SlideShare ist ein Scribd-Unternehmen logo
1 von 10
Downloaden Sie, um offline zu lesen
Tổng Quan Thị Trường
Khách Sạn Phú Quốc
Vietnam
Hotels + Resorts
Newsletter
Table of Contents
Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Cập nhật kinh tế Việt Nam
Cập nhật tin tức
Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại
Cơ Hội Đầu Tư
Về Alternaty
1
7
8
9
10
10
Tháng 9, 2012
Phú Quốc nằm trên bờ biển Tây Nam Việt
Nam, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và
12km từ bờ biển Campuchia. Dân số đảo
là 85 nghìn người, chiều dài 50km từ Bắc
xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang
Tây làm cho Phú Quốc trở thành hòn đảo
lớn nhất trong Vịnh Thái Lan với diện tích
574km2.
Vị trí – Giấc mơ của nhà đầu tư
Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo
thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh
Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8
xã. Thị trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là
Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo.
Hơn một nửa diện tích của đảo được bao
phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển và sự
thu hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú
Quốc trở thành một trong những điểm du
lịch hấp dẫn nhất Việt Nam. Đảo Phú Quốc
tương đối kém phát triển, chỉ có Tropicana
Resort là mô hình khách sạn hiện đại đầu
tiên xuất hiện vào năm 1995.
Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào
để thực hiện nghiên cứu trong lần xuất bản
đầu tiên này, chúng tôi đã không ngần ngại
chọn một điểm đến, được xem là có mức độ
đầu tư thấp nhất tại Việt Nam với những bãi
biển tuyệt đẹp, vị trí chiến lược ở Đông Nam
Á, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng đang
trong quá trình xây dựng và số lượng khách
sạn, khu nghỉ dưỡng còn hạn chế, nhưng
tình cờ lại hoạt động tốt hơn các điểm đến
khác tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn rất
nhiều dự án khu nghỉ dưỡng còn nằm trên
giấy. Vậy viễn cảnh tương lai của đảo Phú
Quốc sẽ như thế nào? — Ý kiến của Alternaty
Phú Quốc có một vị trí địa lý vô
cùng lý tưởng, chỉ cách Campu-
chia một khoảng cách rất gần, Ttừ
Phú Quốc, chúng ta cũng có thể chèo
thuyền đến các đảo Thái Lan hoặc
đáp một chuyến bay ngắn từ các
thành phố lớn như Kuala Lumpur,
Singapore và Jakarta. Xét về mặt địa
lý, nơi đây được xem là điểm kết nối
đầy tiềm năng cho du khách. Bên
cạnh đó, đây cũng là một địa điểm
du lịch lý tưởng cho du khách người
Thái Lan bên cạnh bãi biển Phuket .
2 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com
© 2012 Google
Cách tiếp cận chính đến đảo Phú Quốc là
sân bay Dương Đông, tuy nhiên, sân bay
này chỉ đủ sức chứa những máy bay nhỏ.
Vietnam Airlines sử dụng máy bay ATR
Turboprop 68 chỗ, cung cấp 68 chuyến bay
mỗi tuần từ TPHCM cũng như 1 chuyến mỗi
ngày từ Rạch Giá vầ Cần Thơ. Air Mekong
sử dụng máy bay Bombardier CRJ 900 đời
mới với năng suất mỗi chuyến bay 90 chỗ
và cung cấp 18 chuyến bay từ TPHCM và
9 chuyến từ Hà Nội mỗi tuần và một số
chuyến từ các tỉnh khác.
Tiếp cận – Cơn ác mộng của du khách
Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượng
Largest Hotels in Phu Quoc
Figure 1
Nguồn: Alternaty
Phú Quốc có khoảng 60 khách sạn cung
cấp 1.500 phòng, trong đó, phần lớn là
khách sạn mini và nhà khách. Hầu hết các
khách sạn ở đây được đầu tư bởi doanh
nghiệp nhà nước với vài trường hợp ngoại
lệ là La Veranda, Chen La và Long Beach
- các khách sạn được phát triển dưới hình
thức doanh nghiệp địa phương liên doanh
với nước ngoài. Chỉ có hai khu nghỉ dưỡng
tại Phú Quốc được điều hành bởi các tập
đoàn quốc tế là La Veranda - điều hành bởi
Accor với thương hiệu MGallery và Chen
Sea - điều hành bởi Centara với thương hiệu
Boutique Collection.
Tổng cục Du lịch Việt Nam là đơn vị có thẩm
quyền xếp hạng sao các khách sạn tại Việt
NumberofRooms
0
20
40
60
80
100
120
Airlines Providing Services to Phu Quoc
Table 1
Departure
Hanoi
Buon Me Thuot
Quy Nhon
Vinh
HCMC
HCMC
Rach Gia
Can Tho
Airline
Air Mekong
Air Mekong
Air Mekong
Air Mekong
Air Mekong
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Flights / Week
9
4
4
2
18
63
7
7
Capacity
90
90
90
90
90
68
68
68
Những chuyến bay từ TPHCM bắt đầu từ 50
đô-la Mỹ 1 lượt và mất một giờ để đến đảo
Phú Quốc.
Tổng cộng, có xấp xỉ 115 chuyến bay đến
Phú Quốc mỗi tuần mang đến 8.500 lượt
khách, tương đương 625.000 lượt mỗi năm.
Sân bay mới dự định hoàn tất cuối năm nay,
ước tính tăng công suất do những báy bay
có kích thước lớn hơn Khách du lịch cũng có
thể đến Phú Quốc bằng tàu bởi các dịch vụ
thường xuyên từ Rạch Giá và Hà Tiên.
Nam, khu nghỉ dưỡng Saigon Phú Quốc là
khách sạn 4 sao duy nhất, 1 khách sạn 3 sao
là La Veranda, còn lại 36 khách sạn được xếp
hạng dưới 3 sao. Tuy nhiên, thứ hạng sao
được cấp không phản ánh chính xác kết quả
hoạt động hay chất lượng thật sự của các
khách sạn.
Một điểm giới hạn khác của thị trường
Phú Quốc đó là thiếu những khách sạn với
những tiện nghi, chất lượng cao cho phân
khúc MICE. Saigon Phú Quốc cung cấp
100 phòng trong khi các khách sạn còn lại
chỉ cung cấp khoảng 40 đến 70 phòng. La
Veranda gần đây đã hoàn tất phần mở rộng,
thêm vào nguồn cung 27 phòng mới, nâng
tổng số phòng của khách sạn lên 70 phòng.
— Ý kiến của Alternaty
Một hạn chế quan trọng khác
trong việc tiếp cận với Phú
Quốc là số lượng các chuyến bay bị
giới hạn trong ngày. Chuyến bay cuối
cùng rời khỏi TPHCM vào ngày thứ
Sáu, sau 1 giờ chiều và chuyến bay
trở lại trễ nhất vào ngày Chủ Nhật
là lúc 3 giờ chiều. Điều này gây một
vài bất tiện để sắp xếp một chuyến đi
nghỉ cuối tuần vì du khách chỉ ở Phú
Quốc trọn vẹn 1 ngày là thứ Bảy.
Nguồn: Alternaty
Phú Quốc
Kiên Giang
3Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com
Tháng 9, 2012
Một số khách sạn hạng sang được hy vọng
sẽ xuất hiện trong 3 năm tới với các nhà
điều hành quốc tế đã có mặt tại Phú Quốc.
Những nhà điều hành này bao gồm Holiday
Inn, Crowne Plaza và Novotel. Những
thương hiệu khác đang trong thời gian xem
xét bao gồm Ritz Carlton và Hyatt Regency.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại thì
chỉ có rất ít dự án triển khai xây dựng, và
điều này đã gây khó khăn cho việc dự đoán
nguồn cung vượt mức của các loại hình khu
nghỉ dưỡng. Nhìn xa hơn, chúng ta sẽ thấy
có một vài dự án khu dưỡng đa chức năng
đang trong giai đoạn lên kế hoạch.
Nguồn cầu – lượng du khách còn khiêm tốn so với các điểm đến khác trong vùng
0
1
2
3
4
5
Arrivals(million)
Tourist Arrivals to Kien Giang
Figure 2
Domestic Arrival
International Arrival
Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang
Tổng lượng du khách đến Kiên Giang đạt
đỉnh năm 2010 với 4,4 triệu lượt khách,
trong đó, 4,2 triệu lượt là khách nội địa và
121.000 lượt khách quốc tế. Trong năm
2011, mặc dù lượt du khách nước ngoài
tăng lên 144.000 lượt, nhưng lượt khách nội
địa vẫn giảm 23%, điều này làm cho tổng
lượng du khách giảm 22%. Điều này một
phần do tình hình kinh tế năm 2011 bất ổn,
làm cho các kế hoạch du lịch bị hoãn lại.
Trong 6 tháng đầu năm 2012, Phú Quốc
đón một lượng khách đáng ngạc nhiên,
trong đó, 85.000 lượt khách quốc tế (tăng
33% so với cùng kỳ năm 2010) và 2,5 triệu
lượt khách nội địa. Nếu tiếp tục tiến triển
theo chiều hướng này, ước tính tổng lượng
du khách đến Phú Quốc năm 2012 sẽ vượt
qua ngưỡng năm 2010 cũng như mục tiêu
mà các nhà chức trách địa phương đặt ra là
5,3 triệu lượt khách với 160.000 lượt khách
quốc tế.
Theo nguồn dữ liệu mới công bố, tổng số
lượt khách đến Phú Quốc trong 6 tháng đầu
năm 2012 tăng 39%, đạt mức 243.000 lượt,
trong khi lượt khách quốc tế tăng 20.4%, đạt
69.000 lượt so với cùng kỳ năm 2011. Một
số nhận định cho những con số này, trong
cùng một thời điểm, Bali đã đón nhận 3
triệu lượt khách và Phuket đạt con số 2 triệu.
Hotel Brands Expected To Debut In Phu Quoc
Table 2
Developer Operator Brand Location Scale
BIM Group
Esaco/Long Beach
Esaco/Long Beach
Tran Thai
Ninh Van Bay
IHG
IHG
Accor
Fusion
Six Senses
Crowne Plaza Duong Dong
Holiday Inn Bai Sao
Novotel Duong Dong
Maia Ganh Gio
Latitude Cua Duong
400 keys
250 keys
210 keys
300 keys
136 keys
— Ý kiến của Alternaty
Đâu là những khách sạn đạt chuẩn 5 sao?
Sự khó khăn trong việc phát triển bất động sản tại Phú Quốc vừa là một thuận
lợi đồng thời cũng là một khó khăn. Ngoài ra, việc đền bù giải phóng mặt bằng và
quá trình chấp thuận dự án cũng gặp nhiều trở ngại không kém khi chỉ có 9 dự án
được đưa vào triển khai trong tổng số 229 dự án được trình lên chính quyền địa
phương. Có lẽ Phú Quốc đã bỏ lỡ sự bùng nổ đầu tư vừa qua, tuy nhiên, điều này
đã làm cho Phú Quốc tránh được những phiền phức so với những khu vực khác của
Việt Nam trong vấn đề cung vượt quá cầu.
Nguồn: Alternaty
4 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com
Tháng 9, 2012
60
70
80
90
100
110
120
21/110211/0102
AverageRoomRate(US$/night)
Khí hậu - Ấm áp cả năm nhưng ẩm ướt và có gió vào mùa mưa
Phú Quốc có khí hậu cận xích đạo ẩm, nhiệt
độ trung bình khá ổn định trong năm, cao
nhất 33°C vào tháng Tư và nhiệt độ trung
bình hằng năm là 27.7°C.
Lượng mưa trung bình 190mm mỗi tháng
với mùa khô nhất từ tháng 11 đến tháng 3
chỉ với 43mm mỗi tháng. Tháng 1 và tháng
2 là 2 tháng khô nhất và cũng là mùa cao
điểm thu hút khách du lịch. Mùa mưa kéo
dài từ tháng 7 đến tháng 10 với lượng mưa
trung bình 360mm mỗi tháng.
Độ ẩm cũng tương đối ổn định trong
khoảng từ 75% vào mùa khô và 85% vào
mùa mưa.
Mùa cao điểm ở Phú Quốc từ tháng 11
đến tháng 3, trong đó tháng 12 và nửa đầu
tháng 1 là thời điểm nóng nhất. Thời điểm
này trùng hợp với thời tiết đẹp nhất (những
tháng mùa khô) cũng như là mùa du lịch cho
các du khách phương Tây thoát khỏi mùa
đông lạnh giá. Cũng có 2 tuần cao điểm
trong năm Âm lịch. Trong suốt mùa cao
điểm, việc đặt phòng trước sẽ giúp thuận
tiện cho du khách vì đây là thời công suất
phòng mạnh nhất.
Mùa thấp điểm từ tháng 4 đến tháng 10, với
những tháng thấp nhất là tháng 6 và tháng
7. Du khách phương Tây có xu hướng chọn
các điểm đến du lịch ở miền Trung như Nha
Trang và Đà Nẵng vào những tháng này bởi
điều kiện thời tiết tốt hơn, đặc biệt trong
tháng 6 và tháng 7 khi mùa mưa bắt đầu ở
Phú Quốc.
Hoạt động khách sạn – một trong những nơi tốt nhất tại Việt Nam
Do nguồn cung và tổng lượng du khách
quốc tế và nội địa còn hạn chế, thị trường
khách sạn tại Phú Quốc là một trong những
thị trường hoạt động hiệu quả so với các
điểm đến khách tại Việt Nam. Ở phân khúc
cao cấp, giá phòng trung bình (ADR) trong
năm 2011/12 nằm trong khoảng $85 một
đêm cho những khách sạn vừa phải và $165
một đêm cho những khách sạn với nội thất
cao cấp. Đây là một sự tăng giá đáng kể
trong 2 năm qua khi tổng các chuyến bay
đến Phú Quốc vẫn còn rất hạn chế.
Khí hậu vẫn là nguyên nhân chính làm giảm
giá phòng trung bình tại Phú Quốc. Từ
tháng 6 đến tháng 10, sự cạnh tranh giữa
các điểm đến du lịch khác như Đà Nẵng và
Nha Trang, với điều kiện thời tiết tốt hơn,
đã buộc các khu nghỉ dưỡng của Phú Quốc
hạ giá phòng để thu hút thị trường nội địa
rất nhạy cảm với giá. Cũng có sự chênh lệch
khoảng 60% giữa mùa thấp điểm và cao
điểm, điều này làm cho Phú Quốc trở thành
một trong những địa điểm có giá phòng
không ổn định tại Việt Nam.
Thị trường khách sạn hạng trung với nguồn
cung hầu như là các khách sạn nhỏ đạt mức
giá phòng trung bình ổn định hơn, $20 -
$40 mỗi đêm đối với các khách sạn được
quản lý bởi gia đình và $65 mỗi đêm đối với
các khách sạn và khu nghỉ dưỡng có quy mô
lớn hơn, cung cấp những sự lựa chọn phòng
đa dạng cũng như nhà hàng, hồ bơi và dịch
vụ spa.
Phú Quốc là một trong những nơi đạt công
suất phòng cao nhất tại Việt Nam với công
suất trung bình khoảng 75% - 85%, do có
sự hỗ trợ của lượng khách quốc tế và nội
địa trong suốt mùa mưa và mùa khô. Ngay
cả những khách sạn và khu nghỉ dưỡng rất
được ưa chuộng bởi du khách quốc tế cũng
hoạt động với công suất hằng năm đáng
chú ý, 65% - 78% và phụ thuộc vào quy mô
và chiến lược giá với các đơn vị tổ chức tour
du lịch nội địa.
Nhìn chung, thị trường khách sạn Phú Quốc
vẫn là một trong những nơi dẫn đầu về
công suất phòng do khách sạn quy mô còn
nhỏ.
Rainfall & Average Temperature
Figure 3
Rainfall
Average Temperature
Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang
Figure 4
International Management
Local Management
Seasonlity of Room Rates of
Mid to Upscale Resorts
Figure 5
Average Room Rates of
Upscale Resorts in Phu Quoc
25
26
27
28
29
0
100
200
300
400
500
Temperature(°C)
Rainfall(mm)
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
VariationinRoomRate
Nguồn: Alternaty
Nguồn: Alternaty
5Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com
Tháng 9, 2012
Mặc dù các đơn vị kinh doanh khách sạn tại
Phú Quốc đạt được doanh thu cao, nhưng
khoản doanh thu này được dùng để trang
trải cho chi phí hoạt động tương đối lớn so
với các điểm đến khác ở Việt Nam.
Sự khó khăn trong việc thu hút nguồn nhân
lực có kỹ năng đến đảo làm việc và việc
cạnh tranh giữa các khu nghỉ dưỡng trong
việc đào tạo nhân viên đã tạo sức ép mạnh
lên chi phí nhân công. Hơn nữa, lợi nhuận từ
đồ uống và thức ăn đã bị bù đắp bởi chi
Chi phí hoạt động – Gót chân Achilles của Phú Quốc
phí vận chuyển từ đất liền và từ nước ngoài
đến đảo, làm cho các khu nghỉ dưỡng quốc
tế phải duy trì nguồn lợi nhuận từ thức ăn
và đồ uống luôn cao hơn 20% – 25%. Một
chi phí chính khác nữa là chi phí điện, chiếm
khoảng 12% - 14% trong tổng doanh thu,
việc này đòi hỏi các chủ đầu tư nên tìm kiếm
các giải pháp năng lượng thay thế.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Vietnam
Energycostasa
percentageofrevenue
Phu Quoc
Energy Cost
Figure 6
— Ý kiến của Alternaty
Điều đáng ngạc nhiên là La Veranda với quy mô 43 phòng (quản lý bởi Accor) và Chen Sea quy mô 36 phòng (quản lý
bởi Centara) là 2 khu nghỉ dưỡng nổi bật nhất ở Việt Nam về việc đạt được tỷ lệ RevPAR (doanh thu trên phòng) so với
những khu nghỉ dưỡng nổi tiếng khác tại Đà Nẵng, Hội An và Nha Trang. Điều này được lý giải bởi tỷ lệ lấp đầy cao và mức
độ cạnh tranh thấp ở Phú Quốc.
Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí xây
dựng cao hơn 15% - 20% so với các khách
sạn và khu nghỉ dưỡng khác trên đất liền.
Nguồn: Alternaty
6 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com
Tháng 9, 2012
Tổng kết
Phú Quốc có bùng nổ để trở thành một
điểm đến lý tưởng trong thời gian tới hay
không vẫn là một câu hỏi lớn. Phú Quốc
vẫn được các chủ đầu tư nội địa đánh giá là
Phuket hoặc Bali thứ hai trong vài năm tới.
Tuy nhiên, trong suốt thời gian này, có rất
nhiều lời chỉ trích hơn là quá trình xây dựng
thật sự diễn ra.
Những vấn đề từ việc bồi thường đất đai và
tái định cư cũng như kế hoạch quy hoạch
tổng thể đảo Phú Quốc đã làm cho nhiều
dự án không phù hợp với những vùng quy
hoạch mới. Các vấn đề khác cần được giải
quyết là quá trình xây dựng đường xá chậm
chạp và tình trạng thiếu điện kéo dài.
Phú Quốc đang trong giai đoạn xây dựng
sân bay mới ở Dương Tơ trên diện tích
800ha với chi phí 970 triệu đô la Mỹ. Sân bay
mới dự kiến đưa vào hoạt động cuối năm
2012 và có thể tiếp nhận những máy bay
hạng trung như Airbus A320 hoặc Boeing
767 với công suất đạt 7 triệu lượt khách mỗi
năm.
Dường như Phú Quốc có tất cả các nhân tố
để trở thành một điển đến thu hút du khách
lý tưởng, tuy nhiên, đến ngày du khách quốc
tế có thể đáp chuyến bay thẳng đến đảo,
Phú Quốc vẫn tiếp tục là “một điểm đến
trong mơ"
Nguồn cung thấp và sự vắng mặt
của những sản phẩm “second home
villa” cùng với tỷ lệ du khách đến
tham quan ngày càng tăng và một
sân bay mới đang trong quá trình
hoàn thiện là những yếu tố đủ
thuyết phục cho việc quyết định đầu
tư vào Phú Quốc. Tuy nhiên, những
vấn đề tiềm ẩn mà các nhà đầu tư
phải đối mặt là quy trình chấp thuận
dự án vẫn còn rất khó khăn. Những
hướng dẫn về quy hoạch không thể
dự đoán được đã dẫn đến sự “phá
sản” của hàng loạt các dự án.
Giả sử những nhà đầu tư sẽ tìm kiếm
được những đối tác tai địa phương
để làm giảm bớt nguy cơ rủi ro,
chúng ta tin tưởng rằng những cơ
hội đang có sẽ mang đến cho Phú
Quốc một diện mạo mới:
	 Khu phức hợp nghỉ dưỡng bãi
biển với biệt thự để bán, được
quản lý bởi những nhà điều
hành nổi tiếng với mô hình câu
lạc bộ nghỉ dưỡng.
	 Khu nghỉ dưỡng cao cấp với ý
tưởng khu du lịch sinh thái dành
riêng cho phân khúc những tín
đồ của bộ môn yoga và học
viên cai nghiện.
	 Mô hình khu nghỉ dưỡng hợp
nhất dành riêng cho nhu cầu
giải trí của một kỳ nghỉ gia đình,
với những tiện ích và dịch vụ
dành cho cả trẻ em và người
lớn.
Alternaty sẽ đầu tư
vào Phú Quốc?
Khi đề cập đến đất gần biển, Phú Quốc
cung cấp một loạt những mức giá cao nhất
và thấp nhất ở Việt Nam. Điều này phụ
thuộc vào mỗi địa điểm trên đảo. Tuy đất ở
Phú Quốc phong phú, nhưng khó để bảo
đảm và quá trình xin cấp phép xây dựng
khó khăn đã làm cho các dự án “ sẵn sàng
xây dựng” trở nên ít dần và tốn nhiều chi phí
hơn.
Giá đất khu vực sát biển khá cao, trong
khoảng $150/m2 - $350/m2 đối với các vị trí
dự án nhỏ nằm trên bãi Dương Đông (Vùng
đỏ) và khá thấp đối với những vị trí ít thu
hút hơn, $30/m2 - $50/m2 trên bãi Cửa Cạn
và Bãi Trường (Vùng xanh), thích hợp cho
các khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, hầu hết các
trường hợp giao dịch trong vùng, giao dịch
nội bộ hoặc công khai, giá đất có thể tăng
cao hơn đáng kể so với giá giao dịch thật sự.
Phần lớn người mua có thể đạt được một
khoản giảm giá hợp lý trong quá trình
thương lượng.Hình thức góp vốn liên doanh
với nguồn tài chính mạnh và liên kết tốt với
các công ty hoặc cá nhân địa phương là
phương pháp tối ưu nhất cho các nhà đầu
tư nước ngoài để rút ngắn thời gian phát
triển dự án.
Vẫn còn có nhiều dự án quy mô lớn đang
tìm nhà đầu tư trên khắp Phú Quốc. Trong
đó, ngoài một vài dự án là của những nhà
đầu tư cá nhân đang tìm kiếm đối tác liên
doanh, còn có những dự án do chính quyền
địa phương kêu gọi đầu tư.
Giá đất – Khó đạt giao dịch tốt mặc dù nguồn đất là dồi dào
© 2012 Google
7Cập nhật kinh tế Việt Nam
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com
Tháng 9, 2012
Trong 8 tháng đầu năm 2012, vốn FDI giải
ngân đạt 7.28 đô la Mỹ, giảm 0.3% so với
cùng kỳ năm ngoái. Lượng vốn này đã hỗ
trợ cho Đồng Việt Nam trong năm nay.
Mặt khác, vốn đăng ký mới đạt 5.52 tỷ đô
la Mỹ, tương đương 56.5% của lượng đăng
ký năm 2011. Kinh doanh bất động sản xếp
thứ hai trong việc thu hút vốn FDI với 8 dự
án đăng ký mới, tổng vốn đăng ký mới và
tăng thêem là 1.72 tỷ đô la Mỹ, chiếm 20.4%
trong tổng vốn FDI.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Lạm phát
CPI tháng 8 tăng 5.04% so với cùng kỳ năm
ngoái và tăng 0.63% sau khi giảm liên tục
trong 2 tháng trước đó.CPI được dự báo sẽ
tăng trong tháng 9 do những điều chỉnh
tăng trong giá xăng sắp tới và lạm phát bắt
đầu xu hướng tăng lại trong giai đoạn từ
tháng 8 đến Tết Âm Lịch.
Cán cân thương mại
Cập nhật kinh
tế Việt Nam
Cán cân thương mại trở lại thâm hụt 62 triệu
đô la Mỹ trong 8 tháng đầu năm 2012, mặc
dù đã duy trì ở mức thâm hụt thấp nhất
trong 5 năm qua. Các điều khoản thương
mại đã có tác động tích cực từ việc đóng
cửa nhà máy lọc dầu Dung Quất, hạn chế
việc nhập khẩu dầu thô, nhưng gần đây nhà
máy đã hoạt trở lại sau thời gian bảo dưỡng.
Lãi suất
Tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 1.02%
trong tháng Bảy, tăng nhẹ từ 0.76% trong
tháng Sáu, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm.
Dư nợ với lãi suất trên 15% đã giảm xuống
còn 24.6% từ 29.1% trong tháng 8. Trong
khi đó, con số ước tính nợ xấu gần đây nhất
là 8,.6% - 10%, theo Thống đốc Ngân hàng
Nhà nước.
Hệ thống ngân hàng Việt Nam đã rơi vào
trạng thái lo âu vào ngày 21 tháng 8 sau
thông báo bắt giữ thành viên sáng lập ngân
hàng ACB, Ông Nguyễn Đức Kiên. Những
trường hợp này đã chứng minh tính chất
không bền vững của ngành ngân hàng Việt
Nam.
Consumer Price Index
Figure 7
Consumer Price Index
0
10
20
30
Y-o-YPriceIndex(%)
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Housing and Construction Materials
Foreign Direct Investment
Figure 10
0
80
2007 2008 2009 2010 2011 1H 2012
10
20
30
40
50
60
70
FDI(US$billion)
Committed Capital
Implemented Capital
Nguồn: Cuc Dâu Tuoc Nuoc Ngoài
2007 2008 2009 2010 2011 2012
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
ForeignTrade(US$Billions)
Imports and Exports
Figure 8
Trade BalanceImport
Export
Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam
State Bank of Vietnam Interest Rates
Figure 9
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
5
10
15
20
InterestRates(%)
Nguồn: Ngân Hàng Nhà Nuoc Viêt Nam
Base Discount Rate Refinancing Rate
Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam
8 Cập nhật tin tức
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com
Tháng 9, 2012
Tin Việt Nam
Thương hiệu Ritz-Carlton Vietnam lần
đầu xuất hiện tại Việt Nam
Ritz-Carlton vừa công bố sẽ chính thức ra
mắt khách sạn đầu tiên của họ tại Việt Nam
khi ký kết hợp đồng quản lý một khách sạn
với quy mô 250 phòng toạ lạc tại khu trung
tâm TPHCM. Khách sạn là một phần trong
tổng thể 2 toà tháp đôi cao 48 tầng với tên
gọi “The One HCMC”, bao gồm khu cao ốc
văn phòng, khu mua sắm và 350 căn hộ cao
cấp.
Accor khai trương khách sạn Novotel
Saigon Center tại HCMC
Accor vừa khai trương thêm một khách sạn
toạ lạc tại góc đường Nguyễn Đình Chiểu
và Hai Bà Trưng, Quận 1 với tên gọi Novotel
Saigon Centre. Khách sạn bao gồm 247
phòng và khu vực hội trường với sức chứa
350 người. Khách sạn có vị trí rất đắc địa tại
trung tâm Quận 1 và chỉ cách sân bay Tân
Sơn Nhất 20 phút lái xe.
2012Khách sạn Banyan Tree Laguna
Lang Co khai trương ngày 1/11/2012
Khu biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao năm trong
hệ thống dự án khu phức hợp rộng 288ha,
gồm một sân gôn 18 lỗ, khu dân cư Angsa-
sana, Banyan Tree và Laguna Lăng Cô. Dự
án toạ lạc tại Vịnh Lăng Cô, cách sân bay Đà
Nẵng khoảng 60 phút lái xe. Tổng vốn đầu
tư cho giai đoạn đầu là 200 triệu đô la Mỹ.
Thương hiệu Hilton Garden Inn
đầu tiên tại Hà Nội
Công ty Thương Mại và Du lịch Hoàn Kiếm
vừa ký kết hợp đồng quản lý với tập đoàn
Hilton Worldwide để quản lý khách sạn 11
tầng với 86 phòng, dự kiến khai trương
trong vòng 6 tháng cuối năm 2012.
Khách sạn Rex tiến hành nâng cấp
phòng
Khách sạn Rex đang trong quá trình tiến
hành nâng cấp một phần trong toàn bộ hệ
thống phòng với số vốn đầu tư lên đến 16
triệu đô la Mỹ. Dự kiến sau khi nâng cấp,
Rex sẽ cung cấp khoảng 125 phòng hạng
sang ở những tầng cao, nâng tổng số lượng
phòng lên 284 phòng cùng với chuỗi nhà
hàng và cửa hàng mua sắm cao cấp tại khu
vực tầng trệt.
Tập đoàn phát triển bất động sản Vina
mua lại khu nghỉ dưỡng Novotel Phan
Thiet Ocean Dunes & Golf
Khu nghỉ dưỡng Novotel Phan Thiet Ocean
Dunes & Golf vừa được mua lại bởi tập
đoàn phát triển bất động sản Vina và đổi
tên thành DuParc Phan Thiet Ocean Dunes
& Golf. Dự án này bao gồm một khách sạn 4
sao với quy mô 123 phòng và được quản lý
bởi tập đoàn Accor và một sân gôn 18 lỗ.
Etihad mở đường bay đến Việt Nam
Hãng hàng không Etihad Airways sẽ mở
thêm đường bay đến TPHCM trên mạng
đường bay toàn cầu vào tháng 10 năm
2013. Những chuyến bay hàng ngày từ
TPHCM đến Abu Dhabi và ngược lại sẽ được
phục vụ bởi 2 loại máy bay A330 – 200 với
262 chỗ mỗi chuyến.
Hệ thống tàu điện ngầm tại TPHCM
đang tiến hành xây dựng
20km đường ray tàu điện ngầm đầu tiên đã
chính thức được xây dựng sau một thời gian
dài trì hoãn. Sau khi hoàn thành, hệ thống
này sẽ đi qua các khu vực Quận 1, 2, 9, Bình
Thạnh, Thủ Đức và huyện Dĩ An, tỉnh Bình
Dương. Khoảng 2,.6km sẽ được xây dựng
ngầm dưới đất bao gồm 3 trạm tàu điện
ngầm và hơn 17km sẽ nằm trên mặt đất với
11 trạm dừng.
Tin trong vùng
Red Planet Hotels mua cổ phần ở Fran-
chisor Tune Hotels
Red Planet Hotels nắm giữ tỷ lệ sở hữu 16%
của Tune Hotels, trở thành cổ đông lớn thứ
ba và nắm giữ một ghế trong Hội đồng
quản trị. Red Planet có trụ sở tại Thái Lan và
điều hành hoạt động của nó với 7 khách sạn
dưới hợp đồng nhượng quyền kinh doanh
từ Tune Hotels. Mạng lưới hoạt động của
nó gồm 20 khách sạn ở Thái Lan, Indonesia
và Phillippines. Tune Hotels là một nhà điều
hành mức trung với 24 đang hoạt động và
khách sạn và hơn 38 khách sạn khác đang
trong giai đoạn lên kế hoạch .
Outrigger mua lại Laguna Beach Resort
Outrigger Hotels and Resorts trụ sở Hawaii
đã ký hợp đồng mua lại 254 phòng của
Laguna Beach Resort, với giao dịch ước tính
sẽ kết thú vào Qquý 1, 2013. Đây là khu nghỉ
dưỡng được điều hành thứ hai của Outrig-
ger bên trong Laguna Phuket, đơn vị điều
hành khu nghỉ dưỡng Outrigger Laguna
Phuket Resort and Villas từ tháng 8 năm '09.
Những nhà đầu tư khách sạn đang dần
tăng lòng tin đối với viễn cảnh của thị
trường châu Á
Theo số liệu công bố mới nhất của TripAd-
visor Industry Index, hầu hết những chủ đầu
tư khách sạn đang dần lấy lại lòng tin đối
với viễn cảnh của thị trường khách sạn tại
châu Á, đặc biệt là khu vực Thái Lan với tỷ lệ
phần trăm cao nhất về dự án được xây dựng
sẽ làm tăng số lượng nhân công trong vài
năm tới.
1.76 triệu lượt khách quốc tế đến Cam-
puchia trong 6 tháng đầu năm 2012
Theo Bộ Du Lịch Campuchia, 1.76 triệu lượt
khách nước ngoài đến Campuchia trong 6
tháng đầu năm 2012, tăng 27% so với cùng
kỳ năm ngoái.
Cập nhật
tin tức
9Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại
Alternaty®
Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com
Tháng 9, 2012
Bài viết chuyên đề:
Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại
Chọn một thương hiệu như thế nào?
	 Phân tích mô hình kinh doanh của
khách sạn, nhằm tìm kiếm một thương
hiệu phù hợp với nhu cầu của chủ sở
hữu.
	 Phân tích các lợi ích tiềm năng của
mạng lưới. (Dòng tiền)
	 Đánh giá chi phí của mạng lưới (Dòng
tiền )
	 So sánh chi phí và lợi ích. Việc này bao
gồm thực hiện việc tính toán giá trị hiện
tại hoặc ước tính tỷ suất sinh lời nội bộ
và ra quyết định.
Nhượng quyền kinh doanh là
lựa chọn tốt cho dự án khách
sạn của tôi không?
Đó là một lựa chọn đáng
cân nhắc, It is certainly worth
considering, tuy nhiên, mỗi dự
án cung cấp những sản phẩm,
chiến lược marketing và vị trí
cạnh tranh khác nhau. Do đó,
nó có thể thích hợp cho một vài
dự án này, nhưng một số dự án
khác thì không.
Tôi có thể sử dụng nhượng
quyền kinh doanh cho các dự
án khu nghỉ dưỡng đa chức
năng không?
Có thể thực hiện được trong
một số trường hợp nhưng cần
xem xét nhiều vấn đề.
Bên bán franchise sẽ quản lý
khách sạn của tôi?
Không, bên bán franchise chỉ
hỗ trợ về quảng cáo, hệ thống
phân phối và giám sát ở mức
cao để bảo đảm tiêu chuẩn của
thương hiệu.
Các câu hỏi chung
Q
Hệ thống nhượng quyền thương hiệu khách sạn Hợp đồng nhượng quyền thương hiệu là
một hình thức mà chủ sở hữu có thể sử
dụng để điều hành một khách sạn trong khi
vừa tận dụng được danh tiếng, hệ thống
phân phối và thương hiệu cũng như duy trì
sự kiểm soát hoạt động của khách sạn. Có
nhiều lựa chọn trong mạng lưới nhượng
quyền thương hiệu, việc quyết định mạng
lưới nhượng quyền thương hiệu yêu cầu
một sự hiểu biết thấu đáo về chi phí cũng
như lợi ích của mạng lưới.
Cách mua nhượng quyền thương hiệu
	 Chủ sở hữu ký hợp đồng nhượng
quyền thương hiệu tiêu chuẩn với một
thương hiệu.
	 Lựa chọn sự kết hợp giữa hợp đồng
quản lý và hợp đồng nhượng quyền
thương hiệu, được gọi là “manchise”,
với mục tiêu rút ngắn hợp đồng quản
lý để thay thế bằng hợp đồng nhượng
quyền kinh doanh.
	 Mô hình thứ ba là mô hình nhà quản lý
độc lập kết hợp với hợp đồng nhượng
quyền thương hiệu với một thương
hiệu, được hiểu như là mô hình chủ sở
hữu – nhà điều hành, đây là mô hình
chủ sở hữu – nhà điều hành – thương
hiệu.
	 Cuối cùng là mô hình nhượng quyền
kinh doanh cấp cao, theo đó, nhà điều
hành thương hiệu lớn ký hợp đồng
nhượng quyền thương hiệu cho một
đất nước cụ thể. Trong trường hợp
này, bên bán nhượng quyền bị hạn chế
việc cạnh tranh với người mua nhượng
quyền cấp cao.
Có rất ít sự hiện diện của những chuỗi
khách sạn nhượng quyền thương hiệu tại
Việt Nam với chỉ 6 khách sạn mà hầu hết
đều là những khách sạn ở khu trung tâm và
chi nhánh của thương hiệu Best Western.
Điểm khó khăn nhất của những nhà nhượng
quyền thương hiệu là sự giới hạn về kinh
nghiệm của những chủ đầu tư địa phương
để phù hợp với sự quản lý và khả năng duy
trì chất lượng thương hiệu. Vì thế những
nhà nhượng quyền thương hiệu rất e dè khi
cho phép các chủ đầu tư sử dụng thương
hiệu của mình. Tuy nhiên, do bản chất hợp
đồng ngắn hạn và mức độ tuân thủ thực
hiện thấp so với những hợp đồng quản lý,
mô hình nhượng quyền thương hiệumại
chính là phương án quản lý linh hoạt hấp
dẫn cho những chủ đầu tư địa phương.
Nhượng quyền thương hiệu tại Việt Nam
A
Q
A
Q
A
10 Cơ Hội Đầu Tư Tháng 9, 2012
+84 933 902 530
rudolf.hever@alternaty.com
Rudolf Hever
Giám đốc điều hành
M
E
+84 908 556 492
mauro.gasparotti@alternaty.com
M
E
Mauro Gasparotti
Giám đốc điều hành
Cơ Hội
Đầu Tư
Mọi thông tin chi tiết về nội dung của tài liệu hoặc những cơ hội tiềm năng được cung cấp
trong bảng trên, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chúng tôi luôn hoan nghênh ý kiến
đóng góp và đề xuất từ các bạn cho lần xuất bản kế tiếp. Đồng thời, kết nối với chúng tôi
thông qua Twitter, LinkedIn hoặc Facebook để nhận tin tức và các cơ hội đầu tư cập nhật nhất.
+84 836 028 591
my.nguyen@alternaty.com
M
E
My Nguyen
Chuyên viên nghiên cứu
Dự án nổi bật – Vui lòng xem website để biết thêm thông tin
Địa điểm Đà Nẵng
Tình trạng Đang lên kế hoạch
Quy mô 3 – 5 ha
Mô tả Đất sát biển được cấp quyền sở hữu
vĩnh viễn và gần nhiều sân gôn.
Hình thức đầu tư vốn đầu tư hoặc liên
doanh
Địa điểm Vịnh Hạ Long
Tình trạng Đang xây dựng
Quy mô 150 – 200 ha
Mô tả Khu du lịch nghỉ dưỡng, bến du
thuyền và khu giải trí tổng hợp đang tìm
kiếm nhà đầu tư cho những công trình thứ
cấp.
Hình thức đầu tư 100% vốn đầu tư hoặc
hình thức liên doanh cho một trong 7 công
trình thứ cấp
Địa điểm Hà Nội
Tình trạng Khách sạn đang hoạt động
Quy mô >300 phòng
Mô tả Khách sạn 5 sao đang hoạt động
Hình thức đầu tư 70% vốn cổ phần
Địa điểm TPHCM
Tình trạng Đang lên kế hoạch
Quy mô 100 – 150 phòng
Mô tả Dự án khách sạn trung cấp giáp một
trong những đại lộ chính ở khu trung tâm
TPHCM đang tìm chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Hình thức đầu tư Cho thuê dự án dựa trên
mức độ hoàn thành hoặc hình thức liên
doanh
Địa điểm TPHCM
Tình trạng Đã hoàn thành
Quy mô 50 – 100 phòng
Mô tả Dự án phức hợp Quận 3 bao gồm
trung tâm thương mại, văn phòng và khu
chung cư
Hình thức đầu tư Cho thuê dự án hoặc
hợp đồng quản lý
Địa điểm Phú Quốc
Tình trạng Khu nghỉ dưỡng đang hoạt
động
Quy mô 50 – 100 phòng
Mô tả Khu nghỉ dưỡng cao cấp đã thành
lập giáp biển và có năng lực tài chính tốt
Hình thức đầu tư 100% vốn cổ phần
Về Alternaty
Alternaty là công ty bất động sản
cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên
biệt cho các dự án thuộc phân khúc
khách sạn, khu nghỉ dưỡng và “sec-
ond home” tại Việt Nam và khu vực
Đông Dương.
Dịch vụ
Tư vấn đầu tư
Đại diện nhà đầu tư
Chọn lựa nhà điều hành khách sạn
Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu khả thi
Tư vấn phát triển
Chúng tôi chuyên biệt
về dịch vụ
Hình thức sở hữu thay thế
Cấu trúc cho thuê
Chia sẻ quyền sở hữu
câu lạc bộ thành viên
Thương hiệu khu dân cư
Alternaty Vietnam Hotels + Resorts Newsletter, được xuất bản bởi Alternative Real Estate Service Co., Ltd. (Alternaty), là tài
liệu nhằm mục đích cung cấp thông tin chung về thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam khu vực Đông Dương.
Với những nỗ lực nhằm cung cấp thông tin ở mức độ tương đối, Alternaty hoàn toàn không đảm bảo và đại điện cho những
thông tin này trước pháp luật nếu có bất cứ vấn đề nào xảy ra dựa trên việc sử dụng thông tin và nội dung của tài liệu này.
Disclaimer
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street,
District 1, Ho Chi Minh City,
Vietnam
+84 836 028 591
alternaty.com
T
W
Find Us

Más contenido relacionado

Mehr von Alternaty

Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch Vụ
Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch VụKhách Sạn Hay Căn Hộ Dịch Vụ
Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch VụAlternaty
 
Hotel Versus Serviced Apartments
Hotel Versus Serviced ApartmentsHotel Versus Serviced Apartments
Hotel Versus Serviced ApartmentsAlternaty
 
Acqua Villa Nha Trang Updated Brochure
Acqua Villa Nha Trang Updated BrochureAcqua Villa Nha Trang Updated Brochure
Acqua Villa Nha Trang Updated BrochureAlternaty
 
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người NhậtKhảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người NhậtAlternaty
 
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure EN
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure ENAcqua Villa Nha Trang E - Brochure EN
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure ENAlternaty
 
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015Alternaty
 
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_EN
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_ENAlternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_EN
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_ENAlternaty
 
Acqua Villa Nha Trang Brochure
Acqua Villa Nha Trang BrochureAcqua Villa Nha Trang Brochure
Acqua Villa Nha Trang BrochureAlternaty
 
140418 alternaty presentation university of economics hcmc final
140418 alternaty presentation university of economics hcmc final140418 alternaty presentation university of economics hcmc final
140418 alternaty presentation university of economics hcmc finalAlternaty
 
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013Alternaty
 
Alternaty - Hotel Pre-opening Service
Alternaty - Hotel Pre-opening ServiceAlternaty - Hotel Pre-opening Service
Alternaty - Hotel Pre-opening ServiceAlternaty
 
Alternaty - Hotel Operation Review
Alternaty - Hotel Operation ReviewAlternaty - Hotel Operation Review
Alternaty - Hotel Operation ReviewAlternaty
 
Alternaty - Common mistakes in hotel design
Alternaty - Common mistakes in hotel designAlternaty - Common mistakes in hotel design
Alternaty - Common mistakes in hotel designAlternaty
 
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013Alternaty
 
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...Alternaty
 
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement Alternaty
 
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013Alternaty
 
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012Alternaty
 

Mehr von Alternaty (18)

Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch Vụ
Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch VụKhách Sạn Hay Căn Hộ Dịch Vụ
Khách Sạn Hay Căn Hộ Dịch Vụ
 
Hotel Versus Serviced Apartments
Hotel Versus Serviced ApartmentsHotel Versus Serviced Apartments
Hotel Versus Serviced Apartments
 
Acqua Villa Nha Trang Updated Brochure
Acqua Villa Nha Trang Updated BrochureAcqua Villa Nha Trang Updated Brochure
Acqua Villa Nha Trang Updated Brochure
 
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người NhậtKhảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật
Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật
 
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure EN
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure ENAcqua Villa Nha Trang E - Brochure EN
Acqua Villa Nha Trang E - Brochure EN
 
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015
Ho Chi Minh City Upscale Hotel Market - Year end review and forecast 2015
 
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_EN
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_ENAlternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_EN
Alternaty Feasibility Study & Development Recommendations_Report Sample_EN
 
Acqua Villa Nha Trang Brochure
Acqua Villa Nha Trang BrochureAcqua Villa Nha Trang Brochure
Acqua Villa Nha Trang Brochure
 
140418 alternaty presentation university of economics hcmc final
140418 alternaty presentation university of economics hcmc final140418 alternaty presentation university of economics hcmc final
140418 alternaty presentation university of economics hcmc final
 
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013
Alternaty - Press release on Vietnam Property Market - November 2013
 
Alternaty - Hotel Pre-opening Service
Alternaty - Hotel Pre-opening ServiceAlternaty - Hotel Pre-opening Service
Alternaty - Hotel Pre-opening Service
 
Alternaty - Hotel Operation Review
Alternaty - Hotel Operation ReviewAlternaty - Hotel Operation Review
Alternaty - Hotel Operation Review
 
Alternaty - Common mistakes in hotel design
Alternaty - Common mistakes in hotel designAlternaty - Common mistakes in hotel design
Alternaty - Common mistakes in hotel design
 
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013
Alternaty - Vietnam hotel market overview 2013
 
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...
Alternaty - Mô hình bán quyền sở hữu & chia sẻ kì nghỉ cho chủ đầu tư - Cơ hộ...
 
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement
Alternaty - Alternative Real Estate - Capability statement
 
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013
Alternaty - Hotel operator selection process - Jan 2013
 
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012
Alternaty - Nha Trang hotels and resorts market view - December 2012
 

Alternaty - Thị trường khách sạn resort Phú Quốc - September 2012 - VN

  • 1. Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Vietnam Hotels + Resorts Newsletter Table of Contents Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Cập nhật kinh tế Việt Nam Cập nhật tin tức Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại Cơ Hội Đầu Tư Về Alternaty 1 7 8 9 10 10 Tháng 9, 2012 Phú Quốc nằm trên bờ biển Tây Nam Việt Nam, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và 12km từ bờ biển Campuchia. Dân số đảo là 85 nghìn người, chiều dài 50km từ Bắc xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang Tây làm cho Phú Quốc trở thành hòn đảo lớn nhất trong Vịnh Thái Lan với diện tích 574km2. Vị trí – Giấc mơ của nhà đầu tư Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8 xã. Thị trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo. Hơn một nửa diện tích của đảo được bao phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển và sự thu hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú Quốc trở thành một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam. Đảo Phú Quốc tương đối kém phát triển, chỉ có Tropicana Resort là mô hình khách sạn hiện đại đầu tiên xuất hiện vào năm 1995. Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào để thực hiện nghiên cứu trong lần xuất bản đầu tiên này, chúng tôi đã không ngần ngại chọn một điểm đến, được xem là có mức độ đầu tư thấp nhất tại Việt Nam với những bãi biển tuyệt đẹp, vị trí chiến lược ở Đông Nam Á, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng đang trong quá trình xây dựng và số lượng khách sạn, khu nghỉ dưỡng còn hạn chế, nhưng tình cờ lại hoạt động tốt hơn các điểm đến khác tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều dự án khu nghỉ dưỡng còn nằm trên giấy. Vậy viễn cảnh tương lai của đảo Phú Quốc sẽ như thế nào? — Ý kiến của Alternaty Phú Quốc có một vị trí địa lý vô cùng lý tưởng, chỉ cách Campu- chia một khoảng cách rất gần, Ttừ Phú Quốc, chúng ta cũng có thể chèo thuyền đến các đảo Thái Lan hoặc đáp một chuyến bay ngắn từ các thành phố lớn như Kuala Lumpur, Singapore và Jakarta. Xét về mặt địa lý, nơi đây được xem là điểm kết nối đầy tiềm năng cho du khách. Bên cạnh đó, đây cũng là một địa điểm du lịch lý tưởng cho du khách người Thái Lan bên cạnh bãi biển Phuket .
  • 2. 2 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com © 2012 Google Cách tiếp cận chính đến đảo Phú Quốc là sân bay Dương Đông, tuy nhiên, sân bay này chỉ đủ sức chứa những máy bay nhỏ. Vietnam Airlines sử dụng máy bay ATR Turboprop 68 chỗ, cung cấp 68 chuyến bay mỗi tuần từ TPHCM cũng như 1 chuyến mỗi ngày từ Rạch Giá vầ Cần Thơ. Air Mekong sử dụng máy bay Bombardier CRJ 900 đời mới với năng suất mỗi chuyến bay 90 chỗ và cung cấp 18 chuyến bay từ TPHCM và 9 chuyến từ Hà Nội mỗi tuần và một số chuyến từ các tỉnh khác. Tiếp cận – Cơn ác mộng của du khách Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượng Largest Hotels in Phu Quoc Figure 1 Nguồn: Alternaty Phú Quốc có khoảng 60 khách sạn cung cấp 1.500 phòng, trong đó, phần lớn là khách sạn mini và nhà khách. Hầu hết các khách sạn ở đây được đầu tư bởi doanh nghiệp nhà nước với vài trường hợp ngoại lệ là La Veranda, Chen La và Long Beach - các khách sạn được phát triển dưới hình thức doanh nghiệp địa phương liên doanh với nước ngoài. Chỉ có hai khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được điều hành bởi các tập đoàn quốc tế là La Veranda - điều hành bởi Accor với thương hiệu MGallery và Chen Sea - điều hành bởi Centara với thương hiệu Boutique Collection. Tổng cục Du lịch Việt Nam là đơn vị có thẩm quyền xếp hạng sao các khách sạn tại Việt NumberofRooms 0 20 40 60 80 100 120 Airlines Providing Services to Phu Quoc Table 1 Departure Hanoi Buon Me Thuot Quy Nhon Vinh HCMC HCMC Rach Gia Can Tho Airline Air Mekong Air Mekong Air Mekong Air Mekong Air Mekong Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Flights / Week 9 4 4 2 18 63 7 7 Capacity 90 90 90 90 90 68 68 68 Những chuyến bay từ TPHCM bắt đầu từ 50 đô-la Mỹ 1 lượt và mất một giờ để đến đảo Phú Quốc. Tổng cộng, có xấp xỉ 115 chuyến bay đến Phú Quốc mỗi tuần mang đến 8.500 lượt khách, tương đương 625.000 lượt mỗi năm. Sân bay mới dự định hoàn tất cuối năm nay, ước tính tăng công suất do những báy bay có kích thước lớn hơn Khách du lịch cũng có thể đến Phú Quốc bằng tàu bởi các dịch vụ thường xuyên từ Rạch Giá và Hà Tiên. Nam, khu nghỉ dưỡng Saigon Phú Quốc là khách sạn 4 sao duy nhất, 1 khách sạn 3 sao là La Veranda, còn lại 36 khách sạn được xếp hạng dưới 3 sao. Tuy nhiên, thứ hạng sao được cấp không phản ánh chính xác kết quả hoạt động hay chất lượng thật sự của các khách sạn. Một điểm giới hạn khác của thị trường Phú Quốc đó là thiếu những khách sạn với những tiện nghi, chất lượng cao cho phân khúc MICE. Saigon Phú Quốc cung cấp 100 phòng trong khi các khách sạn còn lại chỉ cung cấp khoảng 40 đến 70 phòng. La Veranda gần đây đã hoàn tất phần mở rộng, thêm vào nguồn cung 27 phòng mới, nâng tổng số phòng của khách sạn lên 70 phòng. — Ý kiến của Alternaty Một hạn chế quan trọng khác trong việc tiếp cận với Phú Quốc là số lượng các chuyến bay bị giới hạn trong ngày. Chuyến bay cuối cùng rời khỏi TPHCM vào ngày thứ Sáu, sau 1 giờ chiều và chuyến bay trở lại trễ nhất vào ngày Chủ Nhật là lúc 3 giờ chiều. Điều này gây một vài bất tiện để sắp xếp một chuyến đi nghỉ cuối tuần vì du khách chỉ ở Phú Quốc trọn vẹn 1 ngày là thứ Bảy. Nguồn: Alternaty Phú Quốc Kiên Giang
  • 3. 3Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com Tháng 9, 2012 Một số khách sạn hạng sang được hy vọng sẽ xuất hiện trong 3 năm tới với các nhà điều hành quốc tế đã có mặt tại Phú Quốc. Những nhà điều hành này bao gồm Holiday Inn, Crowne Plaza và Novotel. Những thương hiệu khác đang trong thời gian xem xét bao gồm Ritz Carlton và Hyatt Regency. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại thì chỉ có rất ít dự án triển khai xây dựng, và điều này đã gây khó khăn cho việc dự đoán nguồn cung vượt mức của các loại hình khu nghỉ dưỡng. Nhìn xa hơn, chúng ta sẽ thấy có một vài dự án khu dưỡng đa chức năng đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Nguồn cầu – lượng du khách còn khiêm tốn so với các điểm đến khác trong vùng 0 1 2 3 4 5 Arrivals(million) Tourist Arrivals to Kien Giang Figure 2 Domestic Arrival International Arrival Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang Tổng lượng du khách đến Kiên Giang đạt đỉnh năm 2010 với 4,4 triệu lượt khách, trong đó, 4,2 triệu lượt là khách nội địa và 121.000 lượt khách quốc tế. Trong năm 2011, mặc dù lượt du khách nước ngoài tăng lên 144.000 lượt, nhưng lượt khách nội địa vẫn giảm 23%, điều này làm cho tổng lượng du khách giảm 22%. Điều này một phần do tình hình kinh tế năm 2011 bất ổn, làm cho các kế hoạch du lịch bị hoãn lại. Trong 6 tháng đầu năm 2012, Phú Quốc đón một lượng khách đáng ngạc nhiên, trong đó, 85.000 lượt khách quốc tế (tăng 33% so với cùng kỳ năm 2010) và 2,5 triệu lượt khách nội địa. Nếu tiếp tục tiến triển theo chiều hướng này, ước tính tổng lượng du khách đến Phú Quốc năm 2012 sẽ vượt qua ngưỡng năm 2010 cũng như mục tiêu mà các nhà chức trách địa phương đặt ra là 5,3 triệu lượt khách với 160.000 lượt khách quốc tế. Theo nguồn dữ liệu mới công bố, tổng số lượt khách đến Phú Quốc trong 6 tháng đầu năm 2012 tăng 39%, đạt mức 243.000 lượt, trong khi lượt khách quốc tế tăng 20.4%, đạt 69.000 lượt so với cùng kỳ năm 2011. Một số nhận định cho những con số này, trong cùng một thời điểm, Bali đã đón nhận 3 triệu lượt khách và Phuket đạt con số 2 triệu. Hotel Brands Expected To Debut In Phu Quoc Table 2 Developer Operator Brand Location Scale BIM Group Esaco/Long Beach Esaco/Long Beach Tran Thai Ninh Van Bay IHG IHG Accor Fusion Six Senses Crowne Plaza Duong Dong Holiday Inn Bai Sao Novotel Duong Dong Maia Ganh Gio Latitude Cua Duong 400 keys 250 keys 210 keys 300 keys 136 keys — Ý kiến của Alternaty Đâu là những khách sạn đạt chuẩn 5 sao? Sự khó khăn trong việc phát triển bất động sản tại Phú Quốc vừa là một thuận lợi đồng thời cũng là một khó khăn. Ngoài ra, việc đền bù giải phóng mặt bằng và quá trình chấp thuận dự án cũng gặp nhiều trở ngại không kém khi chỉ có 9 dự án được đưa vào triển khai trong tổng số 229 dự án được trình lên chính quyền địa phương. Có lẽ Phú Quốc đã bỏ lỡ sự bùng nổ đầu tư vừa qua, tuy nhiên, điều này đã làm cho Phú Quốc tránh được những phiền phức so với những khu vực khác của Việt Nam trong vấn đề cung vượt quá cầu. Nguồn: Alternaty
  • 4. 4 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com Tháng 9, 2012 60 70 80 90 100 110 120 21/110211/0102 AverageRoomRate(US$/night) Khí hậu - Ấm áp cả năm nhưng ẩm ướt và có gió vào mùa mưa Phú Quốc có khí hậu cận xích đạo ẩm, nhiệt độ trung bình khá ổn định trong năm, cao nhất 33°C vào tháng Tư và nhiệt độ trung bình hằng năm là 27.7°C. Lượng mưa trung bình 190mm mỗi tháng với mùa khô nhất từ tháng 11 đến tháng 3 chỉ với 43mm mỗi tháng. Tháng 1 và tháng 2 là 2 tháng khô nhất và cũng là mùa cao điểm thu hút khách du lịch. Mùa mưa kéo dài từ tháng 7 đến tháng 10 với lượng mưa trung bình 360mm mỗi tháng. Độ ẩm cũng tương đối ổn định trong khoảng từ 75% vào mùa khô và 85% vào mùa mưa. Mùa cao điểm ở Phú Quốc từ tháng 11 đến tháng 3, trong đó tháng 12 và nửa đầu tháng 1 là thời điểm nóng nhất. Thời điểm này trùng hợp với thời tiết đẹp nhất (những tháng mùa khô) cũng như là mùa du lịch cho các du khách phương Tây thoát khỏi mùa đông lạnh giá. Cũng có 2 tuần cao điểm trong năm Âm lịch. Trong suốt mùa cao điểm, việc đặt phòng trước sẽ giúp thuận tiện cho du khách vì đây là thời công suất phòng mạnh nhất. Mùa thấp điểm từ tháng 4 đến tháng 10, với những tháng thấp nhất là tháng 6 và tháng 7. Du khách phương Tây có xu hướng chọn các điểm đến du lịch ở miền Trung như Nha Trang và Đà Nẵng vào những tháng này bởi điều kiện thời tiết tốt hơn, đặc biệt trong tháng 6 và tháng 7 khi mùa mưa bắt đầu ở Phú Quốc. Hoạt động khách sạn – một trong những nơi tốt nhất tại Việt Nam Do nguồn cung và tổng lượng du khách quốc tế và nội địa còn hạn chế, thị trường khách sạn tại Phú Quốc là một trong những thị trường hoạt động hiệu quả so với các điểm đến khách tại Việt Nam. Ở phân khúc cao cấp, giá phòng trung bình (ADR) trong năm 2011/12 nằm trong khoảng $85 một đêm cho những khách sạn vừa phải và $165 một đêm cho những khách sạn với nội thất cao cấp. Đây là một sự tăng giá đáng kể trong 2 năm qua khi tổng các chuyến bay đến Phú Quốc vẫn còn rất hạn chế. Khí hậu vẫn là nguyên nhân chính làm giảm giá phòng trung bình tại Phú Quốc. Từ tháng 6 đến tháng 10, sự cạnh tranh giữa các điểm đến du lịch khác như Đà Nẵng và Nha Trang, với điều kiện thời tiết tốt hơn, đã buộc các khu nghỉ dưỡng của Phú Quốc hạ giá phòng để thu hút thị trường nội địa rất nhạy cảm với giá. Cũng có sự chênh lệch khoảng 60% giữa mùa thấp điểm và cao điểm, điều này làm cho Phú Quốc trở thành một trong những địa điểm có giá phòng không ổn định tại Việt Nam. Thị trường khách sạn hạng trung với nguồn cung hầu như là các khách sạn nhỏ đạt mức giá phòng trung bình ổn định hơn, $20 - $40 mỗi đêm đối với các khách sạn được quản lý bởi gia đình và $65 mỗi đêm đối với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn hơn, cung cấp những sự lựa chọn phòng đa dạng cũng như nhà hàng, hồ bơi và dịch vụ spa. Phú Quốc là một trong những nơi đạt công suất phòng cao nhất tại Việt Nam với công suất trung bình khoảng 75% - 85%, do có sự hỗ trợ của lượng khách quốc tế và nội địa trong suốt mùa mưa và mùa khô. Ngay cả những khách sạn và khu nghỉ dưỡng rất được ưa chuộng bởi du khách quốc tế cũng hoạt động với công suất hằng năm đáng chú ý, 65% - 78% và phụ thuộc vào quy mô và chiến lược giá với các đơn vị tổ chức tour du lịch nội địa. Nhìn chung, thị trường khách sạn Phú Quốc vẫn là một trong những nơi dẫn đầu về công suất phòng do khách sạn quy mô còn nhỏ. Rainfall & Average Temperature Figure 3 Rainfall Average Temperature Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang Figure 4 International Management Local Management Seasonlity of Room Rates of Mid to Upscale Resorts Figure 5 Average Room Rates of Upscale Resorts in Phu Quoc 25 26 27 28 29 0 100 200 300 400 500 Temperature(°C) Rainfall(mm) -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% VariationinRoomRate Nguồn: Alternaty Nguồn: Alternaty
  • 5. 5Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com Tháng 9, 2012 Mặc dù các đơn vị kinh doanh khách sạn tại Phú Quốc đạt được doanh thu cao, nhưng khoản doanh thu này được dùng để trang trải cho chi phí hoạt động tương đối lớn so với các điểm đến khác ở Việt Nam. Sự khó khăn trong việc thu hút nguồn nhân lực có kỹ năng đến đảo làm việc và việc cạnh tranh giữa các khu nghỉ dưỡng trong việc đào tạo nhân viên đã tạo sức ép mạnh lên chi phí nhân công. Hơn nữa, lợi nhuận từ đồ uống và thức ăn đã bị bù đắp bởi chi Chi phí hoạt động – Gót chân Achilles của Phú Quốc phí vận chuyển từ đất liền và từ nước ngoài đến đảo, làm cho các khu nghỉ dưỡng quốc tế phải duy trì nguồn lợi nhuận từ thức ăn và đồ uống luôn cao hơn 20% – 25%. Một chi phí chính khác nữa là chi phí điện, chiếm khoảng 12% - 14% trong tổng doanh thu, việc này đòi hỏi các chủ đầu tư nên tìm kiếm các giải pháp năng lượng thay thế. 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Vietnam Energycostasa percentageofrevenue Phu Quoc Energy Cost Figure 6 — Ý kiến của Alternaty Điều đáng ngạc nhiên là La Veranda với quy mô 43 phòng (quản lý bởi Accor) và Chen Sea quy mô 36 phòng (quản lý bởi Centara) là 2 khu nghỉ dưỡng nổi bật nhất ở Việt Nam về việc đạt được tỷ lệ RevPAR (doanh thu trên phòng) so với những khu nghỉ dưỡng nổi tiếng khác tại Đà Nẵng, Hội An và Nha Trang. Điều này được lý giải bởi tỷ lệ lấp đầy cao và mức độ cạnh tranh thấp ở Phú Quốc. Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí xây dựng cao hơn 15% - 20% so với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng khác trên đất liền. Nguồn: Alternaty
  • 6. 6 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com Tháng 9, 2012 Tổng kết Phú Quốc có bùng nổ để trở thành một điểm đến lý tưởng trong thời gian tới hay không vẫn là một câu hỏi lớn. Phú Quốc vẫn được các chủ đầu tư nội địa đánh giá là Phuket hoặc Bali thứ hai trong vài năm tới. Tuy nhiên, trong suốt thời gian này, có rất nhiều lời chỉ trích hơn là quá trình xây dựng thật sự diễn ra. Những vấn đề từ việc bồi thường đất đai và tái định cư cũng như kế hoạch quy hoạch tổng thể đảo Phú Quốc đã làm cho nhiều dự án không phù hợp với những vùng quy hoạch mới. Các vấn đề khác cần được giải quyết là quá trình xây dựng đường xá chậm chạp và tình trạng thiếu điện kéo dài. Phú Quốc đang trong giai đoạn xây dựng sân bay mới ở Dương Tơ trên diện tích 800ha với chi phí 970 triệu đô la Mỹ. Sân bay mới dự kiến đưa vào hoạt động cuối năm 2012 và có thể tiếp nhận những máy bay hạng trung như Airbus A320 hoặc Boeing 767 với công suất đạt 7 triệu lượt khách mỗi năm. Dường như Phú Quốc có tất cả các nhân tố để trở thành một điển đến thu hút du khách lý tưởng, tuy nhiên, đến ngày du khách quốc tế có thể đáp chuyến bay thẳng đến đảo, Phú Quốc vẫn tiếp tục là “một điểm đến trong mơ" Nguồn cung thấp và sự vắng mặt của những sản phẩm “second home villa” cùng với tỷ lệ du khách đến tham quan ngày càng tăng và một sân bay mới đang trong quá trình hoàn thiện là những yếu tố đủ thuyết phục cho việc quyết định đầu tư vào Phú Quốc. Tuy nhiên, những vấn đề tiềm ẩn mà các nhà đầu tư phải đối mặt là quy trình chấp thuận dự án vẫn còn rất khó khăn. Những hướng dẫn về quy hoạch không thể dự đoán được đã dẫn đến sự “phá sản” của hàng loạt các dự án. Giả sử những nhà đầu tư sẽ tìm kiếm được những đối tác tai địa phương để làm giảm bớt nguy cơ rủi ro, chúng ta tin tưởng rằng những cơ hội đang có sẽ mang đến cho Phú Quốc một diện mạo mới: Khu phức hợp nghỉ dưỡng bãi biển với biệt thự để bán, được quản lý bởi những nhà điều hành nổi tiếng với mô hình câu lạc bộ nghỉ dưỡng. Khu nghỉ dưỡng cao cấp với ý tưởng khu du lịch sinh thái dành riêng cho phân khúc những tín đồ của bộ môn yoga và học viên cai nghiện. Mô hình khu nghỉ dưỡng hợp nhất dành riêng cho nhu cầu giải trí của một kỳ nghỉ gia đình, với những tiện ích và dịch vụ dành cho cả trẻ em và người lớn. Alternaty sẽ đầu tư vào Phú Quốc? Khi đề cập đến đất gần biển, Phú Quốc cung cấp một loạt những mức giá cao nhất và thấp nhất ở Việt Nam. Điều này phụ thuộc vào mỗi địa điểm trên đảo. Tuy đất ở Phú Quốc phong phú, nhưng khó để bảo đảm và quá trình xin cấp phép xây dựng khó khăn đã làm cho các dự án “ sẵn sàng xây dựng” trở nên ít dần và tốn nhiều chi phí hơn. Giá đất khu vực sát biển khá cao, trong khoảng $150/m2 - $350/m2 đối với các vị trí dự án nhỏ nằm trên bãi Dương Đông (Vùng đỏ) và khá thấp đối với những vị trí ít thu hút hơn, $30/m2 - $50/m2 trên bãi Cửa Cạn và Bãi Trường (Vùng xanh), thích hợp cho các khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp giao dịch trong vùng, giao dịch nội bộ hoặc công khai, giá đất có thể tăng cao hơn đáng kể so với giá giao dịch thật sự. Phần lớn người mua có thể đạt được một khoản giảm giá hợp lý trong quá trình thương lượng.Hình thức góp vốn liên doanh với nguồn tài chính mạnh và liên kết tốt với các công ty hoặc cá nhân địa phương là phương pháp tối ưu nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài để rút ngắn thời gian phát triển dự án. Vẫn còn có nhiều dự án quy mô lớn đang tìm nhà đầu tư trên khắp Phú Quốc. Trong đó, ngoài một vài dự án là của những nhà đầu tư cá nhân đang tìm kiếm đối tác liên doanh, còn có những dự án do chính quyền địa phương kêu gọi đầu tư. Giá đất – Khó đạt giao dịch tốt mặc dù nguồn đất là dồi dào © 2012 Google
  • 7. 7Cập nhật kinh tế Việt Nam Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com Tháng 9, 2012 Trong 8 tháng đầu năm 2012, vốn FDI giải ngân đạt 7.28 đô la Mỹ, giảm 0.3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng vốn này đã hỗ trợ cho Đồng Việt Nam trong năm nay. Mặt khác, vốn đăng ký mới đạt 5.52 tỷ đô la Mỹ, tương đương 56.5% của lượng đăng ký năm 2011. Kinh doanh bất động sản xếp thứ hai trong việc thu hút vốn FDI với 8 dự án đăng ký mới, tổng vốn đăng ký mới và tăng thêem là 1.72 tỷ đô la Mỹ, chiếm 20.4% trong tổng vốn FDI. Đầu tư trực tiếp nước ngoài Lạm phát CPI tháng 8 tăng 5.04% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 0.63% sau khi giảm liên tục trong 2 tháng trước đó.CPI được dự báo sẽ tăng trong tháng 9 do những điều chỉnh tăng trong giá xăng sắp tới và lạm phát bắt đầu xu hướng tăng lại trong giai đoạn từ tháng 8 đến Tết Âm Lịch. Cán cân thương mại Cập nhật kinh tế Việt Nam Cán cân thương mại trở lại thâm hụt 62 triệu đô la Mỹ trong 8 tháng đầu năm 2012, mặc dù đã duy trì ở mức thâm hụt thấp nhất trong 5 năm qua. Các điều khoản thương mại đã có tác động tích cực từ việc đóng cửa nhà máy lọc dầu Dung Quất, hạn chế việc nhập khẩu dầu thô, nhưng gần đây nhà máy đã hoạt trở lại sau thời gian bảo dưỡng. Lãi suất Tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 1.02% trong tháng Bảy, tăng nhẹ từ 0.76% trong tháng Sáu, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm. Dư nợ với lãi suất trên 15% đã giảm xuống còn 24.6% từ 29.1% trong tháng 8. Trong khi đó, con số ước tính nợ xấu gần đây nhất là 8,.6% - 10%, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước. Hệ thống ngân hàng Việt Nam đã rơi vào trạng thái lo âu vào ngày 21 tháng 8 sau thông báo bắt giữ thành viên sáng lập ngân hàng ACB, Ông Nguyễn Đức Kiên. Những trường hợp này đã chứng minh tính chất không bền vững của ngành ngân hàng Việt Nam. Consumer Price Index Figure 7 Consumer Price Index 0 10 20 30 Y-o-YPriceIndex(%) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Housing and Construction Materials Foreign Direct Investment Figure 10 0 80 2007 2008 2009 2010 2011 1H 2012 10 20 30 40 50 60 70 FDI(US$billion) Committed Capital Implemented Capital Nguồn: Cuc Dâu Tuoc Nuoc Ngoài 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 ForeignTrade(US$Billions) Imports and Exports Figure 8 Trade BalanceImport Export Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam State Bank of Vietnam Interest Rates Figure 9 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 5 10 15 20 InterestRates(%) Nguồn: Ngân Hàng Nhà Nuoc Viêt Nam Base Discount Rate Refinancing Rate Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam
  • 8. 8 Cập nhật tin tức Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com Tháng 9, 2012 Tin Việt Nam Thương hiệu Ritz-Carlton Vietnam lần đầu xuất hiện tại Việt Nam Ritz-Carlton vừa công bố sẽ chính thức ra mắt khách sạn đầu tiên của họ tại Việt Nam khi ký kết hợp đồng quản lý một khách sạn với quy mô 250 phòng toạ lạc tại khu trung tâm TPHCM. Khách sạn là một phần trong tổng thể 2 toà tháp đôi cao 48 tầng với tên gọi “The One HCMC”, bao gồm khu cao ốc văn phòng, khu mua sắm và 350 căn hộ cao cấp. Accor khai trương khách sạn Novotel Saigon Center tại HCMC Accor vừa khai trương thêm một khách sạn toạ lạc tại góc đường Nguyễn Đình Chiểu và Hai Bà Trưng, Quận 1 với tên gọi Novotel Saigon Centre. Khách sạn bao gồm 247 phòng và khu vực hội trường với sức chứa 350 người. Khách sạn có vị trí rất đắc địa tại trung tâm Quận 1 và chỉ cách sân bay Tân Sơn Nhất 20 phút lái xe. 2012Khách sạn Banyan Tree Laguna Lang Co khai trương ngày 1/11/2012 Khu biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao năm trong hệ thống dự án khu phức hợp rộng 288ha, gồm một sân gôn 18 lỗ, khu dân cư Angsa- sana, Banyan Tree và Laguna Lăng Cô. Dự án toạ lạc tại Vịnh Lăng Cô, cách sân bay Đà Nẵng khoảng 60 phút lái xe. Tổng vốn đầu tư cho giai đoạn đầu là 200 triệu đô la Mỹ. Thương hiệu Hilton Garden Inn đầu tiên tại Hà Nội Công ty Thương Mại và Du lịch Hoàn Kiếm vừa ký kết hợp đồng quản lý với tập đoàn Hilton Worldwide để quản lý khách sạn 11 tầng với 86 phòng, dự kiến khai trương trong vòng 6 tháng cuối năm 2012. Khách sạn Rex tiến hành nâng cấp phòng Khách sạn Rex đang trong quá trình tiến hành nâng cấp một phần trong toàn bộ hệ thống phòng với số vốn đầu tư lên đến 16 triệu đô la Mỹ. Dự kiến sau khi nâng cấp, Rex sẽ cung cấp khoảng 125 phòng hạng sang ở những tầng cao, nâng tổng số lượng phòng lên 284 phòng cùng với chuỗi nhà hàng và cửa hàng mua sắm cao cấp tại khu vực tầng trệt. Tập đoàn phát triển bất động sản Vina mua lại khu nghỉ dưỡng Novotel Phan Thiet Ocean Dunes & Golf Khu nghỉ dưỡng Novotel Phan Thiet Ocean Dunes & Golf vừa được mua lại bởi tập đoàn phát triển bất động sản Vina và đổi tên thành DuParc Phan Thiet Ocean Dunes & Golf. Dự án này bao gồm một khách sạn 4 sao với quy mô 123 phòng và được quản lý bởi tập đoàn Accor và một sân gôn 18 lỗ. Etihad mở đường bay đến Việt Nam Hãng hàng không Etihad Airways sẽ mở thêm đường bay đến TPHCM trên mạng đường bay toàn cầu vào tháng 10 năm 2013. Những chuyến bay hàng ngày từ TPHCM đến Abu Dhabi và ngược lại sẽ được phục vụ bởi 2 loại máy bay A330 – 200 với 262 chỗ mỗi chuyến. Hệ thống tàu điện ngầm tại TPHCM đang tiến hành xây dựng 20km đường ray tàu điện ngầm đầu tiên đã chính thức được xây dựng sau một thời gian dài trì hoãn. Sau khi hoàn thành, hệ thống này sẽ đi qua các khu vực Quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức và huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Khoảng 2,.6km sẽ được xây dựng ngầm dưới đất bao gồm 3 trạm tàu điện ngầm và hơn 17km sẽ nằm trên mặt đất với 11 trạm dừng. Tin trong vùng Red Planet Hotels mua cổ phần ở Fran- chisor Tune Hotels Red Planet Hotels nắm giữ tỷ lệ sở hữu 16% của Tune Hotels, trở thành cổ đông lớn thứ ba và nắm giữ một ghế trong Hội đồng quản trị. Red Planet có trụ sở tại Thái Lan và điều hành hoạt động của nó với 7 khách sạn dưới hợp đồng nhượng quyền kinh doanh từ Tune Hotels. Mạng lưới hoạt động của nó gồm 20 khách sạn ở Thái Lan, Indonesia và Phillippines. Tune Hotels là một nhà điều hành mức trung với 24 đang hoạt động và khách sạn và hơn 38 khách sạn khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch . Outrigger mua lại Laguna Beach Resort Outrigger Hotels and Resorts trụ sở Hawaii đã ký hợp đồng mua lại 254 phòng của Laguna Beach Resort, với giao dịch ước tính sẽ kết thú vào Qquý 1, 2013. Đây là khu nghỉ dưỡng được điều hành thứ hai của Outrig- ger bên trong Laguna Phuket, đơn vị điều hành khu nghỉ dưỡng Outrigger Laguna Phuket Resort and Villas từ tháng 8 năm '09. Những nhà đầu tư khách sạn đang dần tăng lòng tin đối với viễn cảnh của thị trường châu Á Theo số liệu công bố mới nhất của TripAd- visor Industry Index, hầu hết những chủ đầu tư khách sạn đang dần lấy lại lòng tin đối với viễn cảnh của thị trường khách sạn tại châu Á, đặc biệt là khu vực Thái Lan với tỷ lệ phần trăm cao nhất về dự án được xây dựng sẽ làm tăng số lượng nhân công trong vài năm tới. 1.76 triệu lượt khách quốc tế đến Cam- puchia trong 6 tháng đầu năm 2012 Theo Bộ Du Lịch Campuchia, 1.76 triệu lượt khách nước ngoài đến Campuchia trong 6 tháng đầu năm 2012, tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Cập nhật tin tức
  • 9. 9Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com Tháng 9, 2012 Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại Chọn một thương hiệu như thế nào? Phân tích mô hình kinh doanh của khách sạn, nhằm tìm kiếm một thương hiệu phù hợp với nhu cầu của chủ sở hữu. Phân tích các lợi ích tiềm năng của mạng lưới. (Dòng tiền) Đánh giá chi phí của mạng lưới (Dòng tiền ) So sánh chi phí và lợi ích. Việc này bao gồm thực hiện việc tính toán giá trị hiện tại hoặc ước tính tỷ suất sinh lời nội bộ và ra quyết định. Nhượng quyền kinh doanh là lựa chọn tốt cho dự án khách sạn của tôi không? Đó là một lựa chọn đáng cân nhắc, It is certainly worth considering, tuy nhiên, mỗi dự án cung cấp những sản phẩm, chiến lược marketing và vị trí cạnh tranh khác nhau. Do đó, nó có thể thích hợp cho một vài dự án này, nhưng một số dự án khác thì không. Tôi có thể sử dụng nhượng quyền kinh doanh cho các dự án khu nghỉ dưỡng đa chức năng không? Có thể thực hiện được trong một số trường hợp nhưng cần xem xét nhiều vấn đề. Bên bán franchise sẽ quản lý khách sạn của tôi? Không, bên bán franchise chỉ hỗ trợ về quảng cáo, hệ thống phân phối và giám sát ở mức cao để bảo đảm tiêu chuẩn của thương hiệu. Các câu hỏi chung Q Hệ thống nhượng quyền thương hiệu khách sạn Hợp đồng nhượng quyền thương hiệu là một hình thức mà chủ sở hữu có thể sử dụng để điều hành một khách sạn trong khi vừa tận dụng được danh tiếng, hệ thống phân phối và thương hiệu cũng như duy trì sự kiểm soát hoạt động của khách sạn. Có nhiều lựa chọn trong mạng lưới nhượng quyền thương hiệu, việc quyết định mạng lưới nhượng quyền thương hiệu yêu cầu một sự hiểu biết thấu đáo về chi phí cũng như lợi ích của mạng lưới. Cách mua nhượng quyền thương hiệu Chủ sở hữu ký hợp đồng nhượng quyền thương hiệu tiêu chuẩn với một thương hiệu. Lựa chọn sự kết hợp giữa hợp đồng quản lý và hợp đồng nhượng quyền thương hiệu, được gọi là “manchise”, với mục tiêu rút ngắn hợp đồng quản lý để thay thế bằng hợp đồng nhượng quyền kinh doanh. Mô hình thứ ba là mô hình nhà quản lý độc lập kết hợp với hợp đồng nhượng quyền thương hiệu với một thương hiệu, được hiểu như là mô hình chủ sở hữu – nhà điều hành, đây là mô hình chủ sở hữu – nhà điều hành – thương hiệu. Cuối cùng là mô hình nhượng quyền kinh doanh cấp cao, theo đó, nhà điều hành thương hiệu lớn ký hợp đồng nhượng quyền thương hiệu cho một đất nước cụ thể. Trong trường hợp này, bên bán nhượng quyền bị hạn chế việc cạnh tranh với người mua nhượng quyền cấp cao. Có rất ít sự hiện diện của những chuỗi khách sạn nhượng quyền thương hiệu tại Việt Nam với chỉ 6 khách sạn mà hầu hết đều là những khách sạn ở khu trung tâm và chi nhánh của thương hiệu Best Western. Điểm khó khăn nhất của những nhà nhượng quyền thương hiệu là sự giới hạn về kinh nghiệm của những chủ đầu tư địa phương để phù hợp với sự quản lý và khả năng duy trì chất lượng thương hiệu. Vì thế những nhà nhượng quyền thương hiệu rất e dè khi cho phép các chủ đầu tư sử dụng thương hiệu của mình. Tuy nhiên, do bản chất hợp đồng ngắn hạn và mức độ tuân thủ thực hiện thấp so với những hợp đồng quản lý, mô hình nhượng quyền thương hiệumại chính là phương án quản lý linh hoạt hấp dẫn cho những chủ đầu tư địa phương. Nhượng quyền thương hiệu tại Việt Nam A Q A Q A
  • 10. 10 Cơ Hội Đầu Tư Tháng 9, 2012 +84 933 902 530 rudolf.hever@alternaty.com Rudolf Hever Giám đốc điều hành M E +84 908 556 492 mauro.gasparotti@alternaty.com M E Mauro Gasparotti Giám đốc điều hành Cơ Hội Đầu Tư Mọi thông tin chi tiết về nội dung của tài liệu hoặc những cơ hội tiềm năng được cung cấp trong bảng trên, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chúng tôi luôn hoan nghênh ý kiến đóng góp và đề xuất từ các bạn cho lần xuất bản kế tiếp. Đồng thời, kết nối với chúng tôi thông qua Twitter, LinkedIn hoặc Facebook để nhận tin tức và các cơ hội đầu tư cập nhật nhất. +84 836 028 591 my.nguyen@alternaty.com M E My Nguyen Chuyên viên nghiên cứu Dự án nổi bật – Vui lòng xem website để biết thêm thông tin Địa điểm Đà Nẵng Tình trạng Đang lên kế hoạch Quy mô 3 – 5 ha Mô tả Đất sát biển được cấp quyền sở hữu vĩnh viễn và gần nhiều sân gôn. Hình thức đầu tư vốn đầu tư hoặc liên doanh Địa điểm Vịnh Hạ Long Tình trạng Đang xây dựng Quy mô 150 – 200 ha Mô tả Khu du lịch nghỉ dưỡng, bến du thuyền và khu giải trí tổng hợp đang tìm kiếm nhà đầu tư cho những công trình thứ cấp. Hình thức đầu tư 100% vốn đầu tư hoặc hình thức liên doanh cho một trong 7 công trình thứ cấp Địa điểm Hà Nội Tình trạng Khách sạn đang hoạt động Quy mô >300 phòng Mô tả Khách sạn 5 sao đang hoạt động Hình thức đầu tư 70% vốn cổ phần Địa điểm TPHCM Tình trạng Đang lên kế hoạch Quy mô 100 – 150 phòng Mô tả Dự án khách sạn trung cấp giáp một trong những đại lộ chính ở khu trung tâm TPHCM đang tìm chủ đầu tư và nhà đầu tư. Hình thức đầu tư Cho thuê dự án dựa trên mức độ hoàn thành hoặc hình thức liên doanh Địa điểm TPHCM Tình trạng Đã hoàn thành Quy mô 50 – 100 phòng Mô tả Dự án phức hợp Quận 3 bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng và khu chung cư Hình thức đầu tư Cho thuê dự án hoặc hợp đồng quản lý Địa điểm Phú Quốc Tình trạng Khu nghỉ dưỡng đang hoạt động Quy mô 50 – 100 phòng Mô tả Khu nghỉ dưỡng cao cấp đã thành lập giáp biển và có năng lực tài chính tốt Hình thức đầu tư 100% vốn cổ phần Về Alternaty Alternaty là công ty bất động sản cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho các dự án thuộc phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và “sec- ond home” tại Việt Nam và khu vực Đông Dương. Dịch vụ Tư vấn đầu tư Đại diện nhà đầu tư Chọn lựa nhà điều hành khách sạn Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu khả thi Tư vấn phát triển Chúng tôi chuyên biệt về dịch vụ Hình thức sở hữu thay thế Cấu trúc cho thuê Chia sẻ quyền sở hữu câu lạc bộ thành viên Thương hiệu khu dân cư Alternaty Vietnam Hotels + Resorts Newsletter, được xuất bản bởi Alternative Real Estate Service Co., Ltd. (Alternaty), là tài liệu nhằm mục đích cung cấp thông tin chung về thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam khu vực Đông Dương. Với những nỗ lực nhằm cung cấp thông tin ở mức độ tương đối, Alternaty hoàn toàn không đảm bảo và đại điện cho những thông tin này trước pháp luật nếu có bất cứ vấn đề nào xảy ra dựa trên việc sử dụng thông tin và nội dung của tài liệu này. Disclaimer Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street, District 1, Ho Chi Minh City, Vietnam +84 836 028 591 alternaty.com T W Find Us