1. Adef - Paris, 8 Juin 2012
La dialectique entre les règles du
plan et les choix du marché –
Le rôle crucial de l’évaluation
Isabella Lami Isabella M. Lami 1

2. Règles du plan et choix du marché
Dans la dialectique entre les règles du plan et les choix du marché, il est
possible de noter comment les nouvelles formes de développement
urbain s’appuient sur une relation économique différente entre public et
privé (Camagni, 2008).
Les trois phases traditionnelles de développement de dotations
territoriales - l'acquisition de terrains, les travaux de construction et
leur gestion subséquente - ont affronté d'importantes difficultés
(procédurales, organisationnelles et financières) et le résultat fut
un développement asymétrique de la ville.
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3. Accord /action coercitive
Maintenant, nous assistons à un changement
dans le rôle du gouvernement et, par
conséquent, du rôle attribué aux règles.
L'accord remplace l'action coercitive,
l'obligation se transforme en une alliance.
Les nouveaux instruments de partenariat
public-privé rendent possibles de scénarios
par ailleurs très peu probables de
transformation radicale de zones
physiquement et fonctionnellement
obsolètes, seulement grâce à un petit
pourcentage d’investissement public.
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4. L’importance de l’évaluation
Un rôle primordiale dans le bon
fonctionnement de ces instruments est
attribué à l'évaluation.
Puisque la rente est répartie entre la
propriété et l‘Administration, l'estimation
correcte des avantages publics et
privés est cruciale. Il faut, d’abord, qu'il y
ait de la clarté sur la nature de l'échange.
Il s'agit de l'évaluation à établir la qualité
des échanges dans la planification
concertée, en fin de compte à légitimer
l'accord entre l’Administration Publique et
les opérateurs (Micelli, 2011).
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5. Pourquoi les évaluations?
Dans ce contexte, aux raisons
« traditionnelles » pour lesquelles les
évaluations foncières et immobilières
sont requises (trading; assigner une
valeur aux actifs destinés à être mis au
budget; raisons fiscales), vient
s’ajouter actuellement une grande
demande d’évaluations afin d’estimer
la faisabilité d’une transformation
urbaine/territoriale.
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6. Quelles évaluations?
Une opération de réaménagement urbaine
demande elle-même plusieurs types
d’évaluations :
- L’évaluation fonçière des terrains;
- L’évaluation immobilière des
bâtiments;
- L’évaluation des droit à construire;
- L’estimation des « primes
volumétriques à la construction »;
- La quantification de la rentabilité de
l’opération
Chacune de ces problématiques a ses
techniques spécifiques.
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7. Les valeurs du marché foncier
Pour déterminer le prix maximum auquel
devrait être acheté le terrain, on utilise
très souvent la Valeur de Transformation
calculé par une Discounted Cash Flow
analysis (DCF).
L’évolution la plus récente est la théorie
des options réelles, qui est capable
d'attribuer une valeur à l'incertitude
(Kodukula, Papudesu, 2006)
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8. Méthodologies d’évaluation des
bâtiments
Il n'existe en Italie pas une
méthodologie unique et codifiée de
l'évaluation.
Les évaluations sont fondées sur les
pratiques d'évaluation, qui tendent à
s’aligner aux pratiques
internationales, en particulier à la
demande de l'Association Bancaire
Italienne et suite à l'introduction de
nouveaux acteurs sur notre marché et
des instruments internationaux tels que
les portefeuilles immobiliers.
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9. Procédures d'estimation de la valeur la
plus probable du marché
ÉVALUATIONS EVALUATIONS
DIRECTES INDIRECTES
MONOPARAMETRICHE PLURIPARAMETRICHE Valeur de transformation
-un paramètre- - plus de Capitalisation
des revenus Valeur de substitution
paramètres- Valeur complémentaire
DÉTERMINISTES DÉTERMINISTES PROBABILISTES
PROBABILISTES (Régression
(évaluation (Système Général d’estimation
(Régression multiple)
comparative Sales Comparison Approach
simple)
directe) Analyses multicritères)
Isabella Lami (Source: elaboration from Gabrielli, Lami,9
Lombardi, 2011)

10. Quantités à bâtir
Pour déterminer la
valeur des droit à
construire, on utilise
normalement la
DCF.
Dans le dernier 20
ans toutes les
situations de ce
type à Turin ont été
évaluées par DCF
sans donner lieu à
aucun contentieux
(Ingaramo et al ,
2012).
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11. Destinations d’usage
Analyses
Multicritères
- AHP
- ANP
(source: elaboration from Bottero, Lami and
Lombardi, 2008)
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12. L’Administration Publique: quelles
évaluations?
On voit que par l’Administration Publique emploie,
elle aussi, des outils d'évaluation, tels que la
Discounted Cash Flows analysis,
normalement utilisés par les développeurs privés.
On ne parle plus seulement des coûts et des
avantages sociaux, mais aussi des coûts
financiers et des revenus où, souvent, le principal
souci des Communes est tout simplement la
rentabilité.
Le problème du financement de l'investissement
public est devenu crucial ces dernières
années, en présence de «crise financière» de
l'État qui n'est plus en mesure de réaliser tous les
investissements publics nécessaires.
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13. Evaluations Européennes
Comme cela a été fait dans l'évaluation immobilière avec Bâle 2
(établissement de normes pour l'évaluation des bâtiments aux fins
d'un prêt hypothécaire), il serait intéressant de définir - au niveau
Européen - des procédures d’évaluations communes pour les
grands opérations de réaménagement urbain.
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14. Références
Bottero, M. and Lami, I.M. (2010) ‘Analytic Network Process and sustainable
mobility: an application for the assessment of different scenarios’, Journal of
Urbanism, Vol. 3 No. 3, pp. 275-293.
Bottero, M., Lami, I.M. and Lombardi, P. (2008) Analytic Network Process. La
valutazione di scenari di trasformazione urbana e territoriale, Alinea, Firenze.
Camagni R. (2008), “il finanziamento della città pubblica”, in Baioni M. (ed), la
costruzione della città pubblica, Alinea, Firenze
Gabrielli L, Lami I.M., Lombardi P., Il valore di mercato: note di lavoro per la stima
di un immobile urbano, Celid, Torino
Ingaramo L., Roscelli R., Sabatino S. (2010), “The incidence of compensative costs
for public standard services on the value of areas to be transformed in
consolidated or central urban locations: the case of Turin” , presented at 17th
European Real Estate Society Conference, Milan, 23-26 June
Micelli E., (2011), La gestione dei piani urbanistici – Perequazione, accordi,
incentivi, Marsilio, Venezia.
Kodukula P., Papudesu C. (2006), Project Valuation Using Real options, J. Ross
Publishing, Florida
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15. isabella.lami@polito.it
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