Diese Präsentation wurde erfolgreich gemeldet.
Wir verwenden Ihre LinkedIn Profilangaben und Informationen zu Ihren Aktivitäten, um Anzeigen zu personalisieren und Ihnen relevantere Inhalte anzuzeigen. Sie können Ihre Anzeigeneinstellungen jederzeit ändern.

מסמך מסכם דיור_למועצת_העיר_סופי_130610

1.603 Aufrufe

Veröffentlicht am

Veröffentlicht in: Immobilien
  • Als Erste(r) kommentieren

מסמך מסכם דיור_למועצת_העיר_סופי_130610

  1. 1. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫מסמך מדיניות מסכם‬ ‫תמוז תש"ע‬ ‫יוני 2020‬ ‫הרשות לפיתוח ירושלים‬
  2. 2. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫עמוד‬ ‫3‬ ‫ועדת היגוי‬ ‫4‬ ‫רשימת לוחות ומפות‬ ‫5‬ ‫א. עיקרי ההמלצות והצעת החלטה‬ ‫9‬ ‫ב. רקע:‬ ‫9‬ ‫1. הגירת צעירים‬ ‫01‬ ‫2. מצב קיים‬ ‫11‬ ‫3. עבודות מקדימות‬ ‫11‬ ‫4. דיוני ועדות עירוניות‬ ‫31‬ ‫5. המצב הסטטוטורי‬ ‫41‬ ‫ג. עיקרי המדיניות המוצעת:‬ ‫41‬ ‫1. קריטריונים לזכאות‬ ‫71‬ ‫2. קריטריונים תכנוניים‬ ‫71‬ ‫3. קריטריונים כלכליים‬ ‫12‬ ‫4. קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫22‬ ‫5. מנגנון ניהול ופיקוח‬ ‫2‬
  3. 3. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫ועדת היגוי:‬ ‫ניר ברקת- ראש העיר‬ ‫קובי כחלון- סגן ומ"מ ראש העיר, מחזיק תיק תכנון ובניה ויו"ר הוועדה המקומית‬ ‫נעמי צור- סגנית ראש העיר, מחזיקת תיק תכנון ואיכות סביבה‬ ‫יקיר שגב- חבר הנהלה ומחזיק תיק הצעירים‬ ‫מיכל שלם- ראש הסגל בעיריית ירושלים‬ ‫יאיר מעיין- מנכ"ל העירייה‬ ‫משה ליאון- יו"ר הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫מוטי חזן- מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫שלמה אשכול- מהנדס העיר‬ ‫אלי זיטוק- גזבר העירייה‬ ‫צוות התכנון:‬ ‫ענת צור- סמנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים‬ ‫רועי פולקמן- מנהל האגף למדיניות ותכנון אסטרטגי ויועץ ראש העיר‬ ‫חגי רגב- מנהל המחלקה לכלכלה אורבנית, גזברות עיריית ירושלים‬ ‫אוהד עיני- השמאי העירוני, מנהל המחלקה להיטל השבחה‬ ‫עו"ד גדי רובין- יועץ משפטי לוועדה המקומית‬ ‫עו"ד שני זינגר- המחלקה המשפטית‬ ‫עמית פוני-קרוניש- מנהל פרויקט התחדשות עירונית ודב"י‬ ‫אמנון ארבל- ס. מנהל אגף תכנון עיר‬ ‫קובי סדן- הממונה על נכסי העירייה‬ ‫עו"ד עזרי לוי- יועץ‬ ‫פרופ' שלמה חסון- יועץ‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף- יועץ‬ ‫אירית היימן- יועצת‬ ‫שמאי מקרקעין רוני אפיק – יועץ‬ ‫3‬
  4. 4. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫רשימת לוחות ומפות‬ ‫עמוד‬ ‫8‬ ‫לוח 1- הגירה לירושלים וממנה, 5002-3002‬ ‫31‬ ‫לוח 2- מרכיבי תכנית כוללנית לדיור בהישג יד‬ ‫41‬ ‫לוח 3- מיפוי תכניות לסיוע בדיור‬ ‫81‬ ‫לוח 4- סך יח"ד בתכניות מעל 02 יח"ד אשר אושרו למתן תוקף, 9002-7002‬ ‫81‬ ‫לוח 5- סימולציה: פוטנציאל דב"י בתכניות שאושרו למתן תוקף 9002-7002‬ ‫91‬ ‫לוח 6- היתרי בנייה לדירות חדשות בירושלים, 9002-7002‬ ‫91‬ ‫לוח 7- סימולציה: פוטנציאל דב"י בהיתרי בנייה שהוצאו, 9002-7002‬ ‫02‬ ‫לוח 8- תשריט תכנית המתאר ירושלים 0002‬ ‫4‬
  5. 5. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫עיקרי ההמלצות‬ ‫דברי הסבר:‬ ‫תכנית המתאר החדשה לירושלים מאפשרת ציפוף ועיבוי משמעותי של המרקם העירוני הקיים‬ ‫תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבניה. יש להבהיר כי הזכויות המצויינות בתכנית המתאר אינן‬ ‫מוקנות אלא מותנות במילוי דרישות ושיקולים תכנוניים, התחשבות בסביבה, הפרשות לצרכי‬ ‫ציבור, מטלות ציבוריות אחרות ושיקולים נוספים כגון דיור בהישג יד וצרכים חברתיים כלל‬ ‫עירוניים. דיור בהישג יד הנו צורך חיוני בירושלים, זאת לאור מגמת ההגירה השלילית מן העיר,‬ ‫בעיקר של אוכלוסייה צעירה. עיריית ירושלים מחוייבת, ע"פ הוראות תמ"א 53, לבחון את הצורך‬ ‫בדיור בהישג יד ובין היתר, לקבוע הוראות באשר לגודל הדירות, מחירן ושיטת ההקצאה.‬ ‫בשנה האחרונה התקיימה עבודת מטה נרחבת בעיריית ירושלים וברשות לפיתוח ירושלים בנושא‬ ‫דיור בהישג יד (להלן גם: "דיור בהישג יד" או "דב"י"). מטרת מסמך זה היא לסכם את עבודת‬ ‫המטה שהתבצעה ולרכז את המלצות צוותי התכנון שפעלו בתחום לאישור מועצת העיר.‬ ‫אספקת דיור בהישג יד לכלל קבוצות האוכלוסיה בירושלים הנה משימה מורכבת הדורשת הפעלת‬ ‫מגוון כלים ממשלתיים ועירוניים. בין היתר, יש צורך להרחיב את תכניות הסיוע לפרט‬ ‫(משכנתאות והשתתפות בשכר דירה), להגדיל את היקף שיווקי הקרקע בכלל ובמסלולים ייחודיים‬ ‫בפרט הן על ידי משרד הבינוי והשיכון והן על ידי מינהל מקרקעי ישראל, להגדיל את מלאי הדיור‬ ‫הציבורי ולצמצם את רשימת הממתינים, לקדם מיזמי התחדשות עירונית ביתר שאת ועוד. ישנו‬ ‫צורך חברתי וכלכלי במימוש כלי הסיוע הקיימים וכן בפיתוח כלי סיוע נוספים לאוכלוסיות‬ ‫זכאיות בירושלים, מתוך ראיה מקיפה של כלל צרכי הדיור. המודל המוצע במסמך זה נותן מענה‬ ‫לנדבך חשוב של דיור בר השגה והוא אמור להשתלב עם מאמצים נוספים למתן מענה על צרכי‬ ‫הדיור של כלל תושבי העיר.‬ ‫עיקרי התכנית לדיור בהישג יד‬ ‫הגדרה:‬ ‫דיור בהישג יד- דיור בשכירות או ברכישה, במחיר מופחת ובשטח דירה שאינו עולה על 001‬ ‫מ"ר שטח מירבי, המיועד למשקי בית העונים על כללי זכאות מוגדרים.‬ ‫1. קריטריונים תכנוניים:‬ ‫לא תופקד תכנית הכוללת תוספת של לפחות 02 יחידות דיור או לפחות 0002 מ"ר‬ ‫א.‬ ‫שטח מירבי למגורים (הקטן מביניהם) אלא אם כן יועדו לפחות %02 מהתוספת‬ ‫לדיור בר השגה על פי הכללים המופיעים להלן.‬ ‫לא תופקד תכנית הכוללת הסבה של שטחים לייעוד למגורים בהיקף של לפחות‬ ‫ב.‬ ‫0002 מ"ר אלא אם כן ייועדו %02 מהם לדיור בהישג יד.‬ ‫5‬
  6. 6. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הוועדה המקומית תהא רשאית להפחית/ לפטור תכנית מדרישת דיור בהישג יד‬ ‫ג.‬ ‫ובלבד שהתכנית עונה על ההגדרות של תכנית להתחדשות עירונית המופיעות‬ ‫בסעיף 9.1 בתכנית המתאר 0002.‬ ‫בכל תכנית מפורטת יקבע תנאי להיתר בניה לכל בנין מגורים שסך יחידות הדב"י‬ ‫ד.‬ ‫בבניין לא יפחת, באופן יחסי, מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל יחידות‬ ‫הדיור בתכנית.‬ ‫בכל תכנית הכוללת חיוב בדב"י תירשם הערת אזהרה ולפיה בעל הקרקע יתחייב‬ ‫ה.‬ ‫שלא למכור את יחידות הדיור המיועדות לדב"י אלא לאחר קבלת אישור עיריית‬ ‫ירושלים.‬ ‫2. קריטריונים לזכאות לדיור בר השגה‬ ‫זוג העונה במצטבר על הקריטריונים הבאים יהיה זכאי לרכוש דירה בהישג יד. לעניין סעיף זה,‬ ‫במונח "זוג" נכללת גם משפחה חד-הורית :‬ ‫א. בעלות על דירה:‬ ‫אין בבעלות אחד משני בני הזוג דירה / חלק מדירה (%52 ויותר) ולא הייתה ברשותו/ם דירה או‬ ‫חלק ממנה בשלוש שנים קודם להגשת בקשת הזכאות על פי תצהיר.‬ ‫ב. גיל:‬ ‫גילו של לפחות אחד מבני הזוג הוא עד 14 בעת מתן הזכאות.‬ ‫ג. מיצוי כושר השתכרות:‬ ‫הזוג ממצה כושר השתכרות. לענין זה מיצוי כושר השתכרות ייחשב אחד מהבאים:‬ ‫שני בני הזוג עובדים בהיקף מצטבר של %051 משרה לפחות (במשפחה חד-‬ ‫א.‬ ‫הורית: לפחות %57 משרה).‬ ‫לאחד מבני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 דירה ובן‬ ‫ב.‬ ‫הזוג השני עובד בהיקף של לפחות %57 משרה.‬ ‫לשני בני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 ומעלה.‬ ‫ג.‬ ‫עדיפות:‬ ‫א - אם מספר הזכאים העונים על תנאי הסף המצויינים בסעיף זה יעלה על מספר הדירות‬ ‫בנות השגה המוצע בתכנית יחויב מגיש התכנית לערוך הגרלה פומבית בפיקוח נציג‬ ‫ציבור ונציג עיריית ירושלים.‬ ‫ב - בהגרלה תינתן עדיפות לעובדים נדרשים בירושלים- עובדי מדינה, סטודנטים הלומדים‬ ‫לתואר ראשון או שני במוסד המתוקצב על ידי מל"ג או ללימודי השכלה גבוהה בתכנית‬ ‫רב שנתית באחד המוסדות ללימודי אמנות בירושלים הנתמכים ע"י משרד התרבות‬ ‫והספורט, עובדי מפעלי היי טק הנמצאים בשטח השיפוט של ירושלים בהיקף משרה שלא‬ ‫יפחת מ-%08.‬ ‫6‬
  7. 7. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫3. קריטריונים כלכליים‬ ‫א. מחיר הדירות במסגרת דיור בר השגה יוגדר כמחיר למ"ר הנמוך ב-%02 ממחיר דירה‬ ‫חדשה מקבילה באזור בו חלה התכנית ובפרויקט עצמו.‬ ‫ב. המחיר המירבי והסופי למ"ר דירה "בהישג יד" יכלול את כל עלויות העבודות‬ ‫וההוצאות המשפטיות והאחרות הנדרשות לצורך מכירת הדירה ורישומה על שם‬ ‫הרוכש.‬ ‫ג. השמאי העירוני יקבע מהו המחיר המרבי לדירות דב"י בתכנית.‬ ‫ד. לגבי מחיר זה תינתן זכות ערעור ע"י היזם תוך המצאת מסמכים לתמוך בטענותיו.‬ ‫ה. המועד הקובע לתמחור הדירות בנות השגה הינו לעת הוצאת היתר בניה או במועד‬ ‫שיווק הדירות בבנין אם הוחל בשיווקן לפני הוצאת היתר הבניה (המוקדם מביניהם).‬ ‫4. קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫א. הוראות בדבר דיור בר השגה לא יחולו בשטח המסומן בתכנית המתאר כ"עיר‬ ‫העתיקה" / "העיר הקדומה".‬ ‫ב. במתחם המסומן בתכנית המתאר כ"עיר היסטורית" תיבחן חלופה של דירות בנות‬ ‫השגה בשכירות.‬ ‫ג. במתחם המסומן בתכנית המתאר כ"אזור מגורים עירוני" וכן "אזור מגורים עירוני‬ ‫מוצע" יוצעו דירות בנות השגה לרכישה או להשכרה לזכאים.‬ ‫5. הוראות בדבר הקצאת הדירות לזכאים ופיקוח‬ ‫שלב קביעת זכייה‬ ‫עיריית ירושלים או גוף מטעמה ינפיק תעודת זכאות על פי הכללים המופיעים בסעיף 2.‬ ‫א.‬ ‫לפני תחילת מכירת הדירות, יפרסם מגיש התכנית את הצעת יחידות הדב"י לרכישה‬ ‫ב.‬ ‫באופן פומבי.‬ ‫מגיש התכנית ירשום את הזכאים המגישים מועמדות לרכישת יחידות הדב"י המוצעות.‬ ‫ג.‬ ‫מגיש התכנית יחויב למכור את הדירות אך ורק לזכאים אלו, על פי הקריטריונים לקביעת‬ ‫ד.‬ ‫מחיר המופיעים בסעיף 4.‬ ‫דרישת מגורים בפועל‬ ‫א - זכאי אשר רכש דירה במסגרת דיור בר השגה יחויב לגור בה לפחות שבע שנים מיום‬ ‫קבלת טופס 4 ועל כך תירשם הערת אזהרה.‬ ‫ב - במקרה בו זכאי מוכר את דירתו או מפסיק לגור בה לפני תום התקופה המוגדרת בתכנית-‬ ‫יחוייב בתשלום פיצוי לעיריית ירושלים בגובה ההנחה בה רכש את הדירה. סכום הפיצוי‬ ‫ותנאי התשלום יעוגנו בחוזה הרכישה. כספי הפיצויים ישולמו לעיריית ירושלים וייועדו‬ ‫לפתרונות דיור בר השגה.‬ ‫7‬
  8. 8. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הצעת החלטה:‬ ‫להמליץ למועצת העיר בשיבתה כמליאת הועדה המקומית לקבל החלטה ולפיה בתכניות‬ ‫העונות על הקריטריונים התכנוניים המפורטים לעיל, בכל החלטה להפקדה של תכנית‬ ‫בסמכות מקומית, ובכל המלצה בנוגע להחלטה להפקדה של תכנית בסמכות מחוזית, יכללו‬ ‫הוראות בנוגע לשילוב דיור בהישג יד בהתאם לעיקרי התכנית כפי שהוצגה לועדה ופורטה‬ ‫לעיל.‬ ‫8‬
  9. 9. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫רקע:‬ ‫א.‬ ‫הגירת צעירים מירושלים: דיור בר השגה בירושלים הוא צורך חיוני, זאת לאור ההגירה השלילית‬ ‫מהעיר בשנים האחרונות. מאז תחילת שנות השמונים של המאה הקודמת נרשם בירושלים מאזן‬ ‫הגירה שלילי שהתגבר לאורך השנים, קבוצת הגילאים שבין 43-02 מהווה כמחצית מכלל‬ ‫המהגרים מירושלים.‬ ‫לוח 1 מציג את מאזן ההגירה ואת משקל הצעירים בגילאי 92-02 מתוך מאזן זה1:‬ ‫לוח 1- הגירה לירושלים וממנה, 5002-3002‬ ‫מאזן‬ ‫אחוז‬ ‫מתוכם‬ ‫יוצאים‬ ‫אחוז‬ ‫מתוכם‬ ‫נכנסים‬ ‫שנה‬ ‫הגירה‬ ‫צעירים‬ ‫צעירים‬ ‫מהעיר‬ ‫צעירים‬ ‫צעירים‬ ‫לעיר‬ ‫כללי‬ ‫מבין‬ ‫מבין‬ ‫היוצאים‬ ‫הנכנסים‬ ‫361,5-‬ ‫%83‬ ‫139,4‬ ‫752,31‬ ‫%24‬ ‫693,3‬ ‫460,8‬ ‫3002‬ ‫196,6-‬ ‫%7.73‬ ‫038,6‬ ‫380,81‬ ‫%3.24‬ ‫918,4‬ ‫293,11‬ ‫4002‬ ‫138,5-‬ ‫%63‬ ‫348,5‬ ‫202,61‬ ‫%7.14‬ ‫533,4‬ ‫173,01‬ ‫5002‬ ‫מחירי הדירות הגבוהים מהווים את אחד החסמים המשמעותיים להשתלבותם של צעירים‬ ‫בירושלים. כמחצית מבין הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה בעיר מעוניינים להישאר‬ ‫בירושלים לאחר סיום לימודיהם. %07 מבין הנשאלים במספר סקרים שנערכו בשנים האחרונות‬ ‫ציינו את נושא מחירי הדיור כחסם משמעותי בפני השתקעות בירושלים לטווח בינוני-ארוך2. %24‬ ‫מבין העוזבים את ירושלים ציינו כי מחירי הדיור הגבוהים הם הסיבה לעזיבתם את העיר3.‬ ‫כתוצאה מהמחירים הגבוהים מתרחקת מצעירים רבים האפשרות לגור בירושלים והעיר מפסידה‬ ‫את הפוטנציאל ליהנות ממעמד צעיר, יצרני ויצירתי אשר עשוי לתרום להעלאת הרמה החברתית‬ ‫והכלכלית של ירושלים כולה. לאור נתונים אלו עולה צורך ברור ביצירת כלי מדיניות אשר יצליחו‬ ‫לתמרץ צעירים לקבוע את ביתם בירושלים ולהשתקע בה.‬ ‫הצורך ביצירת כלי מדיניות לדיור בר השגה מתחייב גם כפועל יוצא ממדיניות תכנית מתאר‬ ‫ארצית משולבת לבנייה, פיתוח וקליטת עלייה (תמ"א 53). תכנית ארצית זו מציינת את חשיבות‬ ‫הנושא ומתנה את הפקדתן של תכניות להרחבה ניכרת, בין היתר, בבחינת הצורך בדיור בר השגה‬ ‫1 שנתון סטטיסטי לירושלים 6002-5002, מכון ירושלים לחקר ישראל, 7002.‬ ‫2‬ ‫בין הסקרים שנערכו:‬ ‫סקר "רוח חדשה" ומכון סמית', 7002.‬ ‫סטודנטים בירושלים: הסיבות לעזיבת העיר. עיריית ירושלים, אגף חברה ונוער, 7002.‬ ‫מחקר הגירה אל ירושלים: מאפייני המהגרים והסיבות להגירה. מכון ירושלים לחקר ישראל, 7002.‬ ‫מודעות ושביעות רצון מהתכנית לעידוד הגירה למרכז העיר. רותם מחקר ואבחון, עבור הרשות לפיתוח ירושלים,‬ ‫7002.‬ ‫דו"ח מחקר איכותי- עמדות ותפיסות בנושא הטבות לסטודנטים. רותם מחקר ואבחון, עבור הרשות לפיתוח‬ ‫ירושלים, 7002.‬ ‫3 מאיה חושן, "ובכל זאת יש בה משהו", פנים, גליון 82, 4002.‬ ‫9‬
  10. 10. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫על ידי מוסד התכנון, אשר מוסמך לקבוע את כמות יח"ד הנדרשות לכך ואת תמהיל גדלי יח"ד‬ ‫המוצעות בהרחבה.‬ ‫עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים בחנו את הצורך בדיור בר השגה בעיר, תוך הסתמכות‬ ‫על מדיניות ממשלת ישראל והחלטותיה באמצעות מספר צוותי תכנון אשר פעלו במהלך השנה‬ ‫וחצי האחרונה. המלצות הצוותים מרוכזות כאמור במסמך זה (חלק מהדו"חות מצורפים כנספח‬ ‫למסמך זה).‬ ‫המצב הקיים:‬ ‫כדי ליצור את המסגרת העובדתית של המצב הנוכחי בירושלים, נבחנו ארבעת המרכיבים‬ ‫העיקריים של ממדי ההיצע והביקוש בבירה: (1) שיעור גידול אוכלוסיה/מספר משקי בית; (2)‬ ‫התחלות בנייה; (3) שיווקי קרקע במכרזים פומביים; ו-(4) עסקאות רכישת דירות. משתנים אלה‬ ‫חשובים כדי להבין את המסגרת בה ישתלבו מיזמי דיור בר השגה ולאמוד את ההיקפים הצפויים‬ ‫של יח"ד בנות השגה בשנים הקרובות.‬ ‫יעד אוכלוסיה - נקבע יעד תכנוני של גידול משקי בית השווה לרמת הגידול שהייתה בתחילת‬ ‫העשור - כ-005,3 משקי בית נוספים מדי שנה. יעד זה אינו מיושם בשנים האחרונות בעיקר עקב‬ ‫מאזן הגירה שלילי הנובע ממגוון מניעים לרבות דיור, תעסוקה, חינוך ועוד.‬ ‫התחלות בנייה -בין השנים 8002-5002 היו כ-001,2 התחלות מדי שנה בלבד, מכללן %67 היו‬ ‫ביוזמה פרטית ו-%64 היו על קרקע פרטית.‬ ‫שיווק קרקע - בין השנים 8002-4002 משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל שיווקו ביחד‬ ‫קרקע בסה"כ ל-005,3 יח"ד לערך, כמחציתן היו בשכונת חומת שמואל. כ-%69 מכלל השיווקים‬ ‫היו מכרזי קרקע ואילו כ-%4 היו בשיטת "מחיר למשתכן".‬ ‫עסקאות במגורים - מדי שנה מתבצעות בין 000,7-000,6 עסקאות לרכישת דירות, מתוכן כ--%77‬ ‫%78 בשנתיים האחרונות היו מיד שנייה. פחות מ-000,1 עסקות מקבלן בגין דירות חדשות‬ ‫התבצעו באותה תקופה.‬ ‫מחירי דירה ממוצעים – בשנת 8002 מחיר דירה בממוצע היה כ-2.1 מיליוני ש"ח, בגין דירה מיד‬ ‫שניה כ-1.1 מיליוני ש"ח ובגין דירה חדשה כ-5.1 מיליוני ש"ח.‬ ‫משמעויות שוק הדיור על דיור בר השגה והתחדשות עירונית‬ ‫מחסור בהתחלות - תמונת המצב הכוללת של שוק הדיור, כפי שמצטיירת, מצביעה על פחות‬ ‫התחלות לעומת הביקוש, נוכחות דומיננטית של יוזמה פרטית ושל בנייה על קרקע פרטית‬ ‫ומחסור בשיווקי קרקע ע"י משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל.‬ ‫הגדלת ההיצע - משמעות הנתונים מעצימה את החשיבות בהגדלת ההיצע במגוון כלים במקביל –‬ ‫על קרקע בתולית, ע"י הרחבת גבולות, תוך הפעלה אינטנסיבית ומגוונת יותר של כלים‬ ‫להתחדשות עירונית ועוד. הגדלת ההיצע בדרכים השונות עשויה להיות האמצעי המשמעותי‬ ‫ביותר להתמודדות עם מחירי הדיור בעיר ומכאן לקדם את המטרה של דיור בר השגה הלכה‬ ‫ולמעשה.‬ ‫00‬
  11. 11. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הפעלת כלים תכנוניים מגוונים - בגלל אפיון שוק הדיור בירושלים על מגזריו השונים ובעלי‬ ‫הקרקע (ציבורי לעומת פרטי) יהיה צורך להפעיל כלים תכנוניים מגוונים לפי סוג היזם ומיקום‬ ‫הקרקע.‬ ‫עבודות מקדימות:‬ ‫בחודש אוגוסט 8002 מינתה עיריית ירושלים את פרופ' שלמה חסון מהאוניברסיטה העברית‬ ‫ואת עו"ד עזרי לוי, לשעבר מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים, לחקור את נושא הדיור ולהגיש‬ ‫המלצות במספר נושאים:‬ ‫א. הוראות לתכנית המתאר.‬ ‫ב. בחירת אזורים לאיתור דיור בר השגה.‬ ‫ג. . בחינה מפורטת של שלושה איתורים ספציפיים למימוש מודל דיור בר השגה.‬ ‫כמו כן, בישיבת הוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה מתאריך 9002.8.91 הוחלט על ביצוע עבודת‬ ‫מטה לבחינת ההיבטים הארגוניים של דיור בר השגה והתחדשת עירונית. לביצוע העבודה נשכר‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף, בשיתוף פעולה עם המתכננת אירית היימן.‬ ‫צוות התכנון ליווה את הכנת שתי העבודות הללו, במקביל לשורת בדיקות התכנות כלכלית‬ ‫ושמאית, בחינת כלים משפטיים ותכנוניים, מיפוי צרכים, למידה מניסיון ערים אחרות בארץ‬ ‫ובעולם וכן קיום שיחות עם יזמים, קבלנים, אנשי אקדמיה ונציגי המגזר השלישי.‬ ‫אין מטרת מסמך זה להחליף את הדו"חות המסכמים של צוותי התכנון והייעוץ אלא‬ ‫לרכז את ההמלצות העולות מהן ולגבשן לכדי תכנית אופרטיבית אשר תאושר על ידי‬ ‫מועצת העיר ירושלים ותיושם בהחלטות ועדה המשנה לתכנון ובניה.‬ ‫דיוני ועדות:‬ ‫במקביל לדיונים בפורומים המקצועיים נערכו מספר דיונים בוועדות העירוניות, הפתוחות בפני‬ ‫הציבור. בדיונים אלו הוזמנו גורמי תכנון, נציגי משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מינהל‬ ‫מקרקעי ישראל, ארגונים חברתיים וכן חוקרי דיור מהאקדמיה.‬ ‫דיון בוועדה לתכנון עירוני בתאריך 9002.2.42. בדיון התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫ההתייחסות לדיור בהישג יד ועקרונות למימושו יוטמעו בתכנית המתאר. הן‬ ‫א.‬ ‫באספקט של האפשרות לרכישת דירה בעלות נמוכה וכן בהשכרת דירות.‬ ‫פעילות לקידום הנושא תתקיים בכמה אפיקים, ביניהם: חקיקה בכנסת, שיח עם‬ ‫ב.‬ ‫יזמים ומנגנונים בדרישות של התב"ע.‬ ‫יש לשאוף לכך כי ריכוזי הדירות בהישג יד יהיו בסמיכות ככל הניתן למרכז העיר.‬ ‫ג.‬ ‫פרופ' שלמה חסון עומד בראש הצוות שיכין את העקרונות עבור תכנית המתאר.‬ ‫ד.‬ ‫המסמך יוצג בהמשך לוועדה.‬ ‫00‬
  12. 12. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫דיון בוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה בתאריך 9002.8.91. בדיון התקבלה ההחלטה הבאה:‬ ‫הוועדה ממליצה בפני מועצת העיר להנחות את האגף למדיניות ותכנון אסטרטגי ואת הרשות‬ ‫לפיתוח ירושלים להכין תכנית להקמתו של גוף להתחדשות עירונית ולפתח כלים מעשיים לתכנון‬ ‫ולשיווק דירות בנות השגה בעיר. תאריך היעד להפעלת הגוף: 0102.1.1.‬ ‫דיון משותף לוועדה לתכנון עירוני ולוועדה לפיתוח כלכלי ותעסוקה בתאריך 9002.21.22. בדיון‬ ‫התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫המסגרת הארגונית להתחדשות עירונית, הכוללת דיור בר השגה, תקדם מיזם של השכרת דירות‬ ‫של תושבי חוץ ותהווה גוף מקשר בין בעלי הדירות והשוכרים הפוטנציאליים אשר יפעל על פי‬ ‫השלבים הבאים:‬ ‫א. בניית מוטיבציה ע"י שיח עם נציגי בעלי דירות החוץ.‬ ‫ב. עידוד השכרה ותשתית מתווכת יעשה בשיתוף עם הרל"י.‬ ‫ג. בנושא המיסוי- תוצג לראש העיר עבודה משולבת בה יקחו חלק מהנדס העיר,‬ ‫המחלקה למדיניות ותכנון אסטרטגי והיועץ המשפטי. עד לשלב זה לא תעודד‬ ‫רגולציה ומיסוי על הדירות הריקות, יהווה שלב ב' ולאחר בחינתו לעומק.‬ ‫ו. מהנדס העיר יבחן מהלכים תכנוניים להתמודדות עם התופעה ואלה יועלו בפני ראש‬ ‫העיר ויו"ר הוועדות שבנדון תוך 06 ימים מיום קבלת החלטה זו.‬ ‫‪ .i‬בעוד כשלושה חודשים יציגו הגופים המובילים את תהליך ההתחדשות העירונית,‬ ‫תוך הצגת ההתקדמות לעיון נוסף בנושא "דיור בר השגה" אשר‬ ‫יכלול הצגת דרכים למימוש.‬ ‫דיון בוועדה לתכנון עירוני בתאריך 0102.1.91 בדיון התקבלו ההחלטות הבאות:‬ ‫1. דיור בהישג יד - הוועדה מכירה בצורך בדיור בר השגה לכלל המגזרים בירושלים.‬ ‫הוועדה ממליצה למועצת העיר לקדם מדיניות אופרטיבית התומכת ביצירת דיור בר‬ ‫השגה בעיר ומבקשת לדון בעתיד בתכנית כוללת, כפי שתגובש על ידי הצוות המקצועי‬ ‫המופקד על הנושא.‬ ‫2. במהלך חודש מרץ יתקיים דיון חוזר בנושא דיור בר השגה, בו יוצגו הצעות‬ ‫ההחלטה אותן מקדם מר עמית פוני, האמון על ריכוז הנושא מול חברי ועדת התכנון‬ ‫העירוני.‬ ‫דיון נוסף בוועדה לתכנון עירוני יתקיים במהלך חודש יוני, טרם הבאת התכנית לאישור מועצת‬ ‫העיר.‬ ‫20‬
  13. 13. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫המצב הסטטוטורי:‬ ‫4‬ ‫סעיף 1.21 בהוראות תמ"א 53 עוסק בתכניות מקומיות להרחבה ניכרת , המאפשרת תוספת של‬ ‫001 יחידות דיור או יותר ומפרט את התנאים הדרושים להפקדת תכניות אלו. בין יתר התנאים‬ ‫נקבע כי: "מוסד תכנון בחן את הצורך ב'דיור בהישג יד' וקבע, במידת הצורך, את כמות יח"ד‬ ‫הנדרשות לכך ואת תמהיל גודלי יח"ד המוצעות בהרחבה"5.‬ ‫תמהיל דירות בגדלים שונים הינו תנאי הכרחי אך לא בלעדי לאספקת דיור בהישג יד. בעניין זה‬ ‫קבע ראש מינהל התכנון הארצי, אדר' שמאי אסיף, כי "דיור בהישג יד לא יכול לבוא לידי ביטוי‬ ‫רק באמצעות גודל הדירות"6 . באותו דיון הנחתה הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שליד‬ ‫המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (הולנת"ע) כי דיור בהישג יד ימומש הן על קרקע עירונית, הן על‬ ‫קרקע ציבורית- על פי מתכונת שתקבע ע"י המדינה לעת הוצאת היתר בניה ותבטיח רכישה או‬ ‫השכרה על ידי זכאים והן על קרקע בבעלות פרטית תוך קביעת מנגנון לרכישה והשכרת הדירות‬ ‫ע"י זכאים7.‬ ‫צוות התכנון קיים בחודשים האחרונים מספר דיונים בנושא עם המטה הארצי של מינהל התכנון‬ ‫במשרד הפנים ועם נציגי הוועדה המחוזית בירושלים. בדיונים אלו נבחנו האמצעים לכלול דרישת‬ ‫דיור בהישג יד בתכנית המתאר החדשה לירושלים ובתכניות מפורטות.‬ ‫4 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53. עמ' 5. מהדורה 5002.00.72.‬ ‫5 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53. עמ' 60. מהדורה 5002.00.72.‬ ‫6 פרוקוטול הולנת"ע מס' 004 מיום 90.00.72, ט' חשוון תש"ע, עמ' 92.‬ ‫7 פרוקוטול הולנת"ע מס' 004 מיום 90.00.72, ט' חשוון תש"ע, עמ' 43.‬ ‫30‬
  14. 14. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הפתרון המוצע:‬ ‫ג.‬ ‫פיתוח תכנית כוללנית של דיור בהישג יד מחייב התייחסות, בין היתר, למספר מרכיבים עיקריים:‬ ‫לוח 2- מרכיבי תכנית כוללנית לדיור בהישג יד‬ ‫להלן המלצות הצוות המתייחסות למרכיבים אלו.‬ ‫קריטריונים לזכאות:‬ ‫דב"י נועד לכל הקבוצות שאינן יכולות/מתקשות להשיג דיור בכוחות עצמן, תוך הבחנה בין שלוש‬ ‫קבוצות חברתיות-כלכליות:‬ ‫קבוצות הזקוקות לסיוע סוציאלי באמצעות דיור סוציאלי.‬ ‫א.‬ ‫קבוצות ביניים של אוכלוסייה הנזקקת לסיוע בדיור באמצעות תכניות כגון "מחיר‬ ‫ב.‬ ‫למשתכן".‬ ‫ג. קבוצה של אוכלוסיית צעירים בעלי יכולת התבססות בעתיד שהעיר שואפת לרתק לעיר‬ ‫על מנת לחזקה ושנזקקים לסיוע בדיור.‬ ‫יש צורך לייצר תכנית בדיור בהישג יד לצעירים בעלי יכולת התבססות שיכולים לתרום הן‬ ‫לכלכלת העיר והן להתחדשותה, כל זאת מבלי להפחית בצורך לספק דיור בהישג יד גם לשתי‬ ‫הקבוצות האחרות. המודל המוצע במסמך זה אינו מתיימר לפתור את בעיית הדיור של כלל‬ ‫קבוצות האוכלוסייה בירושלים ולשם משימה זו יש צורך בהפעלת מגוון כלים. מודל זה חל על כל‬ ‫חלקי העיר ומיועד לכל תושביה אך עם זאת ראוי לציין כי יכולתו לגשר בין מחיר השוק ובין‬ ‫יכולת הרכישה של חלק מהקבוצות הזקוקות לדיור בהישג יד הנה מוגבלת.‬ ‫בחינת קריטריוני הזכאות והגדרת קהל היעד של התכנית התבססה על מספר בדיקות.‬ ‫ראשית, מופו תכניות הסיוע בדיור וכלי המדיניות הקיימים, גם אם אינם מתוקצבים מלוא הצורך.‬ ‫40‬
  15. 15. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫לוח 3- מיפוי תכניות לסיוע בדיור‬ ‫הערות‬ ‫אחריות‬ ‫הפיתרון‬ ‫מעמד סוציו-אקונומי‬ ‫משב"ש‬ ‫תוכנית נ"ר‬ ‫נמוך מאוד‬ ‫(נכסי רכישה)‬ ‫דיור סוציאלי‬ ‫שכונות קצה‬ ‫משב"ש‬ ‫מחיר למשתכן,‬ ‫נמוך‬ ‫מחסור בקרקע‬ ‫משכנתאות‬ ‫ממ"י‬ ‫מסובסדות,‬ ‫סיוע בשכ"ד‬ ‫עיר פנימית‬ ‫ממשלה עירייה‬ ‫דיור‬ ‫צעירה עם פוטנציאל‬ ‫הרל"י‬ ‫בהישג‬ ‫מרכז העיר‬ ‫יד‬ ‫צעירה פחות‬ ‫אזורי היצע‬ ‫פרטי‬ ‫קבוצות‬ ‫מבוססת חלקית‬ ‫סיוע עירוני‬ ‫רכישה‬ ‫(מקור: חסון ולוי, ד"וח מסכם, פברואר 0102)‬ ‫על פי הניתוח בטבלה ישנם כלי סיוע בדיור לאוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה ונמוכה מאוד. יש‬ ‫לציין כי התקצוב בפועל של כלים אלו אינו תמיד מספיק: כ-002 משפחות בירושלים ממתינות‬ ‫לדיור ציבורי בשל היעדר היצע, כמו כן דירות נ"ר נרכשות בירושלים במשורה. מסלול "מחיר‬ ‫למשתכן" עשוי, בשכונות מסוימות, להוזיל את מחירי הדיור עבור אוכלוסייה צעירה, אולם בשל‬ ‫העדר קרקעות ציבוריות ברחבי העיר, הפוטנציאל של תכנית זו מוגבל. בנוסף, בשנים האחרונות‬ ‫קוצצו בצורה משמעותית תקציבי סיוע בשכר דירה לזכאים.‬ ‫ישנו צורך חברתי וכלכלי במימוש כלי הסיוע הקיימים וכן בפיתוח כלי סיוע נוספים לאוכלוסיות‬ ‫חלשות בירושלים, מתוך ראייה מקיפה של כלל צרכי הדיור בעיר. כאמור, מסמך זה מגדיר כלי‬ ‫מדיניות חדש, דיור מכליל, לסיוע בדיור עבור אוכלוסייה נוספת אשר נזקקת לו בירושלים.‬ ‫שנית, צוות התכנון הסתמך על מדיניות ממשלת ישראל והחלטותיה בבואו להגדיר את אוכלוסיית‬ ‫הזכאים לדיור בר השגה. לעניין זה נציין שתי החלטות ממשלה עיקריות. החלטת ממשלת ישראל‬ ‫מיום 5002.6.6 קובעת כי ממשלת ישראל תפעל ל:‬ ‫"עידוד מעבר של עובדים המועסקים בירושלים להתגורר בירושלים...עידוד פעילות‬ ‫עסקית ותרבותית במרכז העיר על ידי עידוד סטודנטים להתגורר במרכז העיר"‬ ‫(החלטה מס' 6963)8.‬ ‫8 ‪ ,http://www.pmo.gov.il/PMO/Archive/Decisions/2005/06/des3696.htm‬ההדגשה אינה במקור.‬ ‫50‬
  16. 16. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫תמ"א 53 מתייחסת לבעיית ההגירה השלילית מהעיר:‬ ‫"יעד האוכלוסייה שנקבע לשנת 0202 מחייב שמירה על הרוב היהודי וניתן להגיע‬ ‫אליו באמצעות הקטנה משמעותית של ההגירה השלילית, בעיקר של אוכלוסיות‬ ‫חזקות, המאפיינת את העיר מזה שנים".‬ ‫התכנית קובעת כי יעדי מדיניות התכנון הלאומית במקרה ירושלים הם, בין היתר:‬ ‫"חיזוקה של האוכלוסייה בעיר על כל מגזריה והגדלת חלקה של האוכלוסייה‬ ‫הצעירה, היצרנית והיוזמת"9.‬ ‫בהסתמך על החלטות אלו ועל מדיניות ממשלות ישראל, המלצתנו כי זוגות העונים במצטבר על‬ ‫הקריטריונים הבאים יהיו זכאים לרכוש דירה בהישג יד. לעניין סעיף זה, במונח "זוג" נכללת גם‬ ‫משפחה חד-הורית :‬ ‫א. בעלות על דירה:‬ ‫אין בבעלות אחד משני בני הזוג דירה / חלק מדירה (%52 ויותר) ולא הייתה ברשותו/ם דירה או‬ ‫חלק ממנה בשלוש שנים קודם להגשת בקשת הזכאות על פי תצהיר.‬ ‫ב. גיל:‬ ‫גילו של לפחות אחד מבני הזוג הוא עד 14 בעת מתן הזכאות.‬ ‫ג. מיצוי כושר השתכרות:‬ ‫הזוג ממצה כושר השתכרות. לענין זה מיצוי כושר השתכרות ייחשב אחד מהבאים:‬ ‫א. שני בני הזוג עובדים בהיקף מצטבר של %051 משרה לפחות (במשפחה חד-‬ ‫הורית: לפחות %57 משרה).‬ ‫ב. לאחד מבני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 דירה ובן הזוג‬ ‫השני עובד בהיקף של לפחות %57 משרה.‬ ‫ג. לשני בני הזוג נקבעה דרגת אי כושר השתכרות יציבה של %57 ומעלה.‬ ‫עדיפות:‬ ‫אם מספר הזכאים העונים על תנאי הסף המצויינים בסעיף זה יעלה על מספר‬ ‫1.‬ ‫הדירות בנות השגה המוצע בתכנית יחויב מגיש התכנית לערוך הגרלה פומבית‬ ‫בפיקוח נציג ציבור ונציג עיריית ירושלים.‬ ‫בהגרלה תינתן עדיפות לעובדים נדרשים בירושלים- עובדי מדינה, סטודנטים‬ ‫2.‬ ‫הלומדים לתואר ראשון או שני במוסד המתוקצב על ידי מל"ג או ללימודי השכלה‬ ‫גבוהה בתכנית רב שנתית באחד המוסדות ללימודי אמנות בירושלים הנתמכים‬ ‫ע"י משרד התרבות והספורט, עובדי מפעלי היי טק הנמצאים בשטח השיפוט של‬ ‫ירושלים בהיקף משרה שלא יפחת מ-%08.‬ ‫9 תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור- תמ"א 53, פרק אמצעי המדיניות, עמ' 450-350. ההדגשה‬ ‫אינה במקור.‬ ‫60‬
  17. 17. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫קריטריונים תכנוניים:‬ ‫מספר החלטות של מוסדות התכנון הגדירו כי שטח דירה במסגרת דיור בהישג יד יהיה עד 001‬ ‫מ"ר שטח מרבי. בחינת התפלגות הבעלויות על דירות מגורים בירושלים, על פי נתוני מערכת‬ ‫הארנונה, מעלה כי דירות בבעלות תושבי חוץ (הרשומות על שם בעלי דרכון זר) הינן בשטח‬ ‫01‬ ‫ממוצע של כ-031 מ"ר בעוד שדירות בבעלות אזרחים ישראלים הינן בשטח ממוצע של 59 מ"ר .‬ ‫עמותת "רוח חדשה", הפועלת בקרב סטודנטים בירושלים, ערכה רישום למיזם בתחום הדיור‬ ‫בקרב חבריה. מרבית הנרשמים ציינו כי ברצונם לרכוש דירות שלושה וארבעה חדרים.‬ ‫לאור נתונים אלו אנו רואים לנכון להמליץ כי:‬ ‫1. לא תופקד תכנית הכוללת תוספת של לפחות 02 יחידות דיור או לפחות 0002 מ"ר שטח‬ ‫מירבי למגורים (הקטן מביניהם) אלא אם כן יועדו לפחות %02 מהתוספת לדיור בר השגה‬ ‫על פי הכללים המופיעים להלן.‬ ‫2. הדירות המיועדות לדיור בהישג יד יהיו בשטח מרבי של עד 001 מ"ר.‬ ‫3. לא תופקד תכנית הכוללת הסבה של שטחים לייעוד למגורים בהיקף של לפחות 0002‬ ‫מ"ר אלא אם כן ייועדו %02 מהם לדיור בהישג יד.‬ ‫4. הוועדה המקומית תהא רשאית להפחית/ לפטור תכנית מדרישת דיור בהישג יד ובלבד‬ ‫שהתכנית עונה על ההגדרות של תכנית להתחדשות עירונית המופיעות בסעיף 9.1‬ ‫בתכנית המתאר 0002.‬ ‫5. בכל תכנית מפורטת יקבע תנאי להיתר בניה לכל בנין מגורים שסך יחידות הדב"י בבניין‬ ‫לא יפחת, באופן יחסי, מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל היחידות בתכנית.‬ ‫בכל תכנית הכוללת חיוב בדב"י תירשם הערת אזהרה ולפיה בעל הקרקע יתחייב‬ ‫6.‬ ‫שלא למכור את יחידות הדיור המיועדות לדב"י אלא לאחר קבלת אישור עיריית ירושלים.‬ ‫7. בכל תכנית מפורטת יקבע כי תנאי להתיר בניה לבנין הנו כי סך יחידות הדב"י בבניין לא‬ ‫יפחת מהיחס הכולל שבין יחידות הדב"י לכלל היחידות בתכנית.‬ ‫בהתאם לאמור לעיל, הכוונה לעגן הן בתכנית המתאר והן בכל תכנית מפורטת שיופקד לאחר‬ ‫"המועד הקובע", שיוגדר על ידי מועצת העיר, דרישה לדיור בר השגה בהתאם לכללים הכלולים‬ ‫במסמך זה.‬ ‫קריטריונים כלכליים בנוגע למחירי הדירות:‬ ‫מספר חלופות נבחנו ביחס לקביעת מחירן של דירות המיועדות לדיור בהישג יד. העקרונות‬ ‫המנחים לבחינת החלופות הם:‬ ‫1. שקיפות ופשטות- הצבת דרישה אחידה לדיור בר השגה בכל תכנית ובנייה של מודל‬ ‫פשוט ליישום, שאינו דורש סרבול נוסף של ההליך התכנוני. מודל המחייב בחינה פרטנית‬ ‫של כל תכנית בתנאי השוק עשוי, לכאורה, להגדיל את שיעור יחידות הדיור המיועדות‬ ‫לדיור בר השגה אך אינו שקוף דיו ומקטין את הודאות התכנונית באשר למימושו.‬ ‫01 "עדכון מחקר בנושא דירות הרפאים בירושלים", יהונתן לוירר, קירייתא- חברה לייעוץ מוניציפלי, 0002.‬ ‫70‬
  18. 18. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫2. התחשבות בפערי מחירים בין אזוריים- מחיר אחיד לדיור בר השגה אמנם יוצר ודאות‬ ‫בקרב היזם אך אינו משקף נכונה את פערי המחירים בין אזורים שונים בעיר. על כן ראינו‬ ‫לנכון לאמץ מודל אשר לוקח בחשבון את הבדלי המחירים בין שכונות העיר.‬ ‫3. כדאיות כלכליות- מודל אשר יוצר סבסוד משמעותי של מחיר הדירה לזכאים תוך שמירה‬ ‫על רווחיות הפרויקט עבור היזם וכן פגיעה מינימלית בהכנסות העירייה מהיטל השבחה.‬ ‫לאור קריטריונים אלו אנו רואים לנכון להמליץ כי:‬ ‫א. מחיר הדירות במסגרת דיור בר השגה יוגדר כמחיר למ"ר הנמוך ב-%02 ממחיר דירה‬ ‫חדשה מקבילה באזור בו חלה התכנית ובפרויקט עצמו.‬ ‫יכלול את כל עלויות העבודות‬ ‫ב. המחיר המירבי והסופי למ"ר דירה "בהישג יד"‬ ‫וההוצאות המשפטיות והאחרות הנדרשות לצורך מכירת הדירה ורישומה על שם‬ ‫הרוכש.‬ ‫ג. השמאי העירוני יקבע מהו המחיר המרבי לדירות דב"י בתכנית.‬ ‫ד. לגבי מחיר זה תינתן זכות ערעור ע"י היזם תוך המצאת מסמכים לתמוך בטענותיו.‬ ‫ה. המועד הקובע לתמחור הדירות בנות השגה הינו לעת הוצאת היתר בניה או במועד‬ ‫שיווק הדירות בבנין אם הוחל בשיווקן לפני הוצאת היתר הבניה (המוקדם מביניהם).‬ ‫המנגנון מתחשב בפערי מחירים בין אזורים שונים וכן מהווה אמת מידה שקופה לרוכשים‬ ‫וליזמים.‬ ‫בדיקת ישימות המודל:‬ ‫שיטת התמחור נבחנה על ידי השמאי העירוני, מנהל המחלקה לכלכלה אורבנית וכן על ידי שמאי‬ ‫מלווה לצוות התכנון בהדגמה על מספר פרויקטים שבוצעו בעיר בשנים האחרונות. הבדיקה‬ ‫התייחסה למספר היבטים:‬ ‫א. מהו גודל ההטבה הכספית לרוכשים?‬ ‫ב. מהו אובדן ההכנסות לעירייה בגין גביית היטל השבחה מופחת על דירות הדב"י?‬ ‫ג. מהי ההפחתה ברווח היזמי בגין מכירת %02 מהדירות במחיר הנמוך ב-%02 ממחיר‬ ‫השוק?‬ ‫הבחינה בוצעה הן על תכניות ביוזמה פרטית והן על תכניות ביוזמת מינהל מקרקעי ישראל.‬ ‫משמעויות החלת חובת דב"י על תכניות ביוזמה פרטית:‬ ‫א. אובדן היטל השבחה לעירייה- %11 בממוצע מכלל ההיטל בתכנית.‬ ‫ב. הטבה לצעירים- 003-002 אש"ח בממוצע במחיר הדירה.‬ ‫ג. הפחתה ברווח היזמי בפרויקט- %5-4 בממוצע.‬ ‫משמעויות החלת חובת דב"י על תכניות ביוזמה ציבורית:‬ ‫א. אובדן חלף היטל השבחה- %5 בממוצע.‬ ‫ב. הטבה לצעירים- 003-002 אש"ח במחיר הדירה.‬ ‫ג. פגיעה בהכנסות ממ"י בגין דב"י- %5 בממוצע.‬ ‫80‬
  19. 19. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫הערכת פוטנציאל וצפי גידול:‬ ‫בבואנו להעריך את כמות יחידות הדיור בנות השגה אשר ניתן יהיה ליצור מדי שנה הסתמכנו על‬ ‫מספר יחידות הדיור אשר נכללות בתכניות שאושרו למתן תוקף בין השנים 9002-7002. יש לציין‬ ‫כי נספרו אך ורק תכניות הכוללות תוספת של 02 יח"ד ומעלה. במהלך שנים אלו אושרו בתכניות‬ ‫העונות על הקריטריונים שציינו 071,4 יח"ד דיור.‬ ‫לוח 4- סך יחידות הדיור בתכניות מפורטות מעל 02 יח"ד אשר אושרו למתן תוקף, 9002-7002‬ ‫לוח 5- סימולציה: פוטנציאל דב"י בתכניות שאושרו למתן תוקף 9002-7002‬ ‫בנוסף, נבדקו מספר יחידות הדיור אשר הוצאו עבורן היתרי בנייה בשנים אלו, סך של 736,7‬ ‫יחידות דיור חדשות בירושלים.‬ ‫90‬
  20. 20. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫לוח 6- היתרי בנייה לדירות חדשות בירושלים, 9002-7002‬ ‫פילוח היתרי הבניה מגלה כי היתרי הבנייה נחלקים לשלוש קבוצות עיקריות:‬ ‫א. היתרי בנייה לדירות במסגרת תכניות המוסיפות פחות מ-02 יח"ד.‬ ‫ב. היתרי בנייה לדירות הנכללות בתכניות המוסיפות 02 יח"ד ומעלה על קרקע פרטית.‬ ‫ג. היתרי בנייה לדירות הנכללות בתכניות המוסיפות 02 יח"ד ומעלה על קרקע ציבורית.‬ ‫נתח כל קבוצה בהיתרי הבנייה הוא כשליש. לוח 7 מציג סימולציה של הפעלת מודל דב"י על‬ ‫התכניות להן הוצאו היתרי בנייה בשנים 9002-7002:‬ ‫לוח 7- סימולציה: פוטנציאל דב"י בהיתרי בנייה שהוצאו, 9002-7002‬ ‫הן מנתוני אגף תכנון עיר והן מנתוני אגף רישוי ופיקוח נראה כי ישנו פוטנציאל ליצירתן של -002‬ ‫052 דירות בנות השגה מדי שנה בשנים הראשונות של הפעלת התכנית. יש להדגיש כי היקף יח"ד‬ ‫בנות השגה צפוי לגדול עם השנים, זאת מכיוון שבשנים הראשונות מרבית התחלות הבנייה‬ ‫יתבססו על תכניות סטטוטוריות ישנות שהיו בתוקף לפי החלת הדרישה של דיור בר השגה.‬ ‫במידה ויופעלו מגוון כלים להגדלת היצע יחידות הדיור בירושלים יש לצפות כי היצע הדירות‬ ‫בנות ההשגה בעיר יגדל גם כן.‬ ‫02‬
  21. 21. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫קריטריונים גיאוגרפיים‬ ‫ירושלים היא עיר שנבנתה ב"מעגלים" לפי תקופות. מלבד העיר העתיקה, אשר אינה רלבנטית‬ ‫לענייננו.‬ ‫ניתן לחלק את העיר כדלקמן:‬ ‫‪ ‬מרכז העיר.‬ ‫‪ ‬העיר ההיסטורית (הפנימית): זו שנבנתה עד תום תקופת המנדט.‬ ‫‪ ‬יתר שכונות העיר: מעגל חיצוני והטבעת החיצונית.‬ ‫‪ ‬המגזר הערבי.‬ ‫לוח 8- תשריט תכנית המתאר ירושלים 0002‬ ‫המורכבות של ירושלים יוצרת שונות רבה במחירי הדיור בין השכונות השונות ועל כן יש להתאים‬ ‫את פתרונות הדב"י לאזורים השונים בעיר. במסגרת הפתרון של דיור מכליל, המוצע במסמך זה,‬ ‫יש צורך בהבחנה בין שתי צורות חזקה על דירות בנות השגה- רכישה ושכירות.‬ ‫דרישת דב"י תחול בתכניות המוגשות בכל רחבי העיר למעט האזורים המסומנים בתשריט תכנית‬ ‫המתאר כ"עיר העתיקה" ו"העיר הקדומה".‬ ‫02‬
  22. 22. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫באזורים המסומנים בתכנית המתאר כ"העיר ההיסטורית" תיבחן האפשרות להקצות את הדירות‬ ‫אשר ייועדו לדיור בהישג יד באמצעות מסלול של שכירות לזכאים כחלופה לרכישה מהטעמים‬ ‫הבאים:‬ ‫עומק הטבה גדול מידי ברכישה יגרור סיחור ההטבה ללא זכאים.‬ ‫‪‬‬ ‫מי שיכול לעמוד במחיר הדב"י יכול לרכוש דירה בשוק החופשי.‬ ‫‪‬‬ ‫פרטי תכנית דב"י לשכירות, אשר תחול במתחם העיר ההיסטורית, טרם סוכמו והיא תוצג‬ ‫למועצת העיר בהמשך.‬ ‫ביתר אזורי העיר, המסומנים בתכנית המתאר כ"אזור מגורים עירוני" או כ"אזור מגורים עירוני‬ ‫מוצע" יוצעו הדירות המיועדות לדיור בהישג יד לרכישה על ידי הזכאים, על פי הכללים המופיעים‬ ‫במסמך זה.‬ ‫מנגנון ניהול ואכיפה‬ ‫עד כה התייחסו מרכיבי התכנית אך ורק לתנאים הדרושים ליצירתו של היצע דירות המוגדרות‬ ‫"בנות השגה" תוך התייחסות למרכיבים פיזיים, כלכליים ופיזורם במרחב העירוני. הן חסון ולוי‬ ‫והן פיאלקוף והיימן זיהו את הצורך בקיומו של גוף ייעודי אשר יופקד על הקצאת הדירות, אכלוסן‬ ‫וניהול היצע דב"י בטווח הארוך. הגוף להתחדשות עירונית ודיור בר השגה יופקד, בין היתר, על‬ ‫ביצוע משימה זו. אנו ממליצים כי הפיקוח יתנהל על פי העקרונות הבאים, תוך הבטחת שקיפות‬ ‫וודאות הן ליזם והן למשתכנים.‬ ‫כדי להבטיח יישום יעיל של התכנית יש צורך להטיל על גורם ייעודי לעסוק בענייני דיור בר‬ ‫השגה. לאחר שנבחנו מספר חלופות ניהוליות וארגוניות, הוחלט למנות מנהל פרויקט שיעבוד‬ ‫במסגרת הרשות לפיתוח ירושלים. בהמשך ולאחר בחינת הצורך תישקל האפשרות להפעיל את‬ ‫המשימות באמצעות חברה עירונית, זאת כפוף להפקת לקחים ובדיקת היקפי פעילות בשטח.‬ ‫עיקר הפעילות של מנהל הפרויקט הוא לתכלל ולתאם, לקדם ולעקוב אחרי שני הנושאים של‬ ‫התחדשות עירונית ודיור בר השגה. אחת מהמשימות הראשונות של מנהל הפרויקט היא ליצור‬ ‫את התשתית הניהולית של התכנית לרבות פרסום הכללים לידיעת כל הנוגעים בדבר, ומעקב‬ ‫אחרי מיזמי דיור בר השגה ופיקוח עליהם כדי להבטיח עמידת כל הצדדים בדרישות התכנית.‬ ‫פעילות זו מתחלקת בין הזכאים, היזם והעירייה כדלהלן:‬ ‫זכאים – הבטחת עמידת הזכאים בכללי התכנית לרבות בדיקת הזכאות, בקרה על תהליך‬ ‫ההגרלה ובחירת הזכאים בצורה שקופה ושוויונית, הבטחת מגורים בפועל לתקופה‬ ‫המתחייבת (7 שנים מיום קבלת החזקה) וכדו'‬ ‫יזמים – הבטחת בנייה לפי כללי התכנית, לרבות התפלגות גדלי הדירות, אישור מחיריהן‬ ‫על פי כללי התכנית, בדיקת בחירת הזכאים לפי כללי התכנית וומכירת הדירות בהתאם,‬ ‫לרבות קביעת הערת אזהרה על הדירות וכו'‬ ‫22‬
  23. 23. ‫דיור בהישג יד בירושלים‬ ‫העיריה – קידום התכניות לדיור בר השגה במסלול מזורז, התייחסות למטלות ציבוריות‬ ‫על המיזם, קביעת מסלול מכירה/השכרה בהתאם לאזורי העיר השונים ועוד.‬ ‫בנוסף, מנהל הפרויקט יהיה אחראי על יישום החלטת מועצת העיר בנדון והוצאה לפועל של‬ ‫ההמלצות המקצועיות שיאושרו על ידה. כמו כן מנהל הפרויקט יעקוב אחר קצב הביצוע וידווח‬ ‫לראש העיר ולמועצת העיר לעניין היקפי הבנייה והאכלוסים בפועל ושינויים במלאי דיור בר‬ ‫השגה מדי שנה.‬ ‫32‬

×