Discussão sobre o marco legal da compra de terras por estrangeiros no Brasil. Apresentado na Sessão organizada da SOBER em 2013. Vitor Bukvar Fernandes

1. O marco legal da compra de
terras por estrangeiros no Brasil
FERNANDES, Vitor B.
REYDON, Bastiaan P.

2. Introdução
• Lei 5.709 de 1971 - restringe a compra de terras
por estrangeiros.
• Entre 1998-2010, controvérsia jurídica sobre a
recepção desta lei pela Constituição de 1988 é o
instrumento utilizado para flexibilizar as
restrições de compras de terras por estrangeiros.
• A partir de 2010 inverte-se o quadro novamente,
voltando a valer as restrições da lei 5.709 de
1971.

3. Lei 5.709 de 1971
“Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica
estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, e dá outras providências”.
Aplica as restrições inclusive às pessoas jurídicas brasileiras com maioria do capital
social sob controle de estrangeiros com sede no exterior.
Principais restrições:
1.
Áreas indispensáveis para a segurança nacional: é necessária a autorização do
Conselho de Defesa Nacional (CDN).
2.
Pessoa física: necessário documento de identidade e prova de residência no Brasil.
3.
Pessoa jurídica: necessária a transcrição do ato de autorização para a aquisição da
área rural e licença de funcionamento no Brasil.
4.
Cartórios de Registro de Imóveis devem manter cadastro em livro especial sobre
este tipo de transação e devem remeter as informações trimestralmente à diversos
órgãos do governo.
5.
As aquisições por estrangeiros não podem passar de 25% da área por
município, nem de 10% para uma mesma nacionalidade - não estão sujeitos a
estas regras as áreas inferiores a 3 módulos de exploração indefinida.
6.
É proibida a doação de terras da União ou dos estados a pessoas
estrangeiras, salvo no caso de núcleos coloniais onde se estabeleçam imigrantes
agricultores em lotes rurais.

4. Lei 5.709 de 1971
Restrições específicas para pessoas físicas
estrangeiras:
1. Não podem exceder 50 módulos de exploração
indefinida.
2. No caso de loteamentos rurais, no mínimo
30% da área deve ser adquirido e ocupado por
brasileiros.
3. Excepcionalmente o Congresso Nacional pode
autorizar arrendamento ou aquisição além
destes limites.

5. Lei 5.709 de 1971
Restrições específicas para pessoas jurídicas
estrangeiras:
1. Só é permitido compra de terras para projetos
industriais, agrícolas, pecuários e de
colonização vinculados a seus objetivos
estatutários.
2. Operações com áreas superiores a 100
módulos de exploração indefinida devem pedir
autorização ao Congresso Nacional.

6. Artigo 171 - Constituição Federal de
1988
No Art. 171 são consideradas:
I. empresa brasileira a constituída sob as leis
brasileiras e que tenha sua sede e administração no
País;
II. empresa brasileira de capital nacional aquela
cujo controle acionário efetivo (50%+ das ações) esteja
sob a titularidade de pessoas físicas residentes no País
ou de entidades de direito público interno
• Em suma:
▫
▫
A definição de empresa estrangeira se dá por
exclusão, sendo aquela que não tem sede no Brasil.
Empresas controladas (maioria de capital estrangeiro) e
sede no Brasil, entretanto, são consideradas “empresas
brasileiras”.

7. Parecer nº GQ-22 de 1994
• Em 1994 o ministro da Agricultura, do Abastecimento e da Reforma Agrária
levanta a questão da recepção ou não da Lei nº 5.709 de 1971 pela CF de
1988 para a AGU, que negou a recepção, tornando a lei de 1971 nula
de valor. Entretanto o parecer não foi vinculante.
• Principais motivos alegados:
• A lei 6.404 de 1976 coloca (art. 60) que “São nacionais as sociedades
organizadas na conformidade da lei brasileira e que têm no País a sede de
sua administração” - o conceito de “sociedade estrangeira” era obtido por
exclusão, ou seja, seriam estrangeiras as sociedades que não tem
sede no País.
• A CF de 1988, entretanto, promoveu profundas alterações no assunto via
artigo 171, onde foi definido o conceito de empresa brasileira e o de empresa
brasileira de capital nacional, sendo que a empresa estrangeira ainda foi
deixada para ser definida por exclusão.
• A interpretação da AGU sobre o artigo 171 da Constituição:
▫ não se abriu margem para restrições contra as “empresas brasileiras”
(com sede no Brasil e maior parte do capital social estrangeiro), apenas se admite
o estabelecimento de incentivos à empresa brasileira de capital nacional, em
determinadas situações.

8. Emenda Constitucional nº 6 de 1995 e
Parecer nº GQ-181 de 1998
• Emenda Constitucional nº 6/1995 (Art. 3º) revoga o
artigo 171 da CF de 1988.
• Novo parecer foi pedido à AGU para confirmar que a lei
nº 5.709 de 1971 não voltou a vigorar (repristinação).
• AGU mantém posição de que a lei 5.709 de 1971 não foi
recepcionada pela CF/88.
• Desta vez o parecer foi assinado pelo Presidente, e
tornou-se vinculante.
• Em suma:
▫ são suspensos os mecanismos que restringiam compra de
terras por empresas estrangeiras;
▫ acaba-se com a diferença entre empresa brasileira (i.e. com
sede no Brasil) com maioria de capital nacional e empresa
brasileira com maioira de capital estrangeiro;

9. Parecer nº LA-01 de 2010
• Mudança no contexto: políticas de incentivo ao biocombustível, alta
das commodities, segurança alimentar, etc  aumento do interesse
mundial no cultivo de terras brasileiras  ressurge interesse em
restringir a compra de terras por estrangeiros.
• Parecer LA-01 de 2010: contrário aos outros dois
pareceres, reestabelece vigência da lei 5.709 de 1971.
• Principais justificativas:
1.
2.
3.
distinção entre empresa brasileira e empresa brasileira de
capital nacional não visa apenas criar vantagens para a última, mas
também aplicar restrições genéricas à primeira.
Lei 5.709 é compatível com garantia constitucional de
desenvolvimento nacional (art.3), soberania (art. 4), indpendência
nacional (art.4), entre outros.
Considerando compra de terras como um investimento de
capital, a Lei nº 5.709 está também em linha com o art. 172 da CF
que diz “a lei disciplinará, com base no interesse nacional, os
investimentos de capital estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e
regulará a remessa de lucros”.

10. Parecer nº LA-01 de 2010
• Atualmente há no cenário empresarial nacional pelo menos 4
espécies de pessoas jurídicas das quais participem
estrangeiros:
• Não sujeitas as restrições:
1. Pessoas jurídicas brasileiras, com brasileiros detendo a maioria
do capital social
2. Pessoas jurídicas brasileiras, com a maioria de seu capital social
detido por estrangeiros residentes ou com sede no Brasil.
• Sujeitas às restrições:
3. Pessoas jurídicas brasileiras, com a maioria do capital social
detido por estrangeiros com sede/residência no exterior.
4. Pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.

11. Conclusões e acontecimentos
recentes
• É necessário que haja controle no que se refere à compra de terras por estrangeiros.
• Entretanto, os instrumentos jurídicos utilizados até agora não foram eficientes para
induzir a geração de contrapartidas em desenvolvimento local e de forma
ambientalmente sustentável.
• Acontecimentos recentes:
▫ 2011: Instrução Normativa nº 70 do INCRA , que “dispõe sobre a aquisição
e arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País e
pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil” – em linha com o
Parecer de 2010.
▫ 2012: Parecer 461/12-E da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado/SP
ressucitou a polêmica ao recomendar a todos os Cartórios que dispensassem a
aplicação da referida lei de 1971 em casos de aquisição de terras por pessoas
jurídicas estrangeiras com maioria de capital social em poder de estrangeiros,
alegando que ela não foi recepcionada pela CF/88.
▫ 2013: Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconheceu argumentos da
AGU quanto a recepção da Lei 5.709/1971 e suspendeu o parecer da Corregedoria
de SP. Além do mais, declarou a incompetência da Justiça Estadual para julgar
casos de âmbito Federal.

12. Bibliografia:
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Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no
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País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar
terras no país por empresas brasileiras controladas por
no Brasil, e dá outras Providências. 1971. Disponível em:
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