Begeleidende brief van Harrie van Iersel, Voorzitter Raad van Commissarissen Trudo, betreffende het jaarverslag 2011 van Stichting Trudo. Hier vindt u alle info over het jaarverslag 2011: http://bit.ly/Trudo2011

1. Onderwerp
Trudo Jaarverslag 2011
Datum
Eindhoven 16, augustus 2012
Geachte heer/mevrouw ,
Hierbij biedt de Raad van Commissarissen van Stichting Trudo het jaarverslag 2011 aan (zie
bijlage I). Een aantal opvallende elementen wordt hierna toegelicht.
De Raad van Commissarissen is tevreden over de volkshuisvestelijke prestaties die in het jaar
1
2011 gerealiseerd zijn. In elk van de zeven kernactiviteiten van Trudo is goed gepresteerd. Van
de 24 beoogde prestaties uit het jaarplan 2011 zijn er 22 behaald (zie bijlage II).
De Raad van Commissarissen is ook tevreden over het financiële jaarresultaat uit gewone
2
bedrijfsuitoefening : € 1,1 miljoen positief. Bij de berekening van dit resultaat zijn aan de
kostenkant immers niet alleen de personeelslasten voor de klassieke corporatietaak (verhuur,
beheer en leefbaarheid) meegenomen, maar ook voor de overige zes kernactiviteiten van
Trudo, zoals bijzondere klanten, stedelijke vernieuwing, uitbreiding nieuwbouw, verkoop,
bijzondere projecten en emancipatie. Daarnaast zitten ook out-of-pocket-kosten voor
leefbaarheid en emancipatie in dit resultaat. Projectkosten (projectmanagement,
haalbaarheidsstudies, etc.) zijn hierin niet meegenomen.
De prestaties op het terrein van verkoop zijn, naar de mening van de Raad van
Commissarissen, uitmuntend. Ondanks de financiële crisis, de economische recessie, de
malaise op de woningmarkt en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek werden in 2011
3
401 woningen verkocht, waarvan 389 Slimmer Kopen®-woningen. Daar ook in de
voorafgaande jaren een vergelijkbaar resultaat geboekt werd, kunnen we heel voorzichtig
concluderen dat het product Slimmer Kopen® vooralsnog crisis-proof is.
Niettemin is het boekhoudkundige resultaat uit verkoop € 4,4 miljoen negatief. Dit resultaat
moet gezien worden tegen de achtergrond van de jaarrekening 2010. Bij het opstellen van die
jaarrekening introduceerde de accountant de opvatting dat het resultaat uit verkoop niet meer,
zoals voorheen, in het jaar van realisatie genomen diende te worden, maar dat de verwachte
verkoopopbrengsten voor de komende vijf jaar in de berekening van de bedrijfswaarde
meegenomen diende te worden. Deze ingrijpende wijziging heeft tot gevolg gehad dat
opbrengsten uit verkoop in 2011 reeds in het resultaat van 2010 zijn meegenomen en dat in
2011 het verkoopresultaat alleen uit kosten bestaat. Van de € 4,4 miljoen heeft circa € 3,4
ste
miljoen betrekking op het opknappen van huurwoningen die in de verkoop gaan (projecten 1
fase Schubertlaan, Julianastaat, Lakerlopen) en circa € 970.000 voor het verkoop gereedmaken
(zoals bodemonderzoek, bouwtechnische keuringen en taxatie- en makelaarskosten).
Op initiatief van de accountant zijn in de jaarrekening 2011 twee ingrijpende wijzigingen
doorgevoerd.
De eerste wijziging betrof het vaststellen van de restwaarde in de berekening van de
bedrijfswaarde van het vastgoed van Trudo. De wijze waarop Trudo deze voorheen berekende,
op basis van historische kostprijs, was volgens de accountant te conservatief, te voorzichtig.
Trudo werd verplicht om de restwaarde op basis van de huidige gronduitgifteprijzen te
1
(1) Verhuur, beheer en leefbaarheid, (2) Bijzondere klanten, (3) Verkoop, (4) Stedelijke Vernieuwing, (5) Uitbreiding
Nieuwbouw, (6) Bijzondere Projecten en (7) Emancipatie.
2
Exclusief boekhoudkundige posten: 25, 29, 32, 35, 36 (zie pagina 106 van het jaarverslag).
3
Inclusief Nieuwbouw.

2. 4
berekenen . Dit leidde tot een stijging van bedrijfswaarde met € 41,2 miljoen. Op basis van
hetzelfde uitgangspunt nam de onrendabele top van de toekomstige projecten met € 21,9
miljoen toe.
Het enorme positieve effect hiervan op het resultaat is voor Trudo aanleiding geweest om te
bezien of er op andere onderdelen meer voorzichtigheid betracht moest worden. Die
overweging heeft na ampel beraad tot het besluit geleid om alle (historische) plankosten ten
laste van het resultaat van 2011 af te boeken. Daarbij gaat het om circa € 15,8 miljoen.
Voorheen werden deze kosten pas afgeboekt in het jaar dat de Raad van Commissarissen
goedkeuring gaf voor de realisatie van het project. In de jaarrekening 2011 zijn alle
geactiveerde plankosten uit het verleden in één keer ten laste van het resultaat gebracht. Naar
de toekomst toe worden de plankosten voortaan ten laste van het resultaat gebracht in het jaar
waarin ze gemaakt zijn.
Vanuit hetzelfde voorzichtigheidsprincipe heeft Trudo haar bestaande en toekomstige
4
grondposities afgeboekt naar het niveau van de grondprijs van gemeentelijke grond . Dit heeft
een negatief effect op het resultaat over 2011 van in totaal € 17,2 miljoen. Aanvullend is circa €
360.000 afgeboekt op landbouwgrond die aangekocht was met het voornemen om daar op
middellange termijn woningbouw te realiseren. Gelet op de recessie en de malaise op de
woningmarkt is dat perspectief zo gering dat afboeking van het meerdere boven de prijs van
landbouwgrond gewenst is.
Een laatste actie van Trudo uit oogpunt van voorzichtigheid is dat Trudo alle in de toekomst
verwachte onrendabele toppen van projecten, die intern zijn geformaliseerd en extern zijn
gecommuniceerd, voor zover nog niet genomen in 2010, ten laste van het resultaat over 2011
heeft genomen. Dit had een negatief effect op het resultaat van € 53,7 miljoen. Dit betreft in
totaal 872 woningen, 327 bedrijfsruimten en 540 parkeerplaatsen. Voorheen werden die
onrendabele toppen pas genomen na goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor de
realisatie van het project.
Een tweede, zeer ingrijpende, wijziging in de jaarrekening, op initiatief van de accountant, is dat
Slimmer Kopen®, een vorm van verkopen onder voorwaarden, vanaf 2011 op de balans is
opgenomen. Alhoewel bij Slimmer Kopen® juridisch sprake is van een volledige overdracht van
het eigendom en door het Ministerie van Financiën diezelfde woning na overdracht wordt
beschouwd als een eigen woning in fiscale zin, is de accountant, met een verwijzing naar de RJ
645 van mening dat Slimmer Kopen® als een financieringstransactie gezien moet worden die
op de balans opgenomen moet worden. Dat geeft twee nieuwe posten op de balans van 2011,
te weten € 291 miljoen debet onder de post Onroerende Zaken verkoop onder voorwaarden en
€ 288 miljoen credit onder de post Terugkoopverplichting woningen verkoop onder
voorwaarden.
Als gevolg van deze balansverlenging daalt de solvabiliteit in 2011 van 47% naar 29%. Voor de
goede orde moet vermeld worden dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ter bepaling
van de solvabiliteit van de corporaties de posten die betrekking hebben op verkoop onder
voorwaarden buiten beschouwing laat. In dit verband kan worden gemeld dat het CFV, bij brief
van 25 juli 2012, wederom de A1 status (de hoogste ranking) aan Trudo heeft toegekend.
De opeenstapeling van wijzigingen heeft in 2011 tot een (boekhoudkundig) resultaat geleid van
€ 24,1 miljoen negatief.
Voor de volledigheid wil de Raad van Commissarissen u mededelen dat Stichting Trudo geen
derivaten bezit. Trudo is van mening dat dergelijke financiële producten niet passend zijn voor
een toegelaten instelling. Ook uit andere hoofde beschikt de corporatie over voldoende
mogelijkheden om in de kapitaalmarkt tegen aantrekkelijke tarieven, tegen een minimaal risico,
vreemd vermogen aan te trekken. Binnen Trudo Holding BV zijn in het verleden twee leningen
aangetrokken waarbij ter beperking van het risico derivaten zijn afgesloten. De omvang van die
4
Grondprijs voor sociale huurwoningen in Eindhoven: 275 per m2 voor eengezinswoningen en € 270 per m2 voor
meergezinswoningen

3. twee leningen is € 37,8 miljoen. Anders dan corporaties die door derivaten in de problemen zijn
gekomen, heeft Trudo afspraken gemaakt op basis waarvan de bank geen bijstortingen, maar
wel aanvullende zekerheden kan verlangen.
Een laatste punt waarover de Raad van Commissarissen u in alle openheid willen informeren is
dat op initiatief van de Raad van Commissarissen de variabele beloning van de bestuurder is
afgekocht. Daar waar het opnemen van die variabele beloning in het verleden met klem werd
aangeraden door alle betrokken partijen (onder meer door de Commissie Izeboud) heeft de
Raad van Commissarissen nu gemeend om onder invloed van gewijzigde maatschappelijke
opvattingen die variabele beloning te beëindigen. Uiteraard is de bestuurder voor de afschaffing
van die variabele beloning gecompenseerd, daar het bedrag van die variabele beloning altijd
onderdeel heeft uitgemaakt van de beloning, met dit verschil dat de toekenning en uitkering
daarvan, in tegenstelling tot het vaste salaris, afhankelijk werd gesteld van de gerealiseerde
volkshuisvestelijke prestaties (zie pagina 91 van het jaarverslag).
Ten slotte de mededeling dat per 28 juni j.l. de Raad van Commissarissen van Trudo is
uitgebreid met twee nieuwe leden, de heren Wim van Winden en Merien ten Houten. Meer
informatie hierover vindt u in bijlage III.
Hoogachtend,
Harrie van Iersel
Voorzitter Raad van Commissarissen Trudo
Bijlage I Trudo jaarverslag 2011
Bijlage II Evaluatie Trudo Jaarplan 2011
Bijlage III Persbericht Nieuwe leden Raad van Commissarissen Trudo