Nutzungskosten, Lebenszykluskosten, Lebenszykluskosten

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Nutzungskosten, Lebenszykluskosten und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Bauvorhaben, Architektenleistungen, Seminar an der TU Berlin, Fachgebiet Bau- und Planungsökomonie

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Nutzungskosten, Lebenszykluskosten, Lebenszykluskosten

  1. 1. Bauökonomie Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und Baurecht
  2. 2. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 2
  3. 3. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Klausurtermin: Montag, 01.08.2016: 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016) Montag, 07.11.2016: 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 3 Nachschreibetermin für die Klausur
  4. 4. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Klausurtermin: Montag, 01.08.2016: 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016) Montag, 07.11.2016: 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 4 Nachschreibetermin für die Klausur Tutorium zu klausur- relevanten Aufgaben am 26.07.2016
  5. 5. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. 2 26.04.2016 Überblick über die Architektenleistungen Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung → Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS 2 03.05.2016 Exkursionswoche 3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag → Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt 4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 → Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt → Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 5 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  6. 6. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein 6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen → Erstellung einer Mini- Ausschreibung 7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 → Kostenermittlung am Projekt 8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung → Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung 9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 6 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  7. 7. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Dipl.-Ing. Bernd Romahn 11 05.07.2016 Objektüberwachung Dipl.-Ing. Bernd Romahn Übung Objektüberwachung Case Study → Was tun bei festgestellten Mängeln? → Die Abnahme der Bauleistungen → Gewährleistung nach der Abnahme 12 12.07.2016 Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc. 13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit → Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 7 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  8. 8. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Seite 8
  9. 9. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Starke Fokussierung auf die Herstellungskosten eines Gebäudes • Entscheidungsfindung (u.a. im Planungsprozess) ausschließlich durch Höhe der Herstellungskosten beeinflusst • Unkenntnis über Folgen von Planungsentscheidungen im Lebenszyklus eines Gebäudes • Ziel der Ermittlung von Nutzungskosten: Heutige Einsparungen nicht auf Kosten zukünftiger Nutzer und Eigentümer Problemstellung Seite 9 Nutzungskosten
  10. 10. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nutzungskosten im Hochbau sind “alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung” (Nutzungsdauer) „Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken.“ Vorteil: Mit Nutzungskostenermittlung können die Kosten nicht nur für die Erstellung, sondern auch für die langjährige Nutzung erfasst werden. Zweck: vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 10 Quelle: Prof. Kalusche Nutzungskosten
  11. 11. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 11 Gehören dazu: gehören nicht dazu: Kapitalkosten, Betriebskosten Kosten für Neubauten, Erweiterungen, Umbauten, Abbruch, Beseitigung (DIN 276) Instandsetzung Modernisierung Verwaltung Personal- und Sachkosten Stromkosten für Nutzung des Gebäudes (Gebäudestrom) Stromkosten für Unternehmenszweck (z.B. Produktionsstrom) Nutzungskosten
  12. 12. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft … als Architektenleistung: Betriebskosten-Nutzen-Analyse Wirtschaftlichkeitsvergleiche von Alternativen Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation) 1. 2. 3. 4. Bepreisung LV Seite 12 Grundleistungen Besondere Leistungen Nutzungskosten
  13. 13. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: Prof. Pelzeter … warum? Seite 13 Nutzungskosten
  14. 14. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: Prof. Rotermund Seite 14 Nutzungskosten
  15. 15. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Einflussfaktoren Seite 15 • Nutzungsart • Konstruktion • Baujahr • Alter des Bauwerks • Ge- und Verbote • Nutzungsentgelte • Gebühren • Hinweise Quelle: Prof. Kalusche • Technische Regelwerke • Preisentwicklung • Klima Beeinflussbarkeit Nutzungskosten
  16. 16. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Bezugseinheiten der Nutzungskosten Seite 16 Bezeichnung Einheit Beispiel Nutzeinheit (NE) €/NE p.a. Betten im Krankenhaus Brutto-Rauminhalt (BRI) €/BRI p.a. Klassische Flächenberechnung (DIN 277) Brutto-Grundfläche (BGF) €/BGF p.a. Netto-Grundfläche (NGF) €/NGF p.a. Nutzfläche (NF) €/NF p.a. Mietfläche (MF) €/MF-G p.a. Gewerbemietflächen Wohnfläche (WF) €/WF p.a. Wohnflächenverordnung Bauteil (BT) €/BT p.a. Besondere Fassadenkonstruktion Bezugseinheit immer angeben! Nutzungskosten
  17. 17. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Ermittlung der Nutzungskosten Seite 17 Quelle: Prof. Kalusche Menge x Preis = (Nutzungs-)Kosten beeinflussbar z.B. Energiemenge zur Heizung eines Raumes, Stundenaufwand für Reinigung einer Fläche i.d.R. nicht beeinflussbar Nutzungskosten
  18. 18. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 18 Nutzungskosten
  19. 19. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: Prof. Stoy Beispiel: Verteilung der Nutzungskosten bei Bürobauten Hier fließen maßgeblich die Erstinvestitions- kosten KG 100- 700 nach DIN 276 ein. Seite 19 Nutzungskosten
  20. 20. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Abgrenzung technische und wirtschaftliche Lebensdauer Seite 20 Technische Lebensdauer: • Zeitraum, in dem ein Bauteil physisch zu Verfügung steht • Herstellerangaben oder Erfahrungswerte Wirtschaftliche Nutzungsdauer • Amortisation der Investitionen in das Bauwerk • Erreichung der vom Investor angestrebten Verzinsung für das eingesetzte Kapital • Wird vom Ermittler der Nutzungskosten in Abstimmung mit dem Auftraggeber festgelegt Nutzungskosten
  21. 21. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Festlegung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer Seite 21 Dauer Beschreibung und Beispiele bis 5 Jahre Raum bildender Ausbau, z.B. Ladenbau bis 15 Jahre Modernisierte Gebäude, z.B. Wohnungen bis 20 Jahre Gewerbeobjekte, z.B. Möbelmärkte bis 40 Jahre Mehrzahl von Gebäuden z.B. Bürobauten bis 50 Jahre und mehr Gebäude mit hoher Nutzungsflexibiliät Nutzungskosten
  22. 22. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Umlage der Investitionen auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer Seite 22 Nutzungskosten
  23. 23. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft KG 100 Kapitalkosten KG 200 Objektmanagementkosten KG 300 Betriebskosten KG 400 Instandsetzungskosten Seite 23 Nutzungskosten
  24. 24. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 24 Auszug aus der Norm Nutzungskosten
  25. 25. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 25 KG 130 • Kalkulatorische Abschreibung (nicht mit fiskalischer Abschreibung gleichzusetzen) = Abnutzung eines Wirtschaftsguts (hier Gebäude) • Jährliche Kosten aus wirtschaftlicher Abschreibung (a) ergeben sich aus Anschaffungskosten (A) ohne Grundstück dividiert durch Anzahl der Jahre (n) der wirtschaftlichen Nutzungsdauer A n = a Nutzungskosten
  26. 26. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 26 Auszug aus der Norm Nutzungskosten
  27. 27. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 27 Personalkosten • Technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen Sachkosten • Büromaterialien, Mietkosten, Fahrtkosten etc. Nutzungskosten
  28. 28. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 28 Auszug aus der Norm Nutzungskosten
  29. 29. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Auszug aus der NormDIN 18960:2008 Nutzungskosten Seite 29 Nutzungskosten
  30. 30. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Zusammenhänge Seite 30 Betrachtungsdauer (Lebenszyklus) Aufwand / KostenFinanzierungs- kosten kalkulatorische Abschreibung Instandsetzung KGR 110, 120 KGR 130 KGR 400 Verwaltungs- kosten KGR 200 Betriebs- kosten KGR 300 Nutzungskosten
  31. 31. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 31051:2003 Instandhaltung ISO 15686-5:2008 Lebenszykluskosten Bedienung Inspektion Wartung Instandsetzung Verbesserung Instandhaltung nach DIN 31051:2003 Bedienung, Inspektion und Wartung DIN 18960:2008 (KG300) Instandsetzung DIN 18960:2008 (KG400) Nicht enthalten Diverse Abgrenzungsproblematiken bei Kennzahlen durch unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen (z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen) Abgrenzungen Seite 31 Nutzungskosten
  32. 32. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Notwendige Festlegungen im Vorfeld der Nutzungskostenplanung Seite 32 • Strategie des Auftraggebers • Grundannahmen für kalkulatorische Nutzungskosten (Kapitalkosten und Abschreibung), Kalkulationszinssatz • Abgrenzung Nutzungskosten gegenüber z.B. Produktionskosten • Genauigkeit der Nutzungskostenplanung (Ebene der DIN 18960) • Mitwirkung des Auftraggebers • Umfang und Aufwand der Nutzungskostenermittlung • Vergütung der Nutzungskostenplanung (besondere Leistung nach HOAI) Nutzungskosten
  33. 33. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Beispiel - Dachbeläge Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Seite 33 Nutzungskosten
  34. 34. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Beispiel - Dachbeläge Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Seite 34 Nutzungskosten
  35. 35. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Anwendungen in der Praxis: Objektvergleiche im Bestand (benchmarking) Wettbewerbsvorprüfung Zertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB) Kennzahlgewinnung: Erarbeitung Kennzahlen Statistische Werte (z.B. Schulen) Angebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb Verfügbare Kennzahlen: BKI Bücher div. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieter insgesamt eher schwierige Datenlage Seite 35 Nutzungskosten Quellen für Kennzahlen
  36. 36. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: Prof. Rotermund Vergleichsrechnung von Planungsvarianten Seite 36 Nutzungskosten
  37. 37. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Quelle: Prof. Rotermund Kenn- werte Seite 37 Nutzungskosten
  38. 38. Seite 38 Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Modul Bauökonomie und Baurecht

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