Flächenermittlung für Architekten

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Vorlesung an der TU Berlin, Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft:
Flächen nach DIN 277, Flächenermittlung im Mietrecht, Wohnflächenverordnung, gif. e.V.

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Flächenermittlung für Architekten

  1. 1. Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und Baurecht SeiteSeite 1
  2. 2. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. 2 26.04.2016 Überblick über die Architektenleistungen Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung → Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS 2 03.05.2016 Exkursionswoche 3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag → Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt 4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 → Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt → Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 2 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  3. 3. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein 6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen → Erstellung einer Mini- Ausschreibung 7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 → Kostenermittlung am Projekt 8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung → Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung 9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 3 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  4. 4. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung 10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc. 11 05.07.2016 Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study → Was tun bei festgestellten Mängeln? → Die Abnahme der Bauleistungen → Gewährleistung nach der Abnahme 12 12.07.2016 Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc. 13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit → Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 4 Vorlesungsreihe Bauökonomie
  5. 5. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft SeiteSeite 5 Informationen Vortragsfolien und Aufgabenstellungen (Seminar zur Vorlesung) unter: archix.de
  6. 6. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 6 Wiederholung QM im Architekturbüro Methoden / Verfahren Qualität Qualitätsmanagementsysteme Management EN ISO 9000
  7. 7. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Einführung eines Qualitätsmanagementsystems 1. Beschaffung von Informationen zum Thema Qualitätsmanagement durch Besuche von Seminaren und lesen von Fachliteratur. 2. Klärung der Frage, ob ein externer Berater eingeschaltet werden soll. 3. Beginn der Einführung des Qualitätsmanagementsystems durch Beschluss der Geschäftsleitung. 4. Erstellung eines Projektplanes mit Zeitvorgaben und Maßnahmenschritten. 5. Information der Mitarbeiter über die beabsichtigte Einführung. 6. Formulierung einer Qualitätspolitik mit eigenen Qualitätszielen. 7. Benennung eines Qualitätsmanagementbeauftragten. 8. Festlegung von Verantwortlichkeiten. 9. Schulung der Mitarbeiter. 10. Erstellung eines Qualitätsmanagementhandbuches. 11. Erstellung von Verfahrens- und Arbeitsanweisungen . 12. Durchführung von internen Audits. 13. Auswahl eines Zertifizierers (z.B. Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH DAkkS). 14. Zertifizierung. Seite 7 Wiederholung QM im Architekturbüro Quelle: IHK Berlin
  8. 8. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 8 Wiederholung Qualitätsmanagementsysteme Arbeitsmittel  Checklisten  Protokolle  Terminpläne  Tabellen für Flächen- und Kostenermittlungen  Detailsammlungen  Beispielplanungen
  9. 9. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft SeiteSeite 9 Zertifizierung Qualitätsmanagementsystem Mitarbeiter Erst-Zertifizierung 1. bzw. 2. Überwachung Re-Zertifizierung 1 – 5 1.600 € – 2.000 € 900 € – 1.000 € 1.200 € – 1.000 € 6 – 10 2.000 € – 2.400 € 900 € – 1.200 € 1.200 € – 1.600 € 11 – 15 2.400 € – 2.900 € 1.200 € – 1.400 € 1.800 € – 2.200 € 16 – 25 2.900 € – 3.200 € 1.800 € – 2.200 € 2.200 € – 2.800 € 26 – 45 3.200 € – 4.200 € 2.000 € – 2.400 € 2.600 € – 3.200 € 46 – 65 3.900 € – 5.100 € 2.400 € – 2.800 € 3.200 € – 4.800 € 66 – 85 4.100 € – 6.100 € 3.200 € – 3.600 € 3.900 € – 5.200 € 86 – 125 5.100 € – 7.100 € 3.500 € – 3.900 € 4.600 € – 6.100 € 126 – 175 6.100 € – 8.100 € 3.700 € – 4.300 € 5.100 € – 7.600 € http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/
  10. 10. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft 1. Buch Allgemeiner Teil • Abschluss von Verträgen gem. BGB: Ein Vertrag ist ein Rechtsgeschäft, das aus mindestens zwei übereinstimmenden, in Bezug aufeinander abgegebenen Willenserklärungen, genannt Angebot ( 145) und Annahme ( 146 BGB). Wiederholung Rechtliche Grundlagen BGB SeiteSeite 10 • Allgemein • Grundsätzlich können Verträge nur zwischen geschäftsfähigen Personen (natürliche oder juristische Personen) abgeschlossen werden • Ein Vertrag wird ausgehandelt. Er kommt durch Angebot und Annahme (s.o.) zustande. • Die Vertragsparteien bestimmen den Inhalt des Vertrages = Vertragsfreiheit • Beschränkungen: • Sittenwidrigkeit • Grundsatz von Treu und Glauben • Strafbestimmungen
  11. 11. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft SeiteSeite 11 Sittenwidrigkeit http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/ Sittenwidrigkeit als Grenze der Vertragsfreiheit „Als sittenwidrig wird etwas bezeichnet, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines jeden Menschen verstößt, der billig und gerecht denkt.“ (BGH 10, 232; 69 297) • Gem. 138 BGB: (1) Verstoß gegen die guten Sitten (2) Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen, einer erheblichen Willensschwäche • Beispiele:
  12. 12. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft (1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. (2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Werkverträge 631 - 652 BGB • 631 BGB Wiederholung Rechtliche Grundlagen BGB SeiteSeite 12 Herstellung des Werkes Vergütung 2. Buch Schuldrecht
  13. 13. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Grundlagen: • BGB (Werkvertragsrecht) • HOAI Kann auch durch Nichtarchitekten abgeschlossen werden, jedoch Verpflichtung zur Information über Status Seite 13 Wiederholung Planungsvertrag Planung des Vorhabens und Überwachung der Herstellung Vergütung
  14. 14. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft „Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1 9 gem. HOAI. […]“ Schlechtes Beispiel: Wiederholung Planungsvertrag SeiteSeite 14 Die HOAI… … ist reine Honorarordnung / reines Preisrecht. … dient dazu, das Honorar für bestimmte Teile der Architektenleistung festzulegen. … stellt keine Definition der Leistungspflichten des Architekten dar. Werden die in der HOAI aufgeführten Leistungen der Leistungsphasen Inhalt des Vertrages, schuldet der Architekt alle aufgeführten Leistungen, ob sie notwendig sind oder nicht + alle Leistungen, die zur Erreichung des Erfolges notwendig sind und ggf. über die HOAI hinausgehen.
  15. 15. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 15
  16. 16. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 16 Maß der baulichen Nutzung
  17. 17. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung • Flächen im Bauplanungsrecht • Flächen im Bauordnungsrecht Seite 17 Maß der baulichen Nutzung
  18. 18. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Basisliteratur zu Flächen im Hochbau BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V. MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V. WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Seite 18 Maß der baulichen Nutzung
  19. 19. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen: >> Fläche ca. 500 m² – Kaufpreis 200.000 EUR << Ein tolles Angebot für den Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden? Seite 19 Maß der baulichen Nutzung Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?
  20. 20. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 20 Maß der baulichen Nutzung Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 10 EUR/m² Nettokaltmiete (NKM) Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
  21. 21. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 21 Maß der baulichen Nutzung 10 EUR/m² NKM entspricht etwa 2.400 EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m² 500 m² Bauland 200.000 EUR
  22. 22. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 22 Maß der baulichen Nutzung Vervielfältiger aus „Maklerformel“: 1_ Rendite = Vervielfältiger 1_ 5% = 20 10 EUR/m² NKM entspricht etwa 2.400 EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m² 500 m² Bauland 200.000 EUR
  23. 23. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 23 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF 2.400 EUR x 0,85 = 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR
  24. 24. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 24 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR KG200: 0 EUR KG300+400: 1.166 EUR/m² BGF KG500: 0 EUR KG600: 0 EUR KG700: 20 % auf KG300 u. 400 =1.400 EUR/m² BGF
  25. 25. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 25 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = 1.000 m² GF = 1.000 m² BGF? 1.400 EUR/m² BGF
  26. 26. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 26 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 1.400 EUR/m² BGF 850 m² WoFl = 1.978.800 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) 1.000 m² BGF = -1.400.000 EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.600.000 EUR = 40.000 EUR Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 300.000 EUR (18 % der Investitionssumme) Var. 1
  27. 27. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 27 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 1.400 EUR/m² BGF 1.000 m² WoFl = 2.328.000 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) 1.150 m² BGF = -1.610.000 EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.800.000 EUR = 45.000 EUR Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 450.000 EUR (25 % der Investitionssumme) Var. 2
  28. 28. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 28 Maß der baulichen Nutzung
  29. 29. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 29 Maß der baulichen Nutzung • Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung • Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen • Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse • Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss
  30. 30. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 30 Maß der baulichen Nutzung • Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung • Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen • Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse • Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig
  31. 31. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 31 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht
  32. 32. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 32 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht
  33. 33. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 33 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
  34. 34. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 34 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht BauGB BauNVO Bundesebene Bauordnungen z.B. BauO Berlin Landesebene WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
  35. 35. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 35 Maß der baulichen Nutzung
  36. 36. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 36 0 D ¡ G HU E D X O L FK HQ1 X W] X QJ Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
  37. 37. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 37 0 D ¡ G HU E D X O L FK HQ1 X W] X QJ Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
  38. 38. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 38 Maß der baulichen Nutzung Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
  39. 39. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 39 Maß der baulichen Nutzung
  40. 40. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 40 0 D ¡ G HU E D X O L FK HQ1 X W] X QJ BauNVO (1990) 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist. (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können ... 14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke
  41. 41. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 41 Maß der baulichen Nutzung
  42. 42. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 42 0 D ¡ G HU E D X O L FK HQ1 X W] X QJ BauNVO (1990) 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. 14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke Bundesrecht
  43. 43. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 43 Maß der baulichen Nutzung BauO Berlin (2005) § 2: Begriffe […] (11)Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben. Landesrecht
  44. 44. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 44 Maß der baulichen Nutzung Abb: Prof. Kalusche
  45. 45. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 45 Maß der baulichen Nutzung Untergeordnete Vorbauten Quelle: http://zimmerei.fachwerkzentrum-vollack.de/aktivitaeten/vorbauten.html
  46. 46. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 46 Maß der baulichen Nutzung Untergeordnete Vorbauten BauO Berlin (2005) § 6: Abstandflächen, Abstände […] (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten, 3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden Gebäuden. Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein. Landesrecht
  47. 47. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 47 0 D ¡ G HU E D X O L FK HQ1 X W] X QJ Erker, Gauben, Wintergärten … „Aus der Begründung “ http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml ImmerImmer imim LandesrechtLandesrecht prüfenprüfen:  Definition Vollgeschoss !  Bauliche Anlagen in Abstandsflächen !
  48. 48. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 48
  49. 49. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Gebäudeflächen nach DIN 277 • Flächen im Mietrecht Seite 49 Flächenermittlung im Hochbau
  50. 50. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 50 Flächenermittlung im Hochbau Definition der Flächen DIN 277 Definition der Kostengruppen DIN 276 DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsarten DIN 277 Teil 2 Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen, Erläuterung der Begriffe DIN 277 Teil 3 Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest)
  51. 51. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 277 im Detail Seite 51 Flächenermittlung im Hochbau Bruttogrundfläche BGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF)
  52. 52. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 52 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume) Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone übereinander, Durchfahrten) Bereich c nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.
  53. 53. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 53 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  54. 54. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 54 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  55. 55. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 55 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  56. 56. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 56 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  57. 57. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 57 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  58. 58. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 58 Flächenermittlung im Hochbau Installationsschacht kleiner 1 m² NGF
  59. 59. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 59 Flächenermittlung im Hochbau NGF
  60. 60. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 60 Flächenermittlung im Hochbau KGF
  61. 61. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 61 Flächenermittlung im Hochbau KGF
  62. 62. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 62 Flächenermittlung im Hochbau NF
  63. 63. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 63 Flächenermittlung im Hochbau TF Technische Funktionsfläche
  64. 64. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 64 Flächenermittlung im Hochbau VF
  65. 65. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 65 Flächenermittlung im Hochbau Brutto- rauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI
  66. 66. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 66 Flächenermittlung im Hochbau Brutto- rauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI
  67. 67. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 67 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht
  68. 68. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 68 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Internationale Standardisierung ist in Erarbeitungaufgehoben 1983 Quelle: Prof. Kalusche
  69. 69. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 69 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Quelle: Prof. Kalusche
  70. 70. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 70 Flächenermittlung im Hochbau Flächen im Mietrecht Gewerbemietfläche MF/G (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche MF/W (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Wohnungsmietfläche
  71. 71. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 71 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  72. 72. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 72 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0): • Technische Funktionsflächen • nicht nutzbare Verkehrsflächen • Zwingende Konstruktions-Grundflächen NF TFVF KGF
  73. 73. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 73 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0 zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G NF VF KGF
  74. 74. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 74 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  75. 75. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 75 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  76. 76. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 76 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Allgemeines zur WoFIV Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der WoFIV anzuwenden. Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
  77. 77. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 77 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
  78. 78. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 78 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  79. 79. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 79 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  80. 80. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 80 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Nach gif werden im Unterschied zur WoFlV keine Gewichtungen definiert
  81. 81. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 81 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  82. 82. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 82 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Gewichtung nach WoFlV frei festlegbar
  83. 83. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 83 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
  84. 84. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 84 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel schlecht 0,12 0,17 0,22 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel schlecht 0,88 0,83 0,78 c) Verhältnis von VF zur BGF gut mittel schlecht 0,07 0,11 0,15 d) Verhältnis von TF zur BGF gut mittel schlecht 0,01 0,025 0,04 (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996)
  85. 85. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 85 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000 5.000 5.000 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF €/m² Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
  86. 86. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 86 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000 5.000 5.000 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF €/m² Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. 5.000 m³ NF= 3,8
  87. 87. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 87 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000,00 5.000,00 5.000,00 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² 1.315,79 1.041,67 862,07 Baukosten NF €/m² 798,00 1.008,00 1.218,00 Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
  88. 88. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 88 ) O ¦ FK HQHU P L WWO X QJ L P + R FK E D X Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF
  89. 89. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 89 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 53,2 % 74,51 % Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz
  90. 90. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 90 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 5.320 7.451 Miete 106.400 149.020 Jahresmiete 1.276.800 1.788.240 Nach 10 Jahren 12.768.000 17.882.400 Vergleich Differenz 5.114.400
  91. 91. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 91 Flächenermittlung im Hochbau Weiterführende Literatur BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007 BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008 Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Köln 2007 Fröhlich: Hochbaukosten – Flächen – Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010 Heix, G.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004 Kalusche, W.: Bemessen von Gebäuden – einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens; Viering, Kalusche, W.: Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden. In: Gralla;Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne: Flächen und Mietverträge, Berlin 2008 Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulöwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, München 1999 Warnecke, K. H.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., 2009 Weiß; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Köln 2007
  92. 92. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 92 10 Minuten
  93. 93. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 93
  94. 94. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 94 Seminar zur Vorlesung Wiederholung Architektenvertrag Bebaubarkeit und Flächenermittlung im Hochbau
  95. 95. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 95 Architektenvertrag Form: • Grundsätzlich Formfreiheit – also auch mündlicher Vertragsschluss möglich • Wesentlicher Grundsatz: Beide Parteien wollen sich aneinander binden • Vertrag kommt z. B. auch schon zustande, wenn • der Auftraggeber den Vertragsentwurf erhalten hat, • ihm alle Vertragsdetails bekannt sind • und er „fernmündlich“ oder im Gespräch „Ja, ich bin einverstanden“ äußert
  96. 96. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 96 Architektenvertrag Form: • Aus Beweisgründen wird eine schriftliche Vereinbarung empfohlen • Formvorschriften können bei Gemeinden, sonstigen öffentlich- rechtlichen Körperschaften und kirchenrechtlichen Körperschaften gelten • Unzulässig: Kopplung der Architektenleistung mit dem Erwerb eines bestimmten Grundstücks • Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen! §7 Abs. 1 HOAI: „Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.“
  97. 97. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 97 Seminar zur Vorlesung Quelle: http://www.vorlagen.de/media/19798/fhHRVMqbEW.gif 1. Aufgabe: Erstellen Sie einen Architektenvertrag a) Verwenden Sie als inhaltliche Aufgabenstellung Ihr gewähltes Projekt. b) Verwenden Sie keinen Mustervertrag! c) Schreiben Sie einen ausgewogenen Vertrag für die Planungsleistungen eines Architekten.
  98. 98. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 98 Seminar zur Vorlesung Wiederholung Architektenvertrag Bebaubarkeit und Flächenermittlung im Hochbau
  99. 99. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 99 Seminar zur Vorlesung GRZ und GFZ: Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  100. 100. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 100 Seminar zur Vorlesung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht
  101. 101. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 101 Seminar zur Vorlesung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht ?
  102. 102. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 102 Seminar zur Vorlesung § 2 BauO Berlin – Begriffe (1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im Sinne des §1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Landesrecht
  103. 103. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 103 Seminar zur Vorlesung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen/Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  104. 104. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 104 Seminar zur Vorlesung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. […]
  105. 105. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 105 Seminar zur Vorlesung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige Überschreitung i.S.d. § 19 BauNVO sowie Unterbauungen): zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Zuwegungen und -fahrten 50 m² Überdachte Stellplätze 50 m² Tiefgarage 150 m² Terrassen und Balkone* -50 m² Gesamtfläche: 750 m² Grundflächenzahl: 0,75 * Überlagerung mit Tiefgarage Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  106. 106. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 106 Seminar zur Vorlesung § 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.
  107. 107. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 107 Seminar zur Vorlesung Gem.§ 2 BauO Berlin – Begriffe Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es • mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und • mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es • eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
  108. 108. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 108 Seminar zur Vorlesung GFZ (BauNVO 1990): Berechnung der GFZ zu berücksichtigen: Gebäudefläche DG 0 m² Gebäudefläche 2. OG 500 m² Gebäudefläche 1. OG 500 m² Gebäudefläche EG 500 m² Gebäudefläche KG 0 m² Gesamtfläche: 1.500 m² Geschossflächenzahl: 1,5 unberücksichtigt bleiben: Terrassen und Balkone Vordächer und Dachüberstände Zuwegungen und -fahrten Überdachte Stellplätze Tiefgarage Nicht Vollgeschosse Zulässige Geschossfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  109. 109. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 109 Seminar zur Vorlesung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  110. 110. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 110 Seminar zur Vorlesung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  111. 111. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 277 im Detail Seite 111 Flächenermittlung im Hochbau Bruttogrundfläche BGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF)
  112. 112. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 112 Seminar zur Vorlesung
  113. 113. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 113 Seminar zur Vorlesung Quelle: Fries, Claudia: Architektenleistungen Kosten und Recht S. 106. 2. Aufgabe: Ermitteln Sie die Bebaubarkeit und die Flächen Ihres Projekts a) Ermitteln Sie GRZ (I und II) und GFZ (einschließlich Vollgeschossnachweis) vom selbstgewählten Projekt b) Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die Kennzahl GFZ zu erhöhen c) Erstellen Sie eine Flächenermittlung nach DIN 277 (BGF a, b, c; KGF, NGF, NF, TF, VF)
  114. 114. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 114 Seminar zur Vorlesung 3. Aufgabe: Erstellung einer Mini-Ausschreibung
  115. 115. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 115 Seminar zur Vorlesung 4. Aufgabe: Kostenermittlung DIN 276, 1. und 2. Ebene
  116. 116. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 116 Seminar zur Vorlesung 5. Aufgabe: Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade
  117. 117. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 117 Seminar zur Vorlesung 6. Aufgabe Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung
  118. 118. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 118 Seminar zur Vorlesung 7. Aufgabe Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit Honorarberechnung Bearbeitungsaufwand Stundenanzahl Leistungsphasen Stundensatz Büroumsatz Schlussrechnung
  119. 119. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 119 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: • https://isis.tu-berlin.de/ • Kursname: PBI_SV_Sose16 • Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung • Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei • Einschreibeschlüssel: sv_pbi16
  120. 120. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 120 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: 1. Architektenvertrag 2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung 3. Mini-Ausschreibung 4. Kostenermittlung DIN 276 5. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade 6. Objektüberwachung 7. Honorarberechnung Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am 31.05.2016 Abgabe der Seminaraufgaben 3, 4 und 5 am 05.07.2016 Abgabe der Seminaraufgaben 6 und 7 am 16.08.2016 Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am 30.08.2016!
  121. 121. © Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 121 Seminar zur Vorlesung ! Nach dem Vortrag von Herrn Hasenbein am 24.05.2016 findet kein Seminar statt!
  122. 122. SeiteSeite 122 Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Modul Bauökonomie und Baurecht

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