Immobilier, les investisseurs chinois vont-ils envahir la France ? Interview de Stéphane Bertoux Par quels biens les acheteurs chinois sont-ils intéressés ? Par quoi ne sont-ils surtout pas intéressés ? Existe-t-il des achats « coup de coeur » ? Quelles sont les raisons qui poussent les Chinois à investir en France ? Quelle est leur connaissance du marché immobilier français ? Quelle est l’image de la France aux yeux des acheteurs potentiels ? Les Chinois sont-ils appelés à investir dans le futur en France ? Ne pensez-vous pas être le cheval de Troie des Chinois en France ? Comment vous est venue l’idée de ce service ? A propos de France Expert Immo Luxe Quelques biens proposés Parutions dans la presse chinoise

1. Mars 2013
Dossier de Presse
«Le service immobilier dédié
aux investisseurs chinois»
France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cité Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627

2. Sommaire
Communiqué de Presse : Immobilier, les investisseurs chinois vont-ils envahir la France ?
Interview de Stéphane Bertoux
Par quels biens les acheteurs chinois sont-ils intéressés ?
Par quoi ne sont-ils surtout pas intéressés ?
Existe-t-il des achats « coup de cœur » ?
Quelles sont les raisons qui poussent les Chinois à investir en France ?
Quelle est leur connaissance du marché immobilier français ?
Quelle est l’image de la France aux yeux des acheteurs potentiels ?
Les Chinois sont-ils appelés à investir dans le futur en France ?
Ne pensez-vous pas être le cheval de Troie des Chinois en France ?
Comment vous est venue l’idée de ce service ?
A propos de France Expert Immo Luxe
Quelques biens proposés
Parutions dans la presse chinoise
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3. Communiqué
Immobilier : les investisseurs chinois vont-ils envahir la France ?
Après la fameuse affaire de l’acquisition du Château Gevrey Chambertin, où un riche chinois a remporté
un bout du patrimoine français à la barbe des vignerons locaux, en triplant le prix de vente du Château,
on peut s’attendre à voir une nuée d’investisseurs chinois envahir nos fermes et nos campagnes.
Qu’en est il vraiment ? Est-ce un pur fantasme ou une réalité, sachant que le fameux investisseur
chinois du Gevrey Chambertin s’avère avoir la nationalité portuguaise*, comme le prouve les docu-
ments de cession du domaine ?
Selon le Hurun Report, le média chinois de référence dans le monde du luxe, complété par une étude
du gouvernement publiée par le Quotidien du Peuple en ligne, plus de 50% des riches chinois (5
millions d’euros de fortune – déclarée - au minimum) envisagent d’émigrer dans le futur. Ce dont ne
semble pas s‘émouvoir plus que cela le gouvernement et les médias. Que dirait-on en France si les
intentions de départ de nos patrons étaient aussi importantes ?
La France étant la destination touristique préférée des riches Chinois**, devant les Etats-Unis et l’Aus-
tralie, il est possible d’imaginer que ces candidats à l’exil choisiront tout naturellement la France pour
poser leurs valises. Ce qui compensera à l’évidence le départ de Gérard Depardieu !
Une image à soigner
Comme le souligne Stéphane Bertoux, co-fondateur de l’agence immobilière France Expert Immo
Luxe, spécialisée dans les acquéreurs du monde chinois sur le marché immobilier français, la difficulté
réside dans l’image que la France projette à l’étranger et en particulier en Chine : « L’image de la France
en Chine est ambivalente. Elle est très forte et très positive en ce qui concerne les qualités environne-
mentales et d’art de vivre (…). Elle est catastrophique en ce qui concerne la fiscalité et la politique d’im-
migration, ou plutôt son application dans les consulats en Chine. Les Chinois sont littéralement stupé-
faits par notre politique fiscale, et c’est le principal frein à l’investissement. Mais il s’agit largement d’une
image projetée par les médias chinois et internationaux, voire français. Quand nous leur donnons des
exemples chiffrés, ils se rendent compte que la France n’est pas l’enfer fiscal promis par les médias. ».
Pas découragés par cette image, les acheteurs chinois investissent le vignoble bordelais : il y eu
des premières acquisitions en 2009 et 2010, près de dix acquisitions en 2011 et le double en 2012.
Comme la première destination à l’exportation des vins de Bordeaux est devenu la Chine, il n’est pas
sûr que cette vague se tarisse prochainement. Il s’agit pour les acheteurs chinois de sécuriser leurs
approvisionnements et surtout de réaliser une très substantielle marge sur la vente des vins en Chine.
Certains experts évoquent des marges de 1000 à 1500 %, de quoi susciter de nouvelles vocations !
Sources : *Greffe du Tribunal de Commerce **Hurun Report 2012
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4. Interview
Stéphane Bertoux, co-fondateur de France Expert Immo Luxe.
Propos recueillis par Alain Albie - Reflets de Chine (http://www.refletsdechine.com)
Par quels biens les acheteurs chinois sont-ils intéressés ?
Si c’est en ville, c’est à Paris et à Cannes.
Et à Paris, pas n’importe où, c’est exclusivement dans les beaux quartiers ouest de la capitale, le
7ème, 8ème, le nord du 16ème, le bas du 17ème (Monceau). Et dans les beaux quartiers, pas n’im-
porte où, car ils ne veulent pas de quartiers trop isolés, où il n’y a pas de restaurants ou d’artères
commerçantes proches.
Ils recherchent du pur haussmannien, avec de belles parties communes majestueuses, des appar-
tements avec parquets anciens, cheminées en marbre d’origine, grands miroirs, double réception,
grande hauteur sous plafond...le tout en parfait état, ils n’envisagent en aucun cas de faire des tra-
vaux, même cosmétiques comme les peintures. Nous leur proposons pourtant de les assister dans le
cas où il y a des travaux, mais ils ne veulent absolument pas se lancer dans des travaux. Ils ne veu-
lent pas non plus d’appartements rénovés dans le style «design», qu’ils trouvent par ailleurs partout
dans le monde. C’est le «chic» parisien qui est recherché. Et bien entendu, une vue sur la tour Eiffel
est un must. Tout ceci, évidement, à un prix raisonnable. Autant vous dire que ce n’est pas simple de
satisfaire ces critères d’exigences, surtout en ce qui concerne le prix !
Je n’ai jamais eu une demande pour d’autres villes que Paris, ce qui est logique, notre clientèle
chinoise a une portée internationale, la France n’est pas leur première destination à l’achat à l’étran-
ger, ils ont déjà investi en Asie du Sud Est, aux Etats-Unis, la proximité des aéroports de Paris est
donc un critère déterminant.
En dehors de Paris, Cannes est le second choix urbain. Bien souvent demandé par des personnes
issues des milieux de l’Entertainment, Cannes est la destination la plus connue de la Côte d’Azur.
Ils ne connaissent pas Saint-Tropez, qui sera de toute façon trop cher, les prix n’ayant pas de limite
dans cette ville.
De plus, les demandes à Cannes sont très ciblées, il faut être à moins de cinq minutes de la Croi-
sette.
En dehors de Paris, les recherches des investisseurs portent essentiellement sur des grandes proprié-
tés, de type châteaux avec terres, bois, et espaces aquatiques. L’idée, fort raisonnable au demeurant,
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5. est de trouver un espace dans lequel on puisse vivre en quasi autarcie, qu’il puisse y avoir un puits pour
pouvoir boire, un potager pour cultiver ses propres légumes, des bois pour se chauffer, des étangs
pour pêcher, des prairies pour faire un peu d’élevage. C’est le fantasme absolu d’un riche Chinois :
pouvoir donner à sa descendance un lieu dans lequel elle sera protégée des catastrophes à venir. Ce
qui en dit long sur la vision de l’avenir des Chinois, qui est compréhensible aussi par l’histoire encore
récente de la Chine.
Ces propriétés doivent se trouver soit dans un rayon de 100 km autour de Paris, soit dans l’axe des
TGV Poitiers / Tours / Angers / Nantes, qui est réputé par la douceur de son climat et son art de vivre. La
Bretagne jouit elle aussi d’une bonne image de naturalité et de qualité de vie. Aucune demande pour le
Nord et l’Est, qui sont des régions considérées comme trop froides. Nous commençons à recevoir des
demandes pour la Provence, mais il s’agit de personnes qui connaissent bien la France, ou qui ont pris
le temps d’étudier la question. Il s’agit, dans ce cas, d’investissements liés au tourisme, de grandes
bâtisses pouvant avoir une destination d’accueil de touristes (chinois).
Enfin, nous recevons de nombreuses demandes pour des vignobles. Mais il s’agit de profils plus pro-
fessionnels, qui cherchent à acheter un vignoble Bordelais, pour ensuite «rapatrier» la production en
Chine, et également pour pouvoir détenir une «vraie» marque française. Ce sont des opérations ex-
trêmement rentables : certains estiment les marges entre le prix de revient brut (hors acquisition) et la
revente sur le marché chinois à 1000 à 1500 %. L’achat est ainsi amorti en moins en deux ou trois ans !
La seule difficulté pour ces acquéreurs et d’assurer la continuité de l’exploitation, de bien s’entourer. Ils
demandent souvent aux vignerons de se maintenir en place quelque temps, pour assurer la transition.
Mais nous avons vu aussi de véritables touristes, venus pour visiter, faire une dégustation et repartir
la mine réjouie. Il est très difficile de détecter les véritables acheteurs des touristes avant la visite du
vignoble. Aussi les vignerons du bordelais tendent à devenir de plus en plus méfiants vis à vis des visi-
teurs chinois. Et nous aussi, car c’est une perte de temps et d’argent : il faut les prendre à la gare de
Bordeaux, puis faire des centaines de kilomètres pendant toute une journée pour aller d’un vignoble à
l’autre.
En résumé, les acquéreurs chinois recherchent en France ce qu’ils n’ont pas en Chine : de l’authentici-
té, de l’espace, de la nature, de la sécurité juridique, de la qualité de vie, un bon système de santé, une
sécurité alimentaire...
Par quoi ne sont-ils surtout pas intéressés ?
Ils ne veulent surtout pas avoir à faire des travaux. Un bien qui n’est pas dans un très bon état, avec
des peintures très récentes, ne sera pas vendable. Les défauts de vue, de bruit, de localisation...sont
également rédhibitoires, ces acheteurs viennent de loin, culturellement et géographiquement, ils ne
feront aucune concession concernant la qualité de leur acquisition.
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6. Fort logiquement, ils ne sont pas intéressés par l’immobilier neuf : il y en a suffisamment en Chine et
dans toute l’Asie du Sud-Est.
La montagne ne les attire pas du tout, ni les villes de Province.
Enfin, Les Chinois intéressés par la France, qui ont certainement un niveau culturel élevé, n’aiment pas
du tout les biens dont la décoration est de style «bling-bling», ou « nouveau riche ». Il faut savoir qu’en
Chine ce type de décoration est très répandu dans les maisons des plus riches, comme en Russie ou
dans le golf persique.
Existe-t-il des achats « coup de cœur » ?
Les Chinois sont en général très rapides dans leurs visites, sauf s’il s’agit de la partie dégustation
d’une visite dans un vignoble ! Si la première impression n’est pas la bonne, ils écourteront la visite, au
grand dam des propriétaires, qui ont l’habitude d’une certaine forme de politesse. Si le bien leur plaît,
ils prendront alors le temps nécessaire, revisiteront le bien en détail, voudront tout voir, même le dernier
placard à balai, qui sont nombreux dans les grands châteaux !
Certains rêvent de châteaux, et quand ils découvrent, après une heure de route depuis Paris, au détour
d’un adorable chemin de campagne la demeure de leurs rêves, ils se rendent compte qu’ils sont bien
loin de la ville. Cela m’est arrivé plus d’une fois où l’acquéreur, dans son cahier des charges, était très
précis sur la nature du bien, et qu’en le découvrant, le cahier des charge change complètement. Ce qui
n’est pas surprenant, les biens que nous proposons sont souvent idéalisés, et les acquéreurs n’ont pas
d’expérience vécue ni de référent en Chine. C’est un apprentissage, mais qui est très rapide.
J’ai vu également des acquéreurs accompagnés de leur conseil en Feng Shui : l’exercice est redou-
table. Si le Feng Shui n’est pas bon, le bien est invendable, au moins pour le possible acquéreur, car
il peut-être positif pour d’autres. S’il est très bon, il est pratiquement vendu, dans la mesure où le bien
présenté correspond bien au cahier des charges de l’acquéreur. Cette pratique est courante, mais pas
systématique.
Plus généralement, je n’ai pas l’impression que le coup de cœur fonctionne pour la clientèle chinoise. Il
fonctionne plutôt à l’envers, soit le rejet immédiat du bien. Ensuite, la rationalité l’emporte et la réflexion
est longue et très construite, en abordant tous les aspects, qu’ils soient pratiques, juridiques et finan-
ciers.
Quelles sont les raisons qui poussent les Chinois à investir en France ?
Les motivations des acquéreurs chinois en France sont multiples. La moins importante est le prestige
de posséder une belle demeure en France. Quand bien même ils nous demandent la discrétion la plus
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7. absolue concernant les recherches et les transactions, les biens sont souvent destinés à recevoir des
amis et des relations, pour des courts séjours ou des vacances.
La plus forte motivation est la sécurité. La sécurité touche plusieurs domaines : la sécurité et la stabilité
de notre système juridique, le droit de propriété étant inscrit dans notre constitution. La sécurité juri-
dique étant très faible en Chine et surtout aléatoire dans le futur, les investisseurs trouvent ici une plus
grande sérénité dans ce domaine.
La sécurité alimentaire et la sécurité environnementale sont aussi importantes. Ceux qui connaissent la
Chine savent combien ce pays est pollué, combien les scandales alimentaires se succèdent au quoti-
dien, ou presque.
Enfin la sécurité personnelle, car les Chinois savent que notre système judiciaire n’est pas corrompu et
est indépendant du pouvoir public, ce qui n’est pas forcément le cas en Chine. Ils savent que demain -
ou après-demain - tout peut changer en Chine et leur situation personnelle devenir périlleuse, surtout si
leur fortune a été faite dans l’immobilier, ce qui est souvent le cas. Avoir un ou plusieurs points de chute
à l’étranger leur est absolument nécessaire. Une récente étude montrait que 60% des Chinois riches
envisageaient de s’expatrier, je pense de mon côté qu’ils sont encore plus nombreux. Si la France se
révèle plus accueillante dans le futur, cela compensera largement les départs de Gérard Depardieu et
d’autres.
Il s’agit aussi d’une diversification de leur patrimoine, à l’échelle mondiale, en saupoudrant des acquisi-
tions en Australie, aux Etats-Unis, en Angleterre... La France est préservée de toute bulle immobilière,
même à Paris, ce qu’elle a démontré lors de la précédente crise mondiale. Les prix avaient baissé,
même à Paris, mais ils ont remonté de plus belle l’année suivante, ou se sont stabilisés en province.
Les Chinois ne s’attendent pas à faire de plus-values mirifiques en investissant en France, ce n’est pas
ce qu’ils recherchent ici, mais plutôt la stabilité, la sécurité - encore une fois - de leur investissement. Ils
savent qu’un château construit au XIXè siècle, avec d’importantes terres tout autour vaudront toujours
quelque chose. Ils savent également que la France est un pays attractif pour le monde entier, et qu’il
sera toujours possible de trouver un nouvel acquéreur dans le futur.
Quelle est leur connaissance du marché immobilier français ?
Je vais répondre par une anecdote. Nous avons participé au salon Luxury Property Showcase à Pékin,
et le concept de notre stand d’exposition était simple. De très belles photos de beaux châteaux, expo-
sées comme dans une galerie d’art, avec en dessous un petit cartel avec la description courte du bien
et son prix. S’approchant, un Chinois regarde la photo, lit le cartel et éclate de rire. Après explication,
il trouvait le prix ridiculement bas. A peine le prix d’un bel appartement dans le quartier de Pudong, à
Shanghai, pour un château du XIXème, en parfait état, sur 17 hectares de terre et vendu meublé.
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8. Si à Paris les prix sont connus par tous, comme pour toute capitale mondiale, les prix des biens en
dehors de Paris sont une véritable et agréable surprise pour les acquéreurs. Ce qui ne les empêchent
pas de comparer et de négocier jusqu’au bout les prix. Ils savent également qu’il y a peu de liquidités
en France et que la vente des biens de prestige est difficile.
Ils sont donc en position de force face aux acquéreurs, surtout si ces derniers sont pressés, ce qui
n’est jamais le cas avec les acquéreurs chinois. Ce sont de redoutables acheteurs, ils gèrent parfaite-
ment le temps, le silence quand il faut ne pas répondre, le temps que le vendeur s’use. Il faut garder
à l’esprit que ces personnes ne sont pas des héritiers, ils n’ont pas été formés dans les plus grandes
écoles, ils se sont battus pour construire leurs fortunes dans des contextes incertains. Ils ont forcé-
ment dû manœuvrer et intriguer pour réussir. Un bon conseil aux vendeurs : ne surtout pas « s’embal-
ler » après une visite, ni même après l’ouverture de négociations. Il faut garder son sang-froid, que le
contexte soit positif ou négatif. Sachez que la première question que me pose les clients après avoir
quitté le vendeur est : « De combien peut-il baisser ? ». C’est toujours la première question, quel que
ce soit la typologie du client ou du bien.
Quelle est l’image de la France aux yeux des acheteurs potentiels ?
L’image de la France est ambivalente. Elle est très forte et très positive en ce qui concerne les qualités
environnementales et d’art de vivre, de culture, de richesse patrimoniale et géographique. Elle est très
bonne en ce qui concerne l’environnement économique, les infrastructures, les écoles et la santé.
Elle est catastrophique en ce qui concerne la fiscalité et la politique d’immigration, ou plutôt son appli-
cation dans les consulats en Chine. Les Chinois sont littéralement stupéfaits par notre politique fiscale,
et c’est le principal frein à l’investissement. Mais il s’agit largement d’une image projetée par les mé-
dias chinois et internationaux, voire français.
Quand nous leur donnons des exemples chiffrés, ils se rendent compte que la France n’est pas l’en-
fer fiscal promis par les médias. La taxe foncière, dont ils ont très peur, est en fait très basse si l’on
considère la valeur du bien, surtout à Paris. Quand à la politique d’immigration, même à destination de
riches investisseurs, elle est considérée comme vexatoire et fort peu accueillante. Notre administration
donne l’image d’un pays enfermé sur lui-même, qui montre les crocs dès qu’un étranger s’approche.
Les Chinois sont-ils appelés à investir dans le futur en France ?
Nous connaissons depuis mi-2012 une très forte accélération des demandes et des contacts. L’intérêt
des investisseurs Chinois est croissant au fur et à mesure que les acquisitions s’enchaînent.
Avec les acquisitions chinoises nous sommes au début d’un phénomène qui va aller en s’amplifiant
dans les prochaines années. Ce que ne savent pas ou plus les Français, c’est que la France bénéficie
d’un environnement général exceptionnel, parmi les meilleurs dans le monde. Si ce n’était sa fiscalité,
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9. nous serions littéralement envahis par les investisseurs Chinois ! Les premiers investisseurs sont arrivés
en 2010-2011, et au fur et à mesure ils deviennent plus nombreux, les «défricheurs», rassurés par un
investissement réussi, ouvrant la voie à de nouveaux investisseurs, toujours plus nombreux.
à l’étranger, elle est par contre l’une de leurs destinations préférées - au moins dans le cœur - .
Ne pensez-vous pas être le « Cheval de Troie » des Chinois en France ?
Sincèrement, non, bien au contraire j’ai le sentiment de participer plutôt à l’amélioration de notre ba-
lance commerciale. Les Chinois viennent payer des frais de mutations, des taxes, employer des jar-
diniers, des entrepreneurs dans le bâtiment. Et ils sont vraiment dans une logique patrimoniale, ils ne
viennent pas démonter la propriété pour la remonter en Chine ! Il existe déjà en Chine de nombreuses
copies de Châteaux, qui ont coutés bien moins cher que s’il avait fallu les importer de France. D’ailleurs
les propriétaires français sont très accueillants et assez fiers d’intéresser ainsi le monde chinois, même
s’ils ont la fausse idée qu’ils pourront vendre plus cher leur bien à un Chinois qu’à un autre.
Comment vous est venue l’idée de ce service ?
Je travaille pour le monde chinois depuis l’an 2000, et j’au vu l’évolution stupéfiante de ce pays en si
peu d’année. J’avais fondé une agence de design en 1989, puis ouvert une filiale à Shanghai, très tôt,
comparativement à mes concurrents. Mes clients étaient des patrons chinois, car il y a peu de niveau
hiérarchique comme en Europe, quand on traite des problématiques de marques, de packaging…on
travaille en direct avec les Patrons. Ce qui m’a permis de les connaître et de les comprendre.
Après avoir vendu mon affaire en 2009, j’ai voulu changer de secteur d’activité, après 20 ans passés
dans celui du design. Les patrons chinois, dans le domaine du design comme dans d’autres sont à la
recherche de services « tout-compris», ce qui leur permet d’avoir un seul interlocuteur en qui ils peu-
vent placer leur confiance. J’aime bien travailler avec les patrons Chinois, qui sont très abordables et
en grande majorité très sympathiques. Ce sont des gens qui en général se sont « faits » tout seul, qui
ont réussi à force de travail et d’intelligence. Ils sont donc très proches des choses simples, et ça les
rend attachants.
Je cherchais une activité moins stressante, et plus dans un mode relationnel. Quand on vend de l’im-
mobilier on touche à l’intimité des gens, et c’est humainement très intéressant.
Ma rencontre avec mon associé chinois, GuoRui Chen, qui avait la même idée que moi a été détermi-
nante. Il partageait avec moi la conviction, qu‘après l’Asie du Sud-Est, les Etats-Unis et le Canada, puis
l’Angleterre, les investisseurs chinois viendraient en France.
Ce qui est le cas aujourd’hui.
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10. A propos de France Expert Immo Luxe
Lancée en 2012 après 3 ans de travail préparatoire par ses 2 associés, Stéphane Bertoux, basé à
Paris, et GuoRui Chen, Chinois francophone installé à Shanghai, la société France Expert Immo Luxe
a pour vocation exclusive d’accompagner les investisseurs chinois dans leurs achats immobiliers en
France.
Le travail préparatoire a consisté en l’élaboration d’une base de données regroupant des acquéreurs
potentiels, les plus importantes sociétés de gestion de fortune, les médias chinois spécialisés dans
l’immobilier et le luxe. Il a fallu également constituer un portefeuille représentatif de biens partout en
France, qui se monte aujourd’hui aux environs de 400 biens, représentés en exclusivité en Chine.
La participation à des salons, comme le Luxury Property Showcase de Pékin, a permis de valider le
concept et de recruter des acheteurs et des intermédiaires.
Le travail de communication en Chine repose essentiellement sur du contenu, qui permet aux journa-
listes de découvrir la réalité immobilière et fiscale en France. Cette politique à permis à France Expert
Immo Luxe d’obtenir une importante couverture média en Chine ces 2 dernières années, dans la
presse comme en télévision.
L’objectif de France Expert Immo Luxe est de devenir l’interlocuteur privilégié des acquéreurs chinois
souhaitant investir dans l’immobilier français de prestige en proposant un large choix de biens et un en-
semble de services dédiés et spécifiques : recherche de biens, négociation, conseil fiscal et juridique,
gestion des biens et assistance.
Contact : Stéphane BERTOUX
fr : 33 6 29 47 71 76 cn : 139 169 06627
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5 cité Monthiers – 75009 Paris
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Carte Transaction N°T14901
stephane.bertoux@franceexpertimmoluxe.com
http://www.franceexpertimmoluxe.com
note : le site internet est destiné à un public chinois et est donc rédigé exclusivement en Mandarin.
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13. Quelques
Parutions