Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"

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Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"

  1. 1. WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?Eine Veranstaltung der Solothurner HandelskammerBDO AG, SolothurnWERNER MATHYS, BERNARD FUHRER, URS HAURIMoevenpick Egerkingen, 25.9.2012
  2. 2. PROGRAMM 25.09.2012 15:30 Uhr: Eintreffen 16:00 Uhr: Begrüssung Roland Fürst, Solothurner Handelskammer 16:05 Uhr: Prozess (Nachfolge, Verkauf, Kauf) Werner Mathys, BDO AG, Solothurn 16:30 Uhr: Unternehmensbewertungen Bernard Fuhrer, BDO AG, Solothurn 17.30 Uhr: Immobilienbewertungen Urs Hauri, BDO AG, Solothurn 18:00 Uhr: Schlusswort und Apéro riche Hansjörg Stöckli, BDO AG & SOHK SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 2
  3. 3. DIE REFERENTEN VON BDO AG - WWW.BDO.CH Werner Mathys BDO AG Biberiststrasse 16 Leiter M&A / Transaktionen Mittelland 4500 Solothurn werner.mathys@bdo.ch BDO AG 032 624 65 87 Bernard Fuhrer BDO AG Biberiststrasse 16 Leiter Valuations Mittelland 4500 Solothurn bernard.fuhrer@bdo.ch BDO AG 032 624 65 19 Urs Hauri BDO AG Biberiststrasse 16 Leiter Immobilienschätzungen Schweiz 4500 Solothurn urs.hauri@bdo.ch BDO AG 032 624 67 64 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 3
  4. 4. WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?Eine Veranstaltung der Solothurner HandelskammerBDO AG, SolothurnWERNER MATHYSMoevenpick Egerkingen, 25.9.2012
  5. 5. Wirtschafts- • Im Eigenbesitz; 80% Partner, 20% PK Prüfung • 818 Vollzeitstellen (~1’000 MA) • 5 Regionaldirektionen, 31 Niederlassungen • CHF 164 Mio. Honorarertrag Financial • BDO International: 137 Länder; ~50‘000 MA Services • Regionaldirektion Mittelland: 190 Mitarbeiter • Corporate Finance (UB) Mittelland: 7 MA • Corporate Finance Schweiz: 20 Mitarbeiter TreuhandBDO Steuern und Bewertungen Kauf und Vermittlung / Abwicklung ÖV-Beratung ML Recht Beteiligung2012 Unternehmens- Corporate M&A Verkauf und Beratung Transaktionen Nachfolge Finance Fusion und Informatik Führung und Abspaltung HRM Forensic Immobilien- Immobilien Bewertungen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 5
  6. 6. EINFÜHRUNG: WIE DEFINIERT SICH «WERT»?Welchen Wert hat dieses Glas Wasser hierund heute?Welchen Wert hat das gleiche Glas Wasserwenn Sie in der Sahara seit 3 Tagen nichtsmehr getrunken haben? ABER: DAMIT AUS DEM «WERT» AUCH EIN PREIS WIRD, BRAUCHT ES EINEN KÄUFER UND DAZU I.D.R. MEHRERE (!) KAUFINTERESSENTEN! SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 6
  7. 7. ZUM AUFWÄRMEN…Ringier und Tamedia planen Übernahme von jobs.ch – Kooperation im internationalen WettbewerbZürich, 12. September 2012 (Auszug aus der Medienmitteilung) CHF 390 Mio. ------------------…Die US-Beteiligungsgesellschaft Tiger Global Management hatte 2007 die Mehrheit an jobs.ch von denGründern übernommen und das Unternehmen seither erfolgreich weiterentwickelt. Ringier und Tamedia werden 8 x Umsatz??jeweils 50 Prozent an der jobs.ch Holding AG halten. Tamedia wird zudem ihre Online-Stellenmarkttochter JobupAG in die Partnerschaft einbringen. Die jobs.ch Holding AG blickt auf eine über 10-jährige Geschichte und 19 x EBIT??erfolgreiche Entwicklung vom Start-up zum innovativen und erfolgreichen Online-Unternehmen im SchweizerStellenmarkt zurück. ------------------------2011 erwirtschaftete die jobs.ch Holding AG einen Nettoumsatz von 45.9 Mio. CHF und auf Stufe EBIT ein von Kann das sein?Ergebnis von 20.2 Mio. CHF. Der für den Kauf massgebende Enterprise Value • 100 Prozent desAktienkapitals der jobs.ch Holding AG liegt bei ……………… CHF. ????? • Wissen wir alles?Die von Tamedia in die Partnerschaft einzubringende Jobup AG wird mit 120 Mio. CHF bewertet. Zudem haben diebeiden Partner Kauf- und Verkaufsoptionen vereinbart, die Ringier eine Quotenkonsolidierung nach Swiss GAAPFER und Tamedia eine Konsolidierung nach IFRS ermöglichenDie Transaktion steht unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Eidgenössische Wettbewerbskommission und dieösterreichische Bundeswettbewerbsbehörde. SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 7
  8. 8. AUSGANGSLAGE: WER IST BETROFFEN?Quelle: 2009 Jährlich 15’000 KMU’s und 126’000 MA betroffen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 8
  9. 9. WELCHE KMU-NACHFOLGELÖSUNGEN KENNEN WIR?Variante Ausprägung V-Preis Kosten „Emotionalität“Familienlösung Aktionariat bleibt in Familie(n); evtl. CEO externMgt Buy-Out Verkauf an heutige, leitende(MBO) MitarbeiterNeuer Partner Verkauf < 50% an neuen Partner; Perspektiven 100%Mgt Buy-In Verkauf an Käufer(gruppe)(MBI) mit operativer FührungStrategischer Verkauf z.B. an GrosskundeKäufer oder Mitbewerber, etc.Finanzinvestor Private Equity oder BeteiligungsgesellschaftIPO (Börsengang) Grösse, Lebensphase, Zeitpunkt, BörseLiquidation Als «Plan C» in ausgewählten Fällen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 9
  10. 10. PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)«Die Unternehmensbewertung steht (fast…) am Anfang jeder KMU-Nachfolge oder Transaktion. Was folgt (vorher und) nachher?» A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung) B • Unternehmensbewertung  MindestverkaufspreisVorbereitung C • Dokumentation (Information-Memorandum) D • Longlist  Shortlist (potenzielle Käufer) E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen  AngeboteUmsetzung G • DD  Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen H • Signing und Closing  Übergabe / Integration SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 10
  11. 11. BLICK AUF DIE «ANDERE SEITE» (KAUFPROZESS) 1 • Strategie / Gründung / Expansion: „make or buy“ > 6 Mt.Vorbereitung 2 • Investitions- und Suchkriterien (was / warum / Preis) • Aktiv: Markt-Recherche  Longlist / Passiv: Angebote NORMPROZESS CA. 6 MONATE 3 4 • Aktiv: Shortlist Zielgesellschaften / Passiv: Angebote 5 • Eigentümer kontaktieren (wer / wen / wie / womit?) 6 • Geheimhaltungsformalitäten erledigenUmsetzung 7 • Analyse der Information  Absichtserklärung (LoI) 8 • Unternehmensbewertung / Due Diligence  Offerte 9 • Vertragsverhandlungen 10 • Closing / Kommunikation / Integration SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 11
  12. 12. DOKUMENTATION INFO-MEMORANDUM (IM)1. Ziel + Zweck des vertraulichen IM (gegen Geheimhaltungserklärung!) • Umfassende, aktuelle Dokumentation z.Hd. potenzieller Interessenten • (Noch) keine Besichtigungen und Fragen (Zeitaufwand & Unruhe im Betrieb) • Schriftliche, unverbindliche Absichtserklärungen als «Ergebnis»2. Inhalt des IM  «Prospekt» • Geschichte, Eigentümer, Management, Organisation • USP & SWOT, Produkte und Marktleistungen, Entwicklungspotenzial • Märkte und Kundensegmente, Marktstellung und Mitbewerber • Finanzen (IST bereinigt und Finanzplanung); i.d.R. kein Preis  AUKTION! • Zertifizierungen, Fotos, Auszeichnungen, Medienberichte (Stories!)3. Verkaufsgrund und Vorkaufsprozess / Timing (Transparenz)4. Profil und Voraussetzungen potenzieller Käufer SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 12
  13. 13. UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“Traditionsreiches, innovatives FamilienunternehmenZusammenfassung / Highlights Interessenten / Weiteres Vorgehen Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG) Aus Diskretionsgründen werden für dieses Projekt nur Zentraler Standort im westlichen Mittelland wenige, ausgewählte Investoren kontaktiert, mit der Bitte, Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien) diesen Teaser vertraulich zu behandeln. Eigenes Engineering und Mechanik Weitere Informationen, Unterlagen und die Nennung des Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten Unternehmens bzw. der Marke erfolgen gegen Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik Interessennachweis und unterzeichnete Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend Geheimhaltungserklärung. ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech) CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech Kontaktperson  Projektreferenz: „Rollout“ Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge Werner Mathys Leiter M&A/Transaktionen Mittelland BDO AG Biberiststrasse 16 CH 4501 Solothurn werner.mathys@bdo.ch Tel. direkt: +41 32 624 6587 Mobile: +41 79 634 3393 www.bdo.ch SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 13
  14. 14. IST DIE FIRMA «ROLLOUT» VERKÄUFLICH?• FALLS JA, WARUM / AN WEN?• FALLS NEIN, WARUM NICHT? SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 14
  15. 15. UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“Traditionsreiches, innovatives FamilienunternehmenAus dem Blindprofil «Rollout» Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG) Zentraler Standort im westlichen Mittelland Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien) Eigenes Engineering und Mechanik Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech) CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 15
  16. 16. KÄUFERANALYSE  LONGLIST  SHORTLIST Käufer-Segmente & Segmentsanalyse für «Rollout» Strategische Mitbewerber Finanzinvestoren MBI‘s Käufer Typische Käuferinteressen / Akquisitionskriterien• 1 + 1 = 3+ • Marktanteil • Rendite • Selbständig• «Make or Buy» • Kunden • Exit • Unternehmer• Synergien • Sourcing • Wachstum • Rendite• Knowhow • Knowhow • Entwicklung • Familie/Kinder• Markteinstieg • Mitarbeiter!!! • Portfoliomatch • Herausforderung• Image • Synergien - Knowhow • Skaleneffekte - Eigenmittel… Prio 1 Prio 2 Prio 4 Prio 3 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 16
  17. 17. SHORTLIST  MARKTANSPRACHE FÜR «ROLLOUT» Strategische Mitbewerber Finanzinvestoren MBI‘s Käufer• Direktansprache • Direktansprache • Direktansprache • Eher Inserate & • Evtl. Inserate und Inserate Direktansprache• BDO-CH Netz • BDO-Netz • BDO-Netz • MBI-Kunden• BDO-Internat. CH+Intl. CH+Intl. • BDO-Netz• Datenbanken • M&A-Partner • M&A-Partner • Partner-Netz• Verbände • M&A-Bulletin • M&A-Bulletin • Mitbewerber• Research • NZZ u. Branche • NZZ u. Branche • NZZ u. Branche • Recherchen • M&A-Bulletin • M&A-Bulletin • Verbände, etc. • Diverse WWW. • Diverse WWW.Direktansprache & Inserate  Blindprofil  Geheimhaltungserklärung  Unterlagen  LoI/Angebot  = ABGABEN Signale / Infos / Unterlagen an (potenzielle) Interessenten  = EINHOLEN Signale / Infos / Unterlagen von (ernsthaften) Interessenten SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 17
  18. 18. PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)WO STEHEN WIR JETZT IM PROZESS? A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung) B • Unternehmensbewertung  MindestverkaufspreisVorbereitung C • Dokumentation (Information-Memorandum) D • Longlist  Shortlist (potenzielle Käufer) E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen  AngeboteUmsetzung G • DD  Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen H • Signing und Closing  Übergabe / Integration SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 18
  19. 19. IST EINE «DUE DILIGENCE» NOTWENDIG?• Merkmal - «Due Diligence» heisst „gebotene Sorgfalt“ bei der Prüfung von Chancen und Risiken für eine Akquisition, einen Verkauf oder wichtigen Vertrag (z.B. Kooperations- oder Vertriebspartner) - Grosses Informationsdefizit zwischen den Parteien, insbesondere zw. Verkäufer und Käufer• Inhalt: Finanzen, Steuern, Verträge, Personal, Technisches, Umwelt, etc. - Stärken-/ Schwächen-Analyse - Beurteilung der Risiken - Suche von „Deal-Breakern“ - Bewertung des Objektes - Buy Side Due Diligence - Sell Side Due Diligence• Ziel - Schaffung einer Vertrauensbasis für Verhandlungen - Grundlage der Kaufpreisbildung - Einschränkungen der Gewährleistungspflicht seitens des Verkäufers - Sorgfaltspflichten im Falle von späteren Verantwortlichkeitsklagen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 19
  20. 20. WAS WIRD ANLÄSSLICH DER DD ALLES GEPRÜFT? 1. Geschäftsüberblick 6. Organisation 2. Finanzen & Rechnungswesen 7. Produktion / Auftragsabwicklung 3. Vertragswesen 8. Systeme & Informatik 4. Steuern 9. Liegenschaften 5. Personal 10. Weiteres AUS EINEM AKTUELLEN PROJEKT; WIR BERATEN DIE VERKÄUFER TOTAL 8 SEITEN MIT ÜBER 100 ITEMS!! SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 20
  21. 21. STRUKTURIERUNG DER TRANSAKTIONWichtigste Elemente BemerkungenKäuferstruktur (nat./jur. Person) Steuerfolgen beachten  Ruling SteuerbehördenÜbernahme vs. Beteiligung (AG) Beachtung Aktienrecht (34%, 49%, 51%, 67%, 100%)Share Deal vs. Asset Deal • Verkauf der Aktien (idR im Verkäuferinteresse) • Kauf der Aktiven (idR im Käuferinteresse)Zahlungsrückbehalt Im Käuferinteresse (Gewährleistungen, etc.)Finanzierung z.B. Verkäuferdarlehen (oft bei MBO / MBI)Earnout Zukunftsergebnisabhängige Post-Closing ZahlungenNicht betriebsnotwendige Aktiva Immobilien, Kunstgegenstände, Cash, Wertschriften...Weitere Elemente? Künftige Verkäuferfunktion?  ABV, VR, GF, Berater SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 21
  22. 22. VERHANDLUNGEN & ABSCHLUSS1. Vertragsentwurf  Verhandlungen - Immer versuchen, den 1. Entwurf von «Ihrer Seite» zu machen - Als Verkäufer: «Rohvertragsentwurf» liegt spätestens zur Due Diligence bereit - Als Käufer: besser zuerst «Term Sheet» statt direkt Vertragsentwurf - Individualisierung nach Verhandlungen mit den „besten“ Kaufinteressenten - Individuelle Detailverhandlungen mit jedem einzelnen Kaufinteressenten2. Unterzeichnung (Signing) - Unterzeichnung des Kaufvertrages durch Käufer und Verkäufer - Unterzeichnung Nebenverträge (Arbeitsvertrag bei Weiterbeschäftigung Verkäufer, etc.)3. Vollzug (Closing) - Auslösung der Zahlung - Übertragung (Zession) der Aktienzertifikate sowie ggf. Patente, Marken, WWW-Domaine, etc. - Unterzeichnung Closing Memorandum - Evtl. verzögert: Release Medien- und Kundenorientierung, etc. - Organisation der Gesellschaft nach Übergang (GV, evtl. Statutenänderung, VR-Konstitution, …) - Operative Integration resp. Unterstützung durch Verkäufer bei der Übergabe SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 22
  23. 23. DIE TOOLBOX DES M&A-BERATERS Direkt- ansprachen Inserate > 10 LoI‘s 3-5 Ange- bote SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 23
  24. 24. AUCH IN DIE M&A-TOOLBOX GEHÖRT, ZUM BEISPIEL (Insgesamt 5 wertvolle Seiten…) SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 24
  25. 25. WEITERFÜHRENDE BDO-INFOS IN IHRER TOOLBOX SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 25
  26. 26. UND NUN ZURÜCK ZUR KERNFRAGEWAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT? A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)Vorbereitung B • Unternehmensbewertung  Mindestverkaufspreis C • Dokumentation (Information-Memorandum) D • Longlist  Shortlist (potenzielle Käufer) E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen  AngeboteUmsetzung G • DD  Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen H • Signing und Closing  Übergabe / Integration SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 26
  27. 27. WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?Eine Veranstaltung der Solothurner HandelskammerBDO AG, SolothurnBERNARD FUHRERMoevenpick Egerkingen, 25.9.2012
  28. 28. EINFÜHRUNG UNTERNEHMENSBEWERTUNGWie hoch ist Ihrer Meinung nach der Unternehmenswert der Firma«ROLLOUT» per 31.12 2011 (grobe Schätzung anhand der Informationenim Blindprofil) ? SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 28
  29. 29. UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“Traditionsreiches, innovatives FamilienunternehmenAus dem Blindprofil «Rollout» Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG) Zentraler Standort im westlichen Mittelland Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien) Eigenes Engineering und Mechanik Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech) CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark Umsatz rund CHF 15 Mio. / /ca. 50 Mitarbeiter Umsatz rund CHF 15 Mio. ca. 50 Mitarbeiter Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% (CHF 2.4 Mio.) Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 29
  30. 30. AGENDA1. Einführung2. Anlässe / Gründe für eine Unternehmensbewertung3. Bewertungsmethoden4. Vorgehen5. Fazit SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 30
  31. 31. DEFINITION «UNTERNEHMENSBEWERTUNG«Wikipedia liefert unter dem Stichwort„Unternehmensbewertung“ 37 Einträge, unter anderem:• Discounted Cash-Flow• Gordon Formel• Innerer Wert• Konglomeratsabschlag• Mittelwertmethode• Stuttgarter Verfahren• WACC-Ansatz SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 31
  32. 32. GRÜNDE FÜR EINE UNTERNEHMENSBEWERTUNG• Zivilrechtliches Ereignis • Scheidungen • Nachlass / Erbschaften• Handelsrechtliches Ereignis • Gründung / Kauf / Verkauf / Fusion • Kapitalerhöhung / -herabsetzung • Sanierung / Liquidation• Steuerrechtliches Ereignis• Strafrechtliches Ereignis• Wertorientierte Unternehmensführung SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 32
  33. 33. BEWERTUNGSMETHODEN Bewertungsmethoden Gesamtbewertungs- Einzelbewertungs- Mischverfahren verfahren verfahren DCF-Verfahren Substanzwert mit Mittelwertverfahren Reproduktionswerten Ertragswertverfahren Übergewinnverfahren Substanzwert mit Vergleichsverfahren Liquidationswerten SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 33
  34. 34. BEWERTUNGSUMFELD Konjunktur- aussichten Wettbewerb Zinsniveau und Margen- entwicklung Notwendiger Investitions- Steuern bedarf Risiko für Kapitalgeber uvm. Unternehmens Rendite- -spezifische erwartungen Wachstumsaus- sichten SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 34
  35. 35. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG • Analyse und Bereinigung der erhaltenen Daten 1 (Abschlüsse, Informationen des Managements, etc.) • Grund der Bewertung • Erwartungshaltung Auftraggeber • Entwickeln Finanzplanung (ggf. in Szenarien) 2 • Zeitdruck – Kapazitäten (Zeitmanagement) • Verfügbares Datenmaterial • Bestimmen des Diskontsatzes (WACC, CAPM) 3 • Hohe Vertraulichkeit • Eigenheiten unterschiedlicher Branchen • Bewertung anhand primärer Methode 4 • Plausibilisierung anhand weiterer Methoden • Expertise Dritter • Wirtschaftliches Umfeld • Sensitivitätsanalyse 5 • Trends SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 35
  36. 36. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG1. Analyse und Bereinigung der DatenBeispiele Korrekturen stille Reserven in der BilanzAktiven: • Delkredere • Vorräte • Liegenschaft • Sachanlagen (Maschinen, Mobiliar, Fahrzeuge, EDV, etc.) • Immaterielle Güter (Patente)Passiven: • Garantierückstellungen • Latente SteuernBeispiele Korrekturen nichtbetriebsnotwendige Aktiven • Nichtbetriebsnotwendige Flüssige Mittel • Nichtbetriebsnotwendige Beteiligungen / Finanzanlagen • Nichtbetriebsnotwendige Sachanlagen (z.B. Kunstgegenstände) SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 36
  37. 37. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG1. Analyse und Bereinigung der DatenAktiven geprüft Korrektur bereinigt I Korrektur bereinigt II Stille nicht betr.Werte in TCHF 31.12.2011 Nr. Total Nr. 31.12.2011 Reserven VermögenFlüssige Mittel 2300 2300 -1500 1) 800Forderungen aus Lief. u. Leist. 2800 100 2) 2900 2900Forderungen Dritte 100 100 100Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 400 800 3) 1200 1200Halb- und Fertigfabrikate 800 900 4) 1700 1700Aktive Rechnungsabgrenzung 200 200 200Umlaufvermögen 6600 1800 8400 -1500 6900Beteiligungen 100 100 -100 5) 0Finanzanlagen 100 0 100 -100 0Mobiliar / Maschinen 800 2153 6) 2953 2953Fahrzeuge 140 160 6) 300 300EDV 100 50 6) 150 150Immobilien 1500 2530 6) 4030 -4030 7) 0Sac hanlagen 2540 4893 7433 -4030 3403 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 37
  38. 38. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG1. Analyse und Bereinigung der DatenBeispiele Korrekturen Erfolgsrechnung • Veränderung der stillen Reserven auf den Vorräten und dem Delkredere • Marktübliche Löhne und Sozialleistungen • Abschreibungen • a.o. Geschäftsvorfälle • Steuerkorrekturen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 38
  39. 39. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG1. Analyse und Bereinigung der DatenErfolgsrechnung geprüft bereinigtWerte in TCHF 2011 Korrektur Nr. 2011Sonstiger Betriebsaufwand 20 0.1% 20Kalkulatorische Eigenmiete 0 0.0% 311 5) 311Total Betriebsaufwand 1010 6.7% 211 1221EBITDA (Gew inn vor Zinsen, Absc hr., Steuern) 2340 15.5% 29 2369Abschreibung Mobiliar / Maschinen 1000 6.6% -59 6) 941Abschreibung Fahrzeuge 200 1.3% -42 6) 158Abschreibung EDV 150 1.0% -63 6) 88Abschreibung Immobilien 450 3.0% -450 6) 0Abschreibung Beteiligungen 0 0.0% 0 0Abschreibung Patente 0 0.0% 0 0Total A bschreibungen 1800 11.9% -614 1186EBIT (Gew inn vor Zinsen und Steuern) 540 3.6% 643 1183Finanzertrag 15 0.1% -10 7) 5Finanzaufwand -60 -0.4% 45 8) -15Total Finanzertrag -45 -0.3% 35 -10 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 39
  40. 40. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG2. Entwicklung FinanzplanungErfolgsrec hnung Ist / bereinigte W erte Planungin TCHF 2011 2012 2013 2014 2015 2016Ertrag Inland 8000 53.0% 8160 51.7% 8323 50.5% 8490 49.4% 8659 48.5% 8833 47.8%Ertrag Export 5000 33.1% 5500 34.8% 5995 36.3% 6475 37.7% 6928 38.8% 7343 39.7%Ertrag Handelswaren 2000 13.3% 2040 12.9% 2081 12.6% 2122 12.3% 2165 12.1% 2208 11.9%Bestandesänderungen 90 0.6% 94 0.6% 97 0.6% 101 0.6% 105 0.6% 109 0.6%Wachstum Total Ertrag n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%Total Ertrag 15090 100% 15794 100% 16496 100% 17188 100% 17857 100% 18494 100%Materialaufwand 4700 31.1% 4914 31.1% 5133 31.1% 5348 31.1% 5556 31.1% 5754 31.1%Drittleistungen 1500 9.9% 1570 9.9% 1640 9.9% 1709 9.9% 1775 9.9% 1838 9.9%Materialaufwand 6200 41.1% 6484 41.1% 6773 41.1% 7057 41.1% 7332 41.1% 7593 41.1%Wachstum Bruttogewinn I n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%Bruttogew inn I 8890 58.9% 9310 58.9% 9724 58.9% 10131 58.9% 10526 58.9% 10901 58.9%Wachstum Personalaufwand n.a. 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%Personalaufwand 4400 29.2% 4598 29.1% 4805 29.1% 5021 29.2% 5247 29.4% 5483 29.6%Sozialleistungen 800 5.3% 836 5.3% 874 5.3% 913 5.3% 954 5.3% 997 5.4%Sonstiger Personalaufwand 100 0.7% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.5%Personalaufwand 5300 35.1% 5534 35.0% 5779 35.0% 6034 35.1% 6301 35.3% 6580 35.6%Wachstum Bruttogewinn II n.a. 5.2% 4.5% 3.9% 3.1% 2.3%Bruttogew inn II 3590 23.8% 3776 23.9% 3945 23.9% 4097 23.8% 4225 23.7% 4321 23.4%Herleitung des nachhaltigen ErfolgesEinbezug zukünftiger, abschätzbarer Ereignisse auf Basis Going-Concern und Stand-Alone SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 40
  41. 41. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes 4) Risikoloser Zinssatz 0.57% 3) M arktrisikoprämie Eigenkapitalkosten 6.64% + 1) Un-levered Beta Peer Group 0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil 6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11% x Re-levered Equity Beta + 0.97 2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie 1.00 6.10% WACC 13.11% 6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz Fremdkapitalkosten 2.00% 2.57% + x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil 2.00% 8) 0.00% 0.00% 4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz) 0.57% 78.00%Anmerkungen:1) Gemäss Peer Group2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport6) Annahme BDO SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur Seite 41
  42. 42. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes Markt- Grössen- risiko- prämie prämie Eigen- kapital- kosten Risiko- loser Beta Zinssatz Kapital- struktur SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 42
  43. 43. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes 4) Risikoloser Zinssatz 0.57% 3) M arktrisikoprämie Eigenkapitalkosten 6.64% + 1) Un-levered Beta Peer Group 0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten 6.44% 13.11% x Re-levered Equity Beta + 0.97 2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie 1.00 6.10%Anmerkungen:1) Gemäss Peer Group2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?6) Annahme BDO Seite 437) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau
  44. 44. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes Steuer- Basis- satz zinssatz Fremd- kapital- kosten Risiko- prämie SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 44
  45. 45. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes 6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz Fremdkapitalkosten 2.00% 2.57% + x Nach Steuern 2.00% 4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz) 0.57% 78.00%Anmerkungen:1) Gemäss Peer Group2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport6) Annahme BDO7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 45
  46. 46. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG3. Bestimmen des Diskontsatzes 4) Risikoloser Zinssatz 0.57% 3) M arktrisikoprämie Eigenkapitalkosten 6.64% + 1) Un-levered Beta Peer Group 0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil 6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11% x Re-levered Equity Beta + 0.97 2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie 1.00 6.10% WACC WACC 13.11% 6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz 13.11% Fremdkapitalkosten 2.00% 2.57% + x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil 2.00% 8) 0.00% 0.00% 4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz) 0.57% 78.00%Anmerkungen:1) Gemäss Peer Group2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport6) Annahme BDO7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 46
  47. 47. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode) Planperiode (minimal 5 Jahre)Free Cash FlowsCash Flows nach Investitionen undSteuern, vor Zinsen 2012 2013 2014 2015 2016 Residualjahr (ewige Rente)Diskontierung mit KapitalkostensatzGewichteter Mittelwert aus Eigen- und Diskontierung auf den BewertungsstichtagFremdkapitalkosten (WACC)Gesamtkapitalwert per Stichtag+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen./. Verzinsliches FremdkapitalEigenkapitalwert per Stichtag SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 47
  48. 48. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)Ermittlung der Free Cash Flows (indirekt) EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) ./. Abschreibungen = EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) ./. kalk. Steuern auf dem Betriebsergebnis vor Zinsen = NOPLAT (Net operating profit less adjusted taxes) + Abschreibungen ./. Investitionen ins operative Nettoumlaufvermögen ./. Investitionen ins Anlagevermögen = Free Cash Flows SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 48
  49. 49. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)Disc ounted Cash Flow Methodein TCHF Total 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ResidualwertUmsatzwachstum 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%Nettoumsatz 15090 15794 16496 17188 17857 18494 18494Cashflow-Marge (EBITDA-Marge) 15.7% 15.7% 15.8% 15.9% 15.9% 15.8% 15.8%Cashflow brutto (EBITDA) 2369 2485 2611 2740 2843 2914 2914./. Abschreibungen 1186 1134 1068 1037 1128 1140 1140EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 1183 1350 1544 1703 1715 1774 1774./. Steuern 22.00% -260 -297 -340 -374 -377 -390 -390NOPLAT (Gewinn vor Zinsen nach adj. Steuern) 923 1053 1204 1328 1338 1384 1384+ Abschreibungen 1186 1134 1068 1037 1128 1140 1140Cash-flow vor Zinsen nach Steuern 2109 2187 2272 2365 2465 2524 2524Investitionen ins operative Netto-Umlaufvermögen -224 -224 -220 -213 -202 0Investitionen ins Anlagevermögen -1235 -1105 -1225 -1155 -970 -1140Free Cashflow (FCF) 729 943 920 1097 1351 1384Barwertfaktor 13.11% 0.940 0.831 0.735 0.650 0.574 0.574FCF-Barwerte 685 784 676 713 776Residualwert ewiges Wachstum 1.00% 11537Barwert Free Cashflows Jahre 2012 bis 2016 3634Barwert Residualwert 6627W ert des Gesamtkapitals per 31.12.2011 10261+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1500+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2010./. Verzinsliches Fremdkapital 0W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13871 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 49
  50. 50. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode) SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 50
  51. 51. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenMarket Multiples (fundiert)Multiples Vergleichsunternehmen EV / EBITDA EV/Sales 2011 2012 2013 2011 2012 2013Bucher Industries AG 7.24 6.18 6.29 0.81 0.74 0.75GEA Group AG 8.34 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83Koenig & Bauer AG 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08Krones AG 9.36 6.31 5.79 0.52 0.50 0.48Rational AG n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Tief 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08 Mittelwert 6.79 5.42 5.06 0.58 0.55 0.54 Median 7.79 6.24 6.04 0.66 0.62 0.62 Hoch 9.36 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83Quelle: Bloomberg September 2012 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 51
  52. 52. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenMarket Multiples (fundiert)Berechnung Unternehmenswert mit Multiples Wert Eigenkapital vor Wert Eigenkapital vor EV / Multiple Median notwendige Aktiven Kontrollprämie und Illiquiditäts-Abzug Wert Eigenkapital Enterprise value / Finanzschulden Kontrollprämie Kontrollprämie Nicht betriebs- Gesamtkapital Abschlag für Zuschlag für Finanzplan Illiquidität Wert desTrading Multiples in TCHF 30% 20%EBITDA 2011 2369 7.8 18459 0 3610 22069 -6621 15448 3090 18538Sales 2011 15090 0.7 10022 0 3610 13632 -4089 9542 1908 11451EBITDA 2012 2485 6.2 15515 0 3610 19125 -5737 13387 2677 16065Sales 2012 15794 0.6 9840 0 3610 13450 -4035 9415 1883 11298EBITDA 2013 2611 6.0 15780 0 3610 19390 -5817 13573 2715 16287Sales 2013 16496 0.6 10157 0 3610 13767 -4130 9637 1927 11564 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 52
  53. 53. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenMarket Multiples (quick & dirty)Wert gem. EBIT-Multiple: CHF 11.9 – 14.8 Mio. Quelle: Finance-MagazinWert gem. Umsatz-Multiple: CHF 12.2 – 16.8 Mio. SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 53
  54. 54. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenErtragswertmethodeAnsatz:• Herleitung eines „normalisierten“ Reingewinnes (z.B. Mittelwert oder Median) basierend i.d.R. auf der Vergangenheit und evtl. auf der Zukunft. Hochgerechnet als ewige Rente mit einem risikogerechten Diskontfaktor (Diskontsatz entspricht Eigenkapitalkostensatz)• Renditeorientierte Sicht, aber eine statische Betrachtung Normalisierter ReingewinnErtragswert (netto) = Kapitalisierungszinssatz – Ewiges WachstumErtragswert = Ertragswert (netto) + Nicht betriebsnotwendiges Vermögen ./. Verzinsliches Fremdkapital SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 54
  55. 55. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenSubstanzwertmethodeAnsatz:• Bestimmung der Aktiven und Passiven einer Unternehmung zu einem bestimmten Zeitpunkt Kurzfristiges FK Aktiven Langfristiges FK Netto- Substanz- EK wertNetto-Substanzwert = Aktiven + stille Reserven – Fremdkapital = Eigenkapital + stille Reserven (unter Berücksichtigung lat. Steuern)Substanzwert = Substanzwert (netto) + Nicht betriebsnotwendiges Vermögen SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 55
  56. 56. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenPraktikermethodeAnsatz:• Auch Mittelwertmethode oder Stuttgarter Methode genannt• Wert des Eigenkapitals (Unternehmenswert) ergibt sich als gewichteter Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert 1 x Substanzwert + 2 x ErtragswertPraktikerwert = 3• Die Gewichtung des Verhältnisses ist unterschiedlich, in der Schweiz beträgt sie in der Regel 1x Substanzwert und 2x Ertragswert SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 56
  57. 57. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG4. Plausibilisierung anhand weiterer MethodenSubstanzw ertberec hnungen (netto) TCHF Ertragsw ertberec hnungen (netto) TCHFBetriebliche Aktiven 10304 Durchschnittliches, bereinigtes Jahresergebnis 1218./. Fremdkapital 3262 Kapitalisierungszinssatz 13.11% Ewiges Wachstum 1.00%Substanzw ert (netto) 7042 Ertragsw ert (netto) 10060Unternehmensw ert nac h Substanzw ertmethode Unternehmensw ert nac h reiner Ertragsw ertmethodeSubstanzwert (netto) 7042 Ertragswert (netto) 10060+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1500 + nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1500+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100 + nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2010 + nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2010 ./. Verzinsliches Fremdkapital 0W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 10652 W ert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13670 SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 57
  58. 58. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG5. Sensitivitätsanalyse• Variationen der wesentlichsten Werttreibern zur Plausibilisierung des erhaltenen Ergebnisses• In der Praxis häufig Variation von WACC und ewigem Wachstum im Residualjahr (bei der DCF-Methode) in TCHF Ew iges W ac hstum FCF nac h Detailplanung 13871 0.25% 0.50% 0.75% 1.00% 1.25% 1.50% 1.75% 14.61% 12673 12785 12901 13022 13147 13277 13412 14.11% 12912 13032 13156 13286 13420 13560 13705 13.61% 13166 13295 13429 13568 13713 13863 14021 WACC 13.11% 13438 13577 13721 13871 14027 14190 14361 12.61% 13730 13879 14035 14197 14367 14544 14729 12.11% 14043 14205 14374 14550 14735 14928 15130 11.61% 14381 14557 14741 14933 15135 15346 15569 Quelle: Berechnungen BDO SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 58
  59. 59. VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG5. Sensitivitätsanalyse Bewertungsbandbreite Unternehmenswert "ROLLOUT" Planperiode (minimal 5 Jahre) 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 -CHF Discounted Multiples Ertragswert Substanzwert Praktikerwert Cash Flow SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 59
  60. 60. FAZIT „Valuation – it‘s not a science, it‘s art.“ „Wissenschaft“ „Kunst“ Korrekte Datengrundlagen Konsistente Datengrundlagen Vergleich mit Aktienmarktdaten Definition einer Vergleichsgruppe Feststellung der Fremdkapitalkosten Bestimmung der Eigenkapitalkosten Betrachtung der Vergangenheit Beurteilung der Zukunft Berechnungen Bestimmung des objektiven Wertes Achtung bei Transaktionen: Wert ≠ Preis ! SOHK – Was ist mein Unternehmen wert? Seite 60
  61. 61. WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?Eine Veranstaltung der Solothurner HandelskammerBDO AG, SolothurnURS HAURIMoevenpick Egerkingen, 25.9.2012
  62. 62. AKTUELLE IMMOBILIENBEWERTUNGSMETHODENUND IHRE ANWENDUNG • Real-/SachwertmethodeStatischeMethoden • Ertragswertmethode • BarwertmethodeDynamischeMethoden • DCF-ModellDynamische • Vergleichswertmethodebzw. statischeMethoden • Hedonische/ökonometrische Modelle SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 62
  63. 63. REAL-/SACHWERTBERECHNUNG Umgebung und Bau- Nebenkosten Wert- BKP 4/5 Landwert minderung BKP 0 Betriebs- Neuwert Realwert einrichtung BKP 2 Zeitwert BKP 3 SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 63
  64. 64. REALWERTBERECHNUNG «ROLLOUT» Geschossfläche Preis Neuwert Wertminderung Zeitwert SIA 416 m² CHF % CHF CHFBKP2Bürotrakt 1237 m² 1350 1’670’000 34 % 570’000 1’100’000Fabrikationshallen 2286 m² 1050 2’400’000 30 % 715’000 1’685’000Trafostation 24 m² 800 19’200 40 % 7’700 11’500Total BKP 2 4’089’200 1’292’000 2’796’000BKP 4Umgebungskosten 8.0 % 327’000 105’000 222’000Total BKP 2 und 4 4’416’200 3’018’500BKP 5Baunebenkosten 7.0 % 310’000 100’000 210’000Total BKP 2, 4 und 5 85.0 % 4’726’200 1’497’700 3’228’500BKP 0Landwert (relativ) CHF 145/m² 15.0 % 855’000 - 855’000Neu-/Realwert 100.0 % 5’581’000 1’497’700 4’083’500 SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 64
  65. 65. KAPITALISIERUNG, MIET- UND ERTRAGSWERT • Fremdkapital Basis- • Eigenkapital Miet- zinssatz wert • Verwaltungskosten Kosten für • Abgaben/Gebühren Bewirt- • Versicherungen Kapitali- schaftung • Instandhaltung sierung • Sockel-Leerstand Ertrags- Rückstel- • Rückstellung für wert lungen künftige Erneuerungen SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 65
  66. 66. ERTRAGSWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»Basiszinssatz • Fremdkapitalzinsanteil 60 % von 3.35 % (Ø 2.25 % + 4.44 %) 2.01 % • Eigenkapitalzinsanteil 40 % auf 4.85 % (3.35 % + 1.5 % Risiko) 1.94 % • Risikozuschläge für Gebäudetypologie und Standort 0.40 %Zuschläge zum Basiszinssatz • für Bewirtschaftung, 13.75 % auf CHF 310’000 0.80 % • für Rückstellungen, Tilgungsrate in Höhe von 30 % Neuwert BKP 2 0.75 %Kapitalisierungssatz 5.90 %Mietwert (nachhaltig und im erneuerten Zustand) CHF 310’000Ertragswert im erneuerten Zustand CHF 5’255’000./.Aufgelaufene Rückstellungen seit Erstellung oder seit umfassender Erneuerung, 20 Jahre CHF 1’225’000Ertragswert bereinigt CHF 4’030’000 SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 66
  67. 67. BARWERTMETHODE Jährlicher30-50 % des Mietwerte BruttomietertragGebäudeneuwertes 1. ./. Verzinsungnach 20 bis 30 Zyklische LandwertJahren; diskontiert Erneuerung 2. Zyklische Barwert Basiszins- satz Erneuerung30-50 % desGebäudeneuwertesnach 40 bis 60Jahren; diskontiert Land- Rentenrechnung Rentenbar- für die Dauer von wert wert 75 bis 100 Jahren SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 67
  68. 68. BARWERT «ROLLOUT»Mietwert CHF 310’000Bodenverzinsung 4.35 % CHF 855’000 - CHF 37’150Bewirtschaftungskosten 13.75 % - CHF 42’750Netto-Mietwert CHF 230’100Restnutzungsdauer 80 JahreBasiszinssatz/Barwertfaktor 4.35 % 22.2377Barwert CHF 5’136’000Anteil Neubaukosten 30.0 % CHF 4’090’0001. Renovation sofort - CHF 1’225’0002. Renovation nach 20 Jahren 4.35 % 0.4269 - CHF 525’0003. Renovation nach 40 Jahren 4.35 % 0.1823 - CHF 225’000Landwert CHF 855’000Barwert CHF 4’016’000 SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 68
  69. 69. ÜBERSICHT IMMOBILIENWERTERealwert CHF 4’083’500Ertragswert CHF 4’030’000Barwert CHF 4’016’000 SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 69
  70. 70. DCF-MODELL • Cashflowdarstellung Prog- • Zeitraum von 5 oder 10 nose- Jahre zeitraum • Summe der diskontierten Cashflows DCF-Wert Zins- satz• Summe der diskontierten Cashflows und des diskontierten Bar- oder Residual- • Restnutzungsdauer als Ertragswertes periode Barwert, diskontiert • Ertragswert als ewige Rente, diskontiert SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 70
  71. 71. VERGLEICHSWERTE•Vergleichswerte auf Basis von effektiven Transaktionen•Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen•Anpassung und Bestimmung der WertkorrekturenHEDONISCHE / ÖKONOMETRISCHE BEWERTUNGDie hedonischen oder ökonometrischen Bewertungsmodelle basierten anfänglichauf Angebotspreisen. Innerhalb der letzten Jahre fliessen in diese Modelle auchTransaktionspreise. Diese Bewertungsmodelle sind geeignet für gängige undübliche Immobilien. Die Anwendung für spezielle Begebenheiten ist nichtunbedingt zu empfehlen. SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 71
  72. 72. BEGRIFFSDEFINITIONEN Wert • Werte werden individuell auf Grund des Nutzens eines Gutes geschätzt oder ermittelt. Preis • Preise werden für ein Handelsgut bezahlt und bedingt zwei Parteien. Kosten • Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Herstellung oder Erstellung einer Ware oder eines Handelsgutes. SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 72
  73. 73. Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeitund willkommen zum Apéro riche!BDO AG - Ihre Partnerin für Wirtschaftsprüfung, Treuhand, Steuern & Recht, IT und HRM…… sowie für M&A, Nachfolgeregelungen, Unternehmens- und Immobilienbewertungen SOHK - Was ist mein Unternehmen wert? Seite 73

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