El proyecto de ley propone enmendar la Ley de Propiedad Horizontal de Ecuador para democratizar la toma de decisiones entre copropietarios, facilitar el cobro de expensas de condominio, y reconocer a la administración del condominio como una actividad sin fines de lucro. Las enmiendas propuestas incluyen (1) establecer que el reglamento general regule cuando se utilizará el criterio de proporcionalidad de cuotas o voto igualitario para la toma de decisiones, y (2) determinar que el administrador sea el representante

1. SILVIA SALGADO ANDRADE
ASAMBLEÍSTA NACIONAL
OBSERVACIONES INFORME DE SEGUNDO DEBATE DEL PROYECTO
DE LEY REFORMATORIA A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El Proyecto de Ley Reformatoria a la Ley de Propiedad Horizontal tiene la finalidad
de democratizar la toma de decisiones de los copropietarios, facilitar el cobro de las
expensas de condominio, reconocer a la administración del condominio como una
actividad sin fin de lucro y coadyuvar en la garantía del derecho a la vivienda digna
señalada en el artículo 345 de la Constitución de la República.
En este contexto, también, resulta necesario incorporar dos temáticas:
1) El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal expresa que el Reglamento
General de la ley regulará los derechos y las obligaciones recíprocas de los
copropietarios.
La línea general del Proyecto de ley es que, en la toma de decisiones de los
copropietarios, se utilizará el criterio de proporcionalidad de las alícuotas. No
obstante, existen decisiones que, según su naturaleza, requieren ser tomadas a
través del voto igualitario de cada uno de los copropietarios.
En este sentido, se propone que el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal
norme que el Reglamento General a esta ley reglamentará los casos en que, en la
toma de decisiones de los copropietarios, se utilizará el criterio de
proporcionalidad de las alícuotas o el criterio del voto igualitario de cada uno de
los copropietarios.
2) El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que el Reglamento
Interno de Copropiedad contendrá, entre otras, las normas sobre las facultades,
las obligaciones y la forma de elección del administrador.

2. SILVIA SALGADO ANDRADE
ASAMBLEÍSTA NACIONAL
Las sentencias de la Corte Suprema de Justicia visibilizan que, en el régimen de la
propiedad horizontal, el administrador ejerce funciones de dirección y administración;
por tanto, sea o no remunerado, debería ser el representante legal. Sin embargo, esta
indeterminación ha ocasionado algunos conflictos jurídicos; por ejemplo, ante el caso
laboral presentado por el Dr. Hugo Amir Guerrero Gallardo, la Corte Suprema de
Justicia indicó que la propiedad horizontal no es negocio o empresa; y, tampoco existen
socios, condueños o coparticipes…en tal virtud, los copropietarios no pueden tener
relación de trabajo con ningún trabajador en el régimen de la propiedad horizontal…
entonces, los trabajadores en el régimen de la propiedad horizontal carecen de amparo
laboral. Esta situación no se puede repetir.
En este panorama, se propone que, en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal,
se determine que el administrador es el representante legal del inmueble y, por ende,
sobre él recaen todas las responsabilidades derivadas del ejercicio de la dirección y
administración del inmueble.
LEY PROYECTO DE LEY
Art. 11.- El Reglamento General de esta
Ley establecerá un capítulo especial para
precisar los derechos y obligaciones Art. 11.- El Reglamento General de esta
recíprocos de los copropietarios. Los Ley establecerá un capítulo especial para
propietarios de los diversos pisos, precisar los derechos y obligaciones
departamentos o locales, podrán recíprocos de los copropietarios. Los
constituir una sociedad que tenga a su propietarios de los diversos pisos,
cargo la administración de los mismos. departamentos o locales, podrán
Si no lo hicieren, deberán dictar un constituir una sociedad que tenga a su
reglamento interno acorde con el cargo la administración de los mismos.
Reglamento General. Si no lo hicieren, deberán dictar un
reglamento interno acorde con el
Reglamento General.
El Reglamento Interno deberá ser
aprobado por el voto de por lo menos las
dos terceras partes de los copropietarios.
El Reglamento General de esta ley
En tratándose de edificios destinados a reglamentará los casos en que, en la
propiedad horizontal, construidos toma de decisiones de los
directamente o con fondos del Instituto copropietarios, se utilizará el criterio

3. SILVIA SALGADO ANDRADE
ASAMBLEÍSTA NACIONAL
Ecuatoriano de Seguridad Social u de proporcionalidad de las alícuotas o
organismos de derecho público o de el criterio del voto igualitario de cada
derecho privado con finalidad social o uno de los copropietarios.
pública, el Reglamento Interno de
Copropiedad deberá ser expedido por la
respectiva institución.
El Reglamento Interno de Copropiedad El Reglamento Interno deberá ser
deberá, en todo caso, ser protocolizado aprobado por el voto de por lo menos las
en una notaría del cantón e inscrito en el dos terceras partes de los copropietarios.
Registro de la Propiedad respectivo.
Cumplidas estas formalidades, tendrá En tratándose de edificios destinados a
fuerza obligatoria aún respecto de propiedad horizontal, construidos
terceros adquirentes a cualquier título. directamente o con fondos del Instituto
Esta inscripción no pagará impuestos y Ecuatoriano de Seguridad Social u
no causará más derechos que los que organismos de derecho público o de
corresponda cobrar al Registrador de la derecho privado con finalidad social o
Propiedad. pública, el Reglamento Interno de
Copropiedad deberá ser expedido por la
respectiva institución.
El Reglamento Interno de Copropiedad
deberá, en todo caso, ser protocolizado
en una notaría del cantón e inscrito en el
Registro de la Propiedad respectivo.
Cumplidas estas formalidades, tendrá
fuerza obligatoria aún respecto de
terceros adquirentes a cualquier título.
Esta inscripción no pagará impuestos y
no causará más derechos que los que
corresponda cobrar al Registrador de la
Propiedad.
Art. 12.- El Reglamento Interno de
Copropiedad contendrá las normas sobre
administración y conservación de los Art. 12.- El Reglamento Interno de
bienes comunes, funciones que Copropiedad contendrá las normas sobre
correspondan a la Asamblea de los administración y conservación de los

4. SILVIA SALGADO ANDRADE
ASAMBLEÍSTA NACIONAL
Copropietarios, facultades y bienes comunes, funciones que
obligaciones y forma de elección del correspondan a la Asamblea de los
administrador, distribución de las cuotas Copropietarios, facultades y
de administración entre los obligaciones y forma de elección del
copropietarios y todo lo que converge a administrador, distribución de las cuotas
los intereses de los copropietarios y al de administración entre los
mantenimiento y conservación del copropietarios y todo lo que converge a
edificio. los intereses de los copropietarios y al
mantenimiento y conservación del
El Reglamento determinará en que casos edificio.
la gestión de los administradores
requerirá la conformidad de la Asamblea
de los Copropietarios.
El administrador ejerce la dirección y
La imposición de gravámenes administración del inmueble. Para
extraordinarios, la construcción de todos los efectos, sea o no
mejoras voluntarias y cualquiera sensible remunerado, será el representante
alteración en el goce de los bienes legal del inmueble y será responsable
comunes, requerirá la unanimidad de los por sus actos u omisiones. Los
copropietarios asistentes a la respectiva copropietarios serán solidariamente
reunión. responsables de los actos o las
omisiones del administrador.
El Reglamento determinará en que casos
la gestión de los administradores
requerirá la conformidad de la Asamblea
de los Copropietarios.
La imposición de gravámenes
extraordinarios, la construcción de
mejoras voluntarias y cualquiera
sensible alteración en el goce de los
bienes comunes, requerirá el
consentimiento de los dos tercios de
las alícuotas de copropiedad,
asistentes a la respectiva reunión., sin
perjuicio de la obtención de la
autorización que para el efecto deba

5. SILVIA SALGADO ANDRADE
ASAMBLEÍSTA NACIONAL
otorgar la respectiva Municipalidad.