1. B.O.T‫ו‬-P.F.I
‫מיסים‬ ‫היבטי‬
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫מרצה‬:‫עו‬"‫ורו‬ ‫ד‬"‫שגיב‬ ‫ארז‬ ‫ח‬

2. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫חוזים‬‫מסוג‬BOT‫או‬PFI(‫להלן‬:"‫הסכם‬"‫או‬"‫זיכיון‬)"‫הינם‬
‫הסכמים‬‫הנקשרים‬‫בדרך‬‫כלל‬‫עם‬‫גופים‬‫ממשלתיים‬‫להקמת‬‫מתקני‬
‫תעשיה‬‫גדולים‬,‫כגון‬‫כביש‬‫חוצה‬‫ישראל‬,‫מתקני‬‫התפלה‬,‫בתי‬‫חולים‬,
‫בתי‬‫סוהר‬,‫הקמת‬‫תשתית‬‫רכבות‬‫וכו‬,'‫שמטרתם‬‫הינה‬‫לספק‬
‫שירותים‬‫ציבוריים‬‫ע‬"‫י‬‫יזמים‬‫פרטיים‬.
‫חוזה‬‫מסוג‬BOT‫מתאפיין‬‫בכך‬‫שהיזם‬‫לא‬‫מקבל‬‫לעולם‬‫את‬
‫הבעלות‬‫על‬‫המיזם‬‫אלא‬‫רק‬‫את‬‫זכות‬‫ההפעלה‬‫ובתום‬‫תקופת‬
‫ההפעלה‬‫הוא‬‫מחזיר‬‫את‬‫המיזם‬‫ללא‬‫תמורה‬.‫חוזה‬‫מסוג‬PFI‫זהה‬
‫למעשה‬‫לחוזה‬BOT,‫פרט‬‫לעובדה‬‫שבפרויקטי‬PFI‫היזם‬‫מקבל‬
‫את‬‫תמורת‬‫ההפעלה‬‫מהמזמין‬‫ואילו‬‫בפרויקטי‬BOT‫היזם‬‫גובה‬
‫את‬‫תמורתו‬‫מהצרכן‬‫הסופי‬.‫בדרך‬‫כלל‬‫מדובר‬‫בחוזה‬‫משולש‬‫בו‬
‫מעורבים‬‫חברה‬‫יזמית‬,‫קבלן‬‫עבודה‬‫וחברה‬‫מתפעלת‬.

3. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫התקינה‬‫החשבונאית‬‫המסורתית‬‫דורשת‬‫מהיזם‬‫לרשום‬‫את‬‫ההשקעה‬
‫במיזם‬‫כנכס‬‫בר‬‫פחת‬‫שיש‬‫להפחיתו‬‫לאורך‬‫חיי‬‫הנכס‬‫כמו‬‫כל‬‫נכס‬‫בר‬
‫פחת‬‫רגיל‬‫וללא‬‫התחשבות‬‫מיוחדת‬‫בכך‬‫שפרויקט‬‫נושא‬‫אופי‬‫מיוחד‬.
‫לעניין‬‫זה‬,‫מלבד‬‫הוצאות‬‫הפחת‬‫על‬‫היזם‬‫לרשום‬‫באופן‬‫שוטף‬‫את‬‫שאר‬
‫ההוצאות‬‫הכרוכות‬‫ביצור‬‫ההכנסה‬‫מהפרויקט‬‫לרבות‬‫כל‬‫הוצאות‬
‫המימון‬.

4. ‫כאשר‬‫מיישמים‬‫את‬‫החשבונאות‬‫המסורתית‬,‫דהיינו‬‫רישום‬‫פחת‬
‫והוצאות‬‫מימון‬,‫הדבר‬‫יוצר‬‫הפסדים‬‫חשבונאים‬‫כבדים‬‫בשנים‬‫הראשונות‬
‫של‬‫הפרויקט‬,‫חרף‬‫העובדה‬‫שהרווחיות‬‫בפרויקט‬‫בכללותו‬‫הינה‬‫מובטחת‬.
‫מאידך‬‫בסוף‬‫הפרויקט‬(‫כאשר‬‫הוצאות‬‫המימון‬‫קטנות‬),‫נרשמים‬‫רווחים‬
‫נאים‬.‫קובעת‬‫החשבונאות‬‫שיש‬‫לפרוס‬‫את‬‫ההכנסות‬‫מהזיכיון‬‫על‬‫פני‬
‫אורך‬‫חיי‬‫הפרוייקט‬.
‫החשבונאות‬‫פיצלה‬‫את‬‫הכנסות‬‫הפרויקט‬‫לפי‬‫הרכיבים‬‫הבאים‬:
.1‫הכנסות‬‫מבניית‬‫הפרויקט‬.
.2‫הכנסות‬‫תפעול‬‫בגין‬‫התחזוקה‬‫השוטפת‬.
.3‫הכנסות‬‫מימון‬.
‫חדש‬ ‫תקן‬ ‫טיוטת‬ ‫חשבונאית‬ ‫לתקינה‬ ‫המוסד‬ ‫הכין‬ ‫זה‬ ‫רקע‬ ‫על‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

5. ‫הרעיון‬‫הוא‬,‫כאשר‬‫מירב‬‫הסיכונים‬‫הינם‬‫של‬‫המזמין‬,‫הרי‬
‫שהמפעיל‬‫יכיר‬‫בנכס‬‫פיננסי‬‫בגובה‬‫השווי‬‫ההגון‬‫של‬
‫התחייבות‬‫המזמין‬,‫רוצה‬‫לומר‬‫כי‬,‫הכנסות‬‫המפעיל‬‫יפרסו‬‫על‬
‫פני‬‫כל‬‫תקופת‬‫החוזה‬‫ויהיו‬‫בחלקם‬‫הארי‬‫הכנסות‬‫מימון‬(‫חלק‬
‫מההכנסות‬‫בגין‬‫רווח‬‫קבלני‬‫ירשמו‬‫במשך‬‫הקמת‬‫הבניין‬
‫ובדרך‬‫כלל‬‫לפי‬‫תקן‬‫מס‬'4)‫ותפעול‬‫שוטף‬‫של‬‫המיזם‬.‫כאשר‬
‫מירב‬‫הסיכונים‬‫הינם‬‫של‬‫המפעיל‬‫הרי‬‫שהפעיל‬‫ירשום‬‫את‬
‫המיזם‬‫כפריט‬‫לא‬‫כספי‬‫על‬‫פי‬‫עלותו‬‫שיופחת‬‫על‬‫פני‬‫תקופת‬
‫חייו‬‫הכלכליים‬,‫דהיינו‬‫על‬‫פי‬‫הגישה‬‫המסורתית‬‫על‬‫כל‬
‫מגרעותיה‬,‫מאידך‬‫גישה‬‫זאת‬‫מצידה‬‫נותנת‬‫את‬‫הביטוי‬‫הטוב‬
‫ביותר‬‫לסיכונים‬‫שלקח‬‫על‬‫עצמו‬‫המפעיל‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

6. ‫ובמילים‬‫אחרות‬‫יש‬‫לבחון‬‫מה‬‫היקפו‬‫ושיעורו‬‫של‬‫ה‬"‫כוח‬
‫הכלכלי‬"‫המסור‬‫לקבלן‬‫על‬‫פי‬‫החוזה‬‫בינו‬‫לבין‬‫בעל‬‫הקרקע‬
‫בכל‬‫הקשור‬‫לבנייה‬‫ולמכירת‬‫הדירות‬.‫לכן‬,‫ה‬"‫כוח‬",
‫הסמכויות‬,‫האחריות‬,‫נטילת‬‫הסיכונים‬‫וכיו‬"‫ב‬‫יובילו‬
‫למסקנה‬‫כלכלית‬‫המלמדת‬‫על‬‫מעמדו‬‫של‬‫בעל‬‫הזכות‬
(‫הקבלן‬)‫ביחס‬‫לקרקע‬(‫מעמד‬‫כשל‬‫בעלים‬),‫כך‬‫שעל‬
‫הצדדים‬‫יוטלו‬‫מס‬‫שבח‬‫ומס‬‫רכישה‬,‫בו‬‫בזמן‬‫שייתכן‬
‫והמאפיינים‬‫הקנייניים‬‫כשלעצמם‬‫לא‬‫יעידו‬‫על‬‫מכירתה‬
‫של‬"‫בעלות‬‫קניינית‬"‫במקרקעין‬‫באותו‬‫מועד‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

7. ‫זכות‬‫ההפעלה‬",‫כבמקרה‬‫שבפנינו‬,‫איננה‬‫זכות‬‫במקרקעין‬,‫אשר‬‫על‬
‫פי‬‫החוק‬,‫העברתה‬‫או‬‫מכירתה‬‫חייבת‬‫במס‬.‫למונח‬"‫זכות‬
‫במקרקעין‬"‫הגדרה‬‫קבועה‬‫וברורה‬‫בחוק‬,‫והיא‬:"‫בעלות‬,‫או‬‫חכירה‬
‫לתקופה‬‫העולה‬‫על‬‫עשרים‬‫וחמש‬‫שנים‬,‫בין‬‫שבדין‬‫ובין‬‫שביושר‬
‫לרבות‬‫הרשאה‬‫להשתמש‬‫במקרקעין‬,‫שניתן‬‫לראות‬‫בה‬‫מבחינת‬
‫תוכנה‬‫בעלות‬‫או‬‫חכירה‬‫לתקופה‬‫כאמור‬,‫ולעניין‬‫הרשאה‬‫במקרקעי‬
‫ישראל‬-‫אפילו‬‫אם‬‫ניתנה‬‫ההרשאה‬‫לתקופה‬‫הקצרה‬‫מעשרים‬
‫וחמש‬".‫זכות‬‫הפעלה‬,‫נשוא‬‫המחלוקת‬‫שבפנינו‬,‫אינה‬‫כלולה‬
‫ב‬"‫זכות‬‫מקרקעין‬"‫שבחוק‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

8. ‫כך‬,‫רוב‬‫הזיכיונות‬‫נעדרים‬‫העברת‬‫כוח‬‫והרשעה‬‫ליזם‬‫ולכן‬‫כבול‬‫הוא‬
‫לזיכיון‬‫ואין‬‫ביכולתו‬‫להחליט‬‫בעצמו‬‫מה‬‫לעשות‬‫במקרקעין‬,‫זכות‬‫זו‬
‫מוגבלת‬‫עד‬‫מאוד‬‫עד‬‫אשר‬‫אין‬‫לה‬‫יכולת‬‫לסלק‬‫פולשים‬,‫לפיכך‬,‫קובעות‬
‫ההנחיות‬‫שיש‬‫לתת‬‫לו‬‫את‬‫הכוח‬‫לסלק‬‫פולשים‬‫על‬‫מנת‬‫לתפעל‬‫את‬
‫המיזם‬‫לאשורו‬.‫כמו‬‫כן‬‫קובעות‬‫ההנחיות‬‫למעשה‬‫כי‬‫זכותו‬‫של‬‫היזם‬
‫הינה‬‫זכות‬‫תפעול‬‫ולא‬‫זכות‬‫קניינית‬‫כלשהי‬,‫ואינטרס‬‫המדינה‬‫גובר‬‫ככל‬
‫שמדובר‬‫בפרויקט‬‫לאומי‬.‫לפיכך‬‫נראה‬‫כי‬,‫מרבית‬‫הזיכיונות‬‫לא‬
‫מעניקות‬‫ליזם‬‫זכות‬‫קניינית‬‫כלשהי‬,‫לא‬‫זו‬‫אף‬‫זו‬‫אין‬‫הן‬‫מעניקות‬‫ליזם‬
‫זכות‬‫כלכלית‬‫כלשהי‬,‫היות‬‫והוא‬‫כבול‬‫בשרשראות‬‫הזיכיון‬‫ואין‬‫הוא‬
‫יכול‬‫לסטות‬‫ממנו‬,‫במקרים‬‫אלו‬‫מציינות‬‫ההנחיות‬‫כי‬,‫אופן‬‫הבניה‬
‫לרבות‬‫תקני‬‫הבנייה‬‫בין‬‫לאומיים‬‫יופרטו‬‫בפורט‬‫פורט‬,‫בנספחים‬
‫לזיכיון‬,‫בכדי‬‫שליזם‬‫לא‬‫יהיה‬‫שום‬‫שיקול‬‫דעת‬‫עצמאי‬‫לבנייה‬‫כאוות‬
‫נפשו‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

9. ‫יחד‬‫עם‬‫זאת‬,‫בזיכיונות‬‫דיור‬‫גוברת‬‫הנטייה‬‫להעניק‬‫ליזם‬‫את‬‫המקרקעין‬,
‫בדרך‬‫כלל‬,‫הדבר‬‫נעשה‬‫ישירות‬‫מול‬‫המינהל‬‫ולא‬‫מול‬‫צדדי‬‫הזיכיון‬[1],
‫במקרים‬‫אלו‬‫ואלו‬‫בלבד‬,‫יש‬‫להמשיך‬‫ולבחון‬‫אם‬‫עסקינן‬‫בזכות‬‫במקרקעין‬,
‫שכן‬‫יש‬‫תנאים‬(‫כמוזכר‬‫בהמשך‬)‫שעל‬‫זכות‬‫זאת‬‫לעבור‬‫בטרם‬‫תכנס‬
‫בשערי‬"‫זכות‬‫במקרקעין‬".‫יש‬‫לציין‬‫כי‬,‫במקרים‬‫אלו‬‫מרבית‬‫הסיכונים‬
‫הינם‬‫אל‬‫היזם‬‫ולא‬‫על‬‫הרשויות‬‫שכן‬‫הוא‬‫נושא‬‫בסיכוני‬‫הביקוש‬
‫והמכירים‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

10. ‫כ‬‫מוזכר‬‫לעיל‬,‫זכות‬‫במקרקעין‬‫מקפלת‬‫בתוכה‬‫את‬‫מירב‬
‫הזכויות‬‫הכלכליות‬‫בקרקע‬‫וככול‬‫שיהיו‬‫יותר‬‫הגבלות‬‫של‬
‫השימושים‬‫במקרקעין‬‫כך‬‫יקטנו‬‫הזכויות‬‫הכלכליות‬‫של‬
‫החוכר‬‫עד‬‫כדי‬‫ריקון‬‫הזכות‬‫מתוכן‬‫כלכלי‬‫ולפיכך‬‫לא‬‫תיחשב‬
‫החכירה‬‫לזכות‬‫במקרקעין‬.‫תוספת‬‫שימושים‬‫על‬‫קרקע‬
‫כאשר‬‫לחוכר‬‫הייתה‬‫קיימת‬‫החזקה‬‫ייחודית‬‫הינו‬‫אירוע‬
‫מס‬‫החייב‬‫ברווח‬‫הון‬‫לפי‬‫סעיף‬88‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬,
‫מאידך‬,‫הוספת‬‫שימושים‬‫כאמור‬‫המגיעים‬‫יחדיו‬(‫אם‬
‫הזכויות‬‫הישנות‬‫בקרקע‬‫שאינם‬‫החזקה‬‫ייחודית‬)‫לכדי‬
‫זכות‬‫במקרקעין‬‫תהיה‬‫חייבת‬‫במס‬‫שבח‬.
‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬

11. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
[1]‫ההשקעה‬‫בעל‬‫הזיכיון‬‫תהווה‬"‫השקעה‬‫במקרקעין‬‫חכורים‬"‫לעניין‬‫כללי‬‫מס‬‫הכנסה‬(‫ניכוי‬‫דמי‬‫חכירה‬)‫התשל‬"‫ח‬
1977(‫להלן‬:"‫התקנות‬)"‫ותותר‬‫כהוצאה‬‫בשיעורים‬‫שנתיים‬‫שווים‬,‫לאורך‬‫תקופת‬‫החכירה‬.‫במקרה‬‫של‬‫חכירה‬‫לתקופה‬
‫של‬49‫שנים‬‫ויותר‬‫תהווה‬‫ההשקעה‬‫כהשקעה‬‫במקרקעין‬‫לעניין‬‫סעיף‬21(‫א‬)‫ויותר‬‫פחת‬(‫לא‬‫למרכיבה‬‫קרקע‬)‫לפי‬‫תקנות‬
‫הפחת‬.
[2]‫ההשקעה‬‫תהווה‬‫נכס‬‫קבוע‬‫לעניין‬‫חוק‬‫התאומים‬,‫ראה‬‫סעיף‬4‫לתוספת‬‫ב‬'‫וסעיף‬5‫א‬‫לתקנות‬.
‫מיסוי‬‫היזם‬‫הינו‬‫תמונת‬‫ראי‬‫של‬‫בעל‬‫הקרקע‬,‫לאמור‬,‫אין‬‫היזם‬‫רכש‬
‫קרקע‬‫אם‬‫לא‬‫נקבע‬‫כי‬‫בעל‬‫המקרקעין‬‫מכר‬‫זכות‬‫במקרקעין‬,‫כלומר‬,
‫העביר‬‫ליזם‬‫זכות‬‫חזקה‬‫ייחודית‬,‫רק‬‫כאשר‬‫הועברה‬‫זכות‬‫חזקה‬
‫ייחודית‬‫ניתן‬‫לומר‬‫כי‬,‫היזם‬‫רכש‬‫מקרקעין‬‫ולפיכך‬‫חייב‬‫הוא‬‫במס‬
‫רכישה‬,‫במקרה‬‫זה‬‫היזם‬‫זכאי‬‫לכל‬‫ההטבות‬‫בגין‬‫רכישת‬‫המקרקעין‬[1]
‫והחסרונות‬[2].‫אילו‬‫נקבע‬‫כי‬,‫בעל‬‫המקרקעין‬‫לא‬‫העביר‬‫זכות‬
‫המקרקעין‬,‫אין‬‫לומר‬‫כי‬‫היזם‬‫רכש‬‫זכות‬‫במקרקעין‬,‫ולפיכך‬‫לא‬‫יהיה‬
‫נתון‬‫לשומת‬‫מס‬‫שבח‬.

12. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫יש‬‫לציין‬‫כי‬‫היזם‬‫ידווח‬‫על‬‫רווחיו‬‫מהמיזם‬‫לפי‬‫כללי‬‫החשבונאות‬,‫נכון‬
‫למועד‬‫חיבור‬‫זה‬‫החשבונאות‬‫המיושמת‬‫היא‬‫החשבונאות‬‫המסורתית‬,‫קרי‬,
‫ירשום‬‫הוצאות‬‫פחת‬‫והוצאות‬‫מימון‬‫גדולות‬‫מרגע‬‫הפעלת‬‫המיזם‬,‫לאור‬
‫האמור‬‫בסעיף‬2‫לחיבור‬‫זה‬‫הרי‬‫שדיני‬‫המס‬‫צועדים‬‫יחדיו‬‫ותרים‬‫אחרי‬
‫תכלית‬‫משותפת‬‫שהינה‬‫בחינה‬‫כלכלית‬‫של‬‫העסקה‬,‫ונכון‬‫לחיבור‬‫זה‬
‫החשבונאות‬‫המסורתית‬‫היא‬‫הרלוונטית‬‫גם‬‫לדיני‬‫המס‬,‫אך‬‫כאשר‬‫יצא‬
‫התקן‬‫החדש‬‫לאקרנים‬‫תיושם‬‫החשבונאות‬‫החדשה‬‫הבוחנת‬‫על‬‫מי‬
‫מהצדדים‬‫מירב‬‫הסיכונים‬,‫הצד‬‫שירשום‬‫את‬‫המיזם‬‫בספריו‬‫כפריט‬‫לא‬
‫כספי‬‫הוא‬‫אשר‬‫נושא‬‫את‬‫מירב‬‫הסיכונים‬,‫וכאשר‬‫מירב‬‫הסיכונים‬‫הם‬‫על‬
‫המדינה‬,‫ירשום‬‫היזם‬‫את‬‫המיזם‬‫כנכס‬‫פיננסי‬,‫משמע‬‫לרשום‬‫הכנסות‬
‫מימון‬‫והכנסות‬‫מבניית‬‫הפרויקט‬‫מיום‬‫הפעלתו‬.

13. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫מהלך‬‫זה‬‫יגרום‬‫לו‬‫לרשום‬‫הכנסות‬‫מרגע‬‫הפעלת‬‫הפרויקט‬‫ולאור‬‫האמור‬‫לעיל‬
‫גם‬‫שלטונות‬‫המס‬‫יאמצו‬‫לחיקם‬‫את‬‫שיטת‬‫החשבונאות‬‫החדשה‬.‫יש‬‫לציין‬‫כי‬
‫מיזמים‬‫קיימים‬‫לא‬‫ישנו‬‫את‬‫שיטת‬‫ההכרה‬‫בהכנסה‬‫לצורכי‬‫מס‬‫וימשכו‬
‫לדווח‬‫לשלטונות‬‫המס‬‫לפי‬‫גישת‬‫החשבונאות‬‫המסורתית‬,‫זאת‬‫בגלל‬‫שתזרים‬
‫המזומנים‬‫שתוכנן‬‫בעת‬‫כריתת‬‫ההסכם‬‫לא‬‫צפה‬‫את‬‫השינוי‬‫בכללי‬
‫החשבונאות‬‫ולכן‬‫לא‬‫צפה‬‫בתחילת‬‫הפרויקט‬‫הוצאות‬‫מיסים‬,‫לפיכך‬,‫החשב‬
‫בכללי‬‫ומר‬‫איתן‬‫רוב‬[1]‫סיכמו‬‫כי‬‫פרויקטים‬‫אשר‬‫יחתמו‬‫עם‬‫המדינה‬‫עד‬
‫פרסום‬‫טיוטת‬‫התקן‬[2]‫ידרשו‬‫לדווח‬‫לשלטונות‬‫המס‬‫לפי‬‫כללי‬‫החשבונאות‬
‫המסורתית‬.
‫יש‬‫לציין‬‫כי‬,‫רווחי‬‫היזם‬‫תמיד‬‫יהיו‬‫רווחים‬‫עסקיים‬‫ואין‬‫נפקא‬‫מינה‬‫לסיווג‬
‫ההכנסה‬‫של‬‫בעל‬‫המקרקעין‬,‫דהיינו‬,‫יתכן‬‫גם‬‫יתכן‬‫כי‬,‫בעל‬‫המיזם‬‫ידווח‬‫על‬
‫הכנסות‬‫עסקיות‬‫מהמיזם‬‫ומאידך‬‫בעל‬‫הקרקע‬‫ידווח‬‫על‬‫מכירת‬‫קרקע‬‫הונית‬
‫החייבת‬‫בשבח‬.
1]‫רו‬ ‫ראה‬"‫נ‬ ‫כרך‬ ‫ח‬"‫חוב‬ ‫ג‬'4(‫דצמבר‬2004)‫עמ‬'367,‫ירון‬‫זליכה‬‫חלמיש‬ ‫וצבי‬"‫חשבונאות‬ ‫סוגיות‬
‫מימון‬‫ומיסוי‬‫פרויקטי‬BOT‫ו‬PFI.
[2]‫יוני‬2005.

14. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫המחוקק‬‫שם‬‫לב‬‫לכך‬‫שהחשבונאות‬‫לא‬‫רואה‬‫עין‬‫בעין‬‫אם‬‫דיני‬‫המס‬‫את‬‫מהותו‬
‫של‬‫נכס‬‫וכתימוכין‬‫לכך‬‫ניתן‬‫להציג‬‫את‬‫סעיף‬1(1()‫ב‬)‫ו‬1(10)‫לתוספת‬‫ב‬'‫לחוק‬
‫התאומים‬,‫הקובעים‬‫הוראות‬‫התאמה‬‫למרכיב‬‫הנכסים‬‫הקבועים‬,‫כאשר‬‫פריט‬
‫מסוים‬‫מסווג‬‫כנכס‬‫לצורכי‬‫מס‬‫וכפריט‬‫לא‬‫כספי‬‫לחשבונאות‬‫ולהיפך‬.
‫לפיכך‬,‫חרף‬‫הרצון‬‫שלנו‬‫לראות‬‫את‬‫דיני‬‫המס‬‫עין‬‫בעין‬‫אם‬‫החשבונאות‬‫לא‬‫ניתן‬
‫להתעלם‬‫שאלו‬‫מיישמים‬‫מבחנים‬‫שונים‬‫לבחינת‬‫העסקה‬,‫מחד‬‫החשבונאות‬
‫בוחנת‬‫את‬‫הסיכון‬‫הכלכלי‬‫שלוקח‬‫על‬‫עצמו‬‫היזם‬,‫מאידך‬,‫דיני‬‫המס‬‫בוחנים‬
‫את‬‫הכוח‬‫הכלכלי‬‫של‬‫היזם‬‫בקרקע‬,‫לפיכך‬‫יתכנו‬‫סיווגים‬‫שונים‬‫של‬‫המיזם‬
‫בעיני‬‫שלטונות‬‫המס‬‫ובעיני‬‫החשבונאות‬.

15. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫הכנסות‬‫החשבונאיות‬‫הינם‬‫בעיקר‬‫הכנסות‬‫מבניית‬‫המיזם‬,‫הכנסות‬
‫מימון‬‫ותפעול‬,‫מאידך‬,‫לצורכי‬‫מס‬‫אין‬‫הכנסות‬‫מבניית‬‫המיזם‬(‫דיני‬
‫המס‬‫רואים‬‫את‬‫היזם‬‫כבונה‬‫על‬‫הקרקע‬‫שלו‬‫רכוש‬‫קבוע‬)‫וכל‬‫תמורה‬
‫שהיזם‬‫מקבל‬‫הינה‬‫הכנסה‬‫עסקית‬‫אך‬‫יש‬‫להתיר‬‫לו‬‫כהוצאה‬‫את‬
‫ההשקעה‬‫במקרקעין‬[1],‫היות‬‫והיזם‬‫מדווח‬‫על‬‫הכנסות‬‫כאשר‬‫הוא‬
‫מקבלם‬[2]‫אין‬‫לו‬‫הכנסות‬‫מימון‬‫שכן‬‫הכנסות‬‫מימון‬‫יכולים‬‫להיות‬
‫רק‬‫כאשר‬‫המיזם‬‫מוצג‬‫כפריט‬‫כספי‬(‫היות‬‫והוא‬‫נרשם‬‫בערכו‬
‫הנוכחי‬).
[1]‫ראה‬‫ה‬"‫ש‬98.
[2]‫אין‬‫זאת‬‫אומרת‬‫שבסיס‬‫דווחו‬‫הינו‬‫מזומן‬,‫אלא‬‫נקודת‬‫המוצא‬‫היא‬‫כי‬‫ההתחשבנות‬
‫הינה‬‫על‬‫בסיס‬‫אבני‬‫דרך‬‫המשקפים‬‫את‬‫השירות‬‫שניתן‬‫בפועל‬.

16. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫כאשר‬‫היזם‬‫מכיר‬‫במיזם‬‫כפריט‬‫לא‬‫כספי‬‫קובע‬‫סעיף‬43‫למצג‬‫כי‬:‫יש‬‫לרשום‬
‫את‬‫הנכס‬‫לפי‬‫עלות‬‫והוא‬‫יופחת‬‫על‬‫פני‬‫תקופת‬‫החיים‬‫הכלכלית‬(‫אורך‬
‫הזיכיון‬),‫כלומר‬,‫כל‬‫התקבולים‬‫של‬‫היזם‬‫ירשמו‬‫כהכנסות‬‫ובמישור‬‫ההוצאות‬
‫ירשמו‬‫הוצאות‬‫פחת‬‫ומימון‬(‫חשבונאות‬‫מסורתית‬),‫מאידך‬‫דיני‬‫המס‬‫לא‬
‫רואים‬‫רכישת‬‫נכס‬‫קבוע‬(‫קרקע‬)‫כי‬‫אם‬‫שכירתו‬,‫לפיכך‬,‫כל‬‫ההכנסות‬‫ירשמו‬
‫כתקבולים‬‫ירשמו‬‫כהכנסות‬‫עסקיות‬‫ובמישור‬‫ההוצאות‬‫ירשמו‬‫הוצאות‬
‫שכירות‬‫מקרקעין‬‫או‬‫הוצאות‬‫דמי‬‫חכירה‬‫לפי‬‫התקנות‬[1]‫והוצאות‬‫מימון‬.
‫יש‬‫לציין‬‫כי‬,‫במקרים‬‫אלו‬‫אין‬‫לשכוח‬‫את‬‫סעיף‬1(1()‫ב‬)‫ו‬1(10)‫לתוספת‬‫ב‬'
‫לחוק‬‫התאומים‬,‫הקובעים‬‫הוראות‬‫התאמה‬‫למרכיב‬‫הנכסים‬‫הקבועים‬,
‫כאשר‬‫פריט‬‫מסוים‬‫מסווג‬‫כנכס‬‫לצורכי‬‫מס‬‫וכפריט‬‫לא‬‫כספי‬‫לחשבונאות‬
‫ולהיפך‬.
[1]‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫כללי‬(‫חכירה‬ ‫דמי‬ ‫ניכוי‬),‫התשל‬"‫ח‬1977

17. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫אבחנה‬‫בין‬‫מיסוי‬‫מניות‬‫של‬‫חברה‬‫רגילה‬‫לבין‬‫מניות‬‫איגוד‬‫מקרקעין‬‫הצטמצמה‬
‫משמעותית‬‫לאחר‬‫תיקון‬50‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫אך‬‫עדיין‬‫נותרו‬‫הבדלים‬
‫הנובעים‬‫מחיובי‬‫מניות‬‫באיגוד‬‫מקרקעין‬‫במס‬‫רכישה‬‫ומס‬‫מכירה‬‫ומע‬"‫מ‬,‫כמו‬
‫כן‬,‫הוראות‬‫החוק‬‫הדנות‬‫בפירוק‬‫איגוד‬‫מקרקעין‬‫הינן‬‫שונות‬‫מפירוק‬‫איגוד‬‫רגיל‬
‫הכלל‬‫הינו‬,"‫איגוד‬‫מקרקעין‬"‫ייחשב‬‫רק‬‫איגוד‬‫שכל‬‫נכסיו‬‫הינם‬‫זכויות‬
‫במקרקעין‬.‫לעניין‬‫נכסים‬‫המחוקק‬‫ממעט‬‫מזומנים‬,‫מניות‬,‫איגרות‬‫חוב‬,‫ניירות‬
‫ערך‬‫אחרים‬‫ומיטלטלין‬‫אם‬‫אינם‬‫משמשים‬‫את‬‫האיגוד‬‫בייצור‬‫הכנסתו‬‫או‬‫שהם‬
‫משמשים‬‫בייצור‬‫ההכנסה‬‫של‬‫האיגוד‬,‫אך‬‫אם‬‫הם‬‫טפלים‬‫למטרותיו‬‫המבוצעות‬
‫למעשה‬‫ולא‬‫בדרך‬‫ארעית‬[1].
[1]‫אינם‬ ‫הונית‬ ‫להשקעה‬ ‫המשמשים‬ ‫נכסים‬ ‫לפיכך‬"‫ילכלכו‬"‫היות‬ ‫האיגוד‬ ‫את‬‫והם‬‫עתידי‬ ‫למימוש‬ ‫מוחזקים‬
‫ארעי‬ ‫באופן‬ ‫הממומש‬.

18. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫כאשר‬‫לבעל‬‫הקרקע‬‫יש‬‫אפשרות‬‫לקבל‬‫את‬‫המיזם‬‫בסוף‬‫התקופה‬,‫עלולה‬‫לעלות‬
‫השאלה‬‫האם‬‫החזרת‬‫המיזם‬‫הינה‬‫הכנסה‬[1]‫לפי‬‫הוראות‬‫סעיף‬2(6)‫כשיפורים‬
‫במושכר‬.‫לית‬‫מאן‬‫דפלינג‬‫שאין‬‫מקום‬‫לשאלה‬‫זו‬‫אלא‬‫רק‬‫לאחר‬‫שקבענו‬‫כי‬
‫העמדת‬‫הקרקע‬‫ליזם‬[2]‫אינה‬‫העברת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬,‫שאם‬‫לא‬‫כן‬,‫משקיע‬
‫היזם‬‫תשומות‬‫בקרקע‬‫שלו‬,‫ואין‬‫רלוונטיות‬‫למוכר‬‫הקרקע‬‫שכן‬‫האחרון‬‫התנתק‬
‫מהקרקע‬‫במשקפי‬‫שלטונות‬‫המס‬.‫כמו‬‫כן‬‫אין‬‫מקום‬‫לשאלה‬‫אם‬‫היזם‬‫מקבל‬
‫זכות‬‫הפעלה‬‫גרידה‬,‫שכן‬‫במקרה‬‫זה‬‫אין‬‫הוא‬‫אלא‬‫מספק‬‫שירותי‬‫בניה‬‫ותמורתו‬
‫נגזרת‬‫מההסכם‬‫בין‬‫הצדדים‬‫ומשול‬‫הוא‬‫לכל‬‫ספק‬‫המספק‬‫שירותי‬‫בניה‬.
[1]‫סעיף‬ ‫ראה‬3.1‫זה‬ ‫לחיבור‬.
[2]‫סעיף‬ ‫ראה‬4.1‫זה‬ ‫לחיבור‬.

19. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫כלומר‬‫אין‬‫לך‬‫הכנסות‬‫מדמי‬‫שכירות‬‫אם‬‫אין‬‫לך‬‫מושכר‬‫ואין‬‫לך‬‫מושכר‬‫אם‬
‫ליזם‬‫לא‬‫ניתן‬‫ה‬"‫כוח‬"‫לעשות‬‫במושכר‬‫כבשלו‬.‫לאור‬‫כל‬‫האמור‬‫לעיל‬‫יוצא‬‫כי‬
‫שאלת‬‫ההכנסות‬‫משיפורים‬‫במושכר‬‫רלוונטיים‬‫רק‬‫בהתקיים‬‫התנאים‬‫הבאים‬:
‫א‬.‫היזם‬‫אינו‬‫נחשב‬‫לרוכש‬‫זכות‬‫במקרקעין‬.
‫ב‬.‫היזם‬‫נחשב‬‫לשוכר‬‫מקרקעין‬(‫מקבל‬"‫כוח‬"‫להשתמש‬
‫במקרקעין‬‫כבשלו‬‫לזמן‬‫תחום‬).
‫ג‬.‫זכות‬‫השכירות‬‫של‬‫היזם‬‫הינה‬‫לזמן‬‫הקצר‬‫מ‬-25.
‫שאלת‬‫ההכנסות‬‫משיפורים‬‫במושכר‬‫שביצע‬‫שוכר‬‫המהווים‬‫הכנסה‬‫מדמי‬
‫שכירות‬‫בידי‬‫המשכיר‬‫נבחנה‬‫במספר‬‫פסקי‬‫דין‬,‫הפסיקה‬‫קבעה‬‫כי‬‫יש‬‫לבחון‬
‫האם‬"‫השיפורים‬‫במושכר‬"‫מהווים‬‫תמורה‬‫בעד‬‫ההשכרה‬‫כתחליף‬‫לדמי‬
‫השכירות‬‫או‬‫שמא‬‫השיפורים‬‫בוצעו‬‫בהתנדבות‬‫על‬‫ידי‬‫השוכר‬,‫במנותק‬
‫מתשלום‬‫דמי‬‫השכירות‬,‫וכלשון‬‫בית‬‫המשפט‬.

20. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫האינדיקציה‬‫העיקרית‬‫המראה‬‫כי‬‫השיפורים‬
‫במושכר‬‫מהווים‬‫תחליף‬‫לשכר‬‫הדירה‬‫הינה‬‫קביעה‬
‫מפורשת‬‫בין‬‫הצדדים‬‫המטילה‬‫על‬‫השוכר‬‫לבצע‬
‫שיפורים‬‫במושכר‬‫בתמורה‬‫לשכר‬‫דירה‬.‫כך‬,‫אין‬‫צורך‬
‫בהסכם‬‫מפורש‬‫בין‬‫משכיר‬‫ושוכר‬‫בעניין‬‫ביצוע‬
‫השבחות‬‫או‬‫תיקונים‬,‫כדי‬‫לראות‬‫את‬‫אלה‬‫כחלק‬
‫מהתמורה‬,‫די‬‫בהסכם‬‫מכללא‬,‫ולעיתים‬‫תתבקש‬
‫המסקנה‬‫מהנסיבות‬‫עצמן‬,‫בחינת‬"‫דבר‬‫המעיד‬‫על‬
‫עצמו‬.

21. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫בזיכיונות‬‫לרוב‬‫קובעת‬‫המדינה‬‫בפרטי‬‫פרטים‬‫את‬
‫המיזם‬‫שבו‬‫היא‬‫חפצה‬‫ובכך‬‫היא‬‫למעשה‬‫מכתיבה‬‫ליזם‬
‫את‬‫הבניה‬‫שהוא‬‫עתיד‬‫לבנות‬‫לפיכך‬‫הזיכיון‬‫נעדר‬‫פן‬
‫התנדבותי‬‫של‬‫היזם‬‫לבנות‬‫על‬‫הקרקע‬‫דירה‬.‫אליבא‬
‫דכולה‬‫דעלמא‬‫כי‬‫בעל‬‫הקרקע‬‫רואה‬‫למול‬‫עיניו‬‫את‬
‫קבלת‬‫המיזם‬‫בסוף‬‫הזיכיון‬‫ולכן‬‫הוא‬‫מקטין‬‫את‬
‫דרישותיו‬‫בהווה‬‫תמורת‬‫העמדת‬‫הקרקע‬‫ליזם‬.

22. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫בתי‬‫המשפט‬‫התחבטו‬‫לא‬‫מעט‬‫בשאלת‬‫עיתוי‬‫הכנסה‬
‫משיפורים‬‫במושכר‬,‫שאלה‬‫סבוכה‬‫זו‬‫הערימה‬‫קשיים‬
‫לאור‬‫סעיף‬8‫ב‬‫לפקודה‬‫הקובע‬:
"‫הכנסה‬‫לפי‬‫סעיף‬2(6)‫או‬(7)‫תיכלל‬‫בהכנסתו‬‫החייבת‬‫של‬‫הנישום‬‫בשנת‬‫המס‬‫שבה‬‫קיבל‬‫אותה‬
‫בפועל‬‫גם‬‫אם‬‫היא‬‫הכנסה‬‫מראש‬,‫וההוצאות‬‫שהוצאו‬‫בשנות‬‫מס‬‫שלאחריה‬‫בייצורה‬‫של‬‫הכנסה‬
‫לפי‬‫ההוראות‬‫האמורות‬‫יותרו‬‫בניכוי‬‫מכל‬‫מקור‬‫בשנת‬‫המס‬‫שבה‬‫הוצאו‬...".

23. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫בעניין‬‫כץ‬‫משה‬(‫עמ‬"‫ה‬60/98)
‫המערערים‬‫השכירו‬‫לחברה‬‫בשליטתם‬‫מגרש‬‫תמורת‬$71,560‫לשנה‬,
‫כמו‬‫כן‬,‫הותר‬‫לחברה‬‫לבנות‬‫על‬‫המגרש‬,‫ובסיום‬‫השכירות‬‫יעבור‬
‫המושכר‬‫למערערים‬.‫בית‬‫המשפט‬‫קבע‬,‫כי‬‫הוצאות‬‫הבניה‬‫שבהם‬
‫עמדה‬‫החברה‬‫אינן‬‫חייבות‬‫במועד‬‫הוצאתן‬,‫יחד‬‫עם‬‫זאת‬‫ההכנסה‬‫של‬
‫המערערים‬‫הינה‬‫ההפרש‬‫שנצמח‬‫בין‬‫דמי‬‫השכירות‬‫שקיבלו‬‫בגין‬
‫השכרת‬‫הקרקע‬‫המושבחת‬,‫לבין‬‫אלה‬‫שהיו‬‫מקבלים‬‫אילולא‬
‫הושבחה‬‫ובכל‬‫מקרה‬‫ההכנסה‬‫מן‬‫ההשבחה‬‫עצמה‬,‫אינה‬"‫נתקבלה‬"
‫כלשון‬‫סעיף‬8‫ב‬‫לפקודה‬‫בידי‬‫המערערים‬‫בשנת‬‫הבניה‬.‫מאידך‬,
‫תשלומי‬‫פיתוח‬‫שבהם‬‫עמדה‬‫החברה‬‫חויבו‬‫במועד‬‫תשלומם‬‫לעירייה‬
‫היות‬‫והם‬‫שולמו‬‫במקום‬‫המערערים‬,‫ולפיכך‬‫מהווים‬‫תמורה‬‫ממשית‬
‫החייבים‬‫במועד‬‫תשלומם‬‫לאור‬‫סעיף‬8‫ב‬.

24. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫בעניין‬‫וופיה‬‫מוסא‬‫אהראם‬:
‫המערערים‬‫הם‬‫בעלים‬‫של‬‫חלקת‬‫קרקע‬‫שעליה‬‫בניין‬‫מגורים‬‫שאותו‬‫השכירו‬
‫למשפחת‬‫טזיז‬,‫דמי‬‫השכירות‬‫יינתנו‬‫על‬‫פי‬‫ההסכם‬‫בעיקר‬‫ע‬"‫י‬‫שירותי‬‫בנייה‬.
‫בהכרעתו‬‫בסוגיה‬,‫מסיק‬‫בית‬‫המשפט‬‫כי‬‫העסקה‬‫דנן‬‫מהווה‬‫מהוה‬‫עסקת‬
‫חליפין‬‫שהתמורה‬‫בגין‬‫השכירות‬‫ניתנת‬‫בעין‬.‫בית‬‫המשפט‬‫קבע‬‫כי‬‫סעיף‬8‫ב‬
‫מחייב‬‫במס‬‫גם‬‫הכנסה‬‫מראש‬‫בשנת‬‫קבלתה‬‫ולכן‬‫כל‬‫ההכנסות‬‫משיפורים‬
‫במושכר‬‫הינם‬‫הכנסה‬‫במועד‬‫הבנייה‬‫ולא‬‫במועד‬‫סיום‬‫חוזה‬‫השכירות‬.‫יחד‬‫עם‬
‫זאת‬‫יש‬‫לקחת‬‫בחשבון‬‫את‬‫העובדה‬‫כי‬‫שהשוכר‬‫נמצא‬‫במקרקעין‬‫לתקופה‬
‫ממושכת‬‫דבר‬‫המשליך‬‫על‬‫שווי‬‫ההכנסה‬,‫דבר‬‫זה‬‫נלמד‬‫גם‬‫מהשופט‬‫ויתקון‬
‫פסק‬‫הדין‬‫א‬.‫ב‬[1]."‫ב‬"‫כ‬‫המערער‬‫אמר‬‫כי‬‫עצם‬‫העובדה‬‫שהבניין‬‫מושכר‬
‫בשכירות‬‫גורע‬‫מערכו‬‫בשוק‬;‫אני‬‫מסכים‬,‫אך‬‫אין‬‫זאת‬‫אלא‬‫שאלה‬‫של‬‫הערכת‬
‫הבניין‬‫לצורך‬‫קביעת‬‫הכנסתו‬‫של‬‫המערער‬".
[1]‫עמ‬"‫ה‬(‫ת‬"‫א‬)6/50‫א‬.‫ב‬.‫נ‬'‫השומה‬ ‫פקיד‬,‫אביב‬ ‫תל‬.

25. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫בעניין‬‫וייס‬‫צבי‬(‫עמ‬"‫ה‬1152/00)
‫בבעלות‬‫המערער‬‫נחלה‬‫חקלאית‬‫עליה‬‫הייתה‬‫מצויה‬‫רפת‬‫שהושכרה‬‫לחברה‬‫כדי‬
‫שישמש‬‫לה‬‫למשרדים‬‫ולאחסון‬‫מלאי‬,‫כמו‬‫כן‬‫הוסכם‬‫כי‬‫השוכר‬‫יתאים‬‫את‬
‫המושכר‬‫לצרכיו‬.‫בית‬‫המשפט‬‫קבע‬‫כי‬‫תשלומים‬‫יכולים‬‫להיות‬‫גם‬‫בשווה‬‫כסף‬.
‫גם‬‫כאן‬‫נסמך‬‫בית‬‫המשפט‬‫על‬‫פס‬"‫ד‬‫א‬.‫ב‬.‫שם‬‫נקבע‬‫כי‬‫המערער‬‫קיבל‬‫את‬‫הבניין‬
‫ברגע‬‫שהבניין‬‫הוקם‬‫על‬‫נכסיו‬,‫ואין‬‫ספק‬‫שבה‬‫בשעה‬‫השיגה‬‫ידו‬‫הכנסה‬‫של‬
‫ממש‬‫היות‬‫שחרף‬‫היותו‬‫של‬‫המושכר‬‫תפוס‬‫יכול‬‫בעל‬‫המקרקעין‬‫לעשות‬‫בו‬‫כל‬
‫עסקה‬.‫יחד‬‫עם‬‫זאת‬‫קבע‬‫בית‬‫המשפט‬,‫כי‬‫בגין‬‫ההכנסות‬‫משיפורים‬‫במושכר‬
‫זכאי‬‫המערער‬‫לנכות‬‫פחת‬.‫בית‬‫המשפט‬‫הגיע‬‫למסקנה‬‫זאת‬‫היות‬‫והשיפורים‬
‫במושכר‬‫משביחים‬‫המושכר‬‫לכן‬‫הם‬‫צריכים‬‫להיווסף‬‫למחיר‬‫המקורי‬‫של‬‫הנכס‬
‫ואין‬‫נפקא‬‫מינה‬‫לעובדות‬‫שהשיפוצים‬‫נעשו‬‫על‬‫חשבון‬‫השוכר‬,‫ונוכו‬‫כפחת‬‫ע‬"‫י‬
‫השוכר‬.

26. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬
‫לאור‬‫כל‬‫האמור‬‫לעיל‬‫אין‬‫להזדקק‬‫לסעיף‬8‫ב‬‫כאשר‬‫השאלה‬
‫שבמחלוקת‬‫היא‬‫עיתוי‬‫ההכנסה‬‫של‬‫השיפורים‬‫במושכר‬,‫לפיכך‬,
‫עיתוי‬‫ההכנסה‬‫מהשיפורים‬‫במושכר‬‫תיקבע‬‫לפי‬‫הדין‬‫הכללי‬,‫קרי‬
‫אם‬‫עסקינן‬‫בנישום‬‫המדווח‬‫על‬‫הכנסותיו‬‫בשיטה‬‫המצטברת‬‫יש‬
‫לחייבו‬‫ע‬"‫ב‬‫מצטבר‬‫כלומר‬,‫לפרוס‬‫את‬‫הכנסתו‬‫משיפורים‬‫במושכר‬
‫לאורך‬‫השכירות‬.‫יש‬‫לציין‬‫כי‬‫למסקנה‬‫זאת‬‫שותפה‬‫גם‬‫הוועדה‬
‫לבחינת‬‫הוראות‬‫המיסוי‬‫בדבר‬‫שינויים‬‫והתאמות‬‫במבנים‬
‫המשמשים‬‫לייצור‬‫הכנסה‬‫וכלשונה‬"‫יש‬‫מקום‬‫לגישת‬‫ביניים‬
‫העולה‬‫בקנה‬‫אחד‬‫עם‬‫מבחן‬‫תחליף‬‫דמי‬‫השכירות‬‫שהוצג‬‫לעיל‬,
‫לפיה‬‫תיפרס‬‫ההכנסה‬‫בשיעורים‬‫שווים‬‫לאורך‬‫תקופת‬‫השכירות‬".

27. ‫ושות‬ ‫בלזר‬ ‫שגיב‬'–‫דין‬ ‫עורכי‬