Investitionsstrategien für B-Städte und B-Lagen

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IPH Transact GmbH [6. CoRE Handelsimmobilientag 2015]

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Investitionsstrategien für B-Städte und B-Lagen

  1. 1. www.iph-online.de© by BBE Handelsberatung GmbH© by IPH Transact GmbH Wissen schafft Werte – Wissen schafft Zukunft. Text Text Wissen schafft Werte – Wissen schafft Zukunft. IPH Transact GmbH Investitionsstrategien für B-Städte und B-Lagen
  2. 2. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ 2. Warum steigt die Nachfrage nach „B-Städten“ und „B-Lagen“ 3. Welche Einzelhandelskonzepte findet man bevorzugt in „A-Städte/-Lagen“ und „B-Städten/-Lagen“? 4. Investitionskriterien Institutioneller/Professioneller Immobilieninvestoren 5. Exkurs Renditekalkulation 6. Zusammenfassung und Ausblick Inhalt 2
  3. 3. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (1) 3 1.1 Definition „B-Städte“ in Anlehnung an Bulwiengesa AG „ Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Büroflächenbestand (BGF) > 7 Mio qm; (Miet-)Umsätze über 150.00 qm; Spitzenmieten im langjährigen Mittel: €12,00/qm.“ Folgende Städte (Pkw-Kennzeichen) fallen hierunter: BO, BN, HB, DO, DD, DU, E, H, KA, L, MA, MÜ, N, WI Kritikpunkt: Reine Bürostandort-Definition Quantitativer Ansatz Fungibilitäts- und Volumen bezogen Eingeschränkte Verwendbarkeit für Handel (Shoppingcenter) Korrigierter Ansatz: Berücksichtigung von Nutzungskonzepten, Sondereffekten (Tourismus, Grenzstädte Universitätsstädte etc.), Einzugsgebieten und „Strahlkraft“ der Stadt
  4. 4. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(2) 4 1.2 Definition von „Lagen“ in Anlehnung an GiF* Lage von Einzelhandelimmobilien: „Von besonderer Bedeutung bei EH-Flächen ist die Lage. Faktoren zur Lage sind u.a. Frequenz potenzieller Kunden, fußläufige Erreichbarkeit, Anbindung an ÖPNV oder die Erreichbarkeit von Parkplätzen. (….) , dass die Beurteilung der Lage auch davon abhängt, welche Nutzung angestrebt wird. Gute und sehr gute Lagen befinden sich häufig in den Innenstädten der Ober- und Mittelzentren * Zitiert aus IHK Mittlerer Niederrhein
  5. 5. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(3) 5 1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF 1a – Lage: (…) höhere Passantenfrequenz, dichtester Geschäftsbesatz und typisches innerstädtisches Sortiment (Lederwaren, Schuhe, Bücher etc.)
  6. 6. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(4) 6 1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF 1b –Lage: (….) mit nicht höchster Passantenfrequenz und dichtem Geschäftsbesatz mit vereinzelten Unterbrechungen. Es dominieren Klein- und Mittelbetriebe, die neben innenstadtrelevanten Sortimenten auch den täglichen Bedarf und Spezialbedarf decken. (…) Leerstände und mindergenutzte Grundstücke können die Einkaufsattraktivität vermindern.
  7. 7. www.iph-transact.de 1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (5) 7 1.3 Fazit aus den Definitionen A-/B-Stadt und A-/B-Lage Die Bewertung, ob es sich um eine A- oder B-Stadt resp. A- oder B-Lage handelt, hängt neben Soziodemographischen Daten und Quantitativen Markt- Aspekten von folgenden Kriterien ab: • Mikrolage im Hinblick auf Frequenz • Objekttyp (Handel, Büro ,Logistik, etc.) und • Nutzungskonzept des Mieters
  8. 8. www.iph-transact.de  Produktverfügbarkeit  Renditeerwartungen, Cashflow-Stabilität  Risikodiversifikation  Fungibilität/Exit  Finanzierbarkeit 2. Warum steigt die Nachfrage nach„B-Städten“ und „B-Lagen“ 8
  9. 9. www.iph-transact.de 3. Welche Einzelhandelskonzepte in welchen Städten und Lagen? 9 Einzelhandelskonzepte in Städten und  Lagen : Investorennachfrage: „ABBA‐ Strategie“ EH Konzept/Lagekriterien A‐Stadt B‐Lage B‐Stadt A‐Lage Investor: International INST F PK VS FO PI SB Warenhaus x x x x x x x x Verbraucher‐ u.  Supermarkt  X x x x x Discounter x x x Convenience Stores x x x x FMZ x x x x x Shoppingcenter x x x x Stadtteilcenter x x x x x x Wohn‐ und  Geschäftshaus x x x x x x x x Portfolien x x x
  10. 10. www.iph-transact.de Immobiliensicht • Makro-/Mikrolage • Baurecht • Nutzungskonzept • Mieterbonität (Crefo Index < 225 und/oder D&B Index: A- bis AAA) • LEH als Ankermieter • Mietverträge • Miethöhe • WAULT • Betriebskosten • Flächenkonzeption • Zertifizierung („Green Building“) 4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (1) 10
  11. 11. www.iph-transact.de Kapitalmarktsicht • „Ticketgröße“  Ideal: > € 15 Mio – Skaleneffekte Transaktionskosten • Makrolage  A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten „ABBA-Strategie“ • Kaufpreis  Share deal, Asset deal, Transaktionskosten • Estimated Rental Value & Marktwert  Nachhaltige Marktmiete und aktueller Marktwert • Leverage (Fremdfinanzierung)  Loan to value (Marktwertbeleihungsauslauf) • Steuerliche Konstruktion  „Offshore Gesellschaften; SPV‘s (Objektgesellschaften) Gesellschafterdarlehen, Tilgungsaussetzungen 4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (2) 11
  12. 12. www.iph-transact.de Kapitalmarktsicht • Bruttoanfangsrendite  Nettomiete/Kaufpreis • Nettoanfangsrendite  Nettomiete/Kaufpreis + Transaktionskosten • Net operating income (NOI)  Nettomiete./.NUK (=EBIDTA) • Net initial Yield  NOI/(Kaufpreis + Transaktionskosten) • Cash on Cash Yield  Laufende Verzinsung auf das eingesetzte EK (Ausschüttung nach FK und Capex) • Capex (Capial Expenditure)  Zusätzlicher Kapitalbedarf bei Investitionsmaßnahmen • IRR (Internal Rate of Return)  Dynamische EK-Verzinsung bei unterstelltem Verkauf 4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (3) 12
  13. 13. www.iph-transact.de IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen 5. Exkurs Renditekalkulation (1) 13 Portfolio NewCo SPV Property XYZ Adresse Gross Yield 6,67% Rent p.a. 825.000 Multiplikator 15,00 Vacancy p.a. 0 Year to Year Non recoverables p.a. Purchase Price 12.375.000 1 5 4,0% Stamp duty 6,5% 804.375 6 10 6,5% Agents fees 1,5% 185.625 11 15 9,0% Notary 1,0% 123.750 DD costs 1,0% 123.750 Years index free 4 Total costs 10,0% 1.237.500 Start of index 5% Adjustment 100% Total transaction costs 13.612.500 Depreciation 3,0% Asset Management Fees 1,5%
  14. 14. www.iph-transact.de IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen 5. Exkurs Renditekalkulation (2) 14 Scenario 10 years holding-period Debt 50% 6.806.250 Gross Cap rate 6,67% Equity 50% 6.806.250 Multiplier 15,00 Interest rate 2,0% Sales price 13.134.374 Amrotisation 3,0% Costs of sale 2,0% 262.687 Inflation rate 1,5% Total Investment 13.397.061 Hold period 10 Building 70% 8.662.500 Site 30% 3.712.500 Tax 15,8% IRR (after tax & Amortisation) 7,1% Profit after hold period 5.230.537 Equity Multiple 1,77
  15. 15. www.iph-transact.de Sensitivitätsmodell – Key Value Driver der Rendite 5. Exkurs Renditekalkulation (3) 15 Kriterien/Scenario A B C Delta max. Strukturierung Transaktionskosten 10% 7% 3,5% Share Deal IRR 7,10% 7,70% 8,50% 1,40% FK 50 40 30 Bank. Leverage IRR 7,10% 6,30% 5,80% 1,30% FK Zinssatz 3% 2,00% 1% Bank, Hedging IRR 6,40% 7,10% 7,80% 1,40% Amortisation 3% 1,50% 0% Bank IRR 7,10% 7,40% 7,80% 0,70% Indexfreie Zeit (Jahre) 4 2 0 Mietvertrag IRR 7,10% 7,20% 8,10% 1,00% Indexierung "0" Freijahre 5/50 5/80 5/100 Mietvertrag IRR 7,20% 7,80% 8,10% 0,90% Inflationsrate 3% 2% 1,50% N.N. IRR 8,00% 7,10% 7,10% 0,90% Cap rate 7,33% 7,00% 6,67% N.N. IRR 5,90% 6,50% 7,10% 1,20% Tax (laufend) 33% 15,80% 0% Offshore, SHL IRR 6,10% 7,10% 7,90% 1,80% Nicht umlagefähige Kosten 4% 8% 12% MV, Grundsteuer, VS IRR 7,10% 6,70% 6,30% 0,80% Exit nach Jahren 3 7 10 IRR 1,40% 5,50% 7,10% 5,70% Aktiv strukturierbar Verhandelbar Nicht strukturierbar
  16. 16. www.iph-transact.de • Eigenkapital ist im „Überfluß“ vorhanden • Anlagemöglichkeiten im sog. Core-Bereich sind limitiert – in B-Städten besser wegen Ticketgröße, -anzahl und Konzepttiefe der Einzelhandelsformate • Preise steigen & Risiken steigen – ungünstige Korrelation • Abkopplung des Kapitalmarktes vom Immobilienmarkt • Strukturierung kann Renditevorteile bringen (Steuern, Finanzierung, Transaktionskosten) • Analoge Tendenzen wie 2003 – 2007 – Katalysatoren sind aber heute (im Unterschied zu 2007): - Fremdfinanzierungszins niedrig (Leverage - moderat) - EK-Verfügbarkeit & Globale Märkte („Core Kapital“ – national und international) - Hohe Volatilität des Kapitalmarktes (dto.) • Passen Sie sehr gut auf und bezahlen Sie den richtigen Preis für das richtige Produkt 6. Ausblick 16
  17. 17. www.iph-transact.de IPH Transact GmbH Brienner Strasse 45 80333 München www.iph-transact.de  Alexander Hoffmann Geschäftsführender Gesellschafter Tel. +49 89 55118-195 hoffmann@iph-transact.de  Dr. Axel Froese Geschäftsführender Gesellschafter Tel. +49 89 55118-196 froese@iph-transact.de Kontakt 17

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