Les perspectives du marché de l’habitation pour personnes âgées, qu’adviendra-t-il avec la vague des baby-boomers ? Comment adapter les OSBL d’habitation pour personnes âgées? Le conférencier présentera la vision des exploitants de résidences privées sur le marché : démographie, besoins anticipés, stratégie marketing, rétention des résidents, besoins, gestion des revenues et des coûts, produits substituts.
Par Frédéric Soucy, premier vice-président exploitation, Division résidentielle de COGIR
Présenté dans le cadre du colloque bisannuel du RQOH
3. Présentation
Qui sont le présentateur et COGIR
Démographie
Le marché canadien
Le marché québécois
Les produits et les substituts
Besoins anticipés
Attraction de la clientèle
Rétention de la clientèle
Optimisation de la gestion
4. COGIR
Frédéric Soucy
COGIR
Gestionnaire et investisseur immobilier
Présent dans les catégories d’actif:
Bureau, centre commercial, industriel, multi locatif, hôtel et résidence
privée pour aînés (incluant des ressources intermédiaires)
15 000 logements locatifs
g
45 résidences (10 000 logements environ 12 500 aînés ont choisi de vivre
dans une de nos résidences)
Équipe spécialisée avec toutes les fonctions de support à l’exploitation:
q p p pp p :
Santé, alimentaire, récréologie, marketing, opérations, etc.
5. Démographie
Période plus lente
Grande dépression de l’après guerre
Très belle lueur 2015-2020
En 2020: un demi million de plus d’aînés qu’en 2010
En 2030: un milliard de plus qu’en 2010
Espérance de vie augmente significativement
Prévalence de maladies chroniques et de démence augmente
Population globalement p aisée financièrement et plus
p g plus p
scolarisée.
Toutefois, une part importante et en croissance est à faible revenue
7. MARCHÉ CANADIEN
FAITS SAILLANTS
204 496 unités de logements destinés aux aînés
Taux d’inoccupation stable à 10,6%
Taux d’attraction de 8,6 % (vs 8,4 % en 2011)
Taux d’inoccupation les plus hauts :
d inoccupation
Terre-Neuve (38,7 % vs 18,5 %), Ontario (14,4% vs 15,6 %),
Nouvelle-Écosse (15,2 %), Alberta (9,8 %)
Taux d’inoccupation les plus bas : Saskatchewan, Manitoba (4,8%), Québec, C-B
Majorité des ité
M j ité d unités sont d tt de type standard ( t
t d d (autonome 87 1 %)
87,1
Services les plus populaires sont : tirettes d’appels (92,8 %),
infirmières sur les lieux (45,8 %), aide aux déplacements (45,2 %) et
salle de conditionnement physique (40,6 %)
Loyer moyen au Canada : 1 966 $ vs 1 909 $ en 2010
Loyer moyen au Québec : 1 410 $ vs 1 397 $ en 2010
Loyer moyen le plus élevé : Ontario 2 699 $ vs 2 677 $ en 2010
Source: CHMC 2012 senior housing report
8. MARCHÉ QUÉBÉCOIS
Q
FAITS SAILLANTS
Taux d’inoccupation stable, 8,4 % vs 8,2 % en 2010
Taux d’
T d’attraction d 17,8 % vs 17 6 % ( 8 6 % pour l marché canadien global)
de 17 8 17,6 (vs 8,6 le hé d l b l)
Prix moyen: 1 475 $
Ralentissement marqué de la construction de résidences neuves au Québec, ce qui
explique la stabilité de l’offre et de la demande
p q
TAUX D’INOCCUPATION GÉNÉRAL – Autonome (sans services)
(statistiques : printemps 2012)
Montréal : 7,9
7 9 % vs 8 5 %
8,5
Rive-sud : 6,8 % vs 7 %
Québec : 5,2 % vs 6,2 %
Gatineau: 17,6 % vs 19,3 %
, ,
Sherbrooke: 12,8 % vs 6,6 %
Saguenay: 15,6 % vs 4,6 %
Source: CHMC 2012 senior housing report
9. Tendances dans les produits
Immobilier neuf
Pression sur les rénovations
Aires communes variées:
Salle à manger
Salle d activités
d’activités
Piscine, allées de quilles, celliers pour le vin, etc.
Tous des points de ventes – utilisation faible
S i
Services:
Base: alimentaire, santé / soins, animation, entretien ménager
Demande:
Médicaux services santé connexes services bancaires coiffure pharmacie
Médicaux, connexes, bancaires, coiffure, pharmacie,
dépanneur, salle d’exercice, salon internet, salon de thé, etc.
Objectif: créer des micro sociétés
10. Produits substituts
Condominiums
Maisons: soins à domicile
N’oubliez pas qu’une résidence pour aînés est un domicile
Appartement régulier sans service
é l
Demande est grande
P i de ces produits vs RPA
Prix d d it
Développement de réseaux privés de soins à domicile ou
entreprises d’économie familiale
p
Média
11. Besoins anticipés
Les gens veulent rester à la maison
Les gens veulent vivre en couple: ne pas être séparés
Les gens savent ce qu’ils veulent
Capacité de payer est limitée mais les demandes/attentes
sont élevées
E i
Environnement sécuritaire
t é it i
Qualité des finitions et renouvellement comme dans un
magazine
12. Besoins anticipés
Récréologie: fini le bingo!
Activités physiques
é h
Activités intellectuelles
Activités sociales
Activités de divertissement
Activités d’expression ou de création
Activités i it ll
A ti ité spirituelles
Socialiser
Soins: rester le p us longtemps possible
So s: este e plus o gte ps poss e
Alimentaire: gastronomie avec approche santé
QUALITÉ DE VIE AU CENTRE DES PRÉOCCUPATIONS
13. Attraction de la clientèle
1. Bien connaître son marché / environnement
2. Bien connaître sa compétition
3. Se DIFFÉRENCIER
1.
1 Créer une culture
2. Créer une marque
1. Azur
2. Jazz: importance d positionnement
J i du i i
3. Promouvoir notre différence
4. Sonder et rétroaction
4. Nous sommes maintenant dans un marché hautement
compétitif
14. Exemple AZUR
Culture:
L’humain pour l’humain
Culture:
Confiance
Cœur
Collaboration
C é
Créativité
é
15. Exemple Azur
Marque:
Logo
Logo utilisé: résidence ou bannière
U if
Uniformes
Formation service client +
Formation relation
18. Rétention
Être près des résidents:
Sondage satisfaction: 2 fois par année
Assemblée annuelle
Faire participer les résidents au milieu de vie
Comités
Contrôle de la hausse des loyers
Le crédit d’impôt pour maintien à domicile: un outil très
important
Créer du merveilleux!
mer eilleu !
19. Gestion: optimisation
Défi compte tenu de la baisse de rentabilité de l’industrie
Revenus:
Taux de vacant au Québec est difficile
Contrôle de la régie du logement
Capacité de p y des résidents
p payer
Dépenses courantes:
Hausse du salaire minimum
Hausse des besoins en formation
Hausse de l’énergie
Hausse des taxes
Hausse des coûts de denrées
Dépenses immobilisées
Demandes reliées à la certification
Amortissement d’un projet
20. Gestion: optimisation
Solutions:
R
Revenus:
Crédit d’impôt
Travail stratégique unité par unité
H
Hausse d services
des i
Dépenses:
Regroupement d’achat
Ali
Alimentaire: économie substantielle
ti é i b t ti ll
Contrôle des achats
Système
Négociation avec les fournisseurs
Optimisation des opérations: contrôle des salaires (40%) et des horaires
Projet énergie
Consultant en taxation