1. PERFORMANCE DOS HOTÉIS 5 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
OUTUBRO DE 2009
P E R F O R M A N C E D O M E R C A D O H O T E L E I R O
MARKET RESEARCH NOTE
H O T É I S 5* A L G A RV E
Compreender a performance dos hotéis 5 estrelas da região do Algarve durante os meses de Janeiro a Agos‐
to de 2009, com especial enfoque nos meses de Verão – Junho, Julho e Agosto – em indicadores como a
Taxa de Ocupação, Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV) e Revpar — principal indicador de medição de
performance hoteleira, foi o objectivo da ILM Advisory para o desenvolvimento da presente Research Note.
A análise de performance comparativa dos dois primeiros quadrimestres de 2009 face a 2008 compreende
também a previsão de alguns dos directores dos estabelecimentos hoteleiros auscultados em relação às
expectativas de performance para o último quadrimestre do ano, resultante da cooperação de 10 dos 17
hotéis de 5 estrelas localizados em território algarvio que durante os dias 16 e 18 de Setembro de 2009 rece‐
beram e disponibilizaram à equipa ILM os dados estatísticos necessários à sua realização..
“O ano de 2009 tem representado um verdadeiro teste à nossa competitividade, obrigando‐nos
a buscar abordagens mais incisivas ao mercado, sem descurar um necessário processo de refle‐
xão quanto ao caminho a seguir e das mudanças estruturais a introduzir.
A RESEARCH NOTE sobre a performance do mercado hoteleiro 5* no Algarve, trabalho com o
selo de qualidade e reconhecida credibilidade da ILM, enquadra‐se perfeitamente no ponto de
ponderar o presente e delinear o futuro.
Aquilo que me parece ser a maior evidência dos resultados do painel, prende‐se com o reconhe‐
cido esforço que todos os intervenientes fizeram para reagir a um momento conjunturalmente
adverso, o que terá levado a que os resultados de Janeiro a Agosto de 2009 fossem substancial‐
mente melhores do que aquilo que alguns antecipavam. O empenho conjugado do Turismo do
Algarve e dos hoteleiros (e não só), assumindo uma postura de acção e não de lamentação, terá
possibilitado este desfecho.
Particularmente relevante, mas não surpreendente, parece‐nos o peso do mercado interno nos
resultados. De há algum tempo a esta parte, os portugueses têm vindo a assumir um papel pre‐
ponderante na actividade turística regional, demonstrando um alto grau de fidelização ao desti‐
no e respondendo muito positivamente às diversas campanhas que temos vindo a desenvolver,
ou a iniciativas diversas, como é o caso do programa ALLGARVE.
Abre‐se agora um novo ciclo, em que teremos que, tal como o fizemos até aqui, saber reagir e
ser criativos na busca de soluções que nos permitam encarar com optimismo 2010.”
Nuno Aires
Presidente da Associação de Turismo do Algarve

2. PERFORMANCE DOS HOTÉIS 5 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
OUTUBRO DE 2009
1. Comparativo da Performance de Janeiro a Agosto de 2008 vs 2009
1.1. Taxa de ocupação
O gráfico apresentado permite constatar que o ano de 2008 foi de facto um ano melhor para os hoteleiros do sul do país ao
registar taxas de ocupação superiores às de 2009.
■ Janeiro e Agosto foram os meses que
apresentaram as menores variações em
comparação com 2008;
■ Enquanto que em Janeiro de 2008 esti‐
veram a funcionar 9 dos 10 hotéis que
compõem a amostra, no mesmo perío‐
do de 2009 estiveram somente a operar
7 hotéis;
Fonte: ILM Research
■ Situação esta justificada pelo facto deste ser um mês de época baixa e pela crise económica que atingiu a economia
mundial a partir do Verão de 2008;
■ A disparidade nos valores alcançados no mês de Março (2008: 47,69% e 2009: 34,92%) e a forte similaridade nos de Abril,
único mês a registar uma performance melhor do que em igual período de 2008 (2008: 43,07% e 2009: 44,50%) é justifi‐
cada pelo facto da Páscoa em 2008 ter ocorrido em Março, enquanto que em 2009 teve lugar no mês de Abril;
■ Dos meses em análise, Agosto foi o terceiro a registar os valores mais próximos do ano anterior ao observar uma taxa
de ocupação de 77,25% em 2008 e 73,36% em 2009.
Análise dos meses de Verão
■ Valores médios alcançados neste indicador nos meses de Junho, Julho e Agosto:
♦ 2008: 67,14%;
♦ 2009: 61,90%;
■ O mês de Julho foi aquele que obteve a segunda melhor performance em ambos os anos, porém foi também aquele
que registou a variação negativa mais acentuada – 66,72% de ocupação em 2008 contra uma taxa de ocupação de
59,20% em 2009;
■ Apesar das variações negativas registadas no comparativo de 2009 com 2008, estes não foram os meses que registaram
as maiores quebras do ano, tendo mesmo chegado a superar as expectativas dos directores inquiridos.
1.2. Preço Médio Por Quarto Vendido
O comparativo do Preço Médio por Quarto
Vendido (PMQV) permite concluir que as
variações foram menos acentuadas do que no
comparativo da Taxa de Ocupação.
■ Janeiro e Fevereiro revelaram‐se os
únicos meses de 2009 em que o
PMQV foi superior ao aplicado em
igual período de 2008 observando‐se
em Janeiro um comparativo de 92,33€
vs 102,31€ (08vs09) e em Fevereiro,
Fonte: ILM Research
104,63€ vs 111,05€ (08vs09);

3. PERFORMANCE DOS HOTÉIS 5 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
OUTUBRO DE 2009
■ Abril e Junho foram os dois meses que registaram os valores mais próximos dos praticados em 2008, com uma variação
absoluta de 1,18€ e 3,48€, respectivamente;
Análise dos meses de Verão
■ O Preço Médio Por Quarto Vendido praticado nos meses de Junho, Julho e Agosto de ambos os anos foi o seguinte:
♦ 2008: 239,49€
♦ 2009: 232,11€
■ Assim, em termos acumulados absolutos, assistiu‐se somente a uma variação de 7,38€ nos três meses em análise, valor
este que se pode considerar reduzido, tendo em conta a situação económica internacional;
■ O mês de Julho foi também aquele que neste indicador registou a maior variação negativa, correspondente a uma dimi‐
nuição de 11,71€, algo justificado pelo facto dos hoteleiros para fazerem face às reduzidas taxas de ocupação, terem
optado por colocar em prática acções de promoção e ofertas, no sentido de atrair um maior número de turistas.
2. Performance 2009
2.1 Taxa de Ocupação e Preço Médio por Quarto Vendido
O gráfico em seguida exposto demonstra as taxas de ocupação médias, bem como o preço médio por quarto vendido (PMQV),
verificados entre os meses de Janeiro e Agosto de 2009 nos hotéis de 5 estrelas que compõem a amostra deste estudo, conside‐
rando‐se demonstrativa da oferta 5 estrelas da região.
Através da visualização do gráfico exposto pode‐se
concluir que:
■ Somente de Abril para Maio se registaram peque‐
nas quebras nos indicadores em análise:
♦ Taxa de ocupação – quebra marginal de
0,49% (Abril :44,50% vs Maio: 44,01%);
♦ PMQV – diminuição desta rubrica em 3,12€
(156,24€ em Abril contra 153,12€ em Maio);
Fonte: ILM Research
■ Como expectável Agosto alcançou os valores mais elevados em ambos os indicadores ao obter uma taxa de ocupação
igual a 73,36% e um PMQV de 276,73€;
■ Por outro lado, Janeiro foi o mês que, até então, registou a pior performance do ano com uma taxa de ocupação igual a
24,11% e um PMQV de 102,31€;
■ Em termos médios, a ocupação e o PMQV observaram valores para o período de Janeiro a Agosto de 2009 iguais a:
♦ Ocupação: 45,52%
♦ PMQV: 166,32€€
2.2. Análise REVPAR — comparativo hotéis “top 5” vs restantes unidades —
Verão 2009
■ Entre os meses de Junho e Agosto, inclusive, o Revpar médio dos hotéis que compõem a amostra deste estudo
variou entre os 85,04€ e os 231,57€;
■ Foi efectuada uma divisão dos 10 hotéis que fazem parte da amostra em dois grupos distintos (“top 5” e restan‐
tes unidades), a qual foi definida tendo por base o Revpar alcançado nos hotéis em análise;
■ Assim, o Revpar dos hotéis “top 5”, nos meses de Verão (Junho a Agosto), variou entre os 116,98€ e os 231,57€,
sendo este grupo constituído por 2 hotéis geridos por marcas nacionais e três geridos/franchisados por marcas
internacionais.

4. PERFORMANCE DOS HOTÉIS 5 ESTRELAS DO ALGARVE
OUTUBRO DE 2009
■ A análise do gráfico exposto permite constatar que
os hotéis do “top 5” alcançaram um Revpar supe‐
rior ao das restantes unidades em 47%, o que neste
caso se traduziu em fortes taxas de ocupação em
alguns dos hotéis, enquanto que noutros se tradu‐
ziu no elevado valor do PMQV praticado;
■ Importa mencionar que ao nível das taxas de ocu‐
pação estes dois grupos apresentaram uma dife‐
rença de 24 pontos percentuais e 15,36€ no PMQV.
Fonte: ILM Research
2.3. Análise REVPAR — comparativo hotéis com marca nacional vs internacional
■ Para efeitos desta análise consideraram‐se como
hotéis internacionais aqueles que são geridos/
franchisados por marcas internacionais ou que
possuem a representação de cadeias de distribui‐
ção internacionais;
■ Os hotéis geridos/franchisados por uma marca
internacional alcançaram um Revpar superior em
78,39€ em comparação com os geridos por uma
marca nacional, representando uma variação supe‐
Fonte: ILM Research
rior a 67% (194,92€ vs 116,53€).
■ Esta variação é justificada pelo enorme desvio padrão verificado nas unidades geridas por marcas nacionais, sendo
que o intervalo superior dos hotéis nacionais é idêntico ao dos internacionais;
■ Assim, o impacto de inconsistência de performance entre estabelecimentos hoteleiros nacionais vs internacionais,
reflecte‐se na média de Revpar, fazendo com que o diferencial entre nacionais e internacionais se agrave face à com‐
paração “top 5” vs restantes unidades.
2.4. Análise do comparativo do REVPAR no período de Janeiro a Agosto de 2009
■ O gráfico apresentado permite constatar que no
acumulado do ano de 2009 até ao mês de Agosto,
os hotéis do “top 5” apresentaram um Revpar
superior ao das restantes unidades em 50%;
■ No que diz respeito à diferença do Revpar entre os
hotéis geridos/franchisados por uma marca nacio‐
nal e internacional, os resultados são ainda mais
díspares com os hotéis geridos/franchisados por
uma marca internacional a alcançarem um Revpar
superior a 84% em relação aos geridos por uma
Fonte: ILM Research
marca nacional, traduzindo‐se numa diferença
absoluta de 49,74€;
■ Em termos de conclusão, e considerando a consistência observada entre os estabelecimentos internacionais,
pode‐se observar que estes têm vindo a obter desde o início do ano até Agosto uma rentabilidade superior em
cerca de 50€ por cada quarto vendido.

5. PERFORMANCE DOS HOTÉIS 5 ESTRELAS DO ALGARVE
OUTUBRO DE 2009
3. Nacionalidades
■ Todos os hoteleiros mencionaram que o mercado interno foi aquele que contribuiu de forma decisiva para a perfor‐
mance dos meses de Verão, compensando a substancial queda da procura oriunda dos mercados internacionais tradi‐
cionais;
■ O mercado inglês, apesar de manter uma forte importância para o turismo algarvio, foi o principal responsável pelas
quebras registadas:
♦ Do total de quebras registadas na ocupação dos hotéis de 5 estrelas em análise, é percepção comum que
cerca de 90% das perdas totais (em termos de quartos ocupados) foram sobretudo devidas à diminuição
de turistas oriundos do mercado britânico, algo nomeadamente justificado pela conjuntura económica
mundial e desvalorização da libra esterlina face ao euro.
4. Previsões para o último quadrimestre de 2009
Através de conversas mantidas com alguns dos directores de hotéis entrevistados foi possível compreender quais as expec‐
tativas de performance para o período que decorre até ao final do ano, bem como as suas expectativas para os primeiros
meses de 2010.
■ Assim destacam‐se os seguintes factores:
♦ Todos os hoteleiros entrevistados referem que no acumulado do ano de 2009 irão verificar quebras na factu‐
ração na ordem dos 10‐15% face ao acumulado de 2008;
♦ Em termos de ocupação, os entrevistados prevêem um resultado acumulado de 2009 semelhante ao de 2008;
♦ A previsão generalizada dos hoteleiros entrevistados é de que o período Setembro — Dezembro 2009 será
extremamente complicado, na medida em que confirmações de grupos de conferências e incentivos encontra‐
se substancialmente abaixo do observado no ano transacto, sendo este segmento um dos principais contri‐
buintes para as ocupações de 5 estrelas no Algarve no período em foco;
♦ Verifica‐se na generalidade dos casos a existência de um sentimento de confiança face a 2010, com previsões
de melhoria quer nas taxas de ocupação, quer ao nível do preço médio por quarto vendido aplicado. Alguns
hoteleiros referiram mesmo já possuir pedidos de cotização de grupos para 2010.
Fundada em 1999 por Andrew Coutts com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em turismo, hotelaria e
lazer, a ILM autonomizou recentemente os seus serviços com a criação das novas unidades de negócio que formam o actual
Grupo ILM, garantindo desta forma uma resposta integrada e complementar ao sector, desde a assessoria prestada pela ILM
Advisory, à liderança do processo de promoção garantida pela NEX Development Management até à gestão e operação asse‐
gurada pela VHM Asset Management.
Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business Planning” dos 10
Produtos Estratégicos definidos no PENT, e projectos qualificadores do destino turístico nacional, como por exemplo o Praia
Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o Corte Velho by Six Senses.
O desenvolvimento, em parceria com a THR, do trabalho no PENT deu origem ao estabelecimento oficial da parceria estratégi‐
ca ILM‐THR Advisors em 2006. A THR foi fundada em 1985 por Eulogio Bordas, seu actual Presidente.
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