Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend goed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst. “Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats”, is het parool van vastgoedadviseur ir. Rene P.M. Stevens MBA op het symposium van Vastgoed Belang. Die moet tenslotte zorgen voor de geldstromen. Fiscaliteit en financiële hefboom kunnen daar hooguit extra voordeel aan toevoegen. Ingrediënten van de vastgoedmaatschap. In een opsomming van de "ingrediënten"van de vastgoedmaatschap staan voor Stevens drie dingen bovenaan. "De drie L's: locatie, locatie, locatie. Een krot in een villawijk is meer waard dan een villa in een krottenwijk.' Het complete ingrediëntenlijstje ziet er als volgt uit: * Het vastgoed (locatie en stenen). * De huurder(s). * De markt (rente, fiscaliteit, economie). * Het maatschapscontract. * De maten. 19990330 Vastgoed Belang - Ir. René P.M. Stevens MBA

1. 3/’99 Vastgoed Belang
Financiering draait om waardevastheid
Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het
rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend
goed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst.
Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats, is
het parool van vastgoedadviseur ir. R.P.M. Stevens MBA
op het symposium van Vastgoed Belang. Die moet
tenslotte zorgen voor de geldstromen, Fiscaliteit en
financiële hefboom kunnen daar hooguit extra voordeel
aan toevoegen.
Vastgoedadviseur Stevens: financiering draait om waardevastheid
Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteit
en hefbomen
Belegger en financier kunnen uiteenlopende belangen hebben. Maar
over één ding zijn ze het roerend eens, stelde vastgoedspecialist ir.
R.P.M. Stevens MBA in Amsterdam: een optimaal rendement
maken met minimale risico's. Diephuis Stevens houdt zich bezig
met het taxeren en waarderen van onroerend goed. “De juiste balans
vinden tussen geld en kwaliteit, stelt Stevens en in zijn optiek heeft
dat alles te maken met risico's, zekerheden en de verdeling daarvan.
Hoe ziet het risicoprofiel er uit voor de maat/ belegger? Stevens
zette de verschillende elementen naast elkaar, en vertaalde ze in één
moeite door naar handzame adviezen. “Zorg dat u maximaal
aansprakelijk bent voor uw eigen inleg. Als u ƒ 25.000,- stort is dat
hetgeen dat u maximaal kwijt bent als het mis zou gaan.
“Bepalend voor het risicoprofiel zijn verder de aanwezigheid van
optierente. Ook de looptijd van het maatschapscontract is van
belang. “Er is een ontwikkeling om naar onbepaalde tijd te gaan.
Toch zal de hypotheekverstrekker leningen altijd aan een eindige
termijn willen binden. Daar zit een risico aan vast. Op het moment
dat de hypotheekperiode afloopt is de lening bij wet opeisbaar.
Er moet dan over nieuwe contractvoorwaarden worden
onderhandeld, wat zou kunnen neerkomen op bijstorten.”
Des te belangrijker is het om goed te letten op de intrinsieke
waarde, benadrukte Stevens. “Wat doet dat vastgoed op de markt?
Hoe helpt het de huurder om er zijn activiteiten in uit te oefenen.”
Ingrediënten van de
vastgoedmaatschap
In een opsomming van “ ingre-
diënten”van devastgoedmaat-
schap staan voor Stevens drie
dingen bovenaan. “De drieL’s:
locatie, locatie, locatie. Een krot
in een villawijk is meer waard
dan een villa in een krottenwijk.”
Het compete ingrediëntenlijstje
ziet er als volgt uit:
• Het vastgoed (locatie en
stenen)
• De huurder(s)
• De markt (rente, fiscaliteit,
economie)
• Het maatschapscontract
• De maten

2. 3/’99 Vastgoed Belang
Financiering draait om waardevastheid
Waar financiers op letten
Ook de financier van de maatschap heeft te maken met risico's. Al
was het alleen al vanwege de objectgebonden financiering. De
enige echte zekerheid die hij heeft is het vastgoed. De hoofdsom
blijft gelijk en daarmee het risico. De financier heeft het risico van
eindwaarde, de beleggingswaarde van het vastgoed op het moment
van verkoop. Bepalend voor zijn risicoprofiel is verder de korte
looptijd van de lening. “Een financier sluit bij voorkeur natuurlijk
een lening af van dertig jaar of nog langer. Hij maakt immers zijn
rendement op basis van rente-inkomsten.”
“Dat betekent”, aldus Stevens, “dat ook voor de financier de
intrinsieke waarde van het onroerend goed de belangrijkste
zekerheid vormt. Het draait voor hem om waardevastheid. Als het
gaat om risicobeheersing zal hij daarom op ongeveer dezelfde
zaken letten als de belegger: spreiding over economisch sterkere
regio's, de onderhoudstoestand en uitrusting van de objecten, de
verscheidenheid aan huurders, de gemiddelde (resterende) looptijd
van huurcontracten, het moment van instappen en marktconforme
vierkantemeterprijzen.”
Maatschapsbalans (fictief)
Gebouwen 34.500.000 Eigen vermogen 14.500.000
Diverse activa 2.000.000 Hypothecaire geldlening* 22.000.000
Totaal 36.500.000 Totaal 36.500.000
*rente 5,8% per jaar
“Naast al die aspecten van het vastgoed, zal de financier ook kijken
naar de maatschap. Wie zijn de initiatiefnemers? Hoe is de
maatschapstructuur opgezet? Is er een vergunning van De
Nederlandsche Bank? Als die er is, weet de financier dat er een
aantal toetsen is uitgevoerd die ook voor hem van belang zijn. Ook
de hypothecaire inschrijving van het vastgoed beperkt het risico. De
geldverstrekker heeft daarmee het recht de huurstroom te verpanden
in het geval dat het mis gaat.”
Substantieel deel eigen geld
Gebruikelijk bij de financiering van maatschappen is een lening die
in principe 80% van de executiewaarde bedraagt. De
executiewaarde ligt doorgaans op ongeveer 80% van de marktprijs.
Dat betekent dus een lening van ongeveer 65% van de marktprijs,
rekende Stevens voor. “Met ander waarde: de maten dienen met
elkaar een substantieel deel eigen geld mee te nemen. Daar zit nu
precies de buffer voor de financier om het risico van de eindwaarde
over te nemen. Het moet immers wel erg slecht gaan wil de waarde
van het vastgoed zwaarder terugvallen dan die 35%.
“Huurstromen en
waardestijgin
uiteindelijk
bepalend voor
rendement”

3. 3/’99 Vastgoed Belang
Financiering draait om waardevastheid
“Aan deze vermogensverhoudingen zit nog een ander voordeel vast,
vervolgde Stevens, “het zogenaamde hefboomprincipe.” Aan de
hand van een fictieve maatschapsbalans rekende hij voor hoe dit
mechanisme uitpakt
Het totale vermogen levert een resultaat op van 2,5 miljoen gulden
per jaar voor participanten en geldverstrekker. De geldverstrekker
ontvangt rente (5,8%) ten bedrage van 1.276.000 gulden. Voor de
verschaffers van het eigen vermogen resteert dan 1.224.000 gulden.
Op basis van deze cijfers zijn het rendement op het totale vermogen
(RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV) te
becijferen.
RTV = 2.500.000/36.500.000 x 100% = 6,85%
REV = 1.224.000/14.500.000 x 100% = 8,44%
Het hefboomeffect levert de maten in dit voorbeeld 1,59% extra
rendement op. Stevens: “Het aantrekken van vreemd vermogen
verhoogt de rentabiliteit op het eigen vermogen. Mits, heel
belangrijk, de opbrengsten hoger zijn dan de te betalen rente. Is dat
niet het geval dan gaat het keihard de andere kan tui. Verder neemt
de rentabiliteit toe naarmate er ten opzicht van het eigen vermogen
meer vreemd vermogen is.”
Alleen extra vergoeding
De calculerende belegger kreeg nog wel een waarschuwing mee
van Stevens. “Fiscaliteit en financiële hefbomen kunnen hooguit
van een góed een béter rendement maken. Het zou niet zo mogen
zijn dat de fiscaliteit en de financiële hefboom het net haalbaar
maken voor u. Het zou een extra vergoeding moeten zijn. Kijk
daarom vooral naar het vastgoed zelf. In de basis maakt u daarmee
uw rendement. Doordat er een huurstroom is en doordat er hopelijk
waardestijging optreedt.”
Spelers “onroerend
goedspel” en hun doelen
Belegger
rendement op o.g. (kasstroom +
waardestijging)
Gebruiker
bedrage van o.g. aan rendement
van onderneming
Ontwikkelaar
marge tussen inkoop-
(stichtingskosten) en
verkoopprijs (beleggingswaarde
= huurcontract)
Financier
rente-inkomsten + zekerheid
(0,8 x marktprijs)
Toeleveranciers
omzet