De nieuwste editie van de hypotheekrente update van Geld.nl. Dit keer naast de recente ontwikkelingen omtrent de hypotheekrente aandacht voor de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) per 1 augustus en de verlaging van de overdrachtsbelasting.

1. Rente update Hypotheek
27 juli 2011 Een uitgave van Geld.nl
D3
Kernpunten
Hypotheekrenteontwikkeling: korte rente stijgt, lange rente daalt
Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) per 1 augustus, wat verandert er?
Kabinet verlaagt overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent
Hypotheekrenteontwikkeling: korte rente stijgt, lange rente daalt
Over de eerste helft van 2011 heeft de variabele hypotheekrente de stijgende lijn die in september 2010 is gestart,
voortgezet. Dat laat een inventarisatie van de hypotheektarieven door de financiële vergelijkingswebsite Geld.nl
zien. In januari van dit jaar bedroeg de gemiddelde variabele rente van een aflossingsvrije hypotheek 3,21%. Dit
tarief steeg in een half jaar tijd met ruim een kwart procentpunt naar 3,48%. Ook de interbancaire rentes lieten
een stijging zien. De 3-maands Euribor, waarop de variabele hypotheekrente is gebaseerd, steeg in die periode
namelijk van 1% naar 1,5%.
3,60% 1,800
3,50% 1,600
1,400
3,40%
1,200
3,30% 1,000
3,20% 0,800
0,600
3,10%
0,400
3,00% 0,200
2,90% 0,000
Grafiek 1: ontwikkeling variabele hypotheekrente* Grafiek 2: ontwikkeling hypotheekrente 5, 10 en 20 jaar vast*
De interbancaire rentes lopen meestal voor op rentestappen van de Europese Centrale Bank (ECB). Het ECB-tarief
is in april voor de eerste keer sinds mei 2009 verhoogd, van 1 naar 1,25%. De centrale bank liet toen
doorschemeren de rente geleidelijk en in kleine stappen te verhogen. De grootste reden voor de verhogingen zou
zijn dat de rente ongekend laag was en niet meer paste bij de stand van de conjunctuur. Tijdens de maandelijkse
ECB-vergadering afgelopen 7 juli besloten de centrale bankiers het tarief nogmaals met een kwart procentpunt te
verhogen, van 1,25 naar 1,5%.
Verwachting
In de toelichting op het laatste rentebesluit van de ECB hintte ECB-president Trichet erop dat de rente de komende
maand ongewijzigd zal blijven. Wel ligt het in de lijn der verwachting dat de rente in de loop van het jaar verder zal
worden opgetrokken. Voor de komende tijd wordt daarom verwacht dat het Euribortarief, en daarmee de
variabele hypotheekrente, op hetzelfde niveau zullen blijven of licht zullen stijgen.
De hypotheekrentes met een rentevaste periode stegen tot en met april en zetten daarna een daling in. Wel liggen
de huidige tarieven voor vijf, tien en twintig jaar vast nog altijd hoger dan in januari van dit jaar. De
kapitaalmarktrente (10-jaars staatslening) laat een wisselend beeld zien. Ze staat momenteel onder neerwaartse
druk, met name vanwege onzekerheid over het economisch herstel en de zorgen rondom de eurocrisis. Op basis
daarvan is de verwachting dat de rentetarieven voor hypotheken met een lange rentevaste periode de komende
tijd verder zullen dalen.

2. 7,00% 4
6,00% 3,5
5,00% 3
4,00% 2,5
3,00%
2
2,00%
1,5
1,00%
1
0,00%
0,5
0
5 jaar vast 10 jaar vast 20 jaar vast
Grafiek 3: ontwikkeling 3-maands Euribor Grafiek 4: ontwikkeling rendement 10-jaars staatsleni
Zet het economisch herstel door, dan kan de kapitaalmarktrente de opwaartse trend weer hervatten en zullen ook
de hypotheektarieven mogelijk weer gaan stijgen. Met het akkoord dat afgelopen 21 juli door de staats- en
regeringsleiders van de zeventien eurolanden is bereikt over een nieuw steunpakket voor Griekenland, is de druk
al enigszins van de ketel.
Nieuwe gedragscode per 1 augustus, wat verandert er?
Over een paar dagen is het zover. Op 1 augustus worden de regels voor het verstrekken van hypotheken aangepast.
Vanzelfsprekend roept dit bij consumenten de nodige vragen op. Hieronder in het kort de belangrijkste wijzigingen
en antwoorden op enkele veelgestelde vragen. Ook wordt ingegaan op gevolgen van de aangepaste regels voor
verschillende groepen consumenten.
De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GFH) die tot dusver werd gehanteerd was weliswaar streng, maar door
de ruime mogelijkheden om af te wijken ging het toch vaak mis. Er waren geen eisen over de maximale financiering
ten opzichte van de waarde van de woning, wat regelmatig leidde tot restschulden bij verkoop. Ook over de
financieringsvorm bestonden tot op heden geen eisen.
Om de consument beter te beschermen heeft de minister van Financiën ingegrepen en de banken om een herziene
gedragscode gevraagd. De nieuwe regels voor de verstrekking van hypotheken worden per 1 augustus van kracht.
Vanaf die datum zal een hypotheek meer in verhouding moeten staan met de waarde van de woning. Maar wat
betekent dit nu concreet voor de consument?
De nieuwe gedragscode in het kort:
Er mag niet meer worden geleend dan 104 procent van de waarde van de woning (exclusief
overdrachtsbelasting). Voor hypotheken zonder NHG werd hier in de gedragscode tot op heden geen maximum
aan gesteld.
De financiering van de woning mag voor maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij
zijn. Er moet dus op de financiering worden afgelost. In welke vorm de aflossing plaatsvindt, is vrij te kiezen.
Afwijken van de norm is beperkter mogelijk. Dit is enkel toegestaan bij:
a. Oversluiten – mits de nieuwe financiering niet meer bedraagt dan de oude financiering plus bijkomende
oversluitkosten.
b. Restschuld – wanneer bij verkoop van de woning een restschuld ontstaat, mag dit bedrag bij het verstrekken
van een nieuwe hypotheek worden meegefinancierd.
c. Energiebesparende maatregelen – koopt de consument een woning met energiebesparende voorzieningen of
is de woning voorzien van een A-label, dan mag de geldverstrekker afwijken van de standaardnorm. Over de
hoogte van deze afwijking wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers momenteel nog met het
Nibud overlegd.

3. Wat betekent de nieuwe gedragscode voor:
 Starters, ofwel kopers van een eerste woning?
Voor de meeste starters zal de nieuwe gedragscode weinig tot geen gevolgen hebben. Starters die met Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) willen lenen, zullen zelfs helemaal niets van de aangescherpte regels merken. De NHG-
regeling kent immers al een beperking op de omvang van het aflossingsvrije deel van de lening. Ook bestond er bij
NHG al een beperking voor de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de woningwaarde (112
procent).
Wat voor starters interessant kan zijn aan de nieuwe gedragscode is het feit dat een borgstelling door de ouders als
een zogenaamde ‘bijzondere situatie’ kan worden gezien. Daarmee kan een ander inkomen of hogere
lastenberekening worden toegepast die toch tot een verantwoorde lening zal leiden. De hypotheekverstrekker moet
zo’n bijzondere situatie wel als ‘blijvend’ bestempelen. M.a.w.: hij moet er zeker van kunnen zijn dat de situatie een
duurzaam karakter heeft.
 Doorstromers?
Huizenbezitters die een andere woning willen kopen, kunnen wel wat merken van de aangescherpte hypotheekregels.
Dit is overigens alleen het geval wanneer zij een hypotheek hebben zonder NHG en meer dan de helft van de
woningwaarde aflossingsvrij hebben gefinancierd. Bij het oversluiten van de hypotheek kan de hypotheekverstrekker
eisen dat de lening wordt aangepast zodat maximaal de helft aflossingsvrij is. Dit kan hogere maandlasten tot gevolg
hebben.
 Hypotheekbezitters?
Voor bezitters van een eigen woning die niet van plan zijn te verhuizen en hun huidige hypotheek willen behouden,
zijn de nieuwe hypotheekregels niet van toepassing. Deze gelden dus alleen voor nieuw af te sluiten hypothecaire
leningen.
 Overstappers?
Voor huizenbezitters die weg willen bij hun huidige hypotheekverstrekker, omdat deze bijvoorbeeld een te hoge rente
vraagt, geldt een uitzondering. De nieuwe hypotheek mag meer dan 110 procent van de woningwaarde bedragen, op
voorwaarde dat de consument in de woning blijft wonen en het hypotheekbedrag van de nieuwe hypotheek niet
hoger is dan de oude hypotheek plus bijkomende kosten (afsluitkosten, notaris, etc.).
 Verbouwers?
Wil een woningbezitter zijn of haar hypotheekbedrag verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de nieuwe
gedragscode wel van toepassing. Wanneer er niet met NHG is geleend en het aflossingsvrije deel meer dan de helft
van het totaal bedraagt, moet de huizenbezitter opletten. De bank kan in dat geval aandringen op een aanpassing van
de bestaande hypotheek, zodat de financiering wel voor maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij is.
Een aantal veelgestelde vragen over de nieuwe GHF:
Moet een offerte die voor 1 augustus is uitgebracht van een hypotheek die pas na 1 augustus passeert, voldoen aan de
nieuwe eisen?
De offertedatum is hierbij leidend. Dat betekent dat offertes die worden uitgebracht na 1 augustus, dienen te voldoen
aan de nieuwe eisen. Wordt een offerte voor die datum uitgebracht, dan is de ‘oude’ gedragscode nog van toepassing.
Betekent het feit dat er niet meer dan 50% aflossingsvrij mag gesloten dat er geen beleggingshypotheken meer
morgen worden afgesloten? Daarbij staat het aflossingsbedrag aan het einde van de looptijd immers niet vast.
Nee. De eis dat maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd mag zijn, wil niet zeggen dat er geen
beleggingshypotheken meer mogen worden gesloten. Wel moet er in het beoogde eindkapitaal rekening worden
gehouden met een realistisch en redelijk rendement. Hypotheekverstrekkers en tussenpersonen kunnen hiervoor de
‘Nadere regeling gedragstoezicht financiële dienstverlening’ van de AFM raadplegen.
Wat is het verband tussen het Toetskader van de AFM en de nieuwe GHF?
In het verleden heeft de AFM regelmatig kenbaar gemaakt dat ze bezorgd is over de Nederlandse hypotheekmarkt. In
september 2009 is daarom het Toetskader Hypothecaire Financieringen in de markt geïntroduceerd. De AFM deed in
dat toetskader voorstellen om de risico’s op de hypotheekmarkt te beperken. Marktpartijen en brancheorganisaties

4. hebben vervolgens de mogelijkheid gekregen op het toetskader te reageren. De minister van Financiën bood
aanbieders van hypotheken de mogelijkheid om met alternatieve voorstellen te komen die een gelijke bescherming
zouden bieden als het toetskader van de AFM. Dit resulteerde in een nieuwe GHF die vervolgens door zowel de
Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) als het Verbond van Verzekeraars is onderschreven en vanaf 1 augustus in
werking treedt.
Eerder stelde de AFM voor om de top van een hypotheek in zeven jaar af te lossen. Wat is er met dit voorstel gebeurd?
De AFM heeft naast de voorstellen van banken en verzekeraars een alternatief voorgesteld. Dit hield in dat
huizenkopers niet meer zouden mogen lenen dan 112% van de aankoopprijs van de woning. De top van de hypotheek
(maximaal 12%) zou vervolgens versneld, om precies te zijn binnen zeven jaar, afgelost moeten worden. Minister De
Jager voelde echter niet veel voor het AFM-plan en koos enkel de twee maatregelen die waren voorgesteld door
banken en verzekeraars. Deze zouden de consument volgens hem voorlopig voldoende beschermen.
Kabinet verlaagt overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent
Om het vertrouwen op de woningmarkt te versterken en de doorstroming voor huurders en kopers te bevorderen,
heeft het kabinet besloten de overdrachtsbelasting gedurende een jaar omlaag te brengen van 6 naar 2 procent.
Het kabinet geeft met deze maatregel een belangrijke impuls om de stagnatie op de Nederlandse woningmarkt te
doorbreken.
Het vertrouwen dat consumenten hebben in de woningmarkt is al tijden zeer laag. Om het vertrouwen te versterken
gaat de overdrachtsbelasting van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 omlaag. Dit is zowel gunstig voor starters op de
woningmarkt, zoals huurders die graag een woning willen kopen, als voor doorstromers. Deze kunnen hun oude
woning immers gemakkelijker verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek zou het
verlagen van de overdrachtsbelasting moeten leiden tot een impuls voor de woningmarkt.
Directeur van VBO-makelaar Hans van der Ploeg is blij dat het kabinet de koers heeft bijgesteld. “Dat duwtje in de rug
had de woningmarkt nou net nodig om de wind weer in de zeilen te krijgen. Ik ben ervan overtuigd dat dit veel
mensen zal aansporen hun verhuiswens om te zetten in een concrete zoekactie.” Volgens Van der Ploeg wijst een
eerste peiling onder VBO-makelaars al in die richting en ziet het merendeel van de makelaars het aantal
bezichtigingen met 10 tot 25 procent stijgen.
Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verwacht dat de regeringsmaatregel een gunstige werking zal
hebben. Voorzitter van de NVM Ger Hukker verwacht dat de maatregel bijdraagt aan het doorbreken van de
negatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten. Hukker: “Het aantal woningverkopen zal het komend
kwartaal naar verwachting 10 procent hoger zijn dan over het derde kwartaal van 2010 door de belastingverlaging.”
Volgens de voorzitter is het nu aan de markt om bij te dragen aan het succes ervan. “Het is belangrijk om
consumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen van dit moment.”
NHG
De verlaging van de overdrachtsbelasting is van directe invloed op de regelgeving van de Nationale Hypotheek
Garantie (NHG). Tot op heden is in de regels opgenomen dat de kosten van een bestaande woning bestaan uit de
koopsom vermeerderd met 12 procent bijkomende kosten. Dit percentage bijkomende kosten wordt deels bepaald
door de overdrachtsbelasting. Als gevolg van het kabinetsbesluit heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)
besloten het percentage bijkomende kosten voor de aankop van een bestaande woning te verlagen van 12 naar 8
procent. De NHG-kostengrens van 350.000 euro blijft ongewijzigd. Met ingang van 15 juni 2011 mag de maximaal met
NHG financierbare woning 324.074 euro kosten. Voorheen was dit maximaal 312.500 euro. Consumenten die eerder
net buiten de NHG-kostengrens vielen, kunnen door deze wijziging dus alsnog voor een hypotheek met NHG in
aanmerking komen.