PUGNATORIUS              RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER                                    JANUAR 2012              De...
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Thailand grundstuecksmietvertrag

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Thailand grundstuecksmietvertrag

  1. 1. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 Der thailändische Grundstücks- mietvertrag in 3 mal 3 Schritten Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit dem langfristigen Mietver- trag über Grundstücke und Gebäude in Thailand. In den Bereichen Grundver- tragslaufzeit, Verlängerungs- zeitraum und Hauseigentum werden jeweils die Brenn- punkte der Vertragsgestal- tung an jeweils drei Bei- spielsklauseln verdeutlicht. Ausländern ist in Thailand der Erwerb von Grundeigentum nur beschränkt möglich. Was Dies betrifft (1) Formerforder- man nicht kaufen kann, muss man langfristig nisse, (2) Mieterwechsel, (3) mieten. Die Rechte eines Mieters sind dem Vermieterwechsel, (4) erste Eigentum allerdings nur angenähert. Dies Verlängerung, (5) zweite Ver- versucht die Vertragspraxis durch Opti- längerungsoption, (6) onsvereinbarungen und sonstige Rechtsänderungsklausel, Klauseln auszugleichen. (7) Originäre Eigentum am Haus, (8) abgeleite- Der Beitrag zeigt in den drei Berei- tes Hauseigentum und chen (i) Grundvertragslaufzeit (ii) (9) Erbbaurecht. Verlängerungszeitraum und (iii) Hauseigentum jeweils drei bei der Es handelt sich um ein Ausgestaltung zu beachtende wichtige bewährtes Investitionsmo- Gesichtspunkte auf. Hierbei wird über die vier dell, welches das Vertrauen verbreitetsten Mietermythen und Irrtümer auf- der ausländischen Seite ver- geklärt. dient und rechtfertigt. Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- und Investitionsrecht deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- und zudem deutscher Steuerberater in lichkeit und deutscher Premiumqualität. Thailand. 1 VON 6
  2. 2. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 DER THAILÄNDISCHE GRUNDSTÜCKSMIETVERTRAG IN 3 MAL 3 SCHRITTEN I. Die ersten 30 Jahre Mietvertrags ist die ordnungsgemäße Eintra- gung essentiell, da er nur so einen dreissig- (1) Ein schriftlicher Grundstücksmietvertrag jährigen Mietanspruch erlangen kann. Weite- ist in Thailand nur für eine Mietdauer von re rechtliche Vorteile hat der Mieter aufgrund drei Jahre durchsetzbar, falls er nicht ord- der Eintragung nicht. Die Mieterposition wird nungsgemäß registriert wurde. Er kann in durch die Eintragung insbesondere nicht an- jedem Fall eine Mietdauer von dreissig Jah- derweitig aufgewertet oder sonstwie veredelt. ren nicht überschreiten. Dies bedeutet, dass Es kommt nicht zu einer "Verdinglichung" sämtliche Verpflichtungen der Mietvertrags- seiner Rechtsposition. Er bleibt schuldrechtli- parteien spätestens nach dreissig Jahren cher Mieter. Der Schutz des Mieters durch enden (Sections 538 und 540 Satz 1 Zivil- die gesetzliche Registrierungspflicht ist der gesetzbuch CCC). erste Mietermythos. Diese zwingende Begrenzung hat in der (2) Gemäß Section 544 CCC kann der Mieter Praxis bei der Anmietung von Wohngrund- seine Rechtsposition nicht ohne Zustimmung stücken eine herausragende Bedeutung. des Eigentümers auf Dritte übertragen oder Für industrielle Flächen erlaubt ein Sonder- weitervermieten. Stirbt der Mieter während gesetz aus dem Jahre 1999 eine Mietdauer der Vertragslaufzeit, so endet der Mietvertrag von fünfzig Jahren. automatisch. Die Mietrechte fallen nicht in den Nachlass des verstorbenen Mieters, da Für den Investor in thailändischen Grund es nach seinem Tod keine Mieterrechte mehr und Boden in Form eines dreissigjährigen RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER gibt. Der Mieter hat also insoweit nichts zu Mietertod einen zweiten Mietvertrag zu den- vererben. Bei einer Mietvorauszahlung für selben Konditionen neu abzuschließen. Eine die gesamte Laufzeit führt der frühe Tod derartige Vereinbarung zu Gunsten Dritter sei somit regelmäßig zu einem Schaden auf wirksam und die Berechtigung überlebe den Mieterseite. Mieter und den Mietvertrag. Alle für einen Neuabschluss geltenden Form- und Verfah- Anders als häufig suggeriert, kann auch rensvorschriften, einschließlich der Registrie- nicht vereinbart werden, dass der Mietver- rung, sind dann allerdings neu zu erfüllen. trag zu Gunsten der Erben weiterbestehen Der neue Vertrag gilt ab Vertragsschluss und soll. Auch mit einer derartigen Klausel endet ist somit ohne Rückwirkung. Es ist also keine der Mietvertrag von Todes wegen – und die Erbfolgeregelung sondern eine bloße Ein- Erbfallregelung mit ihm. Es erfolgt also in trittsrechtsklausel zugunsten des unbeteilig- keinem Fall ein automatischer Übergang auf ten Erben. Die Bedeutung der Gerichtsent- den oder die Erben (zweiter Mietermythos). scheidung liegt darin, dass die rechtlichen Anforderungen an diese Klausel spezifiziert In der Entscheidung 1729/2540 hat der thai- wurden - sie werden in der Praxis häufig nicht ländische Supreme Court zu einer Vertrags- eingehalten. klausel Stellung genommen, wonach der Vermieter verpflichtet ist, beim vorzeitigen EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im November 2008 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröffentlichten Beitrages. 2 VON 6
  3. 3. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 Allerdings handelt es sich insoweit sowieso akzeptieren wollen, dass er hier schwer kal- nur um eine persönliche Verpflichtung des kulierbaren Ungewissheiten ausgesetzt wird. Vermieters und nicht um den Kernbereich Sachgerechte Vertragsklauseln beinhalten, und integralen Bestandteil des Mietvertra- dass ein zwischenzeitlicher Verkauf ausge- ges. Beim Wechsel des Vermieters (durch schlossen ist und die Eigentumspapiere zur Tod oder Verkauf oder Insolvenz) geht diese Absicherung hinterlegt werden. Weitere fort- Verpflichtung nicht zuverlässig auf den laufende Vertragspflichten („Covenants“) be- Rechtsnachfolger über. Die Klausel entfaltet treffen – je nach dem Einzelfall – Regelungen nur dann ihre gewünschte Wirkung, wenn zur (Grundschuld-) Belastung, zu risikoträch- die Vermieterseite unverändert bleibt. Der tigen und potentiell insolvenzgefährdeten Mieter hat somit ein hohes Eigeninteresse Geschäftstätigkeiten der Vermietergesell- daran, dass sein Vermieter solvent und soli- schaft und ähnliches. de bleibt. II. Nach Ablauf der 30 Jahre (3) Gesetzlichen Schutz gibt es dagegen bei einem Eigentumswechsel während der Miet- (4) Section 540 Satz 2 CCC sieht die Mög- laufzeit. Kauf bricht nicht Miete. Der neue lichkeit der Erneuerung der Mietdauer vor. Dies erfolgt insbe- sondere in Form ei- ner Verlängerungsop- tion zu Gunsten des Mieters. Sie wird in den Mietvertrag auf- genommen und ist somit formaler Bestandteil der Re- gistrierung beim Land Office. Über die rechtlichen Anforderungen an Inhalt und Ausgestal- tung, insbesondere hinsichtlich eines zu- sätzlichen Mietzinses, bestehen in der Pra- Eigentümer tritt gemäß Section 569 CCC in xis unterschiedliche Auffassungen. Gleiches die Rechte und Pflichten ein, soweit es um gilt hinsichtlich der Frage, ob es sich um eine den Kernbereich der Mieterrechte geht. Die rechtliche oder lediglich um eine moralische gesetzliche Registrierungspflicht schützt den Verpflichtung handelt. Grundstückserwerber - also nicht etwa den Mieter - indem die Vermieterverpflichtungen Von der Frage der Legalität im Einzelfall ist offen gelegt werden. Hierbei stellt sich häu-die Problematik der generellen Durchsetz- fig auch die Frage, welche der deutsch- oder barkeit jedoch streng zu trennen. Es ist un- englischsprachigen Vertragsklauseln tat- bestritten, dass auch eine rechtswirksame sächlich wirksam beim Land Office regist- Verlängerungsoption vom Mieter nicht einsei- riert wurden. tig durchgesetzt werden kann. Es bedarf vielmehr der aktiven Mitwirkung des Vermie- Ein langfristiger Mieter, der eine dem Kauf- ters und Eigentümers nach Ablauf der drei- preis entsprechende Vorauszahlung geleis- ßigjährigen Grundmietzeit. tet hat, wird aber vernünftigerweise nicht 3 VON 6
  4. 4. Eine vollständige und aktuelle Version dieses Beitrags erhalten Sie auf www.scribd.com/PUGNATORIUS_LTD oder per eMail an bibliothek@pugnatorius.com Pugnatorius Die deutsche Wirtschafts- und Steuerkanzlei in Bangkok Effiziente rechtliche und steuerliche Problemlösungen für anspruchsvolle Mandanten mit hohen Anforderungen PUGNATORIUS Ltd. | International Lawyers 29th Floor, Central World Tower | 999/9 Rama I Road Pathumwan, Bangkok 10330 | Kingdom of Thailand Tel 0066.22072647 | Fax 0066.22072657 lawyers@pugnatorius.com | www.pugnatorius.com

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