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Grundstücksmietvertrag in Thailand

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Grundstücksmietvertrag in Thailand

  1. 1. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 Die Gestaltung des langfristigen Grundstücksmietvertrages Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit dem langfristigen Mietver- trag über Grundstücke und Gebäude in Thailand. In den Bereichen Grundver- tragslaufzeit, Verlängerungs- zeitraum und Hauseigentum werden jeweils die Brenn- punkte der Vertragsgestal- tung an jeweils drei Bei- spielsklauseln verdeutlicht. Dies betrifft (1) Formerforder- Ausländern ist in Thailand der Erwerb von nisse, (2) Mieterwechsel, (3) Grundeigentum nur beschränkt möglich. Was Vermieterwechsel, (4) erste man nicht kaufen kann, muss man mieten. Verlängerungsoption, (5) Die Rechte eines Mieters sind dem Ei- zweite Verlängerungsoption, gentum allerdings nur angenähert. (6) Rechtsänderungs- Dies versucht die Vertragspraxis klausel, (7) Originäre durch Optionsvereinbarungen und Eigentum am Haus, (8) sonstige Klauseln auszugleichen. abgeleitetes Hausei- Der Beitrag zeigt in den drei Berei- gentum und (9) Erbbau- chen (i) Grundvertragslaufzeit (ii) recht. Verlängerungszeitraum und (iii) Hauseigentum jeweils drei bei der Aus- Es handelt sich um ein be- gestaltung zu beachtende wichtige Gesichts- währtes Investitionsmodell, punkte auf. welches das Vertrauen der ausländischen Seite verdient Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- undSteuerrecht und deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- zudem der einzige deutsche Steuerberater lichkeit und deutscher Premiumqualität. in Thailand. 1 VON 6
  2. 2. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 DIE GESTALTUNG DES LANGFRISTIGEN GRUNDSTÜCKSMIETVERTRAGES I. Die ersten 30 Jahre Diese zwingende Begrenzung hat in der Pra- xis bei der Anmietung von Wohngrundstü- (1) Ein schriftlicher Grundstücksmietvertrag cken eine herausragende Bedeutung. Für ist in Thailand nur industrielle Flächen für eine Mietdauer erlaubt ein Sonder- von drei Jahre gesetz aus dem durchsetzbar, falls Jahre 1999 eine er nicht ordnungs- Mietdauer von fünf- gemäß registriert zig Jahren. wurde. Er kann in jedem Fall eine (2) Gemäß Section Mietdauer von 544 CCC kann der dreissig Jahren Mieter seine nicht überschreiten. Rechtsposition nicht Dies bedeutet, ohne Zustimmung dass sämtliche des Eigentümers Verpflichtungen der auf Dritte übertra- Mietvertragspartei- gen oder weiter- en spätestens nach dreissig Jahren enden vermieten. Stirbt der Mieter während der Ver- (Sections 538 und 540 Satz 1 Zivilgesetz- tragslaufzeit, so endet der Mietvertrag auto- buch CCC). matisch. Die Mietrechte fallen nicht in den RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER Nachlass des verstorbenen Mieters, da es In der Entscheidung 1729/2540 hat der thai- nach seinem Tod keine Mieterrechte mehr ländische Supreme Court zu einer Vertrags- gibt. Der Mieter hat also insoweit nichts zu klausel Stellung genommen, wonach der vererben. Bei einer Mietvorauszahlung für Vermieter verpflichtet ist, beim vorzeitigen die gesamte Laufzeit führt der frühe Tod Mietertod einen zweiten Mietvertrag zu den- somit regelmäßig zu einem Schaden auf selben Konditionen neu abzuschließen. Eine Mieterseite. derartige Vereinbarung zu Gunsten Dritter sei wirksam und die Berechtigung überlebe den Anders als häufig suggeriert, kann auch Mieter und den Mietvertrag. Alle für einen nicht vereinbart werden, dass der Mietver- Neuabschluss geltenden Form- und Verfah- trag zu Gunsten der Erben weiterbestehen rensvorschriften, einschließlich der Registrie- soll. Auch mit einer derartigen Klausel endet rung, sind dann allerdings neu zu erfüllen. der Mietvertrag von Todes wegen – und die Der neue Vertrag gilt ab Vertragsschluss und Erbfallregelung mit ihm. Es erfolgt also in ist somit ohne Rückwirkung. Es ist also keine keinem Fall ein automatischer Übergang auf Erbfolgeregelung sondern eine bloße Ein- den oder die Erben. trittsrechtsklausel zugunsten des unbeteilig- ten Erben. Die Bedeutung der Gerichtsent- scheidung liegt darin, dass die rechtlichen EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im November 2008 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröffentlichten Beitrages. 2 VON 6
  3. 3. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 Anforderungen an diese Klausel spezifiziert kulierbaren Ungewissheiten ausgesetzt wird. wurden - sie werden in der Praxis häufig Sachgerechte Vertragsklauseln beinhalten, nicht eingehalten. dass ein zwischenzeitlicher Verkauf ausge- schlossen ist und die Eigentumspapiere zur Allerdings handelt es sich insoweit sowieso Absicherung hinterlegt werden. Weitere fort- nur um eine persönliche Verpflichtung des laufende Vertragspflichten („Covenants“) be- Vermieters und nicht um den Kernbereich treffen – je nach dem Einzelfall – Regelungen und integralen Bestandteil des Mietvertra- zur (Grundschuld-) Belastung, zu risikoträch- ges. Beim Wechsel des Vermieters (durch tigen und potentiell insolvenzgefährdeten Tod oder Verkauf oder Insolvenz) geht diese Geschäftstätigkeiten der Vermietergesell- Verpflichtung nicht zuverlässig auf den schaft und ähnliches. Rechtsnachfolger über. Die Klausel entfaltet nur dann ihre gewünschte Wirkung, wenn II. Nach Ablauf der 30 Jahre die Vermieterseite unverändert bleibt. Der Mieter hat somit ein hohes Eigeninteresse (4) Section 540 Satz 2 CCC sieht die Mög- daran, dass sein Vermieter solvent und soli- lichkeit der Erneuerung der Mietdauer vor. de bleibt. Dies erfolgt insbesondere in Form einer Ver- längerungsoption zu Gunsten des Mieters. Sie wird in den Miet- vertrag aufgenom- men und ist somit formaler Bestandteil der Registrierung beim Land Office. Über die rechtlichen Anforderungen an Inhalt und Ausgestal- tung, insbesondere hinsichtlich eines zu- sätzlichen Mietzinses, bestehen in der Pra- xis unterschiedliche Auffassungen. Glei- ches gilt hinsichtlich (3) Gesetzlichen Schutz gibt es dagegen bei der Frage, ob es sich um eine rechtliche oder einem Eigentumswechsel während der Miet- lediglich um eine moralische Verpflichtung laufzeit. Kauf bricht nicht Miete. Der neue handelt. Eigentümer tritt gemäß Section 569 CCC in die Rechte und Pflichten ein, soweit es um Von der Frage der Legalität im Einzelfall ist den Kernbereich der Mieterrechte geht. die Problematik der generellen Durchsetz- Hierbei stellt sich häufig auch die Frage, barkeit jedoch streng zu trennen. Es ist un- welche der deutsch- oder englischsprachi- bestritten, dass auch eine rechtswirksame gen Vertragsklauseln tatsächlich wirksam Verlängerungsoption vom Mieter nicht einsei- beim Land Office registriert wurden. tig durchgesetzt werden kann. Es bedarf vielmehr der aktiven Mitwirkung des Vermie- Ein langfristiger Mieter, der eine dem Kauf- ters und Eigentümers nach Ablauf der drei- preis entsprechende Vorauszahlung geleis- ßigjährigen Grundmietzeit. tet hat, wird aber vernünftigerweise nicht akzeptieren wollen, dass er hier schwer kal- 3 VON 6
  4. 4. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 Falls der Eigentümer dies mit guten oder mit formal unterschiedlichen Mietparteien. schlechten Gründen ablehnt, müsste der Derartige Vorgehensweisen beinhalten die Mieter seine Ansprüche in einem jahrelan- Gefahr einer begrenzten Haltbarkeit wegen gen Rechtsstreit durchsetzen. Thailand Umgehung der gesetzlichen Grenzen. kennt zwar grundsätzlich auch die Möglich- keit des einstweiliger Rechtsschutzes, der (6) Grundstücksmietverträge enthalten häufig den tatsächlichen Verbleib des Mieters auf Klauseln, die auf eine Rechtsänderung spe- dem Grundstück ermöglichen könnte. Hier- kulieren. Hierdurch soll die bestmögliche An- auf wird sich zumindest ein ausländischer gleichung an eine Eigentümerposition er- Mieter aber kaum verlassen wollen. reicht werden. Dies umfasst das Recht des Mieters zum Eigentumserwerb oder zu einer Die Verlängerungsoption ist zudem kein in- längeren Mietdauer, falls die zukünftige thai- tegraler Bestandteil des Mietverhältnisses; ländische Gesetzgebung dies zulassen wird. selbst dann nicht, wenn sie formal zum Ver- tragsbestandteil gemacht wurde. Der ge- III. Hauseigentum setzliche Mieterschutz bei einer Übertragung Das Erwerbsverbot durch Ausländer gilt le- der Vermieterstellung durch Verkauf oder diglich für thailändische Grundstücke. Es be- Erbfall erstreckt sich daher nicht auf die Ver- trifft jedoch nicht die (Auf-)Bauten der thai- längerungsoption. ländischen Grundstückseigentümer. Somit steht die Ausländergesetzgebung nicht ent- Diese Rechtsauffassung hat der Oberste gegen, dass ein Ausländer das Eigentum an Gerichtshof in 1998 ausdrücklich be- stätigt. Der Mieter ist somit nicht vor einem jederzeiti- gen Untergang seiner Verlänge- rungsoption ge- schützt. Ob in diesem Fall zu- mindest ein Schadensersatz- anspruch besteht, ist im Einzelfall zu beurteilen. Glei- ches gilt für die Frage, ob ein Wertausgleich für ein zwischenzeit- lich vom Mieter seiner Villa in Thailand ohne das Grundstück errichtetes Haus gezahlt werden müsste. erwirbt. Der Eigentumserwerb an einem A- partment in einem mehrstöckigen Apartment- (5) Ein nicht seltenes Vertragselement ist eine zweite Verlängerungsoption für die Jah- haus ist dennoch nicht möglich, weder für re 61 bis 90. Dies ist eine mehr optische einen Ausländer noch für einen Thailänder. Verbesserung der Mieterposition, die zumin- Ohne formelle Registrierung als Condomini- um gehört dem Grundstückseigentümer – dest nicht schaden kann. Zu ähnlichen regelmäßig eine Besitz- und Verwaltungsge- Strukturen gehört der Abschluss von aufei- nander folgenden (Ketten-) Mietverträgen sellschaft – automatisch das rechtliche Ei- gentum an allen einzelnen Apartments. 4 VON 6
  5. 5. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 (7) Originäres Eigentum am Haus und den ausgegeben wird – für Thailänder sind die sonstigen Aufbauten gibt es nicht. Ein „Title Hausbücher in blau. Dies bestätigt jedoch Deed“ für das Haus ist im thailändischen letztlich lediglich die Ansässigkeit, nicht recht- Recht nicht vorgesehen. Die häufig ge- liches Volleigentum. In der Praxis ver- brauchte Floskel vom thailändischen Haus- schwimmen aber auch hier regelmäßig die eigentum sollte man daher mit Vorsicht le- Begriffe und Anschauungen. Jeder Mieter sen. Der thailändische Begriff „Ownership“ sieht sich selber gerne als Eigentümer, wenn ist weicher und diffuser als der deutsche Ei- es dafür nur irgendwelche Anhaltspunkte gibt. gentumsbegriff. Er muss nicht bedeuten, dass der Inhaber jeden fremden Dritten in Zu den problematischen Fragen gehört der Thailand abwehren kann. Schutz des Quasi-Eigentümers in der Ver- mieterinsolvenz und bei einem Verkauf des Grundstücksei- gentums. Die per- sönliche Verpflich- tung des Vertrags- partners, den Be- rechtigten wie einen Eigentümer zu be- handeln, muss In- solvenz und Verkauf nicht überleben bzw. nicht zwingend ü- bergehen. Hierbei kann es sich durch- aus als nachteilig auswirken, dass die Villen und Aufbauten nicht Bestandteil des (8) „Abgeleitetes Eigentum“ ist in Thailand formell eingetragenen Mietvertrages gewor- möglich - wobei man durchaus die Frage den sind. stellen kann, ob der Begriff des Eigentums in diesen Fällen dann noch europäischem (9) In der Praxis muss im Einzelfall beurteilt Verständnis entspricht. Die Ausgestaltung werden, ob der Vertragspartner als wirtschaft- und langfristige Anerkennung ist zweifelhaft. lich und rechtlich hinreichend solide und fi- Die Praxis kennt einerseits die Hausübertra- nanzstark beurteilt wird, um mit einer von ihm gung („house transfer“) nach der Bauerrich- abgeleiteten Eigentumsposition zufrieden zu tung und andererseits die Bauerrichtung auf sein und hierfür auf den mietvertraglichen der Grundlage einer zuvor erwirkten eigenen Schutz der thailändischen Gesetze zu ver- Baugenehmigung. Beide Varianten haben zichten. Ein weitergehender Schutz ist an- unterschiedliche steuerliche Folgen. Dies sonsten möglich. Neben dem Condominium betrifft die Special Business Tax sowie die ermöglicht auch ein thailändisches Erbbau- Umsatzsteuer, aber auch die Registrie- recht („Superficies“) ein eigenes, eingetrage- rungsgebühr. nes Eigentumsrecht unabhängig von dem Fortbestand Dritter. Dies führt zu Mehrkosten Weitere Formen, bei denen lediglich von ei- und zusätzlichen Steuern, gibt aber das si- nem Quasi-Eigentum ausgegangen werden chere Gefühl, eine dingliche Rechtsposition sollte, betreffen z.B. die Eintragung in das innezuhaben, die im thailändischen Zivilge- „House Book“ bzw. die Erstellung eines „Yel- setzbuch eindeutig geregelt ist. Die Flexibili- low House Books“, welches für Ausländer 5 VON 6
  6. 6. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2012 tät und Bereitschaft der Land Offices, bei gutem Zureden fast alle Eintragungen zu akzeptieren und eigens hierfür neuen Formulare zu entwerfen, gibt eine eher trügerische Der Verfasser Sicherheit und muss nicht von Dauer sein. Managing Director Dr. Ulrich Eder berät und vertritt seit Bei Beachtung dieser neun Punkte bleibt ein klares Re- 1989 Unternehmen und Per- sümee: Die langfristige Miete hat sich in der thailändi- sonen bei der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftli- schen Praxis seit chen Ausgestaltung komple- langem und in un- xer Rechtsverhältnisse. zähligen Fällen bes- tens bewährt. Es Dr. Ulrich Eder ist seit 1989 sind Vertragsstan- bzw. 1993 Rechtsanwalt und dards möglich, die Steuerberater, mit Auszeich- dem Mieter die be- nung promoviert in Münster/ ruhigende Gewiss- Westfalen, zugelassen am heit geben, sich als Oberlandesgericht Düssel- Herr im eigenen dorf und ordentliches Mit- Haus fühlen zu können. Unlösbare Konflikte mit dem thai- glied der dortigen Rechtsan- waltskammer und Steuerbe- ländischen Recht und absehbare Sollbruchstellen wäh- raterkammer. rend der Vertragslaufzeit haben sich in den letzten Jahr- zehnten nicht gezeigt. Es handelt sich um ein grundsoli- des und sturmerprobtes Investitionsmodell, welches das „Stellen Sie an Ihren Berater Vertrauen der ausländischen Seite verdient und rechtfer- im Ausland mindestens die- selben Qualitätsanforderun- tigt. gen wie an Ihren Hausanwalt im Heimatland. Wer sich mit Glücksrittern einlässt, darf sich über Überraschungen nicht wundern.“ PUGNATORIUS Ltd. International Lawyers 29th Floor, Central World Tower 999/9 Rama I Road, Pathumwan Bangkok 10330, Thailand Telefon: +66 2 2072647 Telefax: +66 2 2072657 Telefax: +49 211 2049211 Internet: www.pugnatorius.com eMail: lawyers@pugnatorius.com Wir sprechen englisch, thailändisch und spanisch. Besonders gerne aber deutsch. 6 VON 6

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