1. Ingénierie
contractuelle,
PPP et
immobilier
Frédéric MARTY
CNRS Groupe de Recherche, en Droit, Economie et
Gestion (Université de Nice Sophia-Antipolis)
OFCE Sciences Po. Paris
GIREF ESG - UQAM
1
Forum Chaire SITQ Montréal, 5 et 6 juillet 2011

2. Plan de la présentation
Définitions et faits stylisés sur le développement des contrats
de PPP
Quelques éléments d analyse économique des contrats de PPP
Les montages contractuels et financiers avant et après la crise
de 2008
La préservation d un schéma contractuel au prix de
l affaiblissement de ses capacités incitatives ? Réflexions sur le
cas français
Présentation de quelques contrats français dans le domaine
« bâtimentaire »
2

3. Définitions et faits stylisés
3

4. Un partenariat public-privé désigne un contrat global de long
terme portant sur l acquisition par une personne publique d un
flux de services rendus par une infrastructure conçue, financée,
construite, exploitée et maintenue par une personne privée.
Un renouveau d origine britannique, la Private Finance Initiative
de 1992
Une solution contractuelle connaissant une très forte expansion
dans les Etats membres de l OCDE mais aussi dans les pays
émergents
Au Royaume-Uni : 667 contrats répertoriés sur la base du HMT,
capital values cumulées 56 469 M£ (février 2010)
En France : 91 contrats de partenariat (juin 2011)
4

5. Le développement des PPP
Dans le cas des pays en développements
Données PPI Data base, Banque Mondiale, décembre 2010
5

6. Le développement des PPP
Dans le cas français : évolution du nombre de contrats de
partenariats signé
6

7. Les PPP français: cadre juridique
Ordonnance de juin 2004, Lois de juillet 2008 et février 2009
Un cadre juridique pour le moins complexe
Concurrence interne des délégations de service public (distinction
PPP-PFI / PPP-concessions) et des autres contrats dérogatoires au
code de la commande publique,
Un cadre en cours de rationalisation
7

8. Les CP français : faits stylisés
Un démarrage progressif initialement et principalement porté
par les collectivités locales
Nombre de Etat Collectivités
contrats signés locales
Janvier 2007 10 2 8
Février 2008 27 7 20
Mai 2009 36 8 28
Avril 2010 62 16 46
Février 2011 80 17 63
Mai 2011 91 21 70
8

9. Les CP français : faits stylisés
Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats de
l Etat
Dans le secteur du bâtiment
- 3ème lot de prisons
- Site de Balard (ministère
de la Défense)
- Universités (Paris IV,
Paris VII, UVSQ)
- Plateforme logistique
- EHPAD Douai
9

10. Les CP français : faits stylisés
Quelques statistiques relatives à la ventilation des contrats
Dans le secteur du bâtiment
- Collèges et Lycées (Loiret,
Yonne, Lorraine)
- Parc des exposition
(Châlons)
- Maisons de retraites
Dans le domaine des
équipements culturels et
sportifs
- Stades (Marseille, Nice, Lille)
et vélodromes (Saint Quentin)
- Théâtre (Perpignan)
10
Contrats de performance
énergétique (Lycées Centre)

11. Les PPP français au-delà des CP
Rapport du CEF-O-PPP sur le marché des contrats globaux et
des contrats de partenariats et assimilables (CPA) de janvier
2011
Regroupe les CP et les autres contrats dérogatoires (AOT-LOA,
BEA et BEH)
489 appels à concurrence entre le 1er janvier 2004 et le 31
décembre 2010
186 projets signés (3 annulés) et 19 appels à concurrence
infructueux
60 % des projets ont été lancé par des collectivités locales
Contrats 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
attribués 11
7 30 40 31 40 49 8

12. Les PPP français au-delà des CP
Les tendances:
Démarrage dans les secteurs de la santé et de la justice (2006)
2007 : nombre de projets 38% ; incertitude sur les CP
2008/2009 : décollage (garantie financière Etat, etc )
Dans le secteur immobilier pour les seuls CP
Immobilier standard : 14 contrats attribués (887 M )
Immobiliers spécifique : 12 (2 954 M )
BEA dans le secteur immobilier
Immobilier standard : 15 contrats attribués (205 M )
Immobiliers spécifique : 9 (159 M )
Montant cumulé des investissements en CPA (tous secteurs) :
12 Mds 12

13. Economie des PPP
13

14. Quelle rationalité économique?
Faire porter la dette par le contractant privé ou optimiser la
gestion des projets publics par le biais de contrats incitatifs?
« The PFI is not about borrowing money from the private sector [It]
is all about creating a structure in which improved value-for-money
is achieved through private sector innovation and management skills
delivering significant performance improvement and efficiency
savings ».
Treasury Task Force, (1999), How to account for PFI transactions, Technical Note n°1
« Indeed, the market increase in PPP contracts worldwide is often
attributed less to the intrinsic qualities of such contracts than to
government s attempts to evade budget constraints by tacking
liabilities off the balance sheet ».
Maskin E. and Tirole J., (2008), « Public-Private Partnerships and Government
Spending Limits», International Journal of Industrial Organization, 26 (2), March, pp.
412-420. 14

15. Analyse (micro)économique
Les deux avantages du PPP pour le contractant public
1. L intégration des phases de conception-construction et
d exploitation responsabilise le contractant sur l ensemble de la
durée de vie du contrat (cf. Hart (2003))
2. Les clauses incitatives du contrat alignent les intérêts des deux
contractants (cf. Laffont et Tirole (1993))
1. Les paiements ne commencent qu à la mise en service de l actif
2. Les paiements sont indexés à la performance et à la qualité du
service
3. Exposition du prestataire privé à un risque de faillite (cf. Kornaï,
Maskin et Roland, (2003)
4. Les avantages du contrat à prix forfaitaire / contrat à
remboursement de coûts
La garantie contre le risque de dérive des coûts à le PPP comme un 15
instrument de couverture financière

16. Analyse microéconomique
Paiements dans le cadre d un
financement budgétaire
Acquisition classique
traditionnelle vs PPP
Paiements dans le
cadre d un PPP
16
Mise en
service

17. Analyse microéconomique : illustration
par le cas du MBR (PFI britannique)
17
Source NAO, Redevelopment of the MoD
Main Building, avril 2002

18. Ingénierie contractuelle et
financière
18

19. Un développement favorisé par la
situation des marchés financiers
Les PPP présentent un surcoût financier par rapport au
financement public direct
La situation spécifique des marchés financiers entre 2000 et
2008 (liquidités abondantes) a permis de limiter ce dernier
dans le cadre de structures dédiées et de techniques de
financement sur projet
Au travers d un fort effet de levier entre fonds propres et dettes
(minimisation du coût pondéré des capitaux)
Au travers du recours à des instruments financiers permettant
d isoler la société projet du risque de défaut sur le service de la
dette
Techniques utilisées sur les projets significatifs en termes
financiers (ex. le 3ème lot de prisons français) 19

20. Montage contractuel standard
Trois prisons, contrat de 27 ans,
loyer annuel de 48 M (2007)
20

21. Les caractéristiques du financement avant 2008
Fort effet de levier financier (10/90)
Protection de la société projet face au risque par des back-to-
back contracts
Recours à des réhausseurs de crédits
Emission de surety bonds et de performance bonds
Bénéfice de conditions favorables sur les marchés+
Courbe des taux plate et à un niveau bas
Longues maturités
Sur-souscription des titres
21

22. Les conséquences de la crise (1)
Après un phénomène de fuite vers la qualité (4ème trimestre
2008), difficultés rencontrées dans le bouclage financier des
PPP français
Crainte d un phénomène de deleveraging (effet de ciseau entre
les normes IFRS et les critères de Bâle II)
Disparition de nombreux mécanismes de garantie financière
Elévation des spreads
2006-2007 Automne Février 2009 Décembre
2008 2010
Spread / 60 bp 150-200 bp 300 bp 90-110 bp
dette projet
22

23. Les conséquences de la crise (2)
1. Attention encore plus forte à la qualité des contreparties (cf
universités et hôpitaux)
2. Réduction des tickets moyens
3. Maturité de dette plus courte (problématique des mini-perms
et du refinancement)
4. Délais de validité des offres réduit (clauses de market-flex)
à La fin d un contexte favorable au développement des PPP ?
à Effet paradoxal d une politique de relance par les
investissements : faire jouer le levier des financements privés)
à Conséquences sur l équilibre incitatif des contrats de PPP
23
français

24. Limpact sur les conditions de
bouclage financier des PPP
Une limitation du surcoût du financement privé au prix de la
réduction des qualités incitatives des contrats (maintenir le bras
de levier) cf. notamment Lois de février 2009
Facilitation des cessions de créances
Acceptations de cessions de créance de type Dailly (80% des parts
investissement et financement)
Acceptation de financements partiels, ajustables à la signature
ou de maturités inférieures à celle du contrat
Garanties publiques sur la financement, prêts sur fonds
d épargne (universités)
Cofinancements publics-privés
Plafonnement des pénalités contractuelles, modifications de 24
l allocation des risques

25. Un exemple d activation du mécanisme
de garantie de l Etat : la LGV SEA
Contrat du 16 juin 2011 : RFF (Réseau Ferré de France /
Société projet LISEA (Vinci 33%, CDC 25%, )
Ligne de 300 km (Paris-Bordeaux en 2h); contrat de 50 ans,
PPP le plus important en Europe depuis 10 ans (7,8 Mds )
Mise en place de la garantie de l Etat pour les grands projets
de PPP introduite par la Loi de Relance de février 2009
« Cette garantie financière est apportée directement aux
prêteurs de la société concessionnaire et couvre le non-
remboursement de leurs crédits en cas de défaut de
l emprunteur ».
25

26. Une transformation de
l économie des PPP?
D une logique de nature microéconomique (gains liés à l intégration
des phases, aux capacités du privé et à la nature incitative du contrat) à
une logique plus budgétaire:
Le PPP comme instrument de relance
Logique de cofinancement public-privé
Modifications dans l allocation des risques afin de limiter les surcoûts
liés au financement privé
Mise en cause possible de certains des fondements des PPP (initiative
de financement privé, répartition des risques, )
mais soutien indispensable à l investissement public dans un
contexte budgétaire tendu, resserrement des normes comptables
publiques relatives aux contrats (arrêtés de décembre 2010 dans le cas
français, norme SCA de l IPSASB),
et adaptation aux nouveaux enjeux environnementaux (contrats de
performance énergétique, bâtiments HQE, ) et aux projets pouvant
générer des recettes annexes via des programmes de promotion 26
immobilière

27. Quelques exemples de PPP
« bâtimentaires »
1. Site de Balard du ministère de la Défense
2. Stades de football de Nice
3. Parc des expositions de Châlons-en-Champagne
4. Théâtre de l Archipel à Perpignan
27

28. Théâtre de lArchipel - Perpignan
Avis MAPPP n°2006-15 du 21 novembre 2006
Salle modulable 650/1150 places (Jean Nouvel)
Arbitrage maîtrise d ouvrage publique / CP
Contrat projeté de 27 ans; hors risque montant de
l investissement = 28 M en MOP et 29 M en CP
Subventions de 14 M
Financement de type corporate
Sur la durée du contrat, gain de 7,5% avec le CP
Choix justifié sur la base des gains liés à l intégration de
phases construction / exploitation
Valeur de l investissement 42 M , contrat sur 32 ans, 2 M de 28
redevance annuelle,

29. Parc des expositions de Châlons
MAPPP, avis n°2008-12 du 18 novembre 2008
Rénovation du hall principal ainsi que destruction et reconstruction
de halls secondaires du parc des exposition de Châlons-en-
Champagne.
Arbitrage entre un maîtrise d ouvrage publique et un CP ne portant
que sur la construction-maintenance, l exploitation passe par un
contrat d affermage (perte des gains liés à l intégration des phases)
DSP écartée du fait de la subvention requise (21 M ) /
investissement envisagé (33 M )
Montage considéré dans l évaluation préalable : 5% de fonds
propres (rémunérés à 12%); 80% de cession de créance acceptée
(coût du financement en CP : 5,66% / 4,98% en MOP)
CP signé le 26 mars 2010 (livraison prévue août 2012) 29
Au final : coût de construction 54 M / 20 M de subventions

30. Stade de Nice
Avis MAPPP n°2009-22 du 14 octobre 2009
Construction d un nouveau stade (35 000 places)
Hypothèse de doublement de la fréquentation des matches
du club résident
Arbitrage CP/DSP (et non MOP, ce qui neutralise dans
l évaluation le surcoût du financement privé) en faveur du 1er
dans la mesure où le concessionnaire prendrait à sa charge
une plus grande part des risques d exploitation donc le
risque sportif
Contrat signé en novembre 2010, coût 245 M , 38 M de
subventions de l Etat et du Conseil Général
Contrat de 27 ans, redevance annuelle pour la ville de 8 M . 30

31. Site de Balard
Juin 2009 : appel à concurrence pour la rénovation /
reconstruction du site principal du ministère de la Défense à
Balard
But: réorganisation et regroupement des services /prestation
globale
Cessions prévues dans le cadre de la réorganisation de
plusieurs emprises dont l Ilot Saint Germain et l Hôtel de la
Marine). Il ne s agit pas pour autant d une logique de cession-
bail dans la mesure où les produits de cessions seront
orientées vers le financement des programmes de Défense et
le désendettement de l Etat
Janvier 2011 : offre finale de 3 consortia
31 Mai 2011 : signature du contrat avec un consortium mené
31
par Bouygues

32. Site de Balard
Début des travaux : janvier 2012 / livraison en septembre
2014
16,5 hectares, 300 000 mètres carrés aménagés,
Coût des travaux : 3,5 Mds , contrat de 27 ans.
Redevance annuelle 130 M
Part immobilière (dont coût financier) : 45 M
Part SIC (dont bureautique) : 36 M
Part services (et mobilier) : 29 M
Part de maintenance : 16 M
Part énergétique : 4,5M
32