Regimen de Condominio y sus Caracteristicas

1. EL CONDOMINIO
Dr. Wilson Gómez

2. Definición de Condominio
“Es el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia
funcional y salida directa o indirecta a la
vía pública, se establecen como
propiedad exclusiva de una o más
personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas”.
(Artículo 100 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario).

3. Aplicación del Régimen de
Condominio
 “Es aplicable para dividir edificaciones,
construidas en forma vertical, horizontal o
mixta, o cualquier otro sistema de
propiedad inmobiliaria en que se pretenda
establecer una relación inseparable entre
áreas de propiedad exclusiva y áreas
comunes”.
 (Artículo 108 del Reglamento General de Registros de Títulos).

4. El Terreno del Condominio
 Es esencialmente común y proindiviso de los
condómines.
 No se pueden constituir condominios sobre
terrenos amparados en Constancias Anotadas.
 No se puede constituir condominio sobre
inmuebles o unidades incorporados al régimen.

5. LOS DIFERENTES PISOS DE
UNA EDIFICACIÓN
 No pueden pertenecer a distintos
propietarios si no están afectados al
Régimen de Condominio.

6. Los Sectores o Áreas Comunes
No se pueden separar de la propiedad
exclusiva y no pueden ser gravados
independientemente.
La transferencia de propiedad incluye,
aunque no lo contemple el contrato, el
derecho sobre las partes comunes que le
corresponde.

7. El Certificado de Título y el
Condominio
Cada condómine se beneficia de un
Certificado de Título que identifica su
unidad exclusiva, la participación sobre
las partes comunes y el terreno, el
número de votos que le corresponde en la
Asamblea.

8. El Terreno del Condominio
Se emitirá a nombre del Consorcio de
Propietarios, y se inscribe un bloqueo
registral en el Registro Complementario.

9. UNIDAD DE CONDOMINIO
 Representa el conjunto de áreas propias y
la participación sobre las áreas comunes
que corresponden a un condómine, como
resultado de la constitución del régimen
de condominio.
 A cada unidad se le emitirá un Certificado
de Título y se habilitará el correspondiente
Registro Complementario.

10. El Registro del Condominio
 El Condominio queda constituido, cuando
se cumplen todos los requisitos, el
Registrador califica favorablemente y
autoriza su inscripción.

11. Competencia Jurisdiccional
Salvo excepciones de ley, el Tribunal de
Jurisdicción Original es el competente
para conocer los casos relacionados con
los derechos, cargas y gravámenes.

12. Compromiso de cada Propietario
 Está obligado a contribuir proporcionalmente
para la conservación, mantenimiento, reparación
y administración de las cosas comunes.
 No hará cambios o modificaciones que afecten
la seguridad o estética de la edificación o los
servicios comunes.
 No lo destinará a fines distintos a los previstos
en el Reglamento del Condominio.

13. Artículo 8 de la Ley No. 5038
 “Se necesitará el consentimiento de todos
los propietarios para construir nuevos
pisos o realizarse obras o instalaciones
nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposición contraria
en el reglamento”.

14. Otros Compromisos del
Condómine
 No perturbar la tranquilidad de los vecinos
ni de los demás condómines.
 No ejercer actividades contrarias a la
moral y a las buenas costumbres o que
comprometan la seguridad.

15. LAS CUOTAS
Las cuotas vencidas y no pagadas de los
gastos comunes del condominio gozan
del privilegio establecido por la Ley No.
5038, sobre Condominio.

16. Resoluciones del Consorcio de
Propietarios
Son obligatorias para todos siempre que
sean tomadas por mayoría de votos, en
Asambleas debidamente convocadas.

17. El Administrador del Condominio
Representa al Consorcio de Propietarios en justicia y
aún contra los propietarios individualmente.
Necesita autorización de la Asamblea para actuar en
justicia como demandante o como recurrente.
Actuará a nombre del Consorcio del inmueble, sin tener
que mencionar los nombres de cada uno de los
propietarios.

18. El Registro del Condominio
Se constituye cuando se inscribe en el
Registro.

19. REGLAMENTO DEL REGIMEN
REQUISITOS
 Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye.
 Indicar cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el
inmueble, es necesario que se indique la designación que permita identificar.
 Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el
terreno.
 Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Consorcio.
 Porcentaje de contribución para gastos y cargas comunes.
 Sistema de administración de condominio.

20. REQUISITOS PARA CONSTITUIR
EL RÉGIMEN DE CONDOMINIO
 Duplicado del Certificado de Título.
 Certificación del estado jurídico (Libre).
 Acta de Constitución del Consorcio*.
 Acta de declaratoria del Condominio*.
 Reglamento del Régimen*.
 Certificación de aprobación planos de la obra.
 Plano de división del condominio aprobado poor la
DRMC correspondiente.
 Prueba de pago de tributos.
(*) Notariadas las firmas.

21. CASO DE CONSTRUCCIONES
EN PROCESO
- Certificación de la autoridad competente que
aprueba los planos y autoriza el inicio de la
construcción de la obra.
- Planos preliminares de división en condominio,
aprobados por la DRMC.
- Contrato de Hipoteca indicando la forma en que
se afectará cada una de las unidades
funcionales del condominio.

22. FINALIZADA LA CONSTRUCCIÓN
 Los condómines presentarán para
aprobación, ante la DGMC
correspondiente, los planos definitivos de
división en condominio.
 Acreditada la finalización de la obra, con
la aprobación de dichos planos, los
condómines podrán solicitar la emisión de
nuevos C. T., libre de toda nota
aclaratoria.

23. MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN
DE CONDOMINIO
 Lo determina el Consorcio de Condómines.
 Debe someterlo a la aprobación de la DRMC.
 La solicitud deberá contener:
a. Acta del Consorcio, con firmas notariadas.
b. Duplicados de C. T.
c. Planos de las unidades de condominio
afectadas por la modificación, aprobados
DNMC.
d. Prueba de pago de tributos.

24. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE
CONDOMINIO
Sólo procede:
 Por voluntad del Consorcio de
Condómines.
 Por destrucción
 Por vetustez o ruina de la edificación.

25. REQUISITOS PARA LA
DISOLUCIÓN O EXTINCIÓN
 Acta de la Asamblea del Consorcio que lo
aprueba, notariadas las firmas.
 Certificación donde conste la destrucción,
vetustez o ruina, emitida por la autoridad
pública competente.
 Duplicados de la unidades del
condominio.
 Consentimiento expreso, notariado, de los
acreedores o beneficiarios, en caso de
existir cargas o gravámenes.

26. FIN DEL BLOQUEO REGISTRAL
 Aprobada la extinción o disolución del
Régimen de Condominio, el Registro de
Títulos levantará el bloqueo que afecta el
terreno consignado a nombre del
Consorcio de Propietarios y emitirá uno
nuevo en copropiedad.

27. EL CONDOMINIO
Dr. Wilson Gómez