L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Septembre - Octobre 2013

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L’immobilier 100% entre particuliers N°88 - Septembre - Octobre 2013

Le service immobilier entre particuliers

p 29 - Dépt : 29

100%
p 34 - Dépt : 34

entre particuliers
p 49 - Dépt : 63

p 21 - Dépt : 20

p 54 - Dépt : 73

Profitez de notre centrale d’acheteurs

p 65 - Espagne

L 14395 - 88 - F: 1,95 € - RD

Vendez
p 13 - Dépt : 06

(depuis un poste fixe)

Découvrez notre nouvelle rubrique
“ interviews exclusives d’experts”

p 63 - Dépt : 88


Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°88 - Septembre - Octobre 2013

Sommaire
Index des annonces classées
voir p. 3

par département

voir p. 4

www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr

Nos conseils
pratiques

voir p. 8

Retrouvez également toutes nos annonces
en ligne sur notre site Internet : y

Notre dossier
spécial

Nos interviews exclusives
d’experts
voir p. 9

voir p. 10

Le Panorama
Couleurs

voir p. 67

Nos milliers
d’offres classées
par département

voir p. 178

Des témoignages
de vendeurs
et d’acheteurs

Visitez les biens à distance
et inscrivez-vous à notre
voir p. 179

service acheteurs

L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr
Une publication de la société Appel Immo
RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 €
Gérante : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Septembre - Octobre 2013
Numéro 88 – 1,95 €

Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
Imprimé par Rotimpres
Abonnements 04 99 74 74 74
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de l’environnement par notre imprimeur.


PAGES
67 à 177

LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.

LES D.O.M.

LES BIENS
A L’ETRANGER
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 173 à 176

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Ain ..................................................................p 67
Aisne ..............................................................p 67
Allier ...............................................................p 70
Alpes de Hte Provence .................................p 71
Hautes Alpes .................................................p 72
Alpes Maritime...............................................p 73
Ardèche..........................................................p 75
Ardennes........................................................p 76
Ariège .............................................................p 77
Aube ...............................................................p 77
Aude ...............................................................p 78
Aveyron ..........................................................p 80
Bouches du Rhône .......................................p 81
Calvados ........................................................p 83
Cantal .............................................................p 84
Charente.........................................................p 84
Charente Maritime.........................................p 85
Cher ................................................................p 87
Corrèze...........................................................p 88
Corse ..............................................................p 89
Côte d’Or........................................................p 90
Côtes d’Armor ...............................................p 91
Creuse ............................................................p 93
Dordogne .......................................................p 94
Doubs .............................................................p 96
Drôme.............................................................p 97
Eure ................................................................p 98
Eure et Loir ....................................................p 99
Finistère .......................................................p 100
Gard..............................................................p 102
Haute Garonne ............................................p 105
Gers ..............................................................p 106
Gironde ........................................................p 107
Hérault..........................................................p 109
Ille et Vilaine ................................................p 112
Indre..............................................................p 113
Indre et Loire ...............................................p 114
Isère ..............................................................p 115
Jura...............................................................p 116
Landes..........................................................p 117
Loir et Cher ..................................................p 119
Loire..............................................................p 119
Haute Loire ..................................................p 120
Loire Atlantique ...........................................p 121
Loiret ............................................................p 122
Lot.................................................................p 123
Lot et Garonne ............................................p 124
Lozère...........................................................p 125
Maine et Loire..............................................p 126
Manche.........................................................p 127
Marne............................................................p 128
Haute Marne.................................................p 128
Mayenne.......................................................p 129
Meurthe et Moselle......................................p 129
Meuse ...........................................................p 130
Morbihan ......................................................p 131
Moselle .........................................................p 132
Nièvre ...........................................................p 133
Nord..............................................................p 134
Oise ..............................................................p 135
Orne..............................................................p 137
Pas de Calais...............................................p 137
Puy de Dôme ...............................................p 139
Pyrénées Atlantique....................................p 141
Haute Pyrénées ...........................................p 142
Pyrénées Orientale......................................p 143
Bas Rhin.......................................................p 144
Haut Rhin .....................................................p 145
Rhône ...........................................................p 146
Haute Saône ................................................p 146
Saône et Loire .............................................p 148
Sarthe ...........................................................p 149
Savoie...........................................................p 150
Haute Savoie................................................p 151
Ville de Paris................................................p 152
Seine Maritime.............................................p 152
Seine et Marne.............................................p 154
Yvelines........................................................p 155
Deux Sèvres.................................................p 155
Somme .........................................................p 156
Tarn...............................................................p 157
Tarn et Garonne...........................................p 159
Var.................................................................p 160
Vaucluse.......................................................p 163
Vendée..........................................................p 165
Vienne...........................................................p 166
Haute Vienne ...............................................p 167
Vosges..........................................................p 168
Yonne............................................................p 169
Territoire de Belfort.....................................p 171
Essonne .......................................................p 171
Hauts de Seine ............................................p 172
Seine Saint Denis........................................p 172
Val de Marne ................................................p 172
Val d’Oise .....................................................p 172
DOM..............................................................p 173
Andorre ........................................................p 173
Argentine .....................................................p 173
Belgique .......................................................p 173
Bulgarie........................................................p 173
Brésil ............................................................p 173
Canada .........................................................p 173
Suisse...........................................................p 173
Cap Vert........................................................p 173
République Tchèque ...................................p 173
Allemagne ....................................................p 173
République Dominicaine ............................p 173
Egypte ..........................................................p 173
Espagne .......................................................p 173
Grande Bretagne .........................................p 174
Grèce ............................................................p 174
Croatie..........................................................p 174
Indonésie .....................................................p 175
Italie ..............................................................p 175
Maroc............................................................p 175
Monaco.........................................................p 175
Madagascar .................................................p 175
Pologne ........................................................p 175
Portugal........................................................p 175
Roumanie.....................................................p 176
Serbie ...........................................................p 176
Senegal ........................................................p 176
Tunisie ..........................................................p 176
Vénézuela.....................................................p 176

S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13 • N ° 8 8 • L’immobilier 100% entre particuliers

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Calculer
tous les coûts
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les « frais de notaire » :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous
les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties
ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé
de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités
locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de
notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%.
Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3%
(moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis
à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens,
puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire,
sont considérés comme neufs, les logements en cours de
construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en
l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également
concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans.
A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De
même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est
plus traité comme un logement neuf, une construction sur
plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont
en fait composés de plusieurs éléments.
• La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels
», sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente
(les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La
TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les
DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature
du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez
le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous
aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes
sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente
immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1.
Tranche première Série S1

% Série 1

De 0 à 6500 €

4%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 €

1,65 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 €

1,10 %

Au-delà de 60.000 €

0,825 %

Tranche deuxième Série S2

% Série 2

De 0 jusqu'à 6500 €

2%

Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 €

1,10 %

Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 €

0,75 %

Au-delà de 30.000 €

0,55 %

Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr
• Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou «
émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents
d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence
d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé
en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €.
• Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers
pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété,
états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc.
• Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits
de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des
droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé
est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de

4

vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains.
Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans
l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement
pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le
neuf de la taxe départementale..

A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti
au paiement de la TVA.
Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le
compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui
sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être
complétée si besoin.

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
• Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes,
l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le
prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de
raccordement aux différents compteurs, de la « frontière »
de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée.
Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont
déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans
l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées.
• Si vous construisez dans un PAE (Programme
d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux
dépenses des équipements publics peut être à verser à la
commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe
Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement
à l'égout, ni la participation pour le financement des voies
nouvelles et réseaux.

Si vous achetez
un terrain à bâtir ...

Prévoyez vos dépenses futures !

Au moment de l'achat
• Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à
usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi
que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus).
• Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société
Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits
d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7%
avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des
travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est
vivement recommandée si vous doutez de la nature du
terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).

Prenez en compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les
cas, vous pouvez également demander au vendeur de
vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature
de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel
de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si
vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges
annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez
pas à vous renseigner auprès du vendeur.

À l'obtention du permis de construire
• Vous avez déposé votre demande de permis de
construire avant le 1er mars 2012. Le département et la
commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance
du permis de construire, le paiement de diverses taxes et
redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée
dans la plupart des communes, dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la
superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la
Taxe Départementale pour le financement du Conseil
d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement
(TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels
Sensibles dans certains départements ; la participation
pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le
31décembre 1999 ; la participation pour dépassement
du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales
ne les demandent pas. Renseignez-vous.
Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars
2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe
d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité
(exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS).
Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au
1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer
sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés.
• Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou
la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont
pas opté pour le financement de leurs installations.

L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 8 • S E P T E M B R E - O C T O B R E 2 0 13

Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou
au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais
leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque
copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit
que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à
compter du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous
les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À
défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement
au 1er janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent
une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec
le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien
propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir
une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la
taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage.
- D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe
concernant les logements vacants ou celle des terrains
agricoles devenus constructibles.

Une TVA qui a
augmenté cette année
en passant à 7%
Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur
certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste
appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre
2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée
aux travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou
leur partie commune), en résidence principale ou
secondaire et achevés depuis plus de deux ans.
Locaux concernés : Les maisons individuelles et les
logements situés dans des immeubles collectifs.
La mesure s'applique à tous les locaux affectés
exclusivement ou principalement à l'habitation,
qu'ils soient la résidence principale ou secondaire
de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à
ces maisons et logements.
Exemples : balcons, caves, greniers, débarras,
garages privatifs attenants à l'habitation.
* Les parties communes des immeubles collectifs si
elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès
lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à
usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties
communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%.
Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de
chauffage excepté la chaudière de l'immeuble,
ravalement de l'immeuble.
Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise
sont concernés, si vous achetez vous-même des
équipements pour les faire installer vous restez
alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi
les équipements ménagers et mobiliers, de même
de gros équipements destinés à l’installation ou au
remplacement du chauffage ou des sanitaires.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez
remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une
attestation confirmant que vous respectez les
conditions d’octroi sur la période de deux ans.
Formulaires sur : www.impots.gouv.fr
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du
taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la
production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre.
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf
plus des deux tiers des éléments de second œuvre
(planchers non porteurs, huisseries extérieures,
cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de
plancher des locaux existants de plus de 10%. À
noter enfin que l’administration fiscale a précisé
que seront également concernés, par le taux de TVA
réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés
depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation
proprement dit, mais également dépendances
usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs
de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).


Estimer la
valeur d’un bien
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents moments
de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les
nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une
maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un
restaurant : établissements souvent bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se
garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme,
ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur
quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements
collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire,
zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous
également auprès de la Direction Départementale de
l'Équipement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et
qu'il n'est pas rénové.

Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits
« plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en
rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage
courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou
la résidence ; la présence de verdure et, dans les
régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages,
l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi:
la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi
qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une
plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ;
petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien.
De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des
systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés
que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à
plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à
chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains
ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces
travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les
matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique,
sont plus estimées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à
ce que les gaines techniques et le réseau de distribution
(eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature
du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des
fondations et le coût du drainage. Questionnez votre
voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
1 Pour apprécier la qualité globale,
0
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à
qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise
technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE,
Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales
d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les
contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui
prend par exemple en compte la situation géographique
du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc…

Résidence secondaire :

une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour
l'achat d'une résidence principale.
N'achetez cependant pas à n'importe quel
prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que
pour d'autres types de logements.
- Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez, ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter un confort -et donc un prixmoindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court
d'argent...

Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires
y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées.

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.

En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consultez l’annuaire de la Chambre des experts
immobiliers de France qui regroupe plus de 600
professionnels sur leur site Internet :
www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg
Saint-Honoré, 75008 Paris).
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org


5


Penser à toutes
les démarches
lettre
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir vous rétracter pardélai derecommandée avec accusé de
réception dans le
sept jours à compter du lendela première présentation de
lettre
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les main de vous notifiant l'avant-contratlaou toutrecommandée
autre
moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel par exemple).
des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du
temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car
elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et
votre bien-être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement
de copropriété, notamment sur les clauses concernant
l'utilisation des parties communes et l'affectation des
parties privatives. Ce document est très important, car il
détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez
exercer votre profession dans votre appartement, mais
est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous
achetez une maison dans un lotissement, consultez le
cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les
règles de construction à respecter si, par exemple, vous
voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de
desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et
en large le logement, en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la partie
privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le
délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle
est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée,
vous pourrez engager une action en diminution de prix
dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »).
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13
décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage
obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre
expert et consultez alors le procès-verbal et le plan
dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser
pour une première vérification au service du cadastre,
situé au centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété
et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable
en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur
juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de
propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du

6

terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le
cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est
un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le
jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les
limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire
effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser
au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre
opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du
Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiqueront les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même
la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit
un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà
élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ».
Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par
exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement
souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et
permet d'éviter au client d'engager une procédure en
responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en
cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts
que contre les « vices cachés », à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
ouvrages de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a
innové et créé une disposition très importante applicable
depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et
vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez
alors une promesse unilatérale de vente, une offre
d'achat ou un compromis de vente :
• Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours
pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur
votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez


professionnel, vous ne versez aucune somme avant
l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut
être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec
un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou
autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit
être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas
de rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date
de rétractation.
À noter que la loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier
l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant
signé un compromis ou une promesse de vente dispose
d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur
sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que
les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait
d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne
pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition,
le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de
vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de
Cassation estime que la remise en mains propres d’un
acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne
peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier
par extension - resteraient le seul moyen de notification.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans
que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette
procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite
toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En
outre les promesses d'achat sont, comme les promesses
de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept
jours, de l'acquéreur.
- La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix
de la vente. Cette somme doit être versée par chèque
libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un
acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un
notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors
d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du
vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par
exemple : la non-obtention des prêts).
- Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est
relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur
engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature
de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez
pas changer les termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une « condition suspensive ». Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les

NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus

www.appelimmo.fr

Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un
certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié
la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En
effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du
terrain. Il est conçu comme un document informatif
ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit
désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et
les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de
la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur
du crépi, etc.
Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le
certificat d'urbanisme doit préciser également si le
bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les
deux mois suivant le dépôt de la demande et reste
en principe valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !

En savoir plus...
Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs :
www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union
Fédérale des Consommateurs :
www.quechoisir.org

sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement,
obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de
la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez
le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de
notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire.
Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les
honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous servira pour
justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers
organismes ou entreprises comme les assurances, les
banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que
le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires.
1 Vous avez acheté votre terrain,
0
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et
demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci
est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités
obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
1 Et après ?
1
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à
transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom,
voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et
inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six
mois après la signature de la vente, que vous attendez le
décompte des frais liés à la vente et le remboursement du
trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir
les frais divers, est souvent surévaluée.


Trouver
les financements

NOS
CONSEILS
PRATIQUES

Sachez choisir et combiner vos prêts
en fonction de votre projet.

Les avantages fiscaux

À quel prêt principal avez-vous droit ?
• Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût
de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé
(celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée
et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à
condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble
des revenus imposables de toutes les personnes composant
le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de
la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du
Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrence la plus large possible et de bien comparer les
coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus
le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée.
Les prêts complémentaires
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
Prêt Conventionné a été modifiée en 2010.
• Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont
été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le
crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le
Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant
de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf.
D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité
du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien.
Il peut être demandé auprès de tous les établissements de
crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut
en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une
durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de
différé de remboursement. Le montant total des ressources
à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence
du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la
résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre
de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le
PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global
de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et
53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre
avec le Éco-PTZ qui finance des travaux.
• L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à
usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et
le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts
et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à
hauteur de 30.000 euros maximum.
• Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant
la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt
est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter
du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5%
prime d'État incluse).
* La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite
de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres
opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au
titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts

après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €.
La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5
% hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum
de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale
à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est
fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir
de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €.
Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne
logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de
caisse d'épargne (Livret A).
Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de
2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire
jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos
parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne
logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt.

Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous
poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles
garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ?
Quelle est la date de la première échéance ? Que se
passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en
est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous
ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts
à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel :
souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel »
et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour
compenser (il est un des points importants à négocier) ;
- la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les
trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt
révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain
pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout
moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des
conditions et des pénalités ?
Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les
pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui
sera le plus adapté à vos situation personnelle.

• Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10
salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au
financement des logements de ses employés, remis au Comité
Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du
Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à
2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à
15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération.
Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
(prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ;
- lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une
maison ;
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle ;

- ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ;
- au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint
suite à un divorce ;
- s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf,
et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ;
• En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts
pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le
salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à
l’éclatement de la cellule familiale).
• Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et
sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt
est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années.
Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire.
• Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts,
dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce
sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières
sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org
• Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation.
•Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien
immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce
prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation.
• Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit
alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc
ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez
un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette
des impôts.
Combinez les bons paramètres :
• Le taux d'intérêt :
- Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est
pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt.
- Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont
la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur
•Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources;
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée
du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse
en fonction de vos revenus ;
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs
prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit
constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit.
Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa
durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement.
TABLEAU A

(€/m2/mois)

Zones

Loi Scellier

A bis
A
B1
B2
C
DOM (Martinique,
Guadeloupe, Guyane,
Réunion, Saint-Barthélemy,
Saint-Martin,Mayotte)
TOM (Polynésie Française,
Nouvelle-Calédonie,
Saint- Pierre-et-Miquelon,
Iles Wallis et Futuna)

22,08 €
16,38 €
13,22 €
10,78 €
7,5 €

Loi Scellier Plafond de prix
Social
par m²
17,66 €
5000 €
13,1 €
5000 €
10,58 €
4000 €
8,62 €
2100 €
6€
2000 €

12,62 €

10,10 €

4000 €

15,97 €

13,31 €

4000 €

La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes
lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif
d'incitation à la location de logements neufs BBC
(Bâtiments Basse Consommation).
Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre
2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories :
- les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt
est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de
bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une
durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de
douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ;
- les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant
au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à
amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le
logement est loué durant quinze ans).
L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45%
du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les
amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des
avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord
avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix
du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit
« intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9
ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une
durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les
ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de
1,33% du prix de revient du logement.
L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet
donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la
Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année
2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir
ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12
ans et 32 % si la location dure 15 ans.
Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon
un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon
le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis
concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la
zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont
exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel
prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur :
www.legifrance.gouv.fr
Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu
pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit
d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements,
d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à
chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),
d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.
Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux
d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement
neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la
demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas
appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une
attestation ou d’une facture.
Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de :
- 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 €
dans le cas d’une garde alternée.
Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place :
- l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à
traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du
prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues
dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour
un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire
à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ;
- les dépenses d'équipement en faveur du développement durable :
les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de
chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit
d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt
s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères
de performances minimales plus élevés.
Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire
2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr
 Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail
d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses
aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites
traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux
sites des différentes banques, en passant par les associations de
défense ou de conseil des consommateurs.


7


Diagnostics

NOTRE
DOSSIER
SPECIAL

Immobiliers
Le ERNT évolue et devient le ERNMT
Diagnostic immobilier, le ERNMT, ou état des risques naturels, miniers et technologiques, est obligatoire pour vendre un bien immobilier.

Nouveau diagnostic
amiante : quel impact
pour le vendeur ?

Le ERNMT remplace le ERNT depuis le 1er
juillet 201
3

Risque minier : glissement de terrain et
pollution des eaux

Le diagnostic amiante est obligatoire
pour vendre un bien immobilier

Depuis le 1er juillet 2013, le diagnostic immobilier
ERNMT remplace l’Etat des risques naturels et technologiques (ERNT). Obligatoire, le ERNMT est à inclure au
dossier des diagnostics techniques (DDT), ensemble de
rapports qui accompagne toute vente immobilière. Son
acronyme signifie : Etat des risques naturels, miniers et
technologiques.

Dans le cadre de l’évolution du diagnostic, un graphique
doit désormais présenter les éventuels risques miniers
et indiquer l’emplacement des anciennes exploitations
minières situées sur le secteur. Il permet aux occupants
du logement d'anticiper de possibles catastrophes,
comme des glissements de terrain. Ceux-ci peuvent
avoir pour conséquence une pollution des eaux souterraines, ou une fragilisation du sol. Les travaux prescrits
par les plans de prévention de risques doivent également figurer sur le diagnostic ERNMT.

Le repérage de l’amiante est obligatoire lors de la vente
d’un bien immobilier dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic amiante a
pour but d'informer les futurs acquéreurs de la présence éventuelle d'amiante dans les matériaux ou produits
de construction employés.

Intérêt du ERNMT lors d’un achat immobilier
Le diagnostic ERNMT a pour but d'informer l'acheteur
(ou le locataire) du milieu environnemental dans lequel
se trouve le logement à vendre (ou à louer). Un rapport
indique si le bien a subi des dommages suite à une
catastrophe naturelle ou technologique. Ainsi un risque
sismique, un mouvement de terrain, une inondation, un
incendie de forêt ou encore la proximité d'une usine
pouvant provoquer une pollution chimique ou présenter
des risques nucléaires sont indiqués sur le document.

Diagnostic ERNMT : faire appel à des
diagnostiqueurs certifiés
Pour réaliser ce nouveau diagnostic, le propriétaire peut
s'adresser à un professionnel possédant la certification
nécessaire pour mener le ERNMT. Le vendeur a aussi la
possibilité de remplir le formulaire lui-même, en se procurant les renseignements à la mairie.

Les changements ont été réalisés en deux temps :
• 1er janvier 2013 : ajout des matériaux de classe B
(toiture, bardages, façades légères...) dans la liste
des éléments à diagnostiquer

Depuis le 1er novembre 2007, tout particulier qui vend
un bien immobilier doté d’une installation de gaz de
plus de 15 ans doit présenter un diagnostic gaz à
l’acheteur. Ce diagnostic a pour but d’identifier les dangers liés à l’installation intérieure.
En effet, une installation défectueuse et mal entretenue
peut être à l’origine de nombreux incidents (fuite, incendie, intoxication au monoxyde de carbone). Le diagnostic gaz doit être réalisé par un professionnel certifié et
habilité à établir le rapport dont la durée de validité est
de trois ans.
Si à l’issue des résultats un problème mineur est
détecté, le professionnel formule des recommandations
auprès du propriétaire quant à l'utilisation ou l'entretien
de son installation. Cependant, en cas de Danger Grave
et Immédiat (DGI), le diagnostiqueur peut être contraint
de condamner l’installation. Dans ce cas, il interrompt

8

Avant de concrétiser une vente, tout propriétaire doit
fournir un dossier de diagnostic technique de son
bien à l'acquéreur. Les frais de réalisation des différents diagnostics incombent au vendeur.
Superficie et décence du logement
Le diagnostic dit de loi Carrez concerne le métrage et
atteste de la superficie habitable d'un bien en copropriété.
Le certificat de logement décent, quant à lui, vérifie
un certain nombre de points de base, comme la présence d'une fenêtre, d'un point d'eau et d'un volume
habitable de 20 m3 au minimum.
Le diagnostic de risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est uniquement nécessaire si le
bien est situé dans une zone jugée à risque par la
préfecture.
Diagnostics énergie, gaz et électricité

Dans le cas où il a été établi entre le 1er janvier et le 31
mars 2013, il peut être recevable par le notaire mais
seulement s’il a été réalisé suivant la nouvelle réglementation.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
attribue une note de A à G au logement d'après sa
consommation en énergie.

La validité du diagnostic amiante reste inchangée (illimitée) sauf dans le cas où des traces d’amiante ont été
détectées par l’expert.

Si le bâtiment est équipé d'une installation au gaz ou
à l'électricité de plus de 15 ans, deux autres
contrôles sont nécessaires: le diagnostic gaz et le
diagnostic électricité.

DPE version 201
3
Plus transparent, le nouveau DPE se veut également plus
fiable, la nouvelle méthode de calcul mettant un terme
aux fraudes, et plus clair, les diagnostiqueurs ayant obligation d’expliquer leurs résultats aux vendeurs. Pour les
constructions antérieures à 1948, les calculs sont établis
à partir des relevés de consommation fournis par les
propriétaires.

Les propriétaires, dont le logement est situé dans un
immeuble collectif, doivent communiquer à l’acheteur
une fiche récapitulative du Dossier technique amiante
(DTA) relatif aux parties communes.

immédiatement l’alimentation de gaz et en informe le
distributeur (EDF, GDF…).
Un diagnostic gaz plus sûr depuis le 1er
juin 201
3
Malgré les mesures préventives, 6.000 personnes sont
victimes chaque année en France d’une intoxication au
monoxyde de carbone.
C’est pourquoi des mesures plus strictes ont été prises,
celles-ci portent sur les points suivants :
• Installation de gaz des immeubles collectifs.
Désormais, le diagnostiqueur vérifie la présence du
Dispositif de Sécurité Collectif (DSC) de l’immeuble
ou de son relais spécifique lors de l’expertise du bien
immobilier. Si aucun dispositif n’est détecté, le diagnostiqueur contacte le distributeur de gaz qui à son
tour intervient auprès du syndic ou du bailleur social


Amiante, plomb et termites
Les bâtiments construits avant 1997 doivent être
soumis au diagnostic amiante, ceux bâtis avant 1949
au CREP, le constat des risques d'exposition au
plomb.
Quant au certificat "termites", il n'est obligatoire que
pour les logements situés dans une zone géographique estimée à risque par la préfecture.

Norme NF P 45-500 : pour un diagnostic gaz plus efficace
Retour sur le diagnostic gaz

Les frais du dossier de diagnostic
technique (DDT) sont à la charge
du vendeur

Les propriétaires qui vendent leur bien immobilier doivent être vigilants quant à la date de réalisation de leur
diagnostic amiante. En effet, si le diagnostic a été réalisé avant le 1er janvier 2013, il doit être actualisé selon
les nouvelles conditions.

Le DPE, ou Diagnostic de Performance Energétique, mis
en place par l’Etat en novembre 2006, s’inscrit dans les
objectifs du Plan Climat. Il permet de classer les logements selon leurs niveaux de consommation énergétique. Ce diagnostic est indispensable pour commercialiser un bien immobilier, que ce soit pour sa location ou
pour sa vente. Il doit être réalisé et établi par un professionnel certifié et assuré.

Depuis 1er avril 2013, le DPE est soumis a de nombreux
paramètres et doit être établi selon la nouvelle méthodologie de calcul (logiciel 3CL-DPE). Tout DPE ne répondant pas aux nouvelles conditions n’est pas recevable. A
défaut, le propriétaire ne peut pas s’exonérer de la
garantie des vices cachés.

Afin de rassurer les futurs acquéreurs sur leur achat, le
diagnostic amiante a été entièrement revu, le décret du
3 juin 2011 imposant de nouvelles conditions de réalisation. Aujourd’hui l’acheteur dispose de davantage
d’informations sur les caractéristiques du bien à vendre.

Refonte du diagnostic amiante : quelles
conséquences pour les vendeurs ?

Le DPE, un diagnostic pour connaître le
niveau de consommation énergétique
d’un bien

Depuis le 1er avril, le DPE fait peau
neuve

Tout propriétaire qui vend un bien
immobilier doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires. Spécifiques, ces diagnostics
dépendent de la nature et de la
situation géographique du logement. Explication

Diagnostic amiante : de nouvelles
exigences

• 1er avril 2013 : recommandation du diagnostiqueur
au propriétaire en vue d’éradiquer ou surveiller l’évolution des matériaux amiantés

Le nouveau DPE est arrivé

Diagnostics
immobiliers vente :
seriez-vous capable
de tous les citer ?

afin de constater la bonne conformité de l’installation. Si un dysfonctionnement est constaté, le syndic
ou le bailleur social dispose d’un délai de six mois
pour mettre aux normes l’installation de l’immeuble.
• Dangers Graves et Immédiats (DGI).
Depuis le 1er juin 2013, les dangers graves et immédiats détectés pour les installations alimentées par
des bouteilles de gaz font l’objet d’une nouvelle
procédure de traitement.
• Abaissement du seuil de monoxyde de carbone
pour les appareils raccordés.
La valeur est passée de 25 ppm à 20 ppm.
A noter : à compter du 1er juillet 2015, les robinets
munis de porte-caoutchouc non démontable et de tubes
souples à base de caoutchouc sur les installations alimentées au gaz seront interdits.

Assainissement et DTI
Les logements non raccordés à un réseau public des
eaux usées, et qui utilisent donc un système de fosse
septique, doivent passer le diagnostic d'assainissement autonome. Dernier de cette liste de 10
contrôles obligatoires : le diagnostic technique
immobilier, qui s'applique aux immeubles de plus de
15 ans, en copropriété.

Vous vendez votre bien ? Partenaire de
L’immobilier 100% entre particuliers,
TouslesDiagnostics.com vous offre, pour la réalisation d’un diagnostic immobilier, un diagnostic ERNMT gratuit en tapant sur son site, ou en
indiquant par téléphone au 04 42 33 73 96,
le code promotionnel LPE2013.


NOS
PAROLES
D’EXPERTS

Nos interviews
exclusives d’experts

Immobilier Ile-de-France : «les prix demeurent élevés,
particulièrement à Paris»
Président de la Chambre des Notaires de Paris et notaire dans le 19ème arrondissement de Paris, Me Christian Benasse
nous apporte son éclairage sur la situation du marché de l’immobilier parisien
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Bonjour Maitre, comment a évolué le marché de l’immobilier ces derniers mois à
Paris ?
Christian Bénasse : Ces derniers mois, les notaires de
Paris Ile-de-France ont enregistré un recul sensible du
nombre de ventes de logements neufs et anciens à
Paris et un ajustement des prix de vente mais toujours
très modéré. Ainsi, dans la Capitale, il fallait compter en
moyenne 8.280 €/m2 pour devenir propriétaire à fin
avril 2013, en repli de 1 à 2% depuis 2 ans, un peu plus
pour les maisons en Grande Couronne. Cette tendance
devrait se confirmer à Paris dans les prochains mois.
Mais à plus long terme, il est difficile de prévoir si la
baisse de l’activité du marché immobilier parisien
entraînera une diminution des prix

La baisse des prix à Paris concerne t-elle
tous les biens ?
Christian Bénasse : Dans Paris, il ne s’agit pas d’une
baisse des prix, mais d’une stabilisation ou d’un ajustement. Hormis les biens immobiliers rares qui peuvent se vendre à des prix au-dessus du prix moyen
constaté, les différences se font davantage sentir en
fonction du lieu de localisation du bien immobilier
dans Paris, qu’en fonction des types de biens et de
leur qualité. Ainsi, au-delà de cette stabilité d’ensemble, les prix médians par arrondissement sont
plus contrastés, avec la moitié des arrondissements
qui affichent des baisses annuelles légères.
A fin mars 2013, les arrondissements les plus
onéreux sont le 6e (12.250 €/m2), le 1er
(12.190 €/m2) et le 7e (12.160 €/m2). Les plus
abordables sont le 19e (6.720 €/m2) et le 20e
arrondissement (7.210 €/m2). Les quartiers les
plus chers de Paris sont Saint-Germain-des-Prés
(14.650 €/m2) et Monnaie (14.290 €/m2) dans le 6e
arrondissement. Les quartiers les moins chers sont
Pont-de- Flandres (6.180 €/m2) dans le 19e arrondissement et La Chapelle (6.230 €/m2) dans le 18e.
A noter que le marché des maisons dans la Capitale
Intra-muros étant très limité, nous ne disposons pas
suffisamment de données pour établir des statistiques représentatives.

L’attractivité des taux immobiliers
permet-elle de relancer le marché immobilier parisien ?
Christian Bénasse : En effet, chaque mois nous établissons un palmarès des taux dans les plus grandes
villes de France, et depuis 4 mois maintenant, Marseille
est en tête, suivi de Strasbourg, Nantes et Lille. Les politiques de taux des banques peuvent varier d’une région
à l’autre et être plus attractives là où la demande des
primo-accédants est la plus forte, par exemple.

Selon vous, l’attractivité des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-delà de
l’été ?
Christian Bénasse : Aujourd’hui rien ne laisse présager d’une remontée des taux de crédit : le taux de
l’OAT 10 ans est toujours bien inférieur à 2 %, les
banques se refinancent à moindre coût, avec la
volonté de prêter et la demande reste moins importante qu’elle ne l’était en 2011, incitant les banques à

Diagnostics
immobiliers :
« Le vendeur doit
mettre à disposition
de l’acquéreur
l’ensemble du DDT
dès la signature du
compromis ou de la
promesse de vente »
Chef
de
produit
chez
T o u s l es d i a g n o s ti c s . c o m ,
Coralie Hequet répond aux
questions de L’immobilier 100%
entre particuliers.

proposer des taux toujours plus attractifs. Les taux de
crédit devraient donc en effet rester à un niveau
exceptionnel encore plusieurs mois.

Selon vous, l’attractivité des taux immobiliers devrait-elle se maintenir au-delà de
l’été ?
Christian Bénasse : L’attractivité des taux immobiliers est un facteur positif et contribue à maintenir
l’activité sur le marché immobilier. Toutefois, il ne
constitue pas le facteur unique : les prix demeurent
élevés, particulièrement à Paris, l’environnement économique et fiscal des ménages s’est dégradé, le pouvoir d’achat est en baisse, le marché du travail est très
difficile, et la construction de logements dans la
région francilienne reste faible au regard des besoins
toujours forts… Mais le logement conserve la
confiance des ménages qui y voient une valeur sûre,
les placements alternatifs manquent, le besoin de disposer d’un toit est réel, notamment en vue de préparer sa retraite. Par ailleurs, l’annonce de nouvelles
mesures en faveur de la construction de logement et
visant à restaurer la confiance des ménages dans le
marché immobilier pourrait également dans les

prochains mois contribuer à soutenir le marché
immobilier.

Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent vendre leur bien
immobilier ?
Christian Bénasse : Nous constatons depuis plusieurs mois d’importantes diminutions du nombre de
ventes par rapport à l’année passée. Cette baisse
d’activité est liée au fait que de nombreux vendeurs
retardent leur vente. Or, globalement, les prix de vente
des appartements parisiens restent stables, et cette
situation devrait se poursuivre durant l’été. Mais, les
acquéreurs sont toujours présents sur le marché. Et
les vendeurs devront tôt ou tard mettre en œuvre leur
décision. Chacun, qu’il soit vendeur ou acquéreur, doit
donc arbitrer en fonction de sa situation personnelle
et de son besoin (vente pour racheter, changement de
situation familiale, agrandissement de la famille,
mutation professionnelle…).
Pour aller plus loin (chiffres détaillés du marché
immobilier francilien, cartes interactives des prix,
Immo Notaires Argus…) : www.notaires.paris-idf.fr.

Immobilier Nantes : Le vendeur doit rester raisonnable
sur le prix de mise en vente
Président de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique et notaire à Nantes,
Me Antoine Baudry nous propose un rapide portrait du marché de l’immobilier
nantais en ce deuxième trimestre 2013
Bonjour Maître, comment se porte le marché immobilier à Nantes en termes de
prix et de transactions ?
Maître Antoine Baudry : Pour le marché des maisons, l’intra boulevard est très dynamique quand le
prix est en adéquation avec le marché, qui reste stable.
Concernant les appartements, le marché est peu dynamique sur des immeubles des années 60/70 avec une
légère baisse des prix (5% environ).
Pour les immeubles de caractère, le marché reste actif
avec peu d’offres et des prix stables.

Combien faut-il compter en moyenne
pour devenir propriétaire d’une maison
de 100m² habitables avec un bout de
jardin à Nantes ?
Maître Antoine Baudry : Il est difficile de répondre
précisément, pour une maison de 100 m² avec trois
chambres, un garage, un jardin, comptez
350.000/400.000 euros.

Quels sont les quartiers les plus prisés de
la ville ?

Quels conseils donneriez-vous aux vendeurs ?

Maître Antoine Baudry : Le centre ville, Canclaux,
Saint Félix, Saint Pasquier.

Maître Antoine Baudry : Les vendeurs doivent rester
raisonnables sur le prix de mise en vente.

À quel moment le vendeur doit-il
présenter les diagnostics, avant ou
après la signature du compromis de
vente ?
Coralie Hequet : Le vendeur doit mettre à disposition de l’acquéreur l’ensemble du DDT (dossier
de diagnostics techniques) dès la signature du
compromis ou de la promesse de vente. A l’exception du DPE qui doit être disponible dès le
moment où vous souhaitez commercialiser votre
bien. Cependant, nous vous conseillons de faire
réaliser l’ensemble de vos diagnostics immobiliers avant le début des visites. Ainsi vous serez
plus à même de répondre aux éventuelles questions des futurs acquéreurs.

Dans le cas où le diagnostic gaz serait
mauvais, le vendeur est-il dans l’obligation d’effectuer les travaux de
conformité ?
Coralie Hequet : Lors de la réalisation du diagnostic gaz, si le diagnostiqueur constate un
défaut remettant en cause la conformité de l’installation, le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer des travaux de remise en état. Cependant, le
futur acquéreur est en droit de demander une
baisse du prix de vente étant donné que les réparations seront à sa charge. Si ces défauts sont
répertoriés dans le rapport, le vendeur sera alors
exonéré des garanties de vices cachés.

Lorsque le logement à vendre est
équipé d’un bassin de baignade,
le diagnostic piscine est-il obligatoire ?
Coralie Hequet : Effectivement, selon la loi du 3
janvier 2003, le diagnostic piscine est obligatoire
dans le cas où le dispositif de sécurité a été mis
en place avant le 03/01/2003. Il est donc nécessaire de joindre au compromis de vente le rapport de ce diagnostic. Pour prévenir tout risque
de noyade il est impératif de mettre en place des
mesures de protections nécessaires. A savoir,
l’installation de barrières de protection, alarme,
couverture … C’est pourquoi seul un diagnostic
piscine vous permettra d’estimer la mise en
conformité des bassins en termes de sécurité et
de sûreté.


9

LE PANORAMA COULEURS

088APLIM_010_066-V2.1.qxd

12/08/2013

14:27

Page 10

Les Offres de vente toutes en Couleurs
dans toute la France, classées par département
Gratuit : Dossier de présentation des biens sur
www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir p 179)

88 VOSGES
ANOULD MAISON 400 m2
Terrain: 2949 m2 295 000€

Ref: 816644
03.29.57.09.71
A 12 km de Saint Dié et 15 km de Gérardmer. Grande maison tout confort de 400 m2
habitable sur terrain de 2949 m2 clos et arboré, calme, rendement locatif
pour la moitié gauche de la maison
Tél : 03 29 57 09 71 port : 06 78 93 75 42 / classe énergie: C
10

N ° 8 8 • SEPTEM BRE - OCTOBRE 2013

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