L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Janvier-Février 2012

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M02303-78-F:1,95E-RD
Dépt : 06 Dépt : 09 Dépt : 13
Dépt : 31 Dépt : 33 Dépt : 34 Dépt : 34
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Appartements, Maisons, Commerces, Terrains partout en France
N°78 - Janvier - février 2012
DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee
““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss””
(page 11)
Dépt : 29
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Sommaire
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°78 - Janvier - Février 2012
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APPEL IMMO
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
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RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Janvier - Février 2012
Numéro 78 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes
et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine.
Directrice de la publication Fabienne Bleynie
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Coordination Sarah Leon
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LES ANNONCES
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0011 Ain ...................................................................p 13
0022 Aisne ...............................................................p 14
0033 Allier................................................................p 16
0044 Alpes de Hte Provence..................................p 18
0055 Hautes Alpes ..................................................p 19
0066 Alpes Maritime ...............................................p 21
0077 Ardèche ..........................................................p 24
0088 Ardennes ........................................................p 26
0099 Ariège..............................................................p 28
1100 Aube................................................................p 29
1111 Aude................................................................p 30
1122 Aveyron...........................................................p 34
1133 Bouches du Rhône........................................p 36
1144 Calvados.........................................................p 39
1155 Cantal..............................................................p 42
1166 Charente .........................................................p 43
1177 Charente Maritime .........................................p 45
1188 Cher.................................................................p 49
1199 Corrèze ...........................................................p 51
2200 Corse...............................................................p 52
2211 Côte d’Or ........................................................p 53
2222 Côtes d’Armor................................................p 55
2233 Creuse.............................................................p 60
2244 Dordogne........................................................p 62
2255 Doubs..............................................................p 66
2266 Drôme .............................................................p 68
2277 Eure.................................................................p 70
2288 Eure et Loire...................................................p 72
2299 Finistère..........................................................p 74
3300 Gard ................................................................p 79
3311 Garonne Haute...............................................p 85
3322 Gers.................................................................p 88
3333 Gironde ...........................................................p 89
3344 Hérault ............................................................p 94
3355 Ille et Vilaine.................................................p 100
3366 Indre ..............................................................p 102
3377 Indre et Loire................................................p 103
3388 Isère ..............................................................p 105
3399 Jura ...............................................................p 107
4400 Landes ..........................................................p 109
4411 Loir et Cher...................................................p 112
4422 Loire ..............................................................p 113
4433 Haute Loire ...................................................p 115
4444 Loire Atlantique............................................p 117
4455 Loiret.............................................................p 201
4466 Lot .................................................................p 203
4477 Lot et Garonne .............................................p 205
4488 Lozère ...........................................................p 208
4499 Maine et Loire ..............................................p 209
5500 Manche .........................................................p 210
5511 Marne ............................................................p 213
5522 Haute Marne .................................................p 214
5533 Mayenne .......................................................p 216
5544 Meurthe et Moselle ......................................p 217
5555 Meuse............................................................p 218
5566 Morbihan.......................................................p 219
5577 Moselle..........................................................p 223
5588 Nièvre............................................................p 224
5599 Nord ..............................................................p 227
6600 Oise ...............................................................p 229
6611 Orne ..............................................................p 231
6622 Pas de Calais ...............................................p 233
6633 Puy de Dôme................................................p 236
6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 241
6655 Haute Pyrénées............................................p 244
6666 Pyrénées Orientale ......................................p 245
6677 Bas Rhin .......................................................p 249
6688 Haut Rhin......................................................p 251
6699 Rhône............................................................p 254
7700 Haute Saône.................................................p 255
7711 Saône et Loire..............................................p 259
7722 Sarthe............................................................p 263
7733 Savoie ...........................................................p 266
7744 Haute Savoie ................................................p 268
7755 Ville de Paris ................................................p 271
7766 Seine Maritime .............................................p 271
7777 Seine et Marne .............................................p 274
7788 Yvelines ........................................................p 277
7799 Deux Sèvres .................................................p 278
8800 Somme..........................................................p 279
8811 Tarn ...............................................................p 281
8822 Tarn et Garonne ...........................................p 284
8833 Var .................................................................p 286
8844 Vaucluse .......................................................p 293
8855 Vendée ..........................................................p 295
8866 Vienne ...........................................................p 298
8877 Haute Vienne................................................p 299
8888 Vosges ..........................................................p 301
8899 Yonne ............................................................p 302
9900 Territoire de Belfort .....................................p 305
9911 Essonne........................................................p 306
9922 Hauts de Seine.............................................p 307
9933 Seine Saint Denis ........................................p 307
9944 Val de Marne.................................................p 308
9955 Val d’Oise......................................................p 308
9977 DOM ..............................................................p 309
9988 TOM...............................................................p 309
AADD Andorre.........................................................p 309
BBEE Belgique........................................................p 309
BBGG Bulgarie ........................................................p 309
BBRR Brésil.............................................................p 309
CCAA Canada..........................................................p 309
CCHH Suisse ...........................................................p 309
CCZZ République Tchèque....................................p 310
DDEE Allemagne.....................................................p 310
RRDD République Dominicaine.............................p 310
DDZZ Algérie...........................................................p 310
EESS Espagne........................................................p 310
GGBB Grande Bretagne..........................................p 311
GGRR Grèce.............................................................p 311
IIEE Irlande ...........................................................p 311
IITT Italie...............................................................p 311
MMAA Maroc ............................................................p 312
MMCC Monaco .........................................................p 312
MMDD Madagascar ..................................................p 312
PPLL Pologne.........................................................p 312
PPTT Portugal ........................................................p 312
RROO Roumanie .....................................................p 313
SSNN Senegal .........................................................p 313
TTHH Thaïlande ......................................................p 313
TTNN Tunisie...........................................................p 313
TTRR Turquie..........................................................p 313
VVEE Vénézuela .....................................................p 313
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
J A N V I E R - F É V R I E R 2 012 - N ° 78 • Appel Immo 3
PAGES
13 à 118
et 199 à 314
Espagne, Belgique, Suisse, Portugal, etc... p 309 à 313

4 Appel Immo • N ° 78 • J A N V I E R - F É V R I E R 2 012
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qui vous intéressent *
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correspondant à vos critères
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déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuite-
ment au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
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recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confi-
dentialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir
de la part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponi-
bilité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas comp-
te des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.
Date Signature obligatoire
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L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3
Vous précisez votre projet immobilier...
q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements
... et vous complétez avec vos coordonnées
q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion
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Conditions générales
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déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
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dans notre fichier informatique afin
d'assurer la recherche d'un bien cor-
respondant aux critères énoncés dans
votre demande. La confidentialité de
ces informations est rigoureusement
respectée: aucun vendeur ne peut ob-
tenir de la part de la société votre nom
et vos coordonnées.
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lièrement,environchaquequinzaine,votre
sélectiondebiensimmobiliersvendussans
commissionàlavente(danslamesureoù
il existe des biens correspondant à vos
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4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
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intéressent.
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qui ne tient pas compte des conditions
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UNIQUE EN FRANCE
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u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
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Studio, Appartement, Immeuble
Terrain seul
Propriété agricole ou viticole
Commerces
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Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.
Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2
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Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.
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PPRRAATTIIQQUUEESS
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les constructions budgétaires sont parfois des édifices
fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat
proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui
grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez
intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste.
Avant de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc
bien vos comptes...
Les "frais de notaire" :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :
tous les fonds concernant les acquisitions immobilières,
bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est
chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les
collectivités locales. Si vous achetez un logement
ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et
9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de
3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA,
supportent une taxe de publicité foncière beaucoup
moins importante que pour les logements anciens
puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des
frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge-
ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur
plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA)
mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq
ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils
n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar-
chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com-
posés de plusieurs éléments très différents.
qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste :
rédaction des actes, vérification de la régularité de
l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro-
portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels
au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de
prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez
lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour
làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes
sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno-
taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.
Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels
du Notaire appartiennent à la série 1.
Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal-
culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur
site Internet :http://www.paris.notaires.fr
qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes»
qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies :
extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations
données par le syndic de copropriété, certificats de mesu-
rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb,
formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif
de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon-
tant nominal est de 3,65 €
qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le
compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur
des hypothèques, frais postaux, etc..
qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es-
sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi
"droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier
2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup-
priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement.
Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% .
Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance
duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede
l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester-
rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe
communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement
pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe-
mentale.Lataxerégionaleestsupprimée
qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement
ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA.
qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour
le compte de son client. C'est pourquoi il demande une
provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses
émoluments,provision qui peut être complétée si besoin.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Au moment de l'achat
Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur :
q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez
leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire
construire une maison à usage d'habitation, vous devrez
payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain
proche de 5%.
q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale
(communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur
le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour
la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits
d'enregistrement.
q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou-
haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma-
nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci
est vivement recommandée si vous doutez de la nature
du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur-
coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations
insuffisantes, etc.).
A l'obtention du permis de construire
q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer,
lors de la délivrance du permis de construire,le paiement
dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement
dans la plupart des communes dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la super-
ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé-
partementalepourlefinancementduConseild'Architecture,
d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe-
mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé-
partements, participation pour dépassement du plafond
légal de densité uniquement dans les communes qui
l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour
dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti-
vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque
désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi-
vent obligatoirement figurer sur le permis de construire
pour pouvoir vous être réclamés.
q Elles vous demanderont peut être aussi une partici-
pation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût,
voirie...
q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la
mairie pour consulter l'arrêté de lotir.
Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali-
sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de
compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri-
butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement
jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de
votre poche les frais de raccordement aux différents comp-
teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que
vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE
(Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation
aux dépenses des équipements publics peut vous être
réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas
à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation
pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan-
cement des voies nouvelles et réseaux.
Prévoyez vos dépenses futures !
Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de
vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga-
ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses-
logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal
évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial
Prenezen compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition.
- Dans tous les cas vous pouvez également demander au
vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives
ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa-
ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un
appel de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent.
- Si vous achetez dans un lotissement comprenant des
terrains et des équipements communs gérés par une
association syndicale libre, vous participerez aux
charges annuelles d'entretien et de fonctionnement :
n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur.
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic,
ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous
incomberont cependant dans deux cas :
- Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été
déterminé pour chaque copropriétaire
- Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur
sera redevable de toutes les charges, à compter
du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
Les services fiscaux vous les réclameront chaque année.
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les
cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan-
vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro-
rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A
défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er
janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le
montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi-
nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport
avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de
l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins
pour avoir une idée de ce qui vous attend.
- Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères et, dans certaines communes, la taxe de
balayage.
Des travaux de
rénovation moins chers
grâce à la baisse de TVA
L’application définitive d’un taux réduit de TVA de
5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après
plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un
long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite
l’objet de reconductions d’année en année depuis sa
mise en place en 1999, à titre expérimental.
Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que
ce dispositif soit confirmé par le gouvernement
français puisque cette mesure qui a été entérinée par
le conseil des ministres des Finances de l’Union
européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble
que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè-
re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le
secteur du bâtiment qui est très lourdement touché.
Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux
travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation (résidence principale ou secon-
daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en
bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou
simple occupant. Seuls les travaux et équipements
facturés par une entreprise sont concernés, si vous
achetez vous-même des équipements pour les faire
installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles
et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts
« www.impots.gouv.fr ».
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc-
tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux
entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas
conduire à une surélévation du bâtiment ou à une
addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus
de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes,
murs porteurs ou façades).
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus
des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers
non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal-
lations sanitaires, installations électriques et chauffa-
ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux
existants de plus de 10%.
A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé
que seront également concernés par le taux de TVA
réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage,
d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces-
saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces
derniers sont réalisés par le client lui-même, portant
sur des locaux d’habitation achevés depuis plus
de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement
dit mais également dépendances usuelles, voies
d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et
portails).
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
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Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2
De 0 à 6.500 € 4 % 2 %
De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 %
De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 %
Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 %

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides,elles ris-
quent d'avoir été attaquées par les champignons
ou les termites. Testez aussi la dureté du bois
avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de
quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de pluie
pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer
l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Faites également un tour à la cave pour repérer
d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage
éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures,surtout si des différences
de plan apparaissent de part et
d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à
remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration
d'eau. Autre mauvais signe : la présence de
fissures verticales et transversales sur les murs
extérieurs.
•Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises,
interrupteurs, compteurs).
•Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen-
tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation
et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat
d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consulter la Chambre des experts immobiliers de
France qui regroupe plus de 600 professionnels,
129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris.
tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher-
chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignez-
vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar-
tier que vous avez choisi et pour le type de logement -
ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi-
sinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents
moments de la journée et si possible de la semaine.
Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac-
tives, la présence d'établissements commerciaux,
industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne
quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte-
ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit,
d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent
bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser-
vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des-
servi par les transports en commun? Est-il facile de se
garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement "valori-
sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas votre
environnement à venir...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme
= ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en
positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga-
tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à
proximité...). Renseignez-vous également auprès de la
Direction Départementale de l'Equipement (travaux
routiers...).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il
n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box.
Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un
local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones,
désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un
gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence
de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine
collective (mais renseignez-vous sur les charges).
A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à
inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras-
se ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum.
- Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et
l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner
une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais
état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce-
ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche
supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou
grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement
des pièces plus vastes...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un
système d'arrosage automatique du jardin valorise le
bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien
plus apprécié que tout autre mode de chauffage.
Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence
d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la
valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins-
tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos-
sibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez
acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur
les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la
brique, sont plus cotées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert).
- Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de
distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les
réparations éventuelles seront meilleur marché.
Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des
services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac-
cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo-
cier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature du
sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon-
dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès
du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti-
ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à
qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper-
tise technique. Vous pouvez demander les conseils du
CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et
Environnement composé d'architectes dont certains offi-
cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez
les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez
aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il
s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par
exemple en compte la situation géographique du bien,sa
composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser-
vitudes, etc.
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire,
l'irrationnel a davantage son mot à dire
que pour l'achat d'une résidence principa-
le. N'achetez cependant pas à n'importe
quel prix car vous réaliserez sans doute
encore moins de plus value à la revente
que pour d'autres types de logement.
- Privilégiez le site et choisissez la rési-
dence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter
un confort -et donc un prix - moindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le week-
end ou en été si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés
et d'excellente qualité. Les beaux immeubles
rénovés des années 60, par exemple, sont
bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de
village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés dans
les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que
les studios ou les deux pièces, mais que les
locataires y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le
niveau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
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Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici
l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner
du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos
attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans
l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi-
nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti-
culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col-
lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse t-il de la copropriété ?
Ces petites questions apparemment anodines ont leur
importance car elles vont bientôt concerner votre vie
quotidienne... et votre bien être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règle-
ment de copropriété, notamment sur les clauses concer-
nant l'utilisation des parties communes et l'affectation
des parties privatives. Ce document est très important
car il détaille le mode de fonctionnement de la copro-
priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous
pourriez exercer votre profession dans votre apparte-
ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas
que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement,
consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle-
ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses
obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi-
sinage, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles
d'entretien des voies de desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long
et en large le logement,en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de
la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de
cette mention vous pourrez intenter une action en nullité
dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa-
ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée,
vous pourrez engager une action
en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la
conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique").
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis-
sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le
vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du
13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement
urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat
et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain
résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect
de cette obligation de précision (et non de bornage obli-
gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un
géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le
plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le
bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres-
ser pour une première vérification au service du
cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar-
tement.
Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro-
priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un
début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique
dans ce domaine précis et les indications répertoriées
peuvent être contestées par tout autre titre de propriété.
Il est donc possible que la contenance réelle du terrain
soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour-
quoi la plupart des actes prévoient une clause
d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas
où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause
d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le
vendeur est un professionnel comme un lotisseur par
exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache-
ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou
de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour
définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez
aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer
le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres-
ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de
bornage à la conservation des hypothèques pour le
rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les
dispositions que devra respecter la construction (lire
encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiquera les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la
demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un
"certificat d'information générale" qui vous dira seule-
ment si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant
si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui
avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous contre
les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la "garantie décennale".
Elle concerne tous les dommages matériels qui compro-
mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments
d'équipement qui sont indissociables de leur support :
ex. défaut du système de ventilation, affaissement de
dallage, effondrement de charpente etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre
l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori-
quement souscrite au moment de l'édification ou de la
transformation du logement. Cette assurance est obliga-
toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu-
re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître
d'œuvre en cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts
que contre les "vices cachés", à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai-
se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
travaux de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien
votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai-
ment décidé : le moment est venu de signer un avant-
contrat.
La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une
disposition très importante applicable depuis le
1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache-
tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro-
messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un
compromis de vente :
* vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen-
dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre
engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous
rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de
la première présentation de la lettre recommandée vous
notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant
les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si
vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes-
sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration
du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut
être prévu après.
Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel
mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme
qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre
les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant
d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite
somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de rétractation.
A noter que la loi portant engagement national pour le
logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier
l'articler L.271-1 du code de la construction et de
l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement
ayant signé un compromis ou une promesse de vente
dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir
sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure
où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin-
cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores
et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer-
nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si
l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur
bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant
lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle
disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le
contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par
un compromis ou promesse de vente
L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle
n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.
Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la
signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité.
Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous.
Il est toutefois important de noter que, depuis le
1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat
qui s'accompagne du versement d'une somme quel-
conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat
sont, comme les promesses de vente, soumises au droit
de rétractation de l'acquéreur.
- La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi-
qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité
d'immobilisation qui représente en principe 10% au
maximum du prix de la vente. Cette somme doit être
versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la
vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à
l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du
vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison
légitime ( ex : non-obtention des prêts).
- Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus-
pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à
l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du
délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent
prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en
précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive-
ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que
vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen-
tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les
termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa-
tion d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une "condition suspensive". Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
sommes versées. La non obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre
situation personnelle : revente de votre précédent loge-
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer-
tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue
pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi-
naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat
d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi-
lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu-
ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il
doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme
et les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipe-
ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera
s'il y a des contraintes architecturales : forme de la
toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du
crépi etc.
Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat
d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou
non concerné par un droit de préemption. Il est déli-
vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui-
vant le dépôt de la demande et reste en principe
valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per-
mis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les services télématiques des organismes
de défense des consommateurs,comme l'Institut Na-
tional de la Consommation, établissement public
autonome doté d'équipes spécialisées de juristes,qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs.
Tapez 3615 INC ou 3615 60 Millions
ou consultez le site : www.in60.fr
Vous pouvez aussi consulter:
3615 Que Choisir, de l'Union Fédérale
des Consommateurs.
ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisa-
tion de la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le
montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de
notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous
pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les
deux professionnels se partageront les honoraires... et les
tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de
propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de
propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises
comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne
recevrez la copie authentique de l'acte de vente que
quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli
certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
pensez à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman-
dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli-
gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre
maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et
plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des
droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan-
tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de
cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco-
nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé-
rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins-
taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-
vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas
non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la
signature de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven-
tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est
souvent surévaluée.
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Les avantages fiscaux :
s A côté du dispositif ROBIEN qui est maintenu mais corrigé,
un nouveau dispositif d'incitation à la location a été instauré
par la loi portant engagement national pour le logement du
13 juillet 2006 dite Loi ENL : il s'agit du dispositif BORLOO
populaire. Le dispositif ROBIEN modifié permet désormais
d'amortir 50% du prix du bien sur 9 ans (6% / an sur les 7
premières années puis 4% sur les 2 dernières années), alors
qu'auparavant il permettait d'amortir 65% sur 15 ans. Quant
au nouveau dispositif BORLOO, réservé à la location de loge-
ment neuf, il prévoit également un amortissement sur les 9
premières années mais permet de continuer à amortir jus-
qu'à 15 ans (à raison alors de 2 périodes supplémentaires
de 3 ans avec un amortissement de 2,5%/ an). L'avantage
fiscal est important puisqu'il permet de déduire entre 50% et
65% du prix du logement sur une durée allant de 9 à 15 ans,
ainsi que chaque année, 30% des loyers (dans le dispositif
ROBIEN modifié il n'y a pas de déduction forfaitaire des
loyers). Dans les 2 cas, si l'investissement survient en cours
d'année, les amortissements sont calculés au " prorata tem-
poris ",c'est à dire proportionnellement à la durée effective de
location. Egalement, les 2 systèmes permettent un report du
déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700
€/ an. Pour bénéficier des avantages du dispositif BORLOO
populaire vous devez vous engager à louer pendant 9 ans au
minimum (et jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources
n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires) et respecter un loyer plafond de 70% du mar-
ché libre. Pour le dispositif ROBIEN modifié, les locataires ne
sont pas astreints à des plafonds de ressources, mais vous
devez respecter des plafonds de loyer (90% du marché libre).
A noter que les logements meublés et les résidences secon-
daires sont exclus de ces dispositifs. Les plafonds de loyer
applicables sont déterminés par zone (voir tableau A) : la
zone A concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur
et le Genevois français ; la zone B1 concerne les agglomé-
rations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne
autour de Paris, les agglomérations chères ainsi que le
pourtour Méditerranéen, la Corse et les départements
d'Outre-Mer ; la zone B2 concerne les autres aggloméra-
tions de plus de 50.000 habitants, les autres zones fronta-
lières chères ainsi que les limites de l'Ile de France ; enfin,
la zone C concerne le reste du territoire. Vous pouvez consul-
ter le détail des zones par commune sur le site du ministère du
logement www.logement.gouv.fr.
s Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants,
locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui sup-
portent, pour leur habitation principale, des dépenses de
gros équipements, d'équipements de production d'énergie
renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et
d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier
d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements. Cet
avantage est étendu, au même taux, soit 15% aux travaux
d'installation :
- d'équipements de production d'énergie fonctionnant à
l'énergie solaire
- de chaudières à condensation utilisant les combustibles
gazeux.
Le crédit d'impôt est ouvert aux installations :
- intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un
logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une
attestation
- installées par une entreprise,à la demande du contribuable,
et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une
attestation
Ci-dessousleplafonddedépensesouvrantdroitaucréditd'impôt:
- 4.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.
-8.000€pouruncouplemariésoumisàimpositioncommune.
Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge,
500 € pour le second enfant et 600 € par enfant à compter du
troisième.
Depuis2005,L'avantagefiscalestremplacépardeuxnouveaux
crédits d'impôt :
- l'un en faveur de l'aide aux personnes. Les dépenses
d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handi-
capées, d'acquisition de certains ascenseurs et les travaux
de protection contre les risques technologiques donneront
droit
à un crédit d'impôt variant de 15 et à 25 % du montant
des frais. Les dépenses seront retenues dans la limite de
5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un
couple (plus majorations pour personnes à charge). Ce pla-
fond s'appliquera aux dépenses réalisées entre 2005 et 2009.
- L'autre au titre des dépenses d'équipement en faveur du dé-
veloppement durable : chaudières à basse température et à
condensation, matériaux d'isolation thermique, appareils de
régulation de chauffage... Depuis le 1er janvier 2008 (mise
en œuvre d’un arrêté du 13 novembre 2007), les conditions
permettant de bénéficier du crédit d’impôt ont été modifiées.
Les équipements et matériaux doivent désormais présenter
des caractères techniques renforcés et répondre à des
critères de performances minimales plus élevés. Ce crédit
d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% des dépenses, dans la
limite de 8.000 €pour un célibataire,16.000 €pour un couple
marié,etcepourlesdépensespayéesentrele1erjanvier2005
et le 31 décembre 2009.
s Pour en savoir plus, connectez-vous à Internet. Sur le
www.logement.org, vous trouverez toutes les réponses aux
questions que vous vous posez. Le site "portail" renvoie sur
l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, de celui
du ministère du Logement aux sites des différentes
banques en passant par les associations de défense ou de
conseil des consommateurs.
Trouver les
financements
Vous avez décidé d'acheter un logement ancien, dans lequel
vous aurez peut-être des travaux à réaliser, ou un terrain en
vue d'une construction future.
Quel que soit votre projet, le financement est l'un des points
clefs de l'opération. Pour en déjouer les pièges vous devez
prendre en compte un maximum de paramètres.
Sachez choisir
et combiner vos prêts :
Pour acheter, ou acheter et rénover un logement ancien, vous
avez le choix entre plusieurs types de prêts. N'hésitez donc pas
à décliner les différentes combinaisons.
A quel prêt principal avez-vous droit ?
Prêt pour l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt bancaire
ordinaire ?
• Le montant des deux premiers, le prêt pour l'accession
sociale (PAS) et le prêt conventionné peuvent couvrir désormais
100% du coût de l'opération et leurs taux d'intérêts varient selon
les établissements de crédit dans la limite d'un maximum ré-
glementé (celui du Pas étant inférieur de 0,60% à celui du prêt
conventionné). La notion de prix de revient maximum est sup-
primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide personnalisée au
logement. En outre,le prêt pour l'accession sociale est soumis à
condition de ressources. En effet,les ressources de l'emprunteur
ne doivent pas dépasser un certain plafond. Sont pris en considé-
ration l'ensemble des revenus imposables de toutes les per-
sonnes composant le foyer au titre de l'avant dernière année qui
précède celle de la demande de prêt (n-2).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûtsducrédit
(voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemontantdel'apportper-
sonnelestimportant,pluslanégociationaveclabanqueestfacilitée.
L'apport personnel :
L'apport personnel est constitué par une épargne préalable.
Les prêts complémentaires :
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
prêt conventionné a été sensiblement modifiée en 2001.
Il s'agit : prêt épargne logement, prêt à taux 0, prêt 1% loge-
ment, prêt fonctionnaire, prêt relais, prêt à taux fixe dont le taux
est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne
logement en vigueur à la date de l'émission de l'offre de prêt,
et les prêts pour les Français rapatriés d'outre mer.
•Leprêtàtaux0.Lesconditionsd'octroideceprêtontétémodifiées
par la Loi de finances pour 2005 et le Décret n° 2005-69 du 31 jan-
vier2005(paruauJON°26du1erFévrier2005)vientenpréciserles
modalités d’application : ces dispositions s'appliquent aux offres de
prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009.
-leprêtàtauxzéroestdésormaisouvertàl'achatd'unlogementan-
cien, sans travaux importants,pourvu qu'il corresponde aux critères
dulogementdécent(auparavantilfallaitquelestravauxreprésentent
35% du coût total de l'opération).
- le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32500 €
(contre 27440.82 €). Ce plafond concernera les logements neufs et
non les logements anciens. La loi maintient la majoration de 50 %
du montant maximal du prêt pour les zones franches et sensibles.A
noterquelaLoiENL2006-872du13juillet2006(JOn°163du16juillet
2006)arelevéde15000 lemontantduprêtpourlesménagessitués
dans les plafonds du logement social (PLUS) et ce à compter du 1er
janvier 2007.
Soumisàconditionsderessourcesetdeplafonnement,vouslede-
mandezauprèsdetouslesétablissementsdecréditsquiontsigné
une convention avec l'Etat et il ne peut en aucun cas constituer le
financement principal. Son remboursement s'effectue par men-
sualités constantes. La durée de remboursement varie alors selon
lesrevenusimposablesetdanscertainscasvousnecommencerez
à le rembourser qu'à l'expiration des autres prêts.
Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend
des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du
prêt ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées
à occuper à titre principal la résidence :
- au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt
( année N-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le
1er janvier et le 31 mars,
- au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année N-1)
pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.
Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit
pas excéder 38690 € (contre 37883.73 € dans le dispositif
antérieur). A compter du 1er janvier 2006, le plafond de
ressources à respecter est relevé à 7000 € par mois mais ne
concerne que les couples avec 5 enfants et plus résidant en
région parisienne. De plus, ce prêt est réservé aux ménages
" primo-accédants " c'est à dire qui n'ont jamais emprunté
pour se loger.
• Le prêt d'épargne logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Epargne Logement.
Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période
d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé.
La rémunération des plans d'épargne logement souscrits à
compter du 1er août 2003 est fixée à 2,5% hors prime d'état
(3,5% prime d'état incluse).* La prime d'état est égale à
2/5ème des intérêts versés par l'établissement teneur du
compte à l'épargnant, dans la limite de 1525 €. Pour les plans
ouverts à compter du 12.12.2002, le bénéfice de la prime
d'épargne est réservé aux seuls épargnants qui souscrivent un
prêt d'épargne logement. Le taux d'intérêt actuariel des prêts
accordés au titre des plans ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé
à 4.20%. La rémunération des comptes épargne logement à
compter du 1.8.2003 est fixé à 1.5% hors prime d'état. Le taux
d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des comptes
ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 3%.
Depuis le 1.07.2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement
est égal au 2/3 du taux des premiers livrets de caisse d'épargne
(livretA). Le taux d'intérêt du compte épargne logement est calculé
par la banque de France le 15 janvier et 15 juillet de chaque année.
Cette fixation du taux d'intérêt ne concerne pas les plans d'épargne
logement. Plan et Compte Epargne Logement peuvent avoir une
durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas
dépasser, ensemble, 92.000 € soit 600.000Frs. Sachez aussi que
vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts
obtenus par vos parents proches sur leur propre épargne logement,
afin de majorer votre capacité d'emprunt.
* Pour les Plans et Comptes épargne logement souscrits avant cette
date, la rémunération reste celle fixée au moment de la souscription.
• Le prêt 1% employeur : les salariés d'une entreprise employant
au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur
soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au finan-
cement des logements de ses employés. Le taux du prêt est fixé à
1,5%(horsassurancesetgaranties).Ilpeutêtreaccordédansleneuf
maiségalementdansl'anciensanstravauxàcertainesconditions.
Il peut financer un logement ancien sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence
principale et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle
- ou lorsqu'il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le
logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent respecter au moins 25% du prix d'achat.
- Le prêt aux fonctionnaires se rapproche du prêt 1% logement
des salariés du secteur privé en étant toutefois moins intéres-
sant. Le montant du prêt et le taux d'intérêt sont réglementés.
Il convient de se renseigner auprès du Crédit Foncier de France
qui distribue ce type de prêt.
- Les prêts départementaux sont accordés à titre complémen-
taires par certains Conseils généraux.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%.
- Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite,
renseignez-vous sur leurs caractéristiques auprès de
l'organisme d'affiliation.
- Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt
soient alors nuls ou indexés sur le livret A. Mais pour éviter que
le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée,
rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la
recette des impôts.
Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez
vous poser une série de questions et comparer de
nombreux paramètres. N'hésitez pas à en dresser
un tableau. Le prêt est-il fixe ou variable ? S'agit-
il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée,
quelles garanties vous demande-t-on (hypo-
thèque, caution) ? Ouvre-t-il des droits à l'APL ou
l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais
annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou
de la caution,coût de l'assurance décès-invalidité,
de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux,
tous ces frais annexes) et sur les possibilités de
remboursement anticipé avec ou sans pénalité.
Pour les prêts à taux variables, vous devez aussi
comparer :
- l'indice : dans la pratique, le taux du prêt est
généralement indexé sur l'Euribor qui est le taux
de l'argent au sein de la zone Euro et auquel les
établissements financiers ajoutent leur marge
( entre 1% et 3% ). Souvent la première année est
basée sur un "taux d'appel" et la variation avec la
seconde année peut être forte, pour compenser.
- la périodicité de révision du taux,
- l'indice des variations de taux sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou
sur les deux ;
- la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ;
s'agit-il d'un prêt "capé" (prêt révisable dont le
taux ne dépasse jamais un certain % fixé au
départ) ?
-peut-onpasseràtoutmomentàtauxfixe?letaux
est-il fixé, y-a-t-il des conditions et des pénalités ?
Combinez
les bons paramètres :
Le taux d'intérêt : fixe ou variable
- Fixe, il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais il
n'est pas forcément identique pendant toute la durée de
remboursement.
- Variable : le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en
fonctiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan-
cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en consé-
quence. Il est assez fréquent que le contrat limite les variations
dutauxouleurincidencesurlamensualitéouladurée.Cesprêts
appelésprêtscapésdiminuentalorslerisquepourl'emprunteur.
Il est important de noter qu'il ne faut pas baser tout son raison-
nement financier sur le taux de la première période qui est sim-
plement un taux d'appel.
L'évolution du remboursement :
Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable,
seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne pré-
voyez pas d'augmentation importante de vos ressources.
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la
durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à
la baisse en fonction de vos revenus.
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plu-
sieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster
ses mensualités pour que le total des mensualités en ques-
tion soit constant.
La durée :
Le coût du crédit est fonction de sa durée : plus celle-ci est
longue, plus votre prêt sera cher globalement.
Zones
A
B1
B2
C
21,02 € / m2 / mois
14,61 € / m2 / mois
11,95 € / m2 / mois
8,76 € / m2 / mois
Borloo PopulaireRobien modifié
16,82 € / m2 / mois
11,69 € / m2 / mois
9,56 € / m2 / mois
7,01 € / m2 / mois
Tableau A ( Voir ci-contre)
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Immobilier, les grands
changements de 2012
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La TVA passe de
5.5% à 7% dans la
rénovation
Le nouveau plan d’austérité
porte le taux réduit de la TVA de
5,5% à 7% à partir de 2012
dans la rénovation immobilière.
Économie de 1,8 milliard d’euros
Le nouveau plan d’austérité porte le
taux réduit de la TVA de 5,5% à 7% à
partir de 2012. Appliquée, entre
autres, aux travaux d’entretien et de
rénovation des logements
d'habitation, cette mesure a été
annoncée le lundi 7 novembre 2011
par François Fillon.
Selon les déclarations du Premier
Ministre, ce relèvement à 7% du taux
intermédiaire de la TVA concernera
tous les produits et les services, dont
notamment ceux des secteurs de
l’hôtellerie-restauration et du bâti-
ment. Exception faite pour les pro-
duits de première nécessité, ceux de
l’énergie (gaz et électricité), et ce qui
concerne les personnes handi-
capées.
Le nouveau taux réduit de la TVA à
7% devrait permettre à l’État
d’économiser environ quelque 1,8
milliard d’euros dès 2012.
Taxe sur les plus-
values immobilières :
les propriétaires qui
vendront leur
résidence secondaire
pour acheter une
résidence principale
seront exonérés
Les députés ont voté l’amen-
dement sur la plus-value immobi-
lière. Les propriétaires qui vendront
leur résidence secondaire pour
acheter, dans les deux ans, leur
résidence principale seront
exonérés de la taxe sur les plus-
values immobilières.
Plan d’austérité :
rigueur pour le PTZ+ et le Scellier
Possible fin du PTZ+ dans l’immobilier ancien, suppression du Scellier en 2013, hausse du taux de TVA dans la rénova-
tion, le secteur du logement subit de plein fouet le nouveau plan d’austérité présenté par le gouvernement.
L’immobilier dans
la tourmente
L’immobilier subit une nouvelle fois les
mesures d’austérité du gouvernement. Le
plan de rigueur annoncé lundi 7 novembre
dernier par François Fillon porte un coup
dur au secteur du bâtiment et risque de
compromettre les projets immobiliers de
nombreux particuliers. Après la réforme sur
les plus-values immobilières, l’annonce du
Premier Ministre porte un nouveau coup dur
au secteur du logement.
La fin du PTZ+ dans l’ancien
En place depuis le 1er janvier 2011, le PTZ+
(prêt à taux zéro renforcé) devrait, dès
2012, s’appliquer uniquement aux loge-
ments neufs. Un coup dur pour les primo-
accédants qui, pour les trois-quarts,
s’orientent davantage vers des biens
anciens, moins chers.
« Pour un couple avec un enfant achetant
un bien dans l’ancien à 200.000 euros en
Ile-de-France, l’absence de prêt à taux zéro
va entraîner un surcoût de crédit de près de
10.000 euros » s’inquiète Sandrine Allonier,
responsable des études économiques chez
Meilleurtaux.com. Une mesure qui préoccu-
pe également René de Pallincourt,
Président de la Fnaim« Le PTZ+ a soutenu
en 2011 l’activité du marché, en permettant
à 300.000 ménages parmi les plus
modestes, d’accéder à la propriété » rap-
pelle-t-il.
A l’heure où nous imprimons, la mesure a
été rejetée par la Commission des Finances
du Sénat et doit donc être réexaminée par
l’Assemblée nationale en deuxième lecture.
Le Scellier supprimé en 2013
Les particuliers qui souhaitent investir dans
l’immobilier sont également concernés par
le nouveau plan de rigueur du gouverne-
ment. Le dispositif de défiscalisation
Scellier, qui accorde une réduction d’impôt
aux particuliers qui achètent un logement
neuf dans le cadre d’un placement locatif,
va prendre fin au 31 décembre 2012 alors
qu’il devait initialement se terminer au 31
décembre 2015. Pour Marc Pigeon,
Président de la Fédération des promoteurs
immobiliers, « cette mesure est d’autant
plus déplorable que les bailleurs privés
représentent aujourd’hui plus de 25% du
parc de logements ».
Hausse de la TVA
dans la rénovation
Les travaux de rénovation de l’habitat sont
eux aussi touchés par le plan d’austérité,
avec le passage de 5.5% à 7% du taux de
TVA.
L’immobilier 100% entre
particuliers, une solution pour
compenser l’éventuel arrêt du
PTZ+ dans l’ancien
L’immobilier 100% entre particuliers, une solution pour compenser
l’éventuel arrêt du PTZ+ dans l’ancien.
L’immobilier marqué par le plan
de rigueur
Le marché de l’immobilier français vient enco-
re de subir un nouveau coup de rabot. Après la
réforme de la fiscalité sur les plus-values
immobilières, c’est au tour du PTZ+ et du
Scellier de connaître de nouveaux bouleverse-
ments. Annoncé le 7 novembre dernier par
François Fillon, le plan de rigueur de 7 mil-
liards d’euros touche en effet ces deux piliers
forts de l’immobilier.
Le PTZ+ supprimé dans l’ancien
Mis en place en janvier 2011 en lieu et place
du Pass foncier, du prêt à taux zéro et de la
déductibilité des intérêts d’emprunt, le PTZ+,
ou prêt à taux zéro renforcé, est destiné à
favoriser l’achat immobilier chez les primo-
accédants. Malgré le succès de la mesure et le
fait que l’essentiel des achats réalisés via ce
dispositif concerne des biens anciens, l’Etat a
décidé d’exclure l’immobilier ancien du PTZ+.
Si la réforme, encore à l’étude, est adoptée par
l’Assemblée nationale, seuls les ménages
achetant pour la première fois un logement
neuf pourront bénéficier en 2012 de cette aide
financière.
Pour Benoît Fauchard, Président délégué de la
Fnaim, ce recentrage pèserait lourd sur le
marché immobilier. Pour lui, les ménages
locataires annuleraient leur projet d’achat
immobilier plutôt que d’acheter dans le neuf,
en raison notamment des prix beaucoup plus
chers dans le neuf que dans l’ancien. « La fin
du PTZ+ dans l’ancien n’était pas prévue, et
remet en cause le projet de développer une
France de propriétaires » regrette-t-il.
Un coup dur pour le porte-monnaie
des primo-accédants
La réforme du PTZ+ va réduire considérable-
ment le pouvoir d’achat immobilier des foyers.
Dans un contexte de crise financière et de
durcissement des conditions d’octroi des prêts
immobiliers, devenir propriétaire va devenir de
plus en plus difficile.
Réduire les coûts pour accéder
à la propriété
Permettant d’économiser sur les frais de com-
mission à la vente, l’immobilier entre particu-
liers se révèle dans ce contexte de réformes
comme la meilleure solution pour concrétiser
un projet d’achat immobilier. La formule
connaît déjà depuis plusieurs années un essor
sans précédent. Elle séduit d’autant plus que
la transaction offre les mêmes garanties
qu’une vente via une agence, la signature de
l’acte authentique se faisant en effet devant
un notaire qui certifie la validité de la transac-
tion.
Les députes entérinent
l’amendement sur les plus-
values immobilières
Les députés ont assoupli la taxe sur les
plus-values immobilières. Si l’exoné-
ration totale passe comme prévu de
15 ans à 30 ans à partir du 1er février
2012 dans le cadre de la réforme de la
fiscalité, les propriétaires qui revendront
leur résidence secondaire pour acheter
une résidence principale seront
exonérés de la plus-value.
Le nouveau taux réduit de la TVA à 7%
devrait permettre à l’État d’économiser
environ quelque 1,8 milliard d’euros dès
2012.
Les conditions de
l’exonération
Les propriétaires devront toutefois res-
pecter certaines conditions pour bénéfi-
cier de l’exonération de la taxe sur la
plus-value immobilière.
Tout d’abord, ils devront ne pas être pro-
priétaires de leur résidence principale.
Ensuite :
•La revente de la résidence secondaire
devra être réalisée au moins cinq ans
après l’acquisition du bien,
•Le vendeur ne devra pas avoir été pro-
priétaire de sa résidence principale au
cours des quatre années précédant la
vente de sa résidence secondaire,
•L’argent de la revente devra servir inté-
gralement à financer l’achat de la rési-
dence principale,
•L’achat de la résidence principale
devra intervenir dans les 24 mois qui
suivent la vente de la résidence secon-
daire.

Nos interviews
exclusives d’experts
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En cas d’adoption de la réforme, la
suppression du PTZ + dans l’ancien
pourrait alourdir le coût du crédit
Responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com, Sandrine
Allonier répond aux questions de L’immobilier 100% entre particuliers sur les
taux de crédit immobilier et l’impact de la suppression du PTZ+ dans l’ancien.
L’immobilier 100% entre particuliers : Bonjour, à combien s’établissent les taux des
prêts immobiliers actuellement ?
Meilleurtaux.com : Depuis le mois de septembre les taux sont globalement stables. Ils se situent en moyenne à
4% sur 15 ans, 4,25% sur 20 ans et 4,37% sur 25 ans. Mais avec un très bon dossier, on peut obtenir un crédit à
3,65% sur 15 ans ou 3,85% sur 20 ans par exemple.
L’immobilier 100% entre particuliers : La Banque Centrale Européenne a récem-
ment baissé son taux directeur. Cette baisse a-t-elle un impact pour le particulier
qui souhaite financer un projet immobilier ?
Meilleurtaux.com : Pas directement non, car la politique de la Banque centrale européenne a surtout un impact sur
les taux de court terme alors que les taux des crédits immobiliers sont fixés en fonction des taux de long terme.
Mais cette baisse est une bonne nouvelle pour les banques qui vont pouvoir emprunter de l’argent à un taux plus
bas et donc un coût plus faible. Reste à savoir si elles feront le choix de répercuter ou non cette baisse sur les
taux de crédit immobilier…
L’immobilier 100% entre particuliers : Selon vous, comment les taux immobiliers
vont-ils évoluer dans les prochains mois ?
Meilleurtaux.com : Les banques fixent leurs taux de crédit immobilier en fonction de l’évolution de l’OAT
(Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans, taux de long terme des emprunts d’Etat auquel elles ajoutent une
marge. Pour l’instant ce taux est stable, mais en cas de doute sur la capacité de la France à gérer sa dette
publique, il pourrait augmenter rapidement comme c’est le cas en Italie actuellement… Nous n’en sommes pas là
et le crédit immobilier reste un produit d’appel important, ce qui incite les banques à proposer des taux attractifs.
En outre, la baisse du taux directeur de la Banque Centrale Européenne devrait permettre aux banques de recons-
tituer leurs marges tout en gardant des taux stables. Mais beaucoup d’incertitudes pour 2012 subsistent…
L’immobilier 100% entre particuliers : Le plan de rigueur du gouvernement
annoncé le 7 novembre dernier par François Fillon prévoit l’exclusion du PTZ+ dans
l’immobilier ancien ? Quel impact cette mesure va-t-elle avoir pour le particulier ?
Meilleurtaux.com : Aujourd’hui, 70 % des primo-accédants bénéficient d’un PTZ + et 80% des achats concernent
l’immobilier ancien. Même si les montants de PTZ + actuellement accordés restent faibles – 22.340 en moyen-
ne en France en 2011 - ce dispositif reste un coup de pouce non négligeable pour les primo-accédants, encore
plus aujourd’hui compte tenu de l’augmentation des taux d’un demi-point depuis janvier.
La suppression du PTZ + dans l’ancien va alourdir le coût du crédit. Aujourd’hui, un couple avec un enfant ache-
tant un bien ancien (DPE : E) à 200.000 en Ile de France bénéficie d’un PTZ + de 20.000 remboursable sur 12
ans. Demain, sans PTZ +, le coût de son crédit augmentera de près de 10.000 . Si les prix de l’immobilier ne bais-
sent pas, les primo-accédants verront irrémédiablement leur pouvoir d’achat diminuer…
L’immobilier 100% entre Particuliers :
Quels conseils donneriez-vous aux
particuliers qui souhaitent investir
dans l’immobilier pour se constituer
un patrimoine ?
Guillaume Fontenau : Tout d’abord, il est essentiel de
faire la distinction entre l’acquisition de la résiden-
ce principale et l’investissement locatif.
L’acquisition de la résidence principale, c’est avant
tout pour se loger et jamais pour faire une opération
financière ou pour la recherche d’une plus-value,
car pour gagner de l’argent avec sa résidence prin-
cipale, il est préférable de rester locataire. En ce qui
concerne l’acquisition d’un immeuble locatif, la
situation actuelle engage à une grande prudence. Il
convient de sélectionner un bien situé dans une
zone géographique dont le développement permet-
tra d’assurer la location, mais surtout, il convient de
négocier le prix d’acquisition du bien. Compte tenu
des prix pratiqués dans le neuf, nous conseillons
quasi systématiquement de ne pas acheter actuelle-
ment.
Dans l’ancien quelques opportunités peuvent se
présenter, mais l’investisseur devra veiller à obtenir
un rendement locatif compris entre 7% et 9% (loyer
annuel / prix de revient de l’immeuble) et devra tenir
compte de l’évolution des exigences des locataires
en terme de normes « environnementales ». Derrière
une rentabilité importante, l’investisseur doit inté-
grer l’évolution des normes de construction et donc
l’obligation de réaliser des travaux dans le futur afin
de préserver la valeur intrinsèque du logement. Il
est indispensable d’anticiper les normes « énergé-
tiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son inves-
tissement immobilier locatif.
Quels sont les avantages d’un inves-
tissement en SCPI ?
Guillaume Fontenau : L’investissement en SCPI a
pour premier avantage de permettre à tous
d’investir dans l’immobilier d’entreprise (bureau,
commerce, entrepôt), investissement normalement
peu accessible du fait des tickets d’entrée et dont le
rendement est supérieur au rendement de
l’immobilier d’habitation. Pour dire vrai, il existe
aussi des SCPI SCELLIER qui permettent d’investir
dans l’immobilier d’habitation, mais nous décon-
seillons fortement ces investissements pour les
mêmes raisons que nous déconseillons
l’investissement dans l’immobilier neuf en direct.
L’investissement en SCPI permet donc de profiter
des rendements de l’immobilier d’entreprise, envi-
ron 5,5%, sans devoir s’occuper de la gestion du
bien. Il s’agit actuellement d’une opportunité non
négligeable dès lors que l’investissement est réalisé
avec précaution. La première des précautions tient
dans l’évolution actuelle des normes environnemen-
tales. Il est important d’investir dans des SCPI qui
pourront s’adapter à ces évolutions. A ce titre, nous
préconisons l’investissement dans des SCPI assez
récentes (car n’ayant pas de vieux immeubles dont
la mise aux normes sera coûteuse) ayant pris en
considération cette nouvelle donne environnemen-
tale. Nous conseillons également l’investissement
dans certaines SCPI de commerces spécialisées
dans les petits commerces de centres ville des
grandes métropoles nationales.
Comment réussir au mieux son crédit
immobilier ?
Guillaume Fontenau : Un crédit immobilier c’est
aujourd’hui mettre en concurrence les établisse-
ments bancaires afin de négocier les meilleures
conditions au niveau du taux, mais surtout des frais
et de l’assurance de prêt. Il est essentiel de passer
un peu de temps sur la négociation car les écono-
mies peuvent être très importantes.
Comment se constituer un patrimoine immobilier
sans se tromper
Spécialiste en gestion de patrimoine indépendant, Guillaume Fonteneau est
fondateur du blog leblogpatrimoine.com. Pour L’immobilier 100% entre
Particuliers, il donne des conseils précieux à ceux qui souhaitent se consti-
tuer un patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que c’est le home staging ?
Yasmine Médicis : Le Home Staging est un ensemble
de techniques permettant de préparer un bien immobi-
lier à être rapidement vendu au prix du marché et dans
de bonnes conditions. Les anglophones l’appellent «
home staging », les francophones « mise en valeur
immobilière ». Il s’agit donc de la préparation qui va
faciliter le processus de vente en transformant le bien
immobilier de façon à le rendre plus attractif pour un
plus grand nombre d’acheteurs potentiels.
L’immobilier 100% entre Particuliers : A
quel moment est-il conseillé de faire appel
à un home stager pour la vente de sa mai-
son ?
Yasmine Médicis : Plus on fait appel tôt à home stager
dans le dispositif de la vente, plus son action sera effica-
ce. On parle parfois de préparation à la mise sur le marché
pour désigner le Home Staging ! Certains propriétaires
attendent six à douze mois avant de commencer la prépa-
ration. C’est vraiment dommage car pendant cette pério-
de leur maison aura été vue par les acheteurs potentiels.
Pourquoi attendre pour les séduire ? Une fois déçus par le
bien, il est fort peu probable qu’ils reviennent ! La maison
n’a qu’une occasion de faire une bonne première impres-
sion. Autant ne pas la manquer.
Comment se déroule une prestation de
home staging ?
Yasmine Médicis : La mise en valeur est un processus qui
demande de la rigueur et de l’organisation. C’est pourquoi
le support d’un consultant est une aide précieuse.
De plus, le Home Stager saura vous guider pour la mise
en place d’un aménagement et d’une décoration neutre,
très efficace pour la vente mais souvent fort différents
d’un aménagement pour vivre selon son mode de vie et
ses goûts personnels.
•La première étape consiste à réaliser un état des lieux du
bien tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment. Cette
étape est capitale et permet de déterminer les points forts
et les faiblesses éventuelles du logement.
•L’étape suivante permet de déterminer dans quelle
mesure le bâtiment répond aux besoins du futur acheteur.
Le coach va comparer la situation existante à une situation
« idéale ».
•Une liste d’actions sera établie afin d’améliorer le bien
avec un coût pour chaque action, un ordre de priorités. Le
Home Stager cherchera toujours à obtenir le maximum de
résultat à un minimum de coût.
•Les actions réellement menées seront choisies dans la
liste en fonction du budget et de leur importance. Elles
comprennent en général un nettoyage, un rangement, un
début de déménagement,une mise en ordre du jardin,des
petites réparations, éventuellement un rafraîchissement
des murs et sols et une mise en scène des lieux.
Le home-staging permet-il de vendre
plus rapidement et à un meilleur prix
un bien immobilier ?
Yasmine Médicis : Vendre plus vite, Je répondrais par
un grand « oui » ! On observe auprès des Home Stagers
une réduction du délai de vente à moins d’un mois
pour les biens préparés contre 127 jours en moyenne
(source FNAIM). En ce qui concerne le prix de vente,
une vente rapide permet toujours d’obtenir un meilleur
prix. Un bien qui traîne à la vente plusieurs mois voit de
toute façon son prix diminuer !
Mais attention, la condition sine qua non pour obtenir
ces résultats est que la maison soit proposée au prix
du marché.
Un dernier mot ?
Yasmine Médicis : Choisir un bon Home Stager est
important. Il est donc essentiel de consulter le site de
la Fédération des Professionnels du Home Staging. Le
propriétaire va passer beaucoup de temps avec le
Home Stager pour la préparation. Il est donc important
que la communication passe bien. Pour les proprié-
taires qui préfèrent réaliser eux même leur staging, il
existe plusieurs livres sur ce sujet qui sauront les gui-
der. Dans préparation à la vente immobilière, il faut se
souvenir d’un point : La pire des choses serait de ne
rien faire !
Le home staging, un outil idéal pour « préparer un
bien immobilier à être rapidement vendu au prix du
marché et dans de bonnes conditions »
Yasmine Médicis, décoratrice et consultante en mise en valeur immobilière pré-
sente son métier à L’immobilier 100% entre Particuliers. Elle donne des
conseils précieux en matière de home staging aux particuliers qui envisagent
de vendre leur bien immobilier.

L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Janvier-Février 2012

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