L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mars-Avril 2012

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M02303-79-F:1,95E-RD
Dépt : 06 Dépt : 17 Dépt : 19
Dépt : 21 Dépt : 29 Dépt : 33 Dépt : 40
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Appartements, Maisons, Commerces, Terrains partout en France
N°79 - Mars - Avril 2012
DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee
““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss””
(page 11)
Dépt : 21
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(depuis un poste fixe)
079APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 13/02/2012 12:01 Page 1

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Sommaire
voir p. 4
voir p. 6
voir p. 11
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°79 - Mars - Avril 2012
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APPEL IMMO
Immeuble Élysées La Défense
7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex
www.appelimmo.fr / www.appelimmo.com
RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 €
Présidente : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Mars - Avril 2012
Numéro 79 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes
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Directrice de la publication Fabienne Bleynie
Conception graphique NovaTerra
Coordination Sarah Leon
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LES ANNONCES
par département
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département et par ordre croissant de prix.
0011 Ain ...................................................................p 13
0022 Aisne ...............................................................p 14
0033 Allier................................................................p 16
0044 Alpes de Hte Provence..................................p 18
0055 Hautes Alpes ..................................................p 19
0066 Alpes Maritime ...............................................p 20
0077 Ardèche ..........................................................p 24
0088 Ardennes ........................................................p 26
0099 Ariège..............................................................p 28
1100 Aube................................................................p 29
1111 Aude................................................................p 30
1122 Aveyron...........................................................p 34
1133 Bouches du Rhône........................................p 36
1144 Calvados.........................................................p 39
1155 Cantal..............................................................p 41
1166 Charente .........................................................p 42
1177 Charente Maritime .........................................p 44
1188 Cher.................................................................p 47
1199 Corrèze ...........................................................p 49
2200 Corse...............................................................p 51
2211 Côte d’Or ........................................................p 51
2222 Côtes d’Armor................................................p 53
2233 Creuse.............................................................p 58
2244 Dordogne........................................................p 59
2255 Doubs..............................................................p 63
2266 Drôme .............................................................p 65
2277 Eure.................................................................p 66
2288 Eure et Loire...................................................p 69
2299 Finistère..........................................................p 70
3300 Gard ................................................................p 75
3311 Garonne Haute...............................................p 80
3322 Gers.................................................................p 82
3333 Gironde ...........................................................p 84
3344 Hérault ............................................................p 89
3355 Ille et Vilaine...................................................p 94
3366 Indre ................................................................p 96
3377 Indre et Loire..................................................p 97
3388 Isère ................................................................p 99
3399 Jura ...............................................................p 101
4400 Landes ..........................................................p 103
4411 Loir et Cher ..................................................p 106
4422 Loire ..............................................................p 187
4433 Haute Loire...................................................p 188
4444 Loire Atlantique ...........................................p 190
4455 Loiret.............................................................p 192
4466 Lot .................................................................p 194
4477 Lot et Garonne .............................................p 195
4488 Lozère ...........................................................p 198
4499 Maine et Loire ..............................................p 199
5500 Manche .........................................................p 201
5511 Marne ............................................................p 203
5522 Haute Marne .................................................p 204
5533 Mayenne .......................................................p 205
5544 Meurthe et Moselle ......................................p 206
5555 Meuse............................................................p 206
5566 Morbihan.......................................................p 208
5577 Moselle..........................................................p 211
5588 Nièvre............................................................p 212
5599 Nord ..............................................................p 214
6600 Oise ...............................................................p 216
6611 Orne ..............................................................p 218
6622 Pas de Calais ...............................................p 219
6633 Puy de Dôme................................................p 221
6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 225
6655 Haute Pyrénées............................................p 227
6666 Pyrénées Orientale ......................................p 229
6677 Bas Rhin .......................................................p 232
6688 Haut Rhin......................................................p 233
6699 Rhône............................................................p 235
7700 Haute Saône.................................................p 236
7711 Saône et Loire..............................................p 239
7722 Sarthe............................................................p 242
7733 Savoie ...........................................................p 244
7744 Haute Savoie ................................................p 246
7755 Ville de Paris ................................................p 248
7766 Seine Maritime .............................................p 248
7777 Seine et Marne .............................................p 251
7788 Yvelines ........................................................p 253
7799 Deux Sèvres .................................................p 254
8800 Somme..........................................................p 255
8811 Tarn ...............................................................p 257
8822 Tarn et Garonne ...........................................p 259
8833 Var .................................................................p 261
8844 Vaucluse .......................................................p 268
8855 Vendée ..........................................................p 269
8866 Vienne ...........................................................p 272
8877 Haute Vienne................................................p 273
8888 Vosges ..........................................................p 274
8899 Yonne ............................................................p 276
9900 Territoire de Belfort .....................................p 279
9911 Essonne........................................................p 279
9922 Hauts de Seine.............................................p 280
9933 Seine Saint Denis ........................................p 281
9944 Val de Marne.................................................p 281
9955 Val d’Oise......................................................p 281
9977 DOM ..............................................................p 282
9988 TOM...............................................................p 283
AADD Andorre.........................................................p 283
BBEE Belgique........................................................p 283
BBGG Bulgarie ........................................................p 283
BBRR Brésil.............................................................p 283
CCVV Canada..........................................................p 283
CCHH Cap Vert ........................................................p 283
CCZZ République Tchèque....................................p 283
RRDD République Dominicaine.............................p 284
EESS Espagne........................................................p 284
GGBB Grande Bretagne..........................................p 285
GGRR Grèce.............................................................p 285
IIEE Irlande ...........................................................p 286
IITT Italie...............................................................p 286
MMAA Maroc ............................................................p 286
MMCC Monaco .........................................................p 287
MMDD Madagascar ..................................................p 287
PPLL Pologne.........................................................p 287
PPTT Portugal ........................................................p 287
RROO Roumanie .....................................................p 288
SSNN Senegal .........................................................p 288
TTHH Thaïlande ......................................................p 288
TTNN Tunisie...........................................................p 288
VVEE Vénézuela .....................................................p 288
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
M A R S - AV R I L 2 012 - N ° 7 9 • Appel Immo 3
PAGES
13 à 106
et 187 à 289
Espagne, Belgique, Suisse, Portugal, etc... p 283 à 289

4 Appel Immo • N ° 7 9 • M A R S - AV R I L 2 012
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qui vous intéressent *
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correspondant à vos critères
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Conditions générales d’adhésion acheteur
1 - Je soussigné(e), M
déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuite-
ment au Service Acheteurs, directement entre particuliers.
2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la
recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confi-
dentialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir
de la part de la société mon nom et mes coordonnées.
3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens
immobiliers vendus sans commission* à la vente.
4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr.
un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponi-
bilité dont je sera informé).
5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas comp-
te des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier.
6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de
recherche est satisfaite ou à modifier.
Date Signature obligatoire
PE79
L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3
Vous précisez votre projet immobilier...
q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez
Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés
q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer
à votre achat, en euros
q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt)
Maximum 5 départements
... et vous complétez avec vos coordonnées
q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion
q Vous indiquez vos coordonnées
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q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion
Conditions générales
d’adhésion au
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déclare être un particulier réellement
à la recherche d'un bien. L'adhésion
aux Services Acheteurs, directement
entre particuliers, est gratuite.
2 - Vos coordonnées sont insérées
dans notre fichier informatique afin
d'assurer la recherche d'un bien cor-
respondant aux critères énoncés dans
votre demande. La confidentialité de
ces informations est rigoureusement
respectée: aucun vendeur ne peut ob-
tenir de la part de la société votre nom
et vos coordonnées.
3 - Vous recevrez gratuitement et régu-
lièrement,environchaquequinzaine,votre
sélectiondebiensimmobiliersvendussans
commissionàlavente(danslamesureoù
il existe des biens correspondant à vos
critères de recherche).
4 - Vous pourrez consulter et
télécharger gratuitement sur
www.partenaire-europeen.fr. un
dossier descriptif complet et
en couleurs des biens qui vous
intéressent.
5 - La société se réserve le droit de
refuser toute demande de recherche
qui ne tient pas compte des conditions
de l'offre et de la demande régissant
le marché de l'immobilier.
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du
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UNIQUE EN FRANCE
Conservez cette partie
u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier.
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Vous recherchez…
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Château / Propriété
Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie
Studio, Appartement, Immeuble
Terrain seul
Propriété agricole ou viticole
Commerces
Viager
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30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez :
Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.
Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2
Cochez
1 seule
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Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche :
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Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère
facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation.
Euros
Trois cent mille euros
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NNOOSS
CCOONNSSEEIILLSS
PPRRAATTIIQQUUEESS
Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix
vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ?
Les constructions budgétaires sont parfois des édifices
fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat
proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui
grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez
intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste.
Avant de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc
bien vos comptes...
Les "frais de notaire" :
un surplus à prévoir
Le notaire est un personnage-clef de votre aventure :
tous les fonds concernant les acquisitions immobilières,
bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est
chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les
collectivités locales. Si vous achetez un logement
ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et
9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de
3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA,
supportent une taxe de publicité foncière beaucoup
moins importante que pour les logements anciens
puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des
frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge-
ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur
plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA)
mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq
ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils
n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar-
chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com-
posés de plusieurs éléments très différents.
qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste :
rédaction des actes, vérification de la régularité de
l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro-
portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels
au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de
prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez
lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour
làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes
sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno-
taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas.
Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels
du Notaire appartiennent à la série 1.
Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal-
culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur
site Internet :http://www.paris.notaires.fr
qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes»
qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies :
extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations
données par le syndic de copropriété, certificats de mesu-
rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb,
formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif
de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon-
tant nominal est de 3,65 €
qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le
compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur
des hypothèques, frais postaux, etc..
qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es-
sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi
"droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier
2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup-
priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement.
Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% .
Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance
duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede
l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester-
rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe
communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement
pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe-
mentale.Lataxerégionaleestsupprimée
qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement
ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA.
qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour
le compte de son client. C'est pourquoi il demande une
provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses
émoluments,provision qui peut être complétée si besoin.
Si vous achetez
un terrain à bâtir ...
Au moment de l'achat
Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain
dépendent de la qualité du vendeur :
q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez
leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire
construire une maison à usage d'habitation, vous devrez
payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain
proche de 5%.
q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale
(communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur
le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour
la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits
d'enregistrement.
q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou-
haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma-
nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci
est vivement recommandée si vous doutez de la nature
du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur-
coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations
insuffisantes, etc.).
A l'obtention du permis de construire
q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer,
lors de la délivrance du permis de construire,le paiement
dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement
dans la plupart des communes dont le montant varie en
fonction de la nature de votre financement et de la super-
ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé-
partementalepourlefinancementduConseild'Architecture,
d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe-
mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé-
partements, participation pour dépassement du plafond
légal de densité uniquement dans les communes qui
l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour
dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti-
vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque
désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi-
vent obligatoirement figurer sur le permis de construire
pour pouvoir vous être réclamés.
q Elles vous demanderont peut être aussi une partici-
pation au financement des équipements particuliers et
de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût,
voirie...
q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la
mairie pour consulter l'arrêté de lotir.
Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali-
sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de
compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri-
butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement
jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de
votre poche les frais de raccordement aux différents comp-
teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que
vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE
(Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation
aux dépenses des équipements publics peut vous être
réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas
à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation
pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan-
cement des voies nouvelles et réseaux.
Prévoyez vos dépenses futures !
Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de
vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga-
ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses-
logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal
évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial
Prenezen compte le montant des charges mensuelles...
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous
auprès du syndic sur le montant des charges collectives
à payer et sur leur mode de répartition.
- Dans tous les cas vous pouvez également demander au
vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives
ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa-
ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un
appel de fonds au titre de votre participation aux charges et
vous demandera votre quote-part du fonds de roulement.
- Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la
qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le
mode, collectif ou individuel, le coût sera différent.
- Si vous achetez dans un lotissement comprenant des
terrains et des équipements communs gérés par une
association syndicale libre, vous participerez aux
charges annuelles d'entretien et de fonctionnement :
n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur.
Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir.
- Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic,
ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au
cours des cinq années précédentes, en réclamant les
procès verbaux des assemblées générales, et quels sont
les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une
idée des investissements que vous devrez supporter. En
règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée
Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés,
restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous
incomberont cependant dans deux cas :
- Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été
déterminé pour chaque copropriétaire
- Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur
sera redevable de toutes les charges, à compter
du jour de la signature de l'acte définitif.
N'oubliez pas les impôts locaux !
Les services fiscaux vous les réclameront chaque année.
- La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les
cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan-
vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes
de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro-
rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A
défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er
janvier de l'année.
- La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit
dans le logement, à cette même date. Pour calculer le
montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi-
nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport
avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de
l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins
pour avoir une idée de ce qui vous attend.
- Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères et, dans certaines communes, la taxe de
balayage.
Des travaux de
rénovation moins chers
grâce à la baisse de TVA
L’application définitive d’un taux réduit de TVA de
5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après
plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un
long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite
l’objet de reconductions d’année en année depuis sa
mise en place en 1999, à titre expérimental.
Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que
ce dispositif soit confirmé par le gouvernement
français puisque cette mesure qui a été entérinée par
le conseil des ministres des Finances de l’Union
européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble
que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè-
re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le
secteur du bâtiment qui est très lourdement touché.
Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux
travaux d’amélioration, de transformation,
d’aménagement et d’entretien portant sur les loge-
ments d’habitation (résidence principale ou secon-
daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en
bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou
simple occupant. Seuls les travaux et équipements
facturés par une entreprise sont concernés, si vous
achetez vous-même des équipements pour les faire
installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%.
Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre
à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation
confirmant que vous respectez les conditions d’octroi
sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles
et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts
« www.impots.gouv.fr ».
Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux
réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc-
tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux
entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas
conduire à une surélévation du bâtiment ou à une
addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus
de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes,
murs porteurs ou façades).
Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus
des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers
non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal-
lations sanitaires, installations électriques et chauffa-
ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux
existants de plus de 10%.
A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé
que seront également concernés par le taux de TVA
réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage,
d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les
jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces-
saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces
derniers sont réalisés par le client lui-même, portant
sur des locaux d’habitation achevés depuis plus
de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement
dit mais également dépendances usuelles, voies
d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et
portails).
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
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Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2
De 0 à 6.500 € 4 % 2 %
De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 %
De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 %
Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 %

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides,elles ris-
quent d'avoir été attaquées par les champignons
ou les termites. Testez aussi la dureté du bois
avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de
quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de pluie
pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer
l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher.
• Faites également un tour à la cave pour repérer
d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage
éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures,surtout si des différences
de plan apparaissent de part et
d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à
remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration
d'eau. Autre mauvais signe : la présence de
fissures verticales et transversales sur les murs
extérieurs.
•Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises,
interrupteurs, compteurs).
•Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen-
tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation
et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat
d'entretien avec un chauffagiste.
En savoir plus…
Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude
de marché... pour savoir précisément ce que
comporte une expertise immobilière ou avoir
l'adresse d'un expert proche de chez vous,
consulter la Chambre des experts immobiliers de
France qui regroupe plus de 600 professionnels,
129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris.
tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org
Les honoraires des experts immobiliers sont
libres. Pour faire établir un diagnostic technique,
vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association
pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au
02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter
un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car
il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ.
Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre
l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher-
chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les
plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas
trouver preneur si la demande est faible. Renseignez-
vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar-
tier que vous avez choisi et pour le type de logement -
ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi-
sinage, comparez les annonces de diverses origines,
consultez les organismes qui, dans certaines villes ou
régions, suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur lequel
vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui
majeur dans la détermination du prix.
- Il est préférable de visiter le bien à différents
moments de la journée et si possible de la semaine.
Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac-
tives, la présence d'établissements commerciaux,
industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne
quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte-
ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit,
d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent
bruyants.
- Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser-
vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des-
servi par les transports en commun? Est-il facile de se
garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés
d'un espace vert, élément particulièrement "valori-
sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à
défaut est-il facilement accessible par un moyen de
transport en commun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas votre
environnement à venir...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce
que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme
= ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en
positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga-
tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à
proximité...). Renseignez-vous également auprès de la
Direction Départementale de l'Equipement (travaux
routiers...).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, composée
d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le
style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de
prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille
ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il
n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage
individuel fermé plutôt qu'un simple box.
Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un
local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones,
désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un
gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence
de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine
collective (mais renseignez-vous sur les charges).
A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à
inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre logement de
conserver sa valeur.
- Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras-
se ou d'une loggia, gagne des points.
- Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient
majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse
être rationalisée au maximum.
- Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et
l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
- Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez
gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner
une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais
état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol,
même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds
hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce-
ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche
supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou
grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement
des pièces plus vastes...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
- Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien
propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront
qu'une influence mineure.
- En revanche, la présence d'une piscine ou d'un
système d'arrosage automatique du jardin valorise le
bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien
plus apprécié que tout autre mode de chauffage.
Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence
d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la
valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins-
tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos-
sibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
- Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez
acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur
les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la
brique, sont plus cotées que le cairon).
- Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des
mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment
procéder, renseignez-vous auprès d'une association de
consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à
un professionnel spécialisé (géomètre expert).
- Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de
distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les
réparations éventuelles seront meilleur marché.
Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
- Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit
de passage, droit de puisage, droit d'implantation de
pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des
services du cadastre (servitudes privées) et consultez le
certificat d'urbanisme (servitudes publiques).
- Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac-
cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo-
cier en conséquence.
- Vous pourrez également tirer argument de la nature du
sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon-
dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès
du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable,
inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
- Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti-
ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à
qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper-
tise technique. Vous pouvez demander les conseils du
CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et
Environnement composé d'architectes dont certains offi-
cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez
les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org
- Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez
aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il
s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par
exemple en compte la situation géographique du bien,sa
composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser-
vitudes, etc.
Résidence secondaire :
une part d'irrationnel
dans le "juste prix"
Pour une résidence secondaire,
l'irrationnel a davantage son mot à dire
que pour l'achat d'une résidence principa-
le. N'achetez cependant pas à n'importe
quel prix car vous réaliserez sans doute
encore moins de plus value à la revente
que pour d'autres types de logement.
- Privilégiez le site et choisissez la rési-
dence en fonction des sports ou des loisirs
que vous pratiquez ainsi que de l'usage
que vous allez en faire. Selon le temps que
vous comptez y passer, vous pourrez
accepter
un confort -et donc un prix - moindre.
- Essayez de choisir un logement, que
vous pourrez facilement louer le week-
end ou en été si un jour vous êtes à court
d'argent...
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés
et d'excellente qualité. Les beaux immeubles
rénovés des années 60, par exemple, sont
bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de
village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés dans
les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que
les studios ou les deux pièces, mais que les
locataires y restent plus longtemps.
• Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le
niveau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
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Penser à toutes
les démarches
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici
l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier
coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant
d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner
du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de
téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui
ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos
attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est
possible, la véracité des informations figurant dans
l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête
en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi-
nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti-
culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col-
lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans
l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires
ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple?
Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils
généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse t-il de la copropriété ?
Ces petites questions apparemment anodines ont leur
importance car elles vont bientôt concerner votre vie
quotidienne... et votre bien être.
3 Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règle-
ment de copropriété, notamment sur les clauses concer-
nant l'utilisation des parties communes et l'affectation
des parties privatives. Ce document est très important
car il détaille le mode de fonctionnement de la copro-
priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous
pourriez exercer votre profession dans votre apparte-
ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas
que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement,
consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle-
ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses
obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi-
sinage, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles
d'entretien des voies de desserte des maisons, etc.
4 Prenez vos mesures...
- Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée
par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long
et en large le logement,en ne prenant pas en compte les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à
1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses
de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de
la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de
cette mention vous pourrez intenter une action en nullité
dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa-
ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée,
vous pourrez engager une action
en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la
conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique").
- Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis-
sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le
vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du
13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement
urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat
et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain
résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect
de cette obligation de précision (et non de bornage obli-
gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au
propriétaire s'il a fait borner son terrain par un
géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le
plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le
bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres-
ser pour une première vérification au service du
cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar-
tement.
Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro-
priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un
début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique
dans ce domaine précis et les indications répertoriées
peuvent être contestées par tout autre titre de propriété.
Il est donc possible que la contenance réelle du terrain
soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour-
quoi la plupart des actes prévoient une clause
d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas
où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la
contenance indiquée dans l'acte. Cette clause
d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le
vendeur est un professionnel comme un lotisseur par
exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache-
ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou
de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour
définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez
aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
- Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer
le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura
aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres-
ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
- Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de
bornage à la conservation des hypothèques pour le
rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible?
- Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité
du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il
possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du
lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les
dispositions que devra respecter la construction (lire
encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan
Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A
défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS
vous indiquera les règles de construction applicables
dans votre localité et les conditions d'évolution de votre
environnement.
- S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la
demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un
"certificat d'information générale" qui vous dira seule-
ment si le terrain est constructible, soit un document
plus précis vous indiquant
si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui
avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous contre
les malfaçons...
- Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans,
vous bénéficierez encore de la "garantie décennale".
Elle concerne tous les dommages matériels qui compro-
mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments
d'équipement qui sont indissociables de leur support :
ex. défaut du système de ventilation, affaissement de
dallage, effondrement de charpente etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre
l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori-
quement souscrite au moment de l'édification ou de la
transformation du logement. Cette assurance est obliga-
toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu-
re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître
d'œuvre en cas de malfaçons.
- Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts
que contre les "vices cachés", à condition d'intenter
rapidement une action après l'acquisition. Mais les
contrats entre particuliers excluent généralement cette
garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai-
se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice
reproché, ce qui est difficile.
- La garantie décennale s'applique également pour les
achats de terrain en lotissement et concerne alors les
travaux de voirie et d'équipements divers.
7 Choisissez bien
votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai-
ment décidé : le moment est venu de signer un avant-
contrat.
La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une
disposition très importante applicable depuis le
1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache-
tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro-
messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un
compromis de vente :
* vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen-
dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre
engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous
rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de
la première présentation de la lettre recommandée vous
notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant
les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si
vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes-
sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration
du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut
être prévu après.
Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel
mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme
qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre
les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant
d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite
somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de rétractation.
A noter que la loi portant engagement national pour le
logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier
l'articler L.271-1 du code de la construction et de
l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement
ayant signé un compromis ou une promesse de vente
dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir
sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure
où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin-
cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores
et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer-
nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si
l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur
bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant
lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle
disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le
contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par
un compromis ou promesse de vente
L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée
de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots.
- "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus
renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris
soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si
l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle
n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.
Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la
signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité.
Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous.
Il est toutefois important de noter que, depuis le
1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat
qui s'accompagne du versement d'une somme quel-
conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat
sont, comme les promesses de vente, soumises au droit
de rétractation de l'acquéreur.
- La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur
de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi-
qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et
décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai
d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la
signature de la promesse, une indemnité
d'immobilisation qui représente en principe 10% au
maximum du prix de la vente. Cette somme doit être
versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la
vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à
l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du
vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison
légitime ( ex : non-obtention des prêts).
- Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur
et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus-
pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à
l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du
délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent
prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en
précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive-
ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que
vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen-
tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les
termes du contrat.
8 Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa-
tion d'un événement particulier indépendant de votre
volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat
comme une "condition suspensive". Si cet événement
ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement
sera rompu automatiquement et vous récupérerez les
sommes versées. La non obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez
mentionner toute autre clause correspondant à votre
situation personnelle : revente de votre précédent loge-
Le certificat d'urbanisme
N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer-
tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue
pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi-
naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat
d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi-
lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu-
ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il
doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme
et les limitations administratives au droit de propriété,
le régime des taxes et participations d'urbanisme
applicables au terrain ainsi que l'état des équipe-
ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera
s'il y a des contraintes architecturales : forme de la
toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du
crépi etc.
Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat
d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou
non concerné par un droit de préemption. Il est déli-
vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui-
vant le dépôt de la demande et reste en principe
valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per-
mis de construire. Il vous informe sur ce que vous
pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation
d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !
En savoir plus...
Consultez les services télématiques des organismes
de défense des consommateurs,comme l'Institut Na-
tional de la Consommation, établissement public
autonome doté d'équipes spécialisées de juristes,qui
édite la revue 60 Millions de consommateurs.
Tapez 3615 INC ou 3615 60 Millions
ou consultez le site : www.in60.fr
Vous pouvez aussi consulter:
3615 Que Choisir, de l'Union Fédérale
des Consommateurs.
ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisa-
tion de la mutation professionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le
montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de
notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous
pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les
deux professionnels se partageront les honoraires... et les
tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de
propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de
propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises
comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne
recevrez la copie authentique de l'acte de vente que
quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli
certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
pensez à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un
constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en
charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman-
dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli-
gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre
maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et
plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des
droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan-
tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de
cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer
votre logement en souscrivant une assurance multirisques
habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco-
nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé-
rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins-
taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-
vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas
non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la
signature de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven-
tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est
souvent surévaluée.
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Les avantages fiscaux :
s A côté du dispositif ROBIEN qui est maintenu mais corrigé,
un nouveau dispositif d'incitation à la location a été instauré
par la loi portant engagement national pour le logement du
13 juillet 2006 dite Loi ENL : il s'agit du dispositif BORLOO
populaire. Le dispositif ROBIEN modifié permet désormais
d'amortir 50% du prix du bien sur 9 ans (6% / an sur les 7
premières années puis 4% sur les 2 dernières années), alors
qu'auparavant il permettait d'amortir 65% sur 15 ans. Quant
au nouveau dispositif BORLOO, réservé à la location de loge-
ment neuf, il prévoit également un amortissement sur les 9
premières années mais permet de continuer à amortir jus-
qu'à 15 ans (à raison alors de 2 périodes supplémentaires
de 3 ans avec un amortissement de 2,5%/ an). L'avantage
fiscal est important puisqu'il permet de déduire entre 50% et
65% du prix du logement sur une durée allant de 9 à 15 ans,
ainsi que chaque année, 30% des loyers (dans le dispositif
ROBIEN modifié il n'y a pas de déduction forfaitaire des
loyers). Dans les 2 cas, si l'investissement survient en cours
d'année, les amortissements sont calculés au " prorata tem-
poris ",c'est à dire proportionnellement à la durée effective de
location. Egalement, les 2 systèmes permettent un report du
déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700
€/ an. Pour bénéficier des avantages du dispositif BORLOO
populaire vous devez vous engager à louer pendant 9 ans au
minimum (et jusqu'à 15 ans) à un locataire dont les ressources
n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs
intermédiaires) et respecter un loyer plafond de 70% du mar-
ché libre. Pour le dispositif ROBIEN modifié, les locataires ne
sont pas astreints à des plafonds de ressources, mais vous
devez respecter des plafonds de loyer (90% du marché libre).
A noter que les logements meublés et les résidences secon-
daires sont exclus de ces dispositifs. Les plafonds de loyer
applicables sont déterminés par zone (voir tableau A) : la
zone A concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur
et le Genevois français ; la zone B1 concerne les agglomé-
rations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne
autour de Paris, les agglomérations chères ainsi que le
pourtour Méditerranéen, la Corse et les départements
d'Outre-Mer ; la zone B2 concerne les autres aggloméra-
tions de plus de 50.000 habitants, les autres zones fronta-
lières chères ainsi que les limites de l'Ile de France ; enfin,
la zone C concerne le reste du territoire. Vous pouvez consul-
ter le détail des zones par commune sur le site du ministère du
logement www.logement.gouv.fr.
s Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants,
locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui sup-
portent, pour leur habitation principale, des dépenses de
gros équipements, d'équipements de production d'énergie
renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et
d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier
d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements. Cet
avantage est étendu, au même taux, soit 15% aux travaux
d'installation :
- d'équipements de production d'énergie fonctionnant à
l'énergie solaire
- de chaudières à condensation utilisant les combustibles
gazeux.
Le crédit d'impôt est ouvert aux installations :
- intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un
logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une
attestation
- installées par une entreprise,à la demande du contribuable,
et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une
attestation
Ci-dessousleplafonddedépensesouvrantdroitaucréditd'impôt:
- 4.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.
-8.000€pouruncouplemariésoumisàimpositioncommune.
Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge,
500 € pour le second enfant et 600 € par enfant à compter du
troisième.
Depuis2005,L'avantagefiscalestremplacépardeuxnouveaux
crédits d'impôt :
- l'un en faveur de l'aide aux personnes. Les dépenses
d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handi-
capées, d'acquisition de certains ascenseurs et les travaux
de protection contre les risques technologiques donneront
droit
à un crédit d'impôt variant de 15 et à 25 % du montant
des frais. Les dépenses seront retenues dans la limite de
5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un
couple (plus majorations pour personnes à charge). Ce pla-
fond s'appliquera aux dépenses réalisées entre 2005 et 2009.
- L'autre au titre des dépenses d'équipement en faveur du dé-
veloppement durable : chaudières à basse température et à
condensation, matériaux d'isolation thermique, appareils de
régulation de chauffage... Depuis le 1er janvier 2008 (mise
en œuvre d’un arrêté du 13 novembre 2007), les conditions
permettant de bénéficier du crédit d’impôt ont été modifiées.
Les équipements et matériaux doivent désormais présenter
des caractères techniques renforcés et répondre à des
critères de performances minimales plus élevés. Ce crédit
d’impôt peut atteindre jusqu’à 50% des dépenses, dans la
limite de 8.000 €pour un célibataire,16.000 €pour un couple
marié,etcepourlesdépensespayéesentrele1erjanvier2005
et le 31 décembre 2009.
s Pour en savoir plus, connectez-vous à Internet. Sur le
www.logement.org, vous trouverez toutes les réponses aux
questions que vous vous posez. Le site "portail" renvoie sur
l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, de celui
du ministère du Logement aux sites des différentes
banques en passant par les associations de défense ou de
conseil des consommateurs.
Trouver les
financements
Vous avez décidé d'acheter un logement ancien, dans lequel
vous aurez peut-être des travaux à réaliser, ou un terrain en
vue d'une construction future.
Quel que soit votre projet, le financement est l'un des points
clefs de l'opération. Pour en déjouer les pièges vous devez
prendre en compte un maximum de paramètres.
Sachez choisir
et combiner vos prêts :
Pour acheter, ou acheter et rénover un logement ancien, vous
avez le choix entre plusieurs types de prêts. N'hésitez donc pas
à décliner les différentes combinaisons.
A quel prêt principal avez-vous droit ?
Prêt pour l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt bancaire
ordinaire ?
• Le montant des deux premiers, le prêt pour l'accession
sociale (PAS) et le prêt conventionné peuvent couvrir désormais
100% du coût de l'opération et leurs taux d'intérêts varient selon
les établissements de crédit dans la limite d'un maximum ré-
glementé (celui du Pas étant inférieur de 0,60% à celui du prêt
conventionné). La notion de prix de revient maximum est sup-
primée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide personnalisée au
logement. En outre,le prêt pour l'accession sociale est soumis à
condition de ressources. En effet,les ressources de l'emprunteur
ne doivent pas dépasser un certain plafond. Sont pris en considé-
ration l'ensemble des revenus imposables de toutes les per-
sonnes composant le foyer au titre de l'avant dernière année qui
précède celle de la demande de prêt (n-2).
• Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la
concurrencelapluslargepossibleetdebiencomparerlescoûtsducrédit
(voirencadré:lesquestionsessentielles).Pluslemontantdel'apportper-
sonnelestimportant,pluslanégociationaveclabanqueestfacilitée.
L'apport personnel :
L'apport personnel est constitué par une épargne préalable.
Les prêts complémentaires :
La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un
prêt conventionné a été sensiblement modifiée en 2001.
Il s'agit : prêt épargne logement, prêt à taux 0, prêt 1% loge-
ment, prêt fonctionnaire, prêt relais, prêt à taux fixe dont le taux
est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne
logement en vigueur à la date de l'émission de l'offre de prêt,
et les prêts pour les Français rapatriés d'outre mer.
•Leprêtàtaux0.Lesconditionsd'octroideceprêtontétémodifiées
par la Loi de finances pour 2005 et le Décret n° 2005-69 du 31 jan-
vier2005(paruauJON°26du1erFévrier2005)vientenpréciserles
modalités d’application : ces dispositions s'appliquent aux offres de
prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009.
-leprêtàtauxzéroestdésormaisouvertàl'achatd'unlogementan-
cien, sans travaux importants,pourvu qu'il corresponde aux critères
dulogementdécent(auparavantilfallaitquelestravauxreprésentent
35% du coût total de l'opération).
- le montant maximum du prêt à taux zéro est plafonné à 32500 €
(contre 27440.82 €). Ce plafond concernera les logements neufs et
non les logements anciens. La loi maintient la majoration de 50 %
du montant maximal du prêt pour les zones franches et sensibles.A
noterquelaLoiENL2006-872du13juillet2006(JOn°163du16juillet
2006)arelevéde15000 lemontantduprêtpourlesménagessitués
dans les plafonds du logement social (PLUS) et ce à compter du 1er
janvier 2007.
Soumisàconditionsderessourcesetdeplafonnement,vouslede-
mandezauprèsdetouslesétablissementsdecréditsquiontsigné
une convention avec l'Etat et il ne peut en aucun cas constituer le
financement principal. Son remboursement s'effectue par men-
sualités constantes. La durée de remboursement varie alors selon
lesrevenusimposablesetdanscertainscasvousnecommencerez
à le rembourser qu'à l'expiration des autres prêts.
Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend
des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du
prêt ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées
à occuper à titre principal la résidence :
- au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt
( année N-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le
1er janvier et le 31 mars,
- au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année N-1)
pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.
Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit
pas excéder 38690 € (contre 37883.73 € dans le dispositif
antérieur). A compter du 1er janvier 2006, le plafond de
ressources à respecter est relevé à 7000 € par mois mais ne
concerne que les couples avec 5 enfants et plus résidant en
région parisienne. De plus, ce prêt est réservé aux ménages
" primo-accédants " c'est à dire qui n'ont jamais emprunté
pour se loger.
• Le prêt d'épargne logement est accordé après une phase
d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Epargne Logement.
Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période
d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé.
La rémunération des plans d'épargne logement souscrits à
compter du 1er août 2003 est fixée à 2,5% hors prime d'état
(3,5% prime d'état incluse).* La prime d'état est égale à
2/5ème des intérêts versés par l'établissement teneur du
compte à l'épargnant, dans la limite de 1525 €. Pour les plans
ouverts à compter du 12.12.2002, le bénéfice de la prime
d'épargne est réservé aux seuls épargnants qui souscrivent un
prêt d'épargne logement. Le taux d'intérêt actuariel des prêts
accordés au titre des plans ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé
à 4.20%. La rémunération des comptes épargne logement à
compter du 1.8.2003 est fixé à 1.5% hors prime d'état. Le taux
d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des comptes
ouverts à compter du 1.8.2003 est fixé à 3%.
Depuis le 1.07.2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement
est égal au 2/3 du taux des premiers livrets de caisse d'épargne
(livretA). Le taux d'intérêt du compte épargne logement est calculé
par la banque de France le 15 janvier et 15 juillet de chaque année.
Cette fixation du taux d'intérêt ne concerne pas les plans d'épargne
logement. Plan et Compte Epargne Logement peuvent avoir une
durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés,à condition de ne pas
dépasser, ensemble, 92.000 € soit 600.000Frs. Sachez aussi que
vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts
obtenus par vos parents proches sur leur propre épargne logement,
afin de majorer votre capacité d'emprunt.
* Pour les Plans et Comptes épargne logement souscrits avant cette
date, la rémunération reste celle fixée au moment de la souscription.
• Le prêt 1% employeur : les salariés d'une entreprise employant
au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur
soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de
consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au finan-
cement des logements de ses employés. Le taux du prêt est fixé à
1,5%(horsassurancesetgaranties).Ilpeutêtreaccordédansleneuf
maiségalementdansl'anciensanstravauxàcertainesconditions.
Il peut financer un logement ancien sans travaux :
- lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence
principale et que l'emprunteur a des revenus plafonnés
- lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence
principale pour des raisons de mobilité professionnelle
- ou lorsqu'il achète un logement HLM. Il peut être accordé
quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le
logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux
doivent respecter au moins 25% du prix d'achat.
- Le prêt aux fonctionnaires se rapproche du prêt 1% logement
des salariés du secteur privé en étant toutefois moins intéres-
sant. Le montant du prêt et le taux d'intérêt sont réglementés.
Il convient de se renseigner auprès du Crédit Foncier de France
qui distribue ce type de prêt.
- Les prêts départementaux sont accordés à titre complémen-
taires par certains Conseils généraux.
Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%.
- Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite,
renseignez-vous sur leurs caractéristiques auprès de
l'organisme d'affiliation.
- Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même
famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt
soient alors nuls ou indexés sur le livret A. Mais pour éviter que
le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée,
rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la
recette des impôts.
Les questions essentielles
Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez
vous poser une série de questions et comparer de
nombreux paramètres. N'hésitez pas à en dresser
un tableau. Le prêt est-il fixe ou variable ? S'agit-
il d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée,
quelles garanties vous demande-t-on (hypo-
thèque, caution) ? Ouvre-t-il des droits à l'APL ou
l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais
annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou
de la caution,coût de l'assurance décès-invalidité,
de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous
sur le coût effectif global (qui intègre,outre le taux,
tous ces frais annexes) et sur les possibilités de
remboursement anticipé avec ou sans pénalité.
Pour les prêts à taux variables, vous devez aussi
comparer :
- l'indice : dans la pratique, le taux du prêt est
généralement indexé sur l'Euribor qui est le taux
de l'argent au sein de la zone Euro et auquel les
établissements financiers ajoutent leur marge
( entre 1% et 3% ). Souvent la première année est
basée sur un "taux d'appel" et la variation avec la
seconde année peut être forte, pour compenser.
- la périodicité de révision du taux,
- l'indice des variations de taux sur le montant des
mensualités, sur la durée du remboursement ou
sur les deux ;
- la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ;
s'agit-il d'un prêt "capé" (prêt révisable dont le
taux ne dépasse jamais un certain % fixé au
départ) ?
-peut-onpasseràtoutmomentàtauxfixe?letaux
est-il fixé, y-a-t-il des conditions et des pénalités ?
Combinez
les bons paramètres :
Le taux d'intérêt : fixe ou variable
- Fixe, il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais il
n'est pas forcément identique pendant toute la durée de
remboursement.
- Variable : le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en
fonctiond'unindiceinscritdanslecontrat.Unplafondouunplan-
cherpeuventéventuellementlimiterlespossibilitésdevariation
du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en consé-
quence. Il est assez fréquent que le contrat limite les variations
dutauxouleurincidencesurlamensualitéouladurée.Cesprêts
appelésprêtscapésdiminuentalorslerisquepourl'emprunteur.
Il est important de noter qu'il ne faut pas baser tout son raison-
nement financier sur le taux de la première période qui est sim-
plement un taux d'appel.
L'évolution du remboursement :
Les mensualités de remboursement peuvent être :
- constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos
mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable,
seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne pré-
voyez pas d'augmentation importante de vos ressources.
- modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la
durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à
la baisse en fonction de vos revenus.
- lissées : lorsque le plan de financement comporte plu-
sieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster
ses mensualités pour que le total des mensualités en ques-
tion soit constant.
La durée :
Le coût du crédit est fonction de sa durée : plus celle-ci est
longue, plus votre prêt sera cher globalement.
Zones
A
B1
B2
C
21,02 € / m2 / mois
14,61 € / m2 / mois
11,95 € / m2 / mois
8,76 € / m2 / mois
Borloo PopulaireRobien modifié
16,82 € / m2 / mois
11,69 € / m2 / mois
9,56 € / m2 / mois
7,01 € / m2 / mois
Tableau A ( Voir ci-contre)
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Immobilier, ce qui
change en 2012
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Canalisations en plomb :
Attention, vous n’avez
plus que deux ans pour
les rendre conformes.
Votre canalisation d’eau est en
plomb ? Attention conformément
au décret 2011-1220 du
20/12/2001 relatif aux eaux des-
tinées à la consommation, toutes
les canalisations en plomb
devront avoir été remplacées
avant le 25 décembre 2013.
En vertu du décret, la teneur maximale en
plomb dans l’eau potable des habitations devra
être ramenée à 10 microgrammes par litre
(contre 25 µg/l), d’ici le 25 décembre 2013.
« Seule la suppression des canalisations en
plomb en totalité permettra de garantir le res-
pect de la réglementation 2013 », affirment le
Conseil supérieur d’hygiène publique de
France et l’Agence française de sécurité sani-
taire, car un simple traitement de l’eau n’est
pas suffisant. En tant que solution de rempla-
cement du plomb, si le cuivre reste préféré des
professionnels en raison ses nombreuses qua-
lités (propriétés bactéricides, malléabilité,
longévité, résistance…), d’autres matériaux
comme le PVC sont aussi disponibles sur le
marché.
À noter que les propriétaires et les bailleurs
qui effectuent des travaux de mise en confor-
mité des canalisations en plomb dans leur
logement peuvent bénéficier d’une aide de
l’Agence Nationale pour l’Amélioration de
l’Habitat (ANAH), d’un taux de TVA réduit (7 %),
ainsi que d’une déduction des dépenses (repé-
rage des canalisations en plomb et travaux
d’amélioration) de leurs revenus fonciers.
Fiscalité résidence
secondaire : Les effets
de la réforme des plus-
values immobilières
Réforme du permis de construire :
Faire agrandir son logement est désormais plus simple
Depuis le 1er janvier 2012, tout particulier qui souhaite agrandir son logement de 40m² au plus n’a plus besoin
de déposer une demande de permis de construire. Explications.
Jusqu’à 40 m² d’extension
Depuis le 1er janvier 2012, l’ajout d’une surface
de plancher, ne dépassant pas 40 m² de Surface
Hors Œuvre Brute (au lieu de 20 m² SHON aupara-
vant ) à une construction existante située en zone
urbaine, ne requiert plus de permis de construire.
Cette correction du régime des permis de
construire entre dans le cadre de la réforme inti-
tulée « Urbanisme de projet ».
L’objectif visé par le gouvernement est « la sim-
plification des formalités à accomplir pour cer-
taines extensions de constructions existantes ». À
noter que ces constructions doivent être situées
dans les zones urbaines des communes couvertes
par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un docu-
ment d’urbanisme en tenant lieu.
La création d’une extension pouvant aller jusqu’à
40 m² SHON sur un logement situé en zone urbai-
ne n’est donc désormais plus soumise qu’à la
seule procédure de déclaration préalable. Grâce à
cette réforme, le délai d’instruction des dossiers
est réduit de 4 à 2 mois.
Par ailleurs, d’après le texte de réforme, un per-
mis de construire n’est plus requis « pour toute
modification du volume d'une construction entraî-
nant également le percement d'un mur extérieur,
quelle que soit la surface créée ».
Les exceptions à la règle
Selon le décret n° 2011-1771 du 5 décembre
2011 (paru dans le JO du 7 décembre 2011), le
dépôt de permis de construire reste toutefois obli-
gatoire dans les cas suivants :
• Si les travaux d’extension dépassent les 20 m²
de surface SHON (hors constructions situées en
zones urbaines dotées d’un PLU ou d’un docu-
ment équivalent) ;
• Si la surface totale de la construction en zone
urbaine (partie existante + surface SHON créée
comprise entre 20 m² et 40 m²) dépasse les 170
m², seuil de recours obligatoire à un architecte ;
• Si la surface SHON créée en zone urbaine
dépasse les 40 m² ;
• Si les travaux entraînent une modification des
structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
« lorsque ces travaux s’accompagnent d’un chan-
gement de destination ».
Le consommateur peut désormais acheter des
produits moins nocifs pour la qualité de son air
intérieur
L’air dans nos maisons est
chargé en polluants
De plus en plus étanches, nos maisons
sont moins saines. A moins de disposer
d’un bon système de ventilation, l’air
intérieur est vite pollué, saturé par le
dégagement toxique de nombreux maté-
riaux ou produits de la maison (isolants,
revêtements de sol, peintures, vernis,
adhésifs…).
Une étude menée par l’Observatoire de la
qualité de l’air intérieur réalisée dans
567 habitations a révélé que les concen-
trations en polluants étaient élevées
dans 9% des logements. Un résultat alar-
mant quand on sait que ces substances
polluantes sont génératrices d’irritation,
d’allergie ou pire encore cancérogènes.
Une étiquette santé environ-
nementale depuis le 1er jan-
vier 2012
Depuis le 1er janvier 2012, les produits
de construction et de décoration de la
maison sont dotés d’une étiquette santé
environnementale. Celle-ci indique, sous
la forme d’une lettre allant de A+ à C, le
niveau d’émission de polluants volatils.
• A+ correspond aux produits à faibles
émissions
• C aux produits les plus chargés en
émissions polluantes
Le consommateur peut ainsi choisir des
produits plus sains, un choix important
notamment pour certaines pièces à vivre
de la maison comme le salon ou la
chambre à coucher.
« Pour la première fois, une étiquette va
permettre d’informer les consomma-
teurs, donc d’orienter leurs achats vers
des produits moins nocifs pour la qualité
de leur air intérieur » s’est félicitée
Nathalie Kosiucko-Morizet, Ministre de
l’écologie. « La publication de cet arrêté
constitue un signal fort vis-à-vis des
industriels, afin de les inciter à faire évo-
luer leur production vers une offre plus
respectueuse de la santé ».
La deuxième loi de finances rectificative
pour 2011 (loi n° 2011-1117 du 19 sep-
tembre 2011, JO du 20/09) a considéra-
blement durci le régime de taxation des
plus-values immobilières.
En effet, à compter du 1er février 2012,
les biens détenus depuis moins de
30 ans seront soumis à l'impôt sur les
plus-values immobilières. Avant la
réforme, un vendeur était exonéré du
paiement de l'impôt sur les plus-values
immobilières s'il cédait un bien qu'il
possédait depuis plus de 15 ans.
Désormais, un propriétaire devra
patienter 30 ans.
Par ailleurs, les modalités de calcul
de l'abattement pour la durée de déten-
tion ont été modifiées. Auparavant, un
système d'abattement linéaire de 10%
était appliqué à partir de la 6ème année
de détention du bien alors
qu'aujourd'hui l'abattement devient
progressif : 2% de la 6ème à la 17ème
année, 4% les 7 années suivantes et 8%
les 6 suivantes.
Ce changement n'est pas favorable au
contribuable car au bout de 15 ans de
détention d'un bien, l'abattement
n'atteint que seulement 20% du mon-
tant de la plus-value immobilière.
En outre, l'abattement fixe de 1.000 €
qui venait réduire l'assiette de calcul de
la plus-value est supprimé.
Cette réforme a également instauré un
mode de calcul de la plus-value moins
avantageux qu'auparavant et le taux
d'imposition est passé de 31,3 à 32,5 %
(19% plus 13,5% de prélèvements
sociaux).
Toutefois, il est important de noter que
la réforme n'a pas remis en cause
l'exonération dont bénéficie la cession
d'une résidence principale qui doit être,
pour l'administration fiscale, une rési-
dence habituelle et effective.
L’air intérieur de nos maisons est pollué. Afin de permettre aux
particuliers de choisir des matériaux de construction et de décoration
moins nocifs pour la qualité de l’air et la santé, les produits indiquent,
depuis le 1er janvier 2012, leur niveau d’émission de polluants
volatils grâce à une étiquette santé environnementale.

Nos interviews
exclusives d’experts
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Tendance immobilier : Le marché immobilier devrait
s'assagir en 2012 en fonction de la localisation
et des biens vendus
Président de la Commission des statistiques à la Chambre des
Notaires de Paris, Me Thierry Delesalle nous apporte son éclairage sur
le marché de l’immobilier français et nous donne ses perspectives en termes de
prix et de transactions pour 2012.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, la dernière note de conjoncture
des Notaires de France fait état d’une hausse des prix de l’immobilier français (+6.4%
au 3ème trimestre 2011 dans l’ancien). Selon vous, le marché de l’immobilier va-t-il
afficher des niveaux de prix plus raisonnables en 2012 ?
Me Delesalle : Après une hausse, parfois excessive dans certains secteurs (+ 23% à Paris de juillet 2010 à juin
2011) le marché immobilier devrait s'assagir en 2012 en fonction de la localisation et des biens vendus, nous nous
attendons soit à une stabilité des prix (Paris), soit à une légère correction de l'ordre de 5 à 10% (Petit Couronne,
villes dynamiques et littoral), voire plus importantes dans les régions davantage victimes de la crise économique.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelles sont vos perspectives en termes de
volume de transactions pour 2012 ?
Me Delesalle : L'incertitude ambiante, ainsi que la réforme des plus-values immobilières devraient réduire très
sensiblement le volume des transactions en 2012 même si janvier bénéficie d'un important et inhabituel volume
du aux modifications fiscales intervenant le 1er février 2012.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Durcissement des conditions d’octroi des
crédits immobiliers par les banques, fin du PTZ+ dans l’ancien, accéder à la propriété
devient de plus en plus difficile pour les primo-accédants. Quels conseils donneriez-
vous aux particuliers qui souhaitent réaliser un premier achat immobilier ?
Me Delesalle : Il est plus que jamais indispensable, pour un candidat à l'acquisition, d'interroger, préalablement à toute
signature de promesse de vente, sa banque pour connaître l'éventuelle augmentation de taux, l'octroi possible ou non
du crédit, surtout en fonction de la durée qui reste le seul levier permettant de modifier les mensualités.
L’immobilier 100% entre particuliers :
Bonjour, quels sont, en 2012, les dia-
gnostics que doit faire réaliser un par-
ticulier qui vend son habitation ?
Marc Dollié : Si vous souhaitez vendre votre bien en
2012, sachez que la liste des diagnostics obliga-
toires à effectuer lors d’une vente varie selon plu-
sieurs critères. En effet, si le bien est antérieur à
juillet 1997, le diagnostic amiante devra être réalisé.
De même si le bâtiment a été construit avant janvier
1949, le diagnostic CREP (plomb) devra être annexé
au compromis de vente.
Les diagnostics électricité et gaz (si le logement en
est équipé et si l’installation a plus de 15 ans)
devront obligatoirement apparaître. De plus, depuis
le 1er janvier 2011, l’affichage des vignettes du DPE
(diagnostic de performance énergétique) dans votre
annonce immobilière est requis.
Enfin, dans certains cas vous devez effectuer des
diagnostics de surface comme le mesurage de la loi
Carrez ou de la loi Boutin et selon les arrêtés pré-
fectoraux le diagnostic ERNT (Etat des Risques
Naturels et Technologiques) et termites sont égale-
ment indispensables lors de la signature du com-
promis.
Certains diagnostics sont facultatifs.
Quel est l’intérêt, pour le vendeur, de
faire réaliser ces diagnostics ?
Marc Dollié : En effet, il existe des diagnostics com-
plémentaires qui viennent s’ajouter à votre dossier,
mais qui ne sont pas obligatoires.
Prenons l’exemple des diagnostics électricité et gaz,
ils sont obligatoires seulement si votre installation a
plus de 15 ans, cependant il est recommandé de les
effectuer afin d’apporter une information supplé-
mentaire à votre futur acquéreur.
D’autres diagnostics sont optionnels, tels que le dia-
gnostic incendie ou piscine. Effectuer ces diagnos-
tics permet de rassurer vos futurs acquéreurs et
valorise votre bien.
La date de validité des documents
varie selon les diagnostics. Quel est le
meilleur moment pour contacter un
diagnostiqueur ?
Marc Dollié : Nous vous conseillons d’effectuer vos
diagnostics dès la naissance de votre projet de
vente. Cela vous laisse le temps de réagir si jamais
vous avez besoin d’effectuer des travaux de remise
en état de vos installations et de vous prémunir des
négociations de dernière minute. Seuls les diagnos-
tics termites et ERNT ont une faible durée de validité
(6 mois). Toutefois si vous n’avez pas vendu votre
bien à cette échéance, vous pouvez aisément les
refaire étant donné leur faible coût.
Enfin, les diagnostics électricité, gaz et DPE ont une
durée de validité longue. Vous avez le temps de
céder votre bien avant l’expiration de vos diagnos-
tics immobiliers.
Touslesdiagnostics.com vous propose de bénéficier,
pour la réalisation d’un ou plusieurs diagnostics
immobiliers, d’un diagnostic ERNT offert gratuite-
ment en tapant le code promotionnel LPE2012 sur
internet www.touslesdiagnostics.com ou en appe-
lant le 04 42 33 73 96 (préciser le code LPE2012 à
votre interlocutrice).
Gros plan sur les diagnostics immobiliers en 2012
Marc Dollié, directeur du site Touslesdiagnsotics.com, détaille les
diagnostics immobiliers à faire réaliser dans le cadre de la vente d’un bien.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte le secteur de
l’immobilier de prestige ?
Alexander Kraft : Au début de l’année 2012, le secteur de l’immobilier de prestige ne montre pas le moindre signe
de ralentissement en termes d’activité. Après trois trimestres 2011 déjà très prometteurs mais pas extraordinaires,
le 4ème trimestre 2011 s’est avéré être un véritable trimestre record.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment expliquez-vous la bonne santé de
l’immobilier d’exception ?
Alexander Kraft : Il semble que la crise persistante de la zone euro a un effet positif sur le marché haut de gamme qui est
devenu une valeur refuge non seulement pour les Français, mais pour un grand nombre d’acheteurs internationaux à la
recherche d’investissements alternatifs. Particulièrement pour les investisseurs étrangers, les prix de l’immobilier de
prestige en France restent intéressants en comparaison avec d’autres marchés internationaux tels que NewYork,Londres,
Hong Kong et Tokyo.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelle est la part des acquéreurs étrangers
dans les transactions de luxe ? Quelles sont les nationalités les plus représentées ?
Alexander Kraft : Nous continuons à voir un grand intérêt des étrangers pour les propriétés de luxe françaises en ce
moment. En plus des acheteurs étrangers traditionnels, les Américains (7%) et les Anglais (5%), nous constatons la pré-
sence d’un grand nombre d’acheteurs des pays émergeants :Aujourd’hui, les Russes représentent la nationalité étrangè-
re la plus importante sur le marché immobilier de luxe en France (9%), suivi par les Chinois (7%) ; le nombre des ache-
teurs sud-américains (5%) est également en train d’augmenter. Finalement, nous voyons beaucoup d’autres nationalités
telles que des Suisses, des Allemands, des Italiens et des Indiens.
L’immobilier 100% entre Particuliers : Quelles villes ou régions concentrent le plus
de ventes ?
Alexander Kraft : Nous observons des transactions d’exception non seulement à Paris, mais presque sur la totalité
des marchés français provinciaux. Nous avons pu enregistrer des ventes importantes dans beaucoup de marchés
français différents comme la Côte d’Azur, la Provence, la Gironde, le Lac Léman. D’autres marchés actifs incluent
le Lac d’Annecy, Courchevel/Megève, le Languedoc (Montpellier et Perpignan), la Côte Basque (Biarritz et
Hossegor), la Bretagne (Dinard), la Normandie (Trouville et Honfleur), la Champagne, la Bourgogne, la région lyon-
naise, et l’Île de France.
Immobilier de prestige 2012 : « Le secteur de
l’immobilier de prestige ne montre pas le moindre
signe de ralentissement en termes d’activité »
Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France –
Monaco revientdans une interview accordée à L’immobilier 100% entre Particuliers
sur la bonne santé de l’immobilier de prestige en ce début d’année 2012. Taux immobilier : La perte du triple A risque d’entraîner
une « hausse progressive » des taux des crédits
immobiliers
Directrice de la communication d’Empruntis.com, Maël Bernier répond
aux questions de L’immobilier 100% entre particuliers sur les taux actuels des prêts
à l’habitat.
L’immobilier 100% entre particuliers : Bonjour, l’agence de notation Standard & Poor’s
a annoncé en janvier dernier la dégradation de la note française. La perte du triple A
va-t-elle, selon vous, faire grimper les taux des crédits immobiliers aux particuliers ?
Maël Bernier : Il ne faut pas s’attendre à une hausse brutale des taux des crédits immobiliers mais plutôt à une
hausse progressive au fil des mois. Pourquoi cette hausse ? Parce qu’au-delà de la dégradation de la note françai-
se qui a des conséquences sur la capacité à se financer des banques françaises, il ne faut pas oublier que ces
mêmes banques sont soumises à la règlementation Bâle 3 et doivent avant tout reconstituer leurs fonds propres.
En d’autres termes, elles doivent augmenter leurs réserves en épargne et les marges sur le crédit immobilier
(mêmes minimes) sont un moyen de reconstituer ses marges.
L’immobilier 100% entre particuliers : A combien se situent actuellement les taux des
prêts immobiliers ?
Maël Bernier : Aujourd’hui, les taux restent encore très bas, puisqu’ils se situent autour de 4%/4,30% pour un
dossier moyen sur les durées phares (15/20 ans). Pour rappel, lors de la précédente crise de 2008, ils étaient
remontés au-delà des 5%. Les taux des crédits restent donc très intéressants pour le moment, d’autant que rap-
prochés de l’inflation à 2%, emprunter à 4% ne coûte vraiment pas cher.
L’immobilier 100% entre particuliers : Depuis quelques semaines, les banques ont
durci leurs conditions d’attribution des crédits immobiliers. Quels conseils donneriez-
vous aux emprunteurs ?
Maël Bernier : Les banques sont effectivement beaucoup plus prudentes sur l’octroi des crédits immobiliers. Elles sont
ainsi plus attentives à l’apport personnel d’une part, mais également à la stabilité professionnelle. Par ailleurs les durées
longues (supérieures à 25 ans) sont en voie d’extinction ou proposées avec des taux relativement dissuasifs.

L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Mars-Avril 2012

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