Presentacion finanzas ingresos y egresos

Universidad Católica de Santa María
Facultad de Arquitectura e Ingeniería Civil y del Ambiente

PROGRAMA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

Finanzas en la Construcción
INGRESOS Y EGRESOS TÍPICOS DE UN PROYECTO DE
EDIFICACIÓN
M.D.I. Arq. Luís F. Álvarez Tejada

Arequipa - Perú
Año 2012

UNIDAD 6.00

Ingresos y Egresos típicos de un proyecto de
edificación

Finanzas en la Construcción

Principales ingresos y egresos del flujo de caja
de un proyecto de edificación
Los ingresos y egresos típicos del flujo de caja de un
proyecto de edificación pueden agruparse en los
siguientes rubros principales:
Ingresos
• Los recursos provenientes de un crédito hipotecario de
una Corporación de Ahorro y Vivienda o de un banco.
• Los créditos a corto plazo generalmente provenientes de
un banco. Se denominan "créditos puente".
• Los recursos generados por el proyecto, es decir, los
provenientes de las ventas.
• Otros recursos, tales como los rendimientos financieros
obtenidos por concepto de intereses sobre inversiones
transitorias, intereses por financiación directa de ventas,
etc.

• Egresos
• Los costos del proyecto.

• La amortización e intereses de la deuda.

• Las contraprestaciones a entidades financieras.

• Otros egresos ocasionales.

• Obsérvese que entre los ingresos del flujo de caja no
se incluyeron los recursos propios (inversión de
capital propio), ya que éstos aparecen como
resultado del análisis.


• La diferencia entre ingresos y egresos ,
es el saldo del flujo de caja. Si este saldo
es negativo, indica los recursos propios o
inversión necesaria en cada período de
tiempo para hacer viable el proyecto y si
es positivo, indica el valor de los
ingresos que generará el proyecto,
incluyendo el retorno del capital y las
utilidades.

Estructura de costos del proyecto

• Los diferentes costos en que se incurrirá
para la planeación, construcción y venta del
proyecto, conforman uno de los rubros más
importantes del flujo de caja de un proyecto
de edificación. Su correcta estructuración y
cálculo llevará en gran parte la
responsabilidad de que el flujo proyectado se
ajuste al flujo ejecutado.

• Para facilitar esta labor es necesario entrar a
detallar los diferentes componentes del
costo, lo cual implica utilizar un criterio de
clasificación de los mismos. El que emplea-
remos aquí se basa en la remuneración
recibida por los diferentes factores
productivos involucrados en el proceso de la
construcción de un proyecto de edificación,
principiando por la adquisición del terreno y
terminando con la labor de promoción y
venta del proyecto.

1. Lote urbanizado:
1.1 Terreno bruto.
1.2 Costos de urbanización:
– Materiales y mano de obra (directos de urbanización).
– Honorarios, impuestos y derechos por conexión de la urbanización
a redes de servicios. públicos (indirectos de urbanización).
2.Costos de edificación:
2.1 Materiales y mano de obra (directos de obra)
2.2. Honorarios, impuestos y derechos por conexión de servicios
públicos domiciliarios (indirectos de obra).

3.Administración y gerencia del proyecto.

4.Costos financieros.

5.Costo de ventas.

Costo del lote

• Este costo tiene dos componentes principales: el valor del
terreno en bruto, es decir, antes de ser urbanizado y los costos
correspondientes a su urbanización.

• Cuando se va a construir un proyecto en un predio
completamente urbanizado, es decir, que dispone de vías
pavimentadas, redes eléctricas y de alumbrado público,
acueducto, alcantarillado, zonas verdes, etc., este costo está
representado en su totalidad por el precio de venta en el
mercado del lote en cuestión. Pero cuando se piensa construir
sobre un lote en que no se dispone de todo o parte de las
facilidades mencionadas, será necesario incurrir en una serie
de costos para proveerlo de las mismas. Son los costos de
urbanización.

Costo del lote
• Costos de urbanización:

• Estos costos se acostumbra dividirlos en dos grupos. Uno
constituido por los mate-riales y mano de obra (directos de
urbanización) y otro por los honorarios, impuestos y derechos
(indirectos de urbanización). Para hacer el presupuesto de
materiales y mano de obra es necesario determinar cuáles
serán los costos de los distintos rubros que implica la
urbanización.

• Los honorarios, impuestos y derechos corresponden a los
pagos que se hagan por los siguientes conceptos:
• Honorarios por diseños y estudios técnicos.
• Impuestos de toda índole.
• Derechos por conexión de la urbanización a las redes de
servicios públicos.

Costos de edificación
• En forma similar a los costos de urbanización, los costos de
edificación se dividen en dos grupos: los costos de materiales
y mano de obra y los honorarios, impuestos y derechos.

• Costos de materiales y mano de obra (costos directos)

• En este grupo se incluye el costo de los materiales (cemento,
fierro, ladrillo, arena, etc.) que es necesario adquirir para llevar
a cabo el proyecto y el costo de la mano de obra
correspondiente. Se trata por tanto de los costos relacionados
en lo que comúnmente se denomina presupuesto de materiales
y mano de obra. Generalmente se acostumbra denominarlos
como "costos directos".


• Su importancia radica no sólo en el hecho de que constituyen la
parte más grande del costo total (entre el 35% o el 50%,
aproximadamente, según el tipo de construcción) sino también
en que determinan parte de los otros costos, pues las tarifas de
las ingenieros y arquitectos se basan en estos costos.

• Para facilitar la elaboración y ordenar su presentación, el
presupuesto de materiales y de mano de obra se divide en
capítulos, partidas, que se refieren a los principales
componentes de una edificación.

• Existen varias clasificaciones al respecto, pero lo importante es
que se tengan en cuenta la totalidad de los costos de obra,
incluyendo la administración de la misma (costo del ingeniero o
arquitecto residente, almacenistas, celadores, servicios
públicos, etc.) y las herramientas y equipos requeridos.
Además, los capítulos presupuestales deben facilitar la
elaboración de un programa básico de desembolsos.

• El presupuesto de materiales y mano de obra se hace con
precios de una determinada fecha, la cual debe anotarse en un
sitio destacado para poder ajustarlo, si es necesario, a precios
de un determinado momento, sin tener que volver a elaborarlo
en su totalidad.

• Surge aquí, por lo tanto, el concepto de incremento de costos,
que es la diferencia entre el presupuesto en valor presente y el
presupuesto en valor futuro, es decir, valorado a los precios
que se espera tendrán los materiales y la mano de obra, durante
el periodo de construcción.

• Sobra recalcar la importancia que tiene para el manejo
financiero del proyecto en una economía con inflación, el hacer
en la forma más acertada posible el ajuste en los costos,
correspondiente al aumento esperado de los precios. Aunque
parezca increíble, estos se olvida con cierta frecuencia,
originando graves problemas por falta de liquidez, lo cual
entorpece el desarrollo del proyecto.


• Por otra parte, debe tenerse en cuenta que un presupuesto de
costos de materiales y mano de obra, ya sea en valor presente
o a precios futuros, es un estimativo de lo que costarán los
materiales y la mano de obra, basado en los precios actuales o
esperados del mercado y en las cantidades de obra.

• En el momento de ejecutar la obra las cosas pueden resultar
diferentes, bien sea por razones técnicas o de simple gusto que
llevan a utilizar mayores cantidades de materiales que las
previstas inicialmente o diferentes materiales o calidades.

• Costos de honorarios, impuestos y derechos (Costos indirectos)
• Este rubro está constituido por:

• Los honorarios que deben cancelarse a los distintos profesionales
que participan en el planeamiento, diseño y construcción del
proyecto.

• Los impuestos y demás pagos que deben cancelarse al Estado,
tales como la licencia de construcción, el impuesto predial, el
impuesto a las ventas, etc. Se incluyen también aquí el costo de las
primas por pólizas de seguros.

• Los derechos correspondientes a la instalación de los servicios
públicos domiciliarios que dan derecho a proveerse de agua,
teléfono, luz, alcantarillado y gas.

• Costos de administración y gerencia de proyecto.
• Están constituidos por la remuneración percibida por el factor
empresa, es decir, por la labor de dirección y coordinación de
todos los factores productivos que participan en el proyecto de
construcción.

• Es importante aclarar que este rubro se refiere a los costos de
administración y gerencia del proyecto, ya que la
administración de obra se ha incluido dentro del presupuesto
de costos de materiales y mano de obra. Por tanto, aquí deben
incluirse los costos tales como honorarios y sueldos del
gerente del proyecto y demás personal de oficina, los costos de
oficina, los gastos de representación, etc.

• El monto de estos costos se determina bien sea elaborando un
presupuesto detallado de los mismos, o como un porcentaje
sobre el valor de las ventas

• Costos financieros

• Se agrupan aquí todos los costos que implica la obtención de
los recursos financieros externos necesarios para poder
ejecutar el proyecto. La palabra externos se usa aquí para
especificar que dentro de estos costos no debe incluirse el
costo de oportunidad del capital propio asignado al proyecto.
Se trata exclusivamente de los pagos de intereses y demás
costos que se cancelan a las entidades o personas que prestan
el dinero que requiera el proyecto o que se causan para la
obtención del crédito (hipotecas, registro, etc.).

• Costos financieros

• Esto no quiere decir que al análisis financiero no tenga en
cuenta el costo de oportunidad del capital. Si, lo tiene presente,
pero a la luz de la rentabilidad que genere el proyecto, la cual
será aceptable o no, como resultado de su comparación con el
costo de oportunidad.

• Los principales rubros que conforman el costo financiero del
proyecto son:

• Los intereses pagados a las entidades financieras del sector
por los préstamos para financiar la construcción.

• La corrección monetaria o ajuste por indexación de dichos
préstamos.

• Los intereses pagados a bancos o a particulares por créditos
puente.

• Los costos de notariado y registro de escrituras que garantizan
los créditos.

• Para el cálculo de los costos financieros se requiere un
conocimiento detallado de las condiciones de los créditos
obtenidos y de los sistemas de liquidación de empleados por
los organismos financieros.

• Costos de ventas

• Están constituidos por todos los costos en que es necesario
incurrir para hacer efectiva la venta del proyecto. Los
principales son los siguientes:

• Costos de promoción y publicidad.

• Comisiones de venta.

• Costos notariales y de registro.

• Reglamento de propiedad horizontal.

Participación relativa de los costos
• Los componentes del costo total de un proyecto de edificación
tienden a situarse dentro de ciertas proporciones en relación
con el costo total y con el precio de venta del proyecto.

• Estas proporciones cambian según el tipo de edificación de que
se trate (vivienda de interés social, media o lujosa, unifamiliar o
multifamiliar, oficinas, locales comerciales, bodegas, etc.) y
según sean las condiciones del mercado de materiales y de
edificaciones en un momento determinado, pero de todas
maneras es interesante conocer el orden de magnitud de estas
proporciones, pues facilitan el análisis del proyecto y ayudan a
detectar posibles fallas en la planeación.


• Se considera que un lote urbanizado puede representar
alrededor de un 16% del valor actual de las ventas.

• Si el lote representa una proporción mayor es demasiado
costoso para el proyecto, e indicaría que no debe desarrollarse.

• Sin embargo, esta proporción puede ser menor o bastante
mayor.

• En proyectos de vivienda unifamiliar, para familias del estrato
socio-económico bajo, la participación del lote tiende a ser
mayor, pues es muy poca el área construida que tienen las
viviendas.


• Los costos de materiales y mano de obra representan el
componente más grande del costo total pero, aún así,
difícilmente sobrepasan el 50% del precio de venta, y esto en el
caso de viviendas lujosas, pues en proyectos de carácter
popular llegan a ser apenas entre un 35 y 40%.

• Los honorarios, impuestos y derechos representan entre un 20
y 32% del costo directo, pero esto puede cambiar en la medida
que se requieran más o menos estudios, que se obtengan
descuentos especiales, de las tarifas de los impuestos y
derechos por servicios existentes en la ciudad o zona en donde
se vaya a construir.


• Los costos de administración y gerencia del proyecto tienden a
elevarse notablemente en proyectos pequeños, pues cosas
tales como los servicios básicos de oficina, aunque son
variables según el tamaño del proyecto, permanecen fijos por
trechos largos (variable discreta). En términos muy generales,
este costo constituye entre un 2.5 y un 3.5% del precio de
venta.

• Los costos financieros puede estar ente el 8% y el 10% del
precio de venta.


• Los costos de venta son los que presentan la relación mas
estable con los precios de venta, ya que se facturan en su
mayoría en función de dichos precios.

• Se sitúan entre un 3.5% y un 6.5%, incluyendo publicidad y pro-
moción, comisiones, derechos notariales y de registro y el
reglamento de propiedad horizontal, si es del caso.

Financiación del proyecto
• Para cubrir los costos y demás egresos asociados a la
ejecución del proyecto es necesario disponer del dinero
requerido en los momentos en que deban efectuarse los
desembolsos correspondientes. El proyecto será viable, en la
misma medida que sea posible disponer de estos recursos, en
la medida en que se pueda financiar, bien sea con recursos
propios, de ventas o con créditos a largo o corto plazo.

• Por su misma naturaleza un proyecto de construcción, y
específicamente de vivienda, requiere sumas relativamente
altas que deben ser invertidas según un programa específico.
Su disponibilidad o no, determina si el proyecto es viable, es
decir si se puede llevar a cabo porque se tienen los recursos
requeridos para cubrir los costos y demás egresos que implica
su ejecución.


• Recursos de crédito

• La mayor fuente de financiación para la construcción de
edificaciones es generalmente el crédito que otorgan las
entidades Financieras que trabajan con el sector que están
entrando al negocio hipotecario, entidades que prestan al
constructor una determinada proporción del costo total del
proyecto, bajo ciertas condiciones establecidas por la autoridad
competente (SBS).

• Recursos generados por el proyecto: ventas

• Una fuente importante de financiación de un proyecto de
construcción son los ingresos generados por las ventas que se
efectúen antes, durante y después del período de construcción.

• Esta parte de la financiación puede llegar a jugar un rol
determinante sobre la viabilidad del proyecto, principalmente
en proyectos de centros comerciales y oficinas, pues dadas las
características de sus demandantes potenciales, estos
proyectos pueden prevenderse, es decir, venderse antes de
iniciar su construcción y recaudar los ingresos por ventas en
cuotas mensuales durante la construcción.


• A diferencia de los proyectos de oficinas y locales comerciales,
en el caso de la vivienda, sobre todo de vivienda popular y para
estratos medios, este tipo de financiación no puede ser muy
alta, ni obtenerse al principio del proyecto, pero de todas
maneras se empieza a producir unos meses antes de terminar
la construcción, lo cual ayuda a disminuir la necesidad de
recursos propios.


• La proyección de los precios de venta durante la vida del
proyecto, es indispensable para:

• a) conformar el flujo de caja y poder estimar la participación
que las ventas tendrán en la financiación del proyecto,

• b) para poder conocer con anticipación cuáles serán los
precios a que deberán venderse cada una de las unidades de
venta, sean éstas, viviendas, garajes, locales, oficinas o
bodegas, y

• Recursos propios

• El monto total de los recursos propios y los momentos en que
se requieren, es determinado por el flujo de caja, como la
diferencia entre el total de ingresos y egresos esperados en
cada período. Es difícil establecer reglas generales sobre el
comportamiento de los mismos, pero la experiencia indica que
en primer lugar se deberá disponer del dinero suficiente para
adquirir un lote, cancelar los honorarios por estudios, diseños,
licencia de construcción y otros costos indirectos de obra y por
lo menos los costos directos correspondientes a los dos o tres
primeros meses de obra, ya que generalmente las instituciones
que financian la construcción, solo inician sus desembolsos
cuando se ha avanzado en la obra.

• Recursos propios

• En caso de pequeños y medianos constructores, es muy
frecuente que algunos costos correspondientes a honorarios
(diseño, construcción, etc.) no se facturen al principio sino al
final del proyecto, con el objeto de darle una mayor liquidez al
mismo.

• Vale anotar desde ahora que la utilidad es la retribución al
capital aportado (recursos propios), mientras que los
honorarios son una retribución al trabajo, constituyen un costo
del proyecto, cuyo pago, al igual que el lote o cualquier otro
costo, puede diferirle si se logra una negociación al respecto.

• Otros ingresos

• Bajo el rubro de otros ingresos, se agrupan todos aquellos
ingresos que puedan darse en el proyecto, diferentes a los ya
citados, los cuales tomados individualmente no tienen
generalmente mucha importancia.

• En un proyecto de construcción son ejemplos de este tipo de
ingresos, las ventas de materiales sobrantes o de demolición,
los intereses cobrados a los compradores mientras se
perfecciona la operación de compraventa y los intereses
devengados sobre inversiones transitorias, por ejemplo, sobre
cuentas de ahorro, etc.

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