Dal suo blog, MAssimo Caputi fa il punto sul mercato immobiliare italiano: per prima cosa si deve riportare il Paese nel radar degli Investitori Immobiliari Istituzionali Esteri.

1. Il Punto del RE di Massimo Caputi
Perchè il mercato immobiliare italiano può
scendere ancora.
Negli ultimi mesi mi capita di essere interpellato spesso da Investitori
e giornalisti stranieri che mi chiedono cosa pensi del mercato
immobiliare italiano nei prossimi tre anni.
Nel rilasciare un giudizio, non si deve mai confondere la propria
speranza con la previsione analitica: e’ bene essere molto razionali
nell’analisi di contesto generale e di settore; la conclusione e’ che il
mercato immobiliare italiano corporate e retail possa ancora scendere
molto.
In primis l’Italia e’ fuori dal radar degli investitori esteri: in teoria
il nostro Paese rappresenterebbe il 2% del mercato mondiale per gli
investitori istituzionali esteri (Europa 15%), ma questa percentuale di
presenza e’ lontanissima; piu’ che il contesto politico incerto, come
spesso si evoca, la fuga degli stranieri dal mattone italiano e’
provocata dall’introduzione nel 2010 e 2011 di norme illogiche, peraltro
retroattive, che hanno provocato una pesante sfiducia verso “la certezza
del diritto fiscale” del Paese; e’ stato un gravissimo errore introdurre
in un momento di crisi generale dell’economia vincoli e tassazioni in
danno degli investitori esteri presenti in Italia; peraltro la base
impositiva recuperata e’ infinitesima rispetto al “danno Paese”. Oggi la
frittata e’ fatta e speriamo che il prossimo Governo abbia la
sensibilita’ di metterci rimedio.

2. Il mercato degli uffici e’ soggetto ad un’epocale rivoluzione:
restrizione drastica di spazi per addetto, ricerca di edifici con elevata
efficienza energetica, necessita’ di trasporto pubblico in adiacenza ai
complessi, costi allineati a quelli di aree piu’ competitive. Milano,
per esempio, ha un elevato eccesso di offerta a tendere, con la
difficolta’ di effettuare investimenti per revamping dei vecchi complessi
e i nuovi complessi che faticano a trovare inquilini affidabili. Il
prezzo nei prossimi anni lo faranno gli utilizzatori e la proprieta’.
Il mercato delle residenze in Italia ha limiti enormi: non e’ oggetto di
interesse degli investitori istituzionali e oltre l’80% delle famiglie
italiane possiede un’abitazione. L’investimento residenziale e’ stato
visto in Italia sempre in ottica speculativa e non di investimento
stabile: la logica e’ stata sempre di attendere una continua rivoluzione
del bene. Oggi non e’ piu’ così: gli appartamenti non salgono di prezzo
(anzi scendono), gli affitti sono risibili e falcidiati dalle tasse, i
muti hanno tassi elevati e sono difficili da ottenere. Le migliaia di
“Vendesi” e “Affittasi” che si trovano nelle strade di Roma e Milano sono
una testimonianza del mercato reale.
Ma esiste un altro elemento di rischio per il mercato : la presenza nei
prossimi anni di “grandi venditori”. Le Banche, gli Enti Locali e
Territoriali, lo Stato (in teoria, ma ne parleremo un'altra volta)
saranno costretti a cedere patrimoni immobiliari in condizioni di forte
tensione; devono anche trovare chi compra… A meno che non si pensi che la
Cassa Depositi e Risparmi possa diventare la piu’ grande immobiliare
europea.
Davanti a questo quadro esistono certo ricette che possono mitigare lo
scenario negativo, ma ci vuole volonta’, lucidita’, conoscenza dei
mercati internazionali. Tanto per iniziare e’ giustissima la proposta
del Presidente di Assoimmobiliare, Aldo Mazzocco, che il nuovo Governo
preveda un Viceministro per l’immobiliare; e’ un settore vitale per
l’economia e gli investimenti del Paese, le cui competenze sono sparse
tra Finanze, Lavori Pubblici, Tesoro, Sviluppo Economico. Non sara’ la
soluzione a tutto, ma almeno ci sara’ un interlocutore con cui parlare e
che comprenda che per prima cosa si deve riportare il Paese nel radar
degli Investitori Immobiliari Istituzionali Esteri.