Prelios punta sui servizi per crescere in Europa: l'intervista a Massimo Caputi. Il vicepresidente: «L'aumento è sufficiente. La sede di Rcs? Preferiamo soluzioni già a reddito» Mercato "Sarà debole, subito intese per attrarre gli stranieri Imu Il rinvio non scioglie il nodo. Catasto da rivedere Crediti deteriorati. Le banche non devono venderli ma gestirli"

3. Il Giornale - Massimo Restelli - 23/05/2013 pg. 26 ed. Nazionale
«Prelios punta sui servizi per crescere in Europa»
L'intervista a Massimo Caputi
Il vicepresidente: «L'aumento è sufficiente. La sede di Rcs?
Preferiamo soluzioni già a reddito» Mercato "Sarà debole, subito
intese per attrarre gli stranieri Imu Il rinvio non scioglie il
nodo. Catasto da rivedere Crediti deteriorati Le banche non devono
venderli ma gestirli
Il mercato immobiliare italiano, ridotto in macerie dalla
recessione e colpito dall'introduzione dell'Imu, «non ha le forze
per riprendersi nel medio periodo». L'avvertimento è di Massimo
Caputi che con la sua Feidos è impegnato, insieme con altri
investitori, nel rilancio di Prelios, l'ex Pirelli Re. Molti i
fattori critici del settore da risolvere, dall'enorme offerta di
uffici e abitazioni alla scarsità del credito reso disponibile
dalle banche, già alle prese con 120 miliardi di sofferenze.
Caputi rifocalizzerà quindi Prelios, di cui è vicepresidente con
delega allo sviluppo, sul mondo dei servizi: a giugno scatterà un
aumento di capitale da 185 milioni al prezzo di 0,059 euro. Come
si esce da questo circolo vizioso? «In Italia mancano gli
investitori esteri. Stando alle statistiche, il nostro Paese
dovrebbe rappresentare il 2% degli investimenti immobiliari
complessivi a livello mondiale; oggi invece si ferma a meno del 2
per mille contro l'8% della Germania. Spero che il governo Letta
introduca misure agevolative in grado di convincere i soggetti
internazionali, come è accaduto in Francia, dove è stata varata
una fiscalità di vantaggio per i Paesi arabi. Esiste, però, un
elemento di positività perché i grandi operatori non considerano
più l'Italia a rischio euro e, quindi, stanno aprendo una finestra
di interesse sul nostro Paese, visti gli elevati rendimenti: il
dato medio sul terziario, in termini di canone lordo di affitto,
si attesta all'8% contro il 6% della Germania e il 4%
dell'Inghilterra». Eppure gli Emiri del Qatar, dopo aver rilevato
i resort della Costa Smeralda, sono entrati in forze nel progetto
Porta Nuova di Milano. «Occorre analizzare l'investimento nei
dettagli per capire su quale tipo di asset hanno concentrato
l'attenzione». City Life, Porta Nuova, Santa Giulia: com'è
possibile vendere tanti immobili senza deprimere ancora i prezzi?
«Il problema è proprio questo, a Milano nel medio periodo ci sarà
una marcata eccedenza di offerta d'uffici: la stessa
delocalizzazione delle sede di Unicredit libererà oltre 20 palazzi
che i proprietari faranno fatica ad affittare, anche perché
necessitano di ristrutturazione dal punto di vista energetico. Il
capoluogo lombardo è però un caso unico, nel resto d'Italia la
lentezza della burocrazia ha rallentato molti progetti di
sviluppo, con l'esito involontario di aiutare a calmierare la

4. crisi. In ogni caso è inutile continuare ad edificare, meglio
puntare sul riutilizzo dell'esistente e riconvertire; si riducono
i costi d'infrastruttura e si migliora l'efficienza energetica».
Ma le banche sono alle prese con crediti immobiliari non più
esigibili, e vogliono disfarsene... «Il consiglio che dò alle
banche è di non cedere i non performing loan , ma di valorizzare
questi asset. In passato i crediti si potevano vendere in blocco,
ma oggi il prezzo sarebbe a forte sconto e quindi notevole
l'impatto sul bilancio. La soluzione è, invece, quella di
"valorizzare"; significa che la banca deve andare a gestire il
problema con delle joint venture dedicate. Prelios è molto attiva
su questo fronte». Che cosa pensa del rinvio dell'Imu sulla prima
casa? «Se l'esecutivo non compone un quadro definitivo è soltanto
un rinvio di spesa. La cosa più complessa è determinare un
corretto ed equo valore catastale». E l'idea dello Stato di fare
cassa con gli immobili? «Il governo dovrebbe identificare delle
forme innovative per completare il piano di cessioni. Londra, per
esempio, non vende i propri cespiti, ma li concede in long lease ,
con contratti anche di 100 anni di durata; in questo modo si
assicura il rendimento e resta proprietario». A giugno Prelios
affronterà un aumento di capitale da 185 milioni, come saranno
impiegate le risorse? «Saranno destinate alla crescita in Europa
nell'ambito dei servizi integrati immobiliari. Prelios non farà
più investimenti diretti, sarà un gruppo di servizi puro, anche
tramite il potenziamento delle nostre otto società operative (5 in
Italia, 2 in Germania e 1 in Polonia)». Chiederete altra finanza?
«No, non è previsto». Quanto vale il portafoglio? «La holding
quotata ha un patrimonio immobiliare di 600 milioni ed è quindi in
grado di ripagare sia il debito sia il convertendo; mentre il
gruppo gestisce masse per 10 miliardi, divise a metà tra Italia e
Germania». Dove sono i margini maggiori? «Il valore aggiunto è
l'integrazione totale di tutti i servizi: immobiliare,
manutenzione e valorizzazione degli asset, agency corporate e
crediti non performing. Oggi Prelios fattura 130 milioni nei
servizi, impiegando 850 persone, l'obiettivo a 4 anni è salire a
190 milioni con mille addetti, divisi a metà tra Italia e
Germania». Farete un'offerta per la sede del Corriere della Sera ?
«Guardiamo con interesse tutte le opportunità, ma siamo
focalizzati su quelle immediatamente a reddito per conto di
investitori esteri».