Rechtsprobleme bei Immobilientransaktionen in Kroatien durch Ausländer

1. Anwaltskanzlei CIKAČ
Rechtsprobleme bei Immobilientransaktionen in
Kroatien durch Ausländer
 Vlatka Cikač, Anwältin & Mediatorin
 Zagreb, den 26. September 2014
 Präsentation für Symposium der Deutsch-Kroatischen Juristenvereinigung
e.V. (DKJV)
 Residenz des Deutschen Botschafters in Zagreb

2. Die wichtigsten Gesetze:
 Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte
(GEDR)
(Amtsblatt 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 90/10, 143/12)
 Grundbuchgesetz
(Amtsblatt 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 55/13, 60/13)
 Gesetz über staatliche Vermessung und Immobilienkataster
(Amtsblatt 16/07, 124/10)

3. Eigentumsrecht + Grundbuch
Eigentumsrecht ist ein dingliches Recht an einer bestimmten
Sache, das seinen Träger dazu berechtigt, nach Belieben über
die Sache und deren Nutzung zu verfügen und jeden anderen
davon zu schließen, sofern diese weder fremden Rechten noch
gesetzlichen Bestimmungen widerspricht.
Katasterparzellennummer
Grundbucheinlage Nr.
Katastralgemeinde
Gesamtfläche
in Natur
Eigentümer

4. Besitz + Kataster
Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer bestimmtem Person
über eine bestimmte Sache.
Katasterparzellennummer
Gutbestandsblatt
Katastralgemeinde
Gesamtfläche
in Natur
Besitzer

5. Änderung des GEDR vom 01. Februar 2009
EU-Ausländer können das Grundeigentum in Kroatien
unbeschränkt (+ Ausnahmen) erwerben
natürliche als auch juristische Personen
Ausnahmen beziehen sich auf:
landwirtschaftlich genutzte Gebiete
(Gesetz über Landwirtschaftsgelände)
naturschutzrelevante Gebiete
(Gesetz über den Naturschutz)

6. landwirtschaftliche Flächen & geschützten Gebiete
 landwirtschaftliche Flächen im Sinne des Gesetzes über
Landwirtschaftsgelände:
Acker, Gärten, Wiesen, Weideland, Obsbäume, Olivenhaine,
Weingärten, Teiche, Schilffelder und Moore, sowie anderes
Gelände, das der landwirtschaftlichen Produktion zugeführt
wird
 geschützten Gebiete im Sinne des Gesetz über den
Naturschutz:
strenges Naturschutzgebiet, Nationalpark, ein Sonderreservat,
Naturpark, Regionalpark, Naturdenkmal, eine bedeutende
Landschaft, ein Waldparkpark, ein Denkmal der
Parkarchitektur (z. B. Park, Botanischer Garten …)

7. Zusätzlichen Unterlagen:
 Bescheinigung, Verwaltungsabteilung für Raumordnung der
zuständigen Gespanschaft, die Liegenschaft befindet sich
innerhalb der Bauzone einer Siedlung
 Bescheinigung, Verwaltung für den Schutz des Kulturerbes
ausgestellt wurde, Kultusministerium, die Liegenschaft nicht als
Kulturgut betrachtet wird, nicht innerhalb geschützter
kulturhistorischer Zone steht und nicht dem Gesetz über den Schutz
und Aufheben des Kulturgut obliegt
 Bescheinigung, Verwaltung für Natur- und Umweltschutz
ausgestellt wurde, Ministerium für Umwelt- und Naturschutz, die
Liegenschaft befindet sich nicht innerhalb des geschützten Gebietes
und nicht unter einem präventiven Schutz in Bezug auf Gesetz über
den Naturschutz steht

8. Konvalidierung juristischer Geschäfte
(z. B. der Liegenschaftskaufverträge)
 mit den Änderungen des GERD wurde auch verordnet, dass
jedes Rechtsgeschäft, dessen Ziel der Eigentumserwerb
an einer Immobilie in Kroatien ist, welches von einem
Staatangehörigen oder einer juristischen Person aus EU-Mitgliedstaat
als Erwerber bis zum In-Kraft-Treten dieser
Änderung abgeschlossen wurde, konvalidiert, und zwar
sofern das Rechtsgeschäft und allgemeine Voraussetzungen
für die Gültigkeit dieses Rechtsgeschäfts erfüllt sind
 diese Änderung ist auf jeden Fall geeignet für alle, die keinen
Erfolg bei der Erwirkung der Zustimmung beim zuständigen
Ministerium hatten

9. OIB Nummer
 in Kroatien ist in der Zwischenzeit die OIB-Nummer
(persönliche Identifikationsnummer) zur Anwendung
gekommen
 es ist notwendig, dass diese Nummer im Kaufvertrag/Annex
eingetragen ist

10. Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer
 um ungewollte Unannehmlichkeiten mit den gekauften
Immobilien zu vermeiden, lohnt es sich auf jeden Fall, sich so
schnell wie möglich als Eigentümer im Grundbuch eintragen
zu lassen
 die Beschreibung einer Immobilie im Kaufvertrag soll der
Beschreibung der Immobilie im Grundbuch bis in jede
Einzelheit hinein entsprechen
 die Beschreibung eventuell mit einem Annex nachbessern

11. Ende
Danke für die Aufmerksamkeit!
Odvjetnički ured & Ured za mirenje
CIKAČ
Vlatka Cikač, Anwältin & Mediatorin
Handy: 091/566 9667
e-mail: ured@cikac.com
www.cikac.com