ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ ДОЛГОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Денисов А.Ю. IV Камский Форум профессионалов рынка недвижимости

1. ИСПОЛЬЗОВАНИЕИСПОЛЬЗОВАНИЕ
РАЗЛИЧНЫХ ФОРМРАЗЛИЧНЫХ ФОРМ
ДОЛГОСРОЧНОГОДОЛГОСРОЧНОГО
ФИНАНСИРОВАНИЯ НАФИНАНСИРОВАНИЯ НА
РЫНКЕРЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ

2. Формы финансирования:Формы финансирования:
1. Формы с использованием средств бюджетов различных уровней:1. Формы с использованием средств бюджетов различных уровней:
- жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за- жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за
счет региональных и местных бюджетов;счет региональных и местных бюджетов;
- жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;- жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;
- жилищные субсидии- жилищные субсидии
2. Формы рассрочки:2. Формы рассрочки:
- долевое строительство;- долевое строительство;
- продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;- продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;
- получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.- получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.
3. Кредитование и накопительные формы:3. Кредитование и накопительные формы:
- ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и- ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и
продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);
- рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью- рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью
специализированного оператора ипотечного рынка по принципуспециализированного оператора ипотечного рынка по принципу
двухуровневой ипотечной формы;двухуровневой ипотечной формы;
- паевые инвестиционные фонды- паевые инвестиционные фонды
- накопительные формы с использованием ипотечных кооперативов,- накопительные формы с использованием ипотечных кооперативов,
строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

3. 1. Формы с1. Формы с
использованиемиспользованием
средств бюджетовсредств бюджетов
различных уровней:различных уровней:

4. Муниципальные программы:Муниципальные программы:
Суть в том, что администрации регионов за счет собственныхСуть в том, что администрации регионов за счет собственных
средств и при федеральной финансовой поддержке финансируютсредств и при федеральной финансовой поддержке финансируют
прокладку инженерных сетей в районы будущей массовойпрокладку инженерных сетей в районы будущей массовой
застройки, которые в дальнейшем используются для возведениязастройки, которые в дальнейшем используются для возведения
жилых домов и продажи квартир с использованием механизмовжилых домов и продажи квартир с использованием механизмов
ипотечного кредитования.ипотечного кредитования.
«+»:«+»:
- благодаря снижению себестоимости строительства жилья,- благодаря снижению себестоимости строительства жилья,
приобрести его сможет гораздо большее количество людей;приобрести его сможет гораздо большее количество людей;
- для властей выгодно тем, что затраты производятся- для властей выгодно тем, что затраты производятся
единовременно и вложения в инженерную подготовку территорийединовременно и вложения в инженерную подготовку территорий
окупаемы(бюджетные затраты компенсируются при продажеокупаемы(бюджетные затраты компенсируются при продаже
жилья).жилья).

5. Субсидии:Субсидии:
Современные жилищные субсидии предоставляются гражданам дляСовременные жилищные субсидии предоставляются гражданам для
улучшения жилищных условий.улучшения жилищных условий.
«+» :«+» :
позволяет снизить нагрузку на индивидуальный бюджет, расширитьпозволяет снизить нагрузку на индивидуальный бюджет, расширить
круг заемщиков и увеличить потенциальные объемы ипотечногокруг заемщиков и увеличить потенциальные объемы ипотечного
кредитования и, как следствие,- инвестиций в жилищную сферу.кредитования и, как следствие,- инвестиций в жилищную сферу.
«-» :«-» :
на 100-процентное покрытие затрат по приобретению жилья могутна 100-процентное покрытие затрат по приобретению жилья могут
рассчитывать очередники, доходы которых покрывают толькорассчитывать очередники, доходы которых покрывают только
минимальные текущие потребности (малоимущие семьи)минимальные текущие потребности (малоимущие семьи)

6. Жилищные облигации и сертификатыЖилищные облигации и сертификаты
Номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральномНоминал жилищного сертификата устанавливается в натуральном
выражении – единицах общей площади и в денежном эквивалентевыражении – единицах общей площади и в денежном эквиваленте
этой единицы.этой единицы.
«+» :«+» :
надежность выпускаемых бумаг.надежность выпускаемых бумаг.
«-» :«-» :
необходимость привязки сертификата к конкретному объектунеобходимость привязки сертификата к конкретному объекту
строящейся или реконструируемой недвижимости, из-за этого устроящейся или реконструируемой недвижимости, из-за этого у
покупателя отсутствует возможность выбора квартиры.покупателя отсутствует возможность выбора квартиры.
стоимость единицы площади не соответствует рыночнойстоимость единицы площади не соответствует рыночной

7. Государственные жилищныеГосударственные жилищные
сертификаты для военных:сертификаты для военных:
Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство,Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство,
удостоверяющее право участника программы на получениеудостоверяющее право участника программы на получение
безвозмездной субсидии на приобретение жилья.безвозмездной субсидии на приобретение жилья.
Правом на получение обладают:Правом на получение обладают:
- уволенные или увольняемые с военной службы- уволенные или увольняемые с военной службы
военнослужащие(причина- достижение предельного возраста, либовоеннослужащие(причина- достижение предельного возраста, либо
состояние здоровья, либо сокращение)состояние здоровья, либо сокращение)
- сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов- сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов
уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции и члены ихуголовно-исполнительной системы Министерства юстиции и члены их
семейсемей
- граждане, подлежащие переселению из закрытых военных- граждане, подлежащие переселению из закрытых военных
городковгородков
«+» :«+» :
можно купить готовое жилье на первичном или вторичном рынке, аможно купить готовое жилье на первичном или вторичном рынке, а
также заключить предварительный договор о покупке жилья в новомтакже заключить предварительный договор о покупке жилья в новом
доме на этапе строительства.доме на этапе строительства.
«-» :«-» :
государственный жилищный сертификат должен быть реализован вгосударственный жилищный сертификат должен быть реализован в
пределах установленного срока ( 9 месяцев с даты выдачи).пределах установленного срока ( 9 месяцев с даты выдачи).

8. Жилье для молодых семей:Жилье для молодых семей:
Программа « Обеспечение жильем молодых семей»Программа « Обеспечение жильем молодых семей»
входит в состав федеральной целевой программывходит в состав федеральной целевой программы
«Жилище». Для ее реализации на уровне регионов«Жилище». Для ее реализации на уровне регионов
утверждаются свои программы, призванныеутверждаются свои программы, призванные
обеспечить жильем молодые семьи, в которыхобеспечить жильем молодые семьи, в которых
супруги не достигли 35 лет, признанныесупруги не достигли 35 лет, признанные
нуждающимися в улучшении жилищных условий инуждающимися в улучшении жилищных условий и
постоянно проживающие на территории субъектапостоянно проживающие на территории субъекта
Российской Федерации, участвующего вРоссийской Федерации, участвующего в
реализации программы.реализации программы.
«+» :«+» :
при рождении ребенка списывается определеннаяпри рождении ребенка списывается определенная
часть стоимости квартиры, подлежавшаячасть стоимости квартиры, подлежавшая
погашению.погашению.

9. 2. Формы долевого2. Формы долевого
строительства истроительства и
рассрочки:рассрочки:

10. Рассрочка:Рассрочка:
На начальных этапах строительства застройщики не имеютНа начальных этапах строительства застройщики не имеют
собственных средств в объеме, достаточном для возведениясобственных средств в объеме, достаточном для возведения
дома. Поэтому они вынуждены продавать еще недома. Поэтому они вынуждены продавать еще не
построенные квартиры будущим жильцам - физическимпостроенные квартиры будущим жильцам - физическим
лицам. Обычно по этой схеме рассрочка предоставляется долицам. Обычно по этой схеме рассрочка предоставляется до
момента окончания строительства на сумму 30-50% отмомента окончания строительства на сумму 30-50% от
стоимости жилья.стоимости жилья.
«+» :«+» :
более низкая стоимость жилья в процессе строительства поболее низкая стоимость жилья в процессе строительства по
сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичномсравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном
рынке.рынке.
«-» :«-» :
высокая степень риска для дольщиков (привысокая степень риска для дольщиков (при
несвоевременном, некачественном и незаконченномнесвоевременном, некачественном и незаконченном
строительстве); социальная неэффективность: из-за своейстроительстве); социальная неэффективность: из-за своей
краткосрочности она не позволяет массово решатькраткосрочности она не позволяет массово решать
жилищную проблему населения.жилищную проблему населения.

11. Предприятие:Предприятие:
Принцип этой формы в следующем: работникПринцип этой формы в следующем: работник
вносит в счет оплаты жилья 20-30% собственныхвносит в счет оплаты жилья 20-30% собственных
средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду отсредств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от
предприятия-работодателя. Такая ссуда считаетсяпредприятия-работодателя. Такая ссуда считается
льготной по срокам ( до 10-15 лет) и по процентамльготной по срокам ( до 10-15 лет) и по процентам
(иногда совсем без процентов).(иногда совсем без процентов).
«+» :«+» :
очевидная социальная направленность.очевидная социальная направленность.
«-» :«-» :
приобретение жилья на льготных условиях частоприобретение жилья на льготных условиях часто
увязывается с обязательствами сотрудниковувязывается с обязательствами сотрудников
работать определенный срок на предприятии.работать определенный срок на предприятии.

12. 3. Кредитование и3. Кредитование и
накопительныенакопительные
формы:формы:

13. Банковское кредитованиеБанковское кредитование
Банки выдают кредиты под залог недвижимости.Банки выдают кредиты под залог недвижимости.
«+» :«+» :
кредит предоставляется сразу;кредит предоставляется сразу;
длительный срок рассрочки.длительный срок рассрочки.
«-» :«-» :
высокая переплата за пользование заемными средствами;высокая переплата за пользование заемными средствами;
сбор необходимых документов;сбор необходимых документов;
существенные ограничения.существенные ограничения.

14. Паевые инвестиционные фондыПаевые инвестиционные фонды
Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда.Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда.
После выкупа всех паев управляющая компания направляетПосле выкупа всех паев управляющая компания направляет
полученные средства на финансирование деятельности в сфереполученные средства на финансирование деятельности в сфере
недвижимости.недвижимости.
«+» :«+» :
фонды недвижимости имеют большой потенциал в качествефонды недвижимости имеют большой потенциал в качестве
альтернативного варианта приобретения жилья, они позволяютальтернативного варианта приобретения жилья, они позволяют
направлять средства пайщиков на строительство жилья, анаправлять средства пайщиков на строительство жилья, а
пайщикам - постепенно накапливать средства для его оплаты.пайщикам - постепенно накапливать средства для его оплаты.
«-» :«-» :
жесткие требования ФКЦБжесткие требования ФКЦБ,, поскольку проекты в сферепоскольку проекты в сфере
недвижимости затратные и требуют привлечения большогонедвижимости затратные и требуют привлечения большого
объема ресурсов, для их реализации необходимо либообъема ресурсов, для их реализации необходимо либо
устанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большоеустанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большое
количество пайщиков.количество пайщиков.
нет гарантии доходностинет гарантии доходности

15. Сберегательные программы и вкладыСберегательные программы и вклады
Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продатьЕсли вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать
свою квартиру для покупки новой, то у вас есть возможностьсвою квартиру для покупки новой, то у вас есть возможность
накопить недостающие средства. Сберегательные программы инакопить недостающие средства. Сберегательные программы и
вклады, которые изначально рассчитаны на дальнейшеевклады, которые изначально рассчитаны на дальнейшее
приобретение, в настоящее время активно предлагаются вприобретение, в настоящее время активно предлагаются в
основном потребительскими кооперативами.основном потребительскими кооперативами.
«+» :«+» :
сберегательные программы потребительских кооперативовсберегательные программы потребительских кооперативов
привлекательны по начисляемым процентам.привлекательны по начисляемым процентам.
«-» :«-» :
сберегательные программы потребительских кооперативовсберегательные программы потребительских кооперативов
предоставляются только пайщикам кооператива и нет полнойпредоставляются только пайщикам кооператива и нет полной
гарантии того, что по окончании срока накопления будут полученыгарантии того, что по окончании срока накопления будут получены
заявленные проценты.заявленные проценты.

16. Ипотечные кооперативыИпотечные кооперативы
Накопив в соответствии с договором определенный размерНакопив в соответствии с договором определенный размер
от стоимости квартиры кооператив подбирает вамот стоимости квартиры кооператив подбирает вам
подходящую квартиру, оформляет в вашу собственность сподходящую квартиру, оформляет в вашу собственность с
залогом. На недостающую сумму предоставляется займ. Назалогом. На недостающую сумму предоставляется займ. На
следующем этапе вы возвращаете займ и проценты по нему.следующем этапе вы возвращаете займ и проценты по нему.
«+» :«+» :
 кооператив предъявляет минимальные требования ккооператив предъявляет минимальные требования к
участникам и приобретаемому жилью;участникам и приобретаемому жилью;
 низкие проценты по займам, поскольку нет необходимостинизкие проценты по займам, поскольку нет необходимости
привлекать дорогие заемные средства;привлекать дорогие заемные средства;
 большое разнообразие программ для разных категорийбольшое разнообразие программ для разных категорий
граждан.граждан.
«-» :«-» :
 кооперативы не лицензируются банком России;кооперативы не лицензируются банком России;
 накопление занимает определенный срок;накопление занимает определенный срок;
 приобретение квартиры происходит после формированияприобретение квартиры происходит после формирования
необходимой суммы в общем фонде.необходимой суммы в общем фонде.

17. Строительно – сберегательные кассыСтроительно – сберегательные кассы
Это накопительная схема: вы сначала накапливаете 50% стоимостиЭто накопительная схема: вы сначала накапливаете 50% стоимости
жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкийжилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий
процент. Как только вы оплатили 50% стоимости своей квартиры,процент. Как только вы оплатили 50% стоимости своей квартиры,
она оформляется в вашу собственность и обременяется залогом вона оформляется в вашу собственность и обременяется залогом в
ползу ССК, а вам предоставляется кредит от ССК на оплатуползу ССК, а вам предоставляется кредит от ССК на оплату
оставшихся 50 %.оставшихся 50 %.
«+» :«+» :
низкая процентная ставка;низкая процентная ставка;
все средства используются для строительства конкретного жилья.все средства используются для строительства конкретного жилья.
«-» :«-» :
выплатить первые 50% вы должны в течение срока строительствавыплатить первые 50% вы должны в течение срока строительства
дома, в котором выбрана квартира, ограничение в выборе квартирыдома, в котором выбрана квартира, ограничение в выборе квартиры
(приобретаются только те квартиры, которые строятся силами самой(приобретаются только те квартиры, которые строятся силами самой
строительной сберегательной кассы).строительной сберегательной кассы).