Ce guide pratique a pour objectif de présenter les règles indispensables à connaître pour acheter un bien immobilier au Maroc, que ce soit par l’intermédiaire d’un promoteur reconnu ou directement à un particulier pour construire ou rénover une résidence.

1. GUIDE DE L’ACHAT IMMOBILIER AU MAROC
Edition 2013
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2. Ce guide pratique a pour objectif de présenter les règles indispensables à connaître pour
acheter un bien immobilier au Maroc, que ce soit par l’intermédiaire d’un promoteur
reconnu ou directement à un particulier pour construire ou rénover une résidence.
L’INDISPENSABLE NOTAIRE
Officier ministériel nommé par Dahir Royal, il garantit à
l’acquéreur que l’achat du bien est légal et lui fournit
un certificat de propriété juridiquement incontestable.
Les honoraires du notaire varient entre 0,5% et 1% du
prix du bien acheté.
Les droits d’enregistrement sont fixés par le Code
général des impôts dont les taux peuvent être modifiés chaque année par la Loi de Finances
Biens titrés et non titrés
Un bien titré est immatriculé et inscrit au Cadastre
et à la Conservation foncière qui lui confère un droit
de propriété définitif et irrévocable.
Un bien non titré ne garantit pas la paternité du
bien. Plusieurs propriétaires peuvent se déclarer.
La valeur du bien en est d’autant plus faible et son
descriptif imprécis.
Des règles complexes régissent l’immatriculation
d’un bien : dépôt d’une réquisition d’immatriculation
auprès de la Conservation foncière, justification de
propriété, bornage du terrain, publication provisoire,
délais d’opposition et établissement du titre foncier.
LE COMPROMIS DE VENTE
Rédigé par le notaire, il comprend un descriptif du
bien, la durée du compromis, le prix de vente définitif,
le versement de l’acompte au notaire et sa destination en cas de non réalisation de la vente, l’indemnité
d’immobilisation, les clauses suspensives et toute
autre clause intervenant entre les parties.
Le délai du compromis de vente peut être prolongé si
les parties le décident en commun accord.
RÉDACTION DE L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE
Le notaire y précisera
➥➥le règlement de copropriété qui définit les
surfaces et l’emplacement du bien, la quote-part
des parties communes, le calcul des millièmes
pour les charges de copropriété,
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➥➥le certificat de propriété récent émis à la
Conservation Foncière qui confirme que le bien
n’est pas gagé,
➥➥le respect des règles d’urbanisme par le promoteur
➥➥le montant à payer par l’acquéreur ou sa banque,
déduction faite des acomptes éventuels.
VISITE PRÉLIMINAIRE À LA SIGNATURE DÉFINITIVE
L’acquéreur et le promoteur ont tout intérêt à établir
un procès-verbal de visite du bien pour vérifier sa
conformité par rapport au descriptif initial fourni par
le promoteur à commencer par les surfaces indiquées
initialement.
Il permet aussi de préciser les malfaçons éventuelles
et/ou les travaux à reprendre dans un délai précisé et
accepté par les parties.
L’acquéreur peut se faire assister d’un expert plus
en conscience des vices cachés (étanchéités, qualité
des finitions, traces d’humidité, soudures, fuites,
plomberie, fonctionnement des robinets et sanitaires,
du chauffe eau, conformité du tableau électrique et
de la puissance installée, des prises de terre, de
la fermeture des huisseries etc.) Vérifier aussi les
commodités des parties communes (ascenseurs,
portes de garage, caves etc.)
Enfin prendre connaissance du règlement de
copropriété.
FORMALITÉS APRÈS LA REMISE DES CLÉS
Pour pouvoir souscrire aux abonnements d’eau,
d’électricité et de téléphone, il faut être en possession de la copie de la facture payée par le promoteur
attestant de ses droits de raccordement.
Indispensable, souscrire une assurance sur le bien :
une multirisques ou une assurance à couverture
restreinte avec au minimum le risque incendie.
Prévoir de garder toutes les factures entrant dans
l’achat et/ou la rénovation du bien.
LES GARANTIES "CONSTRUCTEUR"
La date prise en compte pour faire jouer les garan-

3. ties "constructeur" est celle à laquelle le vendeur a
réceptionné les travaux des entreprises qui les ont
réalisés.
La garantie de "parfait achèvement" dure un an à
partir de la date de réception du bien et s’applique
aux entreprises qui ont réalisé les travaux de gros
œuvre et finitions. Elles sont donc tenues pendant
un an de réparer tous les dommages constatés et
signalés.
La garantie décennale n’est pas obligatoire, mais les
promoteurs sérieux et responsables y souscrivent.
Valable 10 ans, elle couvre tous les problèmes liés à
la solidité de la construction et risquant de menacer
l’édifice pour la sécurité de ses habitants (fissures
importantes, infiltrations, étanchéité insuffisante…)
FINANCER L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER
Le recours à un prêt bancaire est possible. Une
banque en France demandera obligatoirement des
garanties sur un bien situé sur le sol français ou
des valeurs logées en France. Une banque marocaine peut se contenter d’une hypothèque sur le bien
acheté au Maroc.
Conditions :
➥➥l’âge maximum requis à la dernière échéance du
crédit ne peut en principe dépasser 65 ans, en
raison des conditions imposées par les compagnies d’assurance et l’âge de la retraite,
➥➥la quotité de financement peut varier de 70 à
100% de la valeur totale du bien,
➥➥le taux d’endettement global (prêt immobilier +
autres engagements de crédit) de l’emprunteur se
situe entre 35 et 45% de ses revenus nets, voire
50% dans certains cas,
➥➥la durée du prêt contracté peut aller de 1 à 25 ans,
voire 40 ans,
➥➥les conditions de crédit imposées par la banque
dépendent toujours de l’âge de l’emprunteur, du
montant du crédit accordé, des revenus de l’emprunteur et type de taux choisi (fixe ou variable).
GESTION D’UNE COPROPRIÉTÉ
Comme toute copropriété, sa gestion est assurée
par un syndic nommé par le syndicat des copropriétaires et qui applique le règlement de copropriété. Il
peut être un professionnel recevant des honoraires
ou un bénévole copropriétaire. Il organise l’assemblée annuelle des copropriétaires qui décide des
dépenses annuelles à engager et des cotisations
demandées pour les financer. Il passe les contrats
avec les prestataires mandatés et assure le recouvrement des cotisations. En cas de défaut de paiement
un copropriétaire non à jour de ses cotisations, et
qui a été mis en demeure de les régler, risque de voir
son bien mis en hypothèque "avec pré notation sur le
Titre foncier du dit bien".
RÉGLEMENTATION DES CHANGES
La monnaie nationale marocaine est le dirham qui
est une monnaie non convertible ce qui signifie que
l’importation et l’exportation de devises sont soumis
à contrôle par l’Office des Changes.
Achat d’un bien immobilier par un non-résident :
➥➥si l’acheteur ne contracte pas d’emprunt auprès
d’une banque au Maroc, il doit transférer les
devises nécessaires sur un compte non-résident
en dirhams convertibles préalablement ouvert
auprès d’un établissement bancaire marocain,
➥➥si l’acheteur contracte un emprunt auprès d’une
banque au Maroc, le bénéficiaire non-résident
doit effectuer un apport en devises d’au moins
30%¨du prix du bien envisagé – la banque marocaine prenant comme garantie une hypothèque
de premier rang sur le bien immobilier concerné
ou une garantie bancaire auprès d’une banque
étrangère,
➥➥le remboursement du crédit (capital, intérêts et
frais bancaires) devant être effectué par transfert
de devises du pays du non-résident,
➥➥quand le non-résident au Maroc revend son bien,
il peut transférer le montant encaissé correspondant aux sommes transférées en devise au
moment de l’achat plus le montant des travaux
effectués, le tout augmenté de la plus-value immobilière constatée et après avoir acquitté les impôts
et taxes dus au titre de la transaction au Maroc.
Précautions à prendre par un acquéreur vis-àvis de l’Office des changes.
L’acquéreur, ou son notaire, adresse un compterendu à l’Office des Changes pour l’informer des
modalités de son "investissement étranger" dans un
délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.
Documents à faire parvenir à l’Office des
Changes.
L’acte de vente du bien immobilier ; copies du
chèque et du relevé bancaire justifiant le débit de
l’opération en cas de paiement à partir d’un compte
en dirhams convertibles ; copie du document émis
par l’établissement bancaire justifiant le transfert
de devises depuis l’étranger ; copie de la note d’honoraires du notaire en cas de paiement direct de
l’étranger sur son compte ; le contrat de prêt et en
cas d’emprunt auprès d’une banque marocaine, une
attestation de débit d’un compte en dirhams convertibles au titre de l’apport.
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4. MODALITÉS DE FONCTIONNEMENT D’UN COMPTE
EN DIRHAMS CONVERTIBLE
➥➥Ouverture libre pour les étrangers résidents ou
non résidents au Maroc
➥➥Possibilité de payer des dépenses en dirhams au
Maroc et en devises à l’étranger
➥➥Possibilité de retirer de l’argent en dirhams au
Maroc
➥➥Possibilité de transférer des devises à l’étranger
sans autorisation de l’Office des changes
➥➥Possibilité de créditer le compte en devises depuis
l’étranger ou depuis un compte marocain en
dirhams convertible
➥➥Ce type de compte est rémunéré et bénéficie d’un
taux préférentiel exonéré de taxes
➥➥Il ne peut pas être débiteur
➥➥Il permet de disposer d’une carte de paiement
internationale
➥➥Il permet de transférer à l’étranger les loyers
perçus de la location d’un bien immobilier et du
fruit de sa vente éventuelle.
2.
3.
Droits et obligations des retraités
Les personnes physiques résidentes au Maroc,
percevant des pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d’importants avantages fiscaux :
➥➥ abattement forfaitaire de 40% sur le montant
brut des pensions,
➥➥ réduction de 80% du montant de l’impôt sur le
revenu
➥➥ transfert des pensions sur un compte en
dirhams non convertibles,
➥➥ transfert définitif de la pension de retraite,
➥➥ conditions de résidence au Maroc à respecter :
justificatifs du foyer d’habitation permanent
séjour de plus de 183 jours/an au Maroc.
IMPÔTS ET TAXES APPLICABLES À LA GESTION
D’UN BIEN IMMOBILIER
1. frais de mutation lors de l’acquisition d’un bien
immobilier
a. ils sont à la charge de l’acquéreur
b. droits d’enregistrement au taux de 3% du
prix d’acquisition – 2,5% pour les terrains non
bâtis avec engagement de construction avant 7
ans – 1,5% en cas de donation en ligne directe
c. frais d’inscription à la Conservation
Foncière de 1% sur le prix d’acquisition + 150
DH
d. frais d’inscription hypothécaire d’environ
1% sur le montant du crédit éventuellement
contracté
e. frais de notaire entre 0,5% et 1,5% sur le
prix d’acquisition avec un minimum de 2.500 DH
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4.
5.
+ TVA 10%
f.frais divers (timbres, expéditions…) : 1.000 à
3.000 DH par dossier
frais d’agent immobilier déclaré : 5% + TVA 20%,
répartis moitié-moitié vendeur-acquéreur. Ils
peuvent être négociables
taxes "propriétaire"
a. taxe d’habitation assise sur la valeur
locative (VL) du bien immobilier établie par l’administration fiscale. 3 tranches : 10% pour une
VL de 5001 à 20.000 DH – 20% pour une VL de
20.001 à 40.000 DH et 30% pour une VL supérieure à 40.000 DH
b. exonération totale de la Taxe d’habitation
pour les personnes au titre de leur habitation
principale pendant les cinq années qui suivent
celles de son achèvement
c. taxe annuelle des services communaux
assise sur la VL : 10,5% pour les biens situés
dans le périmètre des communes urbaines, des
centres délimités, des stations estivales, hivernales et thermales. 6,5% pour les biens situés
dans les zones périphériques des communes
urbaines
impôt sur les loyers perçus
a. pour un contribuable Français, les revenus
locatifs de source marocaine ne sont soumis ni
à la CSG ni à la CRDS. Ils sont soumis exclusivement au Maroc dans la catégorie des revenus
fonciers
b. la base imposable est de 60% du loyer et
charges perçus par le propriétaire déduction des
charges supportées par le propriétaire pour le
compte du locataire.
c. les revenus de la location sont exonérés
pendant les trois premières années qui suivent
l’achèvement du bien immobilier
plus-value de cession
a. elle est intégrée dans l’impôt sur le revenu
des résidents au Maroc. Pour les non-résidents,
l’éventuelle plus-value de cession ne sera pas
prise en compte pour la détermination du taux
effectif de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques en France, que le bien ait été mis en
location ou non
b. la taxe sur la plus-value, appelée au Maroc
Taxe sur le profit immobilier (TPI), est calculée
à partir du prix de cession du bien auquel on
soustrait le prix d’acquisition et ses frais (ou
15% forfaitaire) ainsi que les dépenses d’investissement et les intérêts d’emprunt éventuels.
Chaque élément du coût d’acquisition fait
l’objet d’une réévaluation annuelle par le biais
d’un coefficient fixé par arrêté du ministère des
Finances applicable à l’année d’acquisition du
bien

5. c. le taux de la TPI est de 20% avec un minima
évalué à 3% du prix de cession
d. exonération de la TPI pour tout bien immobilier occupé à titre d’habitation principale depuis
au moins huit années au jour de la cession par
son propriétaire
e. exonération de la TPI en cas de cession
pour le propriétaire dont le droit de propriété sur
son habitation principale consiste en actions ou
parts nominatives dans une société immobilière
transparente.
f. la déclaration de la TPI doit être déposée
par le cédant, auprès de l’administration fiscale,
accompagnée des pièces justificatives, dans un
délai de 30 jours suivant la date de cession avec
paiement à la perception. Tout dépassement
de ce délai légal génère une majoration et des
pénalités cumulées égales à 30,5% du principal
le premier mois, puis 0,5% par mois de retard
ACHAT D’UN BIEN EN VEFA
La loi 44-00 du 7 novembre 2002, régit la vente en
état futur d’achèvement (VEFA).
Ce procédé commercial permet à un promoteur de
vendre un bien en cours de réalisation à un acquéreur
qui paiera ainsi son bien au fur et à mesure de sa
construction. Le promoteur doit respecter des règles
sur l’information qu’il doit fournir à son client sur le
projet et l’acheteur s’engage à respecter un échéancier de paiement.
Le promoteur doit respecter un échéancier de réalisations en trois temps : fondations, structure et
niveaux, finitions et cahier des charges. L’acheteur
devant respecter l’échéancier de règlement contractuel et fonction de l’avancement des travaux.
Un contrat préliminaire est signé devant notaire ou
par un professionnel agréé. Il comprend notamment
l’identité des parties contractantes, les autorisations
de construire, le titre de propriété, le descriptif des
prestations, l’attestation d’achèvement des fondations, les délais prévus de réalisation du projet, le prix
de vente accepté par l’acheteur et les dates de règlement, les indemnités en cas de retard de paiement
de l’acquéreur (1% par mois, sans dépasser 10% sur
l’année) et toutes les copies des documents administratifs liés aux autorisations de construire.
En préalable le promoteur doit déposer à la
Conservation foncière les documents autorisés et le
règlement de copropriété provisoire.
Transfert de propriété dans le cadre de la VEFA
La caractéristique fondamentale en droit marocain,
c’est que la signature d’un contrat préliminaire de
VEFA ne transfère pas la propriété (ni en totalité ni
en partie) au fur et à mesure de l’avancement des
travaux de construction et des versements de l’acheteur. Elle transfère la propriété seulement au niveau
de la signature du contrat définitif et de l’inscription de la vente sur les livres fonciers au nom de
l’acquéreur.
Le contrat définitif de vente doit comprendre, quant
à lui : le PV de la voierie et des divers réseaux, le
permis d’habiter, la notification à l’acquéreur dans un
délai de trente jours, la réception sans réserve de
l’acquéreur, le transfert de propriété à l’acquéreur et
la récupération des cautions par le promoteur.
Le Guide de l’Achat Immobilier au Maroc
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