Der Landwirt als Bauherr

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Landwirtschaftliches Bauen, Projektabwicklung Landwirtschaftliche Investitionen

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    1. 1. Kanton St.Gallen Der Landwirt als Bauherr Donnerstag, 19. Februar 2015, Landwirtschaftliches Zentrum SG, Flawil Marco Ender Stv. Geschäftsführer Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft
    2. 2. Baukosten vs. Produzentenpreis Industriemilch 19. Februar 2015 Seite 2 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Industriemilch Rp./kg 78.13 73.29 71.04 70.72 68.80 76.57 62.79 59.46 60.67 57.88 63.07 61.79 Baukosten Ökonomiegebäude 377.10 389.10 387.00 385.00 388.50 397.90 404.40 422.70 439.60 441.30 446.40 453.70 457.00 454.30 456.50 78.13 73.29 71.04 70.72 68.80 76.57 62.79 59.46 60.67 57.88 63.07 61.79 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 500.00 55.00 60.00 65.00 70.00 75.00 80.00 100 % 121 % Quelle: BLW Fachbereich Marktbeobachtung Forschungsanstalt Agroscope Reckenholz-Tänikon ART BaukostenindexfürÖkonomiegebäude ProduzentenpreisIndustriemilchRp.prokg
    3. 3. Markt- und Wechselkurssituation – Investitionen im Ernährungssektor 19. Februar 2015 Seite 4 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    4. 4. Inhalt 1. Bauprozess und Beteiligte 1.1 Bauprozess 1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt 1.3 Beteiligte am Bauprozess 1.4 Projektabwicklung 2. Architekt/ Planer 2.1 Wahl Architekt/ Planer 2.2 Architekturleistungen 2.3 Vertrag über Architekturleistungen 3. Baukostenermittlung 3.1 Kostenvoranschlag nach BKP 3.2 Wahl Unternehmer 3.3 Arbeitsausschreibung 3.4 Werkvertrag Unternehmer 4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfandrecht 4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele 4.2 Rüge- und Verjährungsfristen 4.3 Bauhandwerkerpfandrecht 19. Februar 2015 Seite 5 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    5. 5. Inhalt 1. Bauprozess und Beteiligte 1.1 Bauprozess 1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt 1.3 Beteiligte am Bauprozess 1.4 Projektabwicklung 2. Architekt/ Planer 3. Baukostenermittlung 4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand 19. Februar 2015 Seite 6 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    6. 6. Seite 7 1.1 Bauprozess Bezug des Landwirts zum Bauen • Jeder Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes wird früher oder später Bauherr • Veränderte Rahmenbedingungen und/ oder veränderte Lebensum- stände erfordern regelmässig Investitionen in Gebäude und Anlagen Verlauf Bauprozess • Wechselhaft mit wiederkehrenden Höhen und Tiefen • Ziel: Leidige Phasen möglichst eingrenzen 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    7. 7. 1.2 Rahmenbedingungen Bauprojekt Projektdefinition Rahmenbedingungen Projektkriterien Persönliche Bedürfnisse Zielvorstellung ≠ Zustand Gesetzliche Bestimmungen BG, GSchG, LRV, TschG, Schutzbestimmungen Richtlinien Öffentliche Beiträge (DZ) Besonderheiten Gestalterische, konstruktive, funktionelle Kriterien Methoden Projektabwicklung, Finanzierung Materialien Tradition, Know-how 19. Februar 2015 Seite 8 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    8. 8. 1.3 Beteiligte am Bauprojekt Projektorganisation Bauherrschaft (Besteller) Nutzer der Baute Architekt/ Planer/ Generalunternehmer Fachplaner: Bauingenieur, Geologe, Technik Bewilligungsbehörde: Gemeinde, Kanton, etc. Handwerker Finanzierungsbeteiligte: Bank, LKG, Dritte 19. Februar 2015 Seite 9 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    9. 9. 1.3 Beteiligte am Bauprojekt Bauherrschaft • Natürliche oder juristische Person • Verantwortlich für Abwicklung Bauvorhaben • Bauherr und Nutzer sind in der Landwirtschaft in der Regel identisch (Hinweis SVV) Architekt/ Planer • Ansprechpartner für alle Fragen des Bauens • Berater/ Interessensvertreter der Bauherrschaft Koordinator zwischen Baubeteiligten (Behörden, Fachplaner, Handwerker, Lieferanten) • Möchte für seine Leistungen honoriert werden 19. Februar 2015 Seite 10 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    10. 10. 1.3 Beteiligte am Bau Vertragsstruktur Planung Bauherr Architekt Gesamtleistung Generalunter- nehmer Gesamtleistung Architekt Projektplanung Fachplaner Bauleitung FachplanerFachplaner Variante A Variante B Variante C 19. Februar 2015 Seite 11 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    11. 11. 1.3 Beteiligte am Bau Vertragsstruktur Ausführung Bauherr Generalunter- nehmer HandwerkerHandwerker Akkordant Handwerker Variante A Variante B Variante C 19. Februar 2015 Seite 12 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    12. 12. 1.3 Beteiligte am Bauprojekt Hinweis: Die Realisierung eines Bauvorhabens ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Wenig zweckmässig ist es, ein grösseres Bauprojekt in eigener Regie, ohne fachliche Unterstützung auszuführen; denn • es gibt zu viele Stolpersteine und • das Schadenpotential zu gross ! 19. Februar 2015 Seite 13 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    13. 13. 1.4 Projektabwicklung Teure Mängel am Bau Wohnungsbau im Jahr 20101 Bauvolumen: 21‘000‘000‘000 Franken Bauschadensumme: 1‘640‘000‘000 Franken Anteil Bauschäden ≅ 8 % Bauvolumen • Vermögensschäden sind in obigen Schadensumme nicht enthalten • Die Beseitigung von Baumängel erfordert erheblichen Kosten- und Zeitaufwand 1 ETH Zürich; Forschungsbereich Thema Baumängel 19. Februar 2015 Seite 14 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    14. 14. 1.4 Projektabwicklung Bau- und Finanzierungsrisiken (ausserhalb Landwirtschaft) Elbharmonie Hamburg 186 Mio./ 865 Mio. Euro  Rechtsstreit ohne Ende Flughafen Berlin 630 Mio./ 5‘400 Mio. Euro  Köpferollen 19. Februar 2015 Seite 15 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen Privatklinik Bircher 3.5 Mio./ 6.3 Mio. Franken  Liquiditätsengpässe  Zwangsversteigerung Schiesssportzentrum Teufen AR 1.85 Mio./ 3.15 Mio. Franken  Finanzierungsproblem  Strafanzeige wegen ungetreuer Geschäftsführung
    15. 15. 1.4 Projektabwicklung Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft) Bauwerk auf Auffüllung → Hangrutschung nach heftigen Regefällen 19. Februar 2015 Seite 16 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    16. 16. 1.4 Projektabwicklung Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft) Hangrutschung: Verlust Kulturland, Gefährdung bestehender Bauten, Aufräumarbeiten Hofdüngeranlagen: a) Bauwerkauftrieb infolge Wasserdruck b) Bauwerkabsenkung aufgrund ungenügender Tragfähigkeit Baugrund 19. Februar 2015 Seite 17 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    17. 17. 1.4 Projektabwicklung Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Vermögenschaden) Neubau Milchviehstall, KV Fr. 580‘000.00, Abrechnung Fr. 820‘000.00, MK Fr. 240‘000.00, MK 42 % v. KV; ⅔ MK zusätzliche Aufträge/ Bestellungen durch Bauherr Aktuelle Situation: Mittelbedarf zur Sicherung Produktionsgrundlagen. Mittelbeschaffung nicht gesichert. Neubau Milchviehscheune, KV Fr. 680‘000.00, Abrechnung Fr. 840‘000.00, MK Fr. 160‘000.00, MK 23 % v. KV; mangelhafte Koordination/ Kommunikation Bauherr/ Planer; Planung?. Aktuelle Situation: Liquiditätsproblem, Finanzierung nicht gesichert. Aufarbeitung Bauabrechnung durch Dritte. 19. Februar 2015 Seite 18 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    18. 18. 1.4 Projektabwicklung Genauigkeit der Kostenermittlung in Abhängigkeit vom Projektstand ± 10 %± 15 %± 25 % 19. Februar 2015 Seite 19 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    19. 19. 1.4 Projektabwicklung 19. Februar 2015 Seite 20 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen Kostenbeeinflussung in verschiedenen Projektphasen
    20. 20. 1. Bauprozess und Beteiligte Folgerungen: 1. Teil • Risiken sind Teil jeder wirtschaftlichen Betätigung. • Doch stellt sich die Frage, wer die Risiken trägt. • Risiken sollten an denjenigen übertragen werden, welcher die Risiken aufgrund der erforderlichen Fachkenntnisse am besten kontrollieren kann. • Andernfalls kann eine Baute im wahrsten Sinne des Wortes belastend werden. 19. Februar 2015 Seite 21 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    21. 21. Seite 22 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    22. 22. Inhalt 1. Bauprozess und Beteiligte 2. Architekt/ Planer 2.1 Wahl Architekt/ Planer 2.2 Architekturleistungen 2.3 Vertrag über Architekturleistungen 3. Baukostenermittlung 4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand 19. Februar 2015 Seite 23 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    23. 23. 2.1 Wahl Architekt/ Planer • Der Architekt/ Planer ist Treuhänder des Bauherrn und als solcher ist er in entscheidendem Masse wichtig für den Projekterfolg. • Die Auswahl des Architekten/ Planer soll in Abhängigkeit von der Bauaufgabe erfolgen. Die Realisierung landwirtschaftlicher Bauten ist ein Spezialbereich innerhalb der Projektplanung und -ausführung. Das spezielle Fachwissen muss bereits vorhanden sein. • Für die Auswahl eines Architekten/ Planer gibt es verschiedene Möglichkeiten: • Referenzen (Besichtigung/ Besprechung Berufskollegen) • Projektvorschlag einholen - Kontaktaufnahme • Projektwettbewerb bei grösseren Bauaufgaben 19. Februar 2015 Seite 24 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    24. 24. 2.2 Architekturleistungen 19. Februar 2015 Seite 25 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    25. 25. 2.2 Architekturleistungen 19. Februar 2015 Seite 26 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    26. 26. 2.2 Architekturleistungen 19. Februar 2015 Seite 27 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    27. 27. 2.2 Architekturleistungen 19. Februar 2015 Seite 28 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    28. 28. 2.2 Architekturleistungen Leistungsumfang Ordnung SIA 102 für Leistungen und Honorare der Architekten Für eine zweckmässige Leistungserfüllung müssen vorgängig offene Fragen geklärt und die gewünschten Leistungen vereinbart werden. Ausgangslage: • Zielvorgaben für Bauvorhaben • Finanzierungsmöglichkeiten • allfällige Bauherrenleistungen In der Landwirtschaft umfasst der Auftrag des Architekten in der Regel die Phasen 3, 4, 5 Phasen Teilphasen 1 Strategische Planung 11 Bedürfnisformulierung Lösungsstrategien 2 Vorstudien 21 22 Definition des Vorhabens Machbarkeitsstudie Auswahlverfahren 3 Projektierung 31 32 33 Vorprojekt Bauprojekt Bewilligungsverfahren 4 Ausschreibung 41 Ausschreibung, Offertvergleich Vergebungsantrag 5 Realisierung 51 52 53 Ausführungsplanung Ausführung Inbetriebnahme, Abschluss 6 Bewirtschaftung 61 62 Betrieb Erhaltung 19. Februar 2015 Seite 29 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    29. 29. 2.3 Vertrag über Architekturleistungen Honorarsystem Honorarberechnung nach dem Zeittarif Vorteil: Der effektive Aufwand wird verrechnet Nachteil: Kostenobergrenze unklar Wichtig: Stundenansätze und Nebenkosten vereinbaren Honorarberechnung nach Baukosten und Schwierigkeitsgrad Vorteil: Leistungsumfang definiert Kostenobergrenze Pauschalhonorar möglich Nachteil: Komplizierte Berechnungsformel Wichtig: Verhandlungssache, Nebenkosten vereinbaren 19. Februar 2015 Seite 30 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    30. 30. 2.3 Vertrag über Architekturleistungen In Vertrag sollten folgende Punkte geregelt werden: • Beschreibung Teilleistungen mit Ausstiegsklausel (Etappierung z.B. VP, BP, Ausschreibung, Vertragswesen, Bauleitung inkl. Abrechnung) • Toleranzgrenze (± 15 % VP, ± 10 % KV, ± …1) • Honorar (Pauschalhonorar, Zeitaufwand, Bonus-, Malus-System) • Honorarnebenkosten (Spesen, Planpausen), • Zahlungsmodalitäten • Weiteres: z.B. Versicherungsschutz Berufshaftpflicht 1 SIA Ordnung 102 (2003). Das bedeutet, dass sich die in Kostenschätzung/ Kostenvoranschlag bezifferten Erstellungskosten um bis zu 15% bzw. 10% erhöhen können, ohne dass der verantwortliche Kostenplaner haftbar wird. 19. Februar 2015 Seite 31 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    31. 31. 2.3 Vertrag über Architekturleistungen • Die Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten (Ordnung SIA 102) bietet eine Übersicht und Hilfestellung für die Definition und Vereinbarung von Architekturleistungen. • Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA stellt eine Vorlage für einen Vertrag für Architekturleistungen Nr. 1002 (2003) auf seiner Webseite kostenlos zur Verfügung. http://www.sia.ch/download/sia-norm/vertraege/e1002_2003_d.pdf 19. Februar 2015 Seite 32 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    32. 32. 2.3 Architekturleistungen Leistungsumfang Beispiel: Honorarberechnung nach Baukosten gemäss Ordnung SIA 102 • Definition der Grundleistungen • Verwendung für Kalkulation-, Auftragsverhandlung- und Vertragsvereinbarung 19. Februar 2015 Seite 33 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    33. 33. 2. Architekt/ Planer Folgerungen: 2. Teil • Der Architekt/ Planer ist der „Treuhänder“ der Bauherrschaft. • Der Architekt/ Planer muss für seine Aufgabe die Ziele der Bauherrschaft kennen (Konzept, Projekt- und Kostengrösse, Ausführungsstandard). • Diese Ziele sind verbindlich zu vereinbaren (z.B. in einem Vertrag über Architekturleistungen). 19. Februar 2015 Seite 34 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    34. 34. Seite 35 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    35. 35. Inhalt 1. Bauprozess und Beteiligte 2. Architekt/ Planer 3. Baukostenermittlung 3.1 Kostenvoranschlag nach BKP 3.2 Wahl Unternehmer 3.3 Arbeitsausschreibung 3.4 Werkvertrag Unternehmer 4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand 19. Februar 2015 Seite 36 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    36. 36. max. -19.97 % Quartil -1.03 % Median 2.88 % Quartil 9.84 % max. 44.62 % (30.00) (20.00) (10.00) - 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 1 2 3 4 5 3.1 Kostenvoranschlag nach BKP Abweichung Kostenvoranschlag – Baukostenabrechnung Minderkosten 19. Februar 2015 Seite 37 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen ±10 % Mehrkosten Stichprobe: 153 Baukostenabrechnung (Hügel- und Berggebiet) Neubauten und Umbauten Ökonomiegebäude für Rindvieh Baukosten über Fr. 200'000.00 Bauabnahme 2002 – 2014 KritischerBereich
    37. 37. 3.1 Kostenvoranschlag nach BKP • Gliederung nach BKP • Kubische Berechnung oder nach anderen Erfahrungswerten • Einbezug Spezialisten • Genauigkeit ± 15 % mangels anderer Vereinbarung Kostenschätzung Vorprojekt (Lösungsmöglichkeiten) 19. Februar 2015 Seite 38 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    38. 38. 3.1 Kostenvoranschlag nach BKP • Gliederung nach BKP • Ausmass und offerierte Einheitspreise • Einbezug Spezialisten • Genauigkeit ± 10 % mangels anderer Vereinbarung Kostenvoranschlag Bauprojekt 19. Februar 2015 Seite 39 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    39. 39. 3.2 Wahl Unternehmer • Unternehmerwahl erfolgt i.d.R. über Arbeitsausschreibung • Arbeitsausschreibung: Definition Arbeitsleistung = Preis • Preisdiskussion kann nur geführt werden, wenn die Preisbindungsfaktoren diskutiert werden • Zentrale Frage: Welche Leistung erhalte ich zu welchem Preis ? 19. Februar 2015 Seite 40 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    40. 40. 3.3 Arbeitsausschreibung Ausschreibungsunterlagen • Geringschätzung dieser Arbeit ist nicht angebracht ! • Beschrieb der gewünschten Lieferungen/ Leistungen • Standardisierte Ausschreibungstexte (NPK) • Ausschreibung beeinflusst Kosten Titelblatt Allgemeine Bedingungen Spezielle Bedingungen Leistungs- verzeichnis Beilagen 19. Februar 2015 Seite 41 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    41. 41. 3.3 Arbeitsausschreibung Titelblatt • Wichtige Daten zu Objekt, Bauherrschaft, Projektverfasser • Eingabedaten, Angebot Brutto, Rabatt, Angebot Netto, Skonto, Gesamttotal inkl. MwSt • Spalte für Angebotsbereinigung (Korrektur, Abgebot) Titelblatt 19. Februar 2015 Seite 42 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    42. 42. 3.3 Arbeitsausschreibung Allgemeine Bedingungen • Verbindlichkeit Norm SIA 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) • Regelung Rechte und Pflichten von Bauherr und Unternehmer • Verweis auf technische Normen Allgemeine Bedingungen 19. Februar 2015 Seite 43 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    43. 43. 3.3 Arbeitsausschreibung Spezielle Bedingungen • Objektspezifische Ausführungs- bestimmungen (z.B. Einschränkungen Befahr- barkeit, Gewässerschutz, Beteiligung an Versicherungen [Bauwesen- und Bauherrenhaftpflicht]) • Konditionen Regiearbeiten • Gültigkeit der Offerte • Dauer der Ausführung (Terminprogramm) • Versicherungen Unternehmer Spezielle Bedingungen 19. Februar 2015 Seite 44 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    44. 44. 3.3 Arbeitsausschreibung Leistungsverzeichnis • Hieb- und stichfeste Formulierung der Offertpositionen (z.B. NPK) Leistungs- verzeichnis 19. Februar 2015 Seite 45 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    45. 45. 3.3 Arbeitsausschreibung Beilagen • Planunterlagen nach Bedarf als Ergänzung zu den Ausschreibungsunterlagen (z.B. Auflagen Behörden, Geologe etc.) Beilagen 19. Februar 2015 Seite 46 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    46. 46. 3.3 Arbeitsausschreibung Offertvergleich • Wichtiges Arbeitsinstrument für die Bauherrschaft • Entscheidungsgrundlage für Vertragsverhandlung und Arbeitsvergebung • Zweck: • Gleichbehandlung aller Anbietenden • Prüfung der Angebote nach einheitlich Kriterien • Transparenz und Verhandlungsgrundlage bei der Auftragsvergabe 19. Februar 2015 Seite 47 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen (Zusammenstellung Arbeitsgattung)
    47. 47. 3.4 Werkvertrag Unternehmer • Einzelleistungen x Einheitspreis Einheitspreis- Offerte • Vergütung nach Aufwand (Regietarif)Regie • Einheitspreis-Offerte pauschaliertPauschalpreis • Pauschalpreis mit TeuerungsvorbehaltGlobalpreis • MaximalpreisKostendach Die verschiedenen Preisarten 19. Februar 2015 Seite 48 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    48. 48. 3.4 Werkvertrag Unternehmer Werkvertrag Arbeitsausführung • Regelung der Verhältnisse vor Eintritt von Risiken • Hoffnung, Probleme werden nicht eintreten, entspricht nicht der Realität • Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste; ganz besonders beim Bauen • Vertragsvorlagen (kostenpflichtig) • www.hev.ch • www.sia.ch 19. Februar 2015 Seite 49 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    49. 49. 3.5 Fallbeispiel 19. Februar 2015 Seite 50 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    50. 50. 3. Baukostenermittlung Folgerungen: 3. Teil • Die Parteien verwenden in der Regel genügend Zeit darauf, den Preis zu diskutieren. Wenn aber nicht im Detail festgelegt wird, was in den Vertragsleistungen erfasst ist, nützt die ganze Preisabsprache nichts. • Ausführungsqualität, Kosten und Termine sind verbindlich festzulegen und in einem Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Unternehmer zu vereinbaren. 19. Februar 2015 Seite 51 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    51. 51. Seite 52 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    52. 52. Inhalt 1. Bauprozess und Beteiligte 2. Architekt/ Planer 3. Kostenvoranschlag/ Arbeitsausschreibung 4. Baumangel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand 4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele 4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel 4.3 Bauhandwerkerpfandrecht 19. Februar 2015 Seite 53 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    53. 53. 4.1 Baumangel Ein Baumangel besteht, wenn: • das Werk eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist, oder • eine Eigenschaft fehlt, die ohne besondere Vereinbarung erwartet werden darf. Kein Baumangel ist ein vertragswidriger Zustand, welcher der Bauherr oder eine Hilfsperson des Bauherrn (z.B. Bauleitung) verursacht hat. 19. Februar 2015 Seite 54 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    54. 54. 4.1 Baumangel 19. Februar 2015 Seite 55 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen Quergangbreite 145 cm Verletzungsgefahr Nutzungseinschränkung Quergang > 600 m Mindestanforderungen TSchV: Quergänge mit einer Breite von 80 bis 120 cm dürften max. 6 m lang sein.
    55. 55. 4.1 Baumangel oder "Sünde" ? 19. Februar 2015 Seite 56 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen Sicherheit BaurechtQualität
    56. 56. Seite 57 4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    57. 57. 4.2 Rügefrist nach SIA-Norm 118 Die Bestimmungen nach SIA-Norm 118 gelten nur, wenn dies als Grundlage des Werkvertrages vereinbart wurde Ablieferung des Werkes • Anzeige der Vollendung zur gemeinsamen Prüfung. • Prüfung innert Monatsfrist. • Unterbleibt Anzeige auf Vollendung gilt das Werk als abgenommen. Mängelrüge für bewegliche und unbewegliche Bauwerke • Bis zu zwei Jahren nach Abnahme können offensichtliche als auch verdeckte Mängel zu jedem Zeitpunkt gerügt werden. Haftung des Unternehmers • Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist können offensichtliche Mängel nicht mehr gerügt werden. • Verdeckte Mängel können während weiteren drei Jahren gerügt werden, doch muss die Rüge sofort nach der Entdeckung des Mangels erfolgen. 19. Februar 2015 Seite 58 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    58. 58. Seite 59 4.3 Bauhandwerkerpfandrecht Begriff • Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB räumt den Bauhandwerkern für Forderungen aus ihrer Arbeit ein spezielles Sicherungsinstrument, das Bauhandwerkerpfandrecht, ein. • Mit einem Pfandrecht wird eine Forderung aus Bauarbeiten abgesichert, sodass sich der Bauhandwerker aus dem Erlös des verpfändeten Grundstücks schadlos halten kann, falls der Schuldner die Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt. • Das Pfandrecht wird ohne eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bauhandwerker und dem betreffenden Grundeigentümer begründet (Eintragungsbegehren an Richter). 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    59. 59. 4.3 Bauhandwerkerpfandrecht Anspruchsberechtigte Fristen Abschluss Werkvertrag Vollendungsarbeit 4 Monate Möglichkeit zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts Kein Anspruch auf Bauhandwerkerpfandrecht Anspruch auf Bauhandwerkerpfandrecht Bauherr/ Grundeigentümer Architekt Ingenieur Baustofffabrik Lieferung Backsteine Zemtentwerk Lieferung Zement Generalunternehmer Totalunternehmer Baumeister Weitere Unternehmer Betonwerk Lieferung Frischbeton SU SU 19. Februar 2015 Seite 60 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    60. 60. 4.2 Bauhandwerkerpfandrecht • Bauprojekt solide finanzieren • Information über Unternehmer (Solvenz, Arbeitsausführung, Subunternehmer) • Vertragsbestimmung: Subunternehmer nur mit Zustimmung der Bauherrschaft • Spezielle Vorkehrungen bei GU- Projekten (z.B. Zahlungs- modalitäten, Solidarbürgschaft Bank) 100-prozentiger Schutz gegen Doppelzahlungen ist nicht möglich. Vorsicht ist besser als Nachsicht! Vorkehrungen/ Schutzmassnahmen 19. Februar 2015 Seite 61 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    61. 61. 4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfandrecht Folgerungen: 4. Teil Risikoidentifikation - Steuerungsmassnahmen Es kommt nicht darauf an, woher der Wind weht, sondern wie du die Segel setzt (Seefahrerweisheit) Es kommt nicht auf das Problem an – sondern auf den richtigen Partner bei der Problemlösung 19. Februar 2015 Seite 62 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    62. 62. Seite 63 Schlussbemerkung Wichtige Information bei Abwicklung mit Investitionshilfen: Die LKG macht ausdrücklich darauf aufmerksam, dass mit dem Bau erst begonnen werden darf und dass Anschaffun- gen erst getätigt werden dürfen, wenn Investitionshilfen (Beiträge Bund und Kanton sowie Investitionskredite) rechtskräftig verfügt sind und die LKG die Baufreigabe schriftlich erteilt hat. Falls ohne schriftliche Einwilligung der LKG mit dem Bau begonnen wird oder Anschaffungen getätigt werden, können keine öffentlichen Investitions- hilfen gewährt werden (Art. 31 und Art. 56 eidg. Struktur- verbesserungsverordnung; SR 913.1; abgekürzt SVV) 19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen
    63. 63. Besten Dank für Ihr Interesse! Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen und unfallfreien Bauverlauf! 19. Februar 2015 Seite 64 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen

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