Presentatie prof Boelhouwer

1. Discussie hypotheken en ontwikkeling
van het eigen woningbezit
Peter Boelhouwer
14-04-2012
Delft
University of
Technology
Challenge the future

2. Stellingen
De regulering van de hypothekenmarkt heeft grote
en soms onbedoelde consequenties voor de
ontwikkeling van het eigenwoningbezit
Ondanks de hoge Nederlandse hypotheekschuld
stelt de Nederlandse koper zich niet risicovoller op
dan zijn buitenlandse collega’s. De roep om
verscherping van de kredietverlening is dan ook
van uit het perspectief van de woningmarkt niet
verstandig
De koopprijsontwikkeling in Nederland kan redelijk
goed verklaard worden door de onderliggende
fundamentals Koopprijsontwikkeling en financiering 2| 14-04-2012

3. Stelling I
De regulering van de hypothekenmarkt
heeft grote en soms onbedoelde
consequenties voor de ontwikkeling van het
eigenwoningbezit
Koopprijsontwikkeling en financiering 3| 14-04-2012

4. Hypotheekvormen sterk beïnvloed
door fiscale beleid
• Lineaire hypotheek: jaren 50
• Annuïtaire hypotheek: jaren 60 en 70
• Spaarhypotheek: jaren 80
• Beleggingshypotheek: jaren 90 en 00
• Aflossingsvrije hypotheek: jaren 00
• Banksparen: jaren 10
• Annuïtaire hypotheek: jaren 10?
10 meil 2006
4
Koopprijsontwikkeling en financiering 4| 14-04-2012

5. Maximale leencapaciteit en
koopprijsontwikkeling 1982-2009
mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9
500
400
300
200
100
0
1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009
Koopprijsontwikkeling en financiering 5| 14-04-2012

6. Effect op de koopprijsontwikkeling door
aanscherping hypotheeknormen (6%
stijging woonlasten)
Koopprijsontwikkeling en financiering 6| 14-04-2012

7. Maximaal hypotheek bedrag met NHG
1x modaal 2012 = € 33.000
Bron: Bemiddelende Organen, Stichting Waarborgfonds Eigenwoningen en CBS, bewerking OTB
Koopprijsontwikkeling en financiering 7| 14-04-2012

8. Maximaal hypotheek bedrag zonder
NHG
1x modaal 2012 = € 33.000
Bron: Rabobank en CBS, bewerking OTB
Koopprijsontwikkeling en financiering 8| 14-04-2012

9. Stelling II
Ondanks de hoge Nederlandse
hypotheekschuld stelt de Nederlandse koper
zich niet risicovoller op dan zijn buitenlandse
collega’s. De roep om verscherping van de
kredietverlening is dan ook van uit het
perspectief van de woningmarkt niet
verstandig
Koopprijsontwikkeling en financiering 9| 14-04-2012

10. Aandeel gesecuritiseerde hypotheken
met betalingsachterstand >90 dgn,
in diverse Europese landen
Bron: Poor en Fitch,
bewerking EIB
Koopprijsontwikkeling en financiering 10| 14-04-2012

11. Betalingsachterstanden hypotheken in
Europa 1994-2001 (Neuteboom
2008)
Koopprijsontwikkeling en financiering 11| 14-04-2012

12. Risico attitude van diverse
huishoudenstypen in Europa 2003
(Neuteboom, 2008)
Koopprijsontwikkeling en financiering 12| 14-04-2012

13. Risico equivalenten van hypotheken
2003 (Neuteboom, 2008)
Koopprijsontwikkeling en financiering 13| 14-04-2012

14. Stelling III
De koopprijsontwikkeling in Nederland kan
redelijk goed verklaard worden door de
onderliggende fundamentals
Koopprijsontwikkeling en financiering 14| 14-04-2012

15. Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2010
Koopprijsontwikkeling en financiering 15| 14-04-2012

16. Modelontwikkeling
• Constante
• Verkoopprijs
• Inkomen
• Rente
• Lange-termijn evenwicht (Woonquote)
• Seizoen effect
Koopprijsontwikkeling en financiering 16| 14-04-2012

17. Waargenomen en voorspelde reële
koopprijsontwikkeling
1971-2011 (t.o.v. 2006)
Koopprijsontwikkeling en financiering 17| 14-04-2012

18. Maximale leencapaciteit en
koopprijsontwikkeling 1982-2009
mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9
500
400
300
200
100
0
1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009
Koopprijsontwikkeling en financiering 18| 14-04-2012

19. VEH Marktindicator
Koopprijsontwikkeling en financiering 19| 14-04-2012

20. VEH marktindicator vertraagd en
aantal transacties
Koopprijsontwikkeling en financiering 20| 14-04-2012

21. Prijs- en kosten-
ontwikkeling van
modale nieuwe
koopwoning
Bron: CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen,
Woningborg, BDB + diverse bouwkosten-
studies, NVB/Ing. H.J. van Harssel
Koopprijsontwikkeling en financiering 21| 14-04-2012

22. EINDE
Koopprijsontwikkeling en financiering 22| 14-04-2012