ExpoEdilizia di Roma 21/03/2013 Convegno: le opportunità nell’Europa centro-orientale: edilizia sociale, green economy e innovazione Organizzato da: Camera di Commercio Italia - Repubblica Ceca Il settore dell'edilizia sociale è oggi di fronte a una duplice sfida: da un lato esso è chiamato a rispondere alle crescenti esigenze abitative che non sono soddisfatte dal mercato, dall’altro, sono in diminuzione le risorse che sono state generalmente utilizzate per finanziare il settore, anche in Paesi che storicamente hanno una grande quota di alloggi sociali; queste, in alcuni casi hanno subito tagli drammatici nel quadro dei piani di austerità fiscale. È ancora da vedere se gli Stati membri europei sceglieranno di sacrificare il settore dell'alloggio sociale per attenersi a rigorose politiche di spesa o se invertiranno la tendenza all’abbandono del sostegno all'edilizia sociale da parte dello Stato che ha caratterizzato nella maggior parte dei casi gli ultimi due decenni, e che ha portato a una disponibilità i/nsufficiente e al crescente rischio di esclusione abitativa per i cittadini dell'UE.

1. Le Opportunità nell’Europa Centro‐Orientale:
Edilizia Sociale, Green Economy e Innovazione
Social Housing:
il Contesto Europeo e
gli Obiettivi di Qualità
Luca Biancucci – Roma 21 marzo 2013

2. COSA È IL SOCIAL HOUSING ?

3. SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING
In Europa * (2006):
... offerta di alloggi e servizi
con forte connotazione sociale,
per coloro che non riescono a soddisfare
il proprio bisogno abitativo sul mercato
(per ragioni economiche o per assenza di un’offerta
adeguata, cercando di rafforzare la loro condizione)
presenza di criteri particolari di assegnazione degli
alloggi che li connotano come servizio di interesse
economico generale (SIEG) ...
* definizione del CECODHAS, Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa

4. SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING
European Commission * (2010):
... la fornitura di alloggi sociali comprende
‘lo sviluppo, la locazione/vendita e manutenzione di
abitazioni a prezzi accessibili
e la loro assegnazione e gestione’ …
… sempre più spesso, la gestione di alloggi sociali
può comprendere gli aspetti sociali: ad esempio, i
servizi di assistenza sono coinvolti in programmi di
edilizia abitativa o di risistemazione dei gruppi specifici o
nella gestione del debito per le famiglie a basso reddito
* seconda relazione biennale sui servizi sociali di interesse generale

5. SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING
E’ importante chiarire che il
Social Housing
non è solo Casa … ma è anche Casa & Servizi
Social Building
che sono anche …
negozi, ambulatori, uffici, studentati,
cohousing, coworking, l’housing temporaneo, ecc …

6. ANALISI DEL CONTESTO EUROPEO

7. L’ inaccessibilità al Bene Casa
Costo medio delle abitazioni in % ai redditi disponibili nella UE,
per tipo di famiglia, per popolazione totale e a rischio di povertà
Fonte: Eurostat - 2009

8. L’ inaccessibilità al Bene Casa
Costo medio delle abitazioni in % ai redditi disponibili nella UE,
per tipo di famiglia, per popolazione totale e a rischio di povertà
I cittadini Europei spendono in media più di un quinto del
loro reddito (22,9%) per l'edilizia residenziale.
La quota dei costi degli alloggi per reddito disponibile dei
soggetti a rischio di povertà
è quasi il doppio della media globale (40,4%).
Le persone a rischio di povertà che vivono da sole sono
quelle che mediamente spendono per le abitazioni una quota
maggiore rispetto al loro reddito, mentre le famiglie
numerose sono quelle che spendono relativamente meno.
Fonte: Eurostat - 2009

9. L’ inaccessibilità al Bene Casa
Suddivisione % dei costi per l’abitazione
rispetto al reddito disponibile nei 27 Paesi UE
Fonte: Eurostat - 2009

10. L’ inaccessibilità al Bene Casa
Suddivisione % dei costi per l’abitazione
rispetto al reddito disponibile nei 27 Paesi UE
E’ possibile approssimativamente individuare 3 gruppi di
Paesi. In primo luogo, i Paesi al di sopra della media
europea: Danimarca, Germania, Grecia, Regno Unito,
Olanda, Romania, Svezia e Ungheria.
In secondo luogo, un altro gruppo tra il 17%
e la media europea (circa il 23%),
che va dalla Repubblica Ceca alla Francia e all’Italia.
Infine, esiste un gruppo di Paesi in cui l’alloggio, in media,
non sembra essere molto costoso,
come Cipro, Malta, Lussemburgo, Slovenia,
Irlanda, Estonia, Lituania e Portogallo.
Fonte: Eurostat - 2009

11. Qualità delle Abitazioni e delle Condizioni Abitative
Tasso di sovraffollamento sulla % di popolazione
Fonte: Eurostat - 2009

12. Qualità delle Abitazioni e delle Condizioni Abitative
Tasso di sovraffollamento sulla % di popolazione
Uno degli elementi determinanti per la valutazione della
qualità delle condizioni abitative è rappresentato dallo spazio
di alloggio a disposizione per le persone che vi risiedono.
Nel 2009 in media il 17,8% della popolazione
europea viveva in abitazioni sovraffollate.
In Lettonia e Romania il tasso di sovraffollamento
supera il 50% (rispettivamente 57,7% e 55,3%) e nella
maggior parte dei Paesi dell'Est la percentuale di
popolazione che soffre di mancanza di spazio rappresenta
più di un quinto della popolazione.
Dall'altro canto, le percentuali più basse sono state
registrate a Cipro (1%) e in Olanda (1,7%).
Fonte: Eurostat - 2009

13. PROFILO DEI PAESI UE
Rapporto Cecodhas Housing Europe,
‘2012 Housing Europe Review, The nuts and
bolts of European social housing systems’

14. % degli alloggi sociali in
locazione sul patrimonio
abitativo totale
Disponibilità di Alloggi e Affitto

15. OLANDA
1 - Fondo Centrale per il SH (CFV), un ente pubblico indipendente che agisce come
supervisore della situazione finanziaria dell’organizzazione ed interviene per supportare
l’organizzazione nel caso l’organizzazione si venga a trovare in difficoltà finanziarie.
2 - Fondo Garantito per il SH (WSW), un’organizzazione privata creata dalle stesse
organizzazioni immobiliari che agisce come fondo di solidarietà per le organizzazioni stesse.
La garanzia reciproca di questo fondo permette alle organizzazioni di beneficiare di
condizioni e di tassi di interesse favorevoli quando devono finanziare le loro attività attraverso
il capitale proveniente dal mercato. Nel caso questi due strumenti non siano sufficienti
per risolvere eventuali problemi finanziari delle organizzazioni, lo Stato e le autorità
locali possono intervenire come ultima risorsa.

16. AUSTRIA
- 20-60%: sussidi condizionati (sovvenzioni, prestiti a basso tasso di interesse),
con limiti per mantenere bassi i costi di costruzione e di finanziamento.
- 5-15%: di equity dello sviluppatore.
- 0-15%: equity dei futuri inquilini (con diritto di acquisto in alcune circostanze).
- 50-70%: prestiti commerciali, oggi finanziati attraverso obbligazioni e tramite
le Housing Banks, che rifinanziano attraverso obbligazioni convertibili
immobiliari a condizioni molto favorevoli.

17. DANIMARCA
- 91%: del capitale totale è erogato delle banche in forma di prestito a favore
delle Associazioni non-profit.
- 7%: dal Comune del costo totale dell’intervento come anticipo di capitale, che
viene stanziato sotto forma di prestito a tasso zero e partecipa anche come
soggetto garante verso le banche per il mutuo globale.
- 2%: è coperto dai depositi dei singoli inquilini.

18. REP. CECA
La maggior parte dei finanziamenti necessari per coprire i costi di
investimento per nuovi alloggi sociali proviene dal bilancio municipale.
Il Fondo Statale per lo sviluppo dell’edilizia residenziale si occupa di fornire
cofinanziamento attraverso dei contributi forniti ai soggetti che investono in
questo settore all'interno di programmi specifici.
Anche se il Fondo Statale per lo sviluppo dell’edilizia residenziale include
programmi finalizzati a sostenere la costruzione di alloggi sociali in affitto, questi
programmi non sono attualmente operativi a causa della mancanza di risorse
economiche a bilancio nel Fondo.

19. LITUANIA
La costruzione e la gestione degli alloggi di proprietà pubblica è
interamente finanziata con fondi pubblici. In passato il 90% del costo è stato
finanziato dallo Stato e il 10% dai Comuni, ma ora il rapporto è cambiato e la
quota comunale è sempre più elevata rispetto al passato. Gli affitti negli alloggi
comunali destinati al social housing variano a seconda della posizione, ma in
media sono inferiori rispetto ai canoni di mercato di circa dieci volte.

20. LETTONIA
Gli enti locali sono responsabili del finanziamento dell'edilizia sociale che
costituisce una voce di bilancio. Dal 2006 i nuovi piani di sviluppo di edilizia
residenziale sociale sono co-finanziati dal governo centrale attraverso
fondi speciali.
Il programma di sovvenzioni incoraggia anche il partenariato pubblico - privato
per la costruzione e la ristrutturazione di alloggi sociali, tuttavia fino ad
ora non ci sono esempi di operatori privati coinvolti in progetti di
sviluppo di questo tipo.

21. ESTONIA
Il social housing in Estonia è finanziato dai Comuni attraverso
trasferimenti di fondi da parte del Governo centrale o tramite sovvenzioni
fornite dall’Estonian Credit e dal fondo di garanzia di esportazione, “Export
Guarantee Fund - kredEx”, una Società per Azioni che può finanziare fino al
50% del costo globale dell’intervento. Nel 2006 l’81% dei finanziamenti per
servizi abitativi sono pervenuti dai bilanci degli enti locali, il 18% è stato
autofinanziato dai beneficiari e l'1% è derivato dal budget dello Stato.

22. POLONIA
La banca pubblica, BGK, eroga crediti preferenziali alle aziende TBS e alle
cooperative per la costruzione di alloggi sociali. I prestiti coprono fino al 70%
del valore del progetto. Le organizzazioni TBS coprono il restante 30%
attraverso risorse proprie.
Le municipalità utilizzano il loro budget principalmente per espandere lo
stock di alloggi municipali. Lo stato può sovvenzionare le municipalità e le
associazioni non governative per la costruzione e la ristrutturazione di alloggi
destinati ai senza-tetto e a persone con necessità particolari: i cosiddetti alloggi
protetti.

23. da SOCIAL BUILDING
a SMART BUILDING

24. SMART BUILDING for SMART CITY
Agenda 2020 UE (Europe 2020):
crescita che affondi le basi su un’economia
‘Smart, Sustainable and Inclusive’
Intelligente Sostenibile Inclusiva

25. LA QUALITA’ DELL’ABITARE SOCIALE

26. NO Effetto Ghetto
Qualità dell’ Abitare Sociale per:
Creare Mix di Utenza
Offrire un Accompagnamento Sociale
Progettare e Gestire Servizi Socio Assistenziali e
Commerciali rivolti al territorio e il Quartiere circostante
Proporre Canoni Calmierati
(intermedi tra offerta pubblica e libero mercato)

27. I Vantaggi per gli Enti Locali
Farsi promotori di iniziative per il contenimento del
disagio abitativo, anche attraverso l’Housing
Temporaneo (ad es. per i cosiddetti talenti e i creativi)
Cogliere l’occasione per Rigenerare Immobili
e Riqualificare le Aree Dismesse
Proporre alla cittadinanza
Nuovi Servizi collegati all’abitare
Coinvolgere gli operatori locali
per Nuove Forme di Welfare

28. Gli alloggi in S.H. saranno gestiti per molti anni,
durante i quali dovranno essere contraddistinti da:
Oneri Manutentivi Minimi
(altrimenti diventa difficile recuperare
gli investimenti effettuati)
Costi Gestionali Bassissimi
(sarebbe inutile offrire canoni contenuti,
se l’utenza sarà gravata da spese alte!)
Caratteristiche Costruttive che non
si svalutino nel tempo
(il valore futuro degli immobili è legato
alla qualità delle soluzioni tecniche adottate)

29. Sistema di controllo assicurativo e
di certificazione riconosciuti dall’investitore
per la qualità del progetto e dei lavori
Sistema di monitoraggio sul corretto
sviluppo dell’iniziativa, il rispetto delle
tempistiche e dei valori preventivati
Livelli di efficienza energetica per permettere
non solo di contenere i costi di riscaldamento,
ma anche di prevenire l’obsolescenza
tecnologica degli alloggi quando si esaurirà il
periodo di locazione obbligatoria

30. * …“Se tu hai una mela, e io ho una mela, e ce le
scambiamo, allora tu ed io abbiamo sempre una
mela per uno.
Ma se tu hai un'idea, ed io ho un'idea, e ce le
scambiamo, allora abbiamo entrambi due idee.” …
* George Bernard Shaw

31. Grazie per l’Attenzione !!!
Luca Biancucci
biancucci@oltrenetwork.it
luca.b1973
@luca_biancucci
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http://www.slideshare.net/lucabiancucci