Este documento apresenta a história e modelo de negócios da LPS Brasil, uma das maiores empresas de consultoria e intermediação imobiliária do Brasil. A empresa possui uma longa história no mercado imobiliário paulistano e vem se expandindo nacionalmente por meio de aquisições e aberturas de novas unidades. Seu modelo de negócios focado em serviços de valor agregado para incorporadoras é fundamental para o sucesso desse mercado.
2. Aviso Importante
Esta apresentação não constitui uma oferta, convite ou pedido de qualquer forma, para a subscrição ou compra de ações ou
qualquer outro instrumento financeiro, nem esta apresentação ou qualquer informação aqui contida formam a base de qualquer
tipo de contrato ou compromisso.
O material que se segue contém informações gerais sobre os negócios da LPS Brasil – Consultoria de imóveis S.A. e controladas
(“Lopes”) datadas de 31 de march de 2008. Esta apresentação não deve ser entendida como aconselhamento a potenciais
investidores. Estas informações não se propõem estarem completas e estão sob a forma de resumo. Nenhuma confiança deveria
ser realizada na exatidão das informações aqui presentes e nenhuma representação ou garantia, expressa ou implícita, é feita em
relação à exatidão da informação aqui presente.
Esta apresentação contém afirmações que podem contemplar previsões futuras e estas são somente previsões, não garantias de
desempenho futuro. Os investidores são avisados de que tais previsões acerca do futuro estão e serão sujeitas a inúmeros riscos,
incertezas e fatores relacionados às operações e aos ambientes de negócios da Lopes, tais como: pressões concorrenciais, o
desempenho da economia brasileira e da indústria, mudanças em condições de mercado, entre outros fatores presentes nos
documentos divulgados pela Lopes. Tais riscos podem fazer com que os resultados da Lopes sejam materialmente diferentes de
quaisquer resultados futuros expressos ou implícitos em tais afirmações acerca do futuro.
A Lopes acredita que, baseada nas informações atualmente disponíveis para os seus Administradores, as expectativas e hipóteses
refletidas nas afirmações acerca do futuro são razoáveis. Também, a Lopes não pode garantir eventos ou resultados futuros, bem
como expressamente nega qualquer obrigação de atualizar qualquer previsões futuras aqui presentes.
2
4. Destaques de Investimentos
Administração Modelo de Negócio
Experiente e Simples e Focado
Excelente Baseado na Criação
Histórico de Valor
de Negócio
Principal Canal de
Distribuição em uma
Escala e Alcance Indústria em
Incomparáveis Crescimento com
um Plano de
Nacionalização
Posição Estratégica que Negócio de Baixo
Permite Beneficiar-se do Risco com Base de
Crescimento do Clientes Diversificada:
Mercado Resultante dos Companhia Geradora
IPOs dos Incorporadores de Caixa
4
5. O Mercado de Intermediação Imobiliária Não Possui Outra
Companhia com Histórico Similar ao da Lopes
Lançamento e venda de 14
edifícios comerciais na Av.
Paulista
Lançamento e venda de 11
Sr. Francisco Lopes
Introduz o conceito de
edifícios comerciais na Região
inicia suas atividades
clubes de condomínios
da Faria Lima
intermediando a
Conquista do primeiro
Criação do sistema de
venda de
prêmio Top Imobiliário em
lançamento com estandes de
propriedades
1993 – Maior Corretora
vendas e material de
00´s
Primeiro Imobiliária
marketing, atraindo clientes
comercial de TV especialmente durante o final
de um de semana
empreendimento Torna-se referência em
imobiliário lançamentos imobiliários e 90´s
apresenta seu novo logo
80´s
70´s
60´s
50´s
40´s
Identifica a Marginal Torna-se um importante
1935 Pinheiros como uma área “player” no segmento de
atrativa e lança um dos loteamentos
primeiros edifícios na
Em uma década, triplica
região
Inicia parcerias de
de tamanho, reforçando
longo prazo com a
Primeiro logo da sua posição de liderança
Inicia a venda de flats
Gomes de Almeida
Companhia Conquista o prêmio Top
Fernandez (Gafisa)
Lançamento dos Imobiliário pela 14ª vez
Sócia do Grupo Espírito
primeiros edifícios consecutiva
Santo na venda de um dos
dentro do conceito
maiores lançamentos em
de condomínios
Lisboa: Parque dos
Príncipes
5
5
6. Evolução da Participação de Mercado da Lopes – São Paulo
Líder incontestável no mercado imobiliário de São Paulo por mais de 10 anos
Posicionamento no Mercado - VGV
Participação de Mercado da Lopes -
São Paulo
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
R$ Milhões 34%
33%
1
28%
Posicionamento
25% 25%
23%
2
21% 21%
18%
3
4
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
5
Companhia 5
Lopes Companhia 2
Companhia 3 Companhia 4 Companhia 6
Fonte: Embraesp. VGV de lançamento na Grande São Paulo.
Fonte: Embraesp. VGV de lançamento na Grande São Paulo. Informação não
oficial para 2007.
6
7. Modelo de Negócio Simples e Focado…
Lopes está exclusivamente focada em oferecer serviços de consultoria e intermediação imobiliária de valor
agregado para seus clientes incorporadores, sem conflitos de interesses
Cliente - Comprador
Cliente - Incorporador
operamos?
Como
Relacionamento formal por
46.393 compradores efetivos1
meio de contratos de
80.000 consumidores
exclusividade
cadastrados em nossa base
Mais de 160 clientes
de dados em 2006
Preço da
Reconhecimento
R$ 100
Unidade
Como auferimos receita?2,3
de Receita
de Receita
R$ 2,45
R$ 3,10
R$ 0,12
R$ 10 R$ 0,53
Incorporadora
R$ 5
R$ 1,05
Entrada Comissão
Bruta R$ 1,90
R$ 0,73
Corretores
R$ 0,12
+ Gerentes
1 Nos últimos 5 anos em São Paulo
Comissão Líquida Prêmio Taxa de Consultoria
2 Dados ilustrativos não-financeiros
3 Exemplo baseado em lançamentos na Região Metropolitana de São Paulo
7
8. Papel Fundamental na Cadeia de Valor do Mercado Imobiliário
O negócio da Lopes é fundamental para a lucratividade e retorno de seus clientes….
Incorporação Imobiliária
Dinâmica do Mercado Imobiliário
Capital de Giro
é Fundamental
Velocidade de
Vendas Concentrada
Pré-Venda
Pré-
no Período de
Velocidade de Lançamento
Vendas é
Fundamental para a
Lucratividade
Confiança na Escala e Eficiência da Força de Vendas
Cerca de 6.000 Corretores
Mais de 500 Pontos de Vendas Patrocinados e Exclusivos
…e sua escala e alcance – praticamente impossíveis de se copiar – reforçam essa importância
8
9. Serviços de Valor Agregado no Período de Incorporação
Lopes oferece a seus clientes uma linha completa de serviços de consultoria, desde a consultoria na aquisição
do terreno até o desenvolvimento e venda do produto.
Formata os
Realiza
Produtos
Cria Estratégias
Determinando Pesquisa Otimiza Coordena os
Atendendo Desenvolve as de Vendas
a de Mercado a Eventos para
aos Desejos e Campanhas Específicas para
Vocação do Feita Negociação Lançamento de
Necessidades de Marketing cada Produto
Local por de Mídia Produtos
dos
Especialistas
Compradores
9
10. Ciclo Virtuoso de Crescimento: Forte Barreira de Entrada
O alcance incomparável e a escala extraordinária da Lopes se completam, aumentando seu índice de sucesso
e permanentemente atraindo novos corretores
Mais Maior Maior Confiança
Corretores Eficiência em das
(6.000 Vendas Incorporadoras
Corretores)
Corretores)
Maior
Mais Pontos
Exposição na
de Vendas Maior Fluxo de
Mídia
(500 Pontos de Negócios
3.500 pág. /
Vendas)
ano
Amplifica Inteligência de Mercado
Aumenta Desempenho Financeiro
Atrai e Mantém os Melhores Talentos
10
11. HABITCASA: Foco no Segmento Econômico
•Unidade de Negócios exclusivamente
Segmentação por Unidades - Brasil
voltada para o Segmento de Baixa Renda.
(1T08)
•Unidades com Valor de até R$ 180 mil.
<150K
•Focado em todo o mercado imobiliário
8%
brasileiro 14% 150k-350k
40%
350k-600k
• Unidade própria em São Paulo e no Rio 38%
>600k
de Janeiro
•Utilização da marca nos outros mercados
O segmento econômico do mercado imobiliário brasileiro será um dos principais vetores do crescimento
de longo prazo do setor, frente ao déficit habitacional de 8 milhões de moradias1.
1 Fundação Getúlio Vargas - FGV
11
13. Expansão Nacional da Lopes
SUDESTE:
São Paulo – Lopes é líder incontestável no maior mercado nacional
e com a Cappucci & Bauer, passou a ser líder também na Região
Metropolitana de Campinas
Rio de Janeiro – As operações da LCI-RJ e Patrimóvel atuam
separadas, entretanto as empresas atuam com grande sinergia de
back office, resultando em redução de custos.
PA Espírito Santo – Ingresso neste mercado pela aquisição do controle
CE
Actual, maior player de vendas do mercado capixaba.
Minas Gerais – Ingresso por operação greenfield, com previsão de
PE
início de operações em fevereiro de 2008.
SUL:
BA
Rio Grande do Sul, Paraná e Santa Catarina – Após a aquisição do
controle da Dirani, em maio de 2007, a Lopes já apresenta benefícios
oriundos das sinergias operacionais e encontra espaço para
DF
consolidar ainda mais a sua posição de liderança.
MG CENTRO-OESTE:
ES
Distrito Federal – Ingresso neste mercado através da aquisição da
SP Royal, líder de mercado.
RJ
NORDESTE:
PR
Bahia – Operação greenfield iniciada na Bahia, com lançamentos
SC iniciados em outubro de 2007.
RS Pernambuco – Ingresso neste mercado pela aquisição do controle
da Sergio Miranda Imobiliária, uma das líderes do mercado
pernambucano.
Ceará – Ingresso neste mercado pela aquisição da Immobilis, uma
das líderes do mercado cearense.
Lopes acompanha os movimentos dos principais NORTE:
incorporadores brasileiros, consolidando sua posição Pará – Operação greenfield iniciada no Pará, com início das
de maior player de consultoria e vendas. operações previsto para março de 2008
13
14. Plano de Expansão
Unidade de Estado Participação Mercado
Mercado da Lopes
SP/RJ 100% Mercado Primário
Habitcasa
RJ 100% Mercado Primário
LCI-RJ
PR/SC/RS 75% Mercado Primário, Revenda e Aluguel
Lopes Dirani
BA 100% Mercado Primário
Lopes Salvador
ES 60% Mercado Primário e Revendas
Lopes Actual
PE 60% Mercado Primário e Revendas
Lopes Sérgio Miranda
MG 75% Mercado Primário
Lopes Minas Gerais
SP – Campinas 60% Mercado Primário e Revendas
Lopes Bauer
PA 60% Mercado Primário, Revenda e Aluguel
Lopes Pará
DF 51% Mercado Primário e Revendas
Lopes Royal
RJ 100% Mercado Primário e Revendas
Patrimóvel
CE 60% Mercado Primário, Revenda e Aluguel
Lopes Immobilis
A Lopes está presente em 11 estados e no Distrito Federal, totalizando mais de 50 cidades
14
15. Modelo de Expansão Geográfica
Modelo de Expansão Geográfica
• Sistema de Earn-out
Aquisições • Mecanismos de Call e Put
• Cláusula de não-competição
• Cooperação com parceiros locais
Greenfields • Mercados fragmentados e não-profissionais
• Barreiras pequenas de entrada
• Equipe focada na integração das unidades de mercado
Integração • Processos e Sistemas (SAP and SIAV)
• Tecnologia de Comunicação (VOIP)
• Captar as oportunidades em mercados muito fragmentados e com baixa
produtividade
Objetivos • Diminuir a dependência do mercado de São Paulo
• Prestar serviços nos mercados mais importantes, através de um modelo
testado nos mercados brasileiros mais competitivos
A Lopes desenvolveu um modelo de expansão geográfica que atende os interesses da Lopes e de suas
subsidiárias, criando valor para seus acionistas
15
16. Expansão Geográfica
Empresas do Grupo
Lopes 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08
LPS Brasil 3/3 3/3 3/3 3/3 3/3 3/3
LCI-RJ 3/3 3/3 3/3 3/3 3/3 3/3
Lopes Dirani - 1/3 3/3 3/3 3/3 3/3
Lopes Salvador - - 3/3 3/3 3/3 3/3
Lopes Actual - - 1/3 3/3 3/3 3/3
Lopes Sérgio Miranda - - - 1/3 3/3 3/3
Lopes Minas Gerais - - - - 2/3 3/3
Lopes Bauer - - - - 1/3 3/3
Lopes Pará - - - - - 3/3
Lopes Royal - - - - 2/3 3/3
Patrimóvel - - - 1/3 3/3 3/3
Lopes Immobilis - - - - 1/3 3/3
Todas unidades da Lopes deverão estar operando a partir do 2T08.
Nota: Para fins deste slide, entender o numerador da fração como o número de meses em operação de uma unidade e o denominador, como o número de meses do trimestre em
questão.
16
18. Joint Venture Itaú Lopes
Criação de uma Promotora (companhia não-financeira) para promover e oferecer produtos e
serviços financeiros - hipotecas e produtos e serviços relacionados - com ênfase no mercado de
revenda e com exclusividade para clientes da Lopes
Excelência na prestação de
Base de dados de clientes
serviços
impar no mercado brasileiro
Condições e termos de
Operação integrada e
financiamento competitivos
consistente com o processo
de venda, incluindo plano de Velocidade e qualidade de
remuneração baseado em processamento
incentivos Experiência em análise de crédito
Exposição à mídia da Lopes Histórico de sucesso em
financiamento e joint ventures
Posição de
Excelência Marcas de
liderança nos
respectivos de gestão grande valor
mercados
Fortalecimento da originação de hipotecas e outros serviços relacionados.
18
19. Joint Venture Lopes Itaú: Transação
Itaú pagará para Lopes até R$ 510 MM
Pagamento à vista: R$ 290 MM
Earn-out: até R$ 220 MM
O earn-out será pago a cada dois anos durante um período de 10 anos, condicionado à
realização de determinadas metas operacionais.
Transação
Estrutura • Não há “full recourse” sobre os ativos
da Lopes
• Apurações dos resultados por meio de
um P&L virtual.
Prazo 20 anos
Itaú terá a exclusividade de oferecer hipotecas e produtos financeiros relacionados para
os clientes da Lopes.
19
21. Déficit Habitacional por Região
Brasil
Déficit
Em unidades 7,9 MM
% 14,9
Norte
Déficit Nordeste
Em unidades 0,85 MM Déficit
% 22,9%
Em unidades 2,7 MM
% 20,6%
Sudeste
Centro-Oeste
Déficit
Déficit
Em unidades 2,9 MM
Em unidades 0,54 MM
% 12,2%
% 14%
Sul
Déficit
Em unidades 0,87 MM
% 10,4%
21
22. Cenário Econômico-Social e Déficit Habitacional
Pirâmide Etária no Brasil - 2005 Segmentos por Renda no Brazil
acima de 70 > 10 Salários mínimos - US$ 1,900 52%
A/B 19%
Homens
60 a 64 Mulheres
5 – 10 salários mínimos- 28%
C 30%
50 a 54
US$ 950 - US$ 1,900
40 a 44
30 a 34
< 5 salários
20 a 24 mínimos- US$ 950
20%
10 a 14 D/E 51%
0a4
-6% -4% -2% 0% 2% 4% 6%
47 milhões de residências
Fonte: Losango
Déficit Habitacional Quantitativo
Déficit Habitacional Qualitativo
(milhões de residências)
9 7,9
6,7
1,8x Brasil
5,4
6
4,0x México
3
9-10x G-7
Fonte: Credit Suisse
0
1991 2000 2006
* O Déficit Habitacional Quantitativo é o número de vezes que uma família se muda para
Fonte: Fundação João Pinheiro e Ministério das Cidades diferentes residências ao longo de suas vidas.
22
23. Perspectivas de Investimento no Mercado Imobiliário Brasileiro
Representatividade dos Setores da Economia Brasileira
(% do PIB)
5,5%
4,4% 4,3%
3,0%
2,20%
1,6%
2005 2010 2005 2010 2005 2010
Indústria
Infra-Estrutura
Construção Civil
A Construção Residencial no Brasil representará, nos próximos quatro anos, 44,1% dos investimentos
no Brasil, 10,7% a mais que nos últimos quatro anos.
Fonte: BNDES, Elaboração SAE
23
24. Mercado Imobiliário Nacional – Cenário Atual
Crédito Imobiliário Concedido pelos Bancos Comerciais - Brasil
(R$ bilhões)
CAGR Poupança: 54.4%
CAGR FGTS: 18.3%
CAGR Total: 37.3%
Os bancos comerciais foram os principais responsáveis pela expansão imobiliária em 2006 e a
tendência de expansão de crédito teve seus reflexos no mercado no ano de 2007 e terá em 2008.
Fonte: FMI- 2006
24
25. Mercado Imobiliário de São Paulo – Lançamentos em R$
Evolução de Lançamentos na Região Metropolitana de São Paulo
(R$ Bilhões)
19,030
12,782
9,924
8,449
7,994
7,336
5,550 5,388
4,008
3,883
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
A Região Metropolitana de São Paulo teve uma média de 8,4 bilhões de lançamentos residenciais nos últimos 10 anos.
Fonte: EMBRAESP
25
26. Mercado Imobiliário de São Paulo – Absorção de Mercado
Os níveis de Absorção de Mercado reforçam a percepção de recuperação da
demanda após retração de mercado no final dos anos 90
Absorção de Mercado em 2007 Absorção de Mercado – Cidade de São Paulo
70%
60%
Estoque
17,2 k 50%
Suprimento Total
Vendidas:
Unidades
40%
36,6k
66%
55,7 k
66%
30% 60%
51%
46%
20%
Unidades
33%
Lançadas
10%
38,5k
Absorção de Mercado:
0%
Unidades Vendidas/
2003 2004 2005 2006 2007
Total de Unidades
Disponíveis
Fonte: Secovi-SP
26
29. Vendas Contratadas por Região e Segmento
Vendas Contratadas por Segmento no 1T08
Vendas Contratadas por região no 1T08
(Mercado Primário – em unidades)
(Mercado Primário – em VGV)
8%
14%
25% 40%
52%
23%
38%
<150K 150k-350k 350k-600k >600k
São Paulo Rio de Janeiro Outros
Em 2007, a diversificação geográfica resultou em um aumento na participação de outras regiões em
vendas contratadas. Isso também destacou a boa posição da Lopes no segmento econômico.
29
30. Força de Vendas
Porcentagem de corretores por Unidade de Negócio
18%
45%
8%
São Paulo
5%
Total de Corretores da Lopes = 6.000 Outros
Habitcasa
LCI
23%
Patrimóvel
13%
19%
11%
7%
6%
7%
5%
20%
12%
Lopes Actual
Lopes Bahia
Lopes Sérigio Miranda
Lopes Dirani
Lopes Bauer
Loppes Royal
Lopes Immobilis
Lopes Pará
r
30
32. Destaques Financeiros
Receita Líquida 1T08 EBITDA Ajustado* 1T08
(R$ milhares) (R$ milhares) 42,3%
55.294
23.375
37,5%
164%
197%
20.943
7.863
Lucro Líquido Ajustado** 1T08
1T07 1T08
1T07 1T08
(R$ milhares) Margem Ebitda
27,1%
26,4%
15.001
171%
5.533
Margem Líquida
1T07 1T08
* o EBITDA Ajustado como uma medida para nossa performance. EBITDA Ajustado é uma medida não contábil elaborada pela Lopes, consistindo no lucro líquido antes da participação dos
minoritários, imposto de renda e contribuição social, resultado financeiro líquido (receitas e despesas financeiras), depreciação, amortização e resultado não-operacional. O cálculo do EBITDA
Ajustado não corresponde a uma prática contábil adotada no Brasil ou em outros países, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados e não deve ser considerado substituto
do lucro líquido, como indicador de seu desempenho operacional ou substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez. O EBITDA Ajustado não tem significado padronizado e a definição
de EBITDA Ajustado adota pela Lopes pode não ser igual ou comparável à definição de EBITDA ou EBITDA Ajustado utilizada por outras companhias.
**O Lucro Líquido Ajustado é um processo contábil decidido pela Lopes, ele representa o valor do lucro líquido sem a amortização do ágio.
32
34. Guidance 2008 (R$MM)
10.000
105%
4.873
2007 2008*
Brasil
5.250
2.375 2.375
35%
3.898
275% 596%
634
341
2007 2008* 2007 2008* 2007 2008*
São Paulo Rio de Janeiro Outros **
* As informações para 2008 são baseadas em um ponto médio do guidance divulgado.
** Inclui Lopes Bauer, localizada no estado de São Paulo.
34
36. Sazonalidade das Vendas Contratadas
Dois componentes sazonais:
• Variação natural das vendas durante o ano devido a feriados e ao período de férias. O 1T é mais
prejudicado devido às férias e ao feriado do Carnaval.
• Variação resultante do pipeline das Incorporadoras – os lançamentos estão sujeitos a adiamentos
devido a aprovações legais, gerando distorções relevantes entre os trimestres.
41%
37%
31%
29%
25%
22% 23%
22%
21%
18%
17%
14%
2005 2006 2007
1T 2T 3T 4T
Comportamento Instável das Contribuições Trimestrais para as Vendas Anuais
36
37. Lançamentos – São Paulo
A Lopes atingiu no mercado de São Paulo uma participação de mercado de 25%*, consolidando sua
liderança histórica no maior e mais competitivo mercado brasileiro.
Ranking Companhia VGV (R$)
1 LOPES R$ 570.368.851
2 ABYARA R$ 326.457.390
3 IPRICE R$ 249.466.546
4 FERNANDEZ MERA R$ 165.567.490
5 ITAPLAN R$ 117.896.360
6 AVANCE R$ 83.825.640
7 DEL FORTE R$ 61.440.500
8 SIM R$ 58.083.200
9 NOSSACASA R$ 54.543.950
10 TENDA R$ 40.552.000
TENDA OUTROS
NOSSACASA 1,8% 25,0%
2,4%
SIM
LOPES
2,5%
DEL FORTE
24,8%
2,7%
AVANCE
3,6%
ITAPLAN
5,1%
FERNANDEZ MERA
ABYARA
7,2%
14,2%
IPRICE
10,8%
* Participação de mercado segundo o classificação da EMBRAESP para lançamentos, que utiliza o critério de pontos na Região Metropolitana de São Paulo no 1T08.
37
38. Estrutura Societária
Estrutura Societária Pós IPO
1%
Investidores Estrangeiros - Free Float
43%
Investidores Nacionais - Free Float
49%
Controladores
Diretoria
7%
Total de 49,390,715 de ações
38