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[PDF] Pressemitteilung: Immobilienreport: Schuldenkrise fordert Tribut
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  1. 1. Helaba Volkswirtschaft/Research Immobilienreport 3. Juli 2012 Schuldenkrise fordert Tribut Autoren: Dr. Stefan Mitropoulos Die weiter schwelende Schuldenkrise fordert an den europäischen Immobilienmärkten ihren Barbara Bahadori Tribut. So verhindern die anhaltende Unsicherheit und die jüngste wirtschaftliche Schwäche research@helaba.de beispielsweise eine durchgreifende Besserung am britischen Wohnungsmarkt (S. 2). Auch am Büromarkt Paris scheint der Aufschwung in diesem Jahr zumindest eine Verschnaufpause einzulegen (S. 3). Profiteur der Krise bleibt dagegen der deutsche Wohnungsbau (S. 4 am Redaktion: Beispiel Thüringens). Dr. Gertrud R. Traud 1 Auf einen Blick 1 Herausgeber: 2 Ausgewählte Immobilienanalysen 2 Dr. Gertrud R. Traud 2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten 2Chefvolkswirt/Leitung Research 2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris 3 2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena 4Landesbank Hessen-Thüringen MAIN TOWER Neue Mainzer Str. 52-58 60311 Frankfurt am Main Telefon: 0 69/91 32-20 24 1 Auf einen Blick Telefax: 0 69/91 32-22 44 Nicht alle offenen Immobilienfonds enttäuschen Performance offener Immobilienfonds 1 Jahr und 3 Jahre p.a. in %, Stand: 31. Mai 2012 6 4 Wertentwicklung 3 Jahre p.a. 2 Durchschnitt 0 -2 -4 -6 -8 -11 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 Wertentwicklung 1 Jahr Quellen: Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), Helaba Volkswirtschaft/Research Die Publikation ist mit größter Sorgfalt bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich unverbindliche Analysen und Prognosen zu Ihren Ruf als Vermögensanlage mit recht niedriger Rendite bei geringem Risiko – gemessen an den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- der Schwankungsanfälligkeit – konnten die offenen Immobilienfonds jahrzehntelang verteidigen. verhältnissen. Die Angaben beruhen auf In den letzten Jahren kam es aber erstmals bei einer Reihe von Fonds zu Wertverlusten. Die vom Quellen, die wir für zuverlässig halten, für BVI veröffentlichte Wertentwicklung per Ende Mai ist auf Jahressicht mit 0,8 % bzw. 1,4 % p.a. deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktua- lität wir aber keine Gewähr übernehmen kön- für die letzten drei Jahre nicht berauschend. Die Verteilung der Performance einzelner Fonds zeigt nen. Sämtliche in dieser Publikation getroffe- aber, dass diese Durchschnitte durch die besonders negative Entwicklung weniger Fonds gedrückt nen Angaben dienen der Information. Sie werden. Der Großteil der offenen Immobilienfonds erreicht immerhin 2 bis 3 %. dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für Anlageentscheidungen verstanden werden.
  2. 2. Immobilienreport 2 Ausgewählte Immobilienanalysen Dr. Stefan Mitropoulos 2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten Tel.: 0 69/91 32-4619 Der Preisanstieg britischer Wohnimmobilien war von 1996 bis 2007 enorm und stellt selbst die Entwicklung in den USA in den Schatten. Die Korrektur ist längst erfolgt, eine landeswei- te Besserung steht jedoch noch aus. Während in vielen Regionen die Hauspreise weiter sin- ken, werden allerdings in London und der umliegenden Region schon wieder neue Spitzenni- veaus erzielt. Nach Preisrückgängen von bis zu 20 % hatte sich der britische Wohnimmobilienmarkt 2009/2010 etwas erholt, maßgeblich unterstützt durch staatliche Maßnahmen. Seitdem befinden sich die Hauspreise jedoch wieder in einem leichten Abwärtstrend. Dabei bestehen große regionale Unter- schiede: So haben sich seit den Tiefständen die Preise von Wohnimmobilien in London und in der Region South East weit überdurchschnittlich entwickelt. Der kräftige Anstieg der Hauspreise in der vorangegangenen Boomphase ging in Großbritannien – im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA, Spanien oder Irland – nicht mit einer starken Knappheit an Ausweitung der Neubautätigkeit einher. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen war von ohnehin Wohnraum niedrigem Niveau (landesweit bis zu 227.000 Einheiten in 2007) bis zum Jahr 2010 kräftig auf 139.000 gesunken und blieb 2011 unverändert. Für das laufende Jahr zeichnet sich trotz des hohen Wohnraumbedarfs kein signifikanter Anstieg ab. Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwick- lung und eine weiter vorsichtige Kreditvergabe der Banken bremsen die Wohnungsbautätigkeit. Allerdings könnte die Umsetzung der neuen „Housing Strategy for England“ der britischen Regie- rung, die z.B. Hilfen für eigenkapitalschwache Haushalte und die Mobilisierung von Bauland vorsieht, für gewisse Impulse sorgen.Zuletzt wenig Bewegung bei Wohnimmobilienpreisen Bautätigkeit kommt nicht in SchwungHalifax Hauspreisindex, 1983 = 100 Zahl der Wohnungen in England, Quartalswerte 700 700 50.000 50.000 600 600 40.000 Fertig- 40.000 stellungen 500 500 30.000 30.000 400 400 Bau- 20.000 beginne 20.000 300 300 200 200 10.000 10.000 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Am britischen Wohnungsmarkt insgesamt rechnen wir angesichts der wirtschaftlichen Schwäche und des drastischen Konsolidierungsprogramms der Regierung kurzfristig nicht mit einer Verbes- London bleibt serung. Viele potenzielle Erstkäufer können die niedrigen Hypothekenzinsen nicht nutzen, da sie Outperformer die von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalanforderungen nicht erfüllen oder sie ver- schieben im unsicheren Umfeld ihre Kaufentscheidung. Bei weiter schwacher Neubautätigkeit sollten sich die Hauspreise im Landesdurchschnitt im laufenden Jahr bestenfalls seitwärts bewe- gen. Ganz anders stellt sich dagegen die Lage in der Hauptstadtregion und vor allem bei Luxus- wohnungen in Central London dar – nicht zuletzt aufgrund des großen Interesses ausländischer Investoren. Hier sind 2012 weitere teils deutliche Preissteigerungen möglich. Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 2
  3. 3. Immobilienreport Dr. Stefan Mitropoulos 2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris Tel.: 0 69/91 32-4619 Paris weist als Hauptstadt eines zentralistisch geprägten Staates und Sitz der vieler Großun- ternehmen eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur auf. Davon profitiert der Büromarkt, der sich in der jüngsten Finanzkrise im Vergleich zum führenden europäischen Finanzplatz London als weniger anfällig erwies. Nach einer zweijährigen Erholung scheint der Auf- schwung am Büromarkt Paris aber im schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld nun eine Pause einzulegen. Die Flächennachfrage am Pariser Büromarkt konnte sich schon 2010 spürbar erholen und war auch 2011 um fast 14 % gestiegen. Nach dem starken 3. Quartal sorgten allerdings die wieder zuneh- Vermietungsleistung mende Unsicherheit sowie die Abschwächung von Gesamtwirtschaft und Arbeitsmarkt für eine rückläufig, Fertigstellun- nachlassende Flächennachfrage der Unternehmen. Auch das 1. Quartal 2012 war verhalten. Kos- gen weiter moderat tenersparnisse bleiben das bevorzugte Motiv für Neuvermietungen. Damit rechnen wir für 2012 insgesamt mit einem Rückgang der Vermietungsleistung um etwa ein Zehntel gegenüber dem Vorjahr. Die schwächere Nachfrage trifft auf ein moderat wachsendes Büroflächenangebot. Nach dem Tiefpunkt 2010 legten die Fertigstellungen im Stadtgebiet im vergangenen Jahr leicht zu. Sie werden auch 2012 nur moderat steigen, spekulative Projekte gibt es wenige. Damit bleiben hoch- wertige, neue Büroflächen in zentraler Lage knapp, während viele veraltete Flächen verfügbar sind. Die zunehmende Modernisierung älterer Bestandsobjekte könnte hier für einen gewissen Ausgleich sorgen. Erst ab 2013 dürften im gesamten Großraum die Fertigstellungsvolumina wie- der deutlicher zunehmen.Markterholung in Paris verlangsamt sich Nach wie vor niedriges FertigstellungsniveauDurchschnittsmieten Büro, Euro/m² monatlich Leerstand in % Büromarkt Stadtgebiet Paris, 1.000 m² 50 12 300 300 Büromiete in guten Lagen 45 (linke Skala) 10 250 250 40 8 200 200 35 6 150 150 30 Leerstandsrate 4 100 100 (rechte Skala) 25 2 50 50 20 0 0 0 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11e12eQuellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research In der Finanz- und Wirtschaftskrise lag Paris mit einem Rückgang der Spitzenmiete um rund 15 % im europäischen Mittelfeld, die Durchschnittsmieten gaben viel weniger nach. Inzwischen sind die 2012 kein größerer Spitzenmieten im Central Business District (CBD) wieder auf Vorkrisenniveau gestiegen. Im lau- Mietanstieg mehr fenden Jahr ist angesichts des schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds lediglich bei den knappen erstklassigen Objekten ein leichter Mietanstieg möglich, in anderen Lagen dürften die Büromieten bestenfalls stabil bleiben. Die Büroleerstände in der Region waren 2008/2009 gestiegen, blieben aber im europäischen Vergleich moderat. Anfang 2012 standen in der Ile-de-France knapp 7 % der Büroflächen leer. Dabei bestehen zwischen den einzelne Lagen und Objektqualitäten erhebliche Unterschiede: Während bevorzugte Standorte wie der CBD mit rund 5 % weit unterdurchschnittli- che Leerstandsraten aufweisen, werden beispielsweise im Westen der französischen Hauptstadt zweistellige Werte erreicht. Bis Jahresende sehen wir für das Stadtgebiet angesichts des bereits erreichten niedrigen Niveaus und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung eine weitgehend unveränderte Leerstandsrate. Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 3
  4. 4. Immobilienreport Barbara Bahadori 2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena Tel.: 0 69/91 32-24 46 Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in Thüringen stieg 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Vorjahr. Da sich die Fertigstellungen nur um knapp 10 % erhöhten, dürfte die Auftragslage im Wohnungsbau weiterhin aufwärts gerichtet sein, auch wenn die Bauge- nehmigungen im ersten Quartal 2012 erst einmal eine Verschnaufpause einlegten. Thüringen und Deutschland durchliefen 2011 ein starkes Baujahr. Die Umsätze stiegen im thürin- gischen Bauhauptgewerbe um 18 % und deutschlandweit um 13 %. Dabei kamen die Hauptimpul- se vom Gewerbe- und vom Wohnungsbau, die in Thüringen einen Zuwachs von fast 30 % bzw. 24 % erreichten. Der öffentliche Bau verzeichnete immerhin eine Zunahme von 8 %.Verschnaufpause bei Wohnungsbaugenehmigungen Altersstruktur der Bevölkerung prägt WohnungsbauThüringen: Wohnungsbaugenehmigungen in 1.000 Anteil der Altersgruppe an Bevölkerung in 1.000 Personen 25 25 100% 2.400 Genehmigungen 65 Jahre 23% 23% 25% 28% u. mehr 32% 35% 20 Fertigstellungen 20 75% 2.100 45-65 30% Jahre 31% 33% 15 15 31% 29% 50% 27% 1.800 15-45 Jahre 10 10 37% 34% 0-15 25% 31% 29% 29% 27% 1.500 Jahre 5 5 Einwohner 0% 1.200 insgesamt 0 0 2008 2010 2015 2020 2025 2030 (rechte Basisjahr 12. Koordinierte Skala) 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 BevölkerungsvorausberechnungQuellen: Thüringer Landesamt f. Statistik, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Thüringer Landesamt f. Statistik, Helaba Volkswirtschaft/Research Die rasante Entwicklung der Genehmigungen lässt auf ein weiteres gutes Wohnungsbaujahr hof- fen. So stieg die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem Wohnungsbau- Vorjahr. Den Städten Jena und Erfurt kommt mit einem Anteil an den thüringischen Wohnungs- genehmigungen mit baugenehmigungen von zusammen fast 26 % und einer Zunahme von 53 % eine tragende Rolle hohen Zuwächen 2011 zu, wobei auch die anderen kreisfreien Städte zum Teil sehr hohe Zuwächse verbuchten. In den Landkreisen betrug der Anstieg durchschnittlich gut 20 %. Allerdings erreichten in Thüringen die Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner bei weitem nicht den bundesdeutschen Durch- schnitt. Sie lagen mehr als 40 % darunter, so dass auf diesem niedrigen Niveau einzelne Woh- nungsbauprojekte zu großen Ausschlägen bei den Veränderungsraten führen können. Die für private Haushalte genehmigten Wohnungen erhöhten sich 2011 in ganz Thüringen um 15 %. Die Unternehmen treten als Bauherren wieder verstärkt in Erscheinung und verdoppelten 2011 sogar die beantragten Wohnungsbaugenehmigungen. Mit mehr als 750 Wohnungsbauge- nehmigungen war ihr Engagement aber immer noch deutlich kleiner als das der privaten Bauher- ren mit rund 2.600 Baugenehmigungen. Mittelfristig wird der Wohnungsbau durch die demografische Entwicklung geprägt. Mit dem Rückgang der Einwohnerzahl und der Haushalte sinkt nicht nur die Nachfrage, sondern es verän- Regionale Versorgung dert sich auch die Altersstruktur der thüringischen Bevölkerung. So nimmt der Anteil der mittleren erfordert Prioritäten Jahrgänge, die üblicherweise Wohneigentum erwerben, tendenziell ab. Dagegen steigt der Anteil der über 65- Jährigen auf 35 % im Jahr 2030, wobei in vielen Landkreisen spürbar höhere Anteile der reiferen Einwohner zu erwarten sind. Damit verschiebt sich die Bedürfnisstruktur erheblich. Altersgerechtes Wohnen sowie Versorgungsleistungen abseits der Zentren stellen große Heraus- forderungen dar, die von der Politik und den Bürgern vor Ort beherzt angegangen werden müssen, denn in Zukunft wird nicht mehr überall alles leistbar sein.  Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 4

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