[PDF] Pressemitteilung: Immobilienreport: Schuldenkrise fordert Tribut [http://www.lifepr.de?boxid=328122]

1. Helaba Volkswirtschaft/Research
Immobilienreport 3. Juli 2012
Schuldenkrise fordert Tribut
Autoren:
Dr. Stefan Mitropoulos
Die weiter schwelende Schuldenkrise fordert an den europäischen Immobilienmärkten ihren
Barbara Bahadori
Tribut. So verhindern die anhaltende Unsicherheit und die jüngste wirtschaftliche Schwäche
research@helaba.de
beispielsweise eine durchgreifende Besserung am britischen Wohnungsmarkt (S. 2). Auch am
Büromarkt Paris scheint der Aufschwung in diesem Jahr zumindest eine Verschnaufpause
einzulegen (S. 3). Profiteur der Krise bleibt dagegen der deutsche Wohnungsbau (S. 4 am
Redaktion: Beispiel Thüringens).
Dr. Gertrud R. Traud
1 Auf einen Blick 1
Herausgeber: 2 Ausgewählte Immobilienanalysen 2
Dr. Gertrud R. Traud 2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten 2
Chefvolkswirt/Leitung Research
2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris 3
2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena 4
Landesbank Hessen-Thüringen
MAIN TOWER
Neue Mainzer Str. 52-58
60311 Frankfurt am Main
Telefon: 0 69/91 32-20 24 1 Auf einen Blick
Telefax: 0 69/91 32-22 44
Nicht alle offenen Immobilienfonds enttäuschen
Performance offener Immobilienfonds 1 Jahr und 3 Jahre p.a. in %, Stand: 31. Mai 2012
6
4
Wertentwicklung 3 Jahre p.a.
2
Durchschnitt
0
-2
-4
-6
-8
-11 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6
Wertentwicklung 1 Jahr
Quellen: Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), Helaba Volkswirtschaft/Research
Die Publikation ist mit größter Sorgfalt
bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich
unverbindliche Analysen und Prognosen zu
Ihren Ruf als Vermögensanlage mit recht niedriger Rendite bei geringem Risiko – gemessen an
den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- der Schwankungsanfälligkeit – konnten die offenen Immobilienfonds jahrzehntelang verteidigen.
verhältnissen. Die Angaben beruhen auf In den letzten Jahren kam es aber erstmals bei einer Reihe von Fonds zu Wertverlusten. Die vom
Quellen, die wir für zuverlässig halten, für
BVI veröffentlichte Wertentwicklung per Ende Mai ist auf Jahressicht mit 0,8 % bzw. 1,4 % p.a.
deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktua-
lität wir aber keine Gewähr übernehmen kön-
für die letzten drei Jahre nicht berauschend. Die Verteilung der Performance einzelner Fonds zeigt
nen. Sämtliche in dieser Publikation getroffe- aber, dass diese Durchschnitte durch die besonders negative Entwicklung weniger Fonds gedrückt
nen Angaben dienen der Information. Sie werden. Der Großteil der offenen Immobilienfonds erreicht immerhin 2 bis 3 %.
dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für
Anlageentscheidungen verstanden werden.

2. Immobilienreport
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
Dr. Stefan Mitropoulos
2.1 Britischer Wohnungsmarkt gespalten
Tel.: 0 69/91 32-4619
Der Preisanstieg britischer Wohnimmobilien war von 1996 bis 2007 enorm und stellt selbst
die Entwicklung in den USA in den Schatten. Die Korrektur ist längst erfolgt, eine landeswei-
te Besserung steht jedoch noch aus. Während in vielen Regionen die Hauspreise weiter sin-
ken, werden allerdings in London und der umliegenden Region schon wieder neue Spitzenni-
veaus erzielt.
Nach Preisrückgängen von bis zu 20 % hatte sich der britische Wohnimmobilienmarkt 2009/2010
etwas erholt, maßgeblich unterstützt durch staatliche Maßnahmen. Seitdem befinden sich die
Hauspreise jedoch wieder in einem leichten Abwärtstrend. Dabei bestehen große regionale Unter-
schiede: So haben sich seit den Tiefständen die Preise von Wohnimmobilien in London und in der
Region South East weit überdurchschnittlich entwickelt.
Der kräftige Anstieg der Hauspreise in der vorangegangenen Boomphase ging in Großbritannien –
im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA, Spanien oder Irland – nicht mit einer starken
Knappheit an
Ausweitung der Neubautätigkeit einher. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen war von ohnehin
Wohnraum
niedrigem Niveau (landesweit bis zu 227.000 Einheiten in 2007) bis zum Jahr 2010 kräftig auf
139.000 gesunken und blieb 2011 unverändert. Für das laufende Jahr zeichnet sich trotz des hohen
Wohnraumbedarfs kein signifikanter Anstieg ab. Die schwache gesamtwirtschaftliche Entwick-
lung und eine weiter vorsichtige Kreditvergabe der Banken bremsen die Wohnungsbautätigkeit.
Allerdings könnte die Umsetzung der neuen „Housing Strategy for England“ der britischen Regie-
rung, die z.B. Hilfen für eigenkapitalschwache Haushalte und die Mobilisierung von Bauland
vorsieht, für gewisse Impulse sorgen.
Zuletzt wenig Bewegung bei Wohnimmobilienpreisen Bautätigkeit kommt nicht in Schwung
Halifax Hauspreisindex, 1983 = 100 Zahl der Wohnungen in England, Quartalswerte
700 700
50.000 50.000
600 600
40.000 Fertig- 40.000
stellungen
500 500
30.000 30.000
400 400
Bau-
20.000 beginne 20.000
300 300
200 200 10.000 10.000
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research
Am britischen Wohnungsmarkt insgesamt rechnen wir angesichts der wirtschaftlichen Schwäche
und des drastischen Konsolidierungsprogramms der Regierung kurzfristig nicht mit einer Verbes-
London bleibt
serung. Viele potenzielle Erstkäufer können die niedrigen Hypothekenzinsen nicht nutzen, da sie
Outperformer
die von den Banken geforderten höheren Eigenkapitalanforderungen nicht erfüllen oder sie ver-
schieben im unsicheren Umfeld ihre Kaufentscheidung. Bei weiter schwacher Neubautätigkeit
sollten sich die Hauspreise im Landesdurchschnitt im laufenden Jahr bestenfalls seitwärts bewe-
gen. Ganz anders stellt sich dagegen die Lage in der Hauptstadtregion und vor allem bei Luxus-
wohnungen in Central London dar – nicht zuletzt aufgrund des großen Interesses ausländischer
Investoren. Hier sind 2012 weitere teils deutliche Preissteigerungen möglich.
Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 2

3. Immobilienreport
Dr. Stefan Mitropoulos 2.2 Verschnaufpause am Büromarkt Paris
Tel.: 0 69/91 32-4619
Paris weist als Hauptstadt eines zentralistisch geprägten Staates und Sitz der vieler Großun-
ternehmen eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur auf. Davon profitiert der Büromarkt,
der sich in der jüngsten Finanzkrise im Vergleich zum führenden europäischen Finanzplatz
London als weniger anfällig erwies. Nach einer zweijährigen Erholung scheint der Auf-
schwung am Büromarkt Paris aber im schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld nun eine Pause
einzulegen.
Die Flächennachfrage am Pariser Büromarkt konnte sich schon 2010 spürbar erholen und war auch
2011 um fast 14 % gestiegen. Nach dem starken 3. Quartal sorgten allerdings die wieder zuneh-
Vermietungsleistung
mende Unsicherheit sowie die Abschwächung von Gesamtwirtschaft und Arbeitsmarkt für eine
rückläufig, Fertigstellun-
nachlassende Flächennachfrage der Unternehmen. Auch das 1. Quartal 2012 war verhalten. Kos-
gen weiter moderat
tenersparnisse bleiben das bevorzugte Motiv für Neuvermietungen. Damit rechnen wir für 2012
insgesamt mit einem Rückgang der Vermietungsleistung um etwa ein Zehntel gegenüber dem
Vorjahr. Die schwächere Nachfrage trifft auf ein moderat wachsendes Büroflächenangebot. Nach
dem Tiefpunkt 2010 legten die Fertigstellungen im Stadtgebiet im vergangenen Jahr leicht zu. Sie
werden auch 2012 nur moderat steigen, spekulative Projekte gibt es wenige. Damit bleiben hoch-
wertige, neue Büroflächen in zentraler Lage knapp, während viele veraltete Flächen verfügbar
sind. Die zunehmende Modernisierung älterer Bestandsobjekte könnte hier für einen gewissen
Ausgleich sorgen. Erst ab 2013 dürften im gesamten Großraum die Fertigstellungsvolumina wie-
der deutlicher zunehmen.
Markterholung in Paris verlangsamt sich Nach wie vor niedriges Fertigstellungsniveau
Durchschnittsmieten Büro, Euro/m² monatlich Leerstand in % Büromarkt Stadtgebiet Paris, 1.000 m²
50 12 300 300
Büromiete in
guten Lagen
45 (linke Skala) 10 250 250
40 8 200 200
35 6 150 150
30 Leerstandsrate 4 100 100
(rechte Skala)
25 2 50 50
20 0 0 0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11e12e
Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research
In der Finanz- und Wirtschaftskrise lag Paris mit einem Rückgang der Spitzenmiete um rund 15 %
im europäischen Mittelfeld, die Durchschnittsmieten gaben viel weniger nach. Inzwischen sind die
2012 kein größerer
Spitzenmieten im Central Business District (CBD) wieder auf Vorkrisenniveau gestiegen. Im lau-
Mietanstieg mehr
fenden Jahr ist angesichts des schwierigeren wirtschaftlichen Umfelds lediglich bei den knappen
erstklassigen Objekten ein leichter Mietanstieg möglich, in anderen Lagen dürften die Büromieten
bestenfalls stabil bleiben. Die Büroleerstände in der Region waren 2008/2009 gestiegen, blieben
aber im europäischen Vergleich moderat. Anfang 2012 standen in der Ile-de-France knapp 7 % der
Büroflächen leer. Dabei bestehen zwischen den einzelne Lagen und Objektqualitäten erhebliche
Unterschiede: Während bevorzugte Standorte wie der CBD mit rund 5 % weit unterdurchschnittli-
che Leerstandsraten aufweisen, werden beispielsweise im Westen der französischen Hauptstadt
zweistellige Werte erreicht. Bis Jahresende sehen wir für das Stadtgebiet angesichts des bereits
erreichten niedrigen Niveaus und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung eine weitgehend
unveränderte Leerstandsrate.
Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 3

4. Immobilienreport
Barbara Bahadori
2.3 Thüringer Wohnungsbau: Impulse aus Erfurt und Jena
Tel.: 0 69/91 32-24 46
Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in Thüringen stieg 2011 um insgesamt 31 %
gegenüber dem Vorjahr. Da sich die Fertigstellungen nur um knapp 10 % erhöhten, dürfte
die Auftragslage im Wohnungsbau weiterhin aufwärts gerichtet sein, auch wenn die Bauge-
nehmigungen im ersten Quartal 2012 erst einmal eine Verschnaufpause einlegten.
Thüringen und Deutschland durchliefen 2011 ein starkes Baujahr. Die Umsätze stiegen im thürin-
gischen Bauhauptgewerbe um 18 % und deutschlandweit um 13 %. Dabei kamen die Hauptimpul-
se vom Gewerbe- und vom Wohnungsbau, die in Thüringen einen Zuwachs von fast 30 % bzw.
24 % erreichten. Der öffentliche Bau verzeichnete immerhin eine Zunahme von 8 %.
Verschnaufpause bei Wohnungsbaugenehmigungen Altersstruktur der Bevölkerung prägt Wohnungsbau
Thüringen: Wohnungsbaugenehmigungen in 1.000 Anteil der Altersgruppe an Bevölkerung in 1.000 Personen
25 25 100% 2.400
Genehmigungen 65 Jahre
23% 23% 25% 28% u. mehr
32% 35%
20 Fertigstellungen 20 75% 2.100 45-65
30% Jahre
31% 33%
15 15 31% 29%
50% 27% 1.800 15-45
Jahre
10 10
37% 34% 0-15
25% 31% 29% 29% 27% 1.500 Jahre
5 5 Einwohner
0% 1.200 insgesamt
0 0 2008 2010 2015 2020 2025 2030 (rechte
Basisjahr 12. Koordinierte Skala)
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Bevölkerungsvorausberechnung
Quellen: Thüringer Landesamt f. Statistik, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Thüringer Landesamt f. Statistik, Helaba Volkswirtschaft/Research
Die rasante Entwicklung der Genehmigungen lässt auf ein weiteres gutes Wohnungsbaujahr hof-
fen. So stieg die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2011 um insgesamt 31 % gegenüber dem
Wohnungsbau-
Vorjahr. Den Städten Jena und Erfurt kommt mit einem Anteil an den thüringischen Wohnungs-
genehmigungen mit
baugenehmigungen von zusammen fast 26 % und einer Zunahme von 53 % eine tragende Rolle
hohen Zuwächen 2011
zu, wobei auch die anderen kreisfreien Städte zum Teil sehr hohe Zuwächse verbuchten. In den
Landkreisen betrug der Anstieg durchschnittlich gut 20 %. Allerdings erreichten in Thüringen die
Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner bei weitem nicht den bundesdeutschen Durch-
schnitt. Sie lagen mehr als 40 % darunter, so dass auf diesem niedrigen Niveau einzelne Woh-
nungsbauprojekte zu großen Ausschlägen bei den Veränderungsraten führen können.
Die für private Haushalte genehmigten Wohnungen erhöhten sich 2011 in ganz Thüringen um
15 %. Die Unternehmen treten als Bauherren wieder verstärkt in Erscheinung und verdoppelten
2011 sogar die beantragten Wohnungsbaugenehmigungen. Mit mehr als 750 Wohnungsbauge-
nehmigungen war ihr Engagement aber immer noch deutlich kleiner als das der privaten Bauher-
ren mit rund 2.600 Baugenehmigungen.
Mittelfristig wird der Wohnungsbau durch die demografische Entwicklung geprägt. Mit dem
Rückgang der Einwohnerzahl und der Haushalte sinkt nicht nur die Nachfrage, sondern es verän-
Regionale Versorgung
dert sich auch die Altersstruktur der thüringischen Bevölkerung. So nimmt der Anteil der mittleren
erfordert Prioritäten
Jahrgänge, die üblicherweise Wohneigentum erwerben, tendenziell ab. Dagegen steigt der Anteil
der über 65- Jährigen auf 35 % im Jahr 2030, wobei in vielen Landkreisen spürbar höhere Anteile
der reiferen Einwohner zu erwarten sind. Damit verschiebt sich die Bedürfnisstruktur erheblich.
Altersgerechtes Wohnen sowie Versorgungsleistungen abseits der Zentren stellen große Heraus-
forderungen dar, die von der Politik und den Bürgern vor Ort beherzt angegangen werden müssen,
denn in Zukunft wird nicht mehr überall alles leistbar sein. 
Helaba Volkswirtschaft/Research · 3. Juli 2012· © Helaba 4