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Immobilienreport                           2 Ausgewählte ImmobilienanalysenDr. Stefan Mitropoulos                         ...
Immobilienreport  Dr. Stefan Mitropoulos               2.2          Attraktive Büromärkte Warschau und Prag      Tel.: 0 6...
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[PDF] Pressemitteilung: Immobilienreport
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  1. 1. Helaba Volkswirtschaft/Research Immobilienreport 5. März 2012 Mehr Licht als Schatten Autoren: Dr. Stefan Mitropoulos Konzentrieren wir uns einmal auf die positiven Aspekte am europäischen Immobilienmarkt: Dr. Stefan Mütze Die Transaktionsvolumina haben ein respektables Niveau erreicht, das auch 2012 gehalten research@helaba.de werden dürfte (S. 2). Investoren bevorzugen im unsicheren Zeiten auch bei Immobilien stabile Märkte – und finden sie sogar in Zentraleuropa (S. 3). Und der deutsche Wirtschaftsbau blickt auf ein Rekordjahr zurück (S. 4). Redaktion: Dr. Gertrud R. Traud 1 Auf einen Blick 1 2 Ausgewählte Immobilienanalysen 2 Herausgeber: 2.1 Stabile Umsätze am europäischen Investmentmarkt 2 Dr. Gertrud R. Traud 2.2 Attraktive Büromärkte Warschau und Prag 3Chefvolkswirt/Leitung Research 2.3 Deutscher Wirtschaftsbau im Aufwind 4Landesbank Hessen-Thüringen MAIN TOWER Neue Mainzer Str. 52-58 1 Auf einen Blick 60311 Frankfurt am Main Telefon: 0 69/91 32-20 24 Normalisierung der Gesamtrenditen von US- und britischen Immobilien Telefax: 0 69/91 32-22 44 NCREIF Property Index und IPD UK Monthly Property Index, Gesamtrendite in % gg. Vorjahr 30 30 NCREIF 20 USA 20 10 10 0 0 -10 -10 IPD -20 Großbritannien -20 -30 -30 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Quellen: Datastream, NCREIF, Helaba Volkswirtschaft/Research Informationen über die Wertentwicklung direkt gehaltener Immobilien liegen meist erst mit größe- Die Publikation ist mit größter Sorgfalt rer zeitlicher Verzögerung vor. Für die Mehrzahl der Länder, für die solche Daten erhoben werden, bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich steht die Veröffentlichung der Ergebnisse für das Vorjahr erst im März oder April an. Ausnahmen unverbindliche Analysen und Prognosen zu den gegenwärtigen und zukünftigen Markt- sind die USA und Großbritannien, für die es auch unterjährige Informationen gibt. Danach ist die verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien Ende 2011 deutlich auf nur noch 8 % gesunken. In Quellen, die wir für zuverlässig halten, für den USA, die im aktuellen Zyklus Großbritannien etwa ein Jahr nachlaufen, wurden für das deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktua- Schlussquartal noch 14,3 % gemeldet. Für das laufende Jahr sind angesichts des schwächeren lität wir aber keine Gewähr übernehmen kön- nen. Sämtliche in dieser Publikation getroffe- gesamtwirtschaftlichen Umfeldes bei britischen Immobilien im Schnitt keine weiteren Wertsteige- nen Angaben dienen der Information. Sie rungen mehr zu erwarten, so dass die Gesamtrendite nur 5-6 % erreichen dürfte. Für US-Immo- dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für bilien rechnen wir mit einer auf etwa 8-9 % zurückgehenden Performance. Anlageentscheidungen verstanden werden.
  2. 2. Immobilienreport 2 Ausgewählte ImmobilienanalysenDr. Stefan Mitropoulos 2.1 Stabile Umsätze am europäischen Investmentmarkt Tel.: 0 69/91 32-4619 Die Investmentumsätze am gewerblichen Immobilienmarkt in Europa sind im vergangenen Jahr um knapp ein Zehntel auf rund 110 Mrd. Euro gestiegen. Für das laufende Jahr sind Transaktionsvolumina in ähnlicher Größenordnung zu erwarten. Der europäische Immobilieninvestmentmarkt hat sich 2011 positiv entwickelt. Trotz Staatsschul- denkrise und konjunktureller Abschwächung zu Jahresende sind die Umsätze gegenüber dem Meist positive Entwick- Vorjahr um etwa ein Zehntel gestiegen. Dazu dürften nicht nur mehr Transaktionen, sondern auch lung der Transaktions- etwas höhere Immobilienwerte beigetragen haben. Dabei gab es innerhalb der Region große Un- volumina 2011 terschiede. Ein kräftiges Plus wurde aus Frankreich und Deutschland gemeldet – beide stabile Märkte, die in unsicheren Zeiten das Interesse der heimischen und internationalen Investoren fin- den. Aber auch aus Zentral- und Osteuropa wurde eine weit überdurchschnittlich zunehmende Investmentaktivität verzeichnet, wozu vor allem Polen und Tschechien beigetragen haben. Trans- aktionsvolumina etwa auf Vorjahreshöhe gab es in Nordeuropa und in Großbritannien, wo aller- dings bereits 2010 ein besonders kräftiger Anstieg verzeichnet wurde. Dagegen kam es in Prob- lemmärkten wie Spanien und Italien zu spürbaren Rückgängen. Kreditvergabe zuletzt restriktiver – Ausnahme Deutschland Veränderung der Kreditstandards an Unternehmen in den letzten 3 Monaten, % netto* 70 70 60 Eurozone 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 -10 Deutschland -10 -20 -20 -30 -30 -40 -40 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research * Euro Area Bank Lending Survey der EZB Die europäischen Immobilienmärkte bleiben 2012 im Fokus der Investoren. Der Schwerpunkt der Transaktionen wird weiterhin auf Core-Immobilien und auf den stabileren Märkten liegen. Im Ausblick 2012: Jahresverlauf dürfte jedoch – insbesondere vor dem Hintergrund einer fortschreitenden Entspan- Transaktionen auf nung der europäischen Staatsschuldenkrise – der Risikoappetit der Immobilienanleger zunehmen. ähnlichem Niveau Dies sollte Transaktionen auch in Standorten erleichtern, die im zurückliegenden Jahr noch gemie- den wurden. So könnte sich die Situation in Spanien und Italien festigen. Auch wenn hier noch kein spürbarer Anstieg der Investmentumsätze zu erwarten ist, so sollte vom gegenwärtigen sehr niedrigen Niveau auf die gesamten europäischen Umsätze kein weiterer negativer Impuls mehr ausgehen. Die Aktivitäten am europäischen Investmentmarkt werden auch 2012 einerseits vom Anlagedruck eigenkapitalkräftiger Investoren gespeist, die den Immobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen möchten. Andererseits sorgen genügend verkaufswillige Immobilieneigner – beispielsweise unter dem Druck anstehender Refinanzierungen – für ein ausreichendes Angebot. Dass die Bäume am Investmentmarkt nicht wie in den Jahren 2005 bis 2007 in den Himmel wachsen, dafür wird vor allem die restriktivere Kreditvergabe der Banken sorgen. Dies bestätigt der jüngste Bank Lending Survey der Europäischen Zentralbank – allerdings mit einer wichtigen Ausnahme: Deutschland. Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 2
  3. 3. Immobilienreport Dr. Stefan Mitropoulos 2.2 Attraktive Büromärkte Warschau und Prag Tel.: 0 69/91 32-4619 In führenden Bürozentren Zentraleuropas sind die Leerstände 2011gesunken, während sich die Büromieten unterschiedlich entwickelt haben. In diesem Jahr sollte sich die Erholung in Warschau verlangsamt fortsetzen, während in Prag eine Seitwärtsbewegung zu erwarten ist. Dagegen liegt die ungarische Hauptstadt im Büromarktzyklus weiter zurück. Die gewerblichen Immobilienmärkte in Zentraleuropa blicken auf ein positives Jahr 2011 zurück. Sowohl von den Investment- als auch von den Vermietungsmärkten wurden steigende Umsätze Neubautätigkeit gemeldet. Am Büromarkt Warschau wurde bei den Vermietungsumsätzen das hohe Vorjahres- zieht wieder an ergebnis noch übertroffen. In Prag kam es im Gegensatz zum Vorjahr zu einer merklichen Nettoabsorption von Büroflächen, und selbst in Budapest konnten trotz des schwierigeren wirtschaftlichen Umfeldes Verbesserungen erzielt werden. Die positive Entwicklung in Warschau wurde von einem niedrigen Fertigstellungsvolumen unterstützt. Hier dürfte 2011 den Tiefstand im aktuellen Neubauzyklus markiert haben, in Prag wurde dieser bereits ein Jahr zuvor erreicht. Für beide Standorte erwarten wir 2012 steigende Fertigstellungszahlen, in Budapest wird die Bautätig- keit dagegen nochmals deutlich zurückgehen. Der Zuwachs dürfte in Prag bei einem Zehntel lie- gen, in Warschau ist – allerdings von sehr niedrigem Niveau – sogar eine Verdoppelung wahr- scheinlich. Dies sollte jedoch angesichts der stabilen Verfassung dieses Marktes problemlos zu absorbieren sein.Büromieten: Aufwärtspotenzial 2012 begrenzt Leerstand in Warschau am niedrigstenBüromiete in guten Lagen, Euro/m² monatlich Büroleerstandsrate in % 30 30 24 24 28 28 20 20 26 Warschau 26 Budapest 16 16 24 24 Prag 22 22 12 12 Prag 20 20 8 8 18 18 Budapest Warschau 4 4 16 16 14 14 0 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12eQuellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Das recht geringe Angebot an hochwertigen Büroflächen und die anziehende Nachfrage haben in Warschau 2011 zu einem kräftigen Anstieg der Büromieten geführt. Dies muss aber vor dem Hin-Büromieten in Warschau tergrund der vorangegangenen besonders kräftigen Korrektur gesehen werden. In Prag waren im legen weiter zu vergangenen Jahr in guten Lagen nur geringfügig höhere Büromieten durchzusetzen, während in Budapest inzwischen zumindest die Tiefstände erreicht sein dürften. Für 2012 sind in Warschau weiter anziehende Büromieten zu erwarten, wobei sich der Anstieg angesichts des zunehmenden Angebots und eines schwächeren Wirtschaftswachstums verlangsamen wird. Für Prag und Buda- pest rechnen wir bei erstklassigen Büroflächen mit einem weitgehend stabilen Mietniveau. Die Büroleerstandsquote lag in Warschau Ende 2011 mit rund 7 % auf einem im europäischen Vergleich niedrigen Niveau, von dem im laufenden Jahr ein geringer weiterer Rückgang möglich sein sollte. Mit rund 12 % stand in Prag zuletzt ein deutlich höherer Anteil an Büroflächen leer, mit leicht sinkender Tendenz. In Budapest war der Büroleerstand in den Vorjahren infolge der schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und eines überdurchschnittlichen Flächenzu- wachses besonders kräftig gestiegen. Aber auch hier kommt es inzwischen zur Nettoabsorption von Büroflächen, so dass die Leerstandsrate unter die 20 %-Marke gesunken ist. Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 3
  4. 4. Immobilienreport Dr. Stefan Mütze 2.3 Deutscher Wirtschaftsbau im Aufwind Tel.: 0 69/91 32-3850 Nach dem Schub im vergangenen Jahr wird der deutsche Gewerbebau 2012 moderater zulegen. Auf mittlere Sicht geht es weiter aufwärts. 2011 ist der deutsche Wirtschaftsbau dynamisch gewachsen. Während die gesamten Bauinves- titionen um real 5,8 % zunahmen, stieg die gewerbliche Bautätigkeit sogar um knapp 7 %. Dies 2011: Stärkstes war die höchste Rate seit 1992, als die Unternehmen im Zuge der Deutschen Einheit massiv Wachstum seit 1992 investierten. Auch für dieses Jahr ist Optimismus angesagt, wenngleich die Dynamik abnehmen wird. So sind die Auftragseingänge im gewerblichen Bereich 2011 um nominal knapp 13 % gestiegen. Auch die Genehmigungen legten insgesamt um rund 10 % zu. Die Dynamik geht vor allem von den Fabrik- und Werkstattgebäuden (+37 %) sowie den Büro- und Verwaltungs- gebäuden (+ 29 %) aus. Im aktuell unsicheren Umfeld ist allerdings fraglich, ob alle diese Genehmigungen tatsächlich umgesetzt werden.Auftragseingänge im Wirtschaftsbau und … … Genehmigungen signalisieren weiteres WachstumNominal, Index: Januar 2005 = 100 Veranschlagte Baukosten in Mio. € pro Monat, saisonbereinigt, geglättet 150 150 600 600 Wirtschaf tsbau Handels- u. 140 140 Lagergebäude 500 500 130 130 400 400 120 120 110 110 300 300 100 100 Öf f entlicher 200 Fabrik- u. 200 90 Wohnungsbau Bau 90 Werkstattgebäude Büro- u. Verwaltungsgebäude 80 80 100 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Die Investitionstätigkeit der Unternehmen wird sich 2012 abschwächen. So sinkt die Kapazitäts- auslastung der Industrie. Sie liegt aber immer noch über dem langjährigen Durchschnitt. Die Er-Günstige Rahmenbedin- tragslage der Unternehmen ist robust und die Finanzierungsbedingungen sind auch aufgrund nied-gungen im Gewerbebau riger Kapitalmarktzinsen positiv. Die Industrieauftragseingänge waren zuletzt tendenziell rückläu- fig. Im weiteren Jahresverlauf dürften jedoch Impulse aus den Schwellenländern und zunehmend aus den USA für eine Trendwende sorgen. Auch die Dienstleister sind zuletzt wieder optimisti- scher geworden. So liegt der Einkaufsmanagerindex zurzeit deutlich über der Stagnationsmarke von 50 Punkten. In diesem Umfeld dürften die Ausrüstungsinvestitionen in Deutschland 2012 vom hohen Vorjahresniveau um rund 4 % steigen. Auch die Investitionsaufträge an das Baugewerbe werden zunehmen. Allerdings hat sich der Zusammenhang zwischen Ausrüstungen und Bautätig- keit in den letzten beiden Dekaden deutlich gelockert. Viele Ausrüstungsinvestitionen erfordern heute keine neuen Gebäude mehr. Häufig werden nur geringe bauliche Veränderungen an bereits bestehenden Gebäuden vorgenommen. Bei im Jahresverlauf wieder anziehendem Wirtschafts- wachstum sollten die gewerblichen Bauinvestitionen 2012 um etwa 1,5 % zulegen und im nächs- ten Jahr um 3 %. Auf mittlere Sicht dürfte in Deutschland wieder mehr in den Gewerbebau investiert werden. Be- reits in den vergangenen Jahren ist der Anteil der gewerblichen Bauinvestitionen am BIP auf zu- letzt 3 % gestiegen, 2005 lag dieser Wert noch bei 2,6 %. Die zunehmende Attraktivität des Stand- ortes Deutschland und der notwendige Aus- bzw. Umbau der Strominfrastruktur sollten in den nächsten Jahren für positive Impulse sorgen.  Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 4

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