1. PERSIAPAN PROYEK- PRESENTATION TRANSCRIPT
1.R I. PERSIAPAN PROYEK
A.PEMILIHAN LOKASI
PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN
MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH
SETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN
• KEPADATAN
• KDB.KLB
• FUNGSI WILAYAH
• RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY
• RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI
B.MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHI
KEMUNGKINAN
PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
• BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DAMAU,LAUT)
• BATASAN/BARRIER BUATAN (BANDARA,JALUR KERETA
API,BEBAS HAMABATAN)
• POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT
MEMPEROLEH PERLUASAN
• KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN
SAMPAH DLL)
• PERATURAN DAERAH (PERATURAN
ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL,ASPEK LINGKUNGAN DLL)
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
• ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
INTRINSIC LOCATION ( kedudukan lahan,kandungan,iklim)
RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximility
pendukung secara kuat/sekolah/perbelanjaan/public service dll
ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh,lingkungan dengan
tingkat kriminalitas tinggi
• ASPEK YANG DIKAJI
• KONFIGURASI TAPAK
• KEMUDAHAN PENCAPAIAN
• ASPEK KAITAN LOKASI

2. • TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG
• TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
• KARAKTERISTIK FISIK UTILITAS
3. ANALISIS LOKASI MAKRO
ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN
BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH
PERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADLAH SEMUA
SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN
MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN
ANALISIS LOKASI MAKRO
ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN
BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH
PERKOTAAN TERTENTU.
HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRA
STRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA
ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN
4. FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO:
ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA
• JALAN LINGKUNGAN
• JALAN LINGKUNGAN UTAMA
• JALAN LINGKAR UTAMA
• JALAN ARTERI UTAMA
• SIMPUL-SIMPUL BARU
• COMMERCIAL DISTRIC BARU
• ANALSIS AKSEBILITAS TRANSPORTASI
• LALULINTAS UMUM KE LOKASI
• ARAH LALULINTAS
• INTENSITAS PEMAKAIAN
5. ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
• RESIDENTIAL DEVELOPMENT

3. • COMMERCIAL DEVELOPMENT
• MIXED USE DEVELOPMENT
• INDUSTRUAL DEVELOPMENT
• RECREATIONAL DEVELOPMENT
• ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN
• KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
• STATUS LINGKUNGAN
• POLA JALAN PERUMAHAN
• ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN
• KEPADATAN BANGUNAN
• PERTUMBUHAN BANGUNAN
• PERTUMBUHAN HARGA TANAH
• PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
• TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN
6. 4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKRO
FAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN
BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN
TERTENTU
FAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO:
• ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR
(KERETA API,TOL, BANDARA,MRT DLL)
• ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN
( KEMUDAHAN DICAPAI, KE BERBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH,
SEKOLAH, GEDUNG PERTEMUAN, DLL)
• ANALISIS DARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN
(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROT
OAR,LAMPU
JALAN)
• ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN

4. (TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)
• ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN
( FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)
• ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI
(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)
B.PERENCANAAN
1. PELUANG PRODUK/PASAR
• KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
• PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL,JENIS
TANAH YANG TIDAK MEMERLUKAN TREATMENT TERLALU
BANYAK
• PASAR KOLEKTIP (PNS,TNI,SWASTA)
• PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
• DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI, TINGKAT PENGHASILAN)
• MOBILITAS PASAR SASARAN
2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANA
WILAYAH NO 403/KPT/S/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH
SEDERHANA SEHAT)
• PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN
(ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY
INFRASTRUKTUR,PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU
DLL)
• PEDOMAN DESIGN BANGUNAN
(UNSUR TROPIS,DENAH, STRUKTUR, BAHAN BANGUNAN, UTILITY
GAMBARAN PASAR DESIGN
3. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK
DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK

5. • TOPOGRAFI
• GEOLOGI
• PRASARAN YANG ADA
• POLA VEGETASI YANG ADA
• SISTIM DRAINASE
• ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
• KENDALA-KENDALA FISIK
• STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN
(prasarana,pejalan kaki,parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
• INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
• KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING,SESUAI KAJIAN PASAR
• ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
• TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
• HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi
kavling,diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
• HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (susunan
tusuk sate,bentuk kipas putaran cul dae sac,ketinggian lebih
rendah dari jalan dll)
• PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN
(Jenis,size,shape,depth,frontage,slope,drainase,soil
composition,exsitensi natural groeth,penerimaan matahari dan
udara,view,lebar dan kondisi jalan)
A.KAVLING SUDUT
Keuntungan :
• Umumnya lebih luas dari interior lot
• Punya 2 frontage
• Akses ke service area lebih baik
• Halaman lebih luas
• Sirkulasi udara lebih baik
• Untuk komersial parkir lebih luas dan
bisa punya 2 akses
Kerugian :
• Maintenance halaman lebih luas
• Faktor kemanan dg 2 frontage
• Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan

6. • Lebih aman karenA 1 entrance
• Maintenance halaman lebih sedikit
• Relatif tak bising
• Akses lebih privat
Kerugian
• Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
• Penghawaan adan view relatif kurang
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK
J C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE
Keuntungan :
• View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
• Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
• Lampu kendaraan menyilaukan
• Kurang aman dari segi lalulintas
• Kurang disukai sebagai hunian
D.CUL DE SAC LOT
Keuntungan
• Frontage kecil,faktor keamanan
• Halaman belakang relatif besar
• Relatif tenang,aman
• Disukai untuk hunian
Kerugian
• Parkir mobil depan rumah sedikit
• Entrance relaitf kecil
E E. FLAG LOT
Keuntungan :

7. • Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
• Bentuk “ngantong” banyak disukai
Kerugian :
• Akses tak langsung dari jalan
• View tak bebas
• Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat produksi/gudang
k B. PERENCANAAN BANGUNAN
• STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH
• KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD
TIPOLOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
• INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
• PENENTUN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN
MEMPERHATIKAN:
• SELERA PASAR
• TREND YANG BERKEMBANG
• ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
• GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR
• BIAYA
4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN BANGUNAN
• SKEMATIS PERENCANAAN
• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI
PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN
PEMBIAYAAN
• PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL
5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A. PERENCANAA TAPAK
• RENCANA INDUK
• RENCANA TAPAK (blok plan,jaringan
jalan,taman,fasilitas,kavling,dll)

8. • RENCANA UTILITAS (jaringan listrik,air,telp)
• RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
• RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR
TAPAK
• SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
• RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIYAAN
B. PERENCANAAN BANGUNAN
• RENCANA SKEMATIS (denah-tampak-potongan)
• RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP
• SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT.RKS
• RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
C.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1. IJIN LOKASI
• SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
• RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
• PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT
• PENINJAUAN LAPANGAN
• ASPEK TATA GUNA TANAH
• SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA
2. PENGESAHAN SITE PLAN
• DOKUMEN PENDUKUNG:
• GAMBAR SITE PLAN/REVISI
• PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
• PERHITUNGAN KOMPOSISI EFEKTIF
• PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI
• BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
• PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN
PEMDA KABUPATEN/KOTA
SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASI
PENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA
INSTANSI TERKAIT
--PROPOSAL PEMOHON
--DATA DIRI PEMOHON
--LOKASI YANG DIMOHON
PENINJAUAN

9. LAPANGAN
ASPEK TATA
GUNA TANAH
SK IJIN LOKASI
DRI BUPATI/WALIKOTA
D 3.IMB
A. DOKUMEN PENDUKUNG:
• GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB
• GAMBAR DIMENSI KAVLING
• SITE PLAN
• GAMBAR SITUASI
• PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
• SURAT PERMOHONAN IMB
• BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATA RUANG DAN BANGUNAN
KABUPATEN/KOTA
C. PERIJINAN LAINNYA
• TRANSPORTASI : DLLAJR
• AMDAL : DINAS LINGKUNGAN HIDUP/BAPPEDAL
• AIR BERSIH : PDAM/PENGAIRAN/PERTAMBANGAN
• LISTRIK : PLN
• TELEPON : PT.TELKOM
• IZIN GANGGUAN : BUPATI/WALIKOTA
• IZIN PENGOPERASIAN : TERGANTUNG JENIS FASILITAS
4.LEGALITAS PERTAHANAN
A. KARAKTERISTIK TANAH:
• SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
• SEBAGAI ASET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG
DITRANSAKSIKAN
• MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
B. TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT
• PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI,PBB
• KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG

10. # TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANG/INSTITUSI
SWASTA/PEMR/BUMN/D
# TRANSAKSI DENGAN AHLI WARIS
• PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
• PEMBAYARAN LANGSUNG,SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG
TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT
SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
• MOMEN-MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN
HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL
C. KEMUNGKINAN SENGKETA,MENGANTISIPASI,MENGHADAPI
SURAT ASPAL
• PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA
• TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)
• ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU PEMANFAATAN SENDIRI
• PENYELESAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN =
CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA
PERLU;DENGAN PENGADILAN)
D.STUDI KELAYAKAN:
• SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK
EKONOMI,LINGKUNGAN,PROYEK,MARKETING,TEKNIS,LEGAL,PE
MASARAN,FINANCIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA
PIHAK PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT SEBAGAI
LANDKANDUNGAN STUDI KELAYAKAN
• MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM
MASTER BUDGET
• KOMPONEN STUDI KELAYAKAN
• ANALISIS KONDISI MAKRO
(EKONOMI,LEGAL,PASAR,REGULASI,PERSAINGAN)
• RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JDWAL
PENGEMBANGAN,ANGGARAN BIAYA,RENCANA
PENJUALAN,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN)
• KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL
• • KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS
• PENDEKATAN:METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS
(MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PNGELUARAN

11. YANG DIPRAKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN
MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)
• LANGKAH-LANGKAH
• MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK
• MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA
DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASH FLOW)
• MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA
INVESTASI TERTENTU
• MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS
SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN
DARI PERKIRAAN SEMULA
• • KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN
• NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH)
PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN
BIAYANYA NPV POSITIF BERARTI LAYAK
• PAY BACK PERIOD ( MASA PENGAMBILAN INVESTASI)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS
KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL,PAY BACK PERIOD
YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
• DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI
DENGAN DISCONTO)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS
KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP
INVESTASI AWALNYA DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT
DARI UMUR EKONKOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
• • INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN
INTERNAL
DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA
DENGAN NOL,TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQUIRED
RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG
DIGUNAKAN BERARTI LAYAK)

12. • PROFITABILITY INDEX/BENEFIT COST RATIO(INDEX
KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA)
NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI
AWAL
• THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN (RATA-RATA KEUNTUNGAN
AKUNTING)
LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI
BUKU,KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN
RATA – RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK
• • ANALISIS SENSITIFITAS
UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH
DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU
LEBIH BURUK (WORST CASE)
AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DDAN BCR PADA
SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT
CONTOH KASUS HIPOTESIS:
CONTOH KASUS HIPOTESIS
PT . FINANCIAL REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK
PERUMAHAN
SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT
DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH
BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA
TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK
DIPERKIRAKAN 20%
DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK
A. PAYBACK UN DISCOUNTED
B.PAYBACK DISCOUNTED
C. NPV AT DF 20%
NPV AT DF 20% = 468.354 POSITIF (layak)

13. D.NPV AT DF 25%
NPV at df 25% = -13.120 negatif tidak layak
E. INTERNAL RATE OF RETURN
468.364
IRR = 0.20+------------------(0.25-0.20) = 24.86%
468.364-(13.120)
F.PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% =
5.468.364/5.000.000 = 1.09
G.ACCOUNTING RATE OF RETURN
RATA-RATA KEUNTUNGAN = 8.560.000/5=1.720.000
RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000
AAR= 34.24 %
E.PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG
SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-PERBANKAN
SASARAN
MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL
UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS
UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG – PERBANKAN
BTN wajib memeberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga
mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.tetap
ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.
Di Bank lain di tolak BTN harus menyetujui?
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH
• Pasar:gaji PNS terutama di daerah banyak yang telah dipotong
BPD.Kadang-kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron
shg cicilan terhambat,klarifikasi didapat dari BPD
• Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.untuk
tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD
• Kaitan dengan lembaga lain: Bapertarum,Jamsostek
• Data komsumen lengkap,jelas,akurat.Tidak disarankan untuk
meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk
dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat

14. • Pengguna dana sesuai rambu-rambu
• Kesamaan prestasi lapangan
• Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi
penyelesaian fisik (listrik,air,telp,dll)
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
4.1 DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA
ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER
UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN ROYEK
PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA
DAN PRASARANA
(Proyek Perumahan: perumahan,apartemen,kondominium/rumah
susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)
(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha
(PT/CV/Koperasi),Perorangan)
4.2 PENGGUNAAN KYG
• Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing)
• Pembiayaan bridgding jangka pendek
4.3 TATA CARA PENGAJUAN KYG
Data Perusahaan (leglitas dan management)
• Akte pendirian sanpai perubahan terakhir
• Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang
(Depkumham,Depkop,dll)
• Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan
REI,SIUP,SIUJK)
• Manajemen dan performance,perusahaan
• Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup
perusahaan
• Performance nasabah Bank
Data Keuangan
• Laporan Keuangan perusahaan 2 tahun terakhir (utk > Rp 5 M
audited)
• Rencana aliran arus kas (cash flow)
• ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahaan,perusahaan satu grup
• Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5M
• FS untuk pemohon >= Rp. 1m M

15. c.Data Proyek
• Kondisi Proyek (nama,lokasi,fasilitas,dan keadaan proyek)
• Ijin Lokasi dan pembebasan lahan
• Time schedule proyek
• Manajemen Pembangunan
• Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek
• Biaya proyek (biaya tanah,bangunan,sarana,prasarana)
• IMB site plan yang disetujui Pemda
• Dasar transaksi tanah (NJOP < PBB,Daftar harga pemda)
• Keterangan peil banjir
• Keterangan test air bersih
• Keterangan supply listrik PLN
d. Data Lainnya
• Aspek Pemasaran
• Bukti Pemegang Giro BTN
4.4 KETENTUAN/SYARAT KYG
• Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan
tidak lebih dari 60% nilai agunan
• Suku bungan x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang
dipakai dengan cut off perhitungan bunga setiap tanggal 25
setiap bulannya
• Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur
tidak melaksanakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2%
diatas suku bunga yang berlaku dengan cut off perhitungan
denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya
• Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang
sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala
proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi
pengembalian (cash flow)
4.5 SIFAT KREDIT
• Kredit non revolving
Hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya
untuk membayar kembali kreditnya

16. • Kredit Revolving
Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan
dan sudah dilakukan pembayaranplafon kredit tersebut dapat
digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya
4.6.JENIS PERSETUJUAN KYG
KYG UMUM
PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCARIAN
PERTAMA 40% DARI PLAFOND (TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN
DAN DIBANGUN)
MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA
RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN PLAFOND KREDIT DIJAMIN
AGUNAN RIIL SEBESAR 135%
SUMBER PEMBAYARAN DARI HASIL PENJUALAN TIAP UNIT PRODUK
ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI
KYG ALFOPEND
PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS
MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI
BIAYA PRASARANA
RASIO AGUNAN-> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN
AGUNAN RIIL SEBESAR 150%
SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM
KYG PRK
PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)
PINJAMAN BERDIRI SENDIRI
PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN
MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO
RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN
AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED
ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG
4.7 JAMINAN KREDIT
• Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan
pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai
meliputi:
• Obyek,kondisi agunan
• Bukti penguasaan agunan
• Nilai transasksi agunan
• Total niai agunan
• Bila diperlukan jenis agunan lainnya
4.8.PROSES KYG ( batas kewenangan cabang)

17. • Penerimaan permohonan KYG dan data-data
• Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi
• Analisa kredit
• Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan
cabang untuk diputuskan dalam rakomdit
• Pengambilan keputusan
• Surat persetujuan Pemberian Kredit (SP2K)
• Penandatanganan Perjanjian Kredit disertai administrasi kredit
• Provisi kredit
• Pembukaan rekening pinjaman
• Pembayaran penyerahan agunan/jaminan kredit
• Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit
• Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb
4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT
• Sumber dana -> networking capital,share devepoper
• Penggunaan dana
• Permohonan kredit
• Nilai agunan
• Prosentase agunan :kredit min 135%
4.10 PENARIKAN KREDIT
• Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah
dilaksanakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui
• Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket
analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati
• Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro
debitur di Bank BTN
4.11 PENGEMBALIAN KREDIT
• Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segera dipotong
mengurangi plafond kredit
• Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang
dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank
tersebut
5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN
5.1 Gambaran Umum

18. • SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN
• PERMODALAN,SUSUNAN PEMEGANG SAHAM DAN PENGURUS
• PERUSAHAAN
• PERIJINAN USAHA
5.2 MANAJEMEN
• STRUKTUR ORGANISASI
• RIWAYAT PERUSAHAAN
5.3 Profil proyek
• NAMA PROYEK
• LOKASI PROYEK
• AKSESIBILITAS
• FASILITAS PERUMAHAN
• ASPEK TEKNIS PROYEK
• LEGALITAS PROYEK
5.4. Aspek Pemasaran
• POTENSI PASAR
• PASAR SASARAN
• STRATEGI PEMASARAN
• TARGET PENJUALAN
• CALON KONSUMEN
• PERSAINGAN
5.5 ASPEK KEUANGAN
• KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA
• RENCANA PENERIMAAN PROYEK
• NERACA
• RUGI LABA
• CASH FLOW
• LEGALITAS PROYEK
5.5.RAB Tanah matang
RENCANA PENGGUNAAN TANAH
• LUAS TANAH SELURUHNYA =
• LUAS TANAH EFEKTIF=
• LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

19. BIAYA PENGEMBANGAN TANAH
RAB Prasarana lingkungan
5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/unit
5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH
REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL
5.8. REKAPITULASI PENJUALAN
5.9. TIME SCHEDULE PENGEMBANGAN
6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG
SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN
6.1 ASPEK LEGALITAS
• LEGALITAS PERUSAHAAN: PENGKINIAN DATA
PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG
MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG
• LEGALITAS PROYEK: INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM
SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS
PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES
6.2.CURRICULUM VITAE
• Pengalaman perusahaan dan pengurus dalam pengembangan
industri perumahan tidak disampaikan secara detail
menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan
dipasarkan
• ID BI akan mempengaruhi penilaian bank atas proses
permohonan kredit
6.3.RAB dan Priyeksi cashflow
• Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-
harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas
kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan
mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik
bangunan dilapangan
• Proyeksi cash flow yang disampaikan sering dengan asumsi
optimis tanpa asumsi moderal
6.4.Maksimal Kredit

20. • Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan
skala proyek tanpa memperhatikan rencana atu tahapan
pembangunan yang akan dilakukan
• Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan
dengan rencana pembangunan bertahap
6.5.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study
Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan
(audited/un audited) 2tahun terakhir,nilai taxasi agunan dan hassil
feasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai laporan
keuangan
6.6 Calon Konsumen
• Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan
sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi
kepada instansi masing-masing calon Konsumen
• Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon
konsumen sedang berlangsung : bookong fee / wawancara /
SP3K/atau lainnya
• Seringkali informasi calon konsumen Cuma dianggap sebagai
pelengkap berkas permohonan
6.7 Pemasaran
Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek perumahan pesaing disekitar
lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang
akan dibiayai
F. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN KONSUMEN
A. PERUSAHAAN
• KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH
• KREDIT KONSTRUKSI
• KREDIT INVESTASI,OBLIGASI,IPO,REIT
B. KONSUMEN
• KPR
• KPA
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
2.1.DANA SENDIRI/EQUITY
2.2.DANA PINJAMAN

21. 3. DUKUNGAN UANG MUKA
3.1.TAPERUM PNS/BAPETARUM PNS
3.2.JAMSOSTEK
3.3.YKPP
• • SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA
• KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT
• KATEGORI RUSUNAMI
• SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA
• PEGAWAI NEGERI MELALUI BAPERTARUM
• PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK
• TNI/POLRI MELALUI YKPP
•
• DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI
• BEBAS PPN
• BEBAS BPHTB
• SKEMA SUBSIDI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN
WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGAN DENGAN DASAR
BUNGA KOMERSIAL
• DUKUNGAN INFRASTRUKTUR
• PSDPU
• PSU
• DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN
• KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK PENGEMBANG
• KREDIT YASA GRIYA UNTUK PENGEMBANG
• KREDIT KONSTRUKSI UNTUK KONTRAKTOR
• KPR BERSUBSIDI UNTUK KONSUMEN
1>1700.000<2 7.5% 6 TAHUN 55.000.000
500.000
II>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.000
1.700.000
III/<1.000.000 3% 10 TAHUN 28.000.000
KPR BERSUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTB
PROGR.PSU/PSDPU RSH

22. KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKA
KREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERI
TNI/POLRI
PEGAWAI SWASTA
KREDIT KONTRAKTOR
DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI
• • BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI
• BANTUAN UANG MUKA
• PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN
• BANTUAN MEMBANGUN RUMAH
• PERSYARATAN:
PEGAWAI NEGERI
PENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMA
BEKERJA 5 TAHUN
BELUM MEMILIKI RUMAH
• BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/POLRI MELALUI YKPP
BANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000
• BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI SWASTA MELALUI
JAMSOSTEK
• PROGRAM PINJAMAN UANG MUKA
DENGAN KERJASAMA BANK = RP.20.000.000 UNTUK 10 TAHUN
MELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK = RP.15.000.000 UNTUK 5
TAHUN
• PERSYARATAN PERUSAHAAN
1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEK
KONTRIBUSI RUTIN
• PERSYARATAN PEGAWAI
1 TAHUN BEKERJA
BELUM MEMILIKI RUMAH

23. GAJI MAKSIMUM RP.4.500.000