Dokumen tersebut membahas tentang aspek hukum perjanjian sewa menyewa, termasuk pengertian sewa menyewa menurut KUHPerdata, kewajiban pihak yang menyewakan dan penyewa, gangguan pihak ketiga, larangan mengulang-sewakan tanpa izin, dampak jual beli dan kematian terhadap perjanjian sewa, serta jenis perjanjian sewa terkait properti seperti rumah, rumah susun, dan properti lain
2. Pengertian
Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan
dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak yang
tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya (Pasal
1548 KUHPerdata)
www.lekslawyer.com
3. Pengertian – Cont’d
• Sewa menyewa yang termuat dalam Bab 7 Buku III
KUHPerdata berlaku untuk segala macam sewa
menyewa, mengenai semua jenis barang, baik
bergerak maupun tak bergerak, baik yang memakai
waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu
tertentu.
4. Kewajiban Pihak Yang Menyewakan
• Menyerahkan barang yang disewakan kepada si
penyewa
• Memelihara barang yang disewakan sedemikian
hingga dapat dipakai untuk keperluan dimaksud
• Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteram
dari barang yang disewakan selama berlangsungnya
persewaan
• Melakukan pembetulan-pembetulan pada barang
yang disewakan, kecuali yang menjadi kewajiban si
penyewa
5. Kewajiban – Con’t
• Menanggung si penyewa terhadap semua cacat dari
barang yang disewakan yang merintangi pemakaian
barang itu, biarpun pihak yang meyewakan tidak
mengetahuinya pada waktu dibuatnya perjanjian
sewa
• Jika mengakibatkan suatu kerugian, maka pihak yang
menyewakan wajib memberi ganti rugi
6. Kewajiban Penyewa
• Memakai barang yang disewa sebagai seorang
“bapak rumah yang baik” sesuai dengan tujuan yang
diberikan kepada barang itu menurut perjanjian
• Membayar harga sewa pada waktu yang telah
ditentukan menurut perjanjian
• Bertanggung jawab atas segala kerusakan yang
ditimbulkan pada barang yang disewakan selama
waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa
kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya
7. Kewajiban – Cont’d
• Bertanggung jawab atas segala kerusakan atau
kerugian yang ditimbulkan pada barang sewa oleh
teman-temannya serumah, atau oleh mereka yang
mengambil alih sewanya
8. Gangguan Pihak Ketiga
• Apabila selama waktu sewa, si penyewa dalam
pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh
seoarang pihak ketiga berdasarkan suatu hak yang
dikemukan oleh orang pihak ketiga itu, si penyewa
dapat menuntu pihak yang menyewakan supaya uang
sewa dikurangin secara sepadan dengan sifat
gangguan itu
9. Gangguan – Cont’d
• Apabila pihak ketiga sampai menggugat si penyewa
di muka pengadilan, maka si penyewa dapat
menuntut supaya pihak yang menyewakan ditarik
sebaga pihak dalam perkara perdata untuk
melindungi si penyewa
• Apabila gangguan-ganggugan itu berupa perbuatan
fisik tanpa mengemukakan suatu hak, maka hal
tersebut di luar tanggungan si yang menyewakan
10. Mengulang-sewakan
• Penyewa tidak boleh mengulangsewakan (sublease)
barang yang disewanya, maupun melepaskan
sewanya (assignment) kepada orang lain tanpa izin
dari pihak yang menyewakan
• Jika penyewa tetap melakukan pengulangsewaan atau
pelepasan hak sewa, maka pihak yang menyewakan
dapat membatalkan perjanjian sewa dengan disertai
pembayaran biaya, rugi, dan bunga
• Pihak yang menyewakan tidak wajib menaati
perjanjian ulang sewa tersebut
11. Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa
• Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu
persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah
diputuskan, kecuali apabila telah diperjanjian
sebelumnya
12. Kematian Tidak Menghapuskan Sewa
• Perjanjian sewa tidak hapus dengan
meninggalnya pihak yang menyewakan
ataupun penyewa
13. Jenis Perjanjian Sewa Terkait Properti
• perjanjian sewa menyewa rumah/penghunian rumah
• perjanjian sewa menyewa rumah susun
• perjanjian sewa menyewa properti lainnya seperti
kantor, gudang, toko, garasi, mall, dan lain-lain
14. Rumah (PP No. 44 Tahun 1994)
• Penghunian rumah dapat dilakukan dengan sewa
menyewa atau dengan cara bukan sewa menyewa
• Penghunian yang dilakukan tanpa persetujuan atau
izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa
hak atau tidak sah
15. Penghunian Rumah dengan Sewa
• Didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik
dan penyewa
• Sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban, jangka
waktu sewa, besarnya harga sewa, obyek rumah yang
dihuni
• Rumah yang sedang dalam sengketa tidak dapat
disewakan
• Dalam hal rumah yang disewakan berada di atas tanah
milik orang lain, sewa menyewa dapat dilakukan setelah
mendapat persetujuan dari pemilik tanah
16. Penghunian – Cont’d
• Apabila jangka waktu sewa telah berakhir, penyewa
wajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalam
keadaan baik dan kosong dari penghunian
• Jika penyewa tidak bersedia meninggalkan dan
mengosongkan rumah yang disewa sesuai batas
waktu, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpa
hak dan pemilik dapat meminta bantuan Kepolisian
Negara untuk mengosongkannya
17. Penghunian – Cont’d
• Hubungan sewa dapat diputuskan sebelum
berakhirnya jangka waktu sewa dengan ketentuan (i)
jika yang dirugikan penyewa, maka pemilik
berkewajiban mengembalikan uang sewa (ii) jika
yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa
berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik
seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta
kembali uang sewa yang telah dibayarkan
18. Peghunian – Cont’d
• Penyewaan dapat diputuskan jika (i) penyewa tidak
membayar uang sewa sesuai perjanjian (ii) objek
sewa tidak digunakan sesuai perjanjian (iii) penyewa
tidak memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian (iv)
menyewakan ulang atau melepaskan hak sewa tanpa
persetujuan (v) mengubah bentuk objek sewa tanpa
persetujuan (vi) tidak menyerahkan objek sewa
setelah jangka waktu berakhir
19. Penghunian – Cont’d
• Harga sewa sesuai kesepakatan para pihak
• Penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui
pengadilan negeri atau di luar pengadilan
20. Penghunian Rumah Bukan Dengan
Sewa Menyewa
• Penghunian didasarkan suatu persetujuan antara
pemilik dengan penhuni
• Dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis
• Sekurang-kurangnya memuat jangka waktu
penghunian, hak dan kewajiban, dan obyek rumah
yang dihuni
21. Sewa Rumah Susun
• Penguasaan terhadap rusun komersial dapat
dilakukan dengan cara disewa
• Penguasaan dengan cara sewa dilakukan dengan
perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat
yang berwenang
• Perjanjian tertulis tersebut harus didaftarkan pada
PPPSRS
• Penyewaan meiputi hak orang perseorangan dan
pemanfaatan terhadap bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama
22. Sewa Properti Lainnya
• Penghentian hubungan sewa menyewa dilakukan
berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak
• Kesepakatan tersebut wajib didaftarkan di KUP
setempat
• Penghentian hubungan sewa tanpa kata sepakat kedua
belah pihak hanya dapat dilakukan dengan putusan
pengadilan negeri
• Kewenangan pengadilan negeri termasuk juga
eksekusi untuk melaksanakan keputusannya
23. Sewa Properti – Cont’d
• Kepala KUP mengeluarkan surat perintah
pengosongan terhadap penghuni yang menggunakan
properti tanpa suatu hak
• Apabila perintah pengosongan tidak ditaati, Kepala
KUP dapat melakukan pengosongan paksa dengan
bantuan Polisi RI
• Biaya pengosongan dibebankan kepada pihak yang
akan menggunakan properti tersebut