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100%わかる!バランスシート(詳細解説版A4×32P)
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Koichiro Motoya
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100%わかる!バランスシート(詳細解説版A4×32P)
1.
100%わかる!バランスシート 不動産投資=会社(詳細解説版A4×32P)
2.
1億円(10000万)の不動産に 投資することを考えます。
3.
A.自分で1億円(10000万)出す
4.
利回り A.自分で1億円(10000万)出す
5.
B.5000万円借りる
6.
B.5000万円借りる 4%の金利で借りて、6%の利益が出るので、差し引き 5000万×2%=100万の利益(サヤ)が自己資本に回る。
7.
5000万×4%=200万(金利) (本当は5000×6%=300万の分け前) B.5000万円借りる 600万-200万(金利)=400万 (本当は5000×6%=300万の分け前)
8.
6% 8% 利回り B.5000万円借りる
9.
C.8000万円借りる
10.
C.8000万円借りる 4%の金利で借りて、6%の利益が出る。 自己資本に 回る利益(サヤ)は8000万×2%=160万にアップ。 2000万に対して160万なので、利回りは激的にアップ。
11.
C.8000万円借りる 8000万×4%=320万(金利) (本当は8000×6%=480万の分け前) 600万-320万(金利)=280万 (本当は2000×6%=120万の分け前)
12.
6% 14% 利回り C.8000万円借りる
13.
まとめ 1
14.
まとめ 1 レバレッジ効果(てこの原理)
15.
空室50% Aの場合 業績悪化
16.
空室50% Aの場合 空室が50%(業績悪化)になり、利益が半分に! (実際は固定費用があるため、空室が50%になると利益は半分以下になります。 空室だけでなく、賃料の下落なども相まって、業績が悪化することがあります) 業績悪化
17.
6% 3% 利回り 空室50% Aの場合
18.
空室50% Bの場合 業績悪化
19.
逆ザヤ(赤字) 空室50% Bの場合 業績悪化 4%の金利200万を返すために、借入部分に割り振られる 3%の利益150万に加え、自己資本に回るはずだった150万 から 50万を払わなければならない(逆ザヤ)。
20.
逆ザヤ(赤字) 空室50% Bの場合 5000万×4%=200万(金利) (5000×3%=150万の分け前 50万不足) 300万-200万(金利)=100万 (本当は5000×3%=150万の分け前
▲50万)
21.
8% 2% 利回り 空室50% Bの場合
22.
逆ザヤ(赤字) 空室50% Cの場合 業績悪化
23.
逆ザヤ(赤字) 空室50% Cの場合 借入部分は4%金利320万-3%利益240万=逆ザヤは80万 に膨らみ、自己資本部分の3%利益60万だけではカバーしきれ ず、全体で20万のマイナス。 業績悪化
24.
逆ザヤ(赤字) 空室50% Cの場合 8000万×4%=320万(金利) (8000×3%=240万の分け前 80万不足) 300万-320万(金利)=▲20万 (本当は2000×3%=60万の分け前
▲80万)
25.
14% ▲1% 利回り 空室50% Cの場合
26.
まとめ 2
27.
(バランスシート)
28.
左90°回転 不動産事業 会社の事業
29.
30.
不 動 産 10000万 自己資本 10000万 (
6%) 600万 600万÷10000万=6% 収益 自己資本 10000万 300万 300万÷10000万=3% 不 動 産 10000万 空室50%! 収益 ( 3%) A A- 不 動 産 10000万 自己資本 5000万 5000万 600万 200万(金利) 400万÷5000万=8% 収益 ( 6%) 借入金 4% 400万 300万 100万÷5000万=2% (リスク) 不 動 産 10000万 空室50%! 収益 ( 3%) 200万(金利)100万 自己資本 5000万 5000万 借入金 4% B B- 自己資本 2000万 借入金 4% 8000万 300万 ▲20万÷2000万=▲1% (リスク) 不 動 産 10000万 空室50%! 収益 ( 3%) 320万(金利)▲20万 不 動 産 10000万 自己資本 2000万 8000万 600万 320万(金利) 280万÷2000万=14% 収益 ( 6%) 借入金 4% 280万 C C- 【解 説】 1億円の不動産に投資することを考えてください 1億円(10000万円)の資金を全額自分で出した場合、Aの ようになり ます。この収益不動産(例えば賃貸マンションのよ うな)から年間 600万円の収益が上がるとすると、この投資 の利回りは6%になり ます。もし、何らかの理由で不動産の 空室率が50%になると、収益も 半分になって利回りは3%に なります(A-)。 1億円(10000万円)の資金のうち、5000万円を自分で出 し、残りを借り 入れた場合、Bのようになります。この場合、 投資の利回りは8%に アップします。4%の金利で借り入れ て、6%の収益を上げたので、差額 が自己資本の利回りをA の6%からアップさせています。 ただ、この場合空室率が5 0%になると(B-)、収益(3%)が金利 (4%)に追いつかず、 自己資本の利回りは2%しかありません。A- に比べてリス クとなります。 2000万円を自分で出し、残り8000万円を借り入れた場合 がCです。投資 の利回りは何と14%にアップします。収益率 が借入金利を上回っている 場合、借入を増やすほど、自分 が投資した資本の利回りがアップしていく のが判ります。 た だし、リスクがあります。空室率が50%になると(C-)、収益 は 金利に食い尽くされて、マイナス(▲1%)になってしまいま す。 むやみに借入を増やして投資することの危うさが見て取 れます。
31.
資 産 10000万 資本金 2000万 8000万 借入金 不 動
産 10000万 自己資本 2000万 8000万 借入金不 動 産 10000万 自己資本 2000万 8000万 借入金 不動産投資 会 社 会 社 借 入 金 資 本 金 製 品 原 材 料 建 物 機 械 工 具 ・ ・ ・ 利息 配当・留保 利益 現 金 2000万 8000万 600万 280万 320万 (4%) 10000万 会社のB/S(貸借対照表)とは? 右図のようになります。右側が資金の調達を、左側が調達し た資金の運用の 状態を表しています。 少しブレイクダウンしてみました。株主が資本金を入れ(200 0万)、銀行 等から借り入れ(8000万)をして、お金を集めま す。そのお金で工場 を建て、材料を買い、作った製品を売っ て利益(600万)を出し、株主に 配当または利益を留保(28 0万)し、銀行に金利(320万)を払っていきます 不動産投資と会社 「投資のための箱」 前項図Cを反時計回りに90°回転させてみてください。“会 社”も一つの投資 の形態であることが理解できるでしょうか? この図からいろいろなこと が分かります。 Q.会社(不動産)はだれのものか? A.自己資本の持ち主である株主です。 Q.会社(銀行)が自己資本比率(自己資本のB/S右側に占 める割 合)を高めたいとき、それは何故か? A.不動産投資のC-のようなリスクを減らしたいから。利益 が不安定な場合、特にその要請が強い。景気が良く、高い利 益が見込めるときは、借入を増やして事業を大きくする(箱を 大きくする)動きになる。 Q.不動産の証券化ってどんなこと? A.資本を募って、会社を作って、借入をして、集めたお金で 収益不動産を 買って、上場したらできあがり。不動産を持た ずに、株式を通じて不動産投資ができます。 C 貸借対照表(Balance Sheet) 資 産 負 債 資 本 資金調達資金運用 (バランスシート)
32.
Fin. www.projex.co.jp/
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