Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012
1. De nieuwe groei-strategie van
een business center groep
Naar 6 en meer business centers in onze regio
Stap 4 : Officenter Maastricht
Presentatie april 2012, t.a.v. potentiële investeerders
Gelieve vertrouwelijk te behandelen
www.officenter.be Pagina 1
2. Structuur van de presentatie
I. Historiek
II. Product en klanten
III. De markt
IV. Kritische succes factoren OFFICENTER
V. Groeiambities OFFICENTER en Officenter Maastricht
VI. Conclusies
VII. Bijlagen :
I. Financiële vergelijking ‘Officenter/zelf huren’
II. Enkele reflexies van Officenter gebruikers
III. Marktstudie ‘business centers in België’
www.officenter.be Pagina 2
3. I. HISTORIEK
Wie zijn we, wat hebben we gedaan ?
Christa Jouck 10 ‘Hasseltse’ investeerders 8 Turnhoutse investeerders
12 Antwerpse investeerders
10 jaar ervaring Stijn Lauwers, Tania Stouthuysen, vastgoedstyling Jan Adriaenssens, Groep Jorssen
projectontwikkelaar Sébastien Hendrickx, Dimitrie Baeten, L.K.M.
in het
Steven Vandeput, projectontwikkelaar Harry De Smedt, IT ondernemer
management van
bouwcoördinator Koen Vanlommel, I.T. ondernemer Marc Vandebroeck, Groep Trafuco
business centers
Saskia Mussels, architect Peter Aertsen, Marcel Le Moine, Patramarc
> 20 jaar ervaring Raf Kinet, I.T.-leverancier verzekeringsmakelaar Ingrid Bijnens, Runtime
in de service- Jaak Nijs, zorgsector Werner Van Hooghten, Dietmar Kris Nys, Administri
industrie Reginald Vossen, BAN Van Dyck, Hilde Swaans , Dirk
Goris en Ronny Luyten, Wernet Schrauwenn, accountant
(Horeca, Vlaanderen
accountants
Infraligne) Guido Verswijvel, e.a. Finpower
partners
OFFI-
CENTER
1990 - 2009 2010 2011 apr/2012 MAAS-
TRICHT
Koen Batsleer
20 jaar ervaring
in financieel Overname en Overname en BEDRIJVEN-
management van CENTRUM
groeiende ‘herprofilering’ ‘herprofilering’
KMO’s. OFFICENTER ‘BERKENHOF’ tot RUPELSTREEK
Kern-doelgroep OFFICENTER wordt
HASSELT OFFICENTER
van ‘Officenter
business
TURNHOUT
A12
centers’.
www.officenter.be Pagina 3
4. I. HISTORIEK
OVERNAME OFFICENTER HASSELT, begin 2010
OFFICENTER was opgericht in 1980 als
‘business-center’ van 4.700 m², maar
was - om te overleven - geëvolueerd
naar een verhuurder van ‘grotere’
oppervlaktes (Provincie, Kind & Gezin)
Een 10-tal ondernemende personen uit
regio Hasselt, rond Christa en Koen,
zagen de mogelijkheid om dit gebouw
eind 2009 over te nemen, met als doel
het te herprofileren :
Van een ‘verhuurder’ van
kantoorruimtes
Naar een ‘aanbieder van
werkplaatsen’
Met bijkomend accent op
‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele
kantooroplossingen’ (co-working, flex-
en virtuele kantoren)
Met de overname van OFFICENTER in HASSELT
hebben wij voor meer dan 150 ondernemingen een
uitvalsbasis in Hasselt gecreëerd.
www.officenter.be Pagina 4
5. I. HISTORIEK
OVERNAME BERKENHOF OFFICENTER TURNHOUT, juni 2011
BERKENHOF was gebouwd in 1995 als 2.600 m²
‘bedrijvencentrum’, maar de eigenaar zag in 2009 geen
toekomst meer, en wilde er ‘service-flats’ van maken … –
maar … dit bleek te duur.
Samen met een 9-tal ondernemende personen uit Turnhout
heeft OFFICENTER dit gebouw overgenomen, en gaan we dit
herprofileren
Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes
Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’
Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele
kantoren’ (uur/dagbasis)
Officenter Turnhout lijkt ook ‘sneller’ te groeien dan voorzien :
Meer dan 550 aanwezigen op onze openingsreceptie
hebben kennis kunnen maken met ons concept.
4 maanden na opening is OFFICENTER TURNHOUT al
de thuisbasis van 50 ondernemingen, en is meer dan 50
% van de ‘ruimte’ ingenomen.
Met de overname van OFFICENTER in TURNHOUT
kunnen ‘wij’ bewijzen dat ons ‘model’ multipliceerbaar
is naar ‘gelijkwaardige’ steden toe.
www.officenter.be Pagina 5
6. I. HISTORIEK
Overname Bedrijvencentrum Rupelstreek OFFICENTER A12, april 2012
Gebouw Bedrijvencentrum Rupelstreek
Traditioneel B.C.
Eigendom van Eandis, KBC en POM Antwerpen
Beschrijving :
2.050 m² grondoppervlakte
1.850 m² oppervlakte, goed voor ca. 40 kantoren
Unieke ligging aan de A12, nipt voldoende
parkeerplaatsen (21 30) beschikbaar
Beperkte renovatiekost om hiervan een OFFICENTER te
maken
Op 6 weken tijd werden 12 locale ondernemers gevonden om
samen met ons dit project te realiseren : Jan Adriaenssens
(Gorssen), Peter Aertsen (KBC), Dimitri Baeten (LKM), Ingrid
Bijnens (Runtime), Harry De Smedt (Cumfides), Marcel Le
Moine (Patramarc), Kris Nys (Admini), Werner Schrauwen
(accountant), Marc Van den Broeck (Trafuco), Koen Vanlommel
(Netropolix) en Guido Verswijvel (Finpower)
Het pand werd in maart 2012 defintief verworven, en wordt tegen
eind april 2012 volledig heringericht naar de OFFICENTER-
normen.
Tegen eind april 2012 zou ons derde OFFICENTER aan
de A12 in Aartselaar een feit moeten zijn.
www.officenter.be Pagina 6
7. II. PRODUCT EN KLANTEN
EEN BUSINESS CENTER : wat behelst dit ?
Aanbod van : Aanbod aan :
Vaste werkplaatsen Relatie- KMO’s tot 5-7 werkplaatsen
Flexibele werkplaatsen Brusselse ondernemingen welke
Virtuele werkplaatsen ‘spreiding’ van werkplaatsen willen
Vergaderlocaties
Aanvullende Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen
(projecten, akties, …)
m² ver-
huren
Eigenschappen ‘Serviced Offices’ Voordelen ‘op drie niveau’s’ :
Secretariaat (Telefoonpermanentie, Zeer flexibele verhuurformule
postbehandeling) diensten Total cost of ownership ca. 20 %
Incl. onderhoud, telefonie, I.T., lager dan ‘alternatieve formules’
print-en kopiediensten (huren, kopen – zie bijlage 1)
All-in prijszetting ‘per werkplaats’, netwerk Inclusief een uniek relationeel
niet ‘per m²’ netwerk
Business centers bieden een oplossing voor de stijgende
vraag naar flexibele, all-in infrastructuurformules.
www.officenter.be Pagina 7
8. II. PRODUCT EN KLANTEN
‘Close to home’ en ‘close to market’
Grote bedrijven
Hoofdzetel in Brussel of Antwerpen
Medewerkers willen niet meer
dagelijks op en neer naar deze
steden rijden
Door de IT-evolutie kan men op
heden ook de werkplaats flexibeler
invullen.
Sterk groeiende vraag naar
‘flexibele werkplaatsen’ in regionale
steden zoals Hasselt, Turnhout, …
Samenwerkingsverbanden zullen
KMO’s tot 7 bedienden : hier noodzakelijk zijn rond
flexibiliteit is belangrijker dan meerdere locaties en een
gedacht…. gemeenschappelijk IT-platform.
Business centers zijn aktief in een ‘zeer snel veranderende
markt’ met ‘lange termijn investeringen’ (><)
www.officenter.be Pagina 8
9. III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIE
Een rijke, maar arme historiek
1985-1995 : ‘Boom’ van ‘bedrijvencentra’ :
1985-95 : oprichting van ‘bedrijvencentra’ in diverse steden in Vlaanderen
1989-90 : Officenters in Hasselt, Sint Truiden en Mechelen
1989 : Oprichting ‘Antwerp business center’, Intercenter in Lummen (Christa)
interna Eind-
1994 : Carlo Top bouwt zijn meubelwinkel in Gent om tot ‘Parkoffice’. Rijlabels tionaal Privaat Publiek (leeg) totaal
1989 : eerste business center REGUS in Brussel Brussel 14 33 3 50
Huidig wereldmarktleider met meer dan 1.000 business centers in 78 Antwerpen 5 8 5 18
landen Gent 1 4 2 7
1995-2005 : Overlevingsperiode voor business centers Charleroi 3 3
Regus overleeft via een Chapter 11 in 2003 Hasselt 1 2 3
Officenter Sint Truiden en Mechelen worden omgevormd tot Namen 2 2
appartementsgebouwen Mechelen 1 1 2
Vele initiatieven worden gesloten (Inter Center, Bedrijvencentrum Turnhout) Sint-Niklaas 1 1 2
Aalst 1 1 2
2005 – 2008 : Tweede ‘boom’ van de markt Kortrijk 1 1 2
Regus, NCI (Multiburo) openen meer vestigingen in België (leeg)
Diverse ‘nieuwe’ starters (Silver Square, MC Square, Frame 21, …) Eind-totaal 23 57 38 118
2008-10 : De crisis ‘beinvloedt’ de groei van deze markt.
De business center markt heeft een zeer specifieke historiek.
www.officenter.be Pagina 9
10. III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIE
Een rijke, maar arme historiek
Marktgroei slechts 3 %/jaar over de voorbije 10 jaar Ca. 50 % van de business centers in België
Beperkte groei semi-publieke markt, en ‘flexibele’ internationale
markt. zijn nog steeds operationeel verlieslatend !
Marktgroei private markt gemiddeld 6 %/ jaar Enkel spelers met voldoende
Marktgroei 2006-2010 wel meer dan 10 % per jaar ! schaalvoordelen (Regus, Multibureau, …)
Private en semi-publieke markt ca. 10 %/jaar lijken in staat om operationeel rendabel te
Internationale spelers : 20 % groei/jaar zijn.
De business center markt kent een beperkte groei (3 %/jaar), en
blijft qua rentabiliteit ondermaats…
www.officenter.be Pagina 10
11. IV. OFFICENTER GROEIPAD 2012 – 2014
5-6 Regionaal gespreidde OFFICENTERS
Eindh Met Aartselaar
Turn oven en Maastricht
hout hebben we onze
‘minimale
schaalgrootte’
bereikt’
Aarts
elaar
Verdere groei
nog mogelijk in :
Has-
selt Leuven
Maas
Leu-
tricht
Luik
ven
Eindhoven
Luik
www.officenter.be Pagina 11
12. IV. KRITISCHE SUCCES FAKTOREN
‘Officenter’ Hasselt/Turnhout
Schaalvoordelen
Management-kennis Marketing - kennis
Business center management Marktkennis
Financieel (M&A) management Naambekendheid, relatienetwerk
ISO-norm Website
Symbiose van
Aankoopkracht Schaalvoordelen zeker aanwezig
‘centrale know-
how’ + ‘lokale
verankering’ lijkt
Locatie-gebonden
Locale verankering Gebouw
Locaal netwerk van
aangewezen Ligging cruciaal
Invalsweg
klanten/clusters/ondernemin Parkeergelegenheid
gen Station/openbaar vervoer
Lokaal ‘investor team’ ‘Visibiliteit’ niet cruciaal
Basisbezetting creëren Prijs = opportuniteit noodzakelijk
Aanbreng/credibiliteit Ter compensatie’ opstartverliezen’
Kostprijs moet laag blijven.
www.officenter.be Pagina 12
13. V. OFFICENTER
OPPORTUNITEIT MAASTRICHT
Gebouw GGD ZZL :
Is al geruime tijd ‘te koop’
Niet evident om koper te vinden
Echter :
Zeer goed gelegen
Parkingplaatsen beschikbaar
> 7.000 m² grondoppervlakte
3.500 m² is ideale grootte gezien
‘grootte’ Maastricht
Wel behoorlijke renovatiekost te
voorzien
Volgens ons is dit gebouw
ideaal om er een
‘OFFICENTER MAASTRICHT’
in te vestigen
www.officenter.be Pagina 13
14. V. OFFICENTER
OPPORTUNITEIT MAASTRICHT
Inschatting totale investeringskost
Aankoopprijs : 2.25 Mio
Renovatiekosten : 0.75 Mio
Meubilair/IT/technieken : 0.5 Mio
Opstartkosten/opstartverliezen /
erelonen : 0.25 Mio
Totale kost ca. 3.75 Mio €, ca.
1.000 €/m² ‘all in’
www.officenter.be Pagina 14
15. V. OFFICENTER
Eerste draft ‘financieel plan’
Jaar : 1 2 3 nieuwbouw
# werkplaatsen : 49 84 119 Totale oppervlakte kantoren : 3.500
Bezettingsgraad 35% 60% 85% Business center 'ruimte' 2.750
Omzet : 335.200 503.200 671.200 # werkplaatsen : 140
EBITDA : 78.100 214.600 351.100 Aankoopkost 2.200.000
Afschrijvingen : -187.500 -187.500 Renovatie 750.000
Intrestlasten -148.545 -148.545 -145.599 IT/Meubilair 250.000
Netto resultaat : -70.445 -121.445 18.001 Erelonen/kosten 250.000
Cash-flow : -70.445 66.055 205.501 Opstartkosten : 200.000
Terugbetalingen 147.326 Onvoorzien : 100.000
EBITDA vs. investering 2,08% 5,72% 9,36%
Dekking 'terugbetalingsdruk' 139,49% Totale investering : 3.750.000
Basis-conclusies
Rentabiliteit vanaf 3de jaar hoger dan ‘kantoorverhuur’
Let wel, onvolldoende om ‘nieuwbouwkost’ (ca. 6-8 Mio) rendabel te maken !
Echter, 2 opstartjaren met eerst een cash-drain, en dan een break-even-jaar.
Bij financiering op 15 jaar, wel ruimte op ‘terugbetalingsverplichtingen’ vanaf
jaar 3
www.officenter.be Pagina 15
16. V. OFFICENTER
Eerste aanzet ‘financieringsstructuur’
Basis-uitgangspunten :
Bankfinanciering : 75 % moet haalbaar zijn :
Officenter in België : 75 – 80 % financiering
In Nederland zal dit minder evident zijn, maar met ondersteuning
vanuit de Officenter groep moet dit wel haalbaar zijn.
25 % ‘eigen inspanning’
Officenter Holding : 40 %, ook evt. waarborgstelling voor de
‘banklening’
Locale partners : 60 %, 1/3de in de vorm van kapitaal, 2/3de in de
vorm van achtergestelde lening.
Rendement ‘achtergestelde lening’ : 7 %,
Potentiële meerwaarde onroerend goed : voor 20 k€ ‘kapitaal’ wordt men eigenaar
van 175 m² bureelruimte meerwaarde op ‘lange’ termijn.
www.officenter.be Pagina 16
17. VI. CONCLUSIES
OFFICENTER heeft het potentieel van haar formule bewezen
Officenter Hasselt bewijst dat regionale business centers rendabel kunnen uitgebaat worden
Met Officenter Turnhout tonen we aan dat ons business model ‘kopieerbaar’ is, en dat er duidelijk
schaalvoordelen in deze markt zijn.
Verdere groei naar 5-6 business centers is de logische volgende stap
Telkens in combinatie met ‘locale investeerders’ (netwerk of basisbezetting – geld alleen is niet voldoende)
Management gecentraliseerd rond 1 persoon, maar met locale verankering
Het pand in Maastricht vormt een ideale ‘4de stap’ in het groeipad van OFFICENTER
Marktpotentieel groter dan in Hasselt
Marktvraag latent reeds aanwezig
OFFICENTER streeft zowel een financieel als
een economisch/sociaal doel na
www.officenter.be Pagina 17
20. Bijlage 2 : Enkele getuigenissen van Officenter-klanten :
Het all-inn-concept: de “diensten” die Officenter aanbiedt, zijn compleet naar accommodatie alsook pricing. Alle faciliteiten zijn te
vinden: je kantoor op zich, de vergaderruimten, en indien nodig de ruimere vergaderlokalen waar zelfs mogelijkheden zijn tot
organiseren van seminars voor klanten. De aanwezigheid van een brasserie is een meerwaarde: voor jezelf is er snel een snelle hap
ter beschikking maar tevens een hapje met een klant/medewerker hoort tot de mogelijkheden. De pricing is tevens all-inn: geen
verborgen kosten, duidelijke prijsstelling.
•Ann Van Baelen, Accountantskantoor A & Co, 4 medewerkers
De dienstverlening van OFFICENTER is voor ons enorm tijdsbesparend : telefonische permanentie is aanwezig, er is een postpunt, en
er is meer dan voldoende parking. Zo verkrijg is als jonge onderneming heel wat credibiliteit en een professionele uitstraling. En, de
40 andere bedrijven in het gebouw vormen een sterk professioneel netwerk van gelijkgestemden.
•Bart Martens, Etalentis N.V., een engineeringsbedrijf met 4 centrale medewerkers
Het is het concept van Officenter dat voor ons doorslaggevend was om ons hier te vestigen : een aangename, dynamische
werkomgeving met de juiste facilitaire omkadering (secretariaat op afroep, vergaderzalen, kopieën printfaciliteiten). Deze
professionele omgeving wordt ook enorme gewaardeerd door onze bezoekers. Tot slot creëert de maandelijkse ‘meet and greet’
hetgeen de onderlinge contacten en het netwerk tussen de vele ondernemingen in OFFICENTER stimuleert.
•Jan Boots, BRO N.V., strategie-adviesbureau met groeiambities.
Persoonlijk apprecieerde ik de hulp van Officenter om toegang te krijgen tot hun uitgebreide KMO-netwerk in de regio’s enorm.
Daarenboven was ik enorm positief verrast door de kennis en professionaliteit die ik terugvond bij de andere bedrijven in het
Officenter. Deze gezamenlijke kennis en klantenportefeuilles bundelen kunnen leiden tot mooie resultaten! Het management van
Officenter werkt actief mee aan het bij elkaar brengen van al deze bedrijven. Dit geeft ons alleszins een beloftevolle basis tot succes
in deze KMO groeipolen
•Bart Geraerts, ICT4Me, IT-bedrijf uit Zellik met een bijkantoor in Hasselt
Als professioneel netwerk voor business angels vormen de diensten van OFFICENTER de perfecte invulling van onze vereisten op het
vlak van infrastructuur : een professionele kantooromgeving, een ruim netwerk van ondernemingen binnen het gebouw en 10
vergaderzalen van verschillende groottes waardoor we heel wat van onze netwerkevents hier lokaal kunnen organiseren. Tot slot
vinden we hier in Officenter ook een perfecte aansluiting bij andere dienstverleners aan de ondernemers waarop wij ons richten.
•Reginald Vossen, directeur BAN Vlaanderen, netwerk voor business angels, 5 vaste medewerkers;
www.officenter.be Pagina 20
21. Bijlage 3 :
Klantentevredenheid blijft de focus van onze organisatie
Beste Christa,
Vooreerst mijn allerbeste wensen voor 2012.
Ik wens je een heel goede gezondheid toe en hoop dat al je dromen en wensen werkelijkheid mogen
worden.
Voor het afgelopen jaar wil ik je danken, hoe je medewerkers de telefoon permanentie hebben waar
genomen voor de firma, waar sommige klanten onszelf persoonlijk op attent hebben gemaakt over
vriendelijk- en hoffelijkheid van je medewerkers.
Proficiat, je weet ze te kiezen (maar ja, wat had ik anders van je verwacht)
Nogmaals mijn dank en een prettig jaar zonder zorgen.
Jean-Pierre
www.officenter.be Pagina 21