O documento discute vários aspectos relacionados a estabelecimentos empresariais no Direito Empresarial brasileiro. Ele aborda a definição de estabelecimento, os tipos de bens que podem compor um estabelecimento, as operações que podem ser realizadas com estabelecimentos como alienação e arrendamento, e conceitos relacionados como aviamento, cliente, freguês e ponto empresarial. Por fim, discute shopping centers e aspectos contratuais envolvendo lojistas em shoppings.

1. CURSO DE DIREITO EMPRESARIAL
UNIDADE 2
CONTINUAÇÃO

2. O ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
 O Código Civil brasileiro considera estabelecimento
todo complexo de bens organizado, para
exercício de empresa, por empresário, ou por
sociedade empresária (art. 1.142). Portanto,
estabelecimento e empresa são conceitos distintos.
Aquele serve ao exercício desta.

3. ESTABELECIMENTO
 Duas ressalvas merecem atenção. A primeira aduz que o
estabelecimento não se confunde com o patrimônio do
empresário ou sociedade empresária, vez que aqui podem
existir bens que não se destinam propriamente ao exercício
da atividade empresa, como os investimentos em imóveis e
títulos do tesouro. Em segundo lugar, o estabelecimento não
é apenas um somatório de bens isolados, mas uma
organização de bens, todos definidos e organizados para
o exercício da empresa. Essa organização, por si só, já
remete ao conceito de aviamento, ou seja, à percepção de
um plus, de uma busca por uma vantagem de mercado
(goodwill of trade).

4. ESTABELECIMENTO
 Vê-se, assim, tais bens podem ser bens corpóreos (matériaprima, máquinas, mobiliários, utensílios, estoques,
montagens, veículos) ou incorpóreos (elementos de
identificação da empresa – títulos de estabelecimento; bens
de propriedade industrial – marcas, patentes, modelos de
utilidade, desenho industrial; ponto comercial).
 O
estabelecimento
empresarial
é
considerado
universalidade de fato, tendo em vista o estabelecimento
não representar um patrimônio separado, específico, como
ocorre, por exemplo, na massa falida e na herança
(universalidade de direito). Poderá, ainda, ser objeto de
oneração, arresto e penhora, por exemplo.

5. NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO
 O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou o
arrendamento do estabelecimento só produzirá efeitos quanto
a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do
empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público
de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial
(art. 1.144/CC).
 A transferência onerosa – a venda – do estabelecimento
empresarial é juridicamente chamada de trespasse. Nesse
negócio quem aliena é chamado de trespassante, ao passo
que o adquirente é chamado de trespassatário.

6. NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO
 O legislador tem uma grande preocupação com o trespasse, já que se
trata de transferência do ativo da empresa, com o que se enfraqueceria
a solvibilidade do passivo. Assim, na busca de proteção aos credores,
assim dispõe o Código Civil:
 Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o
seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do
pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de
modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
 Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento
dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente
contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado
pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da
publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

7. NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO
 O Código Civil estabelece, como regra geral, que o
alienante do estabelecimento não pode fazer
concorrência ao adquirente, nos cinco anos
subseqüentes à transferência, salvo havendo
autorização expressa para o restabelecimento, ou
seja, para que o trespassante se re-estabeleça
(monte outro estabelecimento) na mesma área
empresarial, fazendo concorrência ao trespassatário
(artigos 1.146 e 1.147).

8. EXEMPLO
A)

9. AVIAMENTO
 No âmbito das empresas, o capital intelectual é a capacidade de
compreender e atender ao mercado, gerando lucros maiores para o
empresário ou sociedade empresária.
 O Direito Empresarial não desconhece essa realidade. Dá-se o nome
de aviamento a esse algo a mais que marca a organização do
complexo de bens utilizados na empresa, a esse jeito como as coisas
são feitas, elemento que merece a proteção jurídica, pois é definidor de
um benefício – ou vantagem – de mercado (goodwill of trade), com
reflexos econômicos inequívocos, aferíveis em diversas operações
havidas no mercado.
 O aviamento, portanto, é o resultado do capital intelectual
investido.

10. CLIENTELA, FREGUESIA, PERFIS DA
EMPRESA E PONTO EMPRESARIAL
 Cliente é toda pessoa que compõe, constante ou
eventualmente, potencial ou concretamente, o
universo dos destinatários da atividade
empresarial; portanto, é-se cliente de alguém,
traduzindo uma relação pessoal. Sua defesa é
promovida pelo Direito Concorrencial.

11. EXEMPLO

12. FREGUÊS
 Já o freguês é o consumidor que se define por uma
posição geográfica, são aqueles que passam diante
do estabelecimento e, assim, podem se tornar
clientes, podem negociar com o empresário ou
sociedade empresária. Já a defesa jurídica da
freguesia se faz por meio da proteção jurídica do
ponto empresarial, ou seja, da localização geográfica
do estabelecimento e sua relevância no aviamento.

13. PERFIS
 A doutrina classifica a empresa em quatro perfis distintos. O
primeiro, subjetivo, em que a empresa se confunde com o
próprio empresário, vez que somente ele, e não ela, possui
personalidade jurídica; o segundo, objetivo, que corresponde
ao fundo de comércio, ou seja, ao conjunto de bens
corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da empresa;
o terceiro, corporativo, que corresponde aos esforços
conjuntos do empresário e de seus colaboradores; e o quarto,
funcional, que corresponde à força vital da empresa, ou seja,
à atividade organizadora e coordenadora do capital e do
trabalho.

14. PONTO
 No que tange ao ponto empresarial, quando se trata de
imóvel de propriedade do empresário ou da sociedade
empresária, a proteção se faz não só pelas regras do Direito
de Propriedade, mas igualmente pela percepção da
destinação empresarial dada ao imóvel e o valor que ela
agrega ao bem. Assim, Ponto é o lugar em que o
comerciante se estabelece. Trata-se de um dos elementos
incorpóreos do estabelecimento ou fundo de comércio.

15. EXEMPLO

16. AÇÃO RENOVATÓRIA
 O artigo abaixo transcrito trata da ação renovatória, prevista na Lei Nº. 8.245, DE 18
DE OUTUBRO DE 1991, regulando as locações de imóveis não residenciais.
Transcrevo.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.

17. AÇÃO RENOVATÓRIA
 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou
sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação
somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de
sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o
direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por
indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um
ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo
do contrato em vigor.

18. SHOPPING CENTER
 Criados no Estados Unidos da América do Norte em meados do século
XX, os Shopping Centers constituem uma nova estratégia mercantil: um
estabelecimento empresarial destinado a estabelecimentos
empresariais. Trata-se de um espaço planejado, com aviamento
próprio, voltado para a atração de grandes massas de consumidores,
beneficiando os diversos empresários e sociedades empresárias
alocados no empreendimento. Ele é, em si, uma localização geográfica;
seus clientes são a freguesia de suas lojas. O Shopping os atrai e,
fazendo-os circular por seus corredores e alas, acaba por distribuí-los
entre os lojistas, como os fregueses numa movimentada região
comercial da cidade. Esse tipo de empreendimento transforma o cliente
de um lojista e freguês dos demais (consumidor em potencial).

19. SHOPPING
 Aqui há a figura do administrador, profissional que se compromete a
exercer uma capacidade gerencial e mercadológica para assegurar
uma vantagem de mercado, sendo remunerado por isso, por meio de
um aluguel percentual, que vem a ser uma participação na receita das
lojas, um percentual sobre o faturamento do lojista.
 Tendo como um empreendimento imobiliário, o Shopping Center é um
imóvel no qual se locam espaços para a exploração empresarial. Há um
contrato de locação – pagamento de aluguel mínimo. Trata-se de
locação empresarial e, assim, o ponto ocupado por cada lojista merece
a mesma proteção dada ao empresário estabelecido fora de um mall.

20. SHOPPING
 Entretanto há figuras estranhas à Lei do inquilinato e que são
corriqueiramente utilizadas pelos administradores de Shopping Center,
como o aluguel dobrado para o mês de dezembro (custear 13º),
aluguel de desempenho (75% do valor do aluguel, cobrado
semestralmente), reserva de localização (exigido daqueles que
pretendem reservar uma loja, enquanto o empreendimento ainda está
em construção), luvas iniciais (cobradas para remunerar o
empreendedor pelo aviamento).
 As despesas com as áreas comuns do Shopping, a exemplo das
despesas condominiais dos edifícios, são de responsabilidade dos
lojistas/locadores. As despesas rateáveis, por seu turno, são
submetidas, comumente, a um cálculo (coeficiente de rateio de
despesas), por meio do qual se determina a parcela devida a cada
lojista.

21. SHOPPING
 No que tange ao aspecto logístico e mercadológico cumpre ressaltar
que o Shopping oferece uma boa mistura, chamada tenant mix, e é
uma vantagem oferecida aos lojistas/contratantes. Como exemplo o
Araguaia Shopping, em Goiânia, que contém lojas âncora, restaurantes,
lanchonetes, cinemas, dentre outros.
 Para remunerar esses serviços mercadológicos, o contrato de Shopping
Center dispensa habitualmente a definição de um valor fixo, optando-se
pela constituição de um negócio de parceria por meio do qual a
administração é remunerada na proporção do sucesso do
empreendimento. O aluguel percentual, portanto, nada mais é do que o
resultado de uma remuneração por meio de cláusula de sucesso, sendo
definido pela incidência de determinado percentual sobre a receita do
estabelecimento (tenha este lucro ou prejuízo).

22. SHOPPING
 Outro tema relacionado diz respeito à associação de lojistas. Aceitando
estar no empreendimento, o lojista aceita participar de sua estrutura,
que inclui tal espaço de atuação comum. Não está obrigado a associarse, desde que não queira fazer parte do Shopping; se aceita participar é
porque aceita compor a associação, já que há uma pessoa jurídica com
personalidade jurídica própria, com estatuto próprio, distinta dos lojistas,
da administração, dos empreendedores e do próprio Shopping
(desprovido de personalidade).
 Essa associação de lojistas é comumente a destinatária das
contribuições dos lojistas para um fundo de promoção e propaganda.

23. EXEMPLO

24. EXEMPLO