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ENTREGA DE BIENES COMUNES
 POR PARTE DEL PROPIETARIO
 INICIAL EN LA LEY 675 DE 2001
      COMO RECIBIR DEL
       CONSTRUCTOR
INTRODUCCION

La entrega de bienes comunes aparece
legalmente en el régimen de propiedad
    horizontal a partir de la ley 675 de
     2001, es una actuación de suma
   importancia para iniciar una buena
   administración sin que se generen
conflictos posteriores relevantes entre
     el propietario inicial, los nuevos
  adquirientes de unidades privadas y
  por ende el administrador definitivo.
ENTREGA DE BIENES COMUNES
 POR PARTE DEL PROPIETARIO
 INICIAL EN LA LEY 675 DE 2001
       LUZ DARY VILLA
       MAGOLA TURIZO
      LILIANA CABRERA
     LUIS EMILIO GIRALDO
ETAPAS PROCESO
    CONSTRUCTIVO

EN PROPIEDAD HORIZONTAL
PLANTEAMIENTO

     Radicación de proyecto ante
             autoridades
urbanísticas para obtener la licencia
                 de
            construcción.
El proyecto es radicado de acuerdo a
                unas
ESTAN REGLADAS LAS
        ESPECIFICACIONES
         CONSTRUCTIVAS?
          SI !
     Por Estándares
   Internacionales y
Nacionales Normas Iso
   Normas Incontec
Por Leyes Nacionales:
     Ley 400 de 1997
  sismo – resistencia
      Por Decretos:
 Ej. Dcto.:1358 de 2005
   Especificaciones
     construc. . para
     Discapacitados
      Por acuerdos
       Municipales
FUENTE LEGAL
   SOBRE LAS
ESPECIFICACIONES
¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN
                 NACIONAL
      COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE
                 VIVIENDA?
Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna
         Comprende tres aspectos de seguridad:

                      JURIDICA

                     FINANCIERA

                       TECNICA
DESDE LA OPTICA DE
       LA
LEY 675 DEL 2001
      Art. 5
1.El nombre e
     identificación del
        propietario.
2. El nombre distintivo del
         edificio o
         conjunto.
3. La determinación del
       terreno o terrenos
    sobre los cuales se levanta el
              edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área
                  y
linderos, indicando el título o títulos
                 de
4. La identificación de cada uno de
                 los
  bienes de dominio particular de
               acuerdo
 con los planos aprobados por la
               Oficina
de Planeación Municipal o Distrital
                o por
5. La determinación de los bienes
 comunes, con indicación de los
               que
       tengan el carácter de
         esenciales, y de
  aquellos cuyo uso se asigne a
    determinados sectores del
6. Los coeficientes de
      copropiedad y los
módulos de contribución, según
           el caso.
7. La destinación de los bienes
           de dominio
  particular que conforman el
            edificio o
    conjunto, la cual deberá
         ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de
 construcción y condiciones de
seguridad y salubridad del edificio o
             conjunto.
QUE DOCUMENTOS CONTIENEN
  LAS ESPECIFICACIONES?

        Los Planos
    Memoria descriptiva
    Proyecto de división.
La licencia de Construcción
QUE SON PLANOS?
Documentos que
mediante dibujo
técnico describe
las
especificaciones
constructivas
QUE DEBEN MOSTRAR LOS
       PLANOS
     APROBADOS?
        Según la ley 675 de 2001, Art.
                      6:
               La localización,
                Los linderos,
              La nomenclatura
    El área de cada una de las unidades
    independientes que serán objeto de
      propiedad exclusiva o particular
   El señalamiento general de las áreas y
           bienes de uso común.
QUE ES LA MEMORIA
      DESCRIPTIVA?
 Una descripción cualitativa de los
elementos primordiales con que se
         ha construido.
     Opinamos que debe ser
           precisa, para
QUE ES PROYECTO DE
         DIVISION?
Resumen escrito y cuantitativo de la
 forma como se encuentra divida la
           copropiedad :
  Los bienes comunes y sus áreas
De los bienes privados y sus áreas
      Coincide con los planos
QUE ES LA LICENCIA DE
  CONSTRUCCIÒN?
           La licencia es un acto
              Administrativo
       Es la autorización previa para
    desarrollar edificaciones en uno o
    varios predios, de conformidad con
          lo previsto en el Plan de
       Ordenamiento Territorial, los
     instrumentos que lo desarrollen y
          complementen y demás
    normatividad que regule la materia
   (dcto. 564/06) licencia de construcion.
ENTREGA DE BIENES
    COMUNES
QUE DEBE ENTREGAR EL
   CONSTRUCTOR?
    Un desarrollo constructivo
          materializado
Los documentos exigidos por la ley
               que
    soportan su construcción.
    Las especificaciones de la
       construcción y sus
           Accesorios
  Manual de uso y mantenimiento
DOCUMENTOS DE ENTREGA
SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24
                  Garantías
               De los ascensores,
                    Bombas
     y demás equipos, expedidas por sus
                  proveedores,
        los planos correspondientes a
              Las redes eléctricas
 hidrosanitarias y en general, de los servicios
             públicos domiciliarios.
                       Gas
  natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.
EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA
            DE
  ACUERDO A LO APROBADO
       Art. 24 Ley 675 del 2001
      “Parágrafo 2°. Los bienes
          comunes deberán
   coincidir con lo señalado en el
       proyecto aprobado y lo
    indicado en el reglamento de
       propiedad horizontal.”
A QUE BIENES SE REFIERE LA
           ENTREGA?
 BIENES COMUNES ESENCIALES
         PARA EL USO Y
GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS.
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ENTREGA DE BIENES COMUNES
         ESENCIALES
 PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES
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 Se efectúa simultáneamente al recibir
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       Tales como: los elementos
         estructurales, accesos,
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BIENES COMUNES
       GENERALES
 Se debe efectuar al momento de
           encontrarse
enajenadas unidades privadas que
           representen
 el 51% de Coeficientes en que se
           compone el
COMO SE ESTA HACIENDO LA
         ENTREGA?
         DE BIENES PRIVADOS
    UNA CITA CON EL COMPRADOR
UN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGAR
     LLEVA UN ACTA PREDISEÑADA
    EL QUE RECIBE FIRMA EL ACTA
       SE LE ENTREGAN LLAVES
            RECIBE A OJO
DE BIENES COMUNES
          GENERALES
             SE CITA PARA ELLO
       A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR
O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR
O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS
              COPROPIETARIOS
  O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE
                 ENTREGA
NECESIDAD DE UN BUEN
             RECIBO DE
          BIENES COMUNES
                   Es un derecho del adquirente
       Es el punto de partida de la excelencia administrativa
             Contribuye a la valorización del inmueble
 Ayuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales.
El administrador debe obtener la información de lo que administra
         El administrador debe asumir el conocimiento de:
                      La información jurídica,
                        Contable-financieras
                  Especificaciones constructivas,
   Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los
                   procedimientos para hacerlo.
SURGIMIENTO DE CONFLICTO
    POR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE
                  ENTREGA
     POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS
ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES
  POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y
               MANTENIMIENTO
       POR APARICION DE IMPERFECTOS
  POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO
                 ENTREGADO
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             • Directa
• Métodos Alternos de Solución de
            Conflictos:
          • Conciliación
         • Arbitramento
FACTOR DE ÉXITO EN LA
    RECLAMACION
    PRUEBA TECNICA EN
        CADA UNO DE:
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       LA FALENCIA EN
            LOS
      PROCEDIMIENTOS
     DE CONSTRUCCION
      DONDE SURGE EL
      INCONVENIENTE.
       PROPUESTAS Y
    COTIZACIONES DE LA
          SOLUCION
ACCIONES:……
      Vía administrativa
 secretaria de Control urbano
Superintendencia de Industria y
           Comercio
         Vía judicial:
 Acción Ordinaria declarativa
        Acción popular
       Acción de Grupo
CONTAR CON LA ASESORIA Y
          ASISTENCIA
            IDÓNEA
EN LOS DISTINTOS ASPECTOS :
     EL INCONVENIENTE
          LA FALLA
         LA OMISION
     EL PROCEDIMIENTO
      CONSTRUCTIVO
ASPECTOS JURIDICOS
      TRADICION ANTERIOR- CESIONES
        CONTRATACIONES - FIDUCIA
  SANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS,
              GRAVÁMENES
REGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIA
COTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA:
                Urbanística
                Constructiva
             Servicios públicos
                 Ambiental
                  Seguros
              Leyes sanitarias
                 Vigilancia
            Aspectos Tributarios
                   Otros.
ASPECTOS FINANCIEROS –
      CONTABLES
                Presupuesto provisional
Estados financieros de la administración provisional
  Inicio libros de contabilidad por el administrador
                      provisional
       Pagos de acometidas Servicios públicos
 Comprobantes contables inherentes a la persona
                   jurídica naciente
 Pagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA)
 Estado de cartera morosa provisional – incluido el
                      constructor
            Pago de obligaciones laborales
                          Otros
ASPECTOS TECNICOS


   DE LOS PRODUCTOS
DE LAS ESPECIFICACIONES
    CONSTRUCTIVAS
DE LOS PROCEDIMIENTOS
    CONSTRUCTIVOS
  DEL MANUAL DE USO Y
RESPONSABILIDAD CIVIL


EN LA CONSTRUCCION Y LA
        ENTREGA
ACTORES RESPONSABLES

      EL Constructor
     Fallas estabilidad
    Materiales usados
 Procedimientos utilizados
RESPONSABILIDAD DEL
         INTERVENTOR
  Ya que ha sido contratado por su idoneidad
                    profesional:
  Debió detectar las anomalías y subsanarlas
                 oportunamente.
Su control parte desde la recepción del proyecto
Debió verificar la coordinación constructiva para
                    evitar en la
obra problemas que debieran de haber quedado
                     resueltos
Responsabilidad de los
    Administradores
            Provisional
  Los órganos de administración.
Por lo general incurren en errores de
                 Uso
           Mantenimiento
              La Culpa
                 Leve
              Levísima
                grave
PROTOCOLO DEL RECIBO
La Solicitud previa información y entrega de
                       esta
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El establecimiento de agenda y métodos para
               abordar el recibo
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PROTOCOLO DE ENTREGA DE
    ADMINISTRADOR A
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    Lo que comienza bien sigue bien
     Es importante tener en cuenta la
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ENTREGA DE LA
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ENTREGA FORMAL

ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE
         INSTALACIONES
ENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA
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 ENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES
ENTREGA DOCUMENTACION
      CONTABLE
 Ultimo estado financiero con todos sus
                 soportes.
 Contabilidad debidamente empastada e
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      Entrega papelería preimpresa
 debidamente registrada la numeración
 Entrega libretas de ahorro y chequeras
    con identificación de los cupones
          entregados en blanco.
ENTREGA DOCUMENTACION
       GENERAL

Libros de actas de Asamblea y Consejo
  Carpetas correspondencia recibida y
               enviada.
 Registro copropietarios y residentes
         Contratos y garantías
     Reglamento de Copropiedad
                Pólizas
ENTREGA DE PLANOS

Inventario general de todos lo planos de la
              copropiedad.
         Documentos informativos
LO QUE BIEN EMPIEZA BIEN
        TERMINA

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Entrega de areas comunes

  • 1. ENTREGA DE BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LA LEY 675 DE 2001 COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR
  • 2. INTRODUCCION La entrega de bienes comunes aparece legalmente en el régimen de propiedad horizontal a partir de la ley 675 de 2001, es una actuación de suma importancia para iniciar una buena administración sin que se generen conflictos posteriores relevantes entre el propietario inicial, los nuevos adquirientes de unidades privadas y por ende el administrador definitivo.
  • 3. ENTREGA DE BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LA LEY 675 DE 2001 LUZ DARY VILLA MAGOLA TURIZO LILIANA CABRERA LUIS EMILIO GIRALDO
  • 4. ETAPAS PROCESO CONSTRUCTIVO EN PROPIEDAD HORIZONTAL
  • 5. PLANTEAMIENTO Radicación de proyecto ante autoridades urbanísticas para obtener la licencia de construcción. El proyecto es radicado de acuerdo a unas
  • 6. ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS? SI ! Por Estándares Internacionales y Nacionales Normas Iso Normas Incontec Por Leyes Nacionales: Ley 400 de 1997 sismo – resistencia Por Decretos: Ej. Dcto.:1358 de 2005 Especificaciones construc. . para Discapacitados Por acuerdos Municipales
  • 7. FUENTE LEGAL SOBRE LAS ESPECIFICACIONES
  • 8. ¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE VIVIENDA? Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna Comprende tres aspectos de seguridad: JURIDICA FINANCIERA TECNICA
  • 9. DESDE LA OPTICA DE LA LEY 675 DEL 2001 Art. 5
  • 10. 1.El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
  • 11. 3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de
  • 12. 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por
  • 13. 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del
  • 14. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
  • 15. 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
  • 16. 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
  • 17. QUE DOCUMENTOS CONTIENEN LAS ESPECIFICACIONES? Los Planos Memoria descriptiva Proyecto de división. La licencia de Construcción
  • 18. QUE SON PLANOS? Documentos que mediante dibujo técnico describe las especificaciones constructivas
  • 19. QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS APROBADOS? Según la ley 675 de 2001, Art. 6: La localización, Los linderos, La nomenclatura El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular El señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
  • 20. QUE ES LA MEMORIA DESCRIPTIVA? Una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido. Opinamos que debe ser precisa, para
  • 21. QUE ES PROYECTO DE DIVISION? Resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra divida la copropiedad : Los bienes comunes y sus áreas De los bienes privados y sus áreas Coincide con los planos
  • 22. QUE ES LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÒN? La licencia es un acto Administrativo Es la autorización previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad que regule la materia (dcto. 564/06) licencia de construcion.
  • 23. ENTREGA DE BIENES COMUNES
  • 24. QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR? Un desarrollo constructivo materializado Los documentos exigidos por la ley que soportan su construcción. Las especificaciones de la construcción y sus Accesorios Manual de uso y mantenimiento
  • 25. DOCUMENTOS DE ENTREGA SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24 Garantías De los ascensores, Bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, los planos correspondientes a Las redes eléctricas hidrosanitarias y en general, de los servicios públicos domiciliarios. Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.
  • 26. EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE ACUERDO A LO APROBADO Art. 24 Ley 675 del 2001 “Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”
  • 27. A QUE BIENES SE REFIERE LA ENTREGA? BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS. BIENES COMUNES GENERALES.
  • 28. ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS: Se efectúa simultáneamente al recibir Unidades privadas Es una presunción Legal ( admite prueba en contrario) Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores
  • 29. BIENES COMUNES GENERALES Se debe efectuar al momento de encontrarse enajenadas unidades privadas que representen el 51% de Coeficientes en que se compone el
  • 30. COMO SE ESTA HACIENDO LA ENTREGA? DE BIENES PRIVADOS UNA CITA CON EL COMPRADOR UN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGAR LLEVA UN ACTA PREDISEÑADA EL QUE RECIBE FIRMA EL ACTA SE LE ENTREGAN LLAVES RECIBE A OJO
  • 31. DE BIENES COMUNES GENERALES SE CITA PARA ELLO A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS COPROPIETARIOS O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA
  • 32. NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE BIENES COMUNES Es un derecho del adquirente Es el punto de partida de la excelencia administrativa Contribuye a la valorización del inmueble Ayuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales. El administrador debe obtener la información de lo que administra El administrador debe asumir el conocimiento de: La información jurídica, Contable-financieras Especificaciones constructivas, Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los procedimientos para hacerlo.
  • 33. SURGIMIENTO DE CONFLICTO POR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE ENTREGA POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y MANTENIMIENTO POR APARICION DE IMPERFECTOS POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO ENTREGADO POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS
  • 34. RECLAMACION • Directa • Métodos Alternos de Solución de Conflictos: • Conciliación • Arbitramento
  • 35. FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION PRUEBA TECNICA EN CADA UNO DE: LOS PRODUCTOS LA FALENCIA EN LOS PROCEDIMIENTOS DE CONSTRUCCION DONDE SURGE EL INCONVENIENTE. PROPUESTAS Y COTIZACIONES DE LA SOLUCION
  • 36. ACCIONES:…… Vía administrativa secretaria de Control urbano Superintendencia de Industria y Comercio Vía judicial: Acción Ordinaria declarativa Acción popular Acción de Grupo
  • 37. CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA IDÓNEA EN LOS DISTINTOS ASPECTOS : EL INCONVENIENTE LA FALLA LA OMISION EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
  • 38. ASPECTOS JURIDICOS TRADICION ANTERIOR- CESIONES CONTRATACIONES - FIDUCIA SANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS, GRAVÁMENES REGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIA COTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA: Urbanística Constructiva Servicios públicos Ambiental Seguros Leyes sanitarias Vigilancia Aspectos Tributarios Otros.
  • 39. ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES Presupuesto provisional Estados financieros de la administración provisional Inicio libros de contabilidad por el administrador provisional Pagos de acometidas Servicios públicos Comprobantes contables inherentes a la persona jurídica naciente Pagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA) Estado de cartera morosa provisional – incluido el constructor Pago de obligaciones laborales Otros
  • 40. ASPECTOS TECNICOS DE LOS PRODUCTOS DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS DEL MANUAL DE USO Y
  • 41. RESPONSABILIDAD CIVIL EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA
  • 42. ACTORES RESPONSABLES EL Constructor Fallas estabilidad Materiales usados Procedimientos utilizados
  • 43. RESPONSABILIDAD DEL INTERVENTOR Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional: Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente. Su control parte desde la recepción del proyecto Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la obra problemas que debieran de haber quedado resueltos
  • 44. Responsabilidad de los Administradores Provisional Los órganos de administración. Por lo general incurren en errores de Uso Mantenimiento La Culpa Leve Levísima grave
  • 45. PROTOCOLO DEL RECIBO La Solicitud previa información y entrega de esta El digerirla , el Obtener Asesoría El establecimiento de agenda y métodos para abordar el recibo Formatos para entrega, mediciones y cotejo Certificación de habitabilidad de la Alcaldía
  • 46. PROTOCOLO DE ENTREGA DE ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR Lo que comienza bien sigue bien Es importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia comprobada progresiva. La organización inicial que se imparta a la información es clave para el buen ejercicio posterior de la copropiedad
  • 47. ENTREGA DE LA COPROPIEDAD DE UN ADMINISTRADOR A OTRO Decisión del órgano competente para el cambio de administración. Acta que contenga el nombramiento de la nueva administración Registro ante la autoridad competente.
  • 48. ENTREGA FORMAL ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE INSTALACIONES ENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA COPROPIEDAD ENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES
  • 49. ENTREGA DOCUMENTACION CONTABLE Ultimo estado financiero con todos sus soportes. Contabilidad debidamente empastada e identificada por años. Entrega papelería preimpresa debidamente registrada la numeración Entrega libretas de ahorro y chequeras con identificación de los cupones entregados en blanco.
  • 50. ENTREGA DOCUMENTACION GENERAL Libros de actas de Asamblea y Consejo Carpetas correspondencia recibida y enviada. Registro copropietarios y residentes Contratos y garantías Reglamento de Copropiedad Pólizas
  • 51. ENTREGA DE PLANOS Inventario general de todos lo planos de la copropiedad. Documentos informativos
  • 52. LO QUE BIEN EMPIEZA BIEN TERMINA MUCHAS GRACIAS