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KOSTEN DES KAUFGESCHÄFTS
Normalerweise übernimmt der Käufer alle
Kosten, die sich aus der Übertragung
ergeben, mit Ausnahm...
Vermögensübertragungssteuer oder der
Mehrwertsteuer von 21%; das hängt u.a.
davon ab, ob es sich bei dem Verkäufer um
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wer die Grundsteuer des laufenden Jahres
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ANRECHNUNG VON EINKÜNFTEN
Wenn es sich nicht um den gewöhnlichen
Wohnsitz ...
VERMIETUNG VON WOHNSTÄTTEN
Auf den Balearen ist die kurzzeitige
Vermietung nicht untersagt, sondern die
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Leitfaden für den Erwerb einer Eigentumswohnungauf Mallorca

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Leitfaden für den Erwerb einer Eigentumswohnungauf Mallorca

  1. 1. La obtención de NIE es posible obtenerla en un solo día pero requiere presencia física del interesado en la oficina de Extranjería. LEITFADEN FÜR DEN ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG AUF MALLORCA Information zu allgemeinen und steuerrechtlichen Fragen Stand: 25. März 2014 ÜBERSICHT BEGLEICHUNG DER STEUERN BINNEN 30 TAGEN (NIE erforderlich) • Der NIE kann innerhalb von 24 h eingeholt werden, wenn der Betroffene persönlich beim Ausländeramt erscheint. 30 Tage* BEANTRAGUNG DES NIE - Steueridentifikationsnummer für Ausländer a) Notariell beglaubigte Fotokopie des Reisepasses b) Antragsformular und Anmeldung beim Finanzamt c) Entrichtung der Gebühren EMPFEHLENSWERT: VERTRETUNGSVOLLMACHT FÜR ANWÄLTE PRIVATER KAUFVERTRAG / KAUFOPTIONSVERTRAG Als Optionspreis werden 10% des Kaufpreises empfohlen NOTARIELLE BEURKUNDUNG DES KAUFVERTRAGES Anmeldung beim Grundbuchamt per Datenfernübertragung Besitz- und Eigentumsübertragung Übergabe der Unterlagen der Eigentumswohnung EINTRAGUNG BEIM GRUNDBUCHAMT Offenkundigkeit der Rechte an Immobilien Schutz des Eigentums gegenüber Dritten
  2. 2. KOSTEN DES KAUFGESCHÄFTS Normalerweise übernimmt der Käufer alle Kosten, die sich aus der Übertragung ergeben, mit Ausnahme der Wertzuwachssteuer. Folgende Beträge dienen nur zur groben Orientierung: Notargebühren (zwischen 600,00 und 2.000,00 €); Grundbuchamt (ca. die Hälfte der Notargebühren); weitere Abwicklung (zwischen 300,00 und 1.200,00 €). Sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden, so liegen die Honorare zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises, je nachdem wie kompliziert der Geschäftsvorgang und wie hoch der Kaufpreis ist. Aufgabe des Rechtsanwalts ist es, die baurechtliche Situation, die Inhaberschaft und die Lasten zu prüfen sowie den Vertrag vorzubereiten und die Abwicklung voranzutreiben. In einigen Fällen umfasst sie auch die Gründung von gesellschaftsrechtlichen Strukturen für den Kauf sowie die Steuerberatung und Optimierung derselben. Der Verkäufer hat die Provisionen des Immobilienmaklers und die Wertzuwachssteuer zu tragen. STEUERN, DIE DURCH DIE ÜEBRTRAGUNG ANFALLEN MEHRWERT- ODER VERMÖGENS- ÜBERTRAGUNGSSTEUER Die Übertagung von Immobilien unterliegt der Mehrwertsteuer (IVA) oder der Vermögensübertragungssteuer (ITP). Diese beiden Steuern schließen sich gegenseitig aus. Normalerweise unterliegt die erstmalige Übertragung einer Eigentumswohnung und ihren Zugehörigkeiten (Stellplätze oder Abstellräume) der Mehrwertsteuer in Höhe von 10%. Bei Stellplätzen und Abstellräumen, die nicht zusammen mit der Wohnung erworben werden, beträgt die Mehrwertsteuer 21%. Die zweite Übertragung unterliegt der Vermögensübertragungssteuer, die sich wie folgt errechnet: bis 400.000,00 € werden 8% fällig, ab 400.001,00 € bis 600.000 € sind es 9% und ab 600.001,00 € werden 10% berechnet. Der Verkauf von Grundstücken ohne fertige Bebauung unterliegt normalerweise der genannten Abstufung der
  3. 3. Vermögensübertragungssteuer oder der Mehrwertsteuer von 21%; das hängt u.a. davon ab, ob es sich bei dem Verkäufer um eine Privatperson oder einen Unternehmer handelt. Dokumentierte Rechtshandlungen (AJD) Abgesehen von der Mehrwert- und Vermögensübertragungssteuer unterliegen die öffentlichen Urkunden einer Steuer, die sich Steuer für dokumentierte Rechtshandlungen (AJD) nennt und sich auf 1,20% des in der Urkunde angegebenen Wertes beläuft. Sollte der Geschäftsvorgang jedoch der Vermögensübertragungssteuer unterliegen, so wird die AJD nicht erhoben, da diese beiden Steuern unvereinbar miteinander sind. In der Praxis zahlen wir also AJD für Kaufgeschäfte, die der Mehrwertsteuer und nicht der Vermögensüber- tragungssteuer unterliegen. Die Bestellung von Hypotheken unterliegt ebenfalls der Steuer für dokumentierte Rechtshandlungen. WERTZUWACHSSTEUER (plusvalía) Sie wird vom Verkäufer getragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Wenn der Verkäufer jedoch ein Gewerbetreibender ist, wäre es rechtswidrig, die Wertzuwachssteuer auf den Käufer abzuwälzen. Der Betrag ist von dem Zeitraum abhängig, der seit der letzten Übertragung vergangen ist und dem im Kataster eingetragenen Grundstückswert. An dieser Stelle muss unbedingt aufgezeigt werden, dass die Kaufurkunden nicht beim Grundbuchamt angemeldet werden können, solange die Wertzuwachssteuer nicht beglichen worden ist. STEUERN, DIE NUR AUFGRUND DER INHABERSCHAFT AN EINER IMMOBILIE ERHOBEN WERDEN GRUNDSTEUER (IBI) Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die normalerweise im Oktober oder November gezahlt wird. Zahlungspflichtig ist derjenige, der am 1. Januar eines jeden Jahres als Eigentümer erscheint. Im Kaufvertrag sollte daher festgelegt werden,
  4. 4. wer die Grundsteuer des laufenden Jahres zahlt. ANRECHNUNG VON EINKÜNFTEN Wenn es sich nicht um den gewöhnlichen Wohnsitz handelt, geht der Staat davon aus, dass das Objekt potenziell Einkünfte durch Vermietung erzielen kann, da es nicht das ganze Jahr über bewohnt ist. Diese Zahlungsfähigkeit unterliegt der Einkommensteuer. Es handelt sich normalerweise um einen geringen Betrag, denn die Steuer wird anhand des Katasterwertes ermittelt, der gewöhnlich unter dem Marktwert liegt. Man sollte also beachten, dass die nicht Nicht-Gebietsansässigen gesetzlich verpflichtet sind, jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung abzugeben. KAPITALERTRÄGE Beim Verkauf der Immobilie zahlt die übertragende Partei Steuer für den erzeilten Gewinn. Derzeit beträgt der Steuersatz für Nicht-Gebietsansässige 21%. Gebietsansässige zahlen für Gewinne unter 6.000,00 € 21%, für Gewinne unter 24.000,00 € 25% und für Gewinner über 24.000,00 € 27%. VERMÖGENSSTEUER Diese Steuer wurde 2011 wieder eingeführt und sollte anfangs eigentlich nur zwei Jahre lang gelten. Sie wurde jedoch um ein weiteres Jahr verlängert. Sowohl für Nicht-Gebietsansässige als auch Ansässige besteht ein Freibetrag von 700.000,00 €, so dass im Prinzip nur diejenigen eine Steuererklärung abgeben müssen, deren Nettovermögen (Wert der Güter abzgl. Lasten) mehr als 700.000,00 € beträgt, und in jedem Fall diejenigen, deren Güter auf mehr als 2.000.000,00 € beziffert werden. Der Steuersatz liegt lt. Steuertabelle zwischen 0,2 und 2,5 %. ERBSCHAFTSTEUER Die Erben von Immobilien in Spanien unterliegen der Erbschaft- und Schenkungssteuer, unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Der zu zahlende Betrag errechnet sich anhand einer progressiven Steuerskala, die von 7,65% bis 34% des realen bzw. Marktwertes der Immobilie geht und ist dabei auch vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig.
  5. 5. VERMIETUNG VON WOHNSTÄTTEN Auf den Balearen ist die kurzzeitige Vermietung nicht untersagt, sondern die Kommerzialisierung wird über die Kanäle des Tourismus gesetzlich geregelt. Die sog. Ferienvermietung unterliegt Einschränkungen, die in dem Tourismusgesetz (Ley General Turística de las Islas Baleares) festgelegt sind. Als „Ferienvermietung“ gilt die zeitweilige Abtretung der Nutzung an einer gesamten, möblierten und für die sofortige Nutzung ausgestattete Wohnstätte, die über die Kanäle der Ferienangebote kommerzialisiert oder abgewickelt und aus lukrativen Gründen vorgenommen wird. Die Ferienvermietung ist nur in Einfamilien- oder Reihenhäusern mit maximal sechs Schlafzimmern und zwölf Plätzen erlaubt. Der Anbieter muss gewährleisten, dass die Ferienunterkunft zusammen mit a) einer regelmäßigen Reinigung b) Bettwäsche, Handtüchern, Haushalts- utensilien und Ersatz derselben c) einer Wartung der Installationen und d) einem Kundendienst während der Geschäftszeiten angeboten wird. Ferner muss dem Urlauber ein telefonischer Kundendienst rund um die Uhr angeboten werden. Die Gebühr für die Genehmigung zur Betreibung einer Ferienunterkunft beträgt 25,56 € pro Platz. UNTERLAGEN DER ETW Von der Unterlagen, die vom Verkäufer verlangt werden können, sind folgende hervorzuheben: Rechnungen der Versorgungsgesellschaften, Quittung der Grundsteuer, Bescheinigung der Hauseigentümergemeinschaft hinsichtlich der geleisteten Beitragszahlungen, Bauzeichnungen, Bewohnbarkeits- bescheinigung und Energiepass.

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