La crisis hipotecaria de Estados Unidos se originó debido a la concesión excesiva de préstamos hipotecarios de alto riesgo a personas con pocos ingresos o historial crediticio débil, lo que generó una burbuja inmobiliaria. Cuando la Reserva Federal aumentó las tasas de interés y las calificadoras de riesgo bajaron la calificación de los bonos respaldados por estas hipotecas, muchos deudores hipotecarios no pudieron pagar y los inversionistas sufrieron grandes pérdidas, propagándose la crisis a los

1. ¿CÓMO SE ORIGINÓ, Y QUIÉN SE VE AFECTADO POR LA CRISIS DE
HIPOTECAS SUBPRIME EN ESTADOS UNIDOS?1
Presentado por: Sofía Teresa Salazar Benítez2
RESUMEN
El sector hipotecario de los Estados Unidos había cumplido uno de los ciclos
expansivos más prolongados de la pos-guerra (1995-2005). Tan solo había
experimentado una breve pausa en los años 2000-2002, resultantes de una mini-
recesión y de los ataques terroristas de Septiembre de 2001. Actualmente está
viviendo una crisis de hipotecas suprime, que ha traído diversas consecuencias
para los mercados bursátiles del mundo. En este artículo, se analizará el origen de
la crisis, el desarrollo y la forma como está afectando a los agentes de la
economía, y a Colombia.
Palabras claves: Subprime, crisis hipotecaría, mercado bursátil, mercado
financiero, créditos hipotecarios, NINJA, burbuja inmobiliaria, tasas de interés,
FED, riesgo, bonos, colapso, deuda, rentabilidad, pérdidas.
1
Las opiniones y estimaciones contenidas en este documento son responsabilidad
exclusiva de sus autores y no comprometen ni a la universidad EAFIT ni al
GIFYB ni al Bufete Financiero.
2
Estudiante de economía de la universidad EAFIT, sexto semestre;
coinvestigadora en el proyecto: “El riesgo de mercado: un enfoque analítico y
comparativo” del Semillero de investigación Bufete Financiero; correo
electrónico: ssalaza8@eafit.edu.co

2. CONTENIDO
“El pasado nos dice que, por lo general, a un verano
septentrional de temblores bursátiles sigue un otoño de
desastre en los mercados mundiales de valores”.
Greeg Wood, BBC
La ola más reciente de especulaciones en el mercado está relacionada con las
perturbaciones en los mercados de crédito en el mundo. Las preocupaciones sobre
la volatilidad del sector de hipotecas sub-prime (o de alto riesgo) se han esparcido
por el sistema financiero y los bancos centrales se han visto obligados a inyectar
miles de millones de dólares al sistema de préstamos.
Estados Unidos se encuentra viviendo una crisis hipotecaria de gran magnitud,
ésta crisis se dio inicialmente por la dificultad de las familias de ese país, que
contrajeron créditos hipotecarios de alto riesgo, para pagar sus préstamos ante el
incremento de las tasas de interés. Esta crisis se ve reflejada en el cierre de
diferentes agencias que se han quedado en la quiebra, después de vivir en los
últimos años un periodo de “burbuja inmobiliaria”. Para comprender el desarrollo
de esta crisis, se debe empezar por analizar que se estaba viviendo antes de.
1. El origen de la quot;burbuja hipotecariaquot;
Según The Wall Street Journal, desde junio de 2003 a junio de 2004 las tasas de
interés fijadas por la Reserva Federal llegaron a estar en el 1%, frente al promedio
actual que es de 5,25%. Gracias a esta situación las empresas y los bancos
empezaron a promover en el sector inmobiliario créditos baratos y accesibles a las
mayorías, lo que provocó un auge en la compra de viviendas en Estados Unidos.

3. La expansión del mercado de vivienda trajo como consecuencia el aumento de los
precios y el aumento del número de préstamos solicitados a la banca.
Con créditos baratos -según el Journal- los bancos otorgaron estos préstamos
incluso a personas físicas que en realidad no estaban en condiciones de contraer
una deuda hipotecaria. Los bancos se beneficiaban al abrírse espacio en el lado
activo de sus balances, mientras hacían ganancias como originadores de dichos
créditos.
Las hipotecas que se otorgaron eran de alto riesgo o subprime, estas hipotecas son
aquellas que se conceden a prestatarios que habitualmente no consiguen, por sus
condiciones económicas, el préstamo solicitado en entidades bancarias que siguen
unas normas generales de valoración de riesgo del cliente, es decir, se otorgan a
clientes con dudoso historial crediticio. Este tipo de hipotecas, no exige avales, y
se aplican unos tipos de interés más altos y cláusulas de cancelación más
exigentes que las convencionales. Los créditos subprime son aquellos con una
calificación menor de 620 puntos. En ocasiones el préstamo puede llegar hasta un
120% del valor de la vivienda y los ingresos del beneficiario del crédito ponen en
serias dudas su capacidad de cumplimiento de los pagos mensuales3. Es más, ante
un aumento de las tasas de interés, el cliente tiene que pagar cuotas mensuales
más altas, y la morosidad sube. Estos tipos de crédito se denominaron NINJA (No-
Income-No-Job-no-Asset).
Para deshacerse del riesgo a largo plazo que llevaban implícitos estos créditos, los
bancos vendieron bonos de esa deuda a poderosos bancos y fondos de inversión4,
que los colocaron a tasas altas de interés en los mercados de capitales globales.
Este boom inmobiliario generó una burbuja financiera que daba altas tasas de
rentabilidad a los inversores o tenedores de esos bonos en los diferentes mercados
3
quot;Subprimequot;: lejos de A. Latina. Redacción BBC Mundo. www.bbcmundo.com
Sección: Economía. Miércoles, 1 de Agosto de 2007
4
Entre los que se encuentran los grupos controladores de la Reserva Federal.

4. del mundo. En este proceso jugaron un papel importante las agencias calificadoras
de riesgos, quienes junto a las tasas de interés de la FED, tienen poder para
desatar crisis o burbujas financieras. En la situación de USA, mientras estas
agencias mantuvieron alta valoración, los fondos subprime del quot;boom
inmobiliaroquot; de EEUU fueron atractivos para inversionistas, lo que sucedió
debido a las bajas tasas de interés que mantuvo la FED.
2. La crisis hipotecaria
El sector hipotecario de los Estados Unidos había cumplido uno de los ciclos
expansivos más prolongados de la pos-guerra (1995-2005). Tan solo había
experimentado una breve pausa en los años 2000-2002, resultantes de una mini-
recesión y de los ataques terroristas de Septiembre de 2001.
Desde principios de 2006 se venía pregonando la desaceleración de este sector
debido a varios factores:
1) una desmedida respuesta del lado de la oferta hipotecaria
2) una lenta saturación de los portafolios de inversionistas que rotaban y
encarecían artificialmente el valor de la finca raíz (especialmente en los Estados
de California, Washington y la Florida).
3) una creciente debilidad financiera por cuenta del desarrollo del mercado
hipotecario de alto riesgo (subprime), en un ambiente de titularizaciones, fondos
de cobertura y alzas en las tasas de interés a nivel internacional (elevando la repo-
central del Fed del 1% al 5,25%).
La crisis hipotecaria se dio después del proceso de “burbuja inmobiliaria”, donde
la reserva mantuvo las tasas de interés bajas y las calificadoras le dieron
credibilidad a los bonos. La crisis se empezó a vislumbrar cuando la Reserva
Federal subió progresivamente las tasas de interés y las calificadoras subieron el
índice de quot;riesgoquot; de los bonos. Cuando esto ocurrió, a medida que las
calificadoras subían el riesgo de las subprime, aumentaban los impagos de los
créditos en EEUU y los inversionistas que compraron bonos u otros valores

5. basados en esas hipotecas veían como su inversión se desvalorizaba en bonos en
los mercados financieros.
Como consecuencia, los tenedores de los bonos subprime quot;desvalorizadosquot;
comenzaron a venderlos generando un colapso generalizado de los mercados
financieros en EEUU, Europa, Asia y América Latina. Los problemas no están
confinados solo a América, las pérdidas resultantes de las hipotecas subprime han
golpeado los mercados bursátiles alrededor del globo.
Para Agosto 22 de 2007 ya se habían afectado por falta de liquidez dos fondos de
inversión administrados por Bear Stearns, tres fondos del banco francés BNP
Paribas y se habían liquidado varios fondos privados, que en su conjunto han
comprometido recursos por unos US$ 34.000 millones. Se esperan pérdidas a
nivel mundial entre US$ 50.000 y US$ 200.000 millones, suponiendo un deterioro
del 10%-20% del mercado subprime.5
Desde mediados de 2006, el mercado inmobiliario inició su corrección, al frenar
el auge de los precios de la vivienda, y aunque el número de transacciones
disminuyó para mayo de 2007, dichos precios superaban su tendencia de largo
plazo. Esto ha generado polémica en lo referente al curso que tomará la economía
estadounidense en los años 2007 – 2008, y se espera que tal crecimiento real sea
de 1,8% a 2% durante 2007 y de 1,6% en el 20086. Frente a esta situación, Anif
se mantiene en su pronóstico de una repo – central estable a niveles del 5,25%.
Esta crisis, según palabras de Henry Paulson7, “A diferencia de períodos de
turbulencia financiera que se han presenciado a lo largo de muchos años, ésta no
5
www.anif.org. Comentario económico del día. Anif. Sergio Clavijo con la
colaboración de Julián Castro. Agosto 22 de 2007.
6
www.anif.org. Comentario económico del día. Anif. Sergio Clavijo con la
colaboración de Julián Castro. Agosto 22 de 2007.
7
Secretario del Tesoro de Estados Unidos.

6. fue precipitada por problemas en la economía real. Se produjo como resultado de
algunas prácticas crediticias incorrectas”.
3. ¿A quienes afecta esta crisis?
Entre las personas afectadas por esta crisis figuran quienes reciben dólares,
quienes invierten en acciones y quienes deben tener un ahorro obligatorio para
pensiones. Quienes reciben dólares podrían beneficiarse de algún repunte en el
dólar; y quienes invierten en acciones, en cambio, podrían ver que no se vuelven
realidad las buenas expectativas que había sobre ganancias. En cuanto a los
ahorradores en fondos de pensiones, los títulos de deuda en los que se encuentran
invertidos parte de los fondos de pensiones pueden bajar de precio, lo que
provocaría que el ahorro en pensiones generara menos intereses. Por otra parte, al
gobierno se le encarecería la deuda, las que debe contraer, porque los
inversionistas exigirían tasas de interés mayores, y la que debe pagar, si el dólar
sube.
Según Ricardo Durán, director de análisis de la firma comisionista Corredores
Asociados quot;La principal característica es que se reestructuran los portafolios y
disminuye el ánimo de inversión, con una posible pérdida en el valor de los
ahorros pensionales y el surgimiento de cierto pesimismo en los resultados que
obtengan los inversionistas institucionalesquot;8. Estas perspectivas se explican por el
aumento de las tasas de interés en USA, ya que el no pago de los deudores de
vivienda, afectara a los inversionistas que habían comprado títulos respaldados
por esas deudas.
http://investigaciones.bancolombia.com/invEconomicas/(h14krqzjoiz5vhzqisgttdf
u)/Informes/Busqueda.aspx?C=B. 13 de Septiembre de 2007 - 00:05 a.m.
8
http://www.eltiempo.com/economia/2007-08-14/ARTICULO-WEB
NOTA_INTERIOR-3679245.html. Crisis hipotecaria estadounidense puso a
temblar las bolsas de valores en todo el mundo. Agosto 13 de 2007.

7. De seguir profundizándose la crisis es muy probable que los mercados locales
sigan afectados: mayores incrementos en la tasa de cambio y en las tasas de
negociación de los TES y caídas en los precios de las acciones.
4. ¿Afecta esta crisis a Colombia?
Colombia vivió por un largo período una crisis similar a la que vive actualmente
Estados Unidos, cuando los precios de las propiedades disminuyeron de forma
importante y los saldos de los créditos hipotecarios aumentaron de forma
exagerada. Esto trajo como consecuencia la pérdida de muchos inmuebles, cuyos
propietarios se vieron en la obligación de devolverlos a las entidades de crédito, lo
que llevo a los bancos a tener una cartera vencida muy, con un déficit en el valor
de las garantías hipotecarias. Por esto, de los errores del pasado se deben aprender
lecciones para mejorar el futuro.
Para Colombia los efectos se podrían notar, dados los estrechos vínculos
comerciales y financieros con Estados Unidos. Se refleja en mayor volatilidad en
el índice de precios de la Bolsa de Valores de Colombia (IGBC), y en incrementos
en el indicador de riesgo país (EMBI), similar al registrado en otros países
latinoamericanos, y en aumentos de la tasa de cambio.
Para prevenir los efectos negativos de la desaceleración de la economía de los
Estados Unidos, el Banco de la República ha proyectado mantener la tasa de
interés de intervención constante, y el Ministerio de Hacienda ha procedido a
hacer un recorte del presupuesto del 2008, con el fin de fortalecer las finanzas
públicas.
Por otro lado, según expertos, esta crisis podría traer ventajas para un país como
Colombia, “La situación en los Estados Unidos se ha vuelto una ventaja para que
se invierta en la construcción en Colombiaquot;, aseguró Eduardo Loaiza Posada,
gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción en el departamento de

8. Antioquia9. Según él, en Colombia se sigue un modelo diferente al de EEUU,
pues se financia en torno al 20% o 30% del valor del inmueble como cuota inicial
para no incurrir en una pesada deuda, y además se aplican cuotas fijas en pesos. A
diferencia del país del tío Sam, se generan rentabilidades y valoraciones que
pueden oscilar entre el 15% y el 20% en vivienda y del 20% y 25% en
edificaciones no residenciales.
9
http://www.terra.com/noticias/articulo/html/act965768.htm. Crisis hipotecaria
en EE.UU. es ventajosa para Colombia, según expertos 14/09/2007.

9. BIBLIOGRAFÍA
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