1. Fuente: POMCA, Foto aéreaSector Guayabal

2. PROYECTODERENOVACIÓNURBANA
NUEVOGUAYABAL
Iniciativaprivada
El Área de Intervención
Un sector estratégicamenteubicado entreel Poblado, el Centro Metropolitano y el
aeropuerto OlayaHerrera; dotado deunaexcelenteinfraestructuravial y detransporte.
El sector incluyenumerosos suelos con bajaintensidad deuso alo largo del río.

3. CONTEXTOMETROPOLITANO
BIO2030 definió tres escenarios geográficos en el ValledeAburrá: Río, llanuray ladera

4. El escenario río representa la oportunidad
de crecer hacia dentro,
deteniendo laexpansión en ladera, cadavez
más problemática.
CONTEXTOMETROPOLITANO

5. BIO2030 estimó queel escenario río,
en su zona urbana, puede albergar 250.000
nuevas viviendas (59 % de la demanda al
2030) y 15’000.000 m2 de espacios
destinados a actividades.
CONTEXTOMETROPOLITANO

6. un proyecto de espacio público
+
un proyecto urbano
un proyecto inmobiliario

7. El sector sur deMedellín fuedefinido desde
el Plan Piloto de Wiener y Sert (1951) como
zona de expansión industrial de la ciudad.
Para habilitar este sector, el río fue
canalizado y se construyeron las avenidas a
lo largo de éste.
HISTORIA

8. Siguiendo los lineamientos del Plan Piloto,
sectores como Guayabal y Villa Carlota, entre
otros, se consolidaron como zonas
productivas.
USOACTUAL
TERRITORIO
Barrio Colombia
Guayabal
Tenche
Villa
Carlota
Ciudad
del Río

9. Varios elementos del sistemanatural se
encuentran cerca al área de estudio:
El río Medellín, las quebradas la Guayabala
y Altavista y los cerros Nutibara y la
Asomadera.
SISTEMANATURAL
estado actual
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO

10. ESPACIOPÚBLICO
estado actual
El áreadeestudio tieneasu alrededor
espacios públicos metropolitanos que
actualmente no están bien conectados a la
ciudad, pero con grandes oportunidades
paramejorarlos y conectarlos para
consolidar un sistema.
El zoológico y el vivero municipal son dos
espacios dealto valor ambiental con un gran
potencial para detonar la renovación
urbana del sector.
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO

11. Los sistemas detransporteMetro y
Metroplús, además de las Avenidas del Río,
Las Vegas y Guayabal garantizan facilidad de
acceso al sector.
Existe facilidad de articular el sector con la
red de ciclorrutas existente.
Las posibilidades de conexión peatonal entre
ambas riberas son insuficientes.
MOVILIDAD
YTRANSPORTEPÚBLICO
estado actual
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO

12. ESTRUCTURAURBANA
estado actual
El trazado urbano delas zonas industriales
cercanas al río tieneun gran potencial para
consolidar unanuevavidaurbana, contrario
al trazado disperso deEl Poblado.
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO

13. El POTactual (2006) ledaal sector un
tratamiento de REDESARROLLO que
reconoce su potencial y su necesidad de
transformación:
REDESARROLLOSEGUNDOGRUPO
“ …orientar procesos de transformación ya
iniciados o generar nuevos en zonas con
localización estratégica en la ciudad, de
manera que se privilegie su transformación
hacia la optimización de su potencial,
permitiendo mayores aprovechamientos y
diversidad de usos.”
POT2006
TRATAMIENTOS
TERRITORIO
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

14. Sin embargo, el POTno prevécambios en el
uso del suelo, prohíbe la vivienda en el
sector, limita a 5 pisos el crecimiento en
altura y declara unas obligaciones de cesión
de espacio público consideradas altas (20m2
x 100m2)
Es necesario un cambio normativo
(usos, aprovechamientos y obligaciones)
para desatar el redesarrollo del sector
USOSPROPUESTOS
DEL SUELO
TERRITORIO
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

15. Además, el POT exige que el redesarrollo de
estos sectores se realice a través de Planes
Parciales por grandes polígonos de
tratamiento (de 10 a 50 ha), lo cual supone
problemas de gestión.
Es necesaria una figura de gestión flexible
que permita un desarrollo progresivo de
porciones de territorio más pequeñas
POLÍGONOSDE
TRATAMIENTODE
REDESARROLLO
TERRITORIO
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

16. Bajo las condiciones normativas actuales,
el redesarrollo del sector sería inviable
financieramentey tendríadificultades de
gestión.
VIABILIDADFINANCIERA
26% 10% 58% 13% -7%
-$ 200.000.000.000
$ 0
$ 200.000.000.000
$ 400.000.000.000
$ 600.000.000.000
$ 800.000.000.000
$ 1.000.000.000.000
SIMULACIÓNSEGÚNNORMAS ACTUALES
Estructura de costos sobre ventas
PROPUESTA

17. TERRITORIO
Por su localización estratégicay laoportunidad detransformación
querepresentan los suelos industriales, el sector deRío Sur presenta
un alto potencial de renovación urbana que hoy se encuentra desaprovechado

18. HIPÓTESISDETRABAJO
RENOVACIÓNURBANAPROGRESIVA, DIVERSAYDECALIDAD
Un nuevo centro de actividad y hábitat
en el escenario estratégico del río
Cambios normativos
+
Proyectos detonantes
+
Alianzas público-privadas

19. PRINCIPIOSRECTORES
de nuestra propuesta
Flexibilidad
Complejidad urbana
Óptimos estándares urbanísticos
PROPUESTA

20. SISTEMAESTRUCTURANTE
Apartir delarecualificación del trazado
existentesearticulael sector con su entorno
y segeneraunaestructurainterna.
Estesistemaestructuranteseconstruye
progresivamenteapartir delos proyectos
estratégicos
*Nuestrapropuestaasumequelamovilidad en el río se
mantienecomo estáactualmentey debeser ajustadacon
los resultados del concurso Parquedel Río Medellín.
PROPUESTA
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

21. SISTEMAESTRUCTURANTE
La estructura propuesta se apega a la
condición predial existente.
Laconformación delaestructurapropuesta
sedaapartir delaconfiguración predial
actual, lo cual facilitasu construcción
progresiva.
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
PROPUESTA

22. SISTEMAESTRUCTURANTE
Proyectos
Tres estrategias deconformación del sistema
estructurante:
1. Proyectos transversales Entre Orillas:
Proyectos decarácter municipal:
• Parques-pasarelas sobreel río
• parques municipales Zoo y Vivero
• nuevaestación deMetro.
PROPUESTA
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

23. Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontajeproyecto transversal Entreorillas.
El proyecto transversal permitirálaconexión de ambas riberas, generando un espacio público
articulado que aumentará el atractivo del sector para nuevos desarrollos inmobiliarios.
PROPUESTA
Situación Propuesta Proyecto estratégico Nueva Estación Metro

24. 2. Proyectos de estructura interna:
Proyectos decarácter local:
• Alameday Paseo interno
• Nuevo trazado demanzanas apartir dela
prediación actual.
Selogran através delas reglas dejuego
determinadas paralarenovación: cesiones y
obligaciones.
PROPUESTA
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
SISTEMAESTRUCTURANTE
Proyectos
Tres estrategias de conformación del sistema
estructurante:

25. Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontaje AlamedaNuevo Guayabal.
Alameda Nuevo Guayabal
Laalamedaofreceráun espacio público dealtacalidad al interior del Nuevo Guayabal
Situación Propuesta
PROPUESTA

26. 3. Proyectos complementarios
AvenidaGuayabal
Parquedel río
Paseo urbano Av. Las Vegas
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
SISTEMAESTRUCTURANTE
Proyectos
Tres estrategias de conformación del sistema
estructurante:
PROPUESTA

27. Larecualificación delaAvenidaGuayabal ofreceráespacios alos diferentes modos detransportey
atraerá nuevas actividades al sector, convirtiéndose en un eje de vida y empleo.
Situación Propuesta Avenida Guayabal
PROPUESTA

28. USOSDEL SUELO
La localización de los usos sobre el
territorio debe ser flexible, estableciendo
ciertos mínimos.
Se sugiere un sector ideal para la
implantación de equipamientos dejerarquía
metropolitanao municipal. Estos han de
localizarseen cercaníadelos proyectos
transversales EntreOrillas.
PROPUESTA
USOSPROPUESTOS
Actividad múltiple
Sector sugerido para
equipamientos
FuenteCartográfica: BIO2030, POTy Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013

29. DESTINACIÓNDELASCESIONES
PROPUESTA
Seproponelasiguientedestinación paralas
obligaciones:
5m2 x 100m2 paraparques públicos dela
estructura local.
4,5m2 x 100m2 adicionales parasistemas
generales: un fondo parafinanciar proyectos
estratégicos.
Nuevos parques y calles
Alameda Nuevo Guayabal
Paseo Nuevo Guayabal
Parque Zoológico
Pasarela sobre el río
Equipamientos
Infraestructura

30. PROPUESTA
ALTURAMÁXIMAPERMITIDA
Se propone suprimir la restricción de 5 pisos de altura y permitir la construcción de
edificaciones que alcancen la altura máxima permitida por el cono de aproximación del
aeropuerto EnriqueOlayaHerrera

31. APROVECHAMIENTOS
YUNIDADESDEGESTIÓN
Sesugiereun desarrollo progresivo através
deladefinición deMicro Unidades de
Actuación -MUA-, facilitando larenovación
urbanaen suelos estratégicos.
Estas MUApresentan superficies más
prácticas para el sector privado, aceptando
ciertas preexistencias y posibilitando la
intervención deunamayor partedelos
actores del sector delaconstrucción.
PROPUESTA
PROPUESTABIO2030
IC: de 3 a 4
según área

32. Apartir delas condiciones normativas
propuestas, se presentan diferentes
alternativas de desarrollos inmobiliarios
posibles en cada uno de los rangos de
Micro Unidades de Actuación propuestos.
En éstas se muestran la flexibilidad del
proceso y la diversidad tipológica
resultante.
FORMAURBANA
PROPUESTA
Área:
12.500 m2
Área:
3.725 m2
Área:
1.350 m2
Área:
700 m2
MUA GRANDE
(mayor a 5.000m2)
4
3
2
1
MUA MEDIANA
(2.700m2 a 5.000m2)
MUA PEQUEÑA
(700m2 a 2.700m2)
PREDIOS MENORES
REFORMAS O
ADICIONES
(menores a 700m2)

33. LAFLEXIBILIDAD
en las escalas, las formas y los
tiempos hacequeel proceso de
renovación seamás ágil y más
democrático.
PROPUESTA

34. VIABILIDADFINANCIERA
Bajo las condiciones normativas
propuestas, la renovación en el sector es
viable y atractiva parael sector inmobiliario.
Si bien el desarrollo degrandes unidades
presentamayores utilidades, el desarrollo de
las pequeñas unidades deactuación también
es rentable.
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
Grandes
(>5.000m2)
Medianas
(2.700m2 a
5.000m2)
Pequeñas (700m2
a 2.700m2)
SIMULACIÓNSEGÚNNORMAS PROPUESTAS
Utilidades sobre ventas para cada tamaño de MUA
Esteresultado correspondeal escenario demezclade
usos #1, con un porcentajemínimo devivienda(25%).
Larentabilidad es ligeramentesuperior cuando se
aumentael porcentajedevivienda.
PROPUESTA

35. Estado inicial
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años.
PROPUESTA

36. 30% dedesarrollo
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años.
PROPUESTA

37. 50% dedesarrollo
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años.
PROPUESTA

38. 80% dedesarrollo
DESARROLLOPROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
deplan demasas suponiendo unaconstrucción progresivaduranteun lapso de30 años.
PROPUESTA

39. UNNUEVOGUAYABAL
PROPUESTA
En el sector deestudio pueden construirsealrededor de1’200.000m2 paranuevas actividades.
El territorio podría albergar hasta 40.000 empleos y 20.000 nuevos habitantes.

40. Fuente: POMCA, Foto aéreaSector Guayabal