Estudio integral de Obarrio

1. ACTO PÚBLICO No.2008-0-04-045-08-CM-002301
Italia M. Sánchez. Cédula E-8-92332. Licenciada en Sociología, Universidad de La
Habana, Cuba, 1998
Joel I. Jimenez J., Cédula 8-745-201, Licenciado en Arquitectura, Universidad de
Panamá, 2008

2.  Resumen
 Antecedentes
 Actividades
 La Ciudad de Panamá
 Obarrio
 Conclusiones
 Recomendaciones
 Propuesta Final
 Bibliografía
 Anexos

4. El sector de Obarrio, al igual que el resto del corregimiento de Bella Vista, ha sido
invadido por un auge constructivo único, incluso si se le compara con los niveles de
esta actividad en el país para el mismo año.
Los terrenos han cobrado un valor inusitado. Se derrumban antiguas casas y edificios
para levantar altísimas torres de fachadas de vidrio, formas simples y escasez de
ornamentos.
Como parte de este ímpetu constructivo, la infraestructura de la urbanización ha
comenzado a dar señales de alerta y ya se están haciendo notorios los problemas que
acarrea la excesiva demanda de una población cada vez más concentrada.
El fenómeno ya ha sido analizado por arquitectos como David Samudio, Álvaro Uribe y
Manuel Trute, estableciendo la incapacidad de la infraestructura de dar respuesta a la
concentración de población que se está dando como parte del desarrollo vertical de las
nuevas edificaciones.
En el presente estudio analizamos el sector de Obarrio en varios aspectos para
proponer un uso del sector que le aporte valor a la ciudad de Panamá como un todo

5. Para este estudio se realizaron las siguientes actividades:
1. Revisión bibliográfica.
2. Inspección física del sector.
3. Entrevistas con vecinos y comerciantes de Obarrio.
4. Entrevistas con técnicos y funcionarios del IDAAN, MIVI, ATTT,
Municipio de Panamá y Junta Comunal de Bella Vista.
5. Elaboración de planos actualizados de uso real del suelo
6. Elaboración de una propuesta de aprovechamiento de Obarrio en
beneficio de la Ciudad de Panamá.

7. Límites a su crecimiento
 Desde sus inicios, el crecimiento extensivo de la Ciudad
de Panamá estuvo limitado por la escasez de tierras.
 La ciudad de Panamá creció físicamente alargándose en
extensión, por la estrechez causada por la antigua Zona
del Canal y la bahía de Panamá, lo que ha generado una
infraestructura vial extensa hacia el noreste.
 La ciudad de Panamá nace a la entrada del canal y a la
orilla del océano Pacífico a 0 MSNM que es su elevación
más baja; la cual se va extendiendo hacia el este y el
norte, en una región plana y ventilada la cual poco a poco
se eleva a una altitud promedio de 30 MSNM en la
ciudad.

8. Evolución
Crecimiento Limitado
• Escasez de Tierras por los límites que
impone el mar y el canal de Panamá.
• Crecimiento alargado hacia el noreste.
Rechazo a la Planificación Un Nodo Central con Asentamientos
• El Mercado sentó las pautas al Dormitorio que al crecer se van
crecimiento integrando al resto de la ciudad
Trazado
• Irregular
• Desarrollos individuales de fincas
privadas

9. Características del crecimiento
 En el modelo de urbanización en la ciudad de
Panamá, el mercado dirigió el proceso, rechazó la
planificación y se orientó hacia el aprovechamiento
de la ciudad como fuente de beneficio económico
individual.
 El trazado de la ciudad de Panamá es irregular,
respondiendo a desarrollos particulares de fincas
privadas.

10. Centro Urbano
Centro
Centro Político
Comercial
Centro
Histórico
Centro Centro
Financiero Recreativo
 Alrededor del centro histórico de la ciudad de Panamá se
concentran los nodos políticos, financieros y comerciales
más importantes del país.

11. Centro Urbano
 Alrededor del centro histórico de la ciudad
de Panamá se concentran los nodos
políticos, financieros y comerciales más
importantes del país.
 El Centro Financiero, conocido como Área
Bancaria constituye lo que se denomina
CBD (Central Business District), un área
destinada a actividades financieras y de
servicios muy especializados y de alto
coste.
 La Vía España, una de las principales
arterias comerciales de la ciudad, converge
también hacia el centro histórico y es una
de las principales vías de transporte de la
ciudad.

12. Tendencias de Crecimiento
 La vecindad con estos espacios fuertemente
orientados a la actividad económica ha dado
paso a la ocupación de espacios de baja
densidad residencial para construir nuevas
edificaciones con más capacidad.
 En ese caso se encuentran los corregimientos
de Calidonia, San Francisco y Bella Vista, cuyo
valor histórico y urbanístico ha sido agredido
por el nuevo ímpetu constructivo, al extremo,
que el Instituto Nacional de Cultura ha tenido
que declarar un área Bella Vista como Zona de
Interés Cultural para así facilitar la protección
de sus valores históricos, arquitectónicos,
urbanísticos y paisajísticos.

13. Centro Urbano
 Recientemente se ha desarrollado impetuosamente
el skyline: una serie de rascacielos que se agrupan
siguiendo la línea costera.
 El skyline cada vez es más denso y penetra más
hacia la zona cercana al centro de la ciudad.

14.  En la ciudad de Panamá se construyen actualmente los edificios más
altos de Latinoamérica.
 En conjunto con otras obras de menor escala, el sector de la
construcción es uno de los más pujantes de la economía panameña,
demandando gran cantidad de fuerza laboral y propiciando la
generación de otras actividades económicas paralelas.
Más Costoso
Más Alto…
Más Rápido…
Más Cerca…
Panamá 2010, Montaje
Fuente: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?p=23617884

17. Ubicación
Límites
 Obarrio se encuentra ubicado en el corregimiento de Bella
Vista, uno de los más céntricos de la ciudad de Panamá y que
cuenta con los más altos niveles de ingreso en toda la
República.
 Según la Contraloría General de la República de Panamá los
límites de Obarrio son:
 La vía España
 El río Matasnillo
 La calle 53a. Este
 Colinda con los sectores de Campo Alegre y el Carmen y con
el corregimiento de San Francisco.

18. Ubicación
Entorno
 Ubicado en el corazón del CBD panameño.
 Por su ubicación se encuentra fácilmente
interconectado con el resto de la ciudad y actúa
como un corredor entre la Vía España y la calle 50
facilitando el acceso al área bancaria.
 El área es plana, con algunas ondulaciones. Hacia
el río Mantasnillo tiene una pequeña pendiente.

19. Hidrografía
Río Matasnillo
 Obarrio se encuentra rodeado en sus dos terceras
partes por el río Matasnillo, que en el pasado era
considerado uno de los atractivos de la ciudad de
Panamá.
 Se ha comprobado que el Río Matasnillo esta
contaminado por el vertimiento incontrolado de
todo tipo de desechos: sólidos y líquidos,
hospitalarios, comerciales e industriales, aguas
residuales, servidas y negras, etc.
 La contaminación en el Río Matasnillo por
desechos sólidos, en conjunto con el deficiente
estado de alcantarillados y desagües en Panamá
son los causantes de los desbordamientos que se
experimentan en el área de su cuenca, incluyendo
Obarrio.
 Los malos olores que emanan del río afectan la
calidad de vida en el área cercana. Como parte del saneamiento de la
Bahía de Panamá se están instalando
 La abundante existencia de coliformes fecales las colectoras, que deben mejorar la
constituye un riesgo para la salud de quienes contaminación de los ríos de la
permanecen en áreas cercanas al río pues se capital.
pueden presentar enfermedades
gastrointestinales.

20. Urbanización
Características de la Urbanización Juan Franco
 La urbanización data del año 1957, cuando el crecimiento de la ciudad facilitó la cercanía con los
terrenos del antiguo hipódromo.
 Los promotores dejaron establecido un concepto de barriada de suburbio típica de los años 50´s que se
caracterizaba por:
 Trazado ortogonal en forma de retícula donde las calles se cortan en ángulo recto. Es muy fácil de
comprender para el visitante, sobretodo si se le suma el hecho de que las calles tienen una
numeración continua.
 Calles estrechas, de dos paños, sin espacios para estacionamientos públicos.
 Lotes amplios, como opción a las áreas más pobladas que ocupaban el centro de la ciudad.
 Amplias viviendas de alto costo, con excelente ventilación e iluminación naturales y espacios para
jardines y patios. Muchas de las casas no están cercadas, lo cual le añade un ambiente familiar a la
urbanización.
 Aceras bien definidas, con anchos espacios para grama y arbustos. El marcado de la circulación
peatonal está separado de la calle.
 Zonas comerciales y residenciales de alta densidad hacia la periferia de la barriada, en la Vía
España, Vìa Brasil y Calle 50.
Residencias que fueron premiadas por su calidad y diseño
innovador:
Residencia del Dr. Manuel M. González R. En la urbanización
“Juan Franco”.
Residencia del Sr. Richard Novey. En Urbanización “Obarrio”.

22. Lo que caracteriza a Obarrio
Características de Obarrio que lo distinguen del resto de la Ciudad.
1. Lo verde.
2. La cercanía a todo.
3. Privacidad. Silencio.
4. Limpieza.
5. Viviendas unifamiliares.
6. Edificios con “buen ambiente”.
7. Casas y jardines con adecuado mantenimiento y en buen estado de conservación.
8. Los vecinos se conocen entre sí.
9. Población muy educada y comedida. No ocurren bullicios, griterías ni altercados entre vecinos o en
las familias.
10. Una comunidad organizada y altamente participativa, con su propia personería jurídica vecinal.

23. Lo que se está perdiendo
1. Lo verde.
2. Privacidad. Hay mucha afluencia de desconocidos.
3. Silencio. Además de la presencia de equipo pesado y el alto tráfico
vehicular, la disminución de las áreas verdes ha mermado la
absorción del ruido.
4. Limpieza. Las calles están sucias.
5. Arquitectura. Las viviendas unifamiliares están siendo sustituidas por
edificios de gran altura.
6. Ornato. Como consecuencia de la crisis financiera algunos
proyectos se han detenido, dejando lotes baldíos, movimientos de
tierra y escombros.

25. Estadísticas de Población y Vivienda
 Los datos disponibles actualmente datan del censo del año 2000. Según éste, el
comportamiento de Obarrio se distinguía sustancialmente del resto del país, y del propio
corregimiento de Bella Vista:
ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS
CON PISO DE SIN AGUAPOTA SIN SERVICIO SIN LUZ ELÉC COCINAN CON COCINAN CON SIN TELÉFONO
TOTAL SIN TELEVISOR SIN RADIO
TIERRA BLE SANITARIO TRICA LEÑA CAR BÓN RESI DEN CIAL
442,768 11,292 4,258 6,101 12,441 6,957 133 35,301 58,497 193,590
PANAMA
2.55% 0.96% 1.38% 2.81% 1.57% 0.03% 7.97% 13.21% 43.72%
8,874 2 1 0 4 1 0 170 413 555
BELLA VISTA
0.02% 0.01% 0.00% 0.05% 0.01% 0.00% 1.92% 4.65% 6.25%
1,816 0 0 0 0 0 0 22 80 105
OBARRIO
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.21% 4.41% 5.78%
 Como se aprecia en la tabla, el corregimiento de Bella Vista tenía unos indicadores de
equipamiento de vivienda muy por encima del resto del país.
 Aún más elevados eran los indicadores de Obarrio, donde no se encontraban viviendas
desprovistas de servicios de agua potable, electricidad, gas.
 El número de viviendas sin equipamiento de radio, televisión y teléfono residencial era menor
que el del corregimiento de Bella Vista y mínimo con respecto al resto del país.

26. Estadísticas de Población y Vivienda
PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS DE LA POBLACIÓN DE LAS LOCALIDADES URBANAS DE LA REPÚBLICA,
MEDIANA DE
PROMEDIO DE PORCENTAJE PORCENTAJE INGRESO
PROMEDIO PORCENTAJE PORCENTAJE PORCENTAJE ÍNDICE DE PROMEDIO DE
MEDIANA DE AÑOS DE DE MENSUAL DE MEDIANA DE PORCENTAJE PORCENTAJE
DE DE DE DE MASCULINIDAD HIJOS
EDAD DE LA APROBADOS ANALFABETAS DESOCUPADO LA INGRESO DE HOGARES DE HOGARES
HABITANTE POBLACIÓN POBLACIÓN POBLACIÓN (HOMBRES NACIDOS
POBLACIÓN (GRADO MÁS (POBLACIÓN S (POBLACIÓN POBLACIÓN MENSUAL DEL CON JEFE CON JEFE
S POR MENOR DE 15 DE 15 A 64 DE 65 Y MÁS POR CADA 100 VIVOS POR
TOTAL ALTO DE 10 Y MÁS DE 10 Y MÁS OCUPADA DE HOGAR HOMBRE MUJER
VIVIENDA AÑOS AÑOS AÑOS MUJERES) MUJER
APROBADO) AÑOS) AÑOS) 10 Y MÁS
AÑOS
PANAMA 3.9 28.64 65.46 5.90 96.2 26 8.9 2.56 13.91 332.7 535.0 71.64 28.36 2.1
BELLA
2.9 16.16 72.44 11.40 81.3 33 12.8 0.61 5.88 912.4 1,825.5 65.07 34.93 1.4
VISTA
OBARRIO 2.9 17.58 70.60 11.82 74.9 33 12.7 0.44 5.43 846.2 1,837.0 65.36 34.64 1.5
 En el año 2000, el sector de Obarrio tenía 2.9 habitantes por vivienda, frente a 3.9 en el resto del país.
La mediana de edad superaba en 7 años a la nacional, lo que denota una población levemente más envejecida.
Esto está fuertemente relacionado con la calidad de vida.Obarrio se destaca por su población altamente instruida,
que en promedio supera los 12 años de educación aprobados.
 En toda Panamá, el promedio era de 8.9 años aprobados.
 Este alto nivel educativo repercute directamente en un bajo porcentaje de desocupación entre la población de 10 y
más años.
 Los ingresos de Obarrio lo situaban entre los más altos del país. La mediana de ingreso individual era de B./
846.20, en un año en que el salario mínimo aún estaba por debajo de 263 dólares para el sector privado.

27. Proyecciones de Población y Vivienda
 Todos los métodos de estimación de población parten de los censos anteriores y el método
asume que en el período proyectado cada área aportará la misma proporción que aportó en el
período intercensal anterior.
 En el caso de Panamá, los dos últimos censos fueron en el 1990 y en el 2000.
 El corregimiento de Bella Vista parte de una población de 29,223 personas en el año 2000 y se
obtiene una proyección de 34,058 personas para el año 2009.
 Asimismo, la densidad de población proyectada para el 2010 es de 7,717.9 habitantes por Km 2 ,
mientras en el año 2000 la densidad era de 6,510.8 habitantes por Km 2
 Estas proyecciones no pudieron prever el tipo de crecimiento habitacional que tendría
Bella Vista con posterioridad al último censo, por lo que existen altas probabilidades de
que, que tanto la densidad de población como el total de habitantes sean muy superiores
a lo proyectado para el corregimiento de Bella Vista.

28. Calidad de Vida
Para los residentes en Obarrio, Calidad de Vida es:
 Tener espacios verdes.
 Tranquilidad
 Silencio
 Poder ir caminando a los comercios e instituciones.
 Ventilación
 Iluminación natural
 Higiene

29. Calidad de Vida
Elementos que están afectando la calidad de vida en Obarrio:
 Pérdida de las áreas verdes
 Proliferación de letreros
 Sensación de vivir “enlatados”
 Ruido ocasionado por el equipo pesado de la construcción y por el uso de las
calles locales como vías principales.
 Los edificios altos que bloquean la brisa y la luz.
 Congestión vehicular y falta de estacionamientos.
 Aumento en los niveles de criminalidad.

31. Acueducto
 El 100 % de las viviendas tiene cobertura de acueducto.
 El mejoramiento del sistema de acueducto aumentó la presión
de agua con el fin de garantizar el suministro, pero esto ocasiona
frecuentes roturas en las viejas tuberías.
 La demanda de agua ha crecido sustancialmente por el cambio
de barriadas que anteriormente eran residenciales y que se han
convertido en sectores de alta densidad.
 Con los nuevos proyectos los vecinos han notado que la presión
del agua es más baja, y en algunos casos han quedado sin agua
por horas o días.
 Los edificios nuevos, por lo general, tienen tanques de reserva de
agua.

32. Acueducto
Aumento de la
Presión del agua
para garantizar
Aumento en la el suministro
Demanda de Roturas en las
Agua por el tuberías viejas
aumento de la
población.
Tanques de
Reserva en los
Nuevos Edificios
Presión del agua más baja y
falta de agua por
horas, incluso días.

33. Alcantarillado
 En general, el sistema de alcantarillado sanitario en la Ciudad de Panamá no
recibe el mantenimiento apropiado, motivo por el cual ocurren inundaciones en
días muy lluviosos.
 Al cambiar los usos residenciales de baja densidad, donde la superficie ocupada
se mantiene por debajo del 60 % y pasar estos a alta densidad, ocupando cerca
del 100 % del área, se disminuye la superficie permeable que facilita de manera
natural el desagüe.
 Al disminuir las áreas verdes que drenan el agua de lluvia, y disminuir la luz
solar que participa de la evaporación, aumenta el volumen de agua que se
canaliza a través del alcantarillado.
 Las partículas sólidas provenientes de las demoliciones y la construcción han
ido sedimentándose y actúan como un tapón que impide la salida de las aguas.

34. Alcantarillado
 Ya han ocurrido inundaciones en las siguientes calles:
 La avenida Ricardo Arango entre las calles 57 y la 61, al igual
que el final de cada una de estas calles al desembocar en la
Ricardo Arango.
 La avenida Samuel Lewis entre las calles 55 y 59
 La calle 59 entre la ave. Samuel Lewis y la Ricardo Arango el
agua servida retorna por las alcantarillas porque los desagües
están tapados en un punto más adelante.

35. Alcantarillado
Falta mantenimiento al sistema
de Alcantarillado Sanitario.
Disminución de la permeabilidad
del suelo, por la mayor
ocupación.
Disminución de la luz solar que
participa de la evaporación Inundaciones
Escaso control de sedimentos en
las obras en construcción
Aumenta el volumen de agua
que se canaliza a través del
alcantarillado

36. Electricidad y Telecomunicaciones
Panamá y Bella Vista Bella Vista y Obarrio
250,000 600
200,000 500
400
150,000
300
100,000
200
50,000 100
0 0
PANAMA BELLA VISTA BELLA VISTA OBARRIO
SIN TELÉFONO RESI SIN TELÉFONO RESI
DEN CIAL 193,590 555 DEN CIAL 555 105
SIN LUZ ELÉC TRICA 12,441 4 SIN LUZ ELÉC TRICA 4 0
SIN RADIO 58,497 413 SIN RADIO 413 80
SIN TELEVISOR 35,301 170 SIN TELEVISOR 170 22

38. Transporte Público
 La Vía España, encauza el transporte público desde las afueras
de la ciudad hacia el centro histórico.
 La Calle 50 permite la salida de los buses que vienen del centro
de la ciudad hacia las afueras.
 Esto hace de Obarrio un punto altamente accesible desde
cualquier parte de la ciudad usando el transporte público.
 Muchos usuarios del transporte público utilizan las facilidades
peatonales de Obarrio para ir de la Vía España a calle 50 y
viceversa.

39. Red Vial
 Hacia el interior de Obarrio el eje primordial lo constituye la Ave.
Samuel Lewis que junto a la Ave. Ricardo Arango (o Ave. 3ra
Sur) constituyen las avenidas fundamentales dentro del área.
 En la malla vial de Obarrio se pueden diferenciar cuatro calles
transversales que dan la conectividad entre las vías principales
Vía España y Calle 50 y concentran la mayor parte del tránsito:
 La calle 57 comunica directamente la Calle 50 con Vía
España, incluso permite pasar a El Carmen.
 La calle 58 en sentido opuesto hacia calle 50.
 La calle 56 accede directamente al corredor Sur.
 La calle 54 que desemboca directamente a calle 50

40. Red Vial
 Todas estas calles son clasificadas por la ATTT como calles
“secundarias”, diseñadas para acceso local al interior de la barriada y no para
interconexión con las principales.
 El desarrollo comercial del entorno, desprovisto de una ampliación consecuente
de las vías de acceso y los desvíos ocasionados por las obras de la cinta
costera han forzado a que estas calles secundarias canalicen diariamente gran
flujo vehicular generándose severos congestionamientos en varias
intersecciones.
 Por ejemplo, en el horario de la tarde, pueden llegar a contabilizarse 600 carros
intentando cruzar la intersección de la calle 56 con calle 50.
 El cambio de doble vía a one way ha facilitado el tránsito vehicular, pero ha
propiciado el exceso de velocidad.

41. Estado de las calles.
 Las calles fueron carpeteadas recientemente, por lo
que se encuentran en buen estado, aunque ya se notan
los daños ocasionados más recientemente por el equipo
pesado que circula en el área.
 También están bien delimitados los paños y existe
señalización de tránsito.
 En algunos cruces peligrosos la ATTT ha delimitado
con boyas para obligar a los carros a doblar o seguir
organizadamente.

42. Estacionamientos
 La urbanización
original, pensada como área
fundamentalmente
residencial, carece de la cantidad
de estacionamientos necesarios
para un área comercial.
 Hay pocos estacionamientos en
general, y no hay
estacionamientos públicos.

43. Estacionamientos
 Es notoria la escasez de estacionamientos que hace que:
 Los carros se mantengan en la vía por más tiempo
buscando donde estacionar y aumentando el aforo
vehicular.
 Se estacionen sobre aceras y áreas verdes, generando un
problema de ornato que es la colocación por parte de los
vecinos afectados, de obstáculos de diferentes tipos que
impidan la subida del carro a la acera.
 Invadan parte de los patios y jardines de las casas que
permanecen sin cercas.
 Ocupen parte de las calles, incluso se encuentran carros
estacionados a ambos lados de la calle dejando espacio
para que pase solo un carro.
Video

44. Estacionamientos
 El Centro Comercial Plaza
Obarrio, contribuyó con la
infraestructura vial, haciendo un
paño dentro de su finca.
 Sin embargo, éste es usado como
estacionamientos.

45. Aforo Vehicular
 En las mediciones de aforo se puede apreciar que el
tráfico es elevado a cualquier hora del día, aunque hay
momentos pico para determinadas intersecciones.
 En el horario de la mañana, la mayor concentración
ocurre en las intersecciones de Vía Brasil para entrar a la
Ricardo Arango y a la Abel Bravo, por el flujo que viene
desde las afueras de la ciudad y que busca un atajo para
llegar al centro.
 Las calles 60, 59 y 57 presentan mayor tráfico en el
horario de la mañana que en el de la tarde siendo
utilizadas para incorporarse a Vía España

46. Aforo Vehicular
AM

47. Aforo Vehicular
 El problema se torna extremo en horas
de la tarde, cuando el flujo vehicular que
busca incorporarse al corredor Sur compite
con el que viene por la calle 50 que también
se duplica con respecto al horario matutino.
 En un día de semana pueden llegar a
contabilizarse 600 carros intentando cruzar
la intersección de la calle 56 con calle 50.
 En la tarde, el volumen se duplica en la
calle 50. Esto dificulta la incorporación de los
carros que vienen por las calles 58 y 60.
 Los vehículos llegan a pasar hasta 20
minutos en la fila para llegar al cruce.
Video

48. Aforo Vehicular
PM

49. Transporte Público Facilidades peatonales Red Vial Estacionamientos Aforo Vehicular
• Fácilmente accesible en • Aceras separadas de la • Formada por calles • No hay estacionamientos • Las calles secundarias
transporte público por la calle. “secundarias” públicos. están canalizando el
Vía España o por Calle • Conectividad Calle 50- • Calles estrechas, de dos • Los comercios no tráfico que se mueve
50. Vía España paños. disponen de suficientes entre las principales.
• Pasos peatonales • Utilizadas como vías estacionamientos. • Gran flujo vehicular que
señalizados. “principales” • Los carros quedan genera severos
dando vueltas buscando congestionamientos en
dónde estacionar. varias intersecciones.
• Se estacionan en las
aceras.

51. Parque Harry Strunz
 El parque ofrece una valiosa alternativa de
sano esparcimiento, no solo para los residentes
en el sector sino para visitantes.
 Está equipado con bancos y senderos, donde
se hace muy agradable realizar caminatas.
 Las áreas deportivas se encuentran
cercadas, lo cual las mantiene relativamente
protegidas del vandalismo.
 Tiene un considerable espacio destinado a
juegos infantiles, sin embargo, en varias visitas
realizadas no encontramos ni un solo niño
jugando en estas instalaciones. Esto puede ser
una consecuencia del cambio en la composición
de la población, que en el sector es
fundamentalmente adulta.
Lamentablemente, algunos equipos del parque se encuentran en mal
estado y la obra que se construye en la cuadra lateral, se ha
apropiado de parte de él para colocar materiales.

52. Aceras
 La mayoría de las calles de Obarrio
están equipadas con aceras. Esto es
algo bastante inusual en
Panamá, donde se prioriza el espacio
privado y no abundan las facilidades
peatonales.
 En Obarrio las aceras se componen de
un sendero pavimentado estrecho con
un área verde que la separa de la calle.
 El peatón siempre está a una distancia
prudencial del tráfico vehicular.

53. Aceras
 En muchos tramos es imposible
transitar por las aceras. Los
principales motivos son:
1. Roturas
2. Autos estacionados
3. Materiales de construcción
depositados en la acera.
4. Puestos de venta ubicados en la
acera.

54. Aceras
Existen aceras en todas las calles.
• Esto es algo bastante inusual en Panamá, donde se prioriza el espacio
privado y no abundan las facilidades peatonales.
Estructura de las aceras
• Un sendero pavimentado estrecho con un área verde que la separa de la
calle.
• El peatón siempre está a una distancia prudencial del tráfico vehicular.
Situación de las aceras.
• Roturas
• Autos estacionados
• Materiales de construcción depositados en la acera.
• Puestos de venta ubicados en la acera.
• Basura.

56. La contribución de Obarrio a las áreas verdes
capitalinas se aprecia claramente al ver una
foto aérea de la ciudad de Panamá.
 Todo Obarrio es un gran jardín donde se
disfruta la mezcla de una exuberante
variedad de grama, flores, arbustos y árboles
de gran porte y fronda.
 Los jardines, tanto los interiores como los
exteriores a las viviendas, se caracterizan por
su amplitud y movimiento, encontrando
sorprendentes combinaciones de colores y
tamaños de las plantas.

57. Jardines
 Las aceras, al disponer de un ancho
espacio para grama y arbustos, se
integran como una extensión de las
arboledas y jardines particulares.
 En estos espacios públicos es posible
deleitarse con variedad de
palmas, buganvillas y flamboyanes.
 Al no haber muchas casas cercadas, los
retiros funcionan como un espacio
intersticial, donde es posible para el
forastero disfrutar de la belleza de las
plantas de los jardines privados.

58. Arboledas Urbanas
 Entre la Ave. Samuel Lewis y la calle 50 se puede
constatar la gran cantidad de árboles y arbustos
que crece en patios y jardines.
 Estos elementos vegetales constituyen una reserva
arbórea de inestimable valor que forma parte del
patrimonio medio ambiental y cultural de la
ciudad, lo que implica que sea de interés público
su protección y conservación como “pulmón verde”
dentro del área de mayor crecimiento vertical de
Panamá.
 Particularmente se encuentran tres manzanas
completas de áreas verdes y arboledas, y no se
vuelve a encontrar un área así hasta el Parque
Omar.
Funciones de las arboledas urbanas: Funciones de las arboledas urbanas:
•Dan atractivo a la ciudad. •Mejora del microclima urbano
•Rompen la monotonía de los edificios. •Mejora la calidad del aire mediante la producción de oxígeno.
•Sirven de orientación y referencia geográfica. •Amortiguar el ruido de la ciudad.
•Proporcionan albergue a gran cantidad de especies •Retienen una parte del agua de las lluvias, impidiendo que ésta
animales, entre ellas muchas aves migratorias. llegue al sistema de alcantarillado.

59. Arboledas Urbanas
Arboledas en la Ciudad de
Panamá
Parque Omar Jardín de Paz Marcasa
Obarrio La Cresta Chanis

60. Riesgo para las Arboledas
 Una de estas manzanas es el parque Dr. Harry
Strunz, que constituye un espacio importante en el
área por ser el único de uso público en toda la calle
50. Además está equipado con canchas deportivas y
senderos adecuados para realizar caminatas.
 El lote correspondiente al parque mantiene la
zonificación P, reservada para Usos públicos y
comunales.
 Las otras dos manzanas, de dominio
privado, tienen una zonificación RM3C2, la cual
permite la construcción de cualquier tipo de
edificación.
Este mismo lote, en el año 2008 mantenía una
zonificación C2, correspondiente a Comercial
de Alta Intensidad por lo que se nota una
tendencia a aumentar su capacidad
constructiva poniendo en riesgo la
irremplazable vegetación del lugar.

61. Fauna
 Este entorno verde es UN REFUGIO propicio para la vida
de diferentes especies animales que aportan colorido y una
sonoridad sin igual tanto a los patios como a las avenidas.
 Allí conviven libremente
ardillas, loros, azulejos, carpinteros, y según los residentes, “en
una época los monos paseaban por los patios”.
 En algunos Estudios de Impacto Ambiental presentados
para nuevos proyectos, hemos visto la tendencia a minimizar la
importancia de las áreas verdes y de la fauna que la habita.
Argumentos como “allí solo hay hormigas”, resultan poco
consistentes con la importancia de la biodiversidad o denotan
desconocimiento por parte de quien los hace.
Video

63. Letreros
 El contenido visual de los letreros
también es otro elemento que
agobia.
 Cada vez tratan de ser más
llamativos y distraen la atención de
los conductores.
 En el recorrido por el interior Obarrio
no encontramos letreros con
Los anuncios publicitarios constituyen una
contenido sexual o violento, pero sí forma de contaminación visual al
en los límites del sector. perturbar o impedir la visualización de un
sitio y romper la estética general del
paisaje.

64. Basura
 La basura que depositan los hogares y
negocios se recoge diariamente por la
DIMAUD.
 No existen basureros para uso público.
 Los escombros que quedan luego de las
demoliciones funcionan como un
basurero espontáneo, incitando al
público a tirar allí la basura.

65. Basura
 Aunque la recogida de basura se realiza diariamente, se encuentra mucha
basura dispersa en las calles, aceras, incluso en los jardines privados cercanos
a la calle.
 Esto se ve principalmente en las cercanías de las obras en construcción y los
comercios.
 El sector no cuenta con un restaurante de precios populares, por lo que muchos
trabajadores acuden a los vendedores ambulantes a comprar sus alimentos y al
no existir basureros de uso público, tiran los empaques en la calle.

66. Deterioro Urbano
 Ante la invasión a los espacios
públicos y privados algunos vecinos
han optado por poner piedras para
impedir la subida de los carros que
buscan estacionamientos.
 Esta práctica rompe con la estética
del barrio.

67. • Filas ininterrumpidas de vallas publicitarias.
• Impiden la visualización del entorno.
• Distraen la atención de los conductores.
Letreros • Rompen la estética general del paisaje.
• No existen basureros de uso público
• Los lotes baldíos funcionan como “basureros espontáneos”.
Basura • Basura dispersa por calles, aceras y jardines.
• Aceras y calles con daños y roturas
• Soluciones precarias para impedir la subida de los carros a la acera.
Deterioro • Sensación de “bombardeo”
Urbano

69.  El creciente uso comercial del área y las
obras atraen a los vendedores ambulantes
para ofrecer sus productos comestibles a la
gran cantidad de personal que labora en el
sector.
 Estos alimentos se entregan en
cartuchos, vasos y platos plásticos que no
siempre son depositados en la bolsa de
basura destinada a ellos.
 Esta práctica se refuerza ante la ausencia
de fondas y restaurantes formales que
ofrezcan alimentos a precios bajos.

70.  Los platos, vasos, cubiertos y cartuchos plásticos son tirados en cualquier
sitio, preferentemente en algún depósito de escombros.
 Sin embargo, los vecinos consideran que “se están ganando la vida
honradamente” que se les debe permitir comercializar sus productos, pero
que se debe buscar la forma de que tengan un lugar donde depositar la
basura.

71.  En la intersección de calle 50 con Vía Brasil se
practica la venta ambulante de frutas y verduras.
 Estos vendedores dejan abandonada la merma de
sus mercancías en cualquier lugar, o los depositan en
basureros privados.
 Vecinos de La Manzana de Obarrio, en calle 61 ya
han sido multados por esta basura.

72.  Para la ATTT, constituyen una de las
causas que acentúan los problemas de
tránsito, pues muchos vehículos se detienen
en medio de la calle para realizar su compra.
 Algunos carritos de venta ocupan parte de
las calles, aceras y áreas verdes.
 Aunque la venta está orientada a
desayuno y almuerzo, algunos de ellos dejan
sus carros en el punto de venta con el
objetivo de conservar “el puesto”.

74. Plan Metropolitano
Sector Nº2 Bella Vista- San Francisco Sur
o Descripción General y Límites
Este sector cubre todo el corregimiento de Bella Vista y la parte sur del corregimiento de San
Francisco, que incluye Punta Paitilla. En este sector se concentra el nodo de empleo más
importante de la ciudad, reuniendo actividades públicas y privadas que lo convierten en el corazón
de la ciudad. Sus límites son los siguientes: partiendo de un punto ubicado sobre la Vía Israel, en
las inmediaciones del Centro de Convenciones Atlapa, se sigue la vía hasta la estación de bombeo
de aguas negras del IDAAN; de aquí se sigue el curso del Río Matasnillo hasta la Vía Simón
Bolívar, se continúa la vía hacia el sur hasta la Calle Martín Sosa; se sigue por esta con orientación
sudeste hasta la Vía España, de donde se continúa al sur hasta Calle 43, bajando por esta hasta la
Avenida Balboa , de donde se continúa hacia el este por todo el litoral de la Bahía de
Panamá, incluyendo los futuros rellenos del proyecto Punta Pacífica, de la empresa mexicana ICA.
De aquí en adelante se toma el alineamiento del Corredor Sur, para llegar al punto original.
El sector colinda al norte con el Sector Nº4, al este con el Nº3, al sur con la Bahía de Panamá y al
oeste con el Sector Nº1.
o Objetivos Generales
Frenar la tendencia de concentración en el nodo central y propiciar la descentralización.

75. Plan Metropolitano
Sector Nº2 Bella Vista- San Francisco Sur
o Políticas de Desarrollo Urbano
Para este sector se recomienda estimular el uso residencial en diferentes modalidades e
intensidades y mantener los usos no residenciales en los niveles proyectados por el Plan.
Se propone crear un balance entre vivienda y fuentes de empleo, al ofrecer mayores
oportunidades de vivir dentro del sector. Se persigue con esto frenar la tendencia a concentrar
actividades en el área, en detrimento del uso residencial, con los efectos de congestión que esta
circunstancia produce en el sector.
o Descripción de Usos del Suelo
Para cumplir las políticas propuestas se proponen en esta área y localización usos mixtos
urbanos, zonas residenciales exclusivas de alta, media y baja densidad, con zonas
institucionales de salud y educación.
El nodo mixto urbano más importante del sector se ubica entre Vía España, Federico Boyd y Calle
50, con ramales por la Calle Aquilino de la Guardia y la calle de la Clínica Paitilla.
Las zonas residenciales exclusivas se proponen que sean de baja densidad en Obarrio, El Carmen
y Paitilla; de densidad media en Obarrio, El Cangrejo, Punta Paitilla y Nuevo Campo Alegre; de alta
densidad en Obarrio, El Cangrejo, El Carmen, Marbella, Nuevo Obarrio y Punta Paitilla.

76. Zonificación Actual

77. Estructura de la Zonificación en Estructura de las zonas de
Obarrio Mediana y Bajas Densidades
C1 C2 P
0% 1% 1%
RM2
RM1 1%
8%
R1A
RMBD 30%
33%
R2B
28%
RM3C2
56%
R1B
5%
RM3 R2A
9% 28%
El 56 % de los lotes en Obarrio ya tienen zonificación RM3C2
Sin embargo, hay un importante 33 % de fincas que aún mantienen diferentes tipos de zonificación
residencial de mediana y baja densidad.
Dentro de ellas, la mayoría son R1A, R1B, R2A y R2B.
La mayoría de ellas se encuentra ubicada hacia el centro de Obarrio, en el área comprendida entre Calle
50, calle 54, Calle Abel Bravo y Vía Brasil.

78. Obarrio (Total) Área Central de Obarrio
C1 C2 P C1 C2 P
2% 1% 3% 1%1% 1%
RM3C2
17%
R1A R1B
9% 2%
R1A
31%
R2A
8%
RM3
RM3C2 17%
53% R2B
9%
R2B
6% R1B
RM3 RM1 R2A
RM2 RM1 RM2 0% 4%
9% 21%
1% 3% 1%
Si bien cuando analizamos la totalidad de Obarrio, el 53 % ya es RM3C2, a lo
interno del área central, este se reduce a un 17 %, y aumenta la cantidad de
R1A, R2A reservados para viviendas unifamiliares y bifamiliares con densidad
de hasta 100 personas por hectárea.

79. Comparación del Total de Obarrio con su Área
Central
Obarrio Área Central
56
30
21
17 17
10 9 9 9
4 6
2 1 1 1 3 1 2 3 1 1
0
C1 C2 P R1A R1B R2A R2B RM1 RM2 RM3 RM3C2
Esta diferencia cuantitativa en la distribución de los códigos de uso de suelo, es
la que hace posible la concentración de espacios verdes, aceras y viviendas
ventiladas, elementos importantes de la identidad comunitaria de Obarrio.

80. Uso Actual del Suelo
 Muchos proyectos Uso Actual del Suelo
han quedado paralizados
Mixto Vecinal
a consecuencia de la
1%
15%
crisis financiera actual. 0%
10% Mixto Urbano
0%
Vivienda Baja Densidad
 Estos terrenos 1%
Vivienda Mediana
permanecen en un estado 2% Densidad
Vivienda Alta Densidad
de semi-abandono. 6%
Comercio
36%
 Llama la atención la 11% Institucional
considerable proporción
Industrial
de lotes baldíos que
encontramos en el Parques
18%
recorrido. Baldíos

81. La gran proporción de
lotes con zonificación
residencial de baja
densidad, concentrados
en estas 22
manzanas, posibilita la
existencia de
aproximadamente un 30
% de áreas verdes, entre
arboledas, grama, jardin
es, patios y retiros.

82. Tendencias
 Los cambios de uso de suelo que se han dado en el área están orientados al
aumento de la densidad de población en las zonas residenciales y al cambio de
residencial a comercial.
 Estos cambios han venido penetrando de las calles 50, Samuel Lewis y Vía
Brasil hacia el interior del área central de Obarrio.
 Toda la calle Samuel Lewis recibió la zonificación de alta densidad comercial
por parte del MIVI, siguiendo el criterio de que “ya ahí casi todo era comercial”.
 Ya en la calle 56 se aprobó un cambio, y la preocupación ciudadana es que así
empiezan y después entra el argumento anterior.

83. Tendencias
 A pesar de que algunos lotes ya tienen códigos de altas densidades se
siguen manteniendo las viviendas unifamiliares en los centros de
manzana.
 La calle 59 se ha mantenido con viviendas unifamiliares. A pesar de que
se han dado ventas, los nuevos propietarios ha reconstruido o
remodelado las viviendas antiguas, mejorando el ornato de la calle.
 Sin embargo, cada vez se solicitan nuevos cambios en centros de
manzana. Por ejemplo, ya se ha registrado en la calle 59 un cambio a
C2. Este cambio ocurrió sin pasar por el proceso de la consulta
ciudadana.

84. Cambios en la asignación
OBARRIO
Zonificación 2009
Fuente: Uribe y Trute: Evaluación urbanística del sector de Obarrio, marzo 2008

85. Normativa para Cambio de Zonificación
La ley de Urbanismo, Ley 6 del 2006, establece que
Artículo 26. La Junta de Planificación Municipal emitirá la opinión técnica
necesaria, para que las autoridades urbanísticas autoricen o nieguen
los cambios o modificaciones de los planes de su competencia.
Al catalogar de
Para los cambios o modificaciones, se tomarán en consideración los
siguientes parámetros: “necesaria” la opinión
1. Que todo cambio de zonificación o de uso de suelo deberá ser integral o
formar parte de
técnica de la Junta de
algún plan especial o parcial, y deberá ser concordante con lo establecido en
el plan local. Planificación, la Ley 6
2. Que las solicitudes deberán incluir los estudios técnicos pertinentes del
proyecto por realizar.
está fijándole carácter
3. Que se haya realizado la consulta pública, según lo que disponga la
vinculante a esta
reglamentación de la
presente Ley. opinión.
4. Que existan o estén proyectados, a corto plazo, los servicios públicos
requeridos, tales como
vialidad, transporte, alcantarillado, acueducto, drenaje, suministro de
energía eléctrica y áreas de servicios educacionales, de recreación, y
otros que exija la nueva zonificación o cambio de uso del suelo.

86. Normativa para Cambios de Zonificación
Artículo 35. Las autoridades urbanísticas cuyos
actos afecten los intereses o derechos de grupos Según la Ley 6, es
de
ciudadanos, quedan obligadas a permitir su obligatorio que las
participación a través de representantes autoridades
idóneos, con el
propósito de promover la concertación de los urbanísticas permitan la
intereses sociales, económicos y urbanísticos, participación de los
mediante las modalidades de participación
ciudadana que establece la Ley 6 de 2002 y ciudadanos.
conforme a
la reglamentación de la presente Ley

87. Procedimiento para Cambios de Uso de Suelo
 El procedimiento para el cambio de uso de suelo en un lote, implica una
serie de momentos:
1. Consulta ciudadana
2. Criterio Técnico de la Junta de Planificación
3. Autorización del MIVI.
 Si bien los dos primeros pasos permiten recoger las consecuencias
técnicas y el sentir comunitario, no son vinculantes para la toma de
decisión.
 La decisión sobre la aprobación del cambio de zonificación es
competencia exclusiva del MIVI, y esto ha propiciado que
ocasionalmente ocurran irregularidades en los procesos de cambio.

88. Irregularidades en Cambios de Zonificación
 El caso quot;Aprobado por el MIVIquot; es el número de expediente 2182-07 que aparece en la
página 7 del web del MIVI, sección de Consultas Ciudadanas. Primero sale como Negado el
cambio a RM3 y 5 líneas más abajo sale nuevamente en la sección de Reconsideración, con
los # de control 2182-07 y 1717-08, aprobado el cambio a C2, según Resolución 105-08.
 Citi Center: Se aprobó el cambio sin la aprobación de la ATTT. En la consulta ciudadana no
consultaron sobre el “Casino”.
 Otra irregularidad es que se le da a un local un uso que no se corresponde con la
zonificación. Como es el caso de negocios que se encuentran funcionando dentro de
viviendas unifamiliares. En algunos casos son negocios de bajo impacto, pero algunos se
dedican a las ventas minoristas y generan un abundante tráfico de clientes y vehículos.
 En ocasiones se convoca a consulta ciudadana y no se presentan los promotores. Después el
proceso continúa.

89. Irregularidades en Cambios de Zonificación
Aquí se le niega el
cambio de R1 a RM3
Aquí se le autoriza el
cambio de R1 a C2. No
se hizo una consulta
ciudadana para este
cambio

90. Percepción Comunitaria del Procedimiento de
Cambio de Zonificación
 El hecho de que la consulta ciudadana se celebre en el MIVI y no en
la comunidad, aleja a una cantidad importante de vecinos de la
posibilidad de participar en ellas.
 En más de una ocasión se les ha convocado a consulta ciudadana a
dónde se han ausentado los arquitectos encargados de presentar la
propuesta.
 Algunos vecinos, manifiestan que en las consultas ciudadanas se
han sentido abochornados por parte de algunos arquitectos, quienes
les han cuestionado a nivel personal por sus opiniones opuestas a
los cambios con comentarios como: “¿Quién es usted para oponerse
al desarrollo de Panamá?”

91. Percepción Comunitaria del Procedimiento de
Cambio de Zonificación
 Por otra parte, la consulta ciudadana no es vinculante para la decisión del MIVI.
 Esto hace que muchos vecinos sientan que es una mera formalidad y que su
participación es tiempo perdido, pues al final, el MIVI actuará unilateralmente.
 Por su parte, el MIVI plantea que en “casi todos” los casos han tenido en cuenta
lo expresado en las consultas ciudadanas y las evaluaciones de impacto a la
infraestructura.
 Un cambio de zonificación reciente, de R1 a C2, que se dio luego de negarse el
cambio a RM3, ha creado una situación de incertidumbre ante precedente de
haberse dado sin la consulta ciudadana correspondiente y sin la aprobación de
la junta técnica.

93. Regulaciones
 No hay regulaciones de altura para nuevas edificaciones.
 Las regulaciones de altura tendientes a garantizar la
seguridad del aeropuerto Gelabert obligaban a los
desarrolladores a mantener un límite de altura, lo que
posibilitó que los edificios fueran de pocos pisos.
 Al desaparecer el aeropuerto Gelabert, estas
restricciones perdieron vigencia, y se liberó el límite
máximo de altura para las nuevas edificaciones.

94. Altura de algunas edificaciones demolidas o por demoler
para la construcción de Nuevos Proyectos
8
7
6
5
Pisos
4
3
2
1
0

95.  La fórmula para definir lo que se puede hacer parte de la densidad admitida
en la zonificación y el resultado da la cantidad de apartamentos que se pueden
hacer en el lote.
 El promotor decide cuántos apartamentos pondrá en cada piso y la altura
que tendrá cada piso.
 Con la demanda de apartamentos tipo loft, la altura total, en metros, de los
nuevos edificios resulta ser más elevada aún.
 Actualmente, el promedio en los nuevos proyectos es de 30 pisos de
altura, sin contar los pisos de estacionamientos.

96. Altura de los Nuevos Proyectos en Obarrio
60
50
40
Pisos
30
20
10
0

98. Oferta de Nuevos Proyectos
 Actualmente se promocionan en los medios de comunicación varios proyectos
nuevos que se encuentran en proceso de construcción en el área de Obarrio.
 Todos tienen en común el pasar los 20 pisos, utilizar el vidrio como material de
fachadas y dedicar un mínimo de espacio a áreas arborizadas.
 Así aumenta exponencialmente la densidad de población en el área, tanto de la
población permanente que reside en el área como de la población que viene a
trabajar en las nuevas oficinas y locales comerciales.
 Paradójicamente, una de las cosas que se intentan publicitar como atractivo del
lugar son las viviendas unifamiliares, la tranquilidad, la ventilación y las áreas
verdes, las mismas que están siendo cada vez más agredidas por el desarrollo
vertical que imponen los nuevos proyectos.

99. Precios
Precios de un apartamento en los Nuevos Proyectos en
Obarrio
B/. 400,000.00
B/. 350,000.00
B/. 300,000.00
Precios de venta
B/. 250,000.00
B/. 200,000.00
B/. 150,000.00
B/. 100,000.00
B/. 50,000.00
B/. 0.00
Metric Tower Miyaki PH Victoria Galería Uno Sunrise Sophia Pacific Coast Condo Hotel
Tower Tower
El precio promedio para los apartamentos nuevos es de 237,750.56
dólares.

100.  Estos precios, separan mucho a los
nuevos proyectos de la capacidad Distribución Porcentual de los
adquisitiva de la población Empleados según Salario
panameña, incluso de la clase media y
media-alta.
Devengado
33
 Para conseguir un préstamo hipotecario
para uno de estos apartamentos, el 21.7
ingreso debe ser de alrededor de
5,000.00 dólares mensuales para una
persona que no tenga otras deudas. 9.7 8.5
7.6
3.7 4.5 4.2 3.6
1.3 1.4 0.8
 Según datos de la Contraloría General
de la República, solo el 0.8 % de los
empleados panameños devengan
salarios superiores a 3000.00 dólares.
La cantidad de panameños en capacidad de comprar apartamentos en estos
nuevos proyectos es inferior al 0.8 % de la población.

101.  Los precios de los nuevos apartamentos, hacen que su
venta esté más enfocada al cliente
extranjero, atrayendo a compradores foráneos que
entran a cambiar totalmente la composición de la
población registrada en el último censo.
 En muchos casos, la compran como “segunda
residencia” por lo que es imposible determinar con
certeza cual es la ocupación real habitacional y por
ende la demanda de infraestructura.

102. Estudios de Impacto Ambiental
 En los Estudios de Impacto Ambiental revisados solo se analiza
aisladamente el impacto particular de la obra que se promueve y
pierden de vista la manera en que el total de nuevos proyectos ha
impactado en el ambiente urbano.
 Se centran más en el impacto positivo temporal de la “obra en
construcción” y menos en el impacto negativo permanente de la
“obra en funcionamiento”.
 Tienden a minimizar el impacto de la obra. Por
ejemplo, restándole importancia a las especies vegetales y
animales que habitan en el lugar.

103. Estudios de Impacto Ambiental
 Toman como marco de referencia datos desfasados de población y
vivienda, pues el último censo es del 2000 y las proyecciones se hacen
tomando como referencia los datos de 1990 y 2000, que no pueden
contemplar el tipo de crecimiento de los últimos años.
 Como referencia de tránsito toman los aforos vehiculares realizados en
horarios de media mañana y media tarde, pasando por alto los “horarios
pico”.
 No hacen una modelación matemática del tráfico vehicular que
generará el proyecto una vez que entre en funcionamiento.

104. Estudios de Impacto Ambiental
 Las encuestas que se aportan en los Estudios de Impacto
Ambiental revisados no detallan las características metodológicas
que siguieron y tampoco siguen un patrón uniforme.
 Por ejemplo, encontramos una encuesta a solo 10
personas, varias de las cuales no residían en Obarrio, que
apoyaron un proyecto porque “genera empleos en la
construcción”.
 Ninguno de los vecinos entrevistados para el presente estudio
ha sido encuestado para un Estudio de Impacto Ambiental ni
conoce a nadie a quien hayan contactado.

105. Estudios de Impacto Ambiental
Encuestas no
Particularización Positivización: Minimización: Desfasaje:
verificables:
• Solo se analiza • Se centran más en el • Le restan importancia a • Toman como marco de • Sin detalle de
aisladamente el impacto positivo las especies vegetales referencia datos metodología.
impacto particular de la temporal de la “obra en y animales que habitan desfasados de • Muestras no
obra que se intenta construcción” y menos en el lugar. población y representativas, N=10
desarrollar. en el impacto negativo vivienda, pues el último • Sin segmentación.
permanente de la “obra censo es del 2000 y las
en funcionamiento”. proyecciones se hacen
tomando como
referencia los datos de
1990 y 2000, que no
pueden contemplar el
tipo de crecimiento de
los últimos años.
• Aforos vehiculares
realizados en horarios
de media mañana y
media tarde, pasando
por alto los “horarios
pico”.

106. Impacto Positivo
 Gran crecimiento económico en la construcción y las actividades
asociadas a este sector.
 Se generan empleos temporales en el sector de la construcción y
bienes raíces.
 Se crean soluciones habitacionales para familias de ingresos
medios-altos a altos.
 Con los proyectos de tipo comercial se fortalece el centro
comercial de la ciudad de Panamá y se crean empleos
permanentes en el comercio y los servicios.

107. Impacto Negativo
 Aumento descontrolado de la densidad de población y cambio en
la composición de la población.
 Aumento en la demanda de servicios básicos como acueducto y
alcantarillado.
 Las tuberías, que datan de la época en que se hizo la
urbanización, no están preparadas para dar respuesta a este
aumento en la demanda.
 Saturación de la red vial, al atraer una población que tiene al
menos un auto por familia y concentrarlos en pequeñas áreas
donde antes había una sola familia.

108. Impacto Negativo
Ocupan la totalidad del lote para hacer la
nueva edificación ocasionando:
 Pérdida de grandes áreas verdes.
 Pérdida de especies animales.
 Pérdida de permeabilidad del suelo.

109. Impacto Negativo
 Daños a propiedades cercanas por la vibración que produce el equipo
pesado y por construir muy cerca a las propiedades existentes.
Esta zanja, que es parte de una obra en construcción, provocó esta grieta en la pared
vecina.

110. Impacto Negativo
 Daños a calles y aceras
por el equipo pesado.
 Vertimiento de aguas a la
calle.
 Calles sucias en los
alrededores de la obra.
 Obstrucción de las
aceras.

111. Impacto Negativo
 Falta adecuado control
de sedimento y erosión.
 A simple vista es posible
observar que no se
protegen los drenajes y
no se evita trasladar
sedimentos a
propiedades ajenas a la
obra o a las calles.

112. Impacto Negativo
 Altos niveles de ruido, incluso en horarios no apropiados
para la actividad de la construcción.
 Invasión de lotes baldíos y espacios públicos los cuales
son usados para facilidades de las obras.

113. Impacto Positivo
Positivo Negativo
Gran crecimiento económico en la construcción y las Aumento descontrolado de la densidad de población y
actividades asociadas a este sector. cambio en la composición de la población.
Se generan empleos temporales en el sector de la Aumento en la demanda de servicios básicos como
construcción y bienes raíces. acueducto y alcantarillado.
Saturación de la red vial, al atraer una población que
Se crean soluciones habitacionales para familias
tiene al menos un auto por familia y concentrarlos en
panameñas de ingresos altos.
pequeñas áreas donde antes había una sola familia.
Segunda vivienda para extranjeros. Daños a propiedades cercanas
Con los proyectos de tipo comercial se fortalece el
centro comercial de la ciudad de Panamá y se crean Aumento del área construida.
empleos permanentes en el comercio y los servicios.
Calles sucias
Daños a espacios públicos

115. Panamá
Precio Promedio del Metro Cuadrado de Terreno en
Algunas Ubicaciones de la Ciudad de Panamá
Pedregal
Juan Díaz
Río Abajo
1,948.46 Parque Lefevre
Áreas Revertidas
1,497.25
Las Cumbres
Betania
712.60 Santa Ana
625.48
389.41 Costa del Este
281.62 300.00 307.63
220.56
47.75 81.76 San Francisco
Bella Vista

116. Obarrio
 El sector de Obarrio se presenta a futuros inversionistas como el área mejor cotizada de la
ciudad de Panamá, con precios que llegan a alcanzar los 4000.00 dólares por metro
cuadrado de terreno.
 Los inversionistas buscan obtener el máximo provecho de lo invertido en el terreno. Para
ello se acogen a la máxima densidad posible que les permita la zonificación.
 En los nuevos proyectos que inventariamos, encontramos un promedio de 30 pisos más
una cantidad variable de pisos de estacionamientos que aumenta considerablemente su
altura total.
 Estos edificios, que por la densidad que agregan son los que más impactan en las
demandas de infraestructura, se encuentran exonerados de impuestos por 20 años en vez
de contribuir a mejorar la infraestructura.

117. Obarrio
 Las ofertas de compra se producen sin que los propietarios hayan
anunciado su intención de vender. Incluso se han dado casos de
amenazas a personas que se niegan a vender sus propiedades.
 Los propietarios, algunos de avanzada edad o sus descendientes, se
sienten atraídos a sacar provecho coyuntural de la venta de sus
propiedades.
 En cada venta, los vecinos perciben una situación de riesgo, pues
siempre existe la posibilidad de que el nuevo propietario emprenda el
desarrollo de un nuevo edificio.
 El mercado es tan agresivo, que hay personas que han decidido
comprar la casa vecina, buscando evitar que les construyan un edificio
al lado.

118. Obarrio
Precio Promedio del Metro Cuadrado de Terreno en
Algunas Ubicaciones de la Ciudad de Panamá
Áreas Revertidas Las Cumbres Betania Santa Ana Costa del Este San Francisco Bella Vista Obarrio
2,295.00
1,948.46
1,497.25
712.60
625.48
389.41
300.00 307.63
En el mercado del suelo en Panamá, los precios promedio más altos se
encuentran en Obarrio. Muy por encima de otras ubicaciones también de alto
valor como San Francisco y Costa del Este.

119. Tendencias
 Una tendencia importante es la
venta de edificaciones a precios de
lote.
 Estas casas o edificios son
demolidas tras su venta para construir
otro tipo de edificación más lucrativa
 En este caso se encuentra gran
parte de las propiedades en venta en
Obarrio.
 En la práctica, los precios son
levemente menores que si el lote
estuviera totalmente vacío.

120. Diferentes precios del Metro Cuadrado de Terreno en
Obarrio
3,000.00
2,500.00
2,000.00
1,500.00
1,000.00
500.00
-
Calle 58 Calle 55 Calle 59 Samuel Lewis Vía Brasil Calle 50
Dentro del sector de Obarrio los precios promedios del metro cuadrado
aumentan en la medida en que se acercan a las arterias comerciales que
circundan el sector.
Un punto importante es que el lote cuente con la zonificación de alta densidad, lo
cual le aumenta su valor al menos en un 50 %

122.  El mercado es quien dicta las tendencias urbanísticas en la ciudad de Panamá en general y en
Obarrio en particular.
 Ante la falta de tierras, la tendencia es a aumentar la densidad de ocupación del suelo.
 Esto se agudiza al no existir regulaciones de altura.
 Obarrio constituye un ente urbano con personalidad e identidad propias, bien diferenciado del
resto de la ciudad.
 El procedimiento establecido para el cambio de zonificación no es cónsono con el espíritu de la
Ley de Urbanismo, que plantea permitir la participación ciudadana y obliga a tomar en cuenta el
criterio técnico de la Junta de Planificación Municipal.

123.  La infraestructura de Obarrio no está apta para el crecimiento que le impone el mercado.
 Es el Estado quien asume la carga de mejorar la infraestructura para dar respuesta al
crecimiento desproporcionado de la población.
 Se ha perdido gran parte de las áreas verdes y la fauna propia del lugar.
 Ya la infraestructura de acueducto y alcantarillado está dando señales de saturación.
 La población total de la barriada va en aumento y su composición ha cambiado con respecto al
último censo.
 Los residentes se sienten escépticos ante los mecanismos que pueda ejercer el Estado.

124. Falta de tierras Aumento de la
• Sobrevaluación del terreno. densidad
Mercado • Aumento del Área
Construida
• Pérdida de Áreas Verdes
Cambios en tamaño y
Aumenta demanda Colapsa la
composición de la
de Servicios Infraestructura
Población
Estado carga con las Mejoras

126. Uso de suelo
 Establecer que sea un cuerpo colegiado quien autorice el
cambio de uso de suelo y no una sola institución de
manera unilateral, como ocurre actualmente.
 En este cuerpo debe participar un representante de la
comunidad con derecho a voto, según el espíritu de la
Ley de Urbanismo.
 El criterio de la Junta de Planificación Municipal debe ser
vinculante, según establece la Ley de Urbanismo.

127. Uso de Suelo
 No autorizar más cambios de zonificación que
impliquen aumento de densidad en el área de
baja densidad residencial comprendida entre la
calle 50, Vía Brasil, Samuel Lewis, y calle 53
este.
 Revisar los cambios autorizados en esta área y
derogar los que han incumplido con alguno de
los requisitos que establece la Ley de
Urbanismo.

128. Espacios Públicos
 Conservar las aceras y promover su uso
como espacio público.
 Instalar luminarias ornamentales y bancos.
 Suspender el uso del área del parque Harry
Strunz para facilidades de obra.

129. Vialidad
 Mantener las calles en un solo sentido y la señalización.
 Señalizar en las intersecciones un carril para seguir
recto y uno para doblar y marcar con boyas sus límites.
 Evaluar la creación de estacionamientos subterráneos
en los lotes de interés público y ambiental por las áreas
verdes.
 Mantener las cebras para paso peatonal.

130. Ornato
 Organizar campañas de limpieza de espacios públicos.
 Disciplinar la venta ambulante de alimentos.
 La Junta Comunal puede llevar un registro de los vendedores en el
área.
 Exigirles controles de salud.
 Proveer basureros de uso público.
 Prohibir que se abandonen los escombros de las demoliciones.
 Reducir la cantidad de las vallas publicitarias. En su lugar, facilitar
espacios para expresiones artísticas como murales o esculturas.

131. Altimetría
 Establecer regulaciones de altura Contextual
para los nuevos desarrollos en Obarrio.
 La altura de la nueva edificación debe ser
cónsona con las alturas existentes en el lugar.
 La altura de la nueva edificación no debe
exceder en más de tres pisos a la construcción
más alta de esa cuadra.

132. Estudios de Impacto Ambiental
 El estudio debe evaluar al menos las cuatro
manzanas que rodearán el proyecto, para
actualizar su situación de
infraestructura, población y tránsito.
 Evaluación del tráfico vehicular en horarios PICO.
 Encuesta CUANTITATIVA AUDITABLE entre los
residentes en Obarrio .

133. Nuevos Proyectos
 Exigirles a los desarrolladores de nuevos proyectos una contribución
comunitaria que consista en mejoras a la infraestructura y que incluya:
Ensanches a las tuberías de acueducto y alcantarillado.
Creación de estacionamientos de acceso público dentro de sus
predios con el fin de mejorar el déficit en la comunidad.
Instalaciónde luminarias decorativas en, al menos, la cuadra donde
se ejecuta el proyecto.
 Reparar las aceras, tuberías, calles destruidas por el equipo pesado
durante la obra.

135. Para beneficio de la Ciudad de Panamá
Ambiente
libre de ruidos
y basura.
Comercios
Iluminación
de bajo
nocturna.
impacto.
Obarrio
Paseos
Área verde.
peatonales.
Estacionamie
ntos públicos.

136. Para beneficio de la Ciudad de Panamá
Los vecinos y las personas que visitan el área podrán:
1. Llegar en bus o en su auto y dejarlo en un estacionamiento techado.
2. Realizar una pequeña caminata hasta su trabajo o hasta el comercio
que va a visitar.
3. Utilizar las aceras como área de esparcimiento.
4. Realizar compras.
5. Tomar sol y sombra y respirar aire puro mientras se ejercita.

137. Para la Ciudad de Panamá.
Identificar los lotes ubicados entre calle 50, calle 54, Ave. Ricardo Arango y calle 56 y entre Ricardo
Arango, calle 59 y calle 60, como zona de interés Público, por la existencia importante en
ellos de arboledas urbanas.
Adquisición pública de estos lotes, que actualmente son de dominio privado, dada su
importancia para la comunidad.
Cambiar la zonificación de RM3C2 a P, en las arboledas.
Utilizar estas dos manzanas para la creación, conjuntamente con empresas privadas, de
estacionamientos subterráneos que conserven las arboledas en la superficie. Esto va a
hacer que disminuya el aforo vehicular en las calles y el uso de calles, aceras y áreas
verdes para estacionamiento público.
Al mismo tiempo, la Ave. Ricardo Arango, que tiene las aceras más anchas, se puede convertir en
un paseo peatonal que facilite el acceso a los estacionamientos.

138. Para beneficio de la Ciudad de Panamá
Mantener la zona central de Obarrio, comprendida hacia el
interior de Calle 50, Vía Brasil, Calle Abel Bravo y calle 53
con zonificación residencial de baja densidad, tal como
recomienda el Plan Metropolitano.
Establecer regulaciones de arquitectura contextual para las
nuevas edificaciones.

139. Para beneficio de la Ciudad de Panamá
Instalar luminarias ornamentales que favorezcan el uso
peatonal recreativo de los espacios públicos incluso en el
horario nocturno.
Ensanchar las aceras, habilitarlas en todas las calles, reparar
los daños y potenciar su uso peatonal libre de bloqueos o
usos privados.

142. 1. Uribe y Trute, 2008: Evaluación urbanística del sector de Obarrio, ubicado
en el corregimiento de Bella Vista, Distrito de Panamá.
2. PRATT Institute Center For Planning and The Enviroment, 2008: Obarrio:
Desafíos urbanos y recomendaciones de planificación.
3. Contraloría General de La República, 2005: Situación Económica
Transporte.
4. Contraloría General de La República, Boletín No. 10: Estimaciones y
proyecciones de la población en la República de Panamá por
provincia, comarca indígena, distrito y corregimiento según sexos: años
2000-2015.
5. Consultores de Transporte, SA, 2008: Estudio de Impacto al Tránsito para el
proyecto The Meridian Tower.
6. Google Earth.
7. Ministerio de Vivienda, 1997: Plan de desarrollo urbano de las áreas
Metropolitanas del Pacífico y el Atlántico.
8. La Prensa
9. Estudios de Impacto Ambiental presentados desde el 2005 a la ANAM.
www.contraloria.gob.pa

144.  Guía de Entrevista a Expertos
 Guía de Entrevista a Vecinos
 Plano de Uso de Suelo Actual
 Plano de Zonificación del MIVI
 Plano de Uso de Suelo Recomendado
 Plano de Vialidad
 Plano de Propuesta