Ordenanza CAMBIO DE USO LOCAL A VIVIENDA

AYUNTAMIENTO
VALLE DE TRÁPAGA-TRAPAGARAN
UDALA

URBANISMO, MEDIO AMBIENTE, PROMOCIÓN ECONÓMICA, EMPLEO Y COMERCIO
HIRIGINTZA, INGURUMENA, EKONOMIA SUSTAPENA, ENPLEGU ETA MERKATARITZA
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ORDENANZA REGULADORA DE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES SITUADOS EN
LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES EXISTENTES
(URB 444-2011)

ORDENANZA REGULADORA DE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES
EXISTENTES (URB 444-2011). APROBACIÓN DEFINITIVA. VERSIÓN 1 (2012-07)

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(URB 444-2011). APROBACIÓN DEFINITIVA JULIO 2012

PREÁMBULO

CAPÍTULO I
ÁMBITO Y NORMAS GENERALES

Artículo 1.- Objeto.
Artículo 2.- Ámbito.
Artículo 3.- Normativa aplicable.
Artículo 4.- Condiciones generales.

CAPÍTULO II
CONDICIONES TÉCNICAS DE HABITABILIDAD

Artículo 5.- Dimensiones y programa mínimo de la vivienda.
Artículo 6.- Ventilación e iluminación interior.
Artículo 7.- Aislamiento acústico.
Artículo 8.- Privacidad, seguridad, accesos y elementos comunes.
Artículo 9.- Accesibilidad.
Artículo 10.- Servidumbres.

CAPÍTULO III
CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS INSTALACIONES

Artículo 11.- Condiciones de la cocina.
Artículo 12.- Evacuación de humos.
Artículo 13.- Equipos de climatización y ventilación.
Artículo 14.- Saneamiento.
Artículo 15.- Evacuación de aguas pluviales.
Artículo 16.- Localización de contadores y buzones.

CAPÍTULO IV
CONDICIONES DE ESTÉTICA

Artículo 17.- Tendedero.
Artículo 18.- Instalaciones en la fachada.
Artículo 19.- Tratamiento de los locales.

CAPÍTULO V
RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS

Artículo 20.- Calificación como vivienda tasada municipal.
Artículo 21.- Régimen de uso de la vivienda.
Artículo 22.- Personas promotoras de la transformación.
Artículo 23.- Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas.


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CAPÍTULO VI
NORMAS DE PROCEDIMIENTO

Artículo 24.- Licencias de obras de transformación.
Artículo 25.- Calificación provisional.
Artículo 26.- Designación de la persona adjudicataria.
Artículo 27.- Licencia de 1ª utilización y calificación definitiva.
Artículo 28.- Formalización del contrato.
Artículo 29.- Caducidad de la autorización.
Artículo 30.- Ocupación de la vivienda.

CAPÍTULO VII
RÉGIMEN LEGAL

Artículo 31.- Derecho de tanteo y retracto.
Artículo 32.- Renuncia a los excesos de aprovechamiento ponderado.
Artículo 33.- Régimen disciplinario.
Artículo 34.- Modificación de los estatutos o de la propiedad horizontal de la
Comunidad de Propietarios.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.- Precios e ingresos tasados y su actualización.
Segunda.- Encomienda de funciones.
Tercera.- Normativa supletoria.
Cuarta.- Evaluación periódica de resultados y registro de locales.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

DISPOSICIÓN FINAL

ANEXO I. DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS

ANEXO II. FICHAS DE CADA ZONA


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LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES EXISTENTES.

PREÁMBULO:

El contexto socioeconómico del municipio de Valle de Trápaga- Trapagaran y su entorno, agravado por
la situación urbanística del mismo, muestra, en materia de vivienda, un problema de gran relevancia
social, como es el desequilibrio entre la oferta de vivienda a precio asequible y la demanda de la misma.
A menudo el mercado inmobiliario resulta excesivamente caro para un sector muy representativo de la
sociedad como es, principalmente, aquellas personas que pretenden acceder a su primera vivienda.

Teniendo en cuenta todos estos factores, parece necesario dar solución a este tipo de problemática
social y buscar el modo de optimizar el patrimonio edificado para tratar de garantizar los derechos
constitucionales de la población a una vivienda digna y adecuada. Además, en los últimos años se están
incrementando las peticiones y consultas urbanísticas ante el Ayuntamiento en relación con la posibilidad
de destinar a vivienda los locales sitos en planta baja.

Así las cosas, el Ayuntamiento de Valle de Trápaga-Trapagaran, en cumplimiento de la potestad que le
ha sido asignada para promover, en la medida de lo posible, las condiciones precisas y necesarias para
facilitar a la ciudadanía unas condiciones de vida adecuadas, ha estimado oportuno considerar la
posibilidad de regular, a través de la presente Ordenanza, el cambio de uso de locales en plantas bajas
en ámbitos de suelo urbano consolidado con uso característico residencial para permitir su utilización
como vivienda.

Así, la aplicación de esta ordenanza, estará acotada a zonas concretas evitando una implantación
incontrolada en cualquiera de los ámbitos de Suelo Urbano residencial del municipio. Se establecen unos
ámbitos discontinuos de aplicación, que han sido previamente estudiados por los servicios municipales,
para salvaguardar las zonas con mayor interés para el comercio y las relaciones sociales; ya que el
modelo de ciudad que se persigue aconseja que se mantengan los usos terciarios en las plantas bajas
de estos focos de atracción. Para ello, se ha tomado como principal directriz la división del municipio, en
zonas.

De igual modo, el Ayuntamiento es consciente de que la habilitación del uso residencial en locales en los
que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento de valor económico de los inmuebles
afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas totalmente contrarias a los objetivos de la
Ordenanza, cuyo fin último es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de población más
desfavorecidos, además de regenerar el actual tejido urbano. Por ello, se establece que el régimen
jurídico al que tendrá que acogerse la vivienda resultante de la conversión, será el de vivienda de
protección pública tasada municipal.

De igual modo, el Ayuntamiento deberá velar ante todo que las viviendas resultantes cuenten con todas
las condiciones exigidas para dicho uso, de acuerdo con las normativas aplicables en la actualidad
(higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc.). Especial atención se prestará a la
accesibilidad o practicabilidad a la nueva vivienda, así como al cumplimiento del Código Técnico de la
Edificación en materia de insonorización, salubridad y ahorro energético


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CAPÍTULO 1. ÁMBITO Y NORMAS GENERALES

Artículo 1.-Objeto.

El objeto de la presente Ordenanza es establecer el régimen normativo que regule las condiciones,
requisitos y el procedimiento para posibilitar en el municipio de Valle de Trápaga-Trapagaran la
conversión en vivienda tasada municipal de los locales en planta baja de edificios residenciales siempre
que estos estén incluidos en las zonas delimitadas y definidas en el Anexo I.

Artículo 2.-Ámbito.

1. El cambio de uso regulado en el presente documento será posible únicamente en locales ubicados en
plantas bajas de edificios residenciales construidos en suelo urbano, y declarados como zonas aptas
para ello.

2. Las zonas en las que se permite este cambio de uso quedan reflejadas en la documentación gráfica
que se acompaña en el Anexo I “Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas”. En el Anexo II
“Fichas de cada zona” pueden consultarse las fichas correspondientes a cada zona.

3. No se permitirá cambio de uso en locales que no se incluyan en la mencionada relación quedando
expresamente prohibida su aplicación en plantas sótano. Igualmente, se prohíbe el desarrollo de
viviendas en aquellas partes de los edificios consideradas anejas a la edificación principal.

Artículo 3.-Normativa aplicable.

1. La autorización para el cambio de uso de un local en planta baja o planta comercial situada
inmediatamente bajo uso residencial a vivienda quedará supeditada al cumplimiento de los requisitos y
condiciones señalados en la presente Ordenanza.

2. En lo no regulado por la Ordenanza será de aplicación supletoria la normativa vigente en el municipio,
así como, la normativa vigente sobre viviendas protegidas.

Artículo 4.-Condiciones generales.

1. Definiciones:

a) Planta baja: Es la más baja de las plantas elevadas e inmediatamente superior a la planta sótano
en caso de existir ésta, debiendo considerarse también como tal aquella que no cumple las
condiciones para ser considerada como planta de sótano o de semisótano.
b) Planta sótano: Se considera como tal, aquella planta que esté totalmente bajo rasante o que no
sobresalga más de 70 cm de la rasante en una longitud superior al 70% de la de su perímetro
total.
c) Planta semisótano: se considera como tal aquella planta que no sobresalga más de 1,40 m de la
rasante en una longitud superior al 70% de la de su perímetro total.

2. Toda planta destinada a uso residencial o de vivienda estará elevada sobre la rasante de la calle o
perfil del terreno definitivamente urbanizado.

Si por la configuración del terreno existen zonas en las que el pavimento de los locales queda por debajo
de la rasante de la acera o terreno, para que estos locales sigan manteniendo igualmente el carácter de
planta baja apta para su conversión en vivienda, la cota interior tendrá que estar elevada con respecto de
la cota del terreno urbanizado circundante o contiguo. Se permite elevar el suelo del local siempre que se
cumpla con la altura libre mínima establecida.


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En ningún caso podrán ser destinados a vivienda aquellos locales que tengan algún muro contra el
terreno.

3. Cuando el nuevo uso de vivienda colinde con actividades clasificadas tales como centros de
transformación, depósitos de gasoil, calderas de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire
acondicionado y cualquier otra de naturaleza análoga, deberán adoptarse las medidas correctoras
legalmente previstas para que pueda desarrollarse un uso residencial junto a las mismas.

4. No se podrá destinar a vivienda un local en que exista actividad comercial, industrial o de garaje-
aparcamiento, o haya existido en los 3 años anteriores a la solicitud del cambio de uso.

5. Se admitirán más viviendas que las de una planta tipo del edificio residencial en el que se ubican,
siempre que se mantenga un orden compositivo en la fachada exterior.

6. El acceso a los locales deberá realizarse con carácter general desde elementos privados comunes de
la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios exteriores de
uso público.

7. La concurrencia de los citados requisitos será apreciada, en cada caso, por los servicios técnicos
municipales mediante el oportuno informe técnico.

CAPÍTULO II. CONDICIONES TÉCNICAS DE HABITABILIDAD.

Artículo 5.-Dimensiones y programa mínimo de la vivienda.

La superficie útil y la altura útil mínimas de la nueva vivienda serán las establecidas por la normativa
vigente de diseño de viviendas de protección oficial.

Artículo 6.-Ventilación e iluminación interior.

1. No se admitirán viviendas interiores, considerándose como tales las que no tengan por lo menos la
mitad de sus piezas habitables dando al exterior, a calles, plazas o espacios libres exteriores. La
cocina, cuando constituya una pieza independiente en el programa funcional, se considerará como
habitable a efectos de computar el número de piezas de la vivienda.

2. La vivienda no podrá ventilar a través de soportales en los cuales la anchura sea superior a la altura.

3. La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, será, como
mínimo, la establecida por la normativa de diseño de viviendas de protección oficial.

Artículo 7.-Aislamiento acústico.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su “Documento
Básico- HR Protección frente al ruido” o en su defecto las normas sectoriales vigentes que le sean de
aplicación, para lo cual tendrá que tenerse en cuenta las características de las actividades contiguas que
ya se estuvieran desarrollando en el momento de la solicitud.

Artículo 8.-Privacidad y seguridad.

1. Con el fin de garantizar la privacidad en el interior de la vivienda, se exigirá que en la franja de
ciento cincuenta centímetros (150) sobre la acera no existan vistas directas desde el exterior.


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2. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas etc., siempre y cuando no
sobresalgan de la línea oficial de fachada y respeten las condiciones estéticas establecidas en el
Capítulo IV de la presente Ordenanza.

3. Cuando el acceso se realice desde espacios exteriores de uso público, deberá garantizarse la debida
intimidad con la creación de un vestíbulo entre el espacio público y la zona privada. En caso de que el
citado vestíbulo sirva como acceso a una sola vivienda, sus dimensiones libres mínimas será de
1,4x1,4. En caso de que sirva de acceso a varios módulos de vivienda, tendrá consideración de portal
con los condicionantes dimensionales de obligado cumplimiento que correspondan, incluyendo lo
referente a comunicaciones horizontales en materia de accesibilidad.

Artículo 9.-Accesibilidad.

1. Tanto los espacios comunes como la vivienda deberán adaptarse a lo estipulado en la normativa
vigente en materia de accesibilidad.

2. A los efectos de la aplicación de la normativa vigente en materia de accesibilidad, las obras precisas
para transformar locales en viviendas se considerarán como reforma de vivienda unifamiliar.

Artículo 10.-Servidumbres.

1. La autorización municipal para la conversión de los locales en viviendas protegidas se otorgará sin
perjuicio de las servidumbres que puedan existir sobre la finca originaria en relación con el acceso a
elementos comunes, tales como patios, pasos de instalaciones, etc.

2. El paso de redes de instalaciones del local para el cual se solicita el cambio de uso no creará
servidumbres de paso sobre otras, estableciéndose, si fuera necesario, nuevos elementos comunes
para el paso de instalaciones.

CAPÍTULO III. CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS INSTALACIONES.

Artículo 11.-Condiciones de la cocina.

1. La cocina deberá tener ventilación natural compuesta de ventana exterior practicable o puerta
exterior, así como de un sistema adicional para la evacuación por cubierta de humos y gases producidos
por la cocción.

2. Este sistema consistirá en un extractor mecánico conectado a un conducto vertical independiente. En
caso de no ser posible se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón.

Artículo 12.-Evacuación de humos.

1. En ninguna vivienda se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios
comunes que no sean ya usados para ventilar cocinas a través de balcones y ventanas aunque dicha
salida tenga carácter eventual.


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2. Podrá admitirse la salida a fachada de humos de combustión de calderas o calentadores a gas por
razones debidamente justificadas y siempre que cumplan las especificaciones técnicas establecidas por
la normativa sectorial que sea de aplicación.

3. La caldera será estanca o cualquier otra que se recoja en la normativa sectorial vigente.

Artículo 13.-Equipos de climatización y ventilación.

1. Las salidas de aire caliente o frío procedente de la refrigeración de equipos de aire acondicionado e
intercambiadores de calor podrán efectuarse a fachada siempre que la evacuación del aire se haga a
través de rejillas. Dichas rejillas estarán orientadas de forma que las velocidades residuales de aire
sean inferiores a 1 m/s y el salto térmico de temperatura inferior a 5ºC, medidos en cualquier punto
situado a menos de sesenta (60) centímetros de hueco practicable, o entre la acera y doscientos veinte
centímetros (220) de altura. Estas condiciones quedarán sujetas en todo momento a la normativa
sectorial que le sea de aplicación.

2. El agua de condensación debe recogerse e incorporarse a la red de saneamiento interior del edificio.

Artículo 14.-Saneamiento.

Las nuevas viviendas deberán acometer sus instalaciones a la bajante general o, en cualquier caso, a
un punto de la red de saneamiento anterior a la arqueta sifónica o al pozo de registro del edificio.

Artículo 15.-Evacuación de aguas pluviales.

Tras la realización de la obras para la conversión del local en vivienda, se deberá garantizar la
reposición de la instalación de pluviales.

Artículo 16.-Localización de contadores y buzones.

1. Los contadores deberán situarse junto a los ya existentes, o dispuestos de la misma forma, si
estuvieran distribuidos conforme a los criterios establecidos por las compañías responsables del
correspondiente servicio.

2. En el caso de que el acceso se realice desde espacios exteriores de uso público los contadores no se
instalarán sobre paramentos visibles desde la vía pública y los buzones no podrán sobresalir del plano
de la fachada.

CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE ESTÉTICA.

Artículo 17.- Condiciones estéticas del tendido de ropa al exterior y del tendedero.

1. Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así como
en balcones y terrazas que den a dichos espacios.

2. Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en las condiciones mínimas que se
establecen en la normativa de diseño de viviendas de protección oficial.


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3. El tendedero en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que
impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto permanente sin
posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del espacio, y no ha de interferir en
las luces directas del hueco que resulte necesario para iluminación mínima exigida a la pieza de la
vivienda.

Artículo 18.-Instalaciones en la fachada.

1. Las instalaciones de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, no
podrán sobresalir del plano de fachada exterior, ni perjudicar su estética.

2. La instalación de estos aparatos visibles desde la vía pública requerirá un estudio del alzado del
edificio, para garantizar su integración en la composición de la fachada, y se hará sin romper su
cerramiento.

Artículo 19.-Tratamiento de los locales.

1. Las nuevas fachadas de los locales deberán armonizar con la completa del edificio, desde la rasante
de la acera hasta la cumbrera de la cubierta. En el caso de bloques de tipología de edificación
abierta, se deberá tener en cuenta que constituyen una única unidad compositiva.

2. Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la
composición y disposición de huecos, por lo que su frente ocupará vanos completos entre machones
o pilares.

3. El material de la nueva fachada será acorde con los existentes pero no necesariamente idéntico. En el
caso de optar por el mismo material que exista en la fachada, deberá llevar, en su caso, idéntico aparejo
y junta.

4. En caso de acceso directo desde el espacio exterior de uso público, no se admitirán porches ni
retranqueos, salvo el vestíbulo definido en el artículo 8, debiendo quedar la puerta de acceso al espacio
privado a veinticinco (25) centímetros máximo desde la línea de fachada..

5. El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en
su totalidad, la justificación de estas condiciones, adaptando la solución, en su caso, a las anteriores
actuaciones de conversión de local en vivienda en el mismo edificio o bloque.

CAPÍTULO V. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS.

Artículo 20.-Calificación como vivienda tasada municipal.

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección
pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que
pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

Artículo 21.-Régimen de uso de la vivienda.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio
habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o
cualquier otro uso.


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Artículo 22.- Personas promotoras de la transformación.

1. Podrá promover la transformación de un local en vivienda cualquier persona que sea su
propietaria.

2. La persona promotora de la transformación asumirá la ejecución de las obras que permitan adecuar el
local a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza y tendrá la responsabilidad que le
atribuyan la Ley de Ordenación de la Edificación y demás normativa de aplicación.

Artículo 23.-Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas.

1. Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar
empadronadas en el Municipio de Valle de Trápaga-Trapagaran, desde dos (2) años antes como
mínimo, y acreditar, ante el Servicio municipal competente en materia de vivienda, el cumplimiento de
los requisitos de la unidad convivencial para acceso a la vivienda protegida.

2. Quedan eximidas de la exigencias detalladas en el apartado 1 anterior, pudiendo ostentar
directamente la condición de usuarias de la vivienda, las personas que sean propietarias del local desde
al menos dos (2) años antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Ordenanza, o cualquiera de
sus familiares ascendientes o descendientes en primer grado.

CAPÍTULO VI. NORMAS DE PROCEDIMIENTO

Artículo 24.-Licencias de obras de transformación.

1. El procedimiento para autorizar la transformación de un local en vivienda se iniciará con la solicitud de
la licencia de obras, a la que deberán acompañar, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ordenanza
municipal reguladora de las Licencias Urbanísticas, los siguientes documentos:

a) memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa del modo de dar
cumplimiento a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza
b) proyecto de insonorización, en los términos previstos en el artículo 7
c) relación de superficies, instalaciones y previsión de obras a realizar para cumplir los requisitos de
la Ordenanza
d) plano de emplazamiento en el que se indique la situación de la finca
e) planos de la planta y fachadas, a escala 1:20 o 1:50 con las secciones necesarias para su
completa comprensión
f) fotografía de la fachada del edificio en el que se ubica el local

2. Toda la documentación deberá encontrarse suscrita por persona con titulación técnica competente y,
en su caso, visada por su Colegio Oficial.

3. Asimismo, la persona promotora acreditará su voluntad de enajenar o alquilar la vivienda a quien
cumpla las condiciones señaladas en el artículo 23.1, sin perjuicio de lo indicado en el apartado
siguiente, indicando el precio máximo de venta o alquiler.

4. En el supuesto concreto del artículo 23.2 acreditará la propiedad del local con la antigüedad
indicada en el mismo, así como, en su caso, el vínculo familiar con la persona a quien va destinada la
vivienda, aportando para ello copia del Libro de Familia.


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Artículo 25.-Calificación provisional.

1. El otorgamiento de la licencia de obras supone la calificación provisional del local como vivienda
protegida.

2. En la resolución figurará, además del nombre e identificación fiscal de la persona promotora y del
carácter permanente de la calificación, los siguientes datos aportados por aquélla:

a) la superficie útil de la vivienda resultante
b) el régimen de uso (propiedad o arrendamiento)
c) el precio máximo de venta o renta.

Artículo 26.-Designación de la persona adjudicataria.

1. En el plazo de quince (15) días desde la calificación provisional del local como vivienda protegida, la
persona promotora propondrá por escrito al Ayuntamiento, u organismo público a quien se encomienda
la gestión, la designación de la persona adjudicataria de la vivienda en régimen de venta o
arrendamiento conforme a lo indicado al solicitar la licencia de obras, acreditando el cumplimiento del
artículo 23.1, salvo en el supuesto de uso propio previsto en el apartado 2 de ese mismo artículo.

2. En el plazo máximo de dos (2) meses desde la solicitud el Ayuntamiento u Organismo público a quien
se encomiende la gestión, tras comprobar el cumplimiento de los requisitos, comunicará a la persona
solicitante el nombre de la adjudicataria, como propietaria o arrendataria, y de acuerdo con el precio o
renta fijados en la calificación provisional, o en su caso, la necesidad de subsanar las deficiencias
observadas.

3. El incumplimiento del deber de aportar la documentación a que se refieren los párrafos anteriores,
podrá dar lugar a la orden de paralización de las obras y a la prohibición del uso residencial del local.

Artículo 27.-Licencia de 1.ª utilización y calificación definitiva.

1. Una vez finalizadas las obras de transformación de la lonja en vivienda, la persona titular de la licencia
de obras solicitará la de 1ª utilización, acompañando el certificado final de obra junto con el que acredite
que se ha llevado a cabo la insonorización reglamentaria, así como los datos señalados en el artículo
25.2.

2. A la vista de la documentación, los servicios municipales de inspección comprobarán que las
obras se han ajustado al proyecto técnico aprobado, y resolverá sobre la licencia de 1ª utilización.

3. El otorgamiento de la licencia de primera utilización conlleva su calificación definitiva, la cual permitirá
la formalización de la transmisión de dicho local o su arrendamiento, y la consiguiente ocupación.

Artículo 28.-Formalización del contrato.

1. Tanto la transmisión como el arrendamiento deberán formalizarse en el plazo de tres (3) meses
desde la calificación definitiva y acreditarse ante la Administración municipal en el mes siguiente al de
su formalización. La transmisión deberá realizarse en escritura pública.

2. En el documento de formalización constará la calificación del inmueble como vivienda de protección
pública y el reconocimiento del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración competente.

3. El Ayuntamiento u Organismo público a quien se encomiende la gestión, comprobará si el contrato
se ajusta a los términos de la calificación definitiva, y concederá el visado al mismo.


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Artículo 29.-Caducidad de la autorización.

En el caso de que, transcurrido un año desde el otorgamiento de la calificación provisional, no se hayan
ejecutado las obras de transformación del local en vivienda, ni obtenido la licencia de primera utilización,
la autorización quedará caducada y sin efecto alguno.

Artículo 30.-Ocupación de la vivienda.

1. La ocupación de la vivienda por la persona compradora o arrendataria deberá realizarse en el plazo
máximo de tres (3) meses desde la suscripción de la escritura de transmisión o el contrato de
arrendamiento.

2. El incumplimiento dará derecho a la Administración al ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

CAPÍTULO VII. RÉGIMEN LEGAL

Artículo 31.-Derecho de tanteo y retracto.

De acuerdo con lo previsto en apartado séptimo de la Disposición Adicional Octava de la Ley 2/2006, del
Suelo y Urbanismo, las viviendas tendrán la calificación de viviendas protegidas y quedarán sujetas de
forma permanente al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración local y,
en todo caso, subsidiariamente, de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País
Vasco.

Artículo 32.-Renuncia a los excesos de aprovechamiento ponderado.

1. La conversión de un local en vivienda protegida no supondrá alteración alguna en el aprovechamiento
homogéneo aplicable al mismo, por lo que seguirá manteniendo el coeficiente que le corresponde con
arreglo a su uso original o, en defecto del mismo, al uso comercial, independientemente de su
conversión en vivienda protegida.

2. La solicitud de conversión en vivienda implicará la automática renuncia a los aprovechamientos
excedentarios o deficitarios que pudieren derivarse de la aplicación de los coeficientes de ponderación
de vivienda protegida.

Artículo 33.-Régimen disciplinario.

El Ayuntamiento ejercerá por sí, o a través del Organismo público correspondiente, las funciones de
inspección y disciplinaria correspondiente.

Artículo 34.-Modificación de los estatutos o de la propiedad horizontal de la Comunidad de
Propietarios.

La autorización municipal para la conversión se otorgará sin perjuicio de los derechos de terceros ni de
las eventuales modificaciones de los estatutos de la Comunidad de Propietarios o del título de la
propiedad horizontal que pudiera exigir la intervención, cuya responsabilidad corresponderá a la persona
promotora de la transformación, y no afectará a las relaciones entre particulares, cuyos conflictos se
resolverán ante los Tribunales ordinarios de justicia.


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DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.-Precios e ingresos tasados y su actualización.

1. El precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores
transmisiones no podrá superar uno coma cinco (1,5) veces el precio máximo de las viviendas de
protección oficial de régimen general, en propiedad.

2. La renta máxima a abonar por arrendamiento será la fijada por ALOKABIDE u órgano autonómico
competente en tanto el Ayuntamiento carezca de regulación propia.

3. Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda, en tanto el Ayuntamiento no lo regule, se
ajustará a lo establecido en la normativa autonómica vigente en materia de vivienda protegida en
régimen de tasada.

Segunda.-Encomienda de funciones.

El Ayuntamiento podrá encomendar las funciones de comprobación y acreditación de los requisitos
previstos en los artículos 26, 28 y 33 al departamento municipal competente en dicha materia, en los
términos del artículo 15 de la Ley 30/92 de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común.

Tercera.-Normativa supletoria.

En lo no previsto en la presente Ordenanza se aplicará supletoriamente la normativa autonómica sobre
viviendas de protección oficial en régimen tasado y, en su defecto, la de las viviendas de protección
oficial de régimen general, incluyendo la materia disciplinaria.

Cuarta.-Evaluación periódica de resultados y registro de locales.

1. El Área competente en la materia dará cuenta anualmente a la Comisión municipal que se señale o
constituya a tal efecto del grado de aplicación de la Ordenanza y de cuantos otros extremos
directamente relacionados con la misma se consideren de interés. Al cabo de tres (3) años de vigencia la
Comisión podrá proponer la revisión de la Ordenanza.

2. Dicha Área, creará un Registro en el que se inscribirá todos los locales que haya autorizado a
transformarse en vivienda.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

Única.

1. Las condiciones reguladas en esta ordenanza serán de aplicación a aquellas actuaciones tendentes
al cambio de uso de local a vivienda sobre las que se solicite licencia de edificación con posterioridad a
la entrada en vigor de esta ordenanza.

2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior en el supuesto de que las actuaciones hubieran sido
llevadas a cabo con anterioridad a la entrada en vigor de esta ordenanza deberán legalizarse de
acuerdo con el régimen dispuesto en la presente ordenanza. En el caso de que dichas actuaciones no
pudieran ser legalizadas, quedarán en la situación de disconformidad con el planeamiento regulada en
la normativa urbanística vigente.

3. En cualquier caso, todas estas actuaciones deberán ser adaptadas a las determinaciones de esta
ordenanza en el plazo máximo de 8 años y quedarán sujetas a informe técnico favorable.


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DISPOSICIÓN FINAL

Única.

Esta Ordenanza entrará en vigor a los 15 días tras su publicación en el Boletín Oficial de Bizkaia
conforme a las disposiciones de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen
Local.


ANEXO II. FICHAS DE CADA ZONA


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En este Anexo a la ORDENANZA REGULADORA DE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN
LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES RESIDENCIALES
EXISTENTES se recoge un listado de zonas, en las que siguiendo el concepto de desarrollo urbano que
lleva a cabo el Ayuntamiento de Valle de Trápaga-Trapagaran, se puede realizar la transformación de los
locales en vivienda. Será, por tanto, de obligado cumplimiento, en dichos ámbitos, todo aquello que esté
recogido en el presente documento.

Se adjuntan, además del listado, las fichas informativas de cada zona donde se puede consultar el
número de viviendas aproximado que pueden hacerse en cada una de ellas y los usos existentes en el
edificio.

ZONA 1 CALLES SEBER ALTUBE Y JOSÉ RUFINO OLASO
ZONA 2 CALLES RESURRECCIÓN Mª DE AZCUE, DOCTOR SEVERO OCHOA Y JOSÉ
RUFINO OLASO
ZONA 3 BARRIO SAN ANDRÉS
ZONA 4 GRUPO RUBIAL
ZONA 5 CALLE JOSÉ MARÍA AGUIRRE LIZARDI
ZONA 6 BARRIO SAN GABRIEL
ZONA 7 CALLE LUIS DE CASTRESANA
ZONA 8 GRUPO DOCTOR FLEMING
ZONA 9 CALLE GUIPÚZCOA
ZONA 10 BARRIO DE ZABALLA
ZONA 11 GRUPO LEHENDAKARI AGIRRE
ZONA 12 PASEO LA ESTACIÓN


LEGENDA: ZONA 3: ZONA 8: GRUPO DOCTOR FLEMING
ZONAS ZONA 1: CALLES SEBER ALTUBE
LEYENDA: ZONA 4: ZONA 9: CALLE GUIPUZCOA
ZONA 2: ZONA 5: ZONA 10: BARRIO ZABALLA
VIVIENDA EN PLANTA BAJA
ZONA 6: BARRIO SAN GABRIEL ZONA 11: GRUPO LEHENDAKARI AGUIRRE
EXISTENTE
ZONA 7: CALLE LUIS DE CASTRESANA ZONA 12:

19
ZONA 11
AA1
AA1

10

ZONA 4
AA3
3 AA2
4
9

AA4

A.02

10 10
14

2
2

?

10

10

10

ZONA 6

AA3

AA2
A.03

AA1

A.01

AA1

AA1

ZONA 5
AA5

ZONA 8
AA4 AA1
AA1

AA2
AA2

AA3
AA1
ZONA 7
ZONA 2
ZONA 1 ZONA 12

AA1
AA2

AA3

ZONA 3
ZONA 9

AA1

AA1

ZONA 10

E:1/2500 ORDENANZA PARA CAMBIO DE USO
TRAPAGARANGO UDALETXEA DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA.
Julio 2012 .[V1] 01

Ordenanza CAMBIO DE USO LOCAL A VIVIENDA

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