1. Erfaringer fra seminar om kommunal eiendomspolitikk 13 april
insam as, UMB og Husbanken arrangerte 13 april seminar på Papirbredden i
Drammen. Målet var å utforske hvordan kommuner kan bruke eiendom som et
strategisk virkemiddel for å oppnå politiske mål.
Ove Røstøl forteller om utbyggingspolitikk i Stavanger kommune
Seminaret hadde stor oppslutning, med 70-80 deltagere fra kommuner, eiendomsselskaper
og andre aktører.
Hvordan realisere boligpolitiske mål?
Morten Sandvold, Husbanken
Husbankens foredrag hadde tre hoveddeler: første del omhandlet endringer i boligmarkedet
og boligpolitikken; andre del handlet om hvilke økonomiske virkemidler Husbanken har til
rådighet; tredje del fokuserte på kommunens rolle.
Den store økningen i boligpriser har gjort at bolig fort kan bli en fattigdomsfelle, der sosiale
forskjeller mellom de som er innenfor og utenfor boligmarkedet forsterkes. Mye tyder på at
behovet for boligsosiale virkemidler vil være stort i tiden fremover, med flere fattige,
bostedsløse, flyktninger, eldre og marginalisert ungdom. Husbankens to viktigste boligsosiale
virkemidler – bostøtte og startlån – skal virke korrigerende og utjamnende i forhold til
markedet.
Siden det velferdspolitiske praksisfeltet i stor grad ligger i kommunene er det viktig at
boligpolitikken integreres tettere inn i dette. Husbankens oppgave med å styrke boligens
betydning i velferdssammenheng er helt avhengig av et forpliktende og langsiktig samarbeid
med kommunene. Utfordringer hos kommuner ligger i fragmentert organisering, uklart ift
ansvar og roller, manglende strategisk forankring og uformell koordinering av det
boligsosiale arbeidet. I tillegg er det behov for bedre kunnskap og utnyttelse av den
kunnskapen som allerede eksisterer.

2. Husbanken har derfor utviklet et boligsosialt utviklingsprogram for Region sør, hvor mange
av de største kommunene deltar. Les mer om dette hos Husbanken.
Nasjonal boligpolitikk og lokal finansforvaltning
Bjørn Kittilsen, Lørenskog kommune
Bjørn Kittilsens første spørsmål gikk på hvor farlig kommunegjelden egentlig er. Dersom
kommunene blir for opphengt i KOSTRA kan dette gi dårlig økonomisk helse. Med henvisning
til de forgjeldte PIIGS-landene bemerket han at det ikke er farten – men bråstoppen – som er
farlig for en økonomi.
Ofte gir gjelden et ufullstendig bilde av kommunens egentlige økonomi. For eksempel kan
påkostninger og reinvestering erstatte vedlikeholdsetterslep og redusere kostnader til drift.
Med tanke på boligsosial satsing har Lørenskog jobbet med å ha ”kostnadsriktige husleier”
på kommunale boliger. Dette minsker etterspørselen etter kommunale boliger og utgjør
således en mindre økonomisk belastning for kommunene. De som har behov for det kan
søke om bostøtte, noe som også avlaster kommunen. Kittilsen oppfordret derfor Husbanken
til å fortsette satsingen på bostøtte.
Husbanken ble også trukket fram en forbilledlig offentlig etat, ettersom de (i motsetning til
mange andre etater) hadde reelt samarbeid med kommunene.
Spørsmål fra salen:
- Kan kommunen lage konsepter med startlån som kanaliserer velferd inn i
kommunen? Ja. Lørenskog har f.eks bygget ungdomsboliger og bruker da startlån å
bistå ift utbygger
- Hvor mange ungdomsboliger ble bygget og hva var prisen? Boligene hadde en
omsetningspris på 1-1,5 mill, og det ble bygd 60-70 stykker. Noen ble også kjøpt av
kommunen
- Hva er vilkår til startlån og avdragsfrihet? For Startlånet kreves det at man er
økonomisk selvhjulpen og kan betjene lånet. Avdragsfriheten er behovsprøvd, og
man har forståelse for at folk kan havne i en vanskelig økonomisk situasjon.
Kommunenes organisering av eiendomsvirksomhet – hvilke modeller finnes?
Even Berg, Selmer
Even Bergs foredrag handlet om noen av de ulike modellene en kommune kan velge for å forvalte sin
eiendom. Selv om tradisjonell kommunal eiendomsdrift fortsatt er den vanligste organiseringen av
kommunal eiendom har det i senere år i økende grad blitt organisert gjennom andre modeller,
deriblant Kommunalt Foretak (KF), Interkommunalt Samarbeid (IKS), Offentlig-Privat Samarbeid
(OPS), Aksjeselskaper (AS) og Stiftelser. Målene med dette har blant annet vært å få et helhetlig blikk
på eiendomsvirksomheten, øke profesjonalisering og effektivitet, gjøre det lettere skille forretning og
forvaltning, og tilrettelegge for ansvarsbegrensning og fleksibilitet (AS).

3. KF er en særnorsk ordning og den modellen som innebærer størst grad av styring fra
kommunestyrets side. Dette brukes ganske vidt men fortrinnsvis på mer forretningsmessig
virksomhet, f.eks boliger, sykehus og enkeltprosjekter.
IKS brukes gjerne der flere kommuner har felles interesse. IKS er ikke en vanlig modell innen
eiendomsforvaltning, men snarere innen kultur, idrett og helse. IKS kan hjelpe kommunene med å
utnytte stordriftsfordeler, noe som er spesielt nyttig i små kommuner
OPS brukes på konkrete enkeltprosjekter og er ikke en organisasjonsform i seg selv. Den gir private
aktører større risiko ved kostnadsoverskridelser og større insentiver til å tenke langsiktig. Dette er en
modell som er forholdsvis krevende for kommunene og man burde vurdere behovet for et regelverk
med en sentral forvalter.
AS med kommunal aksjemajoritet er svært vanlig innenfor eiendom. Det passer best for
konkurranseutsatt virksomhet eller ved risikable prosjekter.
Stiftelser kan ikke styres etter opprettelse, men må styres gjennom vedtektene som har blitt fastsatt.
Har blitt brukt på utleieboliger, sykehjem og drift av kulturinstitusjoner.
Spørsmål:
- Hvordan må kommunene gå fram for å finne private partnere i AS? Det kommer an på, noen
ganger kreves det konkurranse.
Utbyggingspolitikk i Stavanger kommune – modeller for samarbeid med
private
Ove Rødstøl, Stavanger kommune
Nord-Jæren har siden 1960 hatt en enorm vekst med utbygging i alle retninger, noe som har gjort
Stavanger til en inneklemt kommune der utbygging og jordvern ofte står i konflikt med hverandre.
Veksten vil fortsette å øke og behovet for nye boliger vil i framtiden være stort.
Stavanger kommune har sikret seg heldigvis masse tomter på 1960-tallet, da de så den strategiske
verdien i dette. I de nye hovedutbyggingsområder har private kjøpt seg opp, og utviklingen av disse
områdene krever nye samarbeidsmodeller med de private utbyggerne og grunneiere. Utfordringer
ligger da blant annet i at kommunen anerkjenner den private utbyggingsretten, at man er bevisst på
områdets egenart, at avtaleverket er forutsigbart men samtidig fleksibelt, og at man sikrer framtidige
arealbehov.
På Urban Sjøfront prosjektet har Stavanger kommune tatt på seg en tiltakshaverrolle i forhold til
eksterne infrastrukturtiltak med tilskudd fra private gjennom egne utbyggingsavtaler.
Rekkefølgematrise angir hva slags infrastruktur (trafikkområder, vann- og avløpsanlegg) og
friområder som må være opparbeidet før det gis rammetillatelse. Kommunen kan holde igjen
infrastruktur for å sikre at private tar sin del av kostnaden.
Stavanger har mange eksempler på samarbeid med private, blant annet på Jåttåvågen, Hinna park,
Viking stadion, Oilers arena (ishockey) og Forum pluss. Ofte risikerer slike avtaler å komme i strid
med EØS regelverket som legger begrensninger på offentlig. I avtalen med Oilers unngikk man dette
ved å selge tomten til markedsverdi for så at kommunen leide istid i hallen for 20 år, betalt som
engangsbeløp.

4. ”Til beste for byen” – en utbyggers erfaringer med det offentlige bruk av
”egen eiendom” i byutviklingen
Christian Joys, Avantor
Christian Joys viste til tre typer av det offentliges ”egen eiendom”: eiendom de allerede eier;
eiendom de skal overta i henhold til nye regulering; og eiendom skal leies til offentlig service. På det
sistnevnte punkt er det imidlertid ofte ustrukturert.
Historisk sett hadde ofte kommunen en mer dominerende rolle som byutvikler fra A til Å. Eiendom
ble kjøpt (under trussel om ekspropriasjon), regulert og bygget infrastruktur, for deretter å bli solgt
til utbygger. Nå eier det offentlige i beste fall noe av byutviklingsområdet og det er oftest private
reguleringsforslag som sendes inn. Offentlige innkjøpsregler har også fått større betydning for
offentlig service enten de skal kjøpe eller leie.
Rekkefølgebestemmelsene kan lede til Catch 22 situasjoner hvor kravene er motsigende. I Nydalen
ledet kravet om en skoletomt utenfor reguleringsområdet før boligbyggingen kunne starte til en
forsinkelse på sju år.
I noen tilfeller blander det offentlige sin forvaltningsrolle med sin rolle som privat aktør, noe som er
en uryddig og uakseptabel praksis.
Avsluttende konklusjoner og råd:
Byutviklingsprosjekter er ikke selvfinansierende. Offentlig/privat samarbeid er nødvendig
Kommunale eiendommer i et byutviklingsområde må inngå på samme måte som andre
eiendommer
Alle arealer bør ha samme utgangsverdi korrigert for bygninger/forurensing etc
Man må bruke de verktøyer som finnes for å koordinere mange private grunneiere;
utbyggingsavtaler, eventuelt urbant jordskifte
Kommunen må også binde seg til tiltak som sosial infrastruktur i takt med utbyggingen –
tosidig forpliktende avtaler er nødvendig både for utbygging og drift
Spørsmål:
- Opptrer kommunen uetterrettelig og er det noe bransjen bør ta tak i? Normalt sett ikke. Men
kommunen må tenke mer helhet, spesielt ved fragmenteringer. I tilfeller der utbygger er
misfornøyd med administrasjonen kan man gå direkte til politikerne.
Case 1: Mosaik i Skien
Lauri Vestøl, prosjektleder Mosaik
Skien er en by med mye historie og god beliggenhet. Likevel har Skien sentrum de siste årene blitt
tømt for funksjoner, både boliger, kontorer, skoler og butikker. Målet med prosjektet er å snu den
trenden.
Hovedløsningen er å få flere til å bo i sentrum. For å få til det trenger man sosiale samlingsplasser og
grønne lunger. Murbyen, med sine fine gamle bygårder og flotte struktur, er blitt et satsingsområde.
Mosaik Skien samarbeider med grunneierne om å revitalisere gårdsrommene. Målet er å få 200 nye
leiligheter i sentrum.

5. Kommunen tar ansvaret for systematisk utvikling med et nettverk av uterom som henger sammen.
Kommunen gir også råd, økonomisk støtte, planlegging av gårdsrom og kunstnerisk utsmykking.
Gårdeier tar ansvar for omfang, økonomi, valg av konsulenter og bygging m/ tilleggsarbeid.
Utsmykking av bakgårder i Murbyen, Skien
Telemarksgata 14 –boligsosial satsing
Atle Kristiansen, Skien kommune
I Skien disponerer kommunen få store boligbygg, noe som gjør boliganskaffelse til en utfordring.
Spesielt gjelder dette for bosetting av flyktninger. I 2010 skulle kommunen bosette 80 flyktninger,
noe som er rekord. Mange av disse er i tillegg enslige, noe som gjør at det er ekstra behov for mindre
boenheter enn det som tradisjonelt finnes i kommunen.
Kommunen fikk tilbud om å leie 14 boliger i en bygård midt i sentrum. Det kunne imidlertid by på
integreringsmessige utfordringer å ha 14 boenheter under samme tak og samme inngang. Det var
rettet skepsis mot dette – ville det lede til dårlig bomiljø, inntektstap og behov for
oppfølgingstjenester?
Det gikk allikevel bra. Grunner til dette er at gårdeier hadde en boligsosial visjon, godt samarbeid
med kommunen, Husbanktilskudd som ga en fornuftig leiepris, kommunen bevisst på utvelgelse av
leietakere, god standard på leilighetene, faktum at boenhetene lå i sentrum, tydelige krav til
ordensregler og andre enn beboerne som gjennomfører vasking av fellesområder. Modellen med en

6. gårdeier og en hovedleier er ryddig og lett å forholde seg til. Dessuten er de som driver kafeen i
første etasje positive til prosjektet.
Case 2: Kunnskapsbyen Drammen – eiendom som virkemiddel
Paul Røland, Drammen Eiendom KF
Drammen Eiendom KF har fire roller i Drammen kommune: Eierfunksjon for å ivareta kommunens
eierinteresser og utvikle eiendom; eiendomsforvaltning med drift, vedlikehold, utleie og innkjøp;
byggherre som gjennomfører investeringer etter bestilling fra bystyret; og ansvarlig for innleie på
vegne av kommunen.
Drammens bruk av eiendom har vært basert på langsiktighet og ambisjoner. Eiendom kan brukes
som virkemiddel for å bygge og eie kompetansearenaer, sørge for lokalisering og etablering, brukes
som katalysator for å få med andre aktører, delta i utviklingsprosjekter, bidra som leietaker, og
stimulere kompetansemiljøer med oppdrag.
Noen prosjekter som kan trekkes fram er:
- FOU-prosjekt Demente – omsorgs og bofellesskap for seksten demente som utviklingsarena
for nye og innovative løsninger i eldreomsorgen innen individuelle teknologiske hjelpemidler,
administrasjonssystemer og integrasjon mot eksisterende plattformer. Dette er et
samarbeidsprosjekt mellom Drammen kommune, Papirbredden innovasjon, Arena
Helseinnovasjon (med ni medlemsbedrifter) og akademia.
- FutureBuilt – en arena for innovasjon og kompetanseutvikling der utbyggere arkitekter,
rådgivere, entreprenører, leverandører, kommuner og brukere, jobber for mer klimaeffektiv
arkitektur og byutvikling.
- Papirbredden kunnskapspark, som er et samarbeid mellom næringsliv, akademia og offentlig
sektor – den såkalte Triple Helix modellen.
Case 3: Urban Sjøfront
Kristin Gustavsen, Urban Sjøfront
Urban Sjøfront tar utgangspunkt i et 600 daa stort område sentralt i Stavanger, som tidligere var
industri. Det er et AS som eies av 21 grunneiere/aktører i området, og som fungerer som deres
interesseorganisasjon. Området ble karakterisert som ”byens bakgård” med tomme, nedslitte
næringslokaler og ingen byfunksjoner. Målsetningen med Urban Sjøfront var å bygge by, med bolig,
næring, kultur-, service-, aktivitets og rekreasjonstilbud. Gjennom innovative grep solid forankret i
områdets historie skulle området bli et attraktivt sted å bo, jobbe og besøke i Stavanger sentrum.
Man innså at mye av visjonen for området ikke kunne gå inn i en reguleringsplan.
Nå – ti år etter – er området på god veg til å bli Sentrum Øst. Bylivet har blomstret opp, interessen
for næringsetableringer har økt kraftig og det ser lyst ut med tanke på boligsalg. Spesielt
kulturnæringer er i overvekt.

7. De 211 virksomhetene innen kulturnæringer spredt utover Urban sjøfront området (2010)
Tou Scene (senter for samtidskunst), Orangeriet, Ostehuset Øst, Johannes læringssenter, BI-bygget
og Haugesundsgata 15 har alle vært viktige bygg for utviklingen av området.
Tou Scene er svært viktig for kulturen i området, på tross av dårlig økonomi.
Fokus på medvirkning er sterkt og man ønsker en utvikling der innbyggere blir premissleverandører
og initiativtagere, snarere enn tilskuere.
Den store utfordringen er – for Stavanger som ikke har en bakgårdstradisjon – å få barnefamilier til å
flytte til dette området.