Thomaz Assumpção destacou as oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana com o advento dos Mega eventos que ocorrerão no Brasil nos próximos anos, oportunidades e deságios identificados em diversos estudos realizados pela Urban Systems Brasil, incluindo estudos sobre cidades sede da Copa 2014. Para Thomaz as intervenções em infraestrutura e mobilidade urbana produzem uma nova lógica urbana e que conseqüentemente afetará a qualidade de vida das cidades. Diante disto, ao se projetar estas intervenções é preciso levar em considerações os aspectos relacionados a qualidade de vida, analisando-se a viabilidade econômica de todo o processo.

1. Thomaz Assumpção

2. Mega eventos : oportunidades e desafios para uma
Nova Lógica Urbana
Thomaz Assumpção
Salvador, 19 outubro 2010
Unifacs Salvador - UNIFACS
RODADAS DE INOVAÇÃO:
Oportunidades e ideias para os jogos esportivos mundiais

3. INDIVIDUAL
EMPRESAS
CIDADES
GLOBAL
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
O MUNDO É PLANO

4. RESULTADOS
INDIVIDUAL
EMPRESAS
CIDADES
GLOBAL
O MUNDO É PLANO

5. Mercado de Capitais
Organizado
Regulamentado
Arbitrado pela CVM
Transparência corporativa
Gestão Profissional
Proteção de mercado
Mercado Líquido
Riscos acompanhados
Governança Corporativa
Mercado Imobiliário
Fragmentado
Não regulamentado
Arbitrado pelos compradores
Empresas tradicionais e fechadas
Gestão empírica
Decisões Empíricas
Visão patrimonialista
Mercado de longo prazo
Riscos desconhecidos
X
Novo paradigma do mercado imobiliário
2007 a grande mudança
CRÉDITO & CREDIBILIDADE

6. A VISÃO DOS INVESTIDORES
BOVESPA em 2009:
• Segundo maior volume de captações da história: R$ 46 bilhões, sendo:
• R$ 23,8 bilhões por meio de operações de IPO (seis ofertas) e
• R$ 22,2 bilhões em ofertas subsequentes (18 ofertas).
• O mercado brasileiro ocupou a 7a posição entre os mais ativos do
mundo. Quando consideradas apenas as aberturas de capital, o País
passa a ocupar a 4a posição.
volume financeiro diário (R$ bilhões)
R$ 1,6
R$ 2,4
R$ 4,9
R$ 5,5 R$ 5,3
2005 2006 2007 2008 2009
crescimento anual de 34,6%.
ofertas públicas (R$ bilhões)
R$ 5,4
R$ 15,4
R$ 55,6
R$ 7,5
R$ 23,8
R$ 8,5
R$ 15,1
R$ 14,5
R$ 26,8
R$ 22,2
2005 2006 2007 2008 2009
I PO Ofert as Subsequent es
R$ 13,9
R$ 30,5
R$ 70,1
R$ 34,3
R$ 46,0

7. A VISÃO DOS
INVESTIDORES
*Até 10/05/2010
Fonte :Fundo Imobiliario- Consultoria de investimentos
Fundos de Investimento Imobiliário 7

8. A VISÃO DOS INVESTIDORES
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL
Drivers da Evolução
• Estabilidade econômica
— Políticas direcionadas ao controle da inflação
— Taxas de juros reais decrescentes
— Incentivos governamentais à construção civil
— Aumento do volume concedido de crédito e alongamento de prazos
— Expectativa do Grau de Investimento
• Regulamentação e sofisticação dos instrumentos
— Patrimônio de afetação e alienação fiduciária
— Alternativas de investimento às pessoas físicas: instrumentos com benefícios fiscais
— Certificados de recebíveis imobiliários e fundos de investimento em participações
— Mercado de capitais como fonte de recursos para empresas do setor
• Disponibilidade de recursos
— Maior interesse dos investidores nacionais e, principalmente, estrangeiros
— Crescimento da concessão de crédito: taxas decrescentes e prazos mais longos
— Aproximação com o mercado de capitais: abertura de capital, emissão de debêntures
—

9. A VISÃO DOS INVESTIDORES
As Ofertas Públicas de Ações
Processo de captação de recursos via mercado de capitais iniciado em setembro-05
— R$ 900 milhões captados pela Cyrela Brazil Realty
— Em 2006 foram captados R$ 5,3 bilhões (20% do total) em 8 operações
— Em 2007 foram captados R$ 10,3 bilhões (19% do total) em 16 operações
— Em pouco mais de dois anos o setor captou aproximadamente R$ 16,5 bilhões
•Novos atores
Operações urbanas, PPPS, Concessões
Fundos de Private Equity
Fundos de Pensão
Fundos Imobiliarios
Cepacs
Cris
• Atualmente mais 21 companhias do segmento de construção civil listadas, entre elas:
— Abyara, Agra, Brascan, Camargo Correa, Company, Tenda, CR2, Cyrela, Even,
EZTec, Gafisa, Helbor, Inpar, JHSF, Klabin, MRV, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa e
Trisul
— Além de 7 empresas pertencentes à outros segmentos ligados ao mercado imobiliário
 BR Malls, Alliance, BrasilAgro, CCP, Iguatemi, Multiplan e São Carlos

10. A VISÃO DOS INVESTIDORES
VANTAGENS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
• Fonte de diversificação de risco
• baixa correlação com outros ativos agrega valor às carteiras
• diversificação de classe de ativo (lastro real)
• Ativo que apresenta uma equação risco x retorno atrativo
• Forma de proteção contra eventual inflação
• contratos indexados
• Ativo gerador de caixa
• alta distribuição de dividendos
• Duas possibilidades de ganho
• Rendimento periódico via dividendos
• Potencial ganho de capital com a valorização dos ativos

11. A VISÃO DOS INVESTIDORES
COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO
• Investimento direto/privado
— Incorporação e construção e venda ou locação de empreendimentos
— Aquisição de imóveis para moradia e locação (renda)
• Mercado de ações
— Empresas do setor imbiliário listadas em bolsa
• Papéis/Créditos lastreados em ativos imobiliários (CRI’s)
— Ofertas primárias
— Mercado secundário
• Cotas de fundos de investimento imobiliários (FII´s)
— Ofertas primárias
— Mercado secundário

12. A VISÃO DOS INVESTIDORES
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL
Tendências 2020
Brasil no Radar do Mundo :opção real de investimentos
• Alongamento dos prazos dos finaciamentos imobiliários
•Mercados Internos crescentes
• Atração de capital estrangeiro buscando maiores retornos lastreados em ativos reais
• Alto déficit habitacional, alta capacidade industrial instalada, ativos industriais defasados e
mercado de escritórios carentes com empresas crescendo
•Infraestrutura Urbana a ser reconstruida
•Nova Logística Brasileira
•Privatizações e Concessões Onerosas
•Parcerias Publico Privadas VALORIZAÇÃO DOS ATIVOS

13. MEGA-EVENTOS
• Copa do Mundo
• Olimpíadas
• Pré-sal

14. Jogos Olímpicos:
At ividades diretamente relacionadas aos megaevent os esport ivos (% )
65%
55%
53%
26%
25%
21%
13%
11%
10%
9%
7%
Indústria da construção
Turismo, hotelaria e lazer
Transporte aéreo e infraestrutura aeroportuária
Infraestrutura urbana (água, saneamento básico e
outros)
Atividades esportivas
Transporte ferroviário e metroviário
Transporte e infraestrutura rodoviária
Publicidade e propaganda
Infraestrutura de tecnologia da informação e
comunicação (TIC)
Energia elétrica
Serviços públicos e privados de segurança
Fonte:Research Deloitte

15. Jogos Olímpicos:
est imat iva de gastos com j ogos olímpicos (R$ bilhões)
R$ 6,0 R$ 5,0 R$ 5,0
R$ 16,0
R$ 40,0
R$ 19,0
R$ 15,0
1992
Barcelona
1996
Atlanta
2000
Sidney
2004
Atenas
2008
Pequim
2012
Londres
2016 Rio
de Janeiro
Fonte:Research Deloitte

16. Visão Geral
Pré-Sal
– US$ 28 bilhões de investimentos até 2013.
– 6 unidades de produção iniciando suas atividades até 2014 em Santos e no Espírito Santo, além de testes
de longa duração (TLD).
– Estimativa de produção de óleo em 219 mil bpd em 2013.
– Cerca de 7 milhões de m³/dia de gás natural disponibilizados ao mercado em 2013.
– Diversos sistemas de produção iniciando até 2020.
– Em 2015 a produção de óleo deve atingir 582 mil bpd.
– Em 2020 a produção de óleo deve atingir 1.815 mil bpd.
– A disponibilidade de gás natural em 2020 deve ser de 40 milhões de m³/dia.
Estimativa de Produção de Óleo no Pré-
Sal (em mil bpd)
Fonte: Petrobrás - Plano de Negócio 2009-2013.

17. Mega Eventos : Eixos Estruturantes
• Os projetos se apóiam em grandes eixos estruturantes:
1. Mobilidade Urbana - Sistema viário e transportes
2. Mercado imobiliário – Desenvolvimento de Centralidades
Adensamento e expansão de pólos indutores
Requalificação Urbana
Novo Planejamento Urbano- Mercadológico
1. Requalificação dos espaços públicos
2. Operações Urbanas e Viabilidade econômico financeira
3. Infraestrutura e Sustentabilidade

18. Visão Urbana - Integrada
• Intervenções em Infraestrutura Urbana
• Reestruturação fundiária
• Diversificação de uso e ocupação do solo
• Incremento no potencial imobiliário
• Agentes públicos e privados
• Formação de parcerias
• Concessões Onerosas
• Requalificação e valorização
• Demandas latentes
• Novo Mercado Imobiliário
PROJETO
URBANO
POLÍTICO MERCADO

19. Visão Urbana - Integrada
Nova Lógica Urbana
Qualidade de vida
Infraestrutura
mobilidade urbana
Viabilidade
Econômica

20. Os estudos e oportunidades devem relacionar as seguintes áreas de atuação:
– Planejamento e ordenamento territorial (incluindo-se questões demográficas a
serem mapeadas a partir do censo IBGE)
– Infra-estrutura econômica, urbana e social - Novas Centralidades
– Capacitação / qualificação da mão-de-obra local e educação / formação dos
recursos humanos (incluindo-se questões de âmbito cultural)
– Lei de Ocupação do Solo de cada municipalidade
– Novos Planos Diretores
– Desenvolvimento Econômico: arranjos produtivos e ampliação do efeito
trabalho e renda com prospecção de vocação e potencialidades de novos negócios
20
Abrangência

21. Desenvolvimento das Análises
Flash de Mercado: Análise da lógica
urbana
• Análise setorial e sócio econômica
• Análise das Cadeias Produtivas e
Setores Motrizes
Plano de Negócios + Entrevistas
Qualitativas
• Pondera dados de mercado
• Ratificação com público target e
formadores de opinião dos produtos
sugeridos
• Posicionamento de mercado dos
produtos
Diagnóstico Sócio-econômico: Processos
Resultados
• Oferta e Demanda
• GAPs Quantitativos e Qualitativos
• Identificação de aspectos indutores
e restritivos ao sucesso dos
negócios
• Taxas de risco de performance
• Cenários de venda e ocupação de
produtos identificados
Fase 2
Estruturação
e colocação
junto a
investidores
Mercado, Investimentos, Projetos e
Produtos
Projetos dimensionado
com riscos reais
• Panorama do mercado
• Identificação de GAPs Urbanos
• Vetores e Tendências de
crescimento
Fase 1
Estudos de Viabilidade Econômico-
Financeira
Matriz de
Possibilidades
Definição de
Produto e Matriz
Swot
Pré
Viabilidade

22. Portos e
refinarias
Produção
mineral
Produção
agrícola
O desafio da nova
logística
Metodoloia
Novos vetores e necessidades

23. Geração de
riqueza
(PIB/habitante)
Densidade
população
(Habitante/Km2)
Sul Maravilha
Agricultura e
Industrial
Turismo
Extrativismo e
nova fronteira
agro-pecuária
Oportunidades
de negócios em
todo o Brasil
Metodoloia
Prospecção Mercadológica: expansão urbana e vocações

24. Fonte: Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (dezembro de 2006)
Metodoloia
Infraestrutura -Telecomunicações e energia

25. Metodoloia
Infraestrutura-Energia

26. Metodoloia
Infraestrutura de transportes

27. O desafio da nova
logística
Metodoloia
Nova logística

28. Rede de Cidades

29. Geoqualificação da mão de obra

30. Quantificação – Empresas e Funcionários

31. Mobilidade Urbana e fluxos



Futura ETEC
Pirituba





Av.Imperatriz
Leopoldina
Av. Mutinga

Rod.
Anhanguera
Rod.dos
Bandeirantes
LargodaMatrizeAv.Itaberaba
Av.InajardeSouza
Av.PioXI Av. Ermano
Marchetti
R. Clélia
Av. Francisco
Matarazzo
Av. Marginal do
Rio Tietê
Av.Pompéia
Tendência à
formação de uma
centralidade
Hospital
Particular São
Camilo
Eixo de valorização com a
implantação do novo
traçado do Metrô (Linha 6 –
futura).Pólo entorno do
Shopping Pirituba
Pólo comercial e de serviços
na Freguesia do Ó.
Pólo: Shoppings
Bourbon e West
Plaza
Linha 7 CPTM
(Existente)
Linha 7 CPTM
(Existente)
Pólo comercial e de
serviços na Lapa
Hospital Mun.
de Pirituba
Av. Raimundo
P. Magalhães
Av.Gal
EdgarFacó
Av.Paula
Ferreira
Pólo de serviços na
Vila Leopoldina
Av.Dr.Gastão
Vidigal
Av. Marginal do
Rio Tietê



Futura ETEC
Pirituba





Av.Imperatriz
Leopoldina
Av. Mutinga

Rod.
Anhanguera
Rod.dos
Bandeirantes
LargodaMatrizeAv.Itaberaba
Av.InajardeSouza
Av.PioXI Av. Ermano
Marchetti
R. Clélia
Av. Francisco
Matarazzo
Av. Marginal do
Rio Tietê
Av.Pompéia
Tendência à
formação de uma
centralidade
Hospital
Particular São
Camilo
Eixo de valorização com a
implantação do novo
traçado do Metrô (Linha 6 –
futura).Pólo entorno do
Shopping Pirituba
Pólo comercial e de serviços
na Freguesia do Ó.
Pólo: Shoppings
Bourbon e West
Plaza
Linha 7 CPTM
(Existente)
Linha 7 CPTM
(Existente)
Pólo comercial e de
serviços na Lapa
Hospital Mun.
de Pirituba
Av. Raimundo
P. Magalhães
Av.Gal
EdgarFacó
Av.Paula
Ferreira
Pólo de serviços na
Vila Leopoldina
Av.Dr.Gastão
Vidigal
Av. Marginal do
Rio Tietê

32. Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico

33. Malha Viária Existente
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico

34. Malha Viária – Propostas e Projetos Existentes para a RMRJ
Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico

35. Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico

36. Real Estate Solutions - Nossa abordagem
Diagnóstico Sócio Econômico
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS (R$/M²)

37. Complexo
Empresarial
Área Comercial
Centro de
Eventos
Cidade e o
Agronegócio
Demanda Interna
Integração entre produtos
Demanda Externa
Público Flutuante
Hotel
Identidade urbana e
arquitetônica
Arquitetura
+
Operação
+
Marketing
Logística e
Indústrias
PlanoPlano
deNegócio Bairro PlanejadoBairro Planejado
Hospital
Educação
Residencial
Horizontal e
Vertical

38. Target Consumidor
final
Fatores indutores
Qualidade do produto, contexto
urbano, diferenciais, qualidade de
vida, segurança etc.
Fatores restritivos
Distância, barreiras físicas e
psicológicas, preço, contexto urbano
etc.
Taxa de efetividade
Riscos dos empreendimentos
Risco de demanda Risco de produto

39. Cenários
Público
Ta rget
% Taxa
Ca ptura
Público
Interessa do
% Ta xa
Conversão
Clientes
na Área
Influencia
Ca pta ção
Externa
Clientes
Externos
Clientes
Tota l 1º Ano
Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102
Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84
Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68
Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1.
I mpactados
1.146
Taxa de
Captura
Média
15,98%
Clientes
na Área
80
Taxa de
Conversão
Média
7,0%
Clientes
Total
84
Público
Target
Latente
7.171
Taxa de
Captação
Externa
5,0 %
Taxa de Efetividade
1,12%
Risco de demanda
O investimento em Comunicação e Marketing
para atrair clientes tende a ser maior quanto
maior a Taxa de Captura.
Risco de produto
Localização, forma de pagamento, área de lazer,
acabamento e planta dos aptos.
ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas
Cenários
Público
Ta rget
% Taxa
Ca ptura
Público
Interessa do
% Ta xa
Conversão
Clientes
na Área
Influencia
Ca pta ção
Externa
Clientes
Externos
Clientes
Tota l 1º Ano
Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102
Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84
Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68
Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1.
I mpactados
1.146
Taxa de
Captura
Média
15,98%
Clientes
na Área
80
Taxa de
Conversão
Média
7,0%
Clientes
Total
84
Público
Target
Latente
7.171
Taxa de
Captação
Externa
5,0 %
Taxa de Efetividade
1,12%
Risco de demanda
O investimento em Comunicação e Marketing
para atrair clientes tende a ser maior quanto
maior a Taxa de Captura.
Risco de produto
Localização, forma de pagamento, área de lazer,
acabamento e planta dos aptos.
ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas

40. 494
346
247
148
49
3,84%
2,75%
1,65%
0,55%
5,49%
-
100
200
300
400
500
600
100% 70% 50% 30% 10%
Taxa de Captura na Origem
UnidadesVendidas
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
TaxadeEfetividade
Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade
Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável
CenárioPremissa
Rating de Confiabilidade
Menor Investimento em
Marketing e Comercialização
Maior Investimento em
Marketing e Comercialização
494
346
247
148
49
3,84%
2,75%
1,65%
0,55%
5,49%
-
100
200
300
400
500
600
100% 70% 50% 30% 10%
Taxa de Captura na Origem
UnidadesVendidas
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
TaxadeEfetividade
Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade
Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável
CenárioPremissa
Rating de Confiabilidade
Menor Investimento em
Marketing e Comercialização
Maior Investimento em
Marketing e Comercialização
Rating de Risco

41. Thomaz Assumpção
OBRIGADO !