Kaufguide Immobilien Spanien - Leseprobe

Immobilien Bericht Spanien 2010 1

Immobilien Bericht
Spanien 2010

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von Immobilien in Spanien. Die Autoren dieses Reports haben alle Mühe verwandt, aktuelle und
korrekte Informationen und Daten zu publizieren. Jedoch sind alle an der Erstellung dieses Re-
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Herausgeber: Progressive Marketing S.L., Palma de Mallorca, Feb. 2010

Progressive Marketing Systems S.L. | http://www.immobilien-bericht-spanien.com


Inhaltsverzeichnis
Kapitel 1 – Mehrwertsteuererhöhung .............................................. 5
Kapitel 2 – Aussichten auf Wertentwicklung von Immobilien ........... 5
Kapitel 3 – Vorbereitung des Kaufs einer Immobilie in Spanien? ...... 5
Kapitel 4 - Das Kaufprozedere ........................................................... 6
Kapitel 5 - Kaufverträge .................................................................... 6
Kapitel 6 - Wahl der Anwälte ............................................................ 7
Kapitel 7 - Erben und Vererben von Immobilien in Spanien ............. 7
Kapitel 8 - Sicherheit in Spanien, hier: ETA auf Mallorca ................... 7
Kapitel 9 – Entscheidungskriterien über den Kauf einer Immobilie in
Spanien ............................................................................................. 8
Kapitel 10 - Banken und Angebote an preisreduzierten Immobilien 9
Kapitel 11 – Wie wählt man die Immobilie aus, die man kaufen
möchte?.......................................................................................... 10
Kapitel 12 – Inspektion der Immobilie die man kaufen möchte. ..... 10
Kapitel13 - Finanzierung des Immobilienerwerbs ........................... 10
Kapitel 14 - Der rechtliche dokumentenmäßige Rahmen der
Objektübernahme........................................................................... 11
Kapital 15 – Verpflichtungen eines Besitzers bei einem
Gemeinwesen ................................................................................. 12
Kapitel 16 - Die Rolle des Notars bei Kauf und Übergabe der
Immobilie........................................................................................ 12
Kapitel 17 - Das Time Share Modell als Beispiel für problematische
Kaufabschlüsse ............................................................................... 12
Kapitel 18 – Immobilienkauf durch Banken bei unbezahlten
Hypotheken .................................................................................... 12
Kapitel 19 – Verkauf einer Immobilie .............................................. 12
Kapitel 21 – Vertragsformen und Steuern ....................................... 12
Kapitel 22 - Vermietung oder Mietung einer Immobilie .................. 13
Kapitel 23 - Kurzbeschreibungen der wichtigsten Regionen in
Spanien ........................................................................................... 13
Mallorca ................................... ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa Brava ........................ ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa de la Luz .................... ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa del Sol ....................... ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa Blanca ....................... ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa Calida ........................ ¡Error! Marcador no definido.
Costa del Azahar ....................... ¡Error! Marcador no definido.
Die Costa Dorada ...................... ¡Error! Marcador no definido.
Gran Canaria ............................. ¡Error! Marcador no definido.
Teneriffa ................................... ¡Error! Marcador no definido.



Lanzarote.................................. ¡Error! Marcador no definido.
Fuerteventura........................... ¡Error! Marcador no definido.
La Palma ................................... ¡Error! Marcador no definido.
El Hierro.................................... ¡Error! Marcador no definido.
La Gomera ................................ ¡Error! Marcador no definido.



VORWORT
Spanien, krisengeschüttelt
nicht nur, aber auch durch
extreme Überkapazitäten im
Baubereich, entwickelt sich
auf Grund seiner erheblich
im Wert gesunkenen Immo-
bilien und Grundstücke (bis
zu 50% des ursprünglichen
Wertes) zum Mekka für den
europäischen Verbraucher für Kapitalanlagen in Immobilien.

Es wollen laut einer Befragung der britischen Firma Absolute Re-
search bei 6.000 Bürgern in Großbritannien, Frankreich, Deutsch-
land, den Niederlanden, Italien und Spanien bis zu 60 Prozent der
Befragten jetzt Immobilien in Spanien kaufen. In Großbritannien
sieht eine deutliche Mehrheit der Befragten (64 Prozent) wieder gu-
te Einstiegschancen. Auch in Frankreich (53 Prozent), Deutschland
(52 Prozent) und in den Niederlanden (57 Prozent) beurteilen über
die Hälfte der Befragten die derzeitige Lage als äußerst günstig.

Die internationale Finanzkrise scheint immer mehr Anleger in die Ka-
tegorie Wohnimmobilien zu treiben. Steigende Angst vor Inflation,
unsichere Börsenaussichten, möglichen Bankrotts von Staaten der
EU (Griechenland) machen für viele europäische Anleger Wohnim-
mobilien interessant. Zudem locken derzeit günstige historisch nied-
rige Immobilienkredite.

Jedoch behindert die noch immer restriktive Kreditvergabe der Ban-
ken den Trend. Hauptproblem beim Immobilienkauf ist laut der Stu-
die die Zurückhaltung der Banken. In diesem Bericht kann man nach-
lesen, dass sich die Grundlagen für die Bewertung einer Immobilie
durch die Banken ganz anders darstellt als noch vor der Krise. 82
Prozent der Befragten sind der Meinung, es sei schwer oder sehr
schwer, derzeit einen Kredit zu bekommen. Der spanische Arbeits-
markt ist in einer schweren Krise, in anderen Ländern der EU ist es
besser aber auch nicht gut. Das hat seinen Einfluss auf fier Fähigkei-
ten der Rückzahlung von Krediten und Akzeptanz von Hypotheken-
zahlungen.



Ein weiteres Ergebnis der Studie: Rund 52 Prozent der befragten
Deutschen sind an einer Immobilie als Kapitalanlage (zusätzlich zu
ihrer Hauptwohnung) interessiert. Dies überrascht insofern, weil
deutsche Anleger traditionell eher zum Mieten einer Wohnung nei-
gen. Zudem ist die Zahl im europäischen Vergleich sehr hoch: Nur 10
Prozent aller Europäer investieren, außer in ihr Eigenheim, in eine
weitere Immobilie, verglichen mit 21 Prozent, die in Aktien und
Wertpapiere investieren und 54 Prozent, die über Geld auf Sparkon-
ten verfügen. (Quelle: www.capital.de. 2.12.09)
Das alles ist die Ausgangsposition für den Kauf einer Immobilie in
Spanien. Wie man das möglichst effizient, kostengünstig und risiko-
frei macht versucht dieser Report zu übermitteln. Studieren Sie alle
Punkte sorgfältig. Wenn Sie Fragen und Bemerkungen haben oder
weitere Informationen wünschen senden Sie Ihre Kommentare an
report@immobilien-bericht-spanien.com

Kapitel 1 – Mehrwertsteuererhöhung
………..

Kapitel 2 – Aussichten auf Wertentwicklung von
Immobilien
…………

Kapitel 3 – Vorbereitung des Kaufs einer Immobilie
in Spanien?
Die meisten Interessenten an einer Immobilie in Spanien suchen
Kontakt mit einem Immobilienmakler. Der Grund ist, daß der Käufer
das Metier nicht kennt und häufig auch die Landessprache nicht be-
herrscht. Somit wählt man einen Fachmann, der sein Fach versteht
und alle notwendigen Schritte übernimmt.

Jedoch, es ist nie verkehrt alle Schritte selbst zu kennen und damit
jeden, der an dem Kaufvorgang beteiligt ist, prüfen zu können. Es
sind einige wenige Merkmale, die man kennen muss.
 …………….



Die Kosten:
……….

Die Hypothek:
Im Normalfall ist für Nicht-Residente Ausländer eine Hypothek über
70% des Kaufpreises möglich. Als Resident ist es möglich bis zu 80%
finanziert zu bekommen. In einigen Fällen finanzieren die Banken
auch bis zu 100% des Kaufpreises. Die Hypothekensumme setzt sich
oft aus folgenden Komponenten zusammen: Der Kaufpreis, die for-
melle Wertschätzung und Ihre finanzielle Situation für die Zahlung
der Hypothekensumme. Das gründet sich auf ca. 1/3 Ihres monatli-
chen Einkommens. Wenn Sie eine Bank finden, die den Wert als
Grundlage nimmt und dieser höher ist als der Kaufpreis, wird die
Hypothek höher ausfallen. Es ist bei den Banken abzuklären welches
das günstigste Angebot ist.

Steuern und Gebühren eines Objekteigners
 …...

Kapitel 4 - Das Kaufprozedere
 ……

Der Einzug
 ……..

Kapitel 5 - Kaufverträge
Der Erwerb einer Immobilie ist immer mit dem Einsatz erheblicher
finanzieller Mittel verbunden. Das erklärt, warum es für diese Trans-
aktionen Gesetze, Verträge und Vorsichtsmaßnahmen jeder Art gibt.
Hier einige Auszüge der notwendigen Maßnahmen.

Für jede Immobilientransaktion fordert das spanische Gesetz die Er-
stellung einer Escritura. Um das Objekt in das Grundbuch eintragen
lassen zu können ist eine Escritura de Compraventa zwingend vorge-
schrieben.



Für einen Besitzer einer Immobilie in Spanien existiert als einziger
legitimer Nachweis der Eintrag in das Grundbuch mit Hilfe einer
Escritura Publica de Compraventa. Dieses Dokument ist öffentlich
durch einen Notar zu beurkunden. Ein privatschriftlicher Vertrag ist
auch gültig wenn das Eigentum mit Schlüsselübergabe erfolgt. Je-
doch, das ist kein Nachweis über ein verbrieftes Eigentum
….

Kapitel 6 - Wahl der Anwälte
…….

Vergütungsmodelle
…….

Erfolgshonorar unzulässig
…….

Hinweis
…….

Kapitel 7 - Erben und Vererben von Immobilien in
Spanien
……

Kapitel 8 - Sicherheit in Spanien, hier: ETA auf Mal-
lorca
Der Anschlag der Terrororganisation ETA auf Mallorca hat Einwoh-
ner, Touristen und alle Besitzer einer dortigen Immobilie schwer er-
schüttert. Die Insel galt lange Zeit als Ort “der Ruhe und des Frie-
dens” (Mallorca Zeitung). Ist sie es noch oder begeben sich Interes-
senten an einer Immobilie in große Gefahr, wenn sie sich ein Haus
oder eine Wohnung auf Mallorca kaufen?

Terror ist international



……

Lübeck ist gefährlicher als Mallorca
……

Kapitel 9 – Entscheidungskriterien über den Kauf ei-
ner Immobilie in Spanien

Es gibt sicherlich einige wichtige Kriterien an denen sich Kaufent-
scheidungen ausrichten. In diesem Bericht wurde Schwergewicht
auf den finanziellen Aspekt gelegt. Es wird berichtet über neue
Wohnungen aus Besitz eines Bauträgers, einer Bank oder eines Käu-
fers, der die Wohnung vor Beendigung verkaufen will.
Es wird vornehmlich über einen direkten Kauf mit Barzahlung refe-
riert da nur dann Investitionsobjekte eine Rentabilität sichern.

Obwohl Immobilien zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Reports zu
günstigsten Preisen vornehmlich in Andalusien erhältlich sind, kann
gesagt werden, daß in anderen Regionen man ebenso gute Angebo-
te finden kann. Man muss jedoch mehr suchen und härter verhan-
deln.

Die Gründe für den Preisverfall sind in einigen miteinander ver-
bundenden Bereichen zu finden. Ein hervorstechender Grund ist der
Beginn der weltweiten finanziellen Krise im Bankensektor. Die Fi-
nanzierung von Immobilien in allen Bereichen der Welt hatte durch
die globale Übertragung von Krediten zwischen Bankinstituten zu
einer Aufblähung der abzulösenden Summen pro Immobilie geführt
die in fast allen Ländern durch die Käufer nicht mehr zu schultern
war. Ein auf den Immobiliensektor durchschlagender Effekt war, daß
die Banken keine Hypotheken wie zuvor vergaben. Das brachte dem
Immobilienmarkt eine enorme Stagnation durch Mangel an Kunden.
Viele in Bau oder Planung befindlichen Urbanisationen wurden nicht
vollendet oder aber nicht verkauft. Der darüber hinaus entstandene
allgemeiner Effekt der Krise war, daß viele Eigner ihre Hypotheken
mangels stark zurückgegangener Einkünfte aus ihrer Geschäftstätig-
keit nicht mehr ablösen konnten. Das betraf noch nicht vollständig
beendete Objekt, aber auch bereits viele, die bereits einige Zeit be-
wohnt waren.



Die Objekte
…………..

In jedem Fall sind echte Wertfeststellungen von Immobilien keine
Mathematik, sondern eher vergleichbar mit Spekulieren an der Bör-
se. Gerade in Spanien existieren horrende Unterschiede im Wert ei-
nes Objektes in recht kurzer Zeit. Im Jahr 1990 hatte beispielsweise
ein Haus einen Wert von € 90.000, im Jahr 2000 war dasselbe Haus €
250.000 wert und heute € 100.000. Diese Sprünge konnten nicht
kalkulierbar gewesen für einen Schätzer. Wer heute eine Immobilie
kaufen will, muss sich selbst am Markt orientieren.
Schätzerindikationen, selbst von vier Wochen vor dem Tag, sind
nicht sehr realistisch. Um einen Kaufpreis für seine eigene Investiti-
on festzustellen ist es ratsam, den Marktpreis für den Quadratmeter
auf breiter Front festzustellen. Die Maße des in das Auge gefassten
Objekts erhält man vom lokalen Landregister. Es versteht sich, daß
an Hand dieser Werte eine lokale Inspektion des Objekts durch un-
abhängige Experten stattfinden muss. Dabei ist nicht nur die Wohn-
einheit selbst, sondern auch die Lage und die gesamte Wohnsituati-
on zu berücksichtigen. Dazu gehören auch die Dokumente wie die
„Nota simple“ und das Katasterregister aus welchen die Steuerkal-
kulationen und der Wert eines Zwangsverkaufs hervorgeht. Der da-
raus hervorgehende Report dient als Grundlage für die Verhandlung
mit dem Verkäufer.
 ……….

Kapitel 10 - Banken und Angebote an preisreduzier-
ten Immobilien

Die Natur einer im Preis reduzierten Immobilie sagt schon aus, daß
Publizität dafür nicht auf breiter Front geschehen kann. Wenn doch,
wäre, übertrieben gesagt, diese Immobilie nur noch zu verschenken
statt gegen Geld abzugeben.

Die Herkunft von echten nennenswert preisreduzierten Immobilien
liegt bei den Banken. Bei den von Banken publizierten Angeboten
muss besonderes Augenmerk auf die Herkunft der Immobilie gelegt
werden. Wenn es sich um ein gepfändetes Objekt handelt ist ein
Kauf selten ohne kostenerhöhende Schwierigkeiten zu erwarten.



Das liegt daran, daß die Ausgangssumme der Bank die unbezahlte
Schuldsumme ist, die Bank alle Rechte hat sich des Eigentums zu
bemächtigen, dieses jedoch noch nicht getan hat. Die dafür not-
wendige Prozedur, eine Versteigerung, kann den Preis des Objektes
um ein erhebliches verändern. Außer dem Risiko einer Preisverän-
derung ist die gesamte Prozedur natürlich auch sehr zeitraubend,
sodass eine rasche Übernahme ohnehin nicht zu erwarten ist.

………

Kapitel 11 – Wie wählt man die Immobilie aus, die
man kaufen möchte?

Wir vergleichen hier zwischen privaten Kaufverträgen und einem
Notar beglaubigten Kaufvertrag.

Es wird der Fall des Kaufs einer NEUEN Immobilie angenommen. Der
Unterschied zwischen den nachstehenden Vertragsformen des Kaufs
ist eklatant.

 Privater Immobilien Kauf mit Anzahlung, Zahlungen nach Fer-
tigungsphasen und Übergabe des Objekts
Oder
 Notarbeglaubigter Kaufvertrag mit Anzahlung und Zahlung
gegen Übertragung der Immobilie (Katastereintrag)

…….

Kapitel 12 – Inspektion der Immobilie die man kau-
fen möchte.

……..

Kapitel13 - Finanzierung des Immobilienerwerbs



Unter positiven Umständen in Hinsicht auf die Qualität aller Doku-
mente, der Bausubstanz und der vereinbarten Termine wird der
Käufer das Objekt übernehmen wollen.

In diesem Fall ist die Zahlung oder Finanzierung rechtzeitig und
komplett zu regeln. Wenn der Käufer den Betrag nicht aus seinen li-
quiden Mitteln zahlen will oder kann ist es notwendig eine Hypothek
zu beantragen. Spanische Banken sind auf Grund der aktuellen Fi-
nanzkrise zurückhaltender bei der Gewährung von Hypotheken als
noch vor einiger Zeit. Es kann nicht schaden sich auch außerhalb
Spaniens nach einer Finanzierung zu erkundigen. Hypothekenange-
bote in Spanien sind in der Regel für eine Inanspruchnahme nicht
länger als sechs Monate gültig. Je nach geplantem Übergabetermin
kann das zu Problemen bei Verzögerungen führen und muss sorgfäl-
tig überwacht werden.

……

Bank-Schätzungskosten
……..
Bank-Einrichtungskosten
……..
Stempel-Steuer
……..
Notarkosten
……..
Registergebühren
……..
Gerichtskosten
……..

Kapitel 14 - Der rechtliche dokumentenmäßige
Rahmen der Objektübernahme

…….

Objektübergabe
…….



Kapital 15 – Verpflichtungen eines Besitzers bei ei-
nem Gemeinwesen
……..

Kapitel 16 - Die Rolle des Notars bei Kauf und Über-
gabe der Immobilie
……..

Kapitel 17 - Das Time Share Modell als Beispiel für
problematische Kaufabschlüsse
…….

Kapitel 18 – Immobilienkauf durch Banken bei un-
bezahlten Hypotheken
…….

Kapitel 19 – Verkauf einer Immobilie

 …….

Die Kosten:
……..

Der Verkaufsvorgang
 …….

Kapitel 20 – Vertragsformen und Steuern
Privatvertrag
…….



Optionsvertrag
…….

Die Escritura publica – Der notarielle Kaufvertrag
…….
Grunderwerbssteuer
…….

Wertzuwachssteuer „Plusvalia“
……..
Einkommenssteuer
……..

Vermögenssteuer:
……..

Grundsteuer:
……..

Kapitel 21 - Vermietung oder Mietung einer Immo-
bilie

…….

Kapitel 22 - Kurzbeschreibungen der wichtigsten
Regionen in Spanien
…….


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