Le fonds de commerce enf

Cours de « Droit commercial » Imen Barnat Baccouche, ENF 2012

Partie II : Les biens de l’entreprise :
Le fonds de commerce
Définition :
C’est l’ensemble de biens meubles affectés à l’exploitation industrielle et
commerciale par des personnes physiques ou morales, il regroupe un ensemble
d’éléments corporels et incorporels indispensables au fonctionnement de
l’entreprise.

Le fonds de commerce doit être distingué de la société car il n’a pas la personnalité
morale. C’est une simple masse patrimoniale mobilière .Le fonds de commerce n’a ni
actif, ni passif. Mais, il faut préciser que le fonds de commerce fait partie du
patrimoine de la société qui peut posséder plus qu’un fonds de commerce. Il faut
noter qu’une entreprise peut posséder plusieurs fonds de commerces, chacun
correspond à une branche d’activité autonome. La loi du redressement du 17 avril
1995 a prévu comme solution aux difficultés de l’entreprise la possibilité de cession
partielle de l’entreprise c à d la vente d’un fonds parmi d’autres.

On ne conçoit pas l’existence de l’entreprise commerciale sans l’existence d’un
fonds de commerce. C’est un élément central certes insuffisant, à côté des biens
meubles dont la réunion forme le fonds de commerce, d’autres éléments constituent
l’entreprise tels que les biens immeubles et le personnel (dirigeant, salarié…).

De point de vue comptable, il n’est pas inscrit sur le bilan dans une rubrique appelée
fonds de commerce, ces divers éléments corporels sont ventilés dans l’actif sous le
nom du stock alors que des éléments incorporels sont désignés par fonds commercial
ou immobilisation incorporelle.

La valeur économique du fonds de commerce n’est pas stable : Au départ, le fonds
de commerce est constitué par un noyau formé par le matériel, la marchandise, le
nom commercial.
Le fonds de commerce va s’enrichir au fur et à mesure du développement de
l’exploitation et l’augmentation du nombre de clients. C’est ainsi que la valeur
économique du fonds de commerce tient à l’importance des demandes et au revenu
que son exploitation et sa cession permettent d’espérer.

Durant l’exploitation du fonds de commerce, la valeur économique peut augmenter
comme elle peut baisser en fonction essentiellement de la clientèle. La cessation de
l’activité peut entrainer la disparition du fonds s’il y a perte de clientèle.

1


Chapitre I- Composition du fonds de commerce :
Section I- Les éléments exclus du fonds de commerce :
§1- Les immeubles :
A- Les immeubles par nature
B- Les immeubles par destination
§2- Les dettes et créances :
A- Le principe d’exclusion
B- Les exceptions :
Section 2- Les éléments inclus dans le fonds de commerce:
§1- Les éléments corporels
A- Le matériel
B- La marchandise
§2- Les éléments incorporels
A- L’élément obligatoire : La clientèle et l’achalandage
B- Les éléments facultatifs

Section I- Les éléments exclus du fonds de commerce :

Sont exclus de la composition du fonds deux éléments : L’immeuble d’une part (§1)
et les dettes et créances d’autre part (§2).

§1- Les immeubles :

N’entrent pas dans la composition du fonds deux catégories d’immeubles :
- Le local qui constitue un immeuble par nature,
- Le matériel qui fait partie du fonds peut s’en échapper et devenir immeuble
par destination si les conditions légales sont réunies.

A- Les immeubles par nature :
• Fondement de l’exclusion :

Le fonds de commerce est un ensemble de biens à caractère exclusivement mobilier,
l’immeuble n’en fait pas partie. C’est ainsi qu’un entrepreneur qui exploite un fonds
de commerce dans un local dont il est propriétaire possède deux masses de biens
distincts : un bien mobilier incorporel (fonds de commerce) et un bien immeuble
(local).

Ce principe d’exclusion du local auquel est exploité le fonds est fondé sur deux
arguments :
 Un argument légal : L’article 189 c. commerce dispose « Font partie du
fonds de commerce les biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité
commerciale ». L’alinéa 3 du même article énumère une liste de biens
pouvant composer le fonds sans citer aucun bien de nature immobilière

2


 Un argument jurisprudentiel : Les chambres réunies de la cour de cassation
ont décidé sur la base de l’article 189 c com que le législateur a soumis les
opérations portant sur le fonds de commerce aux textes qui s’appliquent aux
meubles et à des textes spéciaux autres que ceux régissant les immeubles, ce
qui traduit nécessairement sa volonté d’exclure l’immeuble de la composition
du fonds. (Ch. Réun. Arrêt n°21626 du 18 mai 1995)

Ce principe ne supporte aucune exception :
 Le local n’entre jamais dans la composition du fonds, même par la convention
des parties, car un immeuble ne peut pas être l’accessoire d’un meuble.
Exemple : Même si le local est construit spécialement pur un type déterminé
d’exploitation, les parties ne peuvent pas par leur volonté convenir que le local est
un élément du fonds.
 Par contre, un seul élément du fonds de commerce peut devenir immeuble. Il
s’agit du matériel qui peut se transformer en immeuble par destination sous
conditions. (voir ci-dessous, immeuble par destination)

• Intérêt de l’exclusion

Cette distinction engendre une double conséquence si le propriétaire du local et en
même temps propriétaire du fonds:
 En cas de vente de l’entreprise, il y aura deux contrats de vente : une vente du
fonds de commerce et une vente du local
 Les opérations de garanties : Le commerçant, propriétaire du local et du
fonds, dispose deux assiettes pour garantir le paiement de ses dettes:
 le fonds qui fera l’objet d’un nantissement
 le local qui fera l’objet d’une hypothèque.

L’exclusion est d’ordre pratique, elle a pour avantage de faciliter l’exploitation et le
transfert du fonds de commerce.

B- Les immeubles par destination :

• Fondement d’application :
Le matériel représente un élément corporel qui compose le fonds de commerce.
Cependant, le matériel peut sortir de la composition du fonds et devenir immeuble
par destination si les deux conditions cumulatives exigées par les articles 9 et 10 du
code des droits réels sont réunies :
1ère condition : L’unité de propriétaire : Il faut que le propriétaire du matériel soit
en même temps propriétaire du local.
Cette condition permet de conclure que si le matériel fait l’objet d’un contrat de
leasing il ne peut pas devenir immeuble par destination car il n’appartient pas au
propriétaire du local.
2ème condition : L’attachement du matériel au local : S’il existe une attache
matérielle et solide entre les deux, de telle façon qu’on risque d’endommager le
matériel si on le détache, il devient une partie de l’immeuble.

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La cour de cassation a décidé dans le cas d’une usine de textile que le fonds n’a
aucune valeur économique sans ses machines. Bien que fixées au sol, les machines
font partie du fonds puisqu’elles peuvent être détachées sans dommage quelconque.
(Arrêt n° 72 979 du 25mars 1987)

• Intérêt de l’immobilisation du matériel :
Lorsque le matériel devient immeuble par destination il risque d’affaiblir la valeur
du fonds qui perd un élément important de sa composition.

Si le commerçant a consenti des garanties pour le paiement de ses dettes sous
forme d’hypothèque sur le local et de nantissement sur le fonds, il risque de créer
un conflit entre le créancier hypothécaire et le créancier nanti à cause du conflit
d’assiette entre ces deux sûretés.
 Si le matériel répond aux deux conditions légales, il échappe de l’assiette
du nantissement pour servir de garantie à l’hypothèque.

§2- Les dettes et créances :

A- Le principe de l’exclusion :

Le fonds de commerce n’est pas une unité juridique, par conséquent les créances et
les dettes ne font pas partie de la composition du fonds de commerce.

Ce principe d’exclusion peut être fondé sur trois textes :

• L’article 189 c com qui définit le fonds de commerce ne prévoit ni les dettes
ni les créances en tant qu’éléments du fonds.
• L’art 237 c com n’a pas prévu la possibilité de les inclure dans le
nantissement du fonds car cette technique de garantie implique d’affecter à la
garantie du créancier des valeurs exclusivement actives.
• L’art 193 c com prévoit toute une procédure pour que le fonds ne soit
transféré à l’acheteur que constitué de valeurs uniquement actives. Par
conséquent, c’est la loi qui permet d’affirmer qu’en principe, l’acheteur ne
répond pas du passif résultant de l’exploitation par le vendeur du fonds.

B- Les exceptions :
La vente d’un fonds peut supporte une exception à ce principe d’exclusion. De
même Il ya d’autres formes de cession de fonds qui peuvent entraîner le transfert
des créances et dettes à l’acquéreur même si elles sont personnelles à la personne
du cédant du fonds de commerce.

Les dettes et créances sont transmises au cessionnaire de fonds dans les cas suivants :

1- La vente de fonds de commerce : L’’acheteur du fonds peut convenir avec le
vendeur que le bénéfice ou la charge de certains contrats sont transmis en
même temps avec le fonds.
Exemple : les contrats de bail ou de leasing peuvent être transmis.

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2- le maintien des contrats de travail : L’art 15. code de travail prévoit que le
changement de l’exploitant du fonds à cause d’une vente ou toute autre cause
n’est pas une excuse valable pour le nouveau employeur pour rompre les
contrats de travail en cours et qui sont conclus avec le vendeur, sinon les
salariés licenciés peuvent poursuivre le nouveau employeur pour licenciement
abusif.

3- L’apport en société : l’art 228 c com prévoit que la société qui a accepté
l’apport sera tenue solidairement, avec l’apporteur, du passif déclaré
4- La succession : Si les héritiers acceptent la succession, ils supportent les dettes
du défunt
5- La donation : C’est la transmission de la propriété du fonds à titre gratuit. Elle
entraine le transfert du passif

Section 2- Les éléments inclus dans le fonds de commerce :

Il convient d’abord de souligner que la notion de fonds de commerce n’a pas
un caractère juridique, elle est purement intellectuelle, on dit que le fonds de
commerce est une universalité de fait, cela veut dire que le fonds de commerce est
composé de différents éléments autonomes mais qui ont un point commun,
l’affectation à une même exploitation commerciale ou industrielle, cette affectation
n’est pas juridique : c’est une situation de fait.

La constitution de fonds de commerce a été imaginée pour regrouper sous une
même qualification, un certain nombre de biens commerciaux qui pourront être cédés
ou nantis (donnés en gage) dans une seule opération juridique au lieu de faire la
cession pour chaque élément à part.

L’article 189 du code du commerce énumère les éléments qui composent le
fonds de commerce qu’on peut les classer en deux catégories :
Les éléments corporels et les éléments incorporels.

§1- Les éléments corporels :
Ces éléments ont un caractère facultatif c à d qu’ils ne font pas toujours partie du
fonds de commerce. Ce sont le matériel et les marchandises.

A- Le matériel :

Il s’agit des machines, de l’équipement et des outils nécessaires à l’exploitation du
fonds.
Dans l’entreprise industrielle le matériel présente une valeur considérable car il
représente un moyen de production.
Mais il est secondaire dans d’autres entreprises à capital intellectuel tel que l’agence
immobilière.
Le matériel présente trois caractères distinctifs :

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1- En cours du fonctionnement de l’entreprise, le matériel n’est pas destiné à la
transformation et la revente.
2- Il peut se transformer en immeuble par destination s’il répond aux conditions
légales.
3- Il est un élément facultatif du fonds, une stipulation expresse est nécessaire
pour l’inclure dans le nantissement (art 237§3 code com) ou dans la vente du
fonds (art 205 alinéa 2, 3. C COM). Mais il devient un élément important dans
les entreprises industrielles.

B- La marchandise :

Il ne faut pas confondre la marchandise avec le matériel, le critère de distinction
réside dans le fait que le matériel représente une valeur stable alors que la
marchandise est une valeur flottante et précaire qui n’est pas destinée à demeurer
dans l’entreprise.
La vitrine par exemple constitue une marchandise dans l’entreprise de fabrication de
vitrine alors qu’elle représente un matériel dans une entreprise de commerce
alimentaire.
Le caractère précaire de la marchandise a des conséquences en cas de
nantissement du fonds de commerce. En effet, la marchandise ne fait pas partie de
l’assiette du nantissement du fonds de commerce.
§2- Les éléments incorporels :
Selon l’article 189, le fonds de commerce regroupe l’enseigne, le nom commercial, le
droit de bail, la clientèle et l’achalandage (clients), les brevets, manque de fabrique
dessin et modèle.
Ces éléments peuvent être classés en deux grandes catégories :
L’élément obligatoire qui est la clientèle, et le reste des éléments qui constituent des
éléments facultatifs.
A- L’élément obligatoire : La clientèle et l’achalandage :
(‫) الحرفاء و سمعة المحل‬

1- La distinction entre la clientèle et l’achalandage :

Contrairement aux éléments corporels qui peuvent ne pas exister, on ne conçoit
pas un fonds de commerce sans l’existence de clientèle.
Selon l’article 189 alinéa 2 du code de commerce « le fonds de commerce
comprend obligatoirement la clientèle et l’achalandage ».
La clientèle désigne les personnes qui s’approvisionnement habituellement auprès
d’un fonds de commerce en raison des qualités personnelles et du savoir faire du
commerçant.
L’achalandage désigne la clientèle de passage qui est attirée par la commodité et
la proximité de l’emplacement du fonds de commerce.
Le législateur a distingué entre deux notions alors qu’en pratique il n’y a pas lieu
de les distinguer. La clientèle compose le fonds de commerce par l’ensemble de
personnes qui entrent en relation avec l’entreprise peu importe qu’elles soient fidèles
ou occasionnelles.

6


L’évaluation de cet élément se traduit par les recettes et le chiffre d’affaire réalisé
par le fonds pendant une période donnée.

2- Les conditions d’existence de la clientèle :

Pour exister, la clientèle doit obéir à certaines conditions :
• la clientèle doit être réelle et certaine :
Pour un commerce qui ne s’appuie pas sur un nom commercial bien réputé, la
clientèle ne devient réelle que lorsque le fonds a déjà fonctionné pendant une certaine
période lui permettant de constituer une clientèle.

 La clientèle liée à un fonds de commerce futur en voie de formation et qui
n’est pas achevé est potentielle ou virtuelle.
Par contre, lorsque le fonds se compose d’un nom commercial ou d’une marque de
fabrique réputée, la clientèle peut être considérée comme existante dès l’installation
du projet.
 Dans un arrêt du 27 février 1973, la cour de cassation française a qualifié
de réelle, la clientèle d’une station service n’ayant pas encore fonctionné
car la clientèle est attirée par la marque de la société pétrolière qui a assez
de réputation.

• La clientèle doit être personnelle :

Pour être considéré comme propriétaire d’un fonds de commerce, il ne suffit pas
d’avoir une clientèle, il faut encore que cette clientèle soit autonome c à d qu’elle
appartienne à l’exploitant du fonds concerné.

Un problème s’est posé en pratique pour les commerces dépendants d’une autre
exploitation parce qu’ils sont matériellement inclus dans une autre installation
commerciale (par exemple : l’exploitation du café ou du restaurant situé dans une
garde, le salon de coiffure situé dans un hôtel, le bar situé dans un club de golf).

Dans tout ces cas, la Jurisprudence a refusé à ces exploitants la propriété d’un fonds
de commerce faute de clientèle personnelle, ce qui a justifié le refus du
renouvellement de leur bail.

Cette solution doit cependant être nuancé lorsque l’exploitant du fonds inclus dans un
autre fonds a une réputation qui attire une clientèle personnelle indifférente du lieu
où il est situé (exemple : restaurant qui a une renommée).

• La clientèle doit être licite :

Cela veut dire qu’elle doit être attirée à l’occasion d’une exploitation conforme à la
loi, à l’ordre public et aux bonnes mœurs.

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B- Les éléments facultatifs :

La clientèle est un élément nécessaire et indispensable au fonds de commerce, cette
affirmation tient aux termes même de l’article 189 du code de commerce qui prévoit
« que le fonds de commerce comprend obligatoirement la clientèle et l’achalandage ».
C’est un élément essentiel voire dominant, mais le fonds de commerce ne peut pas
être réduit à la seule clientèle car le fonds de commerce devient inexploitable sans des
éléments permettant de maintenir et de supporter la clientèle.

La clientèle repose en fait sur des supports qui servent de moyen pour l’attirer
et la maintenir tel que l’enseigne, le nom commercial, la marque, l’emplacement
mais tout cela n’empêche de dire que la cessation d’exploitation qui fait disparaître la
clientèle entraîne automatiquement la disparition du fonds de commerce.

Les éléments facultatifs sont essentiellement:
 Le droit au bail : Le droit au bail est reconnu par la loi du 25 mai 1977afin
d’assurer une certaine stabilité matérielle et juridique à l’exploitant du fonds
du commerce dans un local loué.
Cette stabilité lui permettra d’attirer ou de maintenir la clientèle ce qui rend
souvent le droit au bail un élément primordial du fonds de commerce.
 Le nom commercial : C’est l’appellation sous laquelle un commerçant exerce
son commerce (un nom de fantaisie, une raison sociale de société, le nom du
créateur du fonds), ce nom sert pour identifier l’entreprise.
 L’enseigne : C’est un signe visible apposé sur le local qui permet de
l’identifier et de le distinguer (exemple un dessin, un signe figuratif, un
signal, des bandes sur un magasin).
 Les droits de propriété industrielle, littéraire et artistique: brevets
d’invention, marque de fabrique, les dessins et modèles industriels.
 Les autorisations administratives : Elles sont nécessaires pour ouvrir ou
exploiter diverses sortes de fonds. Certaines d’entre elles sont impersonnelles
et peuvent donc être transmises (ex : autorisation de transport routier).

Le droit au bail :
• Définition :
C’est un droit règlementé par la loi n°77-37 du 25mai 1977 réglant les rapports
entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux
d’immeuble ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.1

Ce droit appelé aussi propriété commerciale résulte du contrat de bail (location) d’un
local à usage commercial. Il permet au locataire :
 Le droit au renouvellement de son bail à son expiration normale.
 Le droit d’obtenir une « indemnité d’éviction » en cas de refus de
renouvellement (‫ )غرامة الحرمان‬représentant le préjudice causé par la rupture de
l’exploitation et la perte de clientèle.

1
Cette loi a remplacé le décret du 9octobre 1936 et le décret du 27 décembre 1954.

8


Le droit au bail limite l’autorité du propriétaire du local loué sur son
immeuble. C’est pourquoi le propriétaire (bailleur du local) exige souvent en contre
partie et dès la conclusion du contrat de location « un pas de porte » qui est une
somme d’argent versée par le locataire pour compenser la perte de valeur subie par
l’immeuble du fait de son occupation par un locataire commercial.
Cette pratique est légale, elle est considérée soit comme un supplément de loyer, soit
comme une indemnité représentant la valeur économique du droit de renouvellement.

• Importance du droit au bail :
La présence de ce droit dans le fonds de commerce n’est pas obligatoire lorsque le
fonds de commerce appartient à un commerçant ambulant ou lorsque le propriétaire
du fonds est en même temps propriétaire du local.
Mais lorsqu’il existe, il donne une valeur au fonds car il équivaut au droit de toucher
une indemnité pouvant atteindre cinq ans de loyer ou plus.

1) Caractères du droit au bail :

Le droit au renouvellement du bail est un droit d’ordre public protégé par la loi.
Toute clause qui met ce droit en échec est nulle mais n’annule pas le bail c à d qu’elle
n’affecte pas la validité du contrat de location car le but de la loi de 1977 est de
protéger la locataire.

Sont nulles, mais sans annuler le contrat de bail, les clauses suivantes :
 Les clauses portant renonciation du locataire à son droit de renouvellement
ou à son droit à l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.
 la clause qui soumet ce droit à une condition restrictive. Exemple : exiger une
exploitation personnelle.

Cependant, la Jurisprudence est partagée pour :
 Les clauses imposant au locataire la révision du loyer comme condition de
renouvellement.

 Les clauses qui limitent l’objet du bail à une seule activité dite clause
résolutoire pour changement de destination.

2) Conditions du droit au bail :

L’acquisition du droit au bail nécessite la réunion de trois conditions cumulatives :
Il faut qu’il s’agisse d’un contrat de location, d’un local, à usage commercial.
1) L’existence d’un contrat de location :
2) L’objet du bail : un local
3) La destination du local : l’usage commercial

a- L’existence d’un contrat de location :

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Pour bénéficier du droit au bail, le locataire doit justifier d’un contrat de location et
d’une exploitation du fonds pendant une durée minimale de deux années
consécutives dans le local loué (les deux dernières années).
 Par conséquent, la personne qui occupe le local en qualité de
copropriétaire ou en vertu d’une convention d’occupation précaire (suite
à une décision de démolition ou d’expropriation) ne peut pas réclamer le
droit au bail.
 Si la durée de l’exploitation dans les lieux est inférieure à deux ans, ou si
la durée a connu une rupture, le droit de bail est écarté.
Il faut préciser que la loi n’exige pas l’exploitation personnelle du fonds par son
propriétaire. Ainsi, il peut bénéficier du droit au bail même s’il exploite le fonds par
l’intermédiaire d’un préposé.
Il n y a pas rupture d’exploitation dans les cas suivants :
 Si le propriétaire du fonds cède l’exploitation du fonds à un locataire-gérant.
 Si le fonds est vendu à un cessionnaire. Dans ce cas, l’acheteur du fonds peut
joindre à sa durée d’exploitation personnelle celle du cédant pour arriver à
totaliser deux années d’exploitation. Cette possibilité de jonction des durées
d’exploitation est prévue par l’art 3 alinéa3 de la loi 1977.
 Si le locataire justifie d’un motif légitime de non exploitation personnelle.
exemple : cause de maladie.

b- L’objet du bail : un local ou immeuble
Pour bénéficier du droit au bail, il faut qu’il s’agisse d’une location d’un local ou
immeuble.
Par conséquent, le droit au bail ne peut pas être réclamé par le locataire-gérant car
l’objet de cette location est un fonds de commerce et non pas un local.
Ainsi, l’application de la loi de 1977 est exclue dans les rapports entre le bailleur de
fonds de commerce et le locataire-gérant.

Il faut préciser que le droit bail s’exerce non seulement sur le local lieu d’exploitation
principale du fonds, mais aussi sur les immeubles qui constituent une dépendance du
local.

Les locaux accessoires sont « ceux où ne sont pas effectués d’actes de commerce et
où la clientèle n’a pas d’accès » (hangar, garage, atelier,..)

Ces locaux ne sont protégés par l’article 2-1 de la loi 1977 qu’à une double
condition :
 Le caractère indispensable des locaux pour l’exploitation du fonds.
 L’unité de propriétaire du local principal et accessoire. Si leurs propriétaires
sont différents, le propriétaire des locaux accessoires doit être en connaissance
que ses locaux serviront pour l’exploitation du local principal.
La location de terrain nu sans destination spécifique ne donne pas droit au bail, sauf
si le terrain est accessoire à un local principal à usage commercial.

c- La destination du local: exploitation commerciale

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Le droit au bail est accordé au locataire d’un local à usage commercial.
L’article 189 alinéa 1er loi 1977 exige la nature commerciale de l’activité pour
accorder le droit au renouvellement. Il dispose : « Font partie du fonds de commerce,
les biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité commerciale ».

• Cette exigence signifie que le locataire doit exercer un acte de commerce par
nature. Mais la question est de savoir s’il faut encore que ce soit à titre
professionnel ?
La loi n’exige pas clairement la condition d’immatriculation au registre de commerce
qui constitue l’élément légal de l’exercice professionnel.
Mais cette condition peut être déduite de l’article 3 c com et de l’article 61 alinéa 1 er
de la loi du 2 mai 1995 relative au registre de commerce.
En l’absence d’immatriculation, le commerçant personne physique est soumis au
régime du commerçant de fait ou habituel prévu par l’article 3 c com : Il est soumis
aux inconvénients du droit commercial sans bénéficier des avantages.
De même, l’art 61al 1 loi 1995 dispose que « le commerçant non immatriculé ne peut
se prévaloir de sa qualité de commerçant à l’égard des tiers que des administrations».
Il ne pourra par exemple invoquer le bénéfice de la loi sur les baux commerciaux.
Par conséquent, en cas de litige avec le propriétaire du local, il risque de se voir
refuser ce bénéfice par le tribunal.

Par conséquent, le commerçant qui veut réclamer le droit au bail –qui constitue un
avantage du droit commercial- doit respecter son obligation légale d’immatriculation
au registre de commerce.

• Cette exigence permet d’exclure le cas d’exploitation du local pour exercer
une activité civile non commerciale.
Il s’agit d’exclure du bénéfice de droit au bail celui qui exerce une activité agricole,
artisanale, ou une profession libérale.

1- L’activité agricole :
Le droit au bail ne peut pas être reconnu aux sociétés anonymes et les SARL qui
exploitent des terrains agricoles. Malgré leur forme commerciale, l’article 7 de la loi
du 6 août 1982 leur dénie l’existence d’un fonds de commerce.
Cependant, un agriculteur locataire d’un local pour commercialiser ses produits
agricoles peut réclamer le droit au bail s’il obéit aux conditions d’assimilation au
commerçant (voir critères d’assimilation dans la première partie du cours : critères de
proportionnalité, d’utilité, d’utilisation des procédés commerciaux et industriels).

La jurisprudence fiscale a assimilé un apiculteur à un commerçant parce qu’il utilise
des procédés commerciaux, afin de le soumettre aux droits de patente.

2- L’activité artisanale :

11


L’article 1erde la loi de 1977 accorde expressément le droit au bail aux artisans. La
loi n°77-37 du 25mai 1977 règle les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui
concerne le renouvellement des baux d’immeuble ou de locaux à usage commercial,
industriel ou artisanal »

Mais, la question s’est posée de savoir si l’artisan doit exercer une activité
commerciale pour pouvoir prétendre au droit au bail.
La jurisprudence tunisienne a tendance de considérer que seul l’artisan qui
accomplit en même temps des actes de commerce peut bénéficier du droit au
renouvellement. Cependant, il n’est pas exigé qu’il soit immatriculé au registre
de commerce.

En effet, pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement du bail, il faut prouver
l’existence d’un fonds de commerce, ce qui nécessite de prouver la nature
commerciale de l’activité.

C’est l’article 189 alinéa 1er c com qui considère la nature commerciale de l’activité
comme critère important pour l’existence d’un fonds de commerce.
La jurisprudence est constante pour accorder le droit au renouvellement pour
certaines activités comme la coiffure :
Pour accorder le droit au bail au coiffeur, il faut vérifier l’existence d’un fonds de
commerce. (Arrêt des chambres réunies de la cour de cassation n°42233 du 13 mars
1995, RTD 1997, p85)
Or, cette condition suppose l’exercice d’une activité commerciale (Art 189 al 1 c
com).

3- Les professions libérales :

La profession libérale est une activité non commerciale. La location d’un local auquel
est exercée une profession libérale est soumise à la loi du 18 février 1976 modifiée
par la loi du 27 décembre 1993 relative aux rapports entre propriétaires et locataires
de locaux à usage d’habitation, professionnel, ou administration publique.

Exceptionnellement, certaines professions libérales bénéficient du droit au bail.
Il s’agit de l’activité des pharmaciens, ainsi que l’activité des établissements de
l’enseignement privé (art 2 loi 1977).
La cour de cassation s’est fondée sur les termes généraux de l’art 2 alinéa 3 loi 1977
qui ne font pas de distinction entre l’éducation et l’enseignement pour assimiler les
garderies aux établissements d’enseignements privé. Elle leur reconnait le droit au
renouvellement. (Arrêt de la cour de cassation du 26 janvier 2001, BCC 2001, p133).

12


3) Les modes d’exercice du droit au bail :

a- L’offre de renouvellement par le bailleur :

Aux termes de l’art 4 loi 1977, pour manifester sa volonté de renouveler le contrat , le
bailleur (propriétaire du local) doit adresser au locataire un « congé » par exploit
d’huissier notaire 6 mois avant l’expiration du contrat.

Contenu du congé :
- Il doit préciser les motifs : offre de renouvellement, indication du nouveau loyer.
- Le congé doit à peine de nullité rappeler au locataire les termes de l’art 27 loi 1977
qui accorde au locataire un délai de 3mois, à peine de forclusion (‫ )سحقوط الححق‬s’il
entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.

Effet du congé :
Le congé met fin au bail mais n’emporte pas par lui-même renouvellement. C’est une
simple offre de renouvellement du bail sous de nouvelles conditions qui attend une
réponse du locataire.

Le locataire doit réagir à cette offre dans un délai ne dépassant pas trois mois :
 Soit accepter le nouveau loyer et donc il y a renouvellement.
 Soit contester le nouveau loyer et donc il doit saisir le tribunal pour fixer le
loyer dans une décision judiciaire.
 Soit refuser le nouveau loyer et donc il doit saisir le tribunal pour demander
une indemnité d’éviction.

Passé ce délai sans aucune réaction du locataire, ce dernier est « forclos » c à d qu’il
sera réputé :
- soit avoir accepté les nouvelles conditions exigées, et donc il y a renouvellement
avec le nouveau loyer.
- soit avoir renoncé au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction.

Toute action faite par le locataire après le délai de trois mois est nulle (Arrêt de la
cour de cassation n°71070 du 9 décembre 1999).

b- La demande de renouvellement par le locataire :

Selon l’article 5 de la loi de 1977, le locataire commerçant qui veut obtenir le
renouvellement de son bail doit le demander au propriétaire par exploit d’huissier
notaire :
- soit dans les 6 mois avant l’expiration du bail
- soit à tout moment après sa reconduction (renouvellement pour la même durée).

13


L’emploi d’une autre forme inadéquate, par exemple une lettre recommandée, rend la
demande nulle.
Le locataire adresse cette demande à « défaut de congé » par le bailleur.(art5 alinéa
1er loi1977)
Contenu de la demande :
Pour être valable, la demande doit reproduire les termes de l’article 5 alinéa 5 qui
dispose :
« Dans le délai de 3mois de la signification de la demande, le bailleur doit, dans les
mêmes formes, faire connaître au demandeur :
- le refus du renouvellement, ou
- l’acceptation pure et simple du renouvellement, ou
- l’acceptation sous de nouvelles conditions,
En précisant les motifs du refus ou les nouvelles conditions.
Si le bailleur ne répond pas à l’expiration de ce délai, il est réputé avoir
accepté le renouvellement aux même conditions pour la même durée de l’ancien
contrat de bail ».

Ainsi, le bailleur a trois possibilités de réponse :

1ère possibilité : il peut accepter le renouvellement, pour la même période et avec le
même loyer, de deux manières :
-acceptation expresse de renouveler
-acceptation tacite si le bailleur garde le silence pendant les trois mois qui suivent la
demande du locataire.

2ème possibilité : Le bailleur accepte avec un nouveau loyer, cette acceptation reste
provisoire tant que les parties ne sont pas mis d’accord sur ce loyer. En cas de
désaccord, le montant sera fixé par le juge.

3ème possibilité : Le bailleur refuse le renouvellement. L’art 5 alinéa 4 soumet ce
refus à des conditions :
- Délai : 3mois à partir de la demande de renouvellement.
- Forme : le refus doit être notifié au locataire par exploit d’huissier notaire
- Contenu : Le refus doit :
 Indiquer les motifs du refus
 Reproduire, à peine de nullité, les termes de l’art 27 qui accorde au
locataire un délai de 3mois, à peine de forclusion (‫ )سححقوط الحححق‬s’il
entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.

4) Le refus de renouvellement:

14


a- Procédure du refus :

L’art 7 alinéa 1er loi 1977 pose un principe selon lequel le bailleur n’est pas obligé de
consentir au renouvellement, il a toujours la faculté de le refuser même après l’avoir
accepté, mais en contre partie, il doit respecter les formalités exigées par la loi :
- Forme : Congé par exploit d’huissier notaire
- Délai : le congé est adressé au locataire :
 dans un délai de 6 mois avant l’expiration de la durée du contrat ou,
 dans trois mois après la réception d’une demande de renouvellement
faite par le locataire ou,
 A tout moment après une acceptation du principe de renouvellement
(expresse ou tacite) en exerçant le droit d’option avec offre
d’indemnité d’éviction (art29 al 2 loi 1977)
- Contenu :
Le congé doit contenir :
 les motifs du refus (c’est important pour évaluer l’indemnité)
 les termes de l’art 27 loi 1977, la mention du délai de 3mois accordé au
locataire est une condition de validité du congé

b- Modalités du refus de renouvellement :

Le bailleur qui refuse le renouvellement peut être obligé de réparer le préjudice causé
à son locataire lorsqu’il ne justifie pas d’un motif grave et légitime de refus (art8 al 1 er
loi 1977), et lorsqu’il n’exerce pas l’un des droits de reprise sans indemnité prévus
par la loi (art8 al 2 loi 1977).

* Le refus sans offre d’indemnité d’éviction :
Le bailleur qui refuse le renouvellement peut être exonéré de la réparation du
préjudice causé au locataire dans deux cas lorsque le refus est justifié par un motif
grave et légitime et lorsque le bailleur reprend un local insalubre un dangereux.

1→ cas de refus pour motif grave et légitime :
Ce cas a été prévu par l’article 8 comme une sanction d’agissement fautif du locataire
constitué par :
1) Un motif lié au manquement du locataire à ses obligations relatives au bail :
- Non paiement des loyers.
- Retard répété dans le paiement de loyer.
- Défaut d’entretien du local.
- Réalisation de travaux non autorisés.
- Défaut d’exploitation du local.
- Sous location du local, location gérance, cession de bail dans des conditions
irrégulières.
- Changement de destination ou l’exercice d’une activité non autorisé.
-Utilisation abusive du local sans respecter les règles d’hygiène et de sécurité.

2) Un motif extérieur à l’exécution du bail :

15


Ce sont des agissements émanant du locataire et qui rendent intolérable le maintien
du contrat de bail :
-Violence exercée sur le bailleur.
- Occupation de locaux non compris dans les biens loués.
- Paiement de loyers par chèques sans provision.
- Vol des biens du bailleur.

2→ Cas de reprise d’un immeuble insalubre ou dangereux :
Selon l’article 8 alinéa 2 de la loi de 1977, le bailleur a le droit de reprise sans
indemnité dans deux hypothèses:
- s’il est établi que l’immeuble doit être démoli à cause de son état d’insalubrité
reconnu par une décision administrative
- s’il est établi qu’il ne peut être occupé sans danger en raison de son état.

La reprise du local n’exonère pas le bailleur du paiement de l’indemnité dans les cas
suivants :
* lorsque la démolition peut être évitée par la réalisation de travaux pouvant mettre
fin à l’état d’insalubrité.
* lorsque l’état de danger résulte des propres agissements du bailleur tel que la
négligence dans l’entretien de l’immeuble.

Le bailleur qui récupère le local sans indemnité n’est pas tenu de reconstruire un local
à usage commercial. Mais s’il reconstruit ce genre de locaux, le locataire a un « droit
de priorité qu’il doit exercer dans un délai de 3mois après son départ en adressant un
exploit d’huissier notaire.

* Le refus avec offre d’indemnité d’éviction :

L’indemnité d’éviction a été définie par l’article 7 alinéa 2.loi 1977 comme étant la
réparation du préjudice causé au locataire à qui le renouvellement du bail est
refusé.
Son évaluation est appréciée par le juge suivant les critères fixés par l’article 7 alinéa
3 qui prévoit que « cette indemnité comprend notamment :
- la valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usages de la
profession,
- les frais normaux de déménagement et réinstallation
- les frais normaux d’enregistrement à payer pour un fonds de même valeur ».

Ainsi, le législateur présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du
fonds du commerce, c’est pourquoi l’indemnité au sens de l’article 7 correspond à la
valeur de remplacement du fonds et contient :
- une valeur principale : le prix normal de cession du fonds.
- une valeur accessoire (frais de déménagement, indemnité de licenciement pour les
salariés, frais d’acquisition d’un nouveau fonds, réparation du trouble qui résulte de la
cessation de l’exploitation).

16


Le tribunal désigne un expert pour évaluer l’ensemble de ces éléments. L’expert se
base souvent sur un critère objectif : il évalue les bénéfices réalisés au cours des trois
dernières années par le locataire.

Le bailleur peut demander la réduction de cette indemnité en prouvant que le
préjudice subi est moins important que la disparition du fonds. Dans ce cas,
l’indemnité ne correspond plus à la valeur de remplacement, elle est réduite à la
valeur de déplacement.
Exemple : lorsque le locataire a une réputation qui lui permet de changer de local sans
perdre sa clientèle.

Dans l’attente du règlement de l’indemnité d’éviction, l’article 19 donne au locataire
un droit de maintien dans les lieux à moins qu’une indemnité provisoire ne lui soit
versée. Durant cette période, le locataire paie au bailleur une indemnité d’occupation.

Généralement, l’évaluation de l’indemnité est laissée à l’appréciation du juge.
Cependant, le législateur est intervenu pour déterminer le plafond de cette indemnité
lorsque le refus est justifié par des circonstances particulières qui permettent au
propriétaire de reprendre son local.
Il s’agit du droit de reprise avec indemnité prévu dans 3 cas :

1→ La reprise pour habiter : 5ans de loyer
L’article 13 loi 1977 permet au bailleur de reprendre le local pour y habiter lui-même
ou pour faire habiter l’un de ses descendants ou ascendants.
La loi exige plusieurs conditions pour l’exercer :

• Les conditions relatives aux personnes :
-Le droit doit être exercé par une personne physique. Une personne morale ne peut
pas reprendre le local au profit de son dirigeant ou personnel.
- Le propriétaire du local doit être propriétaire depuis plus de 6 ans.
- le bénéficiaire ne dispose pas d’habitation qui correspond pour ses besoins normaux
et à ceux des membres de sa famille.
-Le bénéficiaire doit occuper le local dans 6 mois du départ du locataire et pendant au
moins 6 ans.
• Les conditions relatives au local :
-Le local doit être habitable par la réalisation de simples aménagements (travaux)
- La reprise ne peut pas être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de
location meublée
• Les effets :
- L’indemnité à payer correspond à 5 ans de loyer,
- Si le bénéficiaire ne respecte pas ces obligations, il est tenu d’une amende entre
100D et 1000D et le locataire a le droit de priorité de reprendre le local.

2→ La reprise pour reconstruire : 4ans de loyer
Le propriétaire peut selon l’article 9 loi 1977 refuser le renouvellement, démolir le
local même s’il n’était pas en mauvais état afin de le reconstruire.

17


Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement effectif des
travaux, tout en payant ses loyers.
Le propriétaire qui reçoit les loyers pendant cette période n’est pas une renonciation
au droit de reprise.
L’indemnité à payer correspond au montant de 4 ans de loyer.
Le locataire a un droit de priorité sur le local reconstruit (art10 loi 1977).

3→ La reprise temporaire pour surélever : 3ans de loyer
Selon l’article 12 loi 1977, le bailleur peut tarder le renouvellement pour une durée
maximum de 3 ans pour procéder à la surélévation de l’immeuble, dans ce cas,
l’indemnité ne doit pas dépasser 3 ans de loyer, valeur qui correspond à son éviction
temporaire.

* Le droit de repentir :

Le bailleur qui estime l’indemnité trop élevée a le droit de repentir c à d de revenir
sur sa décision de refus. Ce droit est admis par l’article 30 loi 1977 qui permet au
propriétaire d’échapper au paiement de l’indemnité à condition de l’exercer en
respectant trois conditions cumulatives :
-Il faut que le locataire soit encore présent dans les lieux.
-Il faut que le locataire n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se
réinstaller.
-Le bailleur doit exercer ce droit dans un délai qui ne dépasse pas 15 jours de la
décision judiciaire fixant l’indemnité.

La loi n’exige pas une forme particulière, une simple lettre suffisamment précise
adressée au locataire peut suffire pour constater sa volonté de repentir.

Le régime du bail commercial

Section 1 : Les obligations des parties

§1- Les obligations du locataire :
A- Le paiement de loyer :
1- Fixation du montant de loyer :

Le montant du loyer initial, la périodicité, la date, le lieu et le mode de règlement
sont librement fixés par les parties lors de la conclusion du contrat.
L’art 22 loi 1977 énonce le principe que le montant de loyer doit correspondre à la
« valeur équitable ».

18


Le contrat peut contenir une clause d’indexation du loyer appelée « clause
d’échelles mobiles » (art26 loi1977) qui permet d’augmenter le montant du loyer de
façon automatique.
Si le montant du loyer devient excessif ou remarquablement bas, la partie
intéressée (propriétaire ou locataire) peut demander au tribunal la révision du loyer.
Les articles 24 et 25 loi1977 ont prévu une « révision triennale » lorsqu’il ya une
variation de 25% entre la valeur locative du local et le loyer. L’évaluation s’effectue
par un expert désigné par le tribunal.

En absence de stipulation expresse dans le contrat, on se réfère aux usages.
Généralement, le taux d’augmentation du loyer est entre 5et 8%, la révision peut être
annuelle ou biennale. Le paiement du loyer est « quérable » par le créancier qui doit
le chercher au lieu où se trouve la chose louée (art 770COC).

2- Sanction du non paiement :
Aux termes de l’article 23 loi 1977, « le bail est résilié à défaut de paiement de loyer
aux échéances, passé le délai de 3mois à partir de la date d’émission par voie
d’huissier- notaire, d’un avis de paiement resté sans effet » ; ces dispositions sont
d’ordre public. Elles s’appliquent en matière commerciale au lieu d’appliquer l’art
796 COC.
Ainsi, en cas de non paiement de loyer, le propriétaire doit :
1- Adresser au locataire un avis de paiement par exploit d’huissier notaire, l’avis
doit mentionner le délai de 3 mois accordé au locataire, à peine de nullité.
2- Attendre pendant une durée de 3mois. Ce délai ne peut pas être renouvelé.
3- A défaut de paiement, le contrat est résilié.

B- La conservation de la chose louée :

 Le locataire doit rendre le local en fin de bail dans le même état qu’en début
du bail, sauf force majeure ou défaut de réparation due par le bailleur.

En matière civile, l’obligation résulte de l’art 767COC qui oblige le locataire à
conserver la chose louée et à l’utiliser sans excès ni abus suivant sa destination
naturelle ou celle donnée par le contrat.
L’art 796 COC sanctionne cette obligation par la résiliation judiciaire du contrat.
L’art 274COC prévoit même la résolution de plein droit si l’une des parties
n’accomplit pas ses engagements.
En matière commerciale, cette rigueur risque de bloquer l’évolution de l’activité
commerciale.
Si le contrat contient une clause « tout commerce », le locataire est libre de changer le
librement le type d’activité. C’est une clause de déspécialisation.
 Si le contrat contient une clause qui interdit au locataire de changer la
destination, cette clause est elle valable ?

La cour de cassation a statué sur une affaire dans laquelle le contrat oblige le locataire
à exploiter le local dans l’activité de couture. Le même contrat contient une clause qui

19


considère le contrat comme résilié de plein droit en cas de violation des stipulations
contractuelles.
La cour de cassation a considéré cette clause comme nulle car elle est assimilée aux
clauses interdites par l’art 32loi 1977 à savoir toute clause qui a pour effet de faire
échec au droit de renouvellement.

C- L’autorisation du bailleur pour certaines opérations :

1- La sous location du local :
L’art 20 loi 1977 pose le principe que « sauf stipulation contraire au bail ou accord
du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite ».
La validité de la sous location est soumise à deux conditions cumulatives:
- L’autorisation préalable du bailleur : le bailleur est libre d’accepter ou de
refuser
- L’intervention du bailleur à la sous location pour vérifier sa régularité
Pour éviter la sous location à caractère spéculatif, le propriétaire peut réclamer au
locataire principal une majoration de loyer ci le loyer du bail principal est inférieur à
la sous location.
Le propriétaire a pleinement le pouvoir de refuser la sous location, à peine de
résiliation du bail.

2- La cession du bail
L’art 33 loi 1977 a maintenu le principe de droit civil énoncé dans l’art 772 COC
selon lequel le locataire est libre de céder sn bail sauf stipulation contraire.
Ainsi, le locataire peut céder le bénéfice de son contrat à un tiers à titre gratuit ou
onéreux pour l’exécuter à sa place. Le locataire principal est remplacé par le
cessionnaire.
En matière de bail commercial, la cession de bail est d’une importance capitale. L’art
33 l’a assorti d’une limite :
« Sont nulles, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au
locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son
entreprise »
En effet, le locataire est libre de vendre son fonds de commerce, et le bail constitue
un élément indispensable pour son exploitation immédiate.
La nullité concerne les clauses qui interdisent de manière générale et absolue toute
cession. La clause est nulle sans annuler tout le contrat.
Par contre, les clauses simplement restrictives qui exigent l’accord préalable du
propriétaire, sont valables. Elles permettent au propriétaire de contrôler la moralité du
Contrat, sa régularité et la solvabilité du cessionnaire.

§2- Les obligations du bailleur :

20


Aux termes de l’art 739 COC le bailleur est tenu de deux principales obligations :
L’obligation de livrer la chose louée
L’obligation de garantie : il doit garantir la jouissance paisible de la chose louée et
l’éviction et les défauts de la chose.
L’obligation de garantie contre l’éviction ne signifie pas qu’il ya une obligation
légale de non concurrence.
En effet, pour empêcher le bailleur d’exercer dans le même immeuble ou à proximité
une activité similaire ou bien l’interdire de conclure un bail avec un colocataire
exerçant la même activité, il faut insérer dans le contrat une clause de non
concurrence ou une clause d’exclusivité.
Le non respect de ce genre de clauses contractuelles permet au locataire lésé de
demander en justice une réparation du préjudice causé par le trouble de jouissance, et
il peut même demander la résiliation du contrat de location du colocataire.
Mais en l’absence de clause de non concurrence, la jurisprudence admet le principe
de la liberté de commerce et d’industrie et n’affirme pas l’existence d’une obligation
légale de non concurrence.

Chapitre II- Les opérations portant sur le fonds de commerce

I- La vente du fond de commerce :

Section 1: Les conditions de validité :
Pour être valable, l’acte de vente doit répondre à des conditions de fond et de forme.

§1 : Les conditions de fond :
Les conditions de fond sont celles reprises par l’article 2 COC à savoir le consentement,
la capacité, l’objet et la cause.
A- La capacité :
La vente du fonds de commerce est un acte de commerce (sauf pour les héritiers non
commerçants) qui nécessite la capacité commerciale pour sa validité :
 Etre un mineur émancipé (émancipation judiciaire absolue à l’âge de 18 ans2, ou
émancipation par le mariage à l’âge de 17ans3)
 Etre un majeur capable (non touché d’une cause d’incapacité comme la
démence, la faiblesse d’esprit 4et la prodigalité5)
Le mineur non émancipé ou l’incapable majeur doivent agir par l’intermédiaire de leur
représentant légal dans les conditions prévues par la loi.
B- Le consentement :
L’acheteur peut demander au tribunal d’annuler le contrat de vente s’il prouve qu’il était
victime d’un vice de consentement (‫.)عيب من عيوب الرضى‬
 Si l’acheteur prouve l’existence d’une erreur déterminante (‫ ,)غلط حاسم‬il peut
annuler le contrat.

2
Voir articles 5 et 6 c com ; art 158 CSP ; art 12 COC.
3
Loi n° 93-74 du 12 juillet 1993.
4
Art 162 et 163 CSP
5
Art 166 CSP

21


Exemple : Il prouve qu’il s’est trompé sur l’existence de clientèle, ou sur la valeur
incorporelle du fonds, ou sur la nature du commerce exercé, ou sur le renouvellement
du bail.
 Si l’acheteur prouve qu’il était victime d’un dol (‫)تغرير‬il peut annuler la vente.
Exemple : Il y a un dol lorsque le vendeur dissimule que l’exploitation n’est pas fondée
sur une autorisation administrative, ou bien exagère la valeur de la clientèle.
C- L’objet :
Le contrat de vente doit porter sur un objet licite c à d conforme à l’ordre public et aux
bonnes mœurs.
L’objet pour le vendeur est le prix, alors que l’objet pour l’acheteur est le fonds de
commerce.
1- Le fonds de commerce :
Parmi les éléments du fonds, la clientèle est un élément obligatoire que les parties ne
peuvent pas exclure (art 189 c com).
En cas de silence des parties, les éléments compris dans le fonds sont énumérés dans
l’art 189 alinéa dernier. Ce sont :
- Les éléments corporels (matériel et marchandise).
- Les éléments incorporels ordinaires (clientèle, droit au bail, nom commercial,
enseigne)
- Les éléments incorporels extraordinaires (droit de propriété industrielle, littéraire
et artistique).

2- Le prix :
Il est librement fixé par les parties au moment de la formation du contrat. Il ne doit pas
dépendre d’un accord ultérieur des parties ni de la volonté de l’une d’elles.
Les parties ont généralement tendance à dissimuler une partie du prix pour échapper aux
créanciers et au fisc.
Deux mesures ont été prévues pour prévenir cette dissimulation :

1- La surenchère des créanciers du vendeur :
Lorsque le prix de vente est très bas et ne suffit pas pour payer les créanciers du
vendeur, ces derniers ne peuvent pas recourir contre l’acheteur (car le FC n’a pas u
passif propre). Mais s’ils sont inscrits ou opposants, ils peuvent acheter le FC par la
surenchère :
 La surenchère du 1/6 : L’un des créanciers offre d’acheter le fonds pour un
prix augmenté du 1/6
 La surenchère du 1/10 : L’acheteur d’un FC grevé de privilèges et de
nantissement peut procéder à une procédure de purge (‫تطهيحر الصحل التجاري محن‬
‫ .)المتيازات و الرهون‬Suite à cette purge, la loi réserve aux créanciers inscrits la
possibilité d’établir la surenchère du 1/10.

2- La ventilation du prix du fonds en trois chiffres distincts : Si le prix n’est pas
payé au comptant, il doit être ventilé en 3 prix:
 Le prix des éléments incorporels
 Le prix du matériel
 Le prix de marchandise

22


A défaut de ventilation, le privilège du vendeur ne porte que sur les éléments
incorporels du fonds.

§ 2 : Les conditions de forme :

Les conditions de forme se rapportent à l’exigence de l’écrit et de la publicité.

A- l’écrit :

1- La rédaction de l’écrit :
L’article 190 du code de commerce exige pour la validité de l’acte de vente qu’il
soit constaté par écrit. L’absence d’écrit est sanctionnée par la nullité.
 Principe : Acte sous seing privé : Après la modification de l’art 189 bis c
com 6, l’acte doit être sous seing privé, rédigé par un avocat en exercice non
stagiaire. La rédaction par un autre rédacteur implique la nullité absolue de
l’acte.
 Exception : Acte authentique : Dans la vente conclue avec l’Etat, les
collectivités locales et les établissements publics administratifs.
Sanction de l’écrit :
Le défaut d’écrit ou bien l’omission de l’une de ces mentions peut entraîner
l’annulation du contrat de vente : c’est une nullité relative, seul l’acheteur peut la
demander sur la base d’un vice de consentement.
Elle est aussi une nullité facultative pour le tribunal qui n’est pas obligé de la soulever
ni la prononcer.
Pour annuler l’acte de vente ou réduire le prix, l’acheteur doit le demander dans un
délai d’un an de la prise de possession du fond. C e délai ne supporte ni interruption ni
suspension.

2-Les mentions obligatoires :
La présence d’écrit ne suffit pas pour la validité de la vente, il faut encore qu’il
contienne certaines mentions obligatoires destinées pour informer l’acheteur sur la
consistance et la valeur du fonds afin de lui faciliter son évaluation. Ces mentions
concernent :

* Le précédent acte d’acquisition : il faut indiquer le nom du précédent cédant, la date
et la nature de l’acquisition (vente, succession, donation) et le prix ventilé c à d que le
chiffre global ne suffit pas, il faut indiquer trois chiffres distincts à savoir le prix des
éléments incorporels, le prix du matériel et le prix de la marchandise.

* L’état des privilèges et de nantissement inscrits sur le fond. (art 190 c com)

* Le chiffre d’affaire et les bénéfices commerciaux nets (non bruts) réalisés durant
chacun des 3 derniers exercices ou depuis son acquisition si la durée d’exploitation est
inférieure à 3 ans.

* Le bail : la date, la durée, le montant du loyer actuel et le nom et l’adresse du bailleur.

6
Modification de l’art 189 par la loi n°2003-31 du 28 avril 2003.

23


* L’identité des parties à la vente concernée
* Le prix ventilé : L’indication du prix global ne suffit pas.

B- La publicité :

Alors que l’écrit est destiné pour protéger l’acheteur et qu’il est sanctionné par la
nullité, la publicité est destinée pour protéger les créanciers du vendeur du fond de
commerce. Sa sanction n’est pas nullité de la vente mais la nullité de la publication c à d
l’inopposabilité du paiement du prix par l’acheteur à l’égard des créanciers du
vendeur.
Aux termes de l’art 204 c com, l’acheteur qui n’a pas accompli la publication légale ou
qui a payé le vendeur avant l’expiration du délai de 20jours n’est pas libéré à l’égard
des tiers. S’il a déjà versé le prix, il risque de payer de nouveau.

La publicité valable suppose que l’acheteur respecte 4 étapes :

1er étape : l’enregistrement de l’acte de vente à la recette des actes civils.
 Sanction : nullité de la publicité (et non de la vente)

2ième étape : la publication d’un extrait de l’acte de vente dans un journal quotidien
et au JORT.
Art 191 c com : cette publication doit être faite dans un délai de 15 jours de la date de
cession.

D’autre part, l’extrait de vente doit contenir certaines mentions obligatoires dont
l’omission de l’une entraîne la nullité de la publicité. Ces mentions sont :
- la nature et la date de l’acte de cession.
- La date, le volume et le numéro d’enregistrement.
- Identité et domicile de l’ancien et du nouveau propriétaire.
- Nature et siège du fond de commerce.
- Indiquer le délai d’opposition (20 jours à partir de la publication au
JORT.
- Le domicile élu de l’acheteur : dans le ressort du tribunal où est situé
le FC.

3ième étape : le dépôt d’un exemplaire de l’acte de vente au domicile élu de
l’acheteur pour être consulté par les créanciers. Ce dépôt doit se faire dans un délai ne
dépassant pas 20 jours de la publication au JORT.

4ième étape : L’inscription : la mention au registre de commerce :
Le défaut d’inscription n’annule pas le contrat de vente mais rend le paiement du prix
de vente inopposable ceux créanciers du vendeur.

Section 2 : Les effets de la vente du fond de commerce :

§1- la protection des créanciers du vendeur :

24


Les créanciers qui ont été informés par la publicité pourront exercer deux moyens
d’action : l’opposition et la surenchère.

A- L’opposition :

Tout créancier du vendeur peut empêcher l’acheteur de payer le prix au vendeur en
signifiant une opposition au domicile élu de l’acheteur dans un délai de 20 jours suivant
l’insertion au JORT, l’opposition tardive est nulle.

L’opposition est faite soit par acte d’huissier notaire ou bien par lettre recommandée
avec avis de réception (art193 al 1er c com), elle doit indiquer le nom et domicile de
l’opposant ainsi que le montant et la nature de la créance. La sanction du contenu de
l’opposition est la nullité de l’opposition.

Cette mesure met obstacle au versement du prix au vendeur, si l’acheteur ne respecte
pas cette interdiction, il ne sera pas libéré à l’égard des créanciers, il risque de payer une
deuxième fois. De plus, l’opposition ouvre aux créanciers le droit de former une
surenchère du 1/6 (art194 c com).

Après avoir bloqué le prix entre les mains de l’acheteur, deux possibilités sont offertes
aux parties :

* La distribution du prix de vente entre tous les créanciers dans un délai de 3 mois
à partir de la date de la cession.
Si les créanciers n’ont pas pu s’entendre sur la répartition, l’acheteur peut demander en
référé la consignation judiciaire du prix (dépôt à la caisse des dépôts et des
consignations) pour être libéré, ou bien demander la désignation d’un séquestre
répartiteur.
Etant donné que les oppositions sont parfois nulles ou biens non fondés, le vendeur
dispose de deux procédures qui lui permettent de toucher le prix de vente :

* Le cautionnement et la mainlevée de l’opposition :
Lorsque le montant des créances est sensiblement moindre que le prix de vente, le
vendeur peut demander au juge de référé de consigner une somme suffisante pour
désintéresser ces créanciers opposants. Ce cautionnement ne peut être demandé
qu’après l’expiration du délai d’opposition (20j). Il a pour effet de donner aux
créanciers opposants un privilège sur la somme consignée.
Si l’opposition est nulle (en la forme) ou non fondée, le vendeur peut demander au
président du tribunal du lieu de situation du fonds qui statue en référé, d’annuler l’effet
de l’opposition pour pouvoir toucher la totalité du prix. C’est la mainlevée des
oppositions qui autorise le paiement total du vendeur.

B- Le droit de surenchère :

25


Lorsqu’il s’avère que le prix de vente est très bas et qu’il est insuffisant pour
désintéresser tous les créanciers, les créanciers inscrits ou opposants peuvent, dans les
10 jours suivant l’expiration du délai d’opposition, former une surenchère du 1/6 et
demander au tribunal de mettre le fonds aux enchères publiques.

Si on n’arrive pas à un prix meilleur, l’un des créanciers doit acquérir le fond du prix
initial majoré de 1/6. Le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

La surenchère n’est pas possible lorsque le prix ne prête pas à contestation c à d lorsque
la vente du fond de commerce est une vente judiciaire et le juste prix est atteint.
L’art 198 c com n’admet pas la surenchère si la vente est judiciaire ou faite à la requête
d’un syndic de faillite, d’une liquidation judiciaire ou d’une administration judiciaire ou
de copropriétaires indivis du fonds, car dans ces cas le prix ne peut pas prêter à
contestation.

§2- la protection de l’acheteur :

L’acheteur a en vertu du contrat de vente le droit d’être garanti :

A-La garantie d’éviction : C’est la garantie contre tout fait personnel du vendeur qui
puisse causer un trouble d’exploitation.
Exemple : Le vendeur du FC manque à cette obligation s’il exerce une activité
concurrente qui entraine le détournement de la clientèle du fonds vendu. Cette garantie
se matérialise par la clause de non rétablissement insérée dans le contrat de vente. Cette
clause interdit au vendeur de se rétablir dans un commerce similaire ou de même nature
que le commerce cédé.

B-La garantie des vices cachés Le vendeur garantit aussi contre les vices cachés du
fond : les vices affectant l’un des éléments du fond tel que le matériel ne peut être
évoqué que s’il est de nature à diminuer la clientèle. (art 217 c com).

-Il est aussi garanti contre les inexactitudes des mentions portées sur le contrat et qui
sont de nature à fausser la valeur réelle du fond.

§3- la protection du vendeur du fond de commerce :

Le vendeur a le droit de toucher le prix de vente du fond de commerce mais il ne peut le
percevoir qu’à l’expiration du délai d’opposition donné à ses créanciers.
Après l’expiration de ce délai, le vendeur possède deux garanties : le privilège et
l’action résolutoire (‫)دعوى الفسخ‬

A- le privilège du vendeur : Art 205 c com
(Il permet au vendeur une restitution du FC en valeur)
Ce privilège permet du vendeur en cas de non paiement de demander la revente de fond
entre les mains de l’acheteur et d’être payer par préférence aux créanciers de l’acheteur.

26


Pour se prévaloir de ce privilège, le vendeur doit inscrire son privilège au registre public
tenu au greffe du tribunal dans le ressort duquel le fonds est exploité. Cette inscription
conserve le privilège pendant 10 ans de sa date, il garantit le paiement du prix ainsi que
2 ans d’intérêt.

Cette inscription doit être radiée lorsque le vendeur est payé.

B-L’action en résolution : Art220 c com
(Il permet au vendeur une restitution du FC en nature)
Le vendeur impayé part demander la résolution du contrat de vente parce que l’acheteur
n’a pas honoré son obligation de payer le prix, cette action répond aux mêmes
conditions de publicité que la vente. Pour pouvoir exercer cette action, certaines
conditions sont exigées :
-Le vendeur doit avoir déjà inscrit son privilège 15j de la vente, sinon l’action est
rejetée par le tribunal. L’action existe tant que le privilège n’est pas éteint.
-Les créanciers inscrits sur le fond doivent être informés de cette action par exploit
d’huissier notaire à leur domicile élu.
La résolution permet au vendeur de reprendre le fonds mais il doit restituer les
acomptes reçus. Elle ne devient définitive qu’un mois après la notification aux
créanciers inscrits. La valeur du fonds et de ces éléments doit être évaluée au moment
de la résolution par un expert.
Les créanciers inscrits peuvent éviter la résolution en désintéressant le vendeur. Ils ont
un mois pour agir.

(Ces développements sont extraits de l’ouvrage du Professeur Nébila
Mezghani, Droit commercial, CPU, Tunis,2ème édition 2006. Tous droits
réservés.)

II : Le nantissement du fonds de commerce :
Le fonds de commerce peut être utilisé comme support de crédit par son propriétaire,
étant donné la valeur marchande qu’il peut constituer.

Si commerçant, propriétaire d’un fonds de commerce, emprunte de l’argent, c’est
généralement pour continuer à exploiter son fonds de commerce. Par conséquent, il
ne doit pas être dessaisi de son fonds. C’est pourquoi, le législateur a organisé une
prise de sûreté, librement contractée par le propriétaire du fonds avec un créditeur,
qu’il a appelé nantissement.

Section1- Les conditions de constitution du nantissement :

§1- Les conditions de fond :

Le nantissement conventionnel du fons de commerce est un contrat par
lequel un débiteur consent à son créancier une garantie réelle accessoire à sa dette,
dont l’assiette porte sur son fonds de commerce.

27


S’agissant d’une convention, la première condition de fond à examiner
touche à la situation juridique des parties. Nous examinerons, ensuite, la condition
relative à la créance garantie.

A- Les conditions relatives aux parties à la convention de garantie :

Il s’agit de savoir dans quelles conditions les parties ont la capacité de
passer la convention de nantissement. En pratique, la difficulté ne peut surgir que
du débiteur. Mais, s’agissant d’un contrat, le bénéficiaire doit émettre, également,
un consentement valable.

Pour lui, le contrat est un acte d’administration, donc un représentant
pourrait le passer à sa place, de même qu’un mandataire conventionnel.

Mais, pour le débiteur, c’est plutôt un acte de disposition car la prise de
nantissement peut conduire à la vente forcée du fonds, si le débiteur ne paie pas la
dette garantie.

Par conséquent, aucun incapable ne peut donner un fonds de commerce en
nantissement.

B-Les conditions relatives créances garanties :

Le nantissement conventionnel suppose une créance valable. Si la créance
est fictive frappée de nullité ou si elle est éteinte pour une cause quelconque, le
nantissement est lui-même nul.

Mais, peu importe que la créance soit antérieure ou postérieure à la sûreté ou
qu’elle soit éventuelle ou conditionnelle.

Ainsi, la prise de nantissement par un banquier pour garantir le solde négatif
du compte courant de son client peut garantir la sûreté et peut également garantir
une ouverture de crédit postérieure ou concomitante.

Dans le cas d’une créance conditionnelle, si la créance défaille, le
nantissement disparaîtra avec la créance.

§2- Les conditions de forme et de publicité :

A- Les conditions de forme :

L’article 238 du Code de Commerce prévoit que le contrat de nantissement
doit être constaté par un acte authentique ou un acte sous seing privé. Cette option
n’est plus permise depuis la promulgation de la loi n°2003-31 du 28 avril 2003
qui a ajouté l’article 189 bis au Code du Commerce. En effet, en s’exprimant en des
termes généraux « tous les actes relatifs au fond de commerce », l’article 189 bis du

28


Code de Commerce impose le recours à peine de nullité à l’acte sous seing privé
établi par une catégorie unique de rédacteurs, à savoir les avocats en exercice non
stagiaire. L’article 189 bis du Code de Commerce a donc, implicitement abrogé
l’alinéa premier de l’article 238 du Code de Commerce relatif à la possibilité de
recourir à la forme authentique.

B- Les conditions de publicité :

Le nantissement conventionnel d’un fonds de commerce doit être inscrit sur
un registre public tenu au greffe du tribunal dans le ressort duquel le fonds est
exploité.

Au cas où le fond de commerce nanti comporte des succursales, la même
formalité doit, également, être accomplie au greffe du tribunal dans le ressort
duquel est situé chacune des succursales du fonds comprises dans le nantissement.

L’inscription doit être prise, à peine de nullité du nantissement, dans le délai
d’un mois à partir de la date de l’acte constitutif.

Donc, ce n’est pas une simple condition d’opposabilité aux tiers du privilège
résultant du nantissement dont le non respect laisserait le contrat valable entre les
parties, mais c’est une condition de validité du contrat dont le défaut est sanctionné
par la nullité du contrat.

Section 2- L’assiette du nantissement :

§1- Les éléments du fonds pouvant entrer dans l’assiette du
nantissement :

A- L’énumération légale des éléments susceptibles d’être compris dans
le nantissement :

Ce n’est pas la totalité du fonds de commerce qui peut faire l’objet du
nantissement.

L’article 237 du Code de Commerce contient une énumération des éléments
qui sont « seuls susceptibles d’être compris dans le nantissement ».

Cette liste limitative comprend :

a) les éléments incorporels
- l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et
l’achalandage.
- les droits de propriété industrielle, littéraire et artistique.

29


b) les éléments corporels
« Le mobilier commercial, le matériel et l’outillage ».

B- Les éléments du fonds exclus de l’assiette du nantissement :

a) les marchandises

Elles ne sont pas citées dans l’énumération de l’article 237 du Code de
Commerce. Cette omission est volontaire. Les marchandises ont été exclues de
l’assiette du nantissement pour maintenir un actif libre au débiteur et lui laisser une
possibilité de crédit auprès de ses fournisseurs.

Ces derniers sont, ainsi, sûrs que leurs fournitures ne tomberont pas sous le
coup d’une sûreté prises par un autre créancier.

Les marchandises constituent un capital qui est appelé à circuler et qui est
réservé au crédit à court terme.

Cette explication permet de comprendre la différence entre l’assiette du
privilège du vendeur qui inclut les marchandises, et l’assiette du nantissement qui
les exclut.

Le vendeur d’un fonds de commerce comportant des marchandises est
assimilable à un fournisseur du stock et doit pouvoir bénéficier d’une garantie pour
le crédit qu’il consent sur le stock.

b) les autorisations administratives :

Le caractère limitatif de la liste de l’article 237 du Code de Commerce a,
également, pour conséquent d’exclure de l’assiette du nantissement tous les
éléments nouvellement apparus tels que les autorisations administratives (licences
de transport ou de débit de boissons par ex.).

§2- Les éléments nécessairement compris dans le nantissement :

A- Les éléments nécessairement compris dans le nantissement :

Selon l’article 237 al.3 du Code de Commerce, à « défaut de désignation
expresse et précise » c’est-à-dire dans le silence de l’acte, le nantissement ne
comprend que l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail et la clientèle.

Ces éléments incorporels essentiels ordinaires sont, donc, nantis de plein
droit sans qu’il soit nécessaire de le préciser dans l’acte.

Cette règle de l’article 237 al.3 est-elle simplement supplétive de la volonté
des parties ou impérative ?

30


Cette inclusion de plein droit des éléments énumérés est-elle obligatoire si
ces éléments existent dans le fonds ?

Les textes, à notre avis, autorise les deux interprétations.

En droit français, devant la même règle, la doctrine est partagée.

- certains auteurs estiment que ces éléments incorporels sont nécessairement
compris dans le nantissement.

- d’autres auteurs optent pour une position plus souple.

En tout cas, nous pouvons valablement affirmer que le nantissement qui
exclut la clientèle de l’assiette, ne porterait plus sur un fonds de commerce et serai
nul.

B- Les éléments librement inclus dans le nantissement :

De la combinaison de l’alinéa 1er et de l’alinéa 3ème de l’article 237 du Code
de Commerce, il résulte nécessairement que les parties doivent désigner,
expressément, dans la convention de nantissement les éléments qu’elles veulent
voir figurer dans l’assiette autres que les éléments incorporels essentiels déjà
énumérés par l’alinéa 3 de l’article 237 et qui sont inclus de plein droit dans
l’assiette.

Elles ne peuvent choisir, cependant, que ceux qui sont susceptibles d’entrer
dans le nantissement.

Cela vise, en pratique, le matériel et les droits de propriété intellectuelle.

§3 - L’indivisibilité de l’assiette du nantissement :

Une caractéristique très importante distingue le régime de l’assiette du
nantissement par rapport à celui du privilège du vendeur : c’est son indivisibilité.

La totalité de la créance privilégiée va être garantie par la totalité du prix de
vente des éléments grevés par le nantissement sans discrimination entre les
différents éléments grevés.

Dans le régime du privilège du vendeur, la loi, nous l’avons vu, impose un
sectionnement distinguant le prix des éléments incorporels, celui du matériel et
celui des marchandises.

Le privilège du vendeur s’exerce, séparément, sur le prix obtenu lors de la
revente forcée pour chaque partie, et le supplément obtenu sur la revente de l’une
des parties ne peut servir à combler une insuffisance de la garantie pour une autre.

31


Dans le cas du nantissement, la sûreté grève indivisiblement le matériel et
les éléments incorporels, ce qui est plus intéressant.

C’est pourquoi, souvent, le vendeur se fait consentir un nantissement.

Section3- Les effets du nantissement :

Les effets du nantissement sont analogues à ceux du privilège du vendeur du
fonds de commerce en ce qu’ils entraînent, au bénéfice du créancier nanti, un droit
de préférence et un droit de suite (§1).

Ces droits sont empruntés au régime de l’hypothèque.

Mais, cette analogie qui existe entre le régime de l’hypothèque et des sûretés
sur le fonds de commerce ne doit pas faire illusion.

Le fonds de commerce ne représente pas en soi une valeur aussi stable et
sûre que celle de l’immeuble.

En effet, la valeur du fonds est étroitement liée à la qualité de l’exploitation,
à l’évolution du marché, etc…

C’est pourquoi, le débiteur, toujours en possession du fonds, peut par ses
agissements compromettre les droits des créanciers inscrits.

Le législateur a, donc, prévu des dispositions spéciales tendant à protéger les
créanciers nantis contre les risques de dépréciation du gage (§2).

§1- Les droits des créanciers nantis :

1) Le droit de préférence :

Il confère au créancier nanti le droit de se faire payer en priorité sur le prix
de vente du fonds, par préférence aux créanciers chirographaires.

Ainsi, si le créancier nanti n’est pas payé à l’échéance, il adresse une
sommation de payer au débiteur.

Si huit jours après, cette sommation est demeurée infructueuse, le créancier
inscrit forme une demande pour faire ordonner la vente du fonds, devant le tribunal
dans le ressort duquel le fonds est exploité.

32


Le tribunal examine l’affaire et peut alors ordonner la vente du fonds de
commerce aux enchères publiques. Il commet à cet effet, l’officier public qui dresse
le cahier des charges.

Le tribunal peut confier, entre temps, la gestion du fonds à un administrateur
provisoire.

- le tribunal peut autoriser le poursuivant, s’il n’y a pas d’autres créanciers
inscrits ou opposants, à toucher le prix directement et sur sa simple quittance, soit
de l’adjudicataire, soit de l’officier public vendeur jusqu’à concurrence de sa
créance.

- Si plusieurs privilèges s’exercent sur le prix de vente du fonds, la priorité
s’établit entre les créanciers inscrits selon l’ordre des dates d’inscription.

- dans le cas où certaines créances ont été inscrites le même jour, elles
viennent en concurrence.

2) Le droit de suite :

Le créancier nanti, impayé, peut saisir et faire vendre le fonds de commerce,
en quelques mains qu’il se trouve, que ce soit celles du débiteur ou d’un acquéreur
ou même d’un sous-acquéreur.

La publicité légale par inscription au greffe, que l’on a étudié
précédemment, a, précisément, pour but de protéger les sous-acquéreurs contre le
risque d’acheter un fonds grevé sans qu’ils le sachent.

Un certain nombre de conséquences surgit de l’institution du droit de suite
sur le fonds :

- Tout d’abord, la protection du créancier inscrit est imparfaite, car elle ne le
prémunit pas contre la cession d’éléments isolés du fonds. Ce dernier risque d’être
démantelé de certains de ses éléments sans que le créancier nanti puisse agir, car le
droit de suite s’exerce sur l’universalité incorporelle constituée par le fonds.

Mais, la jurisprudence qualifie parfois la cession d’éléments du fonds de
cession (de fonds de commerce) dissimulée afin de maintenir le droit de suite des
créanciers inscrits.

Ainsi, il a été décidé que la cession du bail n’emporte pas droit de suite sauf
si cette cession simule une véritable cession de fonds.

33


- En second lieu, la loi a dû aménager un mécanisme de purge en faveur de
l’acquéreur du fonds grevé consistant pour celui-ci, à offrir, de remettre le prix
entre les mains des créanciers inscrits pour libérer le fonds.

En contrepartie, les créanciers inscrits ont été prémunis contre une sous-
évaluation du prix consenti à l’acquéreur et offert en paiement de leur créance par la
possibilité de requérir la mise en vente publique du fonds avec surenchère du 10 ème
calculée sur la valeur des éléments incorporels.

§2- La garantie contre la dépréciation du fonds grevé :

Des mesures sont prévues afin de protéger les créanciers nantis et privilégiés
contre la dépréciation de la valeur du fonds.

1) La garantie contre la résiliation du bail:

Le droit au bail représente un élément très important du fonds de commerce.
C’est pourquoi, l’article 242 du Code de Commerce édicte une règle de protection
des créanciers inscrits qui a pour but d’informer les créanciers inscrits du risque de
disposition que court cet élément primordiale du fonds de commerce.

C’est ainsi que le propriétaire (le vendeur dans le texte arabe) qui agit en
résiliation du bail, doit présenter un certificat mentionnant qu’il n’existe aucune
inscription ou un état des inscriptions existantes dans les formes prescrites à
l’article 216 du Code de Commerce. Lorsque des inscriptions grèvent le fonds de
commerce, le propriétaire qui intente une action en résiliation du bail doit la notifier
à peine de nullité à tous les créanciers inscrits à leurs domiciles élus par huissier
notaire.

Le tribunal saisi de l’action en résiliation ne peut rendre son jugement
qu’après l’expiration d’un délai d’un mois à partir de la date de la notification.

Il impose la notification par huissier de justice de la résiliation qui ne
devient définitive qu’après qu’un délai d’un mois de la date de la notification se soit
écoulé.

L’article 242 mentionne distinctement deux cas de résiliation du bail.

a) Les différents cas de résiliation du bail :

- La résiliation en justice (que « poursuit » le bailleur).

- La résiliation entre bailleur et locataire au détriment des créanciers des
créanciers inscrits de celui-ci.

34


Mais ces deux hypothèses sont trop restrictives ; et la jurisprudence
française a étendu l’exigence de notification à d’autres situations.

- la plus fréquente, c’est le cas de l’existence d’une clause résolutoire
opérant de plein droit : les juges ont étendu l’exigence de notification au cas de
résiliation de plein droit, résultant d’une clause du bail.

Ils ont considéré que la clause vaut résiliation amiable sous condition
déterminée.

Peu importe l’événement ou la violation du bail qui a entraîné la clause
résolutoire.

- La règle de l’article 242 (notification de la demande de résiliation du bail
aux créanciers inscrits) ne joue pas, cependant, dans le cas où il y a rupture du
contrat de bail (et non résiliation) suite à un refus de renouvellement de la part du
bailleur (avec ou sans indemnité d’éviction), ceci, en application du statut des baux
commerciaux.

Mais, dans ce cas, la jurisprudence française « dominante » admet que les
créanciers inscrits pourront exercer leurs droits sur l’indemnité d’éviction à la place
du droit au bail disparu.

Il y a subrogation de l’indemnité d’éviction au droit au bail.

b) Les formalités de la notification :

Le bailleur doit notifier sa demande de résiliation du bail de l’immeuble où
est exploité le fonds grevé de nantissement au domicile élu des créanciers
antérieurement inscrits.

Chaque créancier inscrit doit recevoir sa notification un mois avant le
jugement.

En cas de résiliation amiable, celle-ci ne devient définitive qu’un mois après
la notification.

Sanction de l’obligation de notifier la résiliation :

La sanction de la notification tardive ou de l’absence de toute notification
est l’inopposabilité de la résiliation intervenue.

Les créanciers inscrits peuvent donc attaquer la décision judiciaire
prononçant la résiliation par la voie de la tierce opposition.

35


Une autre conséquence de l’inopposabilité de la résiliation est que les
créanciers inscrits peuvent obtenir la mise en vente forcée du fonds y compris le
droit au bail litigieux.

A défaut de maintien ou de remise dans les lieux du locataire dont le bail été
irrégulièrement résilié, les créanciers inscrits peuvent agir en responsabilité
délictuelle contre le bailleur en prouvant leur préjudice.

c) Les prérogatives des créanciers inscrits ayant reçu notification :

L’article 242 du Code de commerce accorde aux créanciers inscrits un délai
d’un mois pour intervenir. En quoi consiste cette intervention ?

L’article 242 in fine prévoie que les créanciers inscrits pourront demander la
vente du fonds aux enchères publiques.

Ce qui a pour effet de paralyser la résiliation et de sauvegarder ainsi le bail.

Mais, les créanciers peuvent, également si leur intérêt l’exige, exécuter les
obligations auxquelles le locataire a manqué ; par exemple : en payant à sa place les
loyers échus et éviter ainsi la résiliation du bail.

Le créancier qui a payé est, alors, subrogé aux droits du bailleur.

2) La garantie contre la saisie d’éléments du fonds de commerce :

L’article 248 du Code de Commerce contient une autre disposition de
protection des créanciers inscrits contre le démembrement du fonds provenant cette
fois, de la disparition d’éléments du fonds à la suite d’une saisie-exécution.

L’article 248 du Code de Commerce alinéa 1er impose de notifier, aux
créanciers inscrits depuis plus de 15 jours, la saisie avant qu’elle n’ait lieu. Le
saisissant devra, en outre, attendre l’expiration du délai de 10 jours suivant la
notification pour vendre l’élément du fonds qu’ils a saisi par se faire payer.

Pendant ce délai, tout créancier inscrit, que sa créance soit ou non échus,
peut assigner tous les intéressés devant le tribunal pour que soit ordonnée la vente
de tous les éléments du fonds.

Ainsi, le fond tout entier est mis en vente forcée et non pas seulement
certains de ses éléments, ce qui risquerait de ruiner la valeur de ce qui subsisterait
du fonds.

36


Il faut remarquer, cependant, que le domaine de cette protection est
doublement limité :

- Il ne porte que sur le risque de vente sur saisie-exécution et non sur le cas
de vente amiable.

On a, déjà, mentionné que le droit de suite des créanciers inscrits ne peut
s’exercer sur les éléments isolés du fonds.

- En outre, l’article 248 in fine écarte l’application de la règle de la
notification « en cas de poursuites intentées en application des lois relatives… au
nantissement de l’outillage et du matériel d’équipement ». Le bénéficiaire de ce
nantissement n’a pas l’obligation de se conformer aux prescriptions de l’article 248
al. 1er. La solution est différente du droit français (article 14 de la loi du 18 janvier
1951 qui renvoie à l’article 20 de la loi du 17 Mars 1909). Il faut, cependant, relever
que la loi française de 1951 a été reprise en Tunisie par le décret du 28 juillet 1955.

3) La garantie contre le déplacement du fonds :

Le code de commerce prévoit des règles visant à garantir les créanciers
inscrits contre un changement dans les conditions d’exploitation du fonds grevé.

Elles consistent en formalités devant accompagner le déplacement du fonds,
réglementées par l’article 241 du Code de Commerce.

Certes, le nantissement n’a pas pour effet d’empêcher le déplacement du
fonds, assiette de la sûreté.

Le propriétaire du fonds grevé doit pouvoir gérer ses affaires selon ses
intérêts.

Mais, le déplacement du fonds de commerce risque de se traduire par une
diminution substantielle de sa valeur lorsqu’il entraîne perte de tout ou partie de la
clientèle.

A ce sujet, il faudrait, tout d’abord, faire remarquer que le code de
commerce n’a pas précisé que l’on doit entendre par « déplacement du fonds ».

Mais, puisque le fonds est essentiellement un droit de clientèle (élément
obligatoire), on doit admettre que si le déplacement n’emporte pas un changement
de clientèle, il s’agit d’un transfert du fonds. Mais, la création d’une nouvelle
clientèle du fait du déplacement entraînera création d’un fonds nouveau.

Le législateur a, donc, institué des garanties contre les déplacements du
fonds :

37


Il appartient au propriétaire du fonds de prévenir chacun des créanciers
inscrits 15 jours au moins à l’avance de son intention de déplacer le fonds, et du
nouveau siège qu’il entend lui donner.

Un tel avis devra être notifié par lettre recommandée avec avis de réception.

Faute pour le propriétaire du fonds de s’être soumis à une telle procédure,
les créances inscrites deviendront de plein droit exigibles.

A compter de la notification faite par le propriétaire du fonds, les créanciers
inscrits disposent d’une option.

- S’ils souhaitent conserver leur nantissement (s’ils consentent à ce
déplacement), ils devront faire mentionner, en marge de l’inscription existante, le
nouveau siège du fonds. Mais, si le fonds a été transféré à un autre ressort, ils
devront prendre une nouvelle inscription, en se référant à l’inscription primitive,
avec indication du nouveau siège sur le registre du tribunal de ce ressort.

La régularisation de l’inscription devra être effectuée par le créancier inscrit
dans les 15 jours qui suivent la notification qui lui a été adressée, ou la date à
laquelle il aura eu connaissance du déplacement.

Le défaut de régularisation peut entraîner la déchéance du privilège ou du
nantissement du créancier s’il est établi que par sa négligence, le créancier inscrit a
causé un préjudice aux tiers induits en erreur sur la condition juridique du fonds.
- La seconde option : les créanciers inscrits refusent de donner leur
consentement au déplacement du fonds. Dans le cas où ce déplacement, effectué
malgré leur refus, entraîne une dépréciation de la valeur du fonds de commerce, les
créanciers inscrits peuvent obtenir le prononcé de la déchéance du terme de leurs
créances.

Ces dernières peuvent être, donc, déclarées immédiatement exigibles.

III- La location-gérance du fonds de commerce :
Le contrat de location-gérance est soumis aux articles 229 et s. du
Code de Commerce. Ces dispositions sont impératives ; elles ne peuvent être
écartées par une clause contraire.

La location-gérance doit être distingué de la gérance-salariée ainsi que
de la gérance-mandat.

• Dans le cas de la gérance-salariée, le propriétaire met à la tête de son
fonds une personne chargée d’en diriger l’exploitation ; mais, il conserve des
pouvoirs très stricts d’instruction préalable et de contrôle. Le propriétaire
demeure commerçant. Le gérant ne le devient pas.

38

Le fonds de commerce enf

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